Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 września 2018 roku

Sąd Okręgowy w Sieradzu Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący SSO Joanna Składowska

Sędziowie SSO Katarzyna Powalska

SSR del. Robert Pabin

Protokolant sekr. sąd. Joanna Wołczyńska-Kalus

po rozpoznaniu w dniu 19 września 2018 roku w Sieradzu

na rozprawie

sprawy z powództwa M. B.

przeciwko W. B. (1), Z. N., J. T.
i A. G.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Rejonowego w Sieradzu

z dnia 23 kwietnia 2018 roku, sygnatura akt I C 306/16

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanych W. B. (1), Z. N., J. T. i A. G. na rzecz powódki M. B. kwoty po 337,50 (trzysta trzydzieści siedem 50/100) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego
w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt I Ca 332/18

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z 23 kwietnia 2018 r., wydanym w sprawie sygn. akt I C 306/16, Sąd Rejonowy w Sieradzu uzgodnił treść księgi wieczystej (...) z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że wykreślił w dziale II księgi wieczystej wpisanych jako współwłaścicieli:

- W. B. (1) córkę F. i M. P. (...) w 6/16 częściach,

- Z. N. córkę J. i M. P. (...) w 1/16 części,

- Z. T. córkę J. i M. P. (...) w 1/16 części,

a wpisał w ich miejsce w M. B. córkę J. i J. P. (...) w 8/16 częściach (pkt 1);

zasądzając od pozwanych W. B. (1), Z. N., J. T. i A. G. solidarnie na rzecz powódki M. B. kwotę 7 600 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt 2).

Orzeczenie zapadło przy następujących ustaleniach i wnioskach:

Powódka M. B. 12 sierpnia 2011 r. nabyła udziały w nieruchomości położonej w S. o pow. 0,0564 ha, oznaczonej w ewidencji gruntów działką (...) po 1/2 części od M. K. i od stawających do umowy A. i E. małżonków S., płacąc łączną cenę 200 000 złotych. Umowy zostały sporządzone przed notariuszem B. C. w jej kancelarii. Notariusz w trakcie czynności poinformowała obecnych, w tym nabywczynię, o stanie prawnym nieruchomości wynikającym z wpisów do księgi wieczystej. Stwierdziła także, że udział, który nabyła umową warunkową A. S. w stanie wolnym wchodził do jej majątku dorobkowego, gdyż przeniesienie własności miało miejsce po zawarciu małżeństwa. Nie było natomiast mowy o umowie warunkowej, którą A. S. zawarła z małżonkami M. i F. małżonkami G..

O umowie warunkowej zawartej przez A. S. z małżonkami M. i F. małżonkami G., oprócz zbywającej A. S., wiedziała współwłaścicielka M. K., której udział w nieruchomości był zadłużony i która chciała go zbyć aby zmniejszyć swoje zadłużenie. M. K. prowadziła rozmowy z pozwaną W. B. (1) na temat uregulowania stanu prawnego udziału małżonków G. przez ich spadkobierców.

Powódka i jej ojciec, który załatwiał w jej imieniu nabycie nieruchomości nie byli poinformowani przed zawarciem umowy o istnieniu umowy warunkowej sprzedaży udziału. Notariusz opierała się na odpisie z księgi wieczystej, natomiast nie przeglądała przed czynnością akt księgi wieczystej. W czasie nabycia przez powódkę udziałów w księdze wieczystej nie było ujawnionych żadnych wzmianek o innych wnioskach, ani wpisów ostrzeżeń dotyczących jej niezgodności z rzeczywistym stanem prawnym. W aktach księgi znajdowała się umowa warunkowa, na mocy której A. S. nabyła udział w nieruchomości z 18 października 1977 r., jak i umowa przenosząca na nią własność tego udziału po nieskorzystaniu przez Skarb Państwa z prawa pierwokupu tej nieruchomości z 29 grudnia 1978 r. Była także umowa warunkowa sprzedaży z 1 czerwca 1979 r. na rzecz małżonków G.. Po zwarciu umowy warunkowej, w której Skarbowi Państwa przysługiwało prawo pierwokupu nie doszło do zawarcia umowy przenoszącej własność na nabywców ani na ich spadkobierców.

