Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 lutego 2018 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku – V Wydział Cywilny w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 20 lutego 2018 r. w Gdańsku na rozprawie

sprawy z powództwa J. S. (1), D. S., A. L. oraz A. S.

przeciwko (...) w L.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego w S.

z dnia 24 listopada 2016 r. sygn. akt I C 86/16

I.  oddala apelację;

II. zasądza na rzecz pozwanej (...) w

L. tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego od powodów:

- J. S. (1) kwotę 135 (sto trzydzieści pięć) złotych

- D. S., A. L. i A. S. solidarnie kwotę 135 (sto trzydzieści pięć) złotych

Na oryginale właściwe podpisy.

V ACa 71/17

UZASADNIENIE

Powodowie – J. S. (1) i Z. S. wnieśli o uchylenie, a jako roszenie ewentualne o stwierdzenie nieważności uchwały (...)w L. z dnia 14 grudnia 2015 r., nr (...) w przedmiocie nabycia konstrukcji stalowych (stelaży) z przeznaczeniem na reklamę, podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów. W ocenie powodów rzeczona uchwała narusza ich interesy, jak i zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i jest niezgodna z przepisami prawa.

Uzasadniając swoje stanowisko powodowie wskazali, że zarząd nie umożliwił członkom Wspólnoty wyrażenie opinii na temat rozwiązań proponowanych w uchwale. Zarząd nie udzielił szczegółowych informacji w zakresie ceny nabycia oraz planu zagospodarowania powierzchni reklamowych. Poza tym brak ekonomicznego uzasadnienia dla sprzedaży konstrukcji reklamowych Wspólnocie. Ani powodowie ani wspólnota nie mają interesu w zakupie przedmiotowych konstrukcji z uwagi na brak perspektyw na uzyskanie z nich dochodu. Racjonalnym byłoby odsprzedanie konstrukcji reklamowych przez ich właścicieli bezpośrednio osobom zainteresowanym, tych jednak brakuje. Oznacza to zdaniem powodów, że zaskarżona uchwała nakłada na nich ekonomicznie nieuzasadnione obciążenie finansowe, co godzi w ich interes majątkowy oraz nosi cechy naruszenia zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną - powodując po stronie Wspólnoty niepotrzebne koszty, bez perspektywy dochodu. Nadto w ocenie powodów wycena została dokonana w sposób dowolny przez zarząd, którego członkowie, jako sprzedający są bezpośrednio zainteresowani uzyskaniem jak najwyższej ceny, przez co ich interes może być sprzeczny z interesem wspólnoty. Podkreślali, że cena 16.260 zł jest wygórowana i nie uwzględnia zużycia materiału i znacznego spadku jej wartości na przestrzeni 15 lat.

W toku postępowania powodowie zakwestionowali zasadność sfinansowania stelaży ze środków zgromadzonych na funduszu eksploatacji. Powołując się na orzecznictwo sądów powszechnych podnosili, że wydzielenie we Wspólnocie odrębnego funduszu eksploatacyjnego powoduje, że środki tam zgromadzone nie mogą zostać rozdysponowane

przez wspólnotę w inny sposób niż zgodnie z jego przeznaczeniem. Skoro zakup stelaży miał być inwestycją, to powinien być sfinansowany z funduszu inwestycyjnego.

Pozwana – (...)w L. wniosła o oddalenie powództwa w całości, kwestionując twierdzenia powodów o niezgodności zaskarżonej uchwały z prawem, czy też sprzeczności jej postanowień z interesem powodów lub zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Wyjaśniła przede wszystkim, że na mocy zaskarżonej uchwały Wspólnota nabyła, po ściśle ustalonej cenie, własność nośników reklamowych umocowanych już na przedmiocie jej własności. Do chwili podjęcia uchwały istniał bowiem stan, w którym własność stelaży reklamowych umieszczonych na budynku przysługiwała innym podmiotom niż właściciele tego budynku. Właściciele pozwanej Wspólnoty postanowili uregulować ten stan w taki sposób, aby dochody z umieszczania reklam de facto na nieruchomości wspólnej przysługiwały wyłącznie wspólnocie. W ocenie pozwanej decyzja o nabyciu przez pozwaną Wspólnotę rzeczonych stelaży do jej majątku – z czym wiąże się nieograniczona możliwość decydowania już tylko przez Wspólnotę o treści umieszczanych tam reklam oraz zasadach odpłatności za ich wykorzystanie – jest więc racjonalna i ekonomicznie uzasadniona. Przypominała, że stelaże reklamowe są urządzeniami, z których własnością wiąże się możliwość czerpania pożytków. Oczekiwanie w takiej sytuacji, iż właściciel nieodpłatnie zrezygnuje na rzecz wspólnoty z prawa majątkowego przynoszącego mu korzyści jest całkowicie nieuzasadnione i pozbawione podstaw. Pozwana nie zgodziła się także z twierdzeniem powodów o nieadekwatnej cenie nabycia stelaży reklamowych. Cena ustalona została w oparciu o koszty powstania nabywanych stelaży oraz przyjęta w dotychczasowych transakcjach, których przedmiotem były te stelaże. Wskazała przy tym na dalece niekonsekwentne stanowisko powoda J. S. (1) w tym zakresie, jako że sam powód dokonał wcześniej odpłatnego zbycia własności swojego stelaża reklamowego na rzecz innego podmiotu. W ocenie strony pozwanej, istotą powództwa wytoczonego w niniejszej sprawie jest jedynie kwestia odpłatności za nabyte przez wspólnotę stelaże, a nie sam fakt ich nabycia do majątku wspólnoty.

