Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

(...) W. 13 grudnia 2013 r. (data doręczenia wypowiedzenia), ze względu na zmianę wartości nieruchomości gruntowej, wypowiedziało Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej Politechnika z siedzibą w W., dalej: (...) Politechnika, ze skutkiem na 31 grudnia 2013 r. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, położonego w W. przy ul. (...) (nr działki (...) z obrębu (...)) i zaproponowało nową opłatę roczną w wysokości 7.402,65 zł.

(wypowiedzenie wraz z potwierdzeniem odbioru – k. 25-26)

(...) Politechnika złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wniosek o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadnione, wskazując że wysokość zaproponowanej opłaty jest nadmiernie wysoka. (...) Politechnika podniosła, że nie jest możliwy w przeciągu trzech lat wzrost wartości nieruchomości o ponad 193%. Jednocześnie wniosła o ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego na podstawie wyceny dokonanej na jej zlecenie, według której wartość nieruchomości wynosi 386.106 zł.

(wniosek – k. 81-82)

Orzeczeniem z 25 sierpnia 2016 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. ustaliło, że strony wiąże od 1 stycznia 2014 r. opłata z użytkowanie wieczyste ww. gruntu w wysokości 5.315,98 zł.

(orzeczenie – k. 22)

Od powyższego orzeczenia (...) W. złożyło sprzeciw zaskarżając je w całości i wskazując, że operat szacunkowy wykonany na jej zlecenie, na podstawie którego określiła wysokość opłaty rocznej stanowił odzwierciedlenie faktycznych cen transakcyjnych.

(sprzeciw – k. 2-3)

W odpowiedzi na pozew (...) W. wniosło o oddalenie powództwa i ustalenie opłaty z tytułu użytkowania przedmiotowej nieruchomości w wysokości określonej w oświadczeniu o wypowiedzeniu opłaty z tytułu użytkowania wieczystego oraz obciążenie powódki kosztami procesu. W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwana wskazała, że sporządzona na jej zlecenie wycena wartości nieruchomości jest rzetelna.

(odpowiedź na pozew – k. 106-107)

Sąd uznał za ustalone następujące okoliczności:

Nieruchomość gruntowa położona w W. przy ul (...), oznaczona w rejestrze gruntów jako działka o nr (...) z obrębu (...), o powierzchni 0,0406 ha, jest własnością (...) W.. Dla nieruchomości tej prowadzona jest księga wieczysta o nr (...). Współużytkownikiem wieczystym ww. nieruchomości w udziale (...) jest (...) Politechnika.

(wypis z rejestru gruntów – k. 68, wydruk księgi wieczystej – k. 72-79)

Na nieruchomości tej znajduje się parking. Wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosiła 1%. Do 31 grudnia 2013 r. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, którą uiszczała (...) Politechnika wynosiła 2.519,35 zł.

(okoliczności bezsporne)

Pismem datowanym 10 grudnia 2013 r., doręczonym (...)Politechnika 23 grudnia 2013 r., (...) W. wypowiedziało ze skutkiem na 31 grudnia 2013 r. wysokość opłaty rocznej z tytułu udziału w użytkowaniu wieczystym ww. gruntu, ze względu na zmianę jego wartości. W wypowiedzeniu zaproponowano nową opłatę roczną w wysokości 7.402,65 zł.

(wypowiedzenie wraz z potwierdzeniem odbioru – k. 25-26)

Wartość przedmiotowej nieruchomości, ustalona na 31 grudnia 2013 r., wynosi 523.740 zł.

(opinia biegłego sądowego – rzeczoznawcy majątkowego – k. 119-133)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie ww. dowodów. Wskazać należy, że spór miedzy stronami niniejszego postępowania dotyczył jedynie wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej. W celu ustalenia wartości nieruchomości na 31 grudnia 2013 r. (§ 28 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) na potrzeby rozstrzygnięcia sporu o zasadność i wysokość wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Biegły sporządził operat szacunkowy prawidłowy pod względem formalnym, zawierający wszystkie niezbędne elementy do uznania tego dokumentu za opinię o wartości nieruchomości w rozumieniu art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 121, dalej: „u.g.n.”). Biegły w operacie zawarł odpowiedź na postawione przez Sąd pytanie, bazując na wszelkich dostępnych zgodnie z treścią art. 155 ust. 1 u.g.n. źródłach wiedzy o wartości nieruchomości. Operat zawierał wszystkie niezbędne elementy pozwalające prześledzić sposób i metodę szacowania wartości nieruchomości, był jasny, logiczny i zawierał klarowne i jednoznaczne wnioski. Te jego cechy predysponowały ten dokument do uznania za miarodajne źródło ustaleń w sprawie, stosownie do kryteriów oceny dowodu z opinii biegłego przyjętych na tle art. 233 k.p.c. w orzecznictwie i doktrynie. Ponadto operat ten nie był kwestionowany przez strony – powódka przyznała to wprost (pismo procesowe – k. 151), zaś pozwana w sposób konkludentny nie ustosunkowując się do niego na wezwanie Sądu.