Po śmierci małżonków - F. G. w 1991 r. i M. G. w 1990 r. - spadek po nich nabyły dzieci: W. B. (1) w 3/4 częściach oraz Z. N. i Z. T. po 1/8 części, co zostało stwierdzone po sprzedaży obu udziałów. Następnie pozwane złożyły wniosek o zasiedzenie udziału w nieruchomości. Sąd Rejonowy w Sieradzu, postanowieniem z 29 kwietnia 2015 r. oddalił wniosek o zasiedzenie, a Sąd Okręgowy Sieradzu uwzględnił wniosek pozwanych i stwierdził, że pozwane nabyły udział ½ w nieruchomości z datą 1 czerwca 2009 r.

Po zawarciu umowy małżonkowie G. zamieszkali w tej nieruchomości i objęli ja w posiadanie w zakresie swojego udziału. Po śmierci rodziców ta część nieruchomości została wynajęta przez W. B. (1). Żadna ze spadkobierczyń w niej nie zamieszkała. W. B. (1) opłacała podatek na nazwisko rodziców. W 1994 r. właścicielką drugiego udziału stała się M. K.. W tym też czasie z budynku wyprowadzili się lokatorzy i budynek stał pusty. Budynek z powodu nieużytkowania niszczał, a ostatecznie wymagał generalnego remontu. Nikt nie dokonywał nań nakładów. Następnie zezwolenie od W. B. (1) na użytkowanie budynku uzyskała M. K.. W latach 2003-2011 nie było umowy na dostarczanie energii i wody. Były prowadzone rozmowy A. S. z pozwanymi, aby podpisały umowę przeniesienia własności, jednakże pozwane nie zgodziły się na to i chciały aby A. S. przeniosła własność swojego udziału na M. K., obawiając się obowiązków związanych z własnością.

Po nabyciu udziałów w nieruchomości przez powódkę została ona ujawniona w całości jako właścicielka przedmiotowej nieruchomości, a następnie na podstawie postanowienia Sądu Okręgowego w Sieradzu, w którym stwierdzone zostało zasiedzenie wpis ten został zmieniony i pozwane zostały ujawnione jako współwłaścicielki udziału w udziałach wynikających z tego postanowienia.

Pozwana Z. T. zmarła 27 grudnia 2017 r., a spadek po niej nabyli J. T. i A. G..

Jak zauważył Sąd Rejonowy, powódka wnosząc powództwo oparła się na treści art. 5 u.k.w.h.

Odnośnie kwestii nabycia przez powódkę od osoby niewpisanej do księgi wieczystej, to w księdze była ujawniona tyko A. S. na podstawie umów warunkowej i przenoszącej na nią własność udziału w nieruchomości. Notariusz w czasie czynności ustaliła, że udział stanowi majątek wspólny małżonków, bowiem umowa przenosząca własność nieruchomości została zawarta po zawarciu przez A. S. małżeństwa. Jednak umowa warunkowa została zawarta przed zawarciem związku małżeńskiego, a cała cena została uiszczona przed zawarciem tej umowy. Z treści umowy sprzedaży udziału wynika, że każdy ze sprzedających małżonków S. miał wolę sprzedaży całego przedmiotu umowy. Zatem nawet błędne ustalenie, że przedmiot sprzedaży jest objęty ustrojem małżeńskim nie powoduje, że umowa sprzedaży jest nieskuteczna. W ocenie Sądu, dopuszczenie do czynności małżonka osoby ujawnionej w księdze wieczystej, który w niej nie był ujawniony nie wyłącza ochrony nabywcy przewidzianej we wskazanym przepisie . Ochrona byłaby bowiem wyłączona, gdyby czynność sprzedaży nastąpiła bez udziału osoby wpisanej do księgi wieczystej. Ustalenie, że przedmiot obrotu wchodzi w skład majątku dorobkowego dokonywane jest przez notariusza przed czynnością sprzedaży i jest to jego obowiązkiem, aby ustalić rzeczywisty stan prawny. Występowanie zaś przy czynności małżonka ujawnionego potwierdzającego ten fakt niewątpliwie legitymizuje tę czynność.