Odnosząc się do zarzutów formalnych, pozwana podała, że tryb głosowania nad uchwałą dawał wszystkim właścicielom możliwość wypowiedzenia się w głosowanej kwestii. Zaprzeczyła by właściciele nie znali wszystkich przedmiotowo istotnych postanowień uchwały, w szczególności, że akt głosowania poprzedzony był zorganizowaniem zebrania, przedmiotem którego były m.in. kwestie objęte zaskarżoną uchwałą. Z treści samej uchwały wynika przede wszystkim przedmiot nabycia, jego cena oraz planowane przeznaczenie.

Podkreślała, że za zaskarżoną uchwałą głosowali właściciele posiadający łącznie 58,12% udziałów w nieruchomości wspólnej, zatem fakt, że nie wszyscy właściciele oddali swój głos nie ma znaczenia, skoro uzyskano wymaganą większość głosów.

W toku procesu powód Z. S. zmarł, a w jego miejsce wstąpili jego następcy prawni D. S., A. L. i A. S..

Sąd Okręgowy w S. wyrokiem z 24 listopada 2016 r. oddalił oba powództwa oraz rozstrzygnął o kosztach procesu.

Sad Okręgowy poczynił następujące ustalenia:

(...) w L. tworzą właściciele samodzielnych lokali użytkowych – w tym powodowie - wchodzących w skład budynku należącego do Wspólnoty, a położonego w L., przy ul. (...). Budynek ten stanowi odrębną od gruntu nieruchomość. Został on wybudowany w 1999 r. przez(...)w L.. Powód J. S. (1) jest jednym z pierwszych członków tego stowarzyszenia. Na elewacji budynku od strony ul. (...) zamontowane są - od momentu jego oddania do użytku - stelaże stalowe, składające się 27 pól, przeznaczone do umieszczania na nich urządzeń reklamowych. Stelaże te początkowo stanowiły własność części indywidualnych właścicieli lokali tworzących pozwaną Wspólnotę. Wykonane zostały na ich zlecenie i sfinansowane z ich środków, przy czym w większości wykonał je powód J. S. (1). Nie został sporządzony żaden dokument, z którego by wynikało, kto jest właścicielem którego stelaża. Z czasem we Wspólnocie zaczęło dochodzić do sporów, których tło stanowiło użytkowanie tych stelaży. Podnoszono m.in., że osoby należące do Wspólnoty a nie będące właścicielami stelaży nie mają dostępu do miejsc reklamowych.

Uchwałą (...)z 29 stycznia 2007 r. właściciele (...)ustalili stawki opłat za powierzchnie reklamowe określając je na kwotę 100 zł netto na rok od pola reklamowego dla osób, które reklamują prowadzoną działalność gospodarczą w (...)w L. i kwotę 300 zł netto rocznie od pola reklamowego dla reklam nie związanych z działalnością (...) w L..

Podjęcie tej uchwały nie rozwiązało problemu. Część współwłaścicieli nadal prezentowała stanowisko, że są pozbawieni reklamy swoich boksów. Sporem objęta była też

wysokość ustalonych opłat. Podnoszono, że Wspólnota nie ma możliwości wpływania na treść i wygląd reklam. Zdarzało się, że właściciele wydzierżawiali miejsce na reklamę, jak i że sprzedawali stelaże członkom Wspólnoty a nawet podmiotom nie będącym jej członkami. Rozmowy w przedmiocie potrzeby uregulowania zasad użytkowania stelaży odbywała się na co dzień jak i na zebraniach Wspólnoty. Nie wszyscy też właściciele stosowali się do jej zapisów, stojąc na stanowisku, że stelaże nie są własnością Wspólnoty.

W 2009 r. powód J. S. (1) zbył odpłatnie własność swojego stelaża obejmującego 3 pola reklamowe na rzecz innego podmiotu za cenę 1.708 zł brutto.

Uchwałą (...) podjętą przez (...)w L. w drodze indywidualnego zbierania głosów z dnia 14 grudnia 2015 r. właściciele lokali użytkowych tworzących Wspólnotę wyrazili zgodę na nabycie przez Wspólnotę przedmiotowych stelaży od osób, którym przysługuje aktualnie prawo własności tych stelaży za łączną cenę 13.500 zł. netto. Jednocześnie w uchwale stwierdzono, że cena ta odpowiada wartości nakładów, jakie ponieśli właściciele przedmiotowych stelaży na ich wytworzenie i umieszczenie na elewacji (...) tj. 27 pół po 500 zł. W § 1 pkt 3 uchwalono, że zakupione przez Wspólnotę stelaże zostaną następnie wynajęte przez Wspólnotę zainteresowanym podmiotom w celu umieszczenia na nich urządzeń (nośników) reklamowych. Wynajęcie miejsc reklamowych na zakupionych przez Wspólnotę stelażach nastąpi po przeprowadzeniu konkursu ofert wśród zainteresowanych podmiotów poprzez wybór oferty najkorzystniejszej lub w innej formie określonej odrębną uchwałą. Wynajęcie miejsc reklamowych będzie następowało wyłącznie w sposób odpłatny. W (...) uchwalono, że zakup stelaży zostanie sfinansowany przez Wspólnotę ze środków zgromadzonych na funduszu eksploatacji. Uchwała podjęta została większością 58,12% głosów. Głosowanie nad uchwałą poprzedzone było zebraniem, na którym m.in. poruszony został temat nabycia przez Wspólnotę stelaży reklamowych za cenę odpowiadającą kosztom poniesionym przez właścicieli reklam. Wśród pomysłów na uregulowanie kwestii stelaży było nieodpłatne przekazanie ich Wspólnocie. Propozycję taką zgłosił powód J. S. (1). Uchwała została wykonana. Stelaże reklamowe są w przeważającej części wypełnione reklamami. Zarówno stelaż powoda jak i pozostałe stelaże w dacie ich sprzedaży nie straciły na wartości.

