Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 19 grudnia 2017 r.

Pozwem z dnia 30 grudnia 2015 roku (data wniesienia pozwu w elektronicznym postępowaniu upominawczym) A. P. wniosła o zasądzenie na jej rzecz od M. C. kwoty 1 455,91 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 8 kwietnia 2015 roku do dnia zapłaty. W uzasadnieniu pozwu wskazała, że z końcem marca 2015 roku zakończyła się umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku wielorodzinnym przy placu (...) w W.. Zgodnie z treścią umowy, pozwana była zobowiązana do zwrócenia w ciągu 7 dni po zakończeniu okresu najmu kwoty kaucji, pomniejszonej o końcowe rozliczenia. Pozwana tego nie uczyniła. Powódka kontaktowała się w tej sprawie z pozwaną, która w pierwszym okresie nie odpowiadała na korespondencję kierowaną przez powódkę, a następnie zaczęła podnosić dodatkowe okoliczności, uzasadniające zatrzymanie przez nią kaucji – niedostatecznie posprzątane mieszkanie, niedostateczne doprowadzenie do stanu pierwotnego, nieprawidłowe wyliczenie kosztów ogrzewania. Ponadto powódka wskazała, że używała przedmiotowego lokalu zgodnie z umową, a sam lokal został zwrócony w odpowiednim stanie. Powódka nie ma żadnych zaległości względem pozwanej, które uzasadniałyby zatrzymanie kaucji poniżej 1 455,91 zł. Kaucja wynosiła bowiem 1 600 zł, z czego powódka uznała należne pozwanej kwoty 81,54 zł tytułem rozliczenia za prąd i 176,13 zł tytułem rozliczenia za wodę i ścieki, a także uwzględniła należną jej od pozwanej kwotę 113,58 zł tytułem rozliczenia za ogrzewanie (pozew, k. 3-5).

Postanowieniem z dnia 18 stycznia 2016 roku referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym Lublin-Zachód w Lublinie VI Wydział Cywilny stwierdził brak podstaw do wydania nakazu zapłaty i przekazał sprawę do tut. Sądu (postanowienie, k. 6).

W odpowiedzi na pozew z dnia 22 czerwca 2016 roku pełnomocnik M. C. wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pełnomocnik pozwanej przyznał fakt zawarcia umowy najmu przedmiotowego lokalu, natomiast zaprzeczył pozostałym twierdzeniom powódki. Wskazano, że po wyprowadzce powódki z lokalu konieczne było przeprowadzenie w nim szeregu prac – gruntownego malowania łazienki i salonu, poprzedzonego skrobaniem oraz gipsowaniem ścian. Ponadto uszkodzone były szafki kuchenne (rysy, pourywane zawiasy) oraz przycisk w toalecie, a sama muszla zawierała trudny do usunięcia czarny osad. Uszkodzone były również klamki w oknach. Naprawy wymagało też oświetlenie. Naprawy i odświeżenie mieszkania pozwana zleciła profesjonalnej firmie (...), która, za wykonaną pracę otrzymała wynagrodzenie w kwocie 2 225 zł. Według pełnomocnika pozwanej stawki za poszczególne prace nie były wygórowane i wszystkie zostały wyszczególnione w kosztorysie. Za samo sprzątanie lokalu zapłacono 180 zł. W konsekwencji pełnomocnik pozwanej wskazał, że pozwana wykorzystała kaucję w całości na przywrócenie stanu poprzedniego (odpowiedź na pozew, k. 70-71v).

S ąd ustalił następujący stan faktyczny:

A. P. oraz M. C. zawarły w dniu 25 lipca 2012 roku w W. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku wielorodzinnym przy placu (...) w W.. Umowa została zawarta na czas oznaczony do dnia 31 lipca 2013 roku. Została przedłużona aneksem z dnia 31 lipca 2013 roku na okres do dnia 31 lipca 2014 roku. Za zgodą M. C. w lokalu razem z A. P. zamieszkiwał R. Ł..