W ocenie Sądu pierwszej instancji, powódka nabywała udział w nieruchomości od A. S. działając w dobrej wierze. Nie było bowiem w dacie czynności żadnych podstaw prawnych do ujawnienia w księdze wieczystej nabywców małżonków G., bo nie doszło do zawarcia umowy przenoszącej własność. Wątpliwym było jedynie to, czy nieruchomość stanowi majątek dorobkowy małżonków S.. Nabywcy ani ich spadkobiercy nigdy nie dążyli do zawarcia umowy przenoszącej własność. Niewątpliwie małżonkowie G., a później ich spadkobiercy posiadali względem sprzedawczyni roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, które ewentualnie mogło prowadzić do zasiedzenia udziału w nieruchomości przez osoby, którym to roszczenie przysługiwało. O tym roszczeniu można było się łatwo dowiedzieć przeglądając akta księgi wieczystej, czego nie uczyniła ani kupująca ani jej ojciec, który przygotowywał transakcję oraz notariusz sporządzający akt notarialny. Jednak należało postawić pytanie, czy nabywczyni mogła przewidywać, że może nastąpić w terminie późniejszym zasiedzenie nabytego przez nią udziału przez osoby trzecie. Należy przy ocenie tej możliwości postawić nabywczyni i osobom, którymi się posługiwała przy tej czynności obiektywną miarę staranności. Tymczasem Sąd rozpoznający sprawę o zasiedzenie w pierwszej instancji oddalił wniosek, a więc nabycie udziału przez zasiedzenie przez pozwane nie było także dla Sądu oczywiste. W tym wypadku nie można było wymagać, aby powódka - osoba nie mająca wykształcenia prawniczego i nie zajmująca się handlem nieruchomościami mogła łatwo przewidzieć, że udział który chciała kupić może być przez kogoś nabyty przez zasiedzenie. W momencie organizowania i ustalania transakcji brak było ewidentnych ze strony pozwanych przejawów, że posiadają jakiekolwiek prawa do tej nieruchomości. Nie inwestowały w nieruchomość, nie posiadały jej bezpośrednio. Nieruchomość była w ruinie. Nieruchomością faktycznie się zajmowała i regulowała należności publiczne M. K.. Ona znała stan faktyczny, jednak nie ujawniła go powódce, bowiem z uwagi na swoje zadłużenie była zainteresowana zbyciem nieruchomości.

Ustawodawca w zakresie zawierania umów przenoszących własność stara się wymusić na kontrahentach aby były one zawierane w stosunkowo krótkim czasie po umowach warunkowych, o czym świadczy krótki okres przedawnienia roszczeń o ich zawarcie. Przepis art. 19 ust. 2 i 3 u.k.w.h. także przewiduje szybkie wykreślenie roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej ujawnionego w księdze wieczystej, jeżeli nie ma starań nabywcy o wykonanie umowy. Ustawodawcy niewątpliwie zależało na tym aby stan prawny nieruchomości nie był zbyt długo nieuregulowany i nie zagrażał obrotowi prawnemu. W tym wypadku nabywcy i ich spadkobiercy wykazali się biernością, która mogła spowodować nawet przedawnienie roszczeń wynikających z umowy przyrzeczonej. Nawet zatem gdyby powódka wiedziała o umowie warunkowej sporządzonej na rzecz małżonków G., to i tak mogła nie mieć pewności, czy ona nadal obowiązuje. Powódka działała jednak w zaufaniu do wpisów w księdze wieczystej i notariusza interpretującego wpisy. Nie można było stawiać powódce zarzutu, że powinna przed zawarciem umowy chodzić po urzędach lub zakładach dostarczających media do nieruchomości w celu ustalenia, czy do nieruchomości ktoś rości sobie jakieś prawa, z uwagi na to, że wpisy i adnotacje w tych urzędach nie są rozstrzygające do ustalenia własności. Zatem powódkę chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 7 u.k.w.h.). W związku z tym stan prawny w księdze wieczystej po ujawnieniu pozwanych na podstawie postanowienia Sądu Okręgowego stwierdzającego nabycie przedmiotowego udziału na ich rzecz przez zasiedzenie stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym i na postawie art. 10 ust. u.k.w.h. powódka mogła żądać usunięcia niezgodności poprzez wykreślenie pozwanych i wpisanie jej jako właścicielki przedmiotowego udziału.

