Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 maja 2018 r.

Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący SSO Eliza Nowicka - Skowrońska

Protokolant Jakub Flaga

po rozpoznaniu w dniu 8 maja 2018 r. w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa A. S.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W.

o uchylenie uchwały nr (...) w części

1.  uchyla uchwałę nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. w zakresie punktu 24 załącznika numer 1 do uchwały stanowiącego jej integralną część;

2.  zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w W. na rzecz A. S. kwotę 577 (pięćset siedemdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 741/17

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 12 lipca 2017 r. powódka A. S. wniosła o uchylenie, ewentualnie stwierdzenie nieważności Uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w W. wraz z Załącznikiem nr 1 do uchwały w sprawie doprecyzowania granic nieruchomości wspólnej w części, tj. w zakresie punktu 24 załącznika nr 1 do uchwały stanowiącej jego integralną część ustalającego zasady ponoszenia kosztów demontażu, uszkodzenia, naruszenia doposażeni lokali podczas prowadzonych przez Wspólnotę prac konserwacyjno - remontowych oraz o zasądzenie od pozwanego na swoją rzecz kosztów postępowania (pozew – k. 4 – 5).

W uzasadnieniu wskazała, iż uchwała w zaskarżonej części jest niezgodna z przepisami prawa i narusza jej interes, bowiem ogranicza zakres prac poinstalacyjnych wykonywanych na koszt Wspólnoty wskazując, że prace te obejmują wyłącznie wypełnienie (zamurowanie) przejść instalacji przez stropy i ściany, odtworzenie uszkodzonego w związku z prowadzonymi pracami tynku z ewentualnym jego malowaniem na kolor biały, przewidując jednocześnie, że wszelkie inne elementy wyposażenia lokali (m.in. glazura, terakota itp.), w przypadku ich uszkodzenia przy wykonywaniu prac konserwatorsko – remontowych, nie będą podlegać odtworzeniu, czy rekompensacie ze strony Wspólnoty. Podnosiła jednocześnie, że uchwała w zaskarżonej części wyłącza także możliwość dochodzenia od wspólnoty jakiejkolwiek rekompensaty, przez co należy rozumieć wyłączenie także roszczeń odszkodowawczych z tego tytułu. Wskazywała również, iż uchwała w takim brzmieniu w sposób niedopuszczalny, sprzeczny z obowiązującym prawem ingeruje w prawo własności właścicieli poszczególnych lokali, zaś w tej materii nie ma uprawnień ustawowych. Powoływała się także na fakt, iż wspólnota mieszkaniowa posiada delegację ustawową do podejmowania uchwał dotyczących nieruchomości wspólnej (tj. gruntu i części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali), nie zaś odrębnej własności lokali, a zatem ponad uprawnienia ustawowe zaskarżoną uchwałą doszło do regulacji kwestii wykraczających poza granice zarządu nieruchomością wspólną (uzasadnienie pozwu k. 5 - 9).

W odpowiedzi na powyższe pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu na swoją rzecz (odpowiedź na pozew – k. 49 - 50).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka A. S. jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ulicy (...) w W. ( odpis z księgi wieczystej (...), k. 13 – 15).

W dniu 27 marca 2017r. odbyło się zebranie właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w W.. W wyniku głosowania na zebraniu i w drodze indywidualnego zbierania głosów podjęto szereg uchwał, w tym uchwałę nr (...) w sprawie doprecyzowania granic nieruchomości wspólnej. Zgodnie z § 1 ust. 2 uchwały, dokładne określenie części nieruchomości wspólnej zostało zawarte w załączniku nr 1 do uchwały stanowiącym jej integralną część. W pkt. 24 załącznika ustalone zostały zasady ponoszenia kosztów demontażu, uszkodzenia lub naruszenia doposażeni lokali podczas prowadzonych przez wspólnotę prac konserwacyjno – remontowych w poszczególnych lokalach.

Zgodnie z pkt. 24 załącznika nr 1 do uchwały:

„Na koszt wspólnoty wykonywane są następujące prace poinstalacyjne:

- wypełnienie (zamurowanie) przejść instalacji przez stropy i ściany;

- odtworzenie uszkodzonego w związku z prowadzonymi pracami tynku i ewentualnym jego malowaniem na kolor biały.

