Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 maja 2018 roku

Sąd Apelacyjny w Szczecinie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Tomasz Żelazowski

Sędziowie SSA Krzysztof Górski (sprawozdawca)

SSA Dariusz Rystał

Protokolant starszy sekretarz sądowy Magdalena Stachera

po rozpoznaniu w dniu 17 maja 2018 roku na rozprawie w Szczecinie

sprawy z powództwa W. T.

przeciwko M. M.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 4 lipca 2017 roku, sygn. akt VIII GC 442/15

I.  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie II. w ten sposób, że zasądza od pozwanego na rzecz powoda także kwotę 98.657,26 zł (dziewięćdziesięciu ośmiu tysięcy sześciuset pięćdziesięciu siedmiu złotych dwudziestu sześciu groszy) z ustawowymi odsetkami od dnia 21 lipca 2015 do dnia 31 grudnia 2015 i ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016, oddalając powództwo w pozostałym zakresie;

II.  zmienia rozstrzygnięcie o kosztach procesu zawarte w punkcie III. zaskarżonego wyroku ustalając, że powód wygrał sprawę w pierwszej instancji w 44% i pozostawiając szczegółowe wyliczenie kosztów należnych stronom referendarzowi sądowemu według zasady odpowiedzialności za wynik procesu;

III.  oddala apelację w pozostałym zakresie;

IV.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 9.977,52 zł (dziewięciu tysięcy dziewięciuset siedemdziesięciu siedmiu złotych, pięćdziesięciu dwóch groszy) tytułem kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym.

Krzysztof Górski Tomasz Żelazowski Dariusz Rystał

Sygn. akt I AGa 45/18

UZASADNIENIE

Pozwem z 30 września 2015 r. W. T. wniósł o zasądzenie od M. M. kwoty 269.450,35 zł z odsetkami ustawowymi, liczonymi w sposób szczegółowo opisany w pozwie oraz zasądzenie od pozwanego na jego rzecz kosztów postępowania.

W odpowiedzi na pozew, pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zwrot kosztów postępowania.

Wyrokiem z 4 lipca 2017 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 18.814,20 zł z ustawowymi odsetkami od 21 lipca 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. oraz odsetkami za opóźnienie od 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty (pkt I), oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt II) oraz rozstrzygnął o kosztach procesu z zastosowaniem zasady odpowiedzialności za wynik postępowania, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu, przy założeniu, że powód wygrał sprawę w 7 %.

Rozstrzygnięcie sporu Sąd oparł o następujące ustalenia faktyczne:

Powód jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości, położonej w obrębie (...) miasta G., przy ul. (...), na działce nr (...), o powierzchni 0,4440 ha, dla której Sąd Rejonowy w Goleniowie prowadzi księgę wieczystą nr (...). Nieruchomość ta została wydzielona z nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...) obrębu (...)miasta G. o łącznej powierzchni 0,6440 ha, dla której Sąd Rejonowy w Goleniowie prowadził księgę wieczystą nr (...). W dniu 3 marca 2008 r. strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży wieczystego użytkowania nieruchomości, oznaczonej jako działka o numerze (...), ustalając, że sprzedaż nastąpi w terminie 6 miesięcy od uzyskania warunków zabudowy i zagospodarowania nieruchomości na planowane funkcje całej nieruchomości; termin ten może ulec przedłużeniu o ewentualną zwłokę w postępowaniu administracyjnym w sprawie podziału działki nr (...) (§ 2 umowy). Następnie, 14 kwietnia 2008 r. strony zawarły umowę dzierżawy ww. nieruchomości, ustalając miesięczny czynsz na kwotę 500 zł netto, powiększony o podatek VAT (§ 2 ust. 1 umowy). W umowie zapisano, że czynsz obejmuje podatek od nieruchomości i opłaty za jej wieczyste użytkowanie, bez ewentualnych kosztów związanych z przyszłą infrastrukturą techniczną działki. W § 3 wskazano, iż umowa zostaje zawarta na czas określony, od 14 kwietnia 2008 r. do zawarcia umowy właściwej, co nastąpi zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości. Intencją stron było, że stosunek dzierżawy będzie trwał do chwili zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony nie rozważały sytuacji, w której nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej.

W dniu 19 marca 2008 r. Burmistrz Gminy G. wydał decyzję nr (...) ( (...)), na mocy której ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie stacji paliw (...) na terenie części działek nr (...). W dniu 22 października 2008 r. wydano decyzję ((...)), zatwierdzającą podział działki numer (...), zgodnie z którą utworzono działki: nr (...) o powierzchni 0,2000 ha oraz (...) o powierzchni 0,4440 ha. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 5 listopada 2008 r.

Jak ustalił Sąd meriti, do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło. W dniu 26 listopada 2009 r. w kancelarii notarialnej C. P. stawił się W. T.. W sporządzonym wówczas w formie aktu notarialnego protokole stawiennictwa jednej strony i niestawiennictwa drugiej, zawarto oświadczenie powoda o wezwaniu pozwanego do stawiennictwa w tutejszej kancelarii notarialnej, w dniu 26 listopada 2009 r., o godzinie 10.00, w celu zawarcia umowy sprzedaży wieczystego użytkowania niezabudowanej działki nr (...). Notariusz odnotował, że do godziny 11.00 pozwany nie stawił się w kancelarii.

Pismem z 30 grudnia 2009 r. powód poinformował pozwanego, że w związku z rozwiązaniem przedwstępnej umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania nieruchomości - działki nr (...), o powierzchni 4440 m ^{( 2)}, przesyła w załączeniu fakturę korygującą wpłaconą zaliczkę. Jednocześnie wskazał na gotowość kontynuacji umowy dzierżawy, lecz od 1 stycznia 2010 r. na urynkowionych warunkach. Do pisma załączył dwa egzemplarze aneksu nr (...) do umowy dzierżawy nieruchomości z 14 kwietnia 2008 r. oraz fakturę VAT – korektę nr (...), dotyczącą zaliczki na poczet ceny sprzedaży wieczystego użytkowania nieruchomości. Projekt aneksu nr (...) do umowy dzierżawy nieruchomości zakładał, że przedmiotem dzierżawy będzie nieruchomość składająca się z dwóch działek: niezabudowanej działki nr (...) o powierzchni 4.440 m ^{( 2)} oraz zabudowanej trzema garażami murowanymi działki nr (...) o powierzchni 2.000 m ^{( 2)}. Czynsz najmu określono na kwotę 1 zł/m ^{( 2)} netto, tj. 6.444 zł łącznie, powiększoną o obowiązujący podatek VAT, płatną z góry, do 15. każdego miesiąca.

W związku nieprzystąpieniem do transakcji zakupu działki numer (...), pismem z 23 marca 2010 r. W. T. wezwał M. M. do opuszczenia nieruchomości w terminie do 15 kwietnia 2010 r. Jednocześnie, poinformował, że dotychczasowe wpłaty w miesięcznej wysokości 610 zł tytułem czynszu są księgowane na poczet odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, którego wysokość zostanie ustalona po wydaniu zajmowanych działek. Pismo nadano pocztą 24 marca 2009 r.

W dniu 31 sierpnia 2010 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie, w sprawie VIII GC 115/10, oddalił pozew M. M. przeciwko W. T. o zapłatę kwoty 356.072 zł, tytułem odszkodowania w związku z niewykonaniem umowy przedwstępnej. Powodem oddalenia powództwa było m.in. ustalenie, że to M. M., nie przystępując do umowy w wyznaczonym przez drugą stronę terminie, nie wykonał obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.