Sąd Okręgowy w pierwszej kolejności odniósł się do podnoszonych przez powodów zarzutów formalnych dotyczących trybu podjęcia uchwały. Zdaniem Sądu I instancji

powodowie nie wykazali, aby nieobjęcie głosowaniem wszystkich właścicieli miało wpływ na jego wynik, skoro uchwała uzyskała wymaganą większość.

Dalej Sąd odniósł się zarzutu, że kwestie dotyczące sprzedaży stelaży reklamowych nie zostały dokładnie omówione, w tym, że nie zaprezentowano szczegółów dotyczących podjęcia uchwały zwłaszcza jeśli chodzi o cenę, plan zagospodarowania powierzchni reklamowych. Zdaniem Sądu już sama analiza materiału dowodowego złożonego przez stronę powodową, w szczególności dołączonego do pozwu (treść zaskarżonej uchwały), nie potwierdza zasadności tego zarzutu. Zaskarżona uchwała zawiera te informacje, i co istotne w kontekście zgłoszonego przez powodów zarzutu, w momencie głosowania dane te były głosującym wiadome. Znali oni przede wszystkim rzeczywisty koszt zakupu stelaży, sposób ustalenia ceny, sposób sfinansowania zakupu, warunki zamieszczania na nich reklam, wielkość pól reklamowych. Wszystkie te informacje były zawarte w treści uchwały w momencie głosowania, co przyznał powód J. S. (1) podczas pierwszego posiedzenia w dniu 11 kwietnia 2016 r. (k.55-55v.) i co jest bezsporne. Nie można też pomijać, iż w niniejszej sprawie zaskarżona uchwała została poddana pod głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów. Istotą tej procedury głosowania jest zaś to, że każdy członek Wspólnoty może oddać swój głos poza zebraniem członków Wspólnoty. Co więcej takie zebranie w ogóle w tym przypadku nie musi być zwoływane. W niniejszej sprawie nie tylko zwołano zebranie w czasie którego poruszono temat zakupu stelaży, ale i – co było akcentowane w zeznaniach wszystkich słuchanych w sprawie świadków, kwestie związane z przedmiotowymi stelażami były dyskutowane wśród członków Wspólnoty od kilku lat. Temat ten pojawiał się na zebraniach, a także w toku codziennych rozmów członków Wspólnoty. Nie można więc powiedzieć, że przedmiot zaskarżonej uchwały był tematem nowym, który zaskoczył głosujących i na który nie mieli wyrobionego poglądu, w tym sensie, że ewentualne dalsze szersze dyskusje skłoniłyby członków Wspólnoty głosujących „za” do zmiany decyzji.

Z powyższym zarzutem łączy się pośrednio zarzut, iż ustalenie ceny nabycia stelaży zostało dokonane w sposób dowolny, że nie zostało poprzedzone wyceną rzeczoznawcy, który mógłby wypowiedzieć się na temat ekonomicznej opłacalności tegoż zakupu. Kwestie te jedynie w początkowej fazie procesu były sporne. Jeżeli chodzi o cenę, Sąd Okręgowy zauważył, że powód J. S. (1) doprecyzowując swoje stanowisko w tym zakresie ostatecznie stwierdził, że zarówno jego stelaż jak i pozostałe stelaże, nie straciły na wartości w chwili ich sprzedaży (k. 55v., 00:29:21). Wobec takiego stanowiska powoda jak i wobec braku innych wniosków w tym zakresie, kwestie te nie były przedmiotem badania Sądu. Co

się zaś tyczy twierdzeń o arbitralnym sposobie ustalenia ceny, to przeczy temu zgromadzony w sprawie materiał dowodowy. W świetle przedłożonej przez powoda umowy-porozumienia (k.54), zeznań pozwanej nie ulega wątpliwości, iż zastosowana została stawka, za jaką J. S. (1) w 2009 r. sprzedał swój stelaż obejmujący 3 pola reklamowe. Nieuprawnione jest więc twierdzenie, że wysokość ceny została ustalona w sposób arbitralny.

W ocenie Sądu I instancji nieuzasadnione okazały się zarzuty strony powodowej co do naruszania przez zaskarżoną uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną jak i naruszania w inny sposób interesu powodów.

Z okoliczności faktycznych sprawy wynika, że Wspólnota miała trudności ze skuteczną egzekucją opłat za korzystanie z powierzchni reklamowych, nawet gdy właścicielem stelaża był członek wspólnoty. Możliwość egzekucji opłat natomiast byłaby równa zeru w sytuacji gdy właścicielem stelaża stałaby się osoba trzecia, spoza wspólnoty. Mogła ona bowiem odkupić stelaż od właściciela- członka wspólnoty, a nie obowiązywałyby jej uchwały podjęte przez wspólnotę. Wspólnota nie mogła także zakazać powieszenia szyldu reklamowego, ani nakazać jego zdjęcia. Decyzję o zakupie stelaży przez Wspólnotę trudno uznać za nieracjonalną, w sytuacji, gdy tylko w ten sposób Wspólnota uzyskiwała możliwość skutecznego wykonywania uchwały w aspekcie ekonomicznym. Nadto nie bez znaczenia jest, podnoszony przez stronę pozwaną argument, iż zaskarżona uchwała zmierza do uregulowania nieprawidłowego stanu faktycznego. Ściana do której przymocowane są stelaże jest częścią nieruchomości wspólnej, zatem o jej wykorzystywaniu nie może decydować samodzielnie żaden współwłaściciel, a tym bardziej czerpać z niej pożytków z wyłączeniem pozostałych członków Wspólnoty. Korzystanie ze ściany budynku w takim zakresie, przekracza zakres współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Niewątpliwie, gdyby montaż przedmiotowych stelaży na ścianie budynku Wspólnoty miał miejsce dziś, to zgodę na to musiałaby wyrazić Wspólnota, nadto bezsprzecznie wiązałoby się to z odpłatnością. Dotychczas nie tylko istniał dualizm praw, co akcentowała strona pozwana, ale i sytuacja, w której w istocie ze ściany budynku część współwłaścicieli korzystała odpłatnie, część nieodpłatnie, a część w ogóle pozbawiona była takiej możliwości, co prowadziło do konfliktów we Wspólnocie. Stąd, w ocenie Sądu, kierunek przyjęty w zaskarżonej uchwale jest prawidłowy.