O kosztach procesu orzeczono na mocy art. 98 § 1 i 3 k.p.c.

Pozwani wnieśli apelację od wyroku Sądu Rejonowego, zaskarżając orzeczenie w całości. Podniosły następujące zarzuty:

1) mającą za jedną z przyczyn naruszenie art. 233 k.p.c. sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego materiału dowodowego - polegającą na przyjęciu, że w dniu 12 sierpnia 2011 r. podczas zawierania przez powódkę z A. S. i E. S. umowy sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości w S. przy ul. (...):

a)  notariusz sporządzająca umowę sprzedaży nie informowała powódki o zawarciu w przeszłości przez A. S. umowy warunkowej sprzedaży tego udziału na rzecz innych osób;

b)  powódka działała w dobrej wierze i nabyła od A. S. i E. S. udział we współwłasności nieruchomości;

2) naruszenie art. 5 oraz art. 6 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece poprzez błędne przyjęcie, że powódka działała w dobrej wierze i nabyła skutecznie prawo, które nie należało do zbywcy, oraz że uczynienie stroną czynności prawnej - obok osoby uprawnionej według księgi wieczystej do przeniesienia własności nieruchomości - osoby do takiego przeniesienia nieuprawnionej i w księdze wieczystej nieujawnionej nie pozbawia nabywcy prawa do powołania się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

W oparciu o powyższe zarzuty, skarżący wnieśli zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanych solidarnie zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji według norm prawem przepisanych oraz zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.

Powódka domagała się oddalenie apelacji na koszt skarżących.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie, choć zgodzić należy się częściowo z zarzutem błędu w ustaleniach faktycznych, który pozostawał jednak bez wpływu na ocenę prawidłowości rozstrzygnięcia.

Rzeczywiście z twierdzeń pozwu i wyjaśnień powódki można wyprowadzić wniosek, że wiedziała ona o zawarciu przez A. S. z małżonkami M. i F. G. w dniu 1 czerwca 1979 r. warunkowej umowy sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości. W uzasadnieniu pozwu powódka wyraźnie wskazała, że już w trakcie sporządzania aktu notarialnego Rep. A nr (...) w dniu 12 sierpnia 2011 r. uzyskała od notariusza informację, że w roku 1978 sprzedająca A. S. zawarła umowę zobowiązującą do przeniesienia własności udziału ½ w przedmiotowej nieruchomości, ale własność tego udziału nigdy nie została przeniesiona i w świetle prawa A. S., a także jej mąż E. S. (co wynika z ustroju majątkowego w ich małżeństwie) są właścicielami udziału w ½. Dalej w pozwie wskazuje się, że zaistniała czynność prawna w postaci umowy zobowiązującej miała miejsce 33 lata wcześniej i nie pociągnęła za sobą żadnych skutków prawnych oraz na koniec: „…można było interpretować, że strony umowy z 1978 r. od tej umowy odstąpiły i być może nawet nie żyją”. Zaś na rozprawie w dniu 15 lipca 2016 r. powódka podała: „…Notariusz mówiła mi o umowie sprzed 30 lat, która nie doszła do skutku…”. Mimo że mowa jest o roku 1978, jako dacie zawarcia umowy warunkowej, a rzeczywiście miało to miejsce w roku 1979, jest oczywiste, że nie może chodzić o umowę wcześniej zawartą przez A. S. jako nabywczynię, bowiem ta „doszła do skutku” w tym znaczeniu, że zawarto następnie umowę przeniesienia własności, która stała się podstawę wpisu A. S. jako właścicielki.