Od stycznia 2010 r. pozwany przelewał na rachunek bankowy powoda kwotę czynszu dzierżawy za jeden miesiąc, bądź za dwa kolejne miesiące. W tytułach przelewów wskazywał: zapłata za dzierżawę, numer działki: (...), jej powierzchnię oraz miesiące, za które dokonywana była wpłata. Pismem z 16 stycznia 2012 r. powód wezwał pozwanego do wydania nieruchomości – tj. dwóch działek o numerach (...), w terminie od 1 lutego 2012 r. oraz uiszczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, począwszy od stycznia 2010 r., wraz z odsetkami ustawowymi w kwocie 197.257,20 zł, w terminie do 31 stycznia 2012 r. W piśmie tym poinformował, że proponowana uprzednio stawka czynszu dzierżawnego, korzystniejsza niż stawki rynkowe, wynosi 1 zł netto za 1 m ^{( 2)} gruntu, a zatem podstawę do wyliczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości stanowi kwota 6.444 zł miesięcznie. Kolejno, pismem z 15 marca 2012 r. powód po raz kolejny wezwał pozwanego do wydania części nieruchomości, tj. działki o numerze (...), podtrzymując możliwość użytkowania pozostałego terenu, tj. działki o numerze (...), pod warunkiem zawarcia odpowiedniej umowy jej dzierżawy lub sprzedaży. W maju 2013 r. M. M. wydał powodowi nieruchomość gruntową, zabudowaną trzema garażami murowanymi, o powierzchni 2.000 m ^{( 2)}, obejmującą działkę o numerze (...), na której powód zbudował stację paliw.

W dniu 15 października 2013 r. W. T. złożył w Sądzie Rejonowym w Goleniowie wniosek o zawezwanie M. M. do próby ugodowej w przedmiocie zapłaty kwoty 381.017,88 zł z tytułu bezumownego korzystania z działek o numerach (...), za okres od stycznia 2010 r. do października 2013 r. włącznie. Do zawarcia ugody nie doszło.

Nadto, w roku 2014 W. T. złożył w Sądzie Rejonowym Szczecin-Centrum w Szczecinie pozew o nakazanie pozwanemu wydania zajmowanej nieruchomości – działki nr (...). Odpis pozwu doręczono pozwanemu w dniu 16 października 2014 r. Wyrokiem z 20 stycznia 2015 r. Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie uwzględnił powództwo. Następnie, w dniu 11 czerwca 2015 r. Sąd Okręgowy w Szczecinie wydał wyrok oddalający apelację pozwanego w całości (VIII Ga 148/15).

M. M. wydał nieruchomość obejmującą działkę (...) w dniu 1 lipca 2015 r., a więc po wydaniu wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie w sprawie VIII Ga 148/15. Ostatnią wpłatę z tytułu czynszu za dzierżawę działki przelał na rachunek bankowy powoda w dniu 12 stycznia 2015 r. (za miesiące styczeń i luty 2015 r. ). Pismem z 6 lipca 2015 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty zaległego wynagrodzenia w wysokości 514.287,60 zł (418.120 zł netto) za bezumowne korzystanie z nieruchomości (KW nr (...)) za okres od 22 maja 2009 r. do 1 lipca 2015 r. oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (KW nr (...)) za okres od 22 maja 2009 r. do 1 maja 2013 r. - w terminie do 20 lipca 2015 r. Wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie wyliczono według stawki 1 zł/m ^{( 2)}. Jednocześnie powód zadeklarował uwzględnienie poniesionych przez M. M. nakładów na nieruchomości po przedstawieniu dokumentów potwierdzających ich wysokość.

Sąd Okręgowy ustalił, że wartość rynkowa miesięcznego czynszu dzierżawnego dla nieruchomości obejmującej dwie działki (działka nr (...) – 4.440 m ^{( 2)} oraz działka nr (...)– 2.000 m ^{( 2)}), o łącznej powierzchni 6.440 m ^{( 2)}, w okresie od maja 2011 r. maja 2013 r., wynosi 0,55 zł/m ^{( 2 )}miesięcznie, co daje kwotę 3.542 zł miesięcznie. Wartość rynkowa miesięcznego czynszu dzierżawnego dla nieruchomości obejmującej działkę o numerze (...) i powierzchni 4440 m ^{( 2)}, w okresie od czerwca 2013 r. do czerwca 2015 r., wynosi 0,58 zł/m ^{( 2 )}miesięcznie, co daje kwotę 2.575,20 zł miesięcznie.

W tak ustalonych okolicznościach faktycznych Sąd dokonał kwalifikacji i oceny prawnej powództwa przyjmując, że podstawę prawną żądań stanowi art. 224 w zw. z art. 230 k.c.

Sąd Okręgowy wyjaśnił, że W. T. domaga się od pozwanego zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z będącej w użytkowaniu wieczystym powoda nieruchomości, położonej w G. i oznaczonej pierwotnie jako działka nr (...), a po jej podziale - jako działki nr (...), w wysokości 1 zł/m ² miesięcznie – w łącznej kwocie 269.450,35 zł, wraz z odsetkami w wysokości ustawowej. Osią sporu między stronami była kwestia wykładni § 3 umowy dzierżawy nieruchomości z 14 kwietnia 2008 r. w zw. z § 2 przedwstępnej umowy sprzedaży wieczystego użytkowania nieruchomości z 3 marca 2008 r. Powód stał na stanowisku, że umowa dzierżawy przestała wiązać strony 22 maja 2009 r., kiedy to upłynął wskazany w tych postanowieniach umownych termin zawarcia umowy przyrzeczonej (tj. umowy sprzedaży użytkowania wieczystego nieruchomości o powierzchni 4.400 m ² wydzielonej z działki nr (...)). Pozwany natomiast uważał, że umowa dzierżawy została zawarta na okres do zawarcia umowy przyrzeczonej i obowiązuje dopóty, dopóki umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta. Obie strony powoływały się również na przeciwstawną wykładnię wskazanych postanowień umów, dokonaną przez Sąd Okręgowy w Szczecinie w uzasadnieniach dwóch wydanych wyroków, tj. z 31 sierpnia 2010 r. w sprawie VIII GC 115/10 (na które powoływał się pozwany) oraz z 11 czerwca 2015 r. w sprawie VIII Ga 148/15 (na którym z kolei opierał się powód).

Odnosząc się do podniesionego przez pozwanego zarzutu przedawnienia roszczenia co do kwoty 121.810,36 zł, dochodzonej za okres od maja 2011 r. do listopada 2012 r. wraz z odsetkami ustawowymi, Sąd I instancji wskazał, że do roszczeń uzupełniających, przewidzianych w art. 224-230 k.c., zastosowanie znajdują zarówno ogólne reguły przedawniania, jak i art. 229 k.c., który - na mocy art. 230 k.c. – stosuje się odpowiednio do roszczeń wobec posiadacza zależnego, w tym użytkownika wieczystego. Przepis art. 229 k.c., odmiennie niż art. 118 k.c., określa początkową chwilę biegu terminu przedawnienia, stanowiąc, że roszczenie przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy – w przypadku niniejszej sprawy od dnia wydania nieruchomości powodowi, jako jej użytkownikowi wieczystemu.

Mając na względzie treść przepisów art. 123 § 1 k.c. oraz art. 124 k.c. Sąd wskazał, że skoro powód wezwał pozwanego do próby ugodowej w dniu 15 października 2013 r., zaś postępowanie w tym przedmiocie zakończyło się 29 listopada 2013 r., przerwany termin przedawnienia zaczął biec na nowo od dnia następnego. Jednocześnie jednak, wskazany we wniosku o zawezwanie do próby ugodowej zakres roszczenia obejmował zapłatę kwoty 381.017,88 zł z tytułu bezumownego korzystania z działek o numerach (...) od stycznia 2010 r. do października 2013 r. włącznie, z zaznaczeniem, że roszczenie dotyczy korzystania z działek o powierzchni odpowiednio 0,4440 ha oraz 0,2000 ha, przy uwzględnieniu wynagrodzenia w wysokości 1 zł/m ² miesięcznie + VAT, po pomniejszeniu o kwotę 500 zł + VAT, uiszczaną tytułem czynszu. W takim też zakresie zawezwanie do próby ugodowej przerwało bieg terminu przedawnienia ewentualnych roszczeń powoda – a w zakresie żądania pozwu dotyczyło żądania zapłaty wskazanych kwot za okres od 1 maja 2011 r. do 15 października 2013 r.