Uwaga! – wszelkie doposażenia lokali w boazerię, glazurę, terakotę, obudowa wanien, rur, grzejników itp. Są wykonywane na wyłączny koszt i ryzyko właściciela lokalu, a ich demontaż, uszkodzenie lub naruszenie podczas prowadzonych przez Wspólnotę prac konserwacyjno – remontowych nie podlega odtworzeniu bądź jakiejkolwiek rekompensacie ze strony Wspólnoty”.

Uchwała nr (...) została podjęta w wyniku głosowania w trybie mieszanym – częściowo na zebraniu w dniu 27 marca 2017r., a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów. W głosowaniu za podjęciem uchwały oddano 53,73,23% głosów „Za” i 3,52 % „Przeciw”. Zawiadomienie o jej podjęciu zostało wywieszone przez Administratora Wspólnoty na tablicy informacyjnej w dniu 31 maja 2017r. oraz zostało opublikowane na stronie internetowej wspólnoty (...) w dniu 1 czerwca 2017r. (zdjęcie zawiadomienia wywieszonego na tablicy informacyjnej – k. 16, wydruk ze strony interentowej – k. 17 – 19, kopia uchwały nr (...) – k. 41 – 42, poświadczona za zgodność z oryginałem kopia uchwały nr (...) wraz z załącznikiem nr 1 – k. 72 – 75, zawiadomienie o podjęciu uchwał z dnia 31.05.2017r. – k. 78 – 79 oraz 80 – 81, zeznania świadka P. G. – k. 116).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów złożonych do akt, powołanych wyżej, które w całości uznał za wiarygodne i które okazały się być niezbędne do ustalenia stanu faktycznego oraz na okoliczności uznane przez Sąd za bezsporne, bowiem albo zostały przez strony wprost przyznane, bądź też nie zostały zaprzeczone, co zostało przez Sąd ocenione na zasadzie art. 230 k.p.c. Dla dokonania oceny niniejszej sprawy Sąd uznał za mało istotne zeznania świadka P. G., który jedynie przedstawił mechanizm sformułowania zaskarżonej uchwały oraz przebieg zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej, jego zeznania w niewielkim stopniu przyczyniły się do rozstrzygnięcia sporu między stronami.

Z uwagi na fakt, iż w rzeczywistości spór miedzy stronami sprowadzał się do interpretacji przepisów prawa, Sąd nie widział konieczności przeprowadzenia zawnioskowanych przez strony dowodów z przesłuchania stron na okoliczności wskazane w tezach dowodowych, gdyż stan faktyczny nie był kwestionowany. Z tych względów oddalił wnioski obydwu stron w tym zakresie, uznając sprawę za dostatecznie wyjaśnioną, zaś przeprowadzenie tych dowodów uznał za zbędne i jedynie przedłużające w sposób nieuzasadniony postępowanie sądowe.

Jako nieistotne dla rozstrzygnięcia w sprawie Sąd pominął dowody z dokumentów w postaci korespondencji mailowej między powódką a pracownikiem Administratora Wspólnoty w przedmiocie doręczenia zaskarżonej uchwały. Okoliczności dotyczące tej kwestii nie były sporne, data dowiedzenia się przez powódkę o treści uchwały nr (...) była przez pozwaną przyznana, a zatem okoliczności te nie wymagały przeprowadzenia dowodu.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Bezsporne w sprawie jest, że powódka jako właściciel lokalu wchodzącego w skład nieruchomości objętej wspólnotą mieszkaniową na podstawie art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm., dalej: u.w.l.) może przed sądem dochodzić uchylenia uchwały. Przepis ten bowiem stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powódka nie uchybiła również terminowi zakreślonemu w treści art. 25 ust. 1 a uwl, gdyż swoje żądanie zgłosiła w terminie 6 tygodni od daty dowiedzenia się o uchwale, której to okoliczności pozwana nie kwestionowała. W odpowiedzi na pozew pełnomocnik Wspólnoty wskazywał na datę 31 maja 2017r. jako dzień w którym powódka została zawiadomiona o treści uchwał, podjętych na zebraniu w dniu 27 marca 2017r. Zatem żądanie uchylenia uchwały zgłoszone w pozwie podlegało rozpoznaniu przez Sąd.

Nie ulegało wątpliwości, iż w niniejszej sprawie powódka w pierwszej kolejności domagała się uchylenia uchwały, a jedynie ewentualnie zgłosiła żądanie stwierdzenia jej nieważności, a uprawnienie to wywodziła wprost z treści art. 25 u.w.l., co determinowało powstanie po jej stronie – jako właścicielki lokalu wchodzącego w skład nieruchomości objętej wspólnotą mieszkaniową – interesu prawnego do wytoczenia powództwa.