Apelujący pomijają wszakże dość oczywistą okoliczność, że niezgodność pomiędzy wpisem w księdze wieczystej z daty nabycia, tj. 12 sierpnia 2011 r. nie wynikała z owej umowy warunkowej z 1 czerwca 1979 r., a z nabycia przez pozwane udziałów we współwłasności w drodze zasiedzenia. Umowa ta nie wywoływała skutku rzeczowego, tzn. nie przenosiła własności na nabywców - małżonków G., a to z uwagi na wyłączenie możliwości przenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Dla wywołania tego skutku konieczna była dodatkowa umowa obejmująca bezwarunkową zgodę na przeniesienie własności (art. 157 k.c.). Poza sporem pozostaje, że ani małżonkowie G., ani ich spadkobiercy - pozwani w sprawie nigdy nie domagali się zawarcia umowy bezwarunkowej i nigdy nie podjęli nawet próby realizacji przysługującego im na podstawie umowy warunkowej roszczenia, które mogło być również realizowane na drodze postępowania sądowego (art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.), Warto także zauważyć, że roszczenie o wyrażenie zgody na przeniesienie własności nieruchomości w wykonaniu umowy zobowiązującej do przeniesienia własności jest roszczeniem o charakterze majątkowym (vide: uchwała Sądu Najwyższego 7 sędziów - zasada prawna z dnia 17 listopada 1981 r., III CZP 12/81, OSNC 1982/4/44), a jako takie ulega przedawnieniu. Zgodnie z ustawą z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach obowiązującą do 1985 r., prawo pierwokupu mogło być wykonane w ciągu trzech miesięcy od dnia otrzymania przez prezydium właściwej miejskiej (powiatowej) rady narodowej zawiadomienia o treści umowy sprzedaży nieruchomości zawartej z osobą trzecią, a obowiązek zawiadomienia ciążył na notariuszu.

W świetle powyższego w pełni uprawniony był wniosek, że wskazana umowa nie stała na przeszkodzie zawarciu umowy sprzedaży udziału A. S., a powódka narażała się jedynie na ewentualne powództwo z art. 59 k.c. o uznanie czynności prawnej za bezskuteczną, z tym zastrzeżeniem, iż mogła liczyć, że w toku ewentualnego procesu z bardzo dużą dozą prawdopodobieństwa będzie możliwa skuteczna obrona przez podniesienie zarzut przedawnienia.

Warto również podkreślić, że jak ustalił Sąd Rejonowy, były prowadzone rozmowy między A. S. a pozwanymi, aby zawarły umowę przeniesienia własności, jednakże pozwane nie zgodziły się na to, proponując aby A. S. przeniosła własność swojego udziału na M. K..

Również w toku postępowania o zasiedzenie ustalono, że M. K. doprowadziła do spotkania z wnioskodawczynią u notariusza W. B. (2), który potwierdził że stan prawny nieruchomości nie jest uregulowany. W. B. (1) była informowana przez M. K. o monitach ze strony konserwatora zabytków, ale odsuwała w czasie ten problem. M. K. doprowadziła do spotkania wnioskodawczyń z A. S. i udostępniła im swoje mieszkanie. Podczas spotkania W. B. (1) nalegała, aby A. S. podpisała akt notarialny, w którym zbędzie swój udział w nieruchomości na rzecz M. K. lub innej osoby. A. S. chciała przekazać swoje udziały wnioskodawczyniom, ale one tego nie chciały. Obawiały się obowiązków współwłaścicieli, podatków, formalności, spraw sądowych, a także tego, że nie mogłyby sprzedać nieruchomości przed upływem 5 lat ze względów podatkowych.

