Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 30 kwietnia 2016 r. ( data według nadania przesyłki poleconej) strona powodowa R. D. i B. D. domagali się wydania im przez pozwanego S. M. lokalu mieszkalnego położonego w