Kwestią sporną między stronami pozostawała przede wszystkim okoliczność ustalenia, czy zapisy pkt. 24 załącznika nr 1 do uchwały nr (...), są niezgodne z powszechnie obowiązującym prawem, bądź naruszają interesy powódki.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 u.w.l. w razie wyodrębnienia własności lokali, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale, stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.). Z przepisu tego wynika, iż urządzenia, w części w której służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali nie stanowią części wspólnych. Definicja części wspólnych zatem nie pozostawia wątpliwości co do tego, że wyposażenie mieszkań, w tym terakota, glazura, boazeria itp, które służą tylko właścicielowi lokalu stanowią jego własność.

Przede wszystkim wskazana wyżej uchwała w zaskarżonej części ingeruje w prawo własności właścicieli lokali mieszkalnych zdefiniowane w przepisie art. 3 u.w.l. W sposób sprzeczny z przepisami kodeksu cywilnego ogranicza właścicieli lokali w ich uprawnieniu do domagania się naprawienia szkody na skutek działania Wspólnoty bądź jednostek działających w jej imieniu i na jej zlecenie.

Odnosząc się merytorycznie do Uchwały, w zaskarżonej jej części, tj. w punkcie 24 Załącznika do Uchwały nr (...), gdzie ustalono zasady ponoszenia kosztów demontażu, uszkodzenia lub naruszenia doposażeń lokali podczas prowadzonych przez Wspólnotę prac konserwacyjno — remontowych instalacji w indywidualnych lokalach, jest niezgodna z przepisami prawa i narusza interesy powódki. Bezspornie treść uchwały ogranicza bowiem zakres prac poinstalacyjnych wykonywanych na koszt Wspólnoty wskazując, iż prace te obejmują wyłącznie wypełnienie (zamurowanie) przejść instalacji przez stropy i ściany oraz odtworzenie uszkodzonego w związku z prowadzonymi pracami tynku z ewentualnym jego malowaniem na kolor biały, przewidując jednocześnie, że wszelkie doposażenia lokali w boazerię, glazurę, terakotę, obudowy wanien, rur, grzejników itp. są wykonywane na wyłączny koszt i ryzyko właściciela lokalu, a ich demontaż, uszkodzenie lub naruszenie podczas prowadzonych przez Wspólnotę prac konserwacyjno — remontowych nie podlega odtworzeniu bądź jakiejkolwiek rekompensacie ze strony Wspólnoty. Należy zatem dojść do przekonania i tak interpretować jej treść, że w sytuacji gdy na zlecenie Wspólnoty w lokalach będą wykonywane prace konserwacyjno — remontowe instalacji, w wyniku których zostaną zdemontowane, uszkodzone lub naruszone doposażenia lokalu w postaci np. glazury, terakoty czy obudowy wanny, to Wspólnota nie będzie zobowiązana do ich odtworzenia czy przywrócenia do stanu poprzedniego. Zgodnie zaś z intencja zaskarżonej Uchwały, w takim przypadku, zarówno odtworzeniem, jak i kosztem odtworzenia uszkodzonych doposażeń, obciążeni zostają wyłącznie właściciele poszczególnych lokali. Co więcej, Uchwała w zaskarżonej części wyłącza również możliwość dochodzenia od Wspólnoty jakiejkolwiek „rekompensaty”, przez co należy rozumieć wyłączenie także roszczeń odszkodowawczych z tego tytułu. W ocenie Sądu treść tej uchwały w niedopuszczalny sposób ingeruje w prawo własności poszczególnych lokali, wyłączając prawo właściciela mieszkania do dochodzenia naprawienia szkody według zasad ogólnych wynikających z przepisów kodeksu cywilnego. Nie ulegało zatem wątpliwości Sądu, iż uchwała w zaskarżonej części jest sprzeczna z przepisami prawa. Wspólnota mieszkaniowa uprawniona jest bowiem do podejmowania decyzji w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Wspólnota mieszkaniowa nie jest więc uprawniona do ingerowania w prywatną własność poszczególnych lokali. Tymczasem Uchwała przewiduje taką ingerencję poprzez przeniesienie na właścicieli lokali kosztów odtworzenia uszkodzeń powstałych w ich lokalach, a spowodowanych podczas wykonywanych przez Wspólnotę prac konserwacyjno — remontowych.