D. ód: okoliczności bezsporne.

W § 5 ust. 1 umowy najmu A. P. i M. C. zawarły zapis, zgodnie z którym na zabezpieczenie ewentualnych zaległości czynszowych, kosztów usunięcia szkód wyrządzonych w związku z nienależytym korzystaniem z lokalu A. P. wpłaci na rzecz M. C. kaucję w wysokości 1 600 zł. A. P. dokonała wpłaty kwoty 1 600 zł tytułem zapłaty kaucji w dniu 27 lipca 2012 roku. Zgodnie z § 6 umowy najmu po ustaniu stosunku najmu A. P. zobowiązała się do opuszczenia i opróżnienia lokalu, pozostawiając go wraz z wyposażeniem w stanie niepogorszonym ponad normalne zużycie.

D. ód: umowa najmu, k. 14-15; potwierdzenie przelewu, k. 18.

A. P. i R. Ł. opuścili przedmiotowy lokal w dniu 31 marca 2015 roku. A. P. pozostawiła przedmiotowy lokal w stanie wymagającym dodatkowego uporządkowania. Koszt sprzątania lokalu przez firmę (...) wyniósł 180 zł.

D. ód: korespondencja e-mail, k. 25; zeznania świadka J. C. (1), k. 118; zeznania świadka J. C. (1), k. 119-121; zeznania świadka R. M., k. 121-122; kosztorys prac remontowych wraz z rachunkiem, k. 74-75.

A. P. nie uregulowała w stosunku do M. C. następujących należności za okres najmu: kwoty 81,54 zł tytułem opłaty za prąd oraz kwoty 176,13 zł tytułem opłaty za wodę i ścieki.

D. ód: okoliczność niezaprzeczona, k. 4.

Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie wskazanych wyżej dowodów. Okoliczności faktyczne przyznane i niezaprzeczone Sąd uwzględnił zgodnie z normami wyrażonymi w art. 229 k.p.c. i 230 k.p.c. Zeznania świadków w zakresie czystości panującej w lokalu po jego opuszczeniu przez A. P. i R. Ł. są zasadniczo zbieżne i w tym zakresie Sąd uznał zeznania świadków R. Ł., J. C. (1) i R. M. za wiarygodne. Przede wszystkim wiarygodne w tym zakresie były zeznania świadka R. M., który jest osobą obcą dla stron i nie ma interesu w rozstrzygnięciu niniejszej sprawy. Zeznał on, że w mieszkaniu „nie było nic specjalnie złego”. Stwierdził, że mieszkanie wymagało odświeżenia i było niewystarczająco wysprzątane (k. 121-122). Pozostaje to w zgodzie z zeznaniami J. C. (1), pomimo tego, że jako osoba bliska dla pozwanej mogła być zainteresowana konkretnym rozstrzygnięciem niniejszej sprawy. J. C. (1) dysponowała również w tym zakresie pełną wiedzą, ponieważ była w lokalu niedługo po wyprowadzce A. P. i R. Ł.. Tak wiarygodnej wiedzy J. C. (2) nie miała o pracach wykonanych w lokalu, ponieważ sama przyznała, że słyszała o tym od swojej córki M. C. (k. 118). W tym świetle należało dokonać oceny zeznań świadka R. Ł., który przyznał, że mieszkanie wymagało dodatkowego sprzątania – umniejszając przy tym stopień tego zabrudzenia. Sąd ocenił te zeznania również z uwzględnieniem korespondencji e-mailowej (k. 25), gdzie R. Ł. wspólnie z powódką przyznali, że dodatkowe sprzątanie mieszkania jest uzasadnione.

Sąd postanowił pominąć dowód z zeznań świadka P. M., ponieważ przeprowadzenie dowodu w tym zakresie napotkało przeszkody o nieokreślonym czasie trwania. Jak wynika ze stanowisk strony pozwanej zawartych na kartach 124, 134, 137 oraz 143, nie jest jej znane miejsce obecnego pobytu świadka ani nie ma z nim kontaktu, umożliwiającego zapewnienie jego obecności na rozprawie. Sąd na rozprawie w dniu 6 września 2017 roku zakreślił pozwanej ostateczny termin na przeprowadzenie dowodu z zeznań tego świadka, co jednak okazało się bezskuteczne. W związku z tym Sąd na podstawie art. 242 k.p.c. pominął ten dowód, ponieważ był to ostatni dowód konieczny do przeprowadzenia, a dalsze oczekiwanie na stawiennictwo świadka spowodowałoby jedynie zwłokę w postępowaniu.