Nadto, w maju 2013 r. pozwany wydał powodowi działkę nr (...) o powierzchni 2.000 m ². Biorąc pod uwagę, że powód nie domagał się zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z tej działki za cały miesiąc, Sąd przyjął, że pozwany wydał ją w dniu 1 maja 2013 r. Od 2 maja 2013 r. zaczął zatem biec roczny termin przedawnienia roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z powyższego gruntu, stosownie do art. 229 § 1 w zw. z art. 230 k.c. Bieg tego terminu uległ przerwaniu zawezwaniem do próby ugodowej (działka o powierzchni 2.000 m ² była objęta zawezwaniem), po czym zaczął biec na nowo od 30 listopada 2013 r. i upłynął z dniem 30 listopada 2014 r.

Jako że pozew w niniejszej sprawie został wniesiony w dniu 30 września 2015 r., Sąd I instancji uznał, że ewentualne roszczenie powoda o zapłatę przez pozwanego wynagrodzenia za korzystanie z 2.000 m ² działki nr (...), wydzielonej później jako działka (...), uległo przedawnieniu w całości. O ile zarzutem przedawnienia nie zostało objęte całe dochodzone przez powoda roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z 2.000 m ² działki, a jedynie za okres od maja 2011 r. do listopada 2012 r. włącznie, Sąd oddalił powództwo w zakresie żądania zapłaty kwoty 37.450,35 zł, należnej. za korzystanie z działki o powierzchni 2.000 m ² za okres od 1 maja 2011 r. do 30 listopada 2012 r.

Odnosząc się do działki gruntu, będącej w użytkowaniu wieczystym powoda, o powierzchni 4.440 m ², oznaczonej po wydzieleniu jako działka nr (...), Sąd I instancji wskazał, że podniesiony zarzut przedawnienia okazał się niezasadny w całości. Działka ta została wydana przez pozwanego dopiero w dniu 1 lipca 2015 r. – po prawomocnym wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie z 11 czerwca 2015 r. w sprawie VIII Ga 148/15. Roczny termin przedawnienia zaczął zatem biec dopiero od 2 lipca 2015 r. i został przerwany w dniu 30 września 2015 r. wniesieniem pozwu w niniejszej sprawie. Jeżeli zaś chodzi o roszczenia, obejmujące okres od listopada 2013 r. do czerwca 2015 r., zdaniem Sądu nie uległy one przedawnieniu, gdyż trzyletni termin ich przedawnienia został przerwany złożeniem pozwu w niniejszej sprawie (30 września 2015 r.).

Dokonując oceny łączącej strony umowy dzierżawy spornego gruntu z 14 kwietnia 2008 r., Sąd I instancji wskazał, że okres, na jaki umowę dzierżawy zawarto, określony w jej § 3, został wyznaczony poprzez odwołanie się do § 2 przedwstępnej umowy sprzedaży użytkowania wieczystego nieruchomości z 3 marca 2008 r. Strony ustaliły, że sprzedaż użytkowania wieczystego nastąpi w terminie 6 miesięcy od uzyskania warunków zabudowy i zagospodarowania nieruchomości na planowane funkcje całej nieruchomości, z zastrzeżeniem, że termin ten może ulec przedłużeniu o ewentualną zwłokę w postępowaniu administracyjnym w sprawie podziału działki nr (...). Wszystkie wymagane tym postanowieniem decyzje zostały wydane do 22 października 2008 r., stąd też sześciomiesięczny termin, określony § 2 umowy przedwstępnej, upłynął z dniem 22 maja 2009 r. Zdaniem Sądu Okręgowego, tego dnia ustał między stronami stosunek dzierżawy, w związku z czym przyjąć należało, że pozwany, w okresie od 22 maja 2009 r. do 1 maja 2013 r. korzystał z nieruchomości, oznaczonej początkowo jako działka nr (...), a następnie jako działki nr (...) oraz od 1 maja 2013 r. do 1 lipca 2015 r. z nieruchomości, oznaczonej jako działka nr (...), bez tytułu prawnego.

Odnosząc się następnie do kwestii dobrej bądź złej wiary pozwanego, Sąd Okręgowy wskazał, że z uwagi na treść wyroku Sądu Okręgowego z 31 sierpnia 2010 r., pozwany pozostawał w usprawiedliwionym przekonaniu, iż umowa dzierżawy z 14 kwietnia 2008 r. w dalszym ciągu wiąże strony. Ponadto, sposób zachowania się pozwanego, który regularnie spełniał na rzecz powoda świadczenie odpowiadające wysokości umówionego czynszu dzierżawy, świadczy, że rzeczywiście pozostawał on w dobrej wierze co do trwania stosunku dzierżawy. Zdaniem Sądu I instancji, dobra wiara pozwanego zachwiała się dopiero wraz z wydaniem przez Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum wyroku z 20 stycznia 2015 r. (sygn. akt XI GC 885/14), od którego apelację pozwanego oddalono wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie z 11 czerwca 2015 r. (sygn. akt VIII Ga 148/15). Niemniej jednak, w ocenie Sądu Okręgowego, wobec wskazanych okoliczności usprawiedliwiających błędne przeświadczenie pozwanego, powód nie wykazał, że pozwany - z zachowaniem należytej staranności - winien był wiedzieć, iż łącząca strony umowa dzierżawy przestała obowiązywać z dniem 22 maja 2009 r., a w konsekwencji, że korzystając w dalszym ciągu ze spornej nieruchomości, pozostawał w złej wierze. Stosownie zaś do treści do art. 7 k.c., Sąd przyjął, że pozwany pozostawał w dobrej wierze co najmniej do 20 stycznia 2015 r.

Przywołując treść art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 230 k.c., Sąd I instancji wskazał, że obowiązek zapłaty wynagrodzenia spoczywał na pozwanym dopiero od dnia, w którym dopowiedział się o wytoczeniu wobec niego powództwa o wydanie nieruchomości. W przypadku gruntu oznaczonego następnie jako działka nr (...) (wobec którego roszczenia byłyby i tak przedawnione zgodnie z art. 229 k.c.), powództwo o wydanie nie zostało nigdy wytoczone. Nadto, pozwany wydał działkę dobrowolnie. W przypadku zaś powództwa o wydanie działki nr (...), pozew został doręczony pozwanemu w dniu 16 października 2014 r., natomiast powód nie przedstawił dowodu, aby pozwany taką informację powziął wcześniej, niż przed dniem doręczenia odpisu pozwu. Stąd też, Sąd Okręgowy uznał, że pozwany - niezależnie od tego, czy pozostawał w dobrej, czy w złej wierze - zobowiązany był do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z tej nieruchomości od dnia następnego po otrzymaniu odpisu pozwu, tj. 17 października 2014 r. do dnia 30 czerwca 2015 r. włącznie (w dniu 1 lipca 2015 r. wydał bowiem nieruchomość).

Rozstrzygając o wysokości należnego powodowi wynagrodzenia z tytułu korzystania przez pozwanego (w okresie do 17 października 2014 r. do 30 czerwca 2015 r.) z nieruchomości, Sąd I instancji, oparł się na sporządzonych przez biegłego sądowego opiniach, zarówno pisemnych, jak i ustnych. Powstałe po stronie powoda roszczenia w wysokości: za październik 2014 r. – 1.287,60 zł, za listopad 2014 r. – 2.575,20 zł, za grudzień 2014 r. – 2.575,20 zł, za styczeń 2015 r. – 2.575,20 zł, za luty 2015 r. – 2.575,20 zł, za marzec 2015 r. – 2.575,20 zł, za kwiecień 2015 r. – 2.575,20 zł, za maj 2015 r. – 2.575,20 zł, za czerwiec 2015 r. – 2.575,20 zł, pomniejszył odpowiednio o uiszczane przez pozwanego po dniu 16 października 2014 r. wpłaty z tytułu czynszu. Otrzymaną w ten sposób sumę Sąd I instancji zasądził w punkcie I wyroku. W pozostałym zakresie powództwo oddalił.

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 § 1 k.c., mając na uwadze, że roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy ma charakter bezterminowy, a zatem staje się wymagalne wraz z wezwaniem do jego zapłaty. Powód wezwał pozwanego do zapłaty wynagrodzenia pismem datowanym na 6 lipca 2015 r., w którym zakreślił termin zapłaty na 20 lipca 2015 r. Tym samym, Sąd Okręgowy uznał, że za okres od 21 lipca 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. powodowi należały się odsetki od kwoty 18.814,20 zł w wysokości odsetek ustawowych, zaś począwszy od 1 stycznia 2016 r. – w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie.