Sąd zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 238 k.c. użytkownik wieczysty uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. (...) Politechnika jako współużytkownik wieczysty przedmiotowej nieruchomości zobowiązana była do okresowego spełniania świadczenia z tytułu opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste (w wysokości odpowiadającej jej udziałowi w prawie użytkowania wieczystego) na rzecz właściciela tejże nieruchomości, tj. (...) W..

W myśl art. 77 ust. 1 u.g.n. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a (które w niniejszej sprawie nie znajdują zastosowania) podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji. Przy czym w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji (art. 77 ust. 2a u.g.n.). Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając wysokość równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej (art. 78 ust. 1 zd. pierwsze u.g.n.). Prawidłowość formalna wypowiedzenia nie budziła wątpliwości stron ani Sądu.

W myśl art. 72 ust. 1 u.g.n. opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według sprawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67 tej ustawy. Cenę nieruchomości gruntowej ustala się natomiast na podstawie jej wartości (art. 67 ust. 1 u.g.n.). Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana i wynosi od 0,3% do 3% jej ceny (art. 72 ust. 3 u.g.n.).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, wskazać należy, że wysokość opłaty rocznej z tytułu udziału powódki w prawie użytkowania wieczystego począwszy od 1 stycznia 2014 r. należało określić mnożąc: wartość nieruchomości na dzień 31 grudnia 2013 r., bezsporną miedzy stronami wysokość stawki procentowej oraz udział (...) Politechnika w prawie użytkowania wieczystego. Tym samym opłata roczna z tytułu udziału w użytkowaniu wieczystym przedmiotowego gruntu jaką powódka winna uiszczać na rzecz pozwanej począwszy od 1 stycznia 2014 r. wynosi 4.380,47 zł (523.740 zł x 1% x 0, (...)).

Dlatego też Sąd ustalił, że (...) Politechnika począwszy od 1 stycznia 2014 r. powinna wnosić na rzecz (...) W. opłatę roczną z tytułu udziału (...) w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...), oznaczonej w rejestrze gruntów jako działka o nr (...) z obrębu (...), o powierzchni 0, (...), w wysokości 4.380,47 zł.

Skoro powódka żądała ustalenia, że wypowiedzenie opłaty ponad kwotę 3.229,32 zł (386.106 zł x 1% x 0, (...)) jest nieuzasadnione, to powództwo w zakresie różnicy pomiędzy kwotą 4.380,47 zł a kwotą 3.229,32 zł podlegało oddaleniu jako bezzasadne.

O kosztach procesu rozstrzygnięto na podstawie art. 100 k.p.c. Ustalona wartość opłaty przewyższa wartość żądaną przez powódkę o 1.151,15 zł. Różnica pomiędzy wartością opłaty proponowaną przez pozwaną a akceptowaną przez powódkę wynosiła 4.173,33 zł. Powódka zatem utrzymała się ze swoimi żądaniami w 74% a pozwana w 26%. Powódka poniosła koszt związany z ustanowieniem pełnomocnika procesowego: 900 zł (stawka określona w § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, Dz. U. z 2015 r., poz. 1804 w brzmieniu nadanym rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie opłat za czynności radców prawnych, Dz. U. z 2016 r., poz. 1667) oraz opłatę sądową w kwocie 126 zł. Pozwana poniosła koszty ustanowienia pełnomocnika w kwocie 900 zł oraz wydatek 2.476 zł na przeprowadzenie opinii. Łącznie koszty sięgnęły kwoty 4.402 zł, z czego powódka powinna ponieść 26% (1.144,52 zł), a pozwana 74% (3.257,48 zł). Skoro pozwana poniosła koszty w kwocie 3.376 zł, to do zwrotu na jej rzecz pozostawała kwota 118,52 zł, którą Sąd zasądził od powódki na podstawie art. 100 k.p.c.

Ze względu na powyższe motywy orzeczono jak w sentencji.