S ąd zważył, co następuje:

Powództwo w niniejszej sprawie podlegało uwzględnieniu do kwoty 1 162,33 zł, w pozostałym zakresie podlegało natomiast oddaleniu.

W przekonaniu Sądu powódka nie wykazała zasadności swojego powództwa w całości.

W postępowaniu o zasądzenie zwrotu kaucji w ramach umowy najmu powód musi wykazać, że zgodnie z umową uiścił na rzecz pozwanego kwotę tytułem kaucji. W niniejszej sprawie A. P. wykazała, że zapłaciła M. C. kwotę 1 600 zł – okoliczność ta nie była kwestionowana przez stronę pozwaną. Zastrzeżona w umowie kaucja miała typowy dla tego rodzaju umowy charakter. Jej celem było zabezpieczenie interesów wynajmującej (pozwanej) w razie opóźnień w zapłacie czynszu przez najemcę lub w razie wyrządzenia szkód w substancji lokalu. Regulacja ta pozostawała w powiązaniu z § 6 umowy najmu, zgodnie z którym A. P. była zobowiązana przy opuszczaniu lokalu do pozostawienia go wraz z wyposażeniem w stanie niepogorszonym ponad normalne zużycie. W niniejszym postępowaniu powódka dochodziła od pozwanej zwrotu kaucji w kwocie 1 455,91 zł. Od pełnej kwoty kaucji (tj. 1 600 zł) powódka odjęła 81,54 zł tytułem zaległych rozliczeń za prąd oraz 176,13 zł tytułem zaległych rozliczeń za wodę i ścieki, a następnie kwotę tę podwyższyła o 113,58 zł, które odpowiadało zdaniem powódki kwocie nadpłaty za ogrzewanie. Innymi słowy, powódka przyznała, że posiada wobec pozwanej zadłużenie wynikające z umowy najmu w łącznej kwocie 257,67 zł, a także dowodziła, że posiada względem pozwanej wierzytelność na łączną kwotę 1 713,58 zł. Natomiast pozwana twierdziła, że na doprowadzenie lokalu mieszkalnego po wyprowadzce powódki zmuszona była zapłacić 2 2225 zł.

Powódka wykazała, że dokonała na rzecz pozwanej wpłatę kwoty 1 600 zł tytułem kaucji. Przyznała również, że pozostaje dłużna pozwanej na łączną kwotę 257,67 zł. Nie wykazała natomiast, że przysługuje jej od pozwanej kwota 113,58 zł tytułem nadpłaty za ogrzewanie. Strona pozwana, broniąc się przed żądaniem zwrotu kaucji, powinna wykazać w procesie, że istniały podstawy do obciążenia najemcy należnościami z tytułu czynszu albo wyrządzonych szkód. Innymi słowy, M. C. powinna podnieść zarzut potrącenia tak wykazanego roszczenia z roszczeniem wykazanym skutecznie przez A. P.. W przekonaniu Sądu pozwana nie podniosła zarzutu potrącenia żadnych kwot. W konsekwencji Sąd był uprawniony do uwzględnienia tylko tych kosztów, których istnienie strona powodowa uznała jeszcze przed wytoczeniem powództwa – tj. kosztów sprzątania lokalu (k. 25). Potrącenie jest bowiem instytucją zarówno prawa materialnego (art. 498-499 k.c.), jak i zarzutem procesowym, podnoszonym w toku postępowania. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie wynika, aby pozwana złożyła przed wszczęciem postępowania skuteczne względem A. P. oświadczenie o potrąceniu. Podniesienie natomiast w postępowaniu zarzutu potrącenia może przybrać dwie formy – albo wskazywać na wcześniej złożone oświadczenie o potrąceniu (czynność materialnoprawną) albo być połączone ze złożeniem takiego oświadczenia. W niniejszej sprawie zachodzi drugi przypadek. Pozwana powinna zatem nie tylko wskazać w odpowiedzi na pozew, że poniosła pewne koszty związane z odświeżeniem lokalu po opuszczeniu go przez najemców, ale powinna spełnić wszystkie wymagania potrzebne do skutecznego złożenia oświadczenia o potrąceniu rozumianym jako czynność prawa materialnego. Przede wszystkim powinna zatem wyraźnie oznaczyć wysokość i wymagalność roszczenia przysługującego A. P., a następnie udowodnić istnienie swojej wierzytelności względem A. P. – zarówno co do wysokości, jak i co do wymagalności oraz zaskarżalności. Pozwana obowiązkom tym nie sprostała – przede wszystkim w ogóle nie wyartykułowała wyraźnie, że powołuje się na potrącenie – czy to rozumiane jako czynność prawną, czy też procesową. Ze względu na obowiązującą w prawie cywilnym procesowym zasadę ograniczonego działania przez Sąd z urzędu, skoro to na stronie (pozwanej) spoczywał obowiązek podniesienia tego zarzutu, to Sąd nie może tego domniemywać ani tym bardziej zarzutu tego uwzględnić z urzędu.