Stan faktyczny sprawy Sąd Okręgowy ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, których treść nie była kwestionowana przez strony ani nie budziła wątpliwości Sądu. W zakresie dokonania wykładni łączącej strony umowy dzierżawy kluczowe okazały się natomiast zeznania stron procesu. Wysokość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości Sąd ustalił w oparciu o sporządzone przez biegłego sądowego opinie pisemne i ustne, które uznał za rzetelne i wyczerpujące.

O kosztach postępowania Sąd Okręgowy orzekł stosownie do wyniku postępowania, pozostawiając ich szczegółowe wyliczenie i stosunkowe rozdzielenie referendarzowi sądowemu, przy założeniu, że powód wygrał sprawę w 7%.

Apelację od powyższego orzeczenia wniósł powód, zaskarżając go w części oddalającej powództwo co d o kwoty 103.231 zł, zarzucając rozstrzygnięciu naruszenie:

1. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego i uznanie, że pozwany pozostawał w dobrej wierze co najmniej do 20 stycznia 205 r. podczas gdy przedłożone przez powoda dowody wskazują, że pozostawał w złej wierze co najmniej od 22 maja 2009 r.,

2. art. 7 k.c. poprzez przyjęcie, że pozwany legitymuje się dobrą wiarą w zakresie wynagrodzenia na korzystanie z nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym powoda w sytuacji, gdy powód obalił to domniemanie, wykazując okoliczności takie jak: cel zawieranych przez strony umów przedwstępnej oraz dzierżawy, czas na jaki została zawarta, wysokość czynszu, ziszczenie się warunku w zakresie sprzedaży nieruchomości w aspekcie wydania stosownych decyzji administracyjnych, nieprzystąpienie do umowy sprzedaży u notariusza, wzywanie do wydania nieruchomości, uwarunkowania cenowe w zakresie czynszu, wysokość podatku od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste, faktu prowadzenia przez pozwanego działalności gospodarczej i w efekcie obowiązujący pozwanego podwyższony miernik staranności, wydanie części nieruchomości w 2013 r.;

3 art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 230 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie wskutek uznania dobrej wiary pozwanego w zakresie wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym powoda, podczas gdy pozostawał on w złej wierze;

4. art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c. poprzez jego niezastosowanie w zakresie wynagrodzenia na korzystanie z nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym powoda, pomimo że nie zachodzą przesłanki uznania dobrej wiary pozwanego, a powód wykazał okoliczności wskazujące na stan złej wiary pozwanego;

5. art. 229 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i wykładnię, pomimo że w 2013 r. pozwany zwrócił powodowi tylko część nieruchomości, a mianowicie, mniejszą działkę o powierzchni 0,2000 ha, natomiast większą dopiero w 2015 r.

W oparciu o powyższe zarzuty, powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku w zakresie punktu II i zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda dalszej kwoty 103.230,66 zł wraz z odsetkami za opóźnienie od 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania przed Sądem I. instancji. Nadto, powód wniósł o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania odwoławczego.

Uzasadniając swoje stanowisko apelujący wskazał, że wykładnia łączących strony umów prowadzi do wniosku, że umowa dzierżawy została zawarta na okres krótki, na preferencyjnych warunkach i miała na celu umożliwienie pozwanemu rozpoczęcie działalności gospodarczej na planowanej do sprzedaży działce. Wysokość ustalonego czynszu nie pokrywała nawet ponoszonych przez powoda kosztów z tytułu opłaty za użytkowanie wieczyste czy podatek od nieruchomości. Jedocześnie, jak zaznaczył skarżący, strony są przedsiębiorcami zobligowanymi do podwyższonej staranności. Uznanie przez Sąd I instancji, że pozwany pozostawał w dobrej wierze, zdaniem apelującego, jest nieuzasadnione. Gdyby zaś pozwany rzeczywiście pozostawał w dobrej wierze, nie wydałby powodowi nieruchomości o powierzchni 0,2 ha, korzystając dalej z nieruchomości o łącznej powierzchni 0,64 ha w centrum G. za kwotę czynszu w wysokości 500 zł + VAT. Stąd też, działania pozwanego nakierowane były na jak najdłuższe korzystanie z nieruchomości powoda, pomimo braku obowiązującego stosunku prawnego. Odnosząc się następnie do kwestii podniesionego przez pozwanego zarzutu przedawnienia, powód wskazał, że jest on niezgodny z zasadami współżycia społecznego i stanowi nadużycie prawa podmiotowego.

W odpowiedzi na apelację powoda, pozwany wniósł o jej odrzucenie oraz obciążenie powoda kosztami postępowania przed sądem I i II instancji; ewentualnie, oddalenie apelacji w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania za obie instancje. W uzasadnieniu żądania oddalenia apelacji przedstawiono wywód afirmujący motywy zaskarżonego wyroku.

Sąd zważył co następuje:

Stosownie do normy art. 378 § 1 k.p.c. sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. Z brzmienia cytowanego przepisu wynika, iż sąd odwoławczy przy rozpoznawaniu środka zaskarżenia jest związany granicami apelacji zakreślonymi przez skarżącego, przy czym podkreślenia wymaga, że wyrażana przez przepisy k.p.c. zasada pełnej apelacji (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 maja, 2014 r., II CZ 8/14) nakłada na Sąd odwoławczy obowiązek ponownego rozpoznania sprawy w granicach zaskarżenia. Sąd odwoławczy powinien więc dokonać własną ocenę materiału procesowego i poczynić ustalenia faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy a następnie poddać te ustalenia ocenie prawnej przez pryzmat mających zastosowanie właściwych przepisów prawa materialnego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2013 r., V CSK 347/12, LEX nr 1381043). Postępowanie apelacyjne ma więc z jednej strony charakter merytoryczny, z drugiej zaś strony - kontrolny.

Wykonując więc w pierwszej kolejności prawnoprocesowy obowiązek własnej oceny zgromadzonego materiału procesowego Sąd Apelacyjny uznał, że Okręgowy zasadniczo w sposób prawidłowy przeprowadził postępowanie dowodowe, a poczynione ustalenia faktyczne (zawarte w wyodrębnionej redakcyjnie części uzasadnienia zaskarżonego wyroku) nie są wadliwe i znajdują odzwierciedlenie w treści przedstawionych w sprawie dowodów. Sąd odwoławczy ustalenia Sądu Okręgowego czyni częścią uzasadnienia własnego wyroku, nie znajdując potrzeby ponownego ich szczegółowego przytaczania.

Zmiana wyroku wynika jedynie z dokonania odmiennej oceny materialnoprawnej żądań pozwu oraz podniesionego zarzutu przedawnienia.

Dokonując oceny prawnej powództwa stwierdzić należy, że co do zasady trafna i nie wymagająca uzupełnienia jest też kwalifikacja prawna żądań pozwu odwołująca się do eksplikowanych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku przepisów art. 224 k.c. i 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c. Niezbędne uzupełnienia wywodu zostaną przedstawione poniżej, w ramach oceny zarzutów apelującego.

W pierwszej kolejności odnieść się jednak trzeba do zarzutu naruszenia art. 233 k.p.c., którego istotą jest zakwestionowanie poprawności wskazanej przez Sąd I instancji faktycznej podstawy rozstrzygnięcia. Dopiero bowiem przesądzenie prawidłowości tej podstawy pozwala na ocenę zastosowania norm prawa materialnego w odniesieniu do żądań powództwa.

Skarżący zarzut swój opiera o twierdzenie, że Sąd błędnie ustalił moment, w którym pozwany jako posiadacz spornej nieruchomości utracił przymiot dobrej wiary. Zarazem nie wskazuje skarżący, które z faktów zostały błędnie ustalone lub pominięte przy ustalaniu podstawy rozstrzygnięcia względnie które dowody zostały ocenione z naruszeniem zasad oceny swobodnej określonych art. 233 §1 k.p.c.