Decyzja o nabyciu przez Wspólnotę stelaży reklamowych pozytywnie wpływa też na prawa poszczególnych członków Wspólnoty w stosunku do tychże stelaży. Zwiększa transparentność procedur w zakresie umieszczania reklam na stelażach. Nie budzi

wątpliwości, że w wyniku podjęciu zaskarżonej uchwały, członkowie Wspólnoty, uzyskali możliwość wglądu w dokumentację dotyczącą udostępniania miejsc reklamowych, a co za tym idzie wiedzę o tym kto jest reklamodawcą, za jaką cenę i na jakich warunkach, na jaki okres reklamę umieścił, czy będzie umieszczał. Co więcej, otrzymali oni skuteczne narzędzie umożliwiające im reagowanie w przypadku szeroko rozumianych nadużyć. Takich możliwości nie mieliby, gdyby właścicielem stelaży nie była Wspólnota, co przyznał sam powód J. S. (1) w czasie przesłuchania na ostatnim posiedzeniu. Nietrudno sobie przy tym wyobrazić, sytuację zamieszczania na poszczególnych polach reklamowych reklam konkurencyjnych w stosunku do działalności prowadzonej przez członków Wspólnoty, reklam obscenicznych, czy nawet haseł politycznych, wyborczych, z którymi nie wszyscy członkowie Wspólnoty muszą się zgadzać. W sytuacji gdy Wspólnota nie byłaby właścicielem stelaży, to niemożliwym, a co najmniej znacznie utrudnionym byłoby ustalenie kto jest właścicielem nośnika (z uwagi na możliwość odsprzedaży tych stelaży i traktowanie ich nie jako element części wspólnej, ale odrębną własność), czy też podjęcie działań zmierzających do usunięcia tych naruszeń (czy to w formie odpowiedniej uchwały czy w inny sposób). W ocenie Sądu weryfikacja reklamodawców przeprowadzona w oparciu o to, że to Wspólnota decyduje o zawarciu umów i wywieszeniu odpowiednich reklam, rodzi nieporównywalnie mniej komplikacji, niż gdyby stelaże nadal pozostawały własnością części członków Wspólnoty.

Sąd Okręgowy wskazał, że jeżeli chodzi o racjonalność zaskarżonej uchwały w aspekcie finansowym, to nie można go rozważać w oderwaniu od wyżej przedstawionych okoliczności. Można by oczywiście zażądać – skoro nie podjęto nigdy uchwały o wyrażeniu zgody na zamontowanie tych stelaży – by je usunięto. Rzecz jednak w tym, że ich właściciele ponieśliby szkodę, albowiem zamontowali je na własny koszt i na własny koszt musieliby je zdjąć. Co więcej, straciliby podwójnie gdyby Wspólnota podjęła decyzję o wykorzystaniu tej ściany budynku na nośniki reklamowe, co jest wysoce prawdopodobne jeśli się zważy, że potencjalni reklamodawcy zgłaszali się do Wspólnoty z zapytaniem o miejsce reklamowe. Dotychczasowi właścicieli stelaży nie tylko więc straciliby na tym co zdemontowali, ale i jeszcze z ich pieniędzy należałoby kupić nowe stelaże. Stratna byłaby też i sama Wspólnota, skoro musiałaby wyłożyć pieniądze na nowe nośniki reklamowe. Trudno mówić jest o racjonalności takiego postępowania z punktu widzenia prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną w sytuacji, kiedy obecne stelaże nadają się do użytku.

Sąd Okręgowy negatywnie ocenił zarzut braku ekonomicznego uzasadnienia dla podjęcia zaskarżonej uchwały, podkreślając, że umieszczeniu na ścianie budynku stelaży reklamowych przyświeca z założenia cel komercyjny. Działanie takie nastawione jest na osiągnięcie zysku z wpływów z reklam. Tak więc nawet jeśli w pierwszym roku od podjęcia uchwały ten zysk nie jest jeszcze znaczący, czy satysfakcjonujący to niewątpliwie, w świetle załączonych przez pozwaną dokumentów, jest on odnotowywany. Twierdzenia powodów jakoby brak było perspektyw na uzyskanie ze stelaży reklamowych dochodu są całkowicie bezzasadne i niezrozumiałe. Zwrócić trzeba też uwagę, że w istocie na wysokość uzyskiwanego dochodu wpływ mają sami członkowie Wspólnoty chociażby poprzez postulowanie zwiększenia stawek za wynajem, które są utrzymane na tym samym poziomie co w 2007 r.