Starania o uzyskanie tytułu własności pozwane zaczęły czynić zatem dopiero po zawarciu umowy przez powódkę i jak już wskazano, nie dochodziły swoich roszczeń z umowy z 1 czerwca 1979 r., lecz na podstawie przepisów o zasiedzeniu. Powstaje zatem pytanie, czy nabywając udział we współwłasności powódka miała podstawy do przyjmowania, że nieruchomość znajduje się w samoistnym posiadania osób innych aniżeli ujawnione w księdze wieczystej jako właściciele i to przez okres wystarczający do nabycia własności na podstawie art. 172 k.c.

Powszechnie przyjmuje się, że dla przyjęcia złej wiary nabywcy nie wystarcza jego zwykłe niedbalstwo w zakresie możliwości dowiedzenia się o niezgodności stanu prawnego nieruchomości ze stanem wpisanym do księgi wieczystej. W złej wierze jest zatem tylko ten nabywca, który z powodu swojego rażącego niedbalstwa nie dowiedział się, że wpisany do księgi wieczystej zbywca nie jest właścicielem nieruchomości. Przy ocenie, czy nabywca z łatwością mógł dowiedzieć się o niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, w rozumieniu art. 6 ust. 2 u.k.w.h., decydują określone okoliczności faktyczne i prawne, a zatem wszelkie uogólnienia wymagają odniesienia do stanu faktycznego konkretnej sprawy. Ze stanowiska Sądu Najwyższego prezentowanego w wielu orzeczeniach, jak i z poglądów wyrażanych w piśmiennictwie można jako ogólne kryteria oceny złej wiary w rozumieniu art. 6 ust. 2 u.k.w.h. przyjąć, że o tym, czy nabywca mógł z łatwością dowiedzieć się o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym decyduje obiektywna miara staranności połączona z obowiązującym w całym systemie prawa cywilnego domniemaniem dobrej wiary (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., III CK 459/03, niepubl.). Jak podkreśla się, do przyjęcia złej wiary nie wystarcza istnienie samych tylko podejrzeń czy wątpliwości co do tego, czy wpisany do księgi wieczystej zbywca jest rzeczywiście właścicielem nieruchomości, jeżeli wyjaśnienie tych wątpliwości wymagałoby podjęcia szczególnych, ponadprzeciętnych starań. Odnosi się to także do wiedzy o obowiązującym stanie prawnym, której niekiedy nie można wymagać nawet od prawnika, jeżeli w sprawie chodzi o specjalistyczne kwestie prawne lub skomplikowany stan faktyczny czy prawny. Innymi słowy, zła wiara zachodzi tylko wówczas, gdy można uznać, że w ustalonych okolicznościach faktycznych nabywca nieruchomości mógł do chwili nabycia nieruchomości z łatwością usunąć istniejące wątpliwości co do tego, czy zbywca wpisany do księgi wieczystej jest rzeczywiście jej właścicielem (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2008 r., III CSK 333/07, LEX nr 445297). Inaczej rzecz ujmując, treść księgi wieczystej stanowi najbardziej wiarygodny dowód stanu prawnego danej nieruchomości. Powstanie podejrzeń i wątpliwości co do przysługiwania zbywcy praw wynikających z treści księgi powoduje, że nabywca powinien podjąć pewne czynności zmierzające do ich wyeliminowania. Czynności te jednak nie mogą zobowiązywać nabywcy do prowadzenia żmudnych poszukiwań w celu ustalenia rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości. Nie sposób nakładać bowiem na nabywcę obowiązku dochowania szczególnej staranności dla stwierdzenia, że stan ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2002 r., V CKN 1342/00, Wokanda 2003/9/4, OSP 2003/11/142).