Zarzucając naruszenie tej normy strona skarżąca pomija zatem, że norma ta stanowi zasadniczą podstawę prawną, określającą kompetencje Sądu w zakresie oceny materiału procesowego. Na tej podstawie sąd porównuje i waży walor wiarygodności poszczególnych dowodów oferowanych przez strony i ich wartość (moc dowodową) dla poczynienia ustaleń istotnych dla sprawy.

Zatem zarzucając naruszenie art. 233 k.p.c. storna powinna odnosić się do podstawy faktycznej wyroku i wskazać, które z faktów istotnych dla rozstrzygnięcia zostały (w następstwie wadliwej oceny dowodów) błędnie ustalone lub pominięte.

Skuteczny zarzut naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów musi prowadzić do podważenia podstaw tej oceny z wykazaniem, że jest ona rażąco wadliwa lub oczywiście błędna. Konieczne jest przy tym wskazanie przez skarżącego konkretnych przyczyn dyskwalifikujących wywody sądu I instancji w tym zakresie. W szczególności strona skarżąca powinna wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd analizując materiał dowodowy, uznając brak wiarygodności i mocy dowodowej poszczególnych dowodów lub niesłusznie im ją przyznając (por. wywody Sądu Najwyższego m.in. w orzeczeniach z 23 stycznia 2001 roku, IV CKN 970/00, Lex nr 52753; z 12 kwietnia 2001 roku, II CKN 588/99, Lex nr 52347; z 10 stycznia 2002 roku, II CKN 572/99, Lex nr 53136). Jako zasadnicze kryteria tej oceny wyróżnia się więc zgodność wniosków sądu z zasadami logiki i doświadczenia życiowego oraz komplementarność (spójność) argumentacji, polegającą na wyprowadzaniu poprawnych wniosków z całokształtu materiału procesowego. Spójność ta będzie naruszana w przypadku nieuzasadnionego pominięcia przez sąd wniosków przeciwnych wynikających z części dowodów.

W niniejszej sprawie, w ocenie Sądu Apelacyjnego, strona skarżąca wywodu takiego nie przedstawiła, poprzestając w istocie na powtórzeniu argumentów, które przytacza dla uzasadnienia zarzutów naruszenia prawa materialnego i przedstawiając w tym kontekście własną prawną ocenę faktów ustalonych przez Sąd (wywodząc z chronologii tych faktów oraz treści przedprocesowych oświadczeń stron, że pozwanemu od maja 2009 nie sposób przypisać pozostawania w dobrej wierze co do posiadania skutecznego wobec powoda tytułu prawnego do posiadania nieruchomości.

Jak wskazano, tak przedstawiona argumentacja nie może być uznana za wystarczającą (relewantną prawnie) dla uznania za uzasadniony zarzutu naruszenia art. 233 §1 k.p.c. . To czyni ten zarzut apelacji bezzasadnym a argumentacja powołana dla jego uzasadnienia rozważona być musi w ramach oceny zarzutu naruszenia art. 7 k.c. i art. 224 §1 k.c. oraz 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c.

Dokonując oceny tych zarzutów stwierdzić należy w pierwszym rzędzie, że trafne są wywody Sądu Okręgowego definiujące pojęcie dobrej wiary (czy też posiadania w dobrej wierze). Dokonując na potrzeby rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie syntezy tego pojęcia w dotychczasowym orzecznictwie stwierdzić należy, że za posiadacza w dobrej wierze uważany jest podmiot władający rzeczą w błędnym ale usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu co do istnienia własnego prawa. W złej wierze zatem jest posiadacz, który wie lub przy dołożeniu należytej staranności powinien wiedzieć, że posiadanie przezeń rzeczy (wykonywanie władztwa nad rzeczą) narusza prawa innej osoby.

Norma art. 7 k.c. wyraża ustawowe, wzruszalne domniemanie istnienia dobrej wiary. Zatem w przypadku, gdy ustawa uzależnia określone skutki prawne od istnienia złej wiary, ciężar dowodu okoliczności świadczących o złej wierze (wzruszenia domniemania dobrej wiary) spoczywa na tym, kto z okoliczności tych wywodzi skutki prawne.

W realiach niniejszej sprawy ciężar dowodu (i związany z tym procesowy ciężar powołania okoliczności faktycznych świadczących o złej wierze) spoczywał na powodzie.

Nie ma sporu między stronami, że strona pozwana weszła w posiadanie spornej nieruchomości zgodnie z prawem. Strony nie spierają się też co do literalnej treści umowy dzierżawy oraz jej ścisłego związku z umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości.

Spór (oraz wnioskowanie Sądu Okręgowego) dotyczy jedynie oceny, czy błędne przekonanie pozwanego, że po bezskutecznym upływie ustalonego na podstawie umowy przedwstępnej terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej strony są związane umową dzierżawy, należy uznać za usprawiedliwione w okolicznościach sprawy (wobec budzącego wątpliwości interpretacyjne sformułowania §3 umowy dzierżawy).

Kwestię wygaśnięcia umowy dzierżawy w sposób wiążący dla stron procesu przesądził bowiem Sąd Rejonowy w prawomocnym wyroku z dnia 20 stycznia 2015 nakazującym wydanie nieruchomości. Z uwagi na tożsamość podmiotową stron procesu w niniejszej sprawie i w sprawie prowadzonej przed Sądem Rejonowym, wyrok ten zgodnie z art. 365 k.p.c. wiąże strony niniejszej sprawy. Zatem przyjęcie przez Sąd Rejonowy, że wykładnia umowy dzierżawy prowadzi do wniosku, że zawarta ona została na czas oznaczony przesądza prejudycjalnie kwestię utraty przez pozwanego tytułu do posiadania tej nieruchomości po tej dacie .

Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku wykazał zaś, że zgodną wolą stron umowy dzierżawy było zawarcie jej na czas oznaczony (co wynika wprost z redakcji §3 umowy dzierżawy). Termin, na jaki umowa została zawarta został skonkretyzowany przez odesłanie do brzmienia umów przedwstępnej sprzedaży użytkowania wieczystego nieruchomości. Obie umowy zostały powiązane w taki sposób, że umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony do dnia w którym powinno dojść do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Data ta zaś miała być ustalona zgodnie z umową przedwstępną.

Z tej umowy zaś wynikało, że termin do którego zawarta miała być umowa sprzedaży ustalony został na 6 miesięcy liczone od momentu uzyskania warunków zabudowy i zagospodarowania nieruchomości, a jego przedłużenie mogło nastąpić jedynie o „ewentualną zwłokę” w postepowaniu administracyjnym w sprawie podziału działki nr (...).

Sąd Okręgowy w niniejszej sprawie odwołując się do judykatury trafnie uzasadnił przekonanie o poprawności wykładni umowy prowadzącej do wniosku, że wygasła ona z upływem sześciu miesięcy od daty uzyskania ostatecznej decyzji o podziale nieruchomości. Dodać należy, że termin tren upłynął z końcem dnia 5 maja 2009 (a nie 22 maja 2009). Decyzja o podziale geodezyjnym stała się ostateczna w świetle niekwestionowanych ustaleń Sądu Okręgowego z dniem 5 listopada 2008. Zatem od tej daty należało liczyć sześciomiesięczny termin na zawarcie umowy przyrzeczonej wskazany w umowie przedwstępnej. Termin ten limitował też (dookreślał) zgodnie z prawidłowymi wywodami Sadu Okręgowego okres na jaki została zawarta umowa dzierżawy ).

Treść umowy dzierżawy wskazuje na ścisły związek tej umowy z umową przedwstępną. Biorąc pod uwagę (znikomą w porównaniu do wartości rynkowej) wysokość czynszu za miarodajne należy uznać wyjaśnienia powoda wskazujące, że w istocie umowa dzierżawy miała uzasadniać prawnie wejście pozwanego w posiadanie nieruchomości przed zawarciem umowy sprzedaży (przyznawać pozwanemu „tymczasowy” tytuł prawny do nieruchomości).