Nie znajdują też uzasadnienia zarzuty powodów dotyczące braku interesu Wspólnoty w nabyciu stelaży z uwagi na brak popytu na miejsca reklamowe i związanej z tym kwestii konkurencyjności cen. Nie może budzić wątpliwości, że dla potencjalnych reklamodawców bardziej atrakcyjna jest cena, na którą nie składają się koszty pośredników. Tak się rzecz ma w przypadku gdy właścicielem stelaży jest Wspólnota, a stawki odpowiadają tym jakie odprowadzali do Wspólnoty, począwszy od 2007 r., poprzedni właściciele stelaży. Oczywistym jest bowiem, że właściciel stelaża chcąc uzyskać zysk z udostępnienia osobie trzeciej miejsca reklamowego musiał zastosować stawkę większą niż ta, jaką miał odprowadzać do Wspólnoty. Tak więc z chwilą nabycia przez Wspólnotę stelaży konkurencyjność dla potencjalnych reklamodawców takiego miejsca reklamowego automatycznie wzrasta, albowiem jest ono tańsze.

Nie został też naruszony interes powodów, którzy zmuszeni zostali w partycypowaniu w kosztach nabycia stelaży. Obowiązek ponoszenia finansowych obciążeń związanych z korzystaniem z nieruchomości wspólnej wynika z art. 12 ustawy o własności lokali. Powyższe wzmacnia ugruntowane już w orzecznictwie stanowisko, iż nie można przekładać interesu dwóch czy kilku indywidualnych właścicieli nad interesem całej Wspólnoty i wolą ogółu, racjonalnie uzasadnioną.

Odnosząc się do zasadności sfinansowania stelaży ze środków zgromadzonych na funduszu eksploatacji, Sąd Okręgowy stanął na stanowisku, iż uwzględniając charakter działania podmiotów takich jak wspólnoty, specyficzny charakter ich gospodarki finansowej cel jaki przyświecał podjęciu zaskarżonej uchwały, zarzut ten rozpatrywany w kontekście racjonalności uchwały, nie ma żadnego znaczenia. Jak to już wskazywano, sam cel

wydatkowania środków, które zostały przeznaczone na nabycie stelaży reklamowych był racjonalny, zgodny z interesem członków Wspólnoty. Wspólnota może tu rozważyć dokonanie odpowiedniej korekty finansowo-księgowej i przenieść w drodze uchwały odpowiednie środki z funduszu inwestycyjnego na fundusz eksploatacyjny.

Sąd zakwestionował tezę o pozorności uchwały wynikającej z zamiaru uniknięcia opodatkowania. Działaniom w ramach prawa przy jednoczesnym rzeczywistym wykonaniu uchwały, co było bezsporne, nie można zarzucać pozorności. Tezy tej strona powodowa w żaden sposób nie udowodniła.

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy uznał, że nie ma podstaw ani do uchylenia uchwały ani do stwierdzenia jej nieważności stąd, na podstawie art. art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali a contrario, powództwa zostały oddalone.

Apelację od wyroku wywiedli powodowie.

Skarżący przedstawili następujące zarzuty:

1)  naruszenia art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali wskazując, że koszty inwestycji nie mogą być pokrywane z funduszu eksloatacji, gdyż środki z tego funduszu stanowią zaliczki uiszczane przez właścicieli lokali i w części przekraczającej wydatki podlegają zwrotowi,

2)  naruszenie art. 13 i 14 ustawy o własności lokali poprzez pominięcie, że koszty inwestycji, jaką jest zakup stelaży nie mieszczą się w koszach zawartych w art. 14 ustawy i nie mogą obciążać właścicieli lokali,

3)  naruszenie art. 233 k.p.c. przez przyjęcie, że wspólnota może finansować inwestycje z funduszu eksploatacyjnego,

4)  naruszenie art. 233 k.p.c. przez ustalenie, ze większość pól reklamowych jest zajęta, podczas gdy w rzeczywistości brak chętnych do wynajęcie miejsc reklamowych,

5)  naruszenie art. 233 k.p.c. przez przyjęcie, że z chwilą nabycia przez wspólnotę stelaży konkurencyjność dla potencjalnych reklamodawców wzrośnie, a miejsce będzie tańsze a jednocześnie stwierdzenie, że wspólnota może podnieść stawki najmu celem zwiększenia zysku z reklam,

6)  naruszenie art. 233 k.p.c. przez ustalenie, że z funduszu eksploatacyjnego wspólnoty został wydatkowana kwota 17986 zł. 92 gr. i powstało saldo ujemne w stosunku do powoda, co będzie wiązało się z koniecznością podniesienia stawki zaliczki,

7)  naruszenie art. 233 k.p.c. przez ustalenie, że zysk z reklam jest nieznaczący, ale jest odnotowywany, podczas, gdy zakup stelaży przy obecnym poziomie dochodu zwróci się po 19 latach.,

8)  naruszenie art. 233 k.p.c. poprzez negatywną ocenę zarzutu braku ekonomicznego uzasadnienia zakupu stelaży,

9)  naruszenie art. 233 przez przyjęcie, że gdyby któryś z właścicieli zdecydował się na zdjęcie stelaży reklamowych to odbyłoby się to ze stratą dla wspólnoty,

10)  naruszenie art. 233 k.p.c. poprzez przyjęcie, że ściągalność należności za najem stelaży będzie lepsza, gdy będą one własnością Wspólnoty, podczas gdy do tej pory nie było problemów ze ściągalnością opłat za stelaże,

11)  naruszenie art. 233 k.p.c. poprzez pominiecie zeznań świadka J. W. w zakresie, w jaki zeznał on, ze stelaże zostały zamontowane z naruszeniem prawa,

12)  błąd w ustaleniach faktycznych przez przyjęcie, że do Wspólnoty zgłaszali się potencjalni reklamodawcy

13)  błąd w ustaleniach faktycznych przez przyjęcie, że część właścicieli lokali była pozbawiona możliwości korzystania ze ściany budynku dla celów reklamowych, co miało prowadzić do konfliktów, podczas gdy w ogóle nie było zainteresowania powierzchnią reklamową.