Zdaniem Sądu uchwała w zaskarżonej części z góry wyłącza możliwość dochodzenia przez właścicieli od Wspólnoty ewentualnych roszczeń odszkodowawczych z tytułu uszkodzenia, naruszenia lub demontażu doposażeń lokali. W konsekwencji Wspólnota wydała uchwałę w materii, w której nie ma uprawnień ustawowych, ingerując jednocześnie w prawo własności poszczególnych lokali. Określając zakres uchwał wspólnoty mieszkaniowej, należy przede wszystkim wskazać, że nieruchomość wspólną, będącą przedmiotem współwłasności przymusowej stanowi, zgodnie z przepisem art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Kwestia ta jest jednolicie przyjmowana zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie. Tytułem przykładu można powołać chociażby wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 1064/12, w którym wskazano, że „n ieruchomością wspólną w rozumieniu powyższej ustawy są pozostałe po wyodrębnieniu lokali te części budynku i te urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, a także grunt na którym położony jest budynek. Nieruchomość wspólna ma więc określony zakres przestrzenny, więzi prawne określa zaś art. 3 ust. 1 ustawy stanowiąc, że udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej, obliczony Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy jest prawem związanym z własnością lokalu (...) jako całość nieruchomość wspólna jest stosunkiem prawnym współwłasności (...) odrębna własność lokalu jest prawem głównym, nieruchomość wspólna jest natomiast prawem niesamodzielnym, a jej funkcja w stosunku do prawa głównego jest służebna” (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 24 listopada 2010 r., sygn. akt II CSK 267/10, LEX 738095). Tak samo uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 r., sygn. akt III ZP 36/97 (OSNC 1998/1/4), Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 11 października 2012 r., sygn. akt I ACa 507/12, Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 5 października 2012 r., sygn. akt I ACa 1357/11.

Należy zatem mieć na uwadze, iż wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do podejmowania uchwał dotyczących przedmiotów stanowiących własność innych podmiotów prawa. Dotyczy to zarówno lokali stanowiących własność właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową, jak i tym bardziej należących do tychże właścicieli rzeczy znajdujących się w tych lokalach. Stanowisko takie jest jednolicie przyjmowane w doktrynie i orzecznictwie sądowym. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 1064/12 „ Dla sprawowania zarządu nad nieruchomością, w której zostały wyodrębnione lokale, ustawa powołała wspólnotę mieszkaniową, którą tworzy ogół właścicieli. Celem wspólnoty jest zarządzanie nieruchomością. Tak zakreślony zakres działania wyznacza zakres jej prawa i obowiązków, które nie mogą dotyczyć prawa do lokali. (...) właściciele nie mogą w trybie przepisów tej ustawy podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali”. Jak wskazał natomiast Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 3 września 2013 r., sygn. akt V ACa 290/13 „Uchwały właścicieli lokali dotyczyć mogą bowiem jedynie nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych, a nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali”. Tak samo Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt II CSK 600/08; Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 1064/12; Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 20 maja 2008 r., sygn. akt I ACa 367/08, Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 lutego 2001 r., sygn. akt I ACa 1309/00.

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, że zaskarżona Uchwala niewątpliwie wykraczająca poza granice zarządu nieruchomością wspólną (ingerując w prawo własności poszczególnych lokali) i w związku z tym , podlega uchyleniu na podstawie przepisu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Wskazać zatem należało, iż uchwała nr 9/2017 w zaskarżonej części niewątpliwie wykracza poza granice zarządu nieruchomością wspólną, jednocześnie ingeruje w prawo własności właścicieli poszczególnych lokali, pozbawiając ich możliwości domagania się naprawienia szkody na zasadach przewidzianych w kodeksie cywilnym i innych przepisach prawa, zatem nie jest zgodna z przepisami prawa i jednocześnie narusza interesy powódki. Zatem na podstawie art. 25 ust. 1 uwl podlegała uchyleniu w części wskazanej przez powódkę.

Mając to wszystko na uwadze, Sąd orzekł jak w pkt 1 wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z § 8 ust. 1 pkt. 1 i § 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. 2015, poz. 1800 – w wersji aktualnej na datę wniesienia pozwu). Na koszty te składa się bowiem opłata sądowa w kwocie 200 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika wraz z opłata od pełnomocnictwa w kwocie 377 zł, którą Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powódki (pkt. 2 wyroku).