Oceniając w tym kontekście stanowiska stron co do istnienia dobrej wiary pozwanego po dacie ustania stosunku dzierżawy, stwierdzić należy, że skoro wykładnia umowy dokonana zgodnie z art. 65 §2 k.c. prowadzi do wniosku, iż objęte zgodną wolą stron (konsensusem) było ustalenie że umowa dzierżawy ustała z chwilą upływu terminu do którego zawarta miała zostać zawarta umowa sprzedaży, to już z tej przyczyny z chwilą upływu tego terminu pozwany powinien był i mógł przypuszczać, iż nie posiada już skutecznego względem powoda tytułu do władania nieruchomością. W tym zakresie wywód Sądu Okręgowego ustalający z jednej strony zgodność woli obu stron co do sposobu ustalenia daty do której została zawarta umowa dzierżawy popada w sprzeczność logiczną z wnioskiem co do tego, że mimo istnienia konsensusu stron co do opisanych kwestii i świadomości pozwanego co do zaistnienia przesłanek dookreślających termin umowy dzierżawy pozwany powinien być uznany po jego upływie za posiadacza w dobrej wierze. Nie wyjaśnia Sąd bowiem jakie okoliczności zaistniałe w trakcie trwania umowy miałyby uzasadniać przekonanie pozwanego co do istnienia po jego stronie statusu dzierżawcy mimo upływu terminu na jaki umowa dzierżawy została zawarta.

Skoro wiec pozwany zgadzał się na opisane wyżej powiązanie prawne między stosunkiem dzierżawy i umową przedwstępną, a następnie (jak ustalił Sąd Okręgowy w sprawie VIII GC 115/10) uchylał się pozwany od przystąpienia do aktu notarialnego (mimo braku sporu między stronami co do treści umowy przyrzeczonej i podnoszenia nieistotnej dla wykonania obowiązków z umowy przedwstępnej kwestii brzmienia faktury pro forma, jaka miała być wystawiona w celu ustalenia wartości podatku VAT, który pozwany miał uiścić przed zawarciem umowy przyrzeczonej), to nie sposób przyjąć, by mogły zaistnieć jakiekolwiek okoliczści usprawiedliwiające przekonanie o obowiązywaniu umowy dzierżawy (względnie istnienie innego tytułu do władztwa nad nieruchomością).

Ocena materiału procesowego musi uwzględniać to, iż powód po uchyleniu pozwanego od zawarcia umowy przyrzeczonej kilkukrotnie przedstawiał stanowisko co do wygaśnięcia umowy dzierżawy i żądał zwrotu nieruchomości lub zawarcia umowy dzierżawy według stawek rynkowych. Zatem pozwany był świadomy wykładni umowy prezentowanej przez powoda i nie może twierdzić, by mógł być utrzymywani w niepewności co do stanowiska drugiej strony w zakresie wykładni umowy.

Mając więc nawet ewentualne wątpliwości co do istnienia swojego prawa powinien i mógł się liczyć z tym, że skoro strona przeciwna prezentuje inną wykładnię umowy, to umowa wygasła z upływem terminu liczonego zgodnie z umowa przedwstępną. Ta okoliczność także wyłącza usprawiedliwienie przekonania pozwanego o istnieniu własnego prawa.

Wreszcie w kontekście opisanego wyżej ścisłego funkcjonalnego powiązania stosunku dzierżawy i umowy przedwstępnej, nie jest obojętne dla oceny zachowania się pozwanego także to, że wniósł on w 2010 roku pozew o odszkodowanie z tytułu niewykonania umowy przedwstępnej (a zatem już wówczas formułował roszczenia odszkodowawcze dotyczące kosztów związanych z nakładami na dzierżawioną nieruchomość i nie wyrażał woli zawarcia umowy przyrzeczonej).

Formułowanie tego rodzaju roszczeń sugeruje w świetle zasad doświadczenia życiowego, że pozwany już wówczas zdawał sobie sprawę z tego, że nie ma prawa do władania nieruchomością. Gdyby bowiem przyjąć, że pozwany pozostawał wówczas w przekonaniu, że jest dzierżawcą nieruchomości na której czynił nakłady (a więc termin zawarcia umowy przyrzecznej wynikający z umowy przedwstępnej jeszcze nie nastąpił), to nielogicznym byłoby zachowanie polegające na formułowaniu żądań zwrotu nakładów przed ustanie stosunku dzierżawy i jednoczesny brak dążenia do zawarcia umowy przyrzeczonej. Co więcej z treści uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego wynika, że pozwany (powód w tamtej sprawie) wyraźnie twierdził, że umowa przyrzeczona nie doszła do skutku (sugerując, że odpowiedzialnym za ten stan jest W. T.). Stanowisko to popada w sprzeczność ze stanowiskiem prezentowanym przez pozwanego w niniejszej sprawie. Sprzeczność ta w żaden spójny logicznie sposób nie jest wyjaśniona przez pozwanego.

Biorąc zaś pod uwagę to, że pozwany jest przedsiębiorcą, a jego działalność poddana jest regułom opłacalności wziąć należało pod uwagę argumenty powoda przypisujące pozwanemu dążenie jedynie do nieuzasadnionej prawnie racjonalizacji odmowy wydania nieruchomości i przedłużania okresu władania nieruchomością z uwagi na (symboliczny w ówczesnych realiach obrotu gospodarczego) wymiar czynszu.

Z perspektywy zastosowania art. 7 k.c. przyjąć należy, ze zachowanie się pozwanego (brak reakcji na żądania powoda co do wydania nieruchomości) i treść jego stanowiska procesowego w sprawie VIII GC 115/10) świadczą to tym, że wiedział on (lub przy dołożeniu należytej staranności powinien był wiedzieć), że w czasie objętym sporem nie posiadał już tytułu do władania nieruchomością.

Oceny tej nie zmienia wskazywane przez Sąd I instancji (mające usprawiedliwiać przekonanie pozwanego co do obowiązywania umowy dzierżawy) sformułowanie zawarte w uzasadnieniu wyroku Sądu Okręgowego z dnia 31 sierpnia 2010 (VIII GC 115/10) sugerujące że zarówno umowa przedwstępna jak i umowa dzierżawy wciąż obowiązywały. Sąd bowiem ceny tej dokonał ubocznie od głównego przedmiotu rozstrzygnięcia (odnosząc się do argumentacji W. T. przedstawionej w tamtej sprawie i przesądzając zarazem, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło wyłącznie z przyczyn leżących po stronie M. M.). Wywód Sądu Okręgowego w tamtej sprawie nie zmierzał do przesądzenia w sposób wiążący kwestii prawnej jaką było istnienie umowy dzierżawy (kwestia ta nie była przedmiotem sporu w tamtym procesie). Wywód ten nie mógł też (w świetle zasad logiki) stanowić usprawiedliwienia dla błędnego przekonania pozwanego o obowiązywaniu umowy dzierżawy (jak przyjmuje Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku), skoro dotrzeć mógł do świadomości pozwanego dopiero po upływie ponad roku od daty kiedy umowa dzierżawy wygasła. Jeśli zaś (jak wyjaśniono wyżej) pozwany po wygaśnięciu tej umowy (wobec treści umowy żądań powoda dotyczących zwrotu nieruchomości) nie posiadał przymiotu posiadacza w dobrej wierze, to następnie wzmianka zawarta w uzasadnieniu wyroku dotyczącego zupełnie innych roszczeń procesowych nie mogła „następczo” wyłączać możności i powinności rozeznania przez powoda swoich obowiązków względem pozwanego w zakresie zwrotu nieruchomości.

O tym, że tak w istocie się nie stało, świadczy też logicznie fakt, że mimo zawartego w uzasadnieniu wyroku w sprawie VIII GC 115/10 poglądu o możności wyznaczenia przez pozwanego powodowi terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, pozwany aktu takiego nie dokonał a zatem (jak wskazano wyżej) w istocie w ogóle nie był zainteresowany zawarciem tej umowy. To z kolei utwierdza w przekonaniu, że od momentu upływu terminu, w jakim zawarta miała być umowa przyrzeczona, pozwany był posiadaczem w złej wierze, a twierdzenie o istnieniu umowy dzierżawy (i związane z tym periodyczne uiszczanie należności w wysokości równej umówionemu czynszowi i to mimo zaniechania wystawiania faktur VAT przez powoda) wykorzystywał instrumentalnie – aby uchylić się od obowiązku zwrotu nieruchomości i uzasadniać dalsze gospodarcze jej wykorzystywanie.