Przedstawiając te zarzuty skarżący wniósł zmianę zaskarżonego wyroku i uchylenie zaskarżonej uchwały oraz obciążenie pozwanego kosztami postępowania za obie instancje.

Pozwana w odpowiedzi na apelację wniosła o jej oddalenie.

Strona pozwana zwróciła uwagę na to, że ocena Sądu I instancji co do zgodności podjętej uchwały z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz prawem pozostaje słuszna. Zwiększeniu uległy uprawnienia kontrolne indywidualnych właścicieli, ponieważ uzyskali realne możliwości co do weryfikowania treści umów zawieranych w przedmiocie powierzchni reklamowych. Sfinansowanie zakupu wymagało zaangażowania środków z funduszu eksploatacyjnego, aby nie wprowadzać dodatkowych opłat dla

wszystkich właścicieli w ramach funduszu inwestycyjnego. Powodowie nie doznali straty ponieważ musieliby i tak pokryć opłaty związane z ich udziałem w nieruchomości wspólnej. Logicznym było więc wykorzystanie już zgromadzonych środków, a nie wprowadzanie dodatkowych opłat.

Celem uchwały było również uregulowanie stanu prawnego stelaży, które były umieszczone na częściach wspólnych nieruchomości, jednak stanowiły własność innych podmiotów. Utrzymywanie dotychczasowego stanu rzeczy było dla wspólnoty niekorzystne, rodziło konflikty na tle dostępu do powierzchni reklamowej oraz korzyści płynących z najmu. Pozwana mogła dążyć do nakazania przymusowego usunięcia stelaży, jednakże takie działanie spowodowałoby zaostrzenie konfliktu między właścicielami, czego należało uniknąć. Zdaniem pozwanej Sąd I instancji poczynił prawidłowe ustalenia co do wykorzystania powierzchni reklamowej, a także prawidłowo ocenił kwestię konkurencyjności dla potencjalnych reklamodawców. Rozwiązania przyjęte w uchwale powodują uzyskanie przez pozwaną realnego wpływu na wysokość czynszu najmu powierzchni reklamowej, jak i prawo wyboru najemcy oraz eliminuje narzuty pośredników.

Niezasadne są zarzuty powodów co do naruszenia przepisów prawa budowlanego. Do tej pory nie zostało wszczęte jakiekolwiek postępowanie administracyjne w tej kwestii. Poza tym Sąd prawidłowo ocenił przyjętą przez pozwaną cenę nabycia. Nie było potrzeby przeprowadzania wyceny.

W ocenie Sądu Apelacyjnego apelacja powodów nie zasługiwała na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 378 § 1 Sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji, w granicach zaskarżenia bierze jednak pod uwagę nieważność postępowania.

Wykładnia powołanego przepisu statuującego model apelacji jako apelacji pełnej (gdzie sąd II instancji rozpoznaje sprawę ponownie) budziła istotne wątpliwości co do związania Sądu II instancji zarzutami apelacji.

Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 31 stycznia 2008 r.( III CZP 49/07), której nadał moc zasady prawnej, stwierdził, że Sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa

procesowego; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania.

Dlatego też Sąd II instancji w pierwszej kolejności weryfikował ważność postępowania przed sądem I instancji, następnie zgłoszone zarzuty procesowe, dalej - poczynił ustalenia faktyczne i dokonał wykładni prawa materialnego oraz subsumpcji w kontekście zarzutów prawa materialnego zgłoszonych w apelacji.

Sąd II instancji weryfikował z urzędu, czy postępowanie przed Sądem I instancji, względnie postępowanie związane z wniesieniem apelacji nie jest dotknięte uchybieniami, skutkującymi nieważnością postępowania.(art. 378 § 1 w zw. z art. 379 k.p.c.). W ocenie Sądu II instancji nie zachodziła żadna z przesłanek nieważności postępowania określona w art. 379 k.p.c.

W dalszej kolejności Sąd weryfikował zgłoszone przez skarżącego zarzuty procesowe. Kontrola uchybień Sądu I instancji na etapie gromadzenia i oceny materiału dowodowego jest niezbędna dla podjęcia decyzji w przedmiocie aprobaty poczynionych przez ten Sąd ustaleń. Szereg zarzutów apelacji zdefiniowanych przez skarżących jako zarzuty procesowe naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów wynikającej z art. 233 k.p.c. w istocie nie dotyczył tego przepisu, ani innych uchybień procesowych. Odnosiły się do kwestionowania dokonanej przez Sąd Okręgowy subsumpcji. Subsumpcja określonego stanu faktycznego podlega jednak ocenie z punktu widzenia prawa materialnego. Zarzut naruszenia art. 233 k.p.c. może być skutecznie podniesiony jedynie wówczas, gdy skarżący wykaże, że sąd oceniając poszczególne dowody uchybił zasadom logicznego rozumowania oraz zasadom doświadczenia życiowego. Temu zadaniu skarżący nie sprostali.