Tymczasem, jak ustalono także w sprawie o zasiedzenie, M. G. zmarła w 1990 r. a F. G. w 1991 r. Po śmierci rodziców W. B. (1) oddała w najem lokal w budynku. Żadna z pozwanych nigdy nie zamieszkała w przedmiotowej nieruchomości. W 1994 r. M. K. stała się właścicielką nieruchomości sąsiedniej przy ul. (...). Wówczas pomieszczenia przy ul. (...) były wynajmowane przez pana P. i innych lokatorów. Po wyprowadzeniu się tych lokatorów budynek stał pusty. Nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków. Z uwagi na to, że nie była remontowana, jak również zamieszkiwana, popadała w ruinę. Konserwator zabytków wzywał M. K. do podjęcia jej remontów. Już w momencie nabycia przez M. K. udziału we współwłasności w roku 1997 było widać, że budynek nie był remontowany od lat. Pozwane nie dokonywały żadnych nakładów na przedmiotową nieruchomość, nie sprzątały wokół nieruchomości. W okresie od 25 stycznia 2001 r. do 25 lutego 2012 r. nie zużywano energii elektrycznej na przedmiotowej nieruchomości. Ogródek do 2003 r. uprawiała B. M.. Później nie był uprawiany. W latach 2003 - 2011 nie było podpisanej umowy o zaopatrzenie w wodę i dostawę ścieków. W dniu 24 listopada 2010 r. A. S. złożyła w Urzędzie Miasta S. deklarację na podatek od nieruchomości. Decyzją z dnia 27 stycznia 2011 r. dokonano wymiaru tego podatku na nazwisko A. S.. Zapłaciła zaległy podatek od nieruchomości za III i IV kwartał 2010 r.

Podsumowując, pozwane nie korzystały z nieruchomości, a kwestia, czy po roku 1994 r. można było mówić o wykonywaniu przez nie władztwa w innym sposób była tak dalece dyskusyjna, że jak słusznie zaważył Sąd Rejonowy, w pierwszej instancji w sprawie o zasiedzenie wniosek został oddalony. Sąd Rejonowy w Sieradzu stwierdził, że brak jest podstaw do uznania, aby pozwane nabyły własność udziału w nieruchomości przez zasiedzenie, bowiem nie spełniły warunku nieprzerwanego i samoistnego posiadania. Odmienna ocena została dokonana przez Sąd drugiej instancji.

W tych warunkach trudno mówić o tym, że powódka mogła ustalić, iż doszło do zasiedzenia na rzecz pozwanych, a z całą pewnością nie sposób przyjmować, że taką wiedzę mogła posiąść „z łatwością”.

W pełni należy również zgodzić się z Sądem pierwszej instancji, że udział w czynności męża A. S., nawet gdyby przyjąć, że udział w nieruchomości nie był składnikiem majątku wspólnego, lecz odrębnego, nie wyłączał ochrony nabywczyni przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, skoro zbawczynią była także osoba wpisana w księdze wieczystej jako właścicielka, której niewątpliwą wolą było przeniesienie własności udziału we współwłasności, niezależnie od tego, jaki majątek stanowił.

Skoro więc, nabywając od A. S. udział we współwłasności nieruchomości powódka działała w dobrej wierze i w związku z tym chroni ją rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, Sąd Rejonowy nie dopuścił się naruszenia prawa materialnego w postaci art. 5 i 6 u.k.w.h.

Wobec powyższego, Sąd Okręgowy - na podstawie art. 385 k.p.c.- oddalił apelację pozwanych jako niezasadną.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono zgodnie z art. 98 § 1 i 3 oraz 105 § 1 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., zasądzając od skarżących na rzecz powódki zwrot wynagrodzenia pełnomocnika wg stawki określonej zgodnie z § 5 pkt 8 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. 2015 poz. 1800 ze zm.) - 1 350,00 złotych, czyli po 337,50 złotych.