Jako dodatkowy argument wskazujący na wzruszenie domniemania dobrej wiary trafnie powód wskazuje fakt zwrotu istotnej części nieruchomości, zbędnej gospodarczo pozwanemu w maju 2013 roku. Krok ten świadczy pośrednio o świadomości nieobowiązywania umowy dzierżawy (nie wyjaśnia pozwany z jakich przyczyn mimo twierdzeń o obowiązywaniu umowy dzierżawy uznawał prawo powoda do żądania zwrotu blisko 1/3 powierzchni dzierżawionej nieruchomości i nie żądał odpowiedniej modyfikacji własnego zobowiązania z tytułu czynszu. W świetle zasad logiki, to zachowanie się pozwanego także utwierdza w przekonaniu, że nie uważał się on za posiadającego prawo dzierżawy nieruchomości. Gdyby bowiem pozwany był w przekonaniu, że jest dzierżawcą nieruchomości to logicznym byłaby odmowa wydania znacznego jej obszaru bądź też odpowiednia modyfikacja postanowień umowy.

Z tych przyczyn Sąd odwoławczy uznał, że Sąd Okręgowy naruszył normę art. 224§2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. i art. 230 k.c.

To zaś skutkuje koniecznością oceny zasadności zarzutu naruszenia art. 229 k.c. Skarżący wywodzi, że Sąd błędnie przyjął, iż roczny termin przedawnienia roszczenia o zapłatę za korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego może biec odrębnie w stosunku do wynagrodzenia za korzystanie ze zwróconej w 2013 roku części nieruchomości. Argumentacja powoda zasługuje na częściowe uwzględnienie.

Trafnie powód wywodzi, że termin przedstawia określony w art. 229 k.c. rozpoczyna swój bieg od momentu zwrotu (posiadanej bez tytułu) rzeczy a nie jedynie jej części.

Pomija jednak skarżący że w niniejszej sprawie w trakcie wykonywania przez pozwanego faktycznego władztwa nad nieruchomością wydaną mu na podstawie umowy dzierżawy, doszło do jej podziału geodezyjnego i założenia dla wyodrębnionej geodezyjnie działki gruntu odrębnej (nowej) księgi wieczystej. Powstaje więc zasadnicza kwestia, czy wydając w roku 2013 część terenu o powierzchni 2000 m ² , pozwany wydał rzecz (nieruchomą) czy też tylko część rzeczy (nieruchomości, której posiadanie uzyskał na podstawie umowy dzierżawy).

Zgodnie z art. 46 §1 k.c. nieruchomościami są części powierzchni kuli ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Norma art. 24 ustawy z dnia 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece (t.jedn. Dz. U . z 2017 roku poz. 1007 z późn. zm) wskazuje natomiast, że dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej. Dokonując wykładni obu tych norm w orzecznictwie Sądu Najwyższego dla zdefiniowania nieruchomości jako odrębnego przedmiotu prawa własności (obrotu) przyjmuje się koncepcję formalnoprawnego wyodrębnienia nieruchomości w księdze wieczystej. Zgodnie z tą koncepcją z chwilą założenia księgi wieczystej dla poszczególnych działek gruntu sąsiadujących ze sobą i stanowiących własność tej samej osoby, powstają odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 46 §1 k.c. (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 lutego 2012 IV CSK 278/11 i tam cytowane wcześniejsze orzecznictwo).

Koncepcja ta powoduje, że w niniejszej sprawie z chwilą założenia nowej księgi wieczystej dla nieruchomości stanowiącej (wyodrębnioną z wydanej pozwanemu) działkę (...), powstała nowa nieruchomość (odrębny przedmiot własności). W sensie prawnym od tego momentu pozwany władał więc bez tytułu prawnego dwiema nieruchomościami powoda.

W świetle prawa przedmiotem zwrotu w roku 2013 nie była zatem już tylko część nieruchomości wydanej pozwanemu w chwili zawarcia umowy dzierżawy, lecz odrębna nieruchomość (a więc rzecz w rozumieniu art. 229 k.c.). Skoro tak, to wynagrodzenie za korzystanie z tej (nowej) rzeczy należało się odrębnie za czas (bezumownego) korzystania z niej. Roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z (nowej) nieruchomości przedawniło się (odrębnie od roszczeń za korzystanie z nieruchomości podzielonej) w terminie wskazanym przez Sąd Okręgowy.

Pomija jednak Sąd Okręgowy że do czasu założenia księgi wieczystej dla nieruchomości obejmującej działkę (...) a więc do dnia 30 kwietnia 2012 roku) przedmiotem posiadania pozwanego była jedna nieruchomość a jej powierzchnia determinowała (była jednym z czynników określających) wartość wynagrodzenia za tzw. bezumowne korzystanie. W tym kontekście wiec przyjąć należy, że przedawnieniu uległy roszczenia za korzystanie z nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...) za okres od chwili jej powstania (od 30 kwietnia 2012) do chwili jej zwrotu ( w 2013 roku). Z kolei wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości zwróconej w roku 2015 należne za czas przed wyodrębnieniem nowej nieruchomości (do 30 kwietnia 2012) powinno być relatywizowane do powierzchni tej rzeczy nieruchomej w trakcie trwania władztwa pozwanego, skoro (w świetle opinii biegłego) powierzchnia (jako cecha fizyczna) determinowała wartość wynagrodzenia w poszczególnych latach. W tym sensie przyznać należy rację powodowi, że fakt zwrotu wydzielonej nieruchomości w roku 2013 nie powinien mieć znaczenia dla ustalenia wysokości wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przez pozwanego przed jej podziałem a roszczenie o wynagrodzenie ustalane za okres przed podziałem nie przedawniło na podstawie art. 229 k.c.

Dokonując ustalenia wysokości wynagrodzenia należnego powodowi przypomnieć należy, że Sąd związany jest granicami apelacji. Powód w apelacji ograniczył żądanie za poszczególne miesiące, odejmując od wartości wynagrodzenia ustalonej przez biegłego kwotę comiesięcznych wpłat pozwanego dokonywanych (jak twierdził pozwany) tytułem czynszu z tytułu umowy dzierżawy. Jak wskazano (i jak to przyjął Sąd Okręgowy) umowa dzierżawy w okresie od 2009 nie wiązała już storn. Świadczenie pozwanego było więc dokonywane bez tytułu prawnego. Powód oświadczył już w pozwie o sposobie „rozliczenia” tych wpłat (złożył oświadczenie o potrąceniu należności pozwanego z należnościami za okres nieobjęty sporem a więc z wynagrodzenie za lata 2009 – 2010 i cztery pierwsze miesiące 2011 roku). Z chwilą doręczenia pozwu pozwanemu oświadczenie to doszło do adresata i wywołało skutki materialnoprawne. Dalsze, oświadczenia powoda w procesie (w tym zwłaszcza cofnięcie oświadczenia o potrąceniu) nie mogły już wywołać skutków materialnoprawnych, skoro nie doszły do adresata przed oświadczeniem woli o potrąceniu (art. 61 §1 k.c.). Zatem zawarte w piśmie zawierającym pozew oświadczenie woli o potrąceniu roszczenia o zwrot wpłat dokonywanych przez powoda bez tytułu prawnego z roszczeniem o zapłatę należności za korzystanie z nieruchomości za okres przed majem 2011 musi być uznane za wywołujące skutki prawne.

Pozwany nie przedstawił żadnych argumentów, które czyniłyby oświadczenie to nieskutecznym i nie składał własnych oświadczeń o potrąceniu. Zatem zaszłości te należy mieć na uwadze przy ustalaniu wysokości należności objętej sporem. Tym niemniej skoro pozwany w apelacji pomniejsza wartości, których dochodzi za poszczególne okresy o kwoty 615 zł miesięcznie, to nie wychodząc poza granice żądań skarżącego, zabieg ten należało uwzględnić i odpowiednio pomniejszyć wynagrodzenie ustalone przez biegłego w tych okresach w których zasądzenie wynagrodzenia zgodnego z opinią stanowiłoby wyjście ponad żądania powoda wyznaczające zakres zaskarżenia.