Zdaniem Sądu zarzutem dotyczącym oceny dowodów oraz dokonanych na tej podstawie ustaleń podstawy faktycznej wyroku były jedynie zarzuty odnoszące się do aktualnego wykorzystania stelaży reklamowych (pkt II ppkt 4) i 12) apelacji). Sąd Apelacyjny zgłoszonych zarzutów w tym zakresie nie podziela. Pozwana przedłożyła umowy najmu powierzchni reklamowych. Na zainteresowanie powierzchnią reklamową wskazują także zeznania świadka J. C.. Zauważyć należy, że w istocie powierzchnia reklamowa nie jest obecnie w pełni wykorzystana. Sąd I instancji również takie ustalenia poczynił.

Pozostałe zarzuty opisane jako naruszenie przez Sąd Okręgowy art. 233 k.p.c. jak już wskazano nie odnoszą się ani do postępowania dowodowego, ani do podstawy faktycznej

wyroku. Są polemiką skarżących z dokonaną przez Sąd I instancji wykładnią prawa oraz przeprowadzoną subsumpcją.

Sąd II instancji zweryfikowawszy zatem zarzuty procesowe apelacji dotyczące gromadzenia i oceny materiału dowodowego uznał, że Sąd Okręgowy w oparciu o zebrany w sprawie materiał dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, które Sąd II instancji przyjął za własne czyniąc podstawą faktyczną rozstrzygnięcia.

Sąd Apelacyjny podziela także zasadniczo dokonaną przez Sąd I instancji ocenę prawną ustalonego stanu faktycznego.

Uprzedzając dalsze rozważania co do weryfikacji zgłoszonych przez powodów zarzutów dotyczących zaskarżonej uchwały należy wskazać, że akcentowana w apelacji kwestia rozdysponowania przez Wspólnotę środków zgromadzonych na funduszu eksploatacyjnym nie była przedmiotem zarzutów zgłoszonych w pozwie wobec treści uchwały. Sąd Apelacyjny podziela tę linię orzecznictwa, zgodnie z którą termin ustawowy dotyczący dopuszczalności zaskarżenia uchwały odnosi się także do zarzutów zgłoszonych przeciwko jej treści. Przepis art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, poprzez zakreślenie terminu do zaskarżenia uchwały, stwarza jednocześnie prekluzję do powoływania podstaw zaskarżenia. Nie było zatem podstaw do weryfikacji tych zarzutów apelacji, które odnosiły się do wykorzystania na zapłatę ceny za nabycie stelaży ze środków zgromadzonych na funduszu eksploatacyjnym oraz, że koszty te nie mieszczą się kosztach zarządu nieruchomością wspólną.

Niezależenie od tego założenia można wskazać, że wydatkowanie zgromadzonych na funduszu eksploatacyjnym zaliczek na zakup stelaży nie może być uznane za działanie sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu. Katalog kosztów zarządu określony w art. 14 ustawy o własności lokali nie ma charakteru zamkniętego. Możliwe jest poniesienie z tych środków wydatków nie wskazanych wprost w ustawie. Poza tymi nieracjonalne byłoby nakładanie na członków wspólnoty dodatkowych obciążeń w sytuacji nadwyżki zgromadzonych na koncie wspólnoty środków.

Sąd Apelacyjny podziela dokonaną przez Sąd Okręgowy ocenę zgłoszonych przez powodów zarzutów formalnych wobec trybu podjęcia uchwały. Powodowie nie wykazali w niniejszym postępowaniu, że sposób przeprowadzenia głosowania miał wpływ na jego wynik. Te kwestie nie stały się też przedmiotem apelacji.

Wywody Sądu Okręgowego i dalej rozważania apelacji koncentrują się wokół kwestii oceny uchwały w kontekście zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Ocena uchwały z perspektywy zgodności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną powinna być dokonywana z uwzględnieniem przesłanek celowości, rzetelności i gospodarności. Jednakże zdaniem Sądu Apelacyjnego nie należy pomijać aspektu pozaekonomicznego, a związanego z zasadą transparentności finansów wspólnoty oraz równego traktowania wszystkich jej członków.

Z dokonanych ustaleń faktycznych wynika, że kwestia prawa sposobu korzystania ze stelaży oraz czerpania z tego dochodów budziła od szeregu lat kontrowersje wśród członków wspólnoty. Sytuacja, w której pomiędzy członkami wspólnoty, także takiej w której lokale mają charakter użytkowy, dochodzi do długotrwałych nieporozumień na tle jakiegoś problemu związanego z zarządem nieruchomością wymaga rozwiązania – choć czasami aspekt czysto finansowy może nie być przeważający. Długotrwałe skonfliktowanie członków rodzi istotne utrudnienia w podejmowaniu wszelkich decyzji dotyczących wspólnoty. To z kolei wpływa niekorzystnie na sprawność zarządzania. W tym kontekście na aprobatę zasługują działania wspólnoty, której członkowie zmierzali do ostatecznego rozwiązania nabrzmiałego problemu.

Warto jednak podkreślić, że przekonanie członków wspólnoty co do prawa własności przysługującego osobą, które dysponowały stelażami było błędne. Dla Sądu Apelacyjnego nie ulega wątpliwości, że stelaże reklamowe jako urządzenia trwale związane ze ścianami budynku stanowią jego część składową w rozumieniu art. 47 k.c. Jako takie są więc cześć wspólną nieruchomości, w której udziały mają poszczególni właściciele lokali. Uchwała Wspólnoty, pomimo zawartych w niej sformułowań, dotyczy w istocie rozliczenia nakładów poniesionych na nieruchomość wspólną przez niektórych jej członków. Jednak świadomość co do statusu prawnego stelaży wszystkich członków wspólnoty była taka, jak wyrażono to w uchwale. Stąd przyjęte sformułowanie o nabyciu własności stelaży.