W konsekwencji Sąd uwzględnił wysokość roszczenia według następujących ustaleń. A. P. zapłaciła M. C. kwotę 1 600 zł tytułem kaucji. Od tej kwoty Sąd odjął przyznane przez powódkę przysługujące pozwanej wierzytelności wynikające ze stosunku najmu: 81,54 zł tytułem rozliczeń za prąd oraz 176,13 zł tytułem rozliczeń za wodę i ścieki. Dało to kwotę 1 342,33 zł. Następnie od tej kwoty Sąd odjął również przyznane przez powódkę i uzasadnione koszty sprzątania lokalu w kwocie 180 zł, co dało kwotę 1 162,33 zł. Taką też kwotę jako ostateczną Sąd przyznał od M. C. na rzecz A. P..

O odsetkach Sąd orzekł zgodnie z żądaniem pozwu. Powódka wraz z R. Ł. opuścili przedmiotowy lokal w dniu 31 marca 2015 roku. Zgodnie z § 5 ust. 2 umowy najmu zwrot kaucji miał nastąpić w ciągu 7 dni od daty wygaśnięcia albo rozwiązania tej umowy. Okres ten upłynął w dniu 7 kwietnia 2015 roku, zatem żądanie odsetek od dnia 8 kwietnia 2015 roku jest uzasadnione, bowiem pozwana znajdowała się wówczas w zwłoce z zapłatą żądanej kwoty. W związku ze zmianą stanu prawnego w zakresie odsetek zgodnie z ustawą z dnia 9 października 2015 roku o zmianie ustawy o terminach zapłaty w transakcjach handlowych, ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2015 r., poz. 1830) i brakiem przepisów intertemporalnych, za okres od dnia 8 kwietnia 2015 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku powódce przysługują od zasądzonej kwoty odsetki ustawowe, natomiast od dnia 1 stycznia 2016 roku do dnia zapłaty odsetki ustawowe za opóźnienie.

O kosztach sądowych Sąd orzekł zgodnie z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c., tj. zasadą finansowej odpowiedzialności za wynik sprawy przez strony. Powódka dochodziła roszczenia w kwocie 1 455,91 zł i na jej rzecz została zasądzona kwota 1 162,33 zł. Wygrała zatem sprawę w 80%, a w 20% wygrała ją strona pozwana. W związku z tym Sąd orzekł o obowiązku uiszczenia przez powódkę na rzecz pozwanej kwoty 36 zł tytułem częściowego zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Zgodnie z § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu w zw. z § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych minimalna stawka wynosi 180 zł. Ponieważ pozwana, reprezentowana przez radcę prawnego, wygrała sprawę w 20%, należało jej przyznać od powódki kwotę 36 zł, stanowiącą 20% z ww. stawki minimalnej.

Wobec powyższego na podstawie wyżej powołanych przepisów prawa Sąd orzekł jak w sentencji.

S. P. ł S.

Zarządzenie: odpisy wyroku z uzasadnieniem doręczyć powódce z pouczeniem o apelacji oraz pełnomocnikowi pozwanej.