Biorąc więc pod uwagę wcześniejsze stwierdzenia przyjąć należało, że za okres objęty sporem w roku 2011 wynagrodzenie powinno być ustalone zgodnie z opinią biegłego według stawki przyjętej dla powierzchni nieruchomość przed podziałem (a więc dla powierzchni 6444 m ². Wartość ta wynosiła 3542 zł miesięcznie. Po zaliczeniu kwoty 616 zł zgodnie z żądaniami apelacji, uwzględnić należało wartość 2.925,90 zł miesięcznie. Za rok 2011 powód dochodzi wynagrodzenia za siedem pełnych miesięcy (od czerwca do grudnia) a zatem kwoty 20.481,30 zł jako iloczynu kwoty 2925,90 zł i 7 miesięcy ) oraz proporcjonalnej części wynagrodzenia za okres od 11 do 31 maja 2011 w kwocie 1.627,16 zł. Suma należności za ten okres wynosi więc 22.108,46 zł.

W roku 2012 za czas do końca kwietnia (jako daty podziału nieruchomości) należało wynagrodzenie ustalić w wysokości 3542 zł miesięcznie i pomniejszyć zgodnie z żądaniami apelacji o 616 zł. Wartość podlegająca uwzględnieniu zatem wynosi 11.708 zł (jako iloczyn 4 miesięcy i wynagrodzenia miesięcznego w kwocie 2925,90 zł).

Od maja do grudnia 2012 wynagrodzenie musi być obliczane już od mniejszej powierzchni nieruchomości (4.444 m ²) i zgodnie z opinią wynosi 2575,20 zł, mimo że powód za ten okres żądał nadal miesięcznie wynagrodzenia w kwocie 3542 zł pomniejszonego o kwotę 615 zł. Zasądzeniu podlegała zatem (mieszcząca w granicach apelacji) wartość 2575,20 zł (z uwagi na brak podstaw do dalszego pomniejszania tej kwoty wobec dokonanego w pozwie potrącenia). Wartość wynagrodzenia za ten okres ustalić należało na kwotę 20.601.60 zł (jako iloczyn kwoty 2575,20 i kolejnych 8 miesięcy roku 2012).

Analogicznie ustalić należało wynagrodzenie za pierwsze pięć miesięcy roku 2013 (do daty zwrotu nieruchomości stanowiącej działkę (...)). Zatem wynagrodzenie za ten okres ustalone zostało na kwotę 12.876 zł stanowiącą iloczyn kwoty 2575,20 i kolejnych 5 miesięcy roku 2013).

Za kolejne siedem miesięcy 2013 roku wynagrodzenie ustalono zgodnie z żądaniami apelacji jako iloczyn kwoty 2.575,20 zł pomniejszonej o kwotę 615 zł (a więc kwoty 1.960,20 zł) i liczby miesięcy, za które wynagrodzenie przypadało. W miesiącach VI – XII 2013 wynagrodzenie ustalono na kwotę 13.721,40 zł.

W taki sam sposób ustalono wynagrodzenie za czas od stycznia do listopada 2014 powód żąda z tego tytułu kwoty 17.641,80 zł kwota ta stanowi iloczyn wartości 1960,20 zł i liczby miesięcy za które żąda się wynagrodzenia w roku 2014.

W rezultacie (ponad nieobjętą apelacją kwotą ustaloną przez Sąd Okręgowy za okres od grudnia 2014 do chwili zwrotu nieruchomości) zasądzić należało kwotę 98.657,26 zł (jako sumę wymienionych wyżej kwot: 22.108,46 zł, 11.708 zł, 20.601,60 zł, 12.876 zł, 13.721,40 zł i 17.641,80 zł).

O odsetkach od tej sumy orzeczono na podstawie art. 481 k.c. przyjmując że pozwany popadł w opóźnienie nie spełniwszy świadczenia do dnia 20 lipca 2015 a więc w terminie wskazanym w piśmie powoda z dnia 6 lipca 2015

Z przedstawionych przyczyn orzeczono o zmianie zaskarżonego wyroku (art. 386 §1 k.p.c.). W pozostałym zakresie apelacja podlegała oddaleniu .

Odnosząc się do formułowanego przez pozwanego w odpowiedzi na apelację żądania odrzucenia apelacji stwierdzić należy, że powód po wniesieniu apelacji nie był wzywany przez Sąd Okręgowy do uzupełnienia jej braków (do wyjaśnienia rozbieżności między wskazaną wartością przedmiotu zaskarżenia oraz wnioskami apelacji, z których wynikać miało, że wyrok kwestionowany jest tylko w części oddalającej powództwo co do żądania zasądzenia kwoty 103.230,66 zł) a określeniem zakresu zaskarżenia sugerującym, że apelacją objęto całości orzeczenia o oddaleniu powództwa. Skoro Sąd Okręgowy nie wzywał do usunięcia braków formalnych, to brak było podstaw do zastosowania art. 370 k.p.c.

W toku rozprawy przed Sądem Apelacyjnym ostatecznie określił zakres zaskarżenia zgodnie z brzmieniem apelacji (wskazaną w apelacji wartością przedmiotu zaskarżenia oraz wnioskami co do zmiany wyroku popartymi wyliczeniem przedsiewnym w końcowym fragmencie uzasadnienia tego pisma). Nie zachodziła więc sytuacja, w której apelacja dotknięta byłaby brakami formalnymi uniemożliwiającymi nadanie jej biegu (co sugerował pozwany w odpowiedzi na apelacji), a powód mimo wezwania nie uzupełnił tych braków. W związku z tym Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw do zastosowania art. 373 k.p.c. w zw. z art. 370 k.p.c.

Zmiana orzeczenia co do istoty sprawy powodowała konieczność modyfikacji orzeczenia o kosztach procesu. Przyjmując wartość ostatecznie uwzględnionego żądania do wartości roszczenia zgłoszonego pierwotnie w pozwie przyjąć należało że powód wygrał proces w pierwszej instancji w 44% i w takiej też wartości posiada żądanie o zwrot kosztów procesu będąca zarazem zobowiązanym do zapłaty 56% kosztów pozwanego. Zgodnie z rozstrzygnięciem Sądu Okręgowego ostateczne ustalenie wartości kosztów należnych każdej ze stron pozostawiono referendarzowi sądowemu.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego zapadło przy zastosowaniu normy art. 98 k.p.c. w zw. 100 k.p.c. z art. 108 k.p.c. Biorąc pod uwagę stosunek wartości przedmiotu zaskarżenia do wartości, w jakiej apelacja została uwzględniona przyjąć należy że powód wygrał sprawę w instancji odwoławczej w 96% % i ma obowiązek zwrócić pozwanemu 4 % należnych jemu kosztów procesu.

Na koszty powoda składa się opłata od apelacji (5162 zł) i wynagrodzenie pełnomocnika procesowego (5400 zł ustalone jako 100% stawki minimalnej adekwatnej dla wartości przedmiotu zaskarżenia z uwagi na to, że pełnomocnik występujący przed Sądem Apelacyjnym nie reprezentował powoda w toku postępowania przed Sądem Okręgowym). Powód ma prawo żądania 96% sumy tych kosztów a więc kwoty 10.139,52 zł.

Koszty pozwanego zamykają się wynagrodzeniem pełnomocnika procesowego w kwocie 4050 zł. Zwrotowi podlega 4% tej sumy, a więc kwota 162 zł.

Po zarachowaniu przeciwstawnych wierzytelności zasądzić należało na rzecz powoda różnicę w kwocie 9977,52 zł.

Wynagrodzenie pełnomocników obu stron ustalone zostało stosownie do treści §2 pkt. 6 w zw. z §10 ust 1 pkt. 2 i §15 rozporządzenia Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie. (Dz. U. poz. 1800 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym w dacie wniesienia apelacji .

Krzysztof Górski Tomasz Żelazowski Dariusz Rystał