W ocenie Sądu owo błędne przekonanie oraz niefortunna redakcja treści uchwały nie wpływają na jej ocenę. Skutek uchwały jest bowiem taki, że wygasają roszczenia osób, które poczyniły nakłady na nieruchomość wspólną, zaś wspólnota jest uprawniona do wyłącznego korzystania z przedmiotu nakładu. Celem uchwały było bowiem uzyskanie przez wspólnotę (tj. wszystkich właścicieli lokali) wpływu na sposób korzystania z powierzchni reklamowych i czerpania z tego korzyści. Sytuacja, w której tylko niektórzy członkowie wspólnoty z

wyłączeniem innych, uzyskiwali dochody z najmu stelaży pozostawała sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu.

Zarzuty powodów od początku dotyczą tego, że wobec braku dostatecznego zainteresowania powierzchnią reklamową nieuzasadniony ekonomicznie był wydatek na jej zakup. Dochody z tego tytułu pokryją poniesione wydatki dopiero w perspektywie kilkunastu lat.

Jak wynika z dokonanych w postępowaniu ustaleń wynajem stelaży kształtuje się na zbliżonym do lat wcześniejszych poziomie. W zasadzie dotyczy tych samych pomiotów. Podkreślić jednak należy, że cały dochód z najmu staje się dochodem wspólnoty. Obecnie na stelażach zamieszczone są także reklamy innych podmiotów, nie będących członkami Wspólnoty. Można zgodzić się ze stwierdzeniem powodów, że dochody z tej działalności są niewielkie w stosunku do zainwestowanych środków, a ściągalność należności nie uległa zmianie. Jednakże, na co już wskazywał Sąd Apelacyjny, przy ocenie uchwały z punktu widzenia zasad gospodarności należy mieć na uwadze nie tylko prosty rachunek finansowy. Członkowie wspólnoty prowadzący działalność gospodarczą zyskali określony jasnymi warunkami dostęp do powierzchni reklamowych, a wspólnota może wpływać na to, jakie treści są umieszczane na jej budynku. Może zapobiegać reklamowaniu się przedsiębiorców prowadzących działalność konkurencyjną. Jest to szczególnie istotne dla działalności poszczególnych członków wspólnoty i osiąganego przez nich zysku. Od aktywności członków zarządu wspólnoty będzie między innymi zależał poziom wykorzystania powierzchni reklamowych.

Nie sposób podzielić zarzutu powodów co do tego, negatywna ocena zaskarżonej uchwały miałaby wynikać z faktu umieszczenia stelaży z naruszeniem prawa. Podkreślić należy, że to sam powód J. S. (2) był ich pomysłodawcą. Rzeczywiście osoby montujące stelaże nie występowały o zgodę do wspólnoty mieszkaniowej. Powodowie nie wykazali jednak, aby toczyło się jakiekolwiek postępowanie administracyjne organu nadzoru budowalnego związane z tą konstrukcją. Ocena zgodności z prawem inwestycji pozostaje w gestii organów administracyjnych.

Pozytywnej oceny zaskarżonej uchwały nie zmienia fakt, że ustalenie ceny zakupu stelaży nie było poprzedzone niezależną ekspertyzą. Wspólnota przyjęła bowiem tę sama cenę, którą uzyskał właśnie powód ze sprzedaż „swojego” stelaża. W tej sytuacji zlecenie osobnej opinii byłoby jedynie niepotrzebnym wydatkiem.

Kolejną kwestią, która wymaga odniesienia się przez Sąd Apelacyjny jest zagadnienie ewentualnego usunięcia stelaży jako innego możliwego rozwiązania problemu. Podzielić należy stanowisko pozwanej, że nakazanie usunięcia stelaży przez osoby, które zamontowały je bez uprzedniej zgody wspólnoty mieszkaniowej rodziłoby kolejne konflikty. Poza tym uniemożliwiłoby to korzystanie z powierzchni reklamowej przez zainteresowane podmioty. Sam proces demontażu również mógłby generować określone koszty. W tym kontekście przyjęte przez Wspólnotę rozwiązanie należy uznać za jak najbardziej uzasadnione.

Zdaniem Sadu Apelacyjnego zaskarżona uchwała nie narusza interesów powodów. Oczywiście, że w takim samym zakresie, jak pozostali członkowie wspólnoty zostali oni zobowiązani do pokrycia kosztów zakupu stelaży. Jednakże o naruszeniu interesu skarżących można mówić jedynie wówczas, gdy jest ono nadmierne w stosunku do korzyści, jakie zyskuje ogół współwłaścicieli tj. wspólnota mieszkaniowa. W ocenie Sądu Apelacyjnego ta zasada nie została zachwiana. Sytuacja powodów w żaden sposób nie odbiega od sytuacji pozostałych członków wspólnoty.

Sąd Apelacyjny podzielił także stanowisko Sądu Okręgowego co do tego, że powodowie w żaden sposób nie wykazali tezy o pozorności uchwały.

Uznając zatem, że zaskarżona uchwała nie narusza prawa, zasad prawidłowego zarządu nieruchomością oraz interesu powodów, a także, że nie ma charakteru czynności prawnej pozornej, Sąd Apelacyjny uznał rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego za prawidłowe i oddalił apelację jako bezzasadną.

O kosztach postępowania rozstrzygnięto zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu wyrażoną w art. 98 k.p.c. znajdującą swe zastosowanie także w odniesieniu do postępowania przed Sądem II instancji. Na koszty procesu po stronie pozwanej w postępowaniu apelacyjnym składały się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 270 zł. wyliczone na postawie § 8 ust. 1 pkt 1) w zw. z § 20 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2) Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie z dnia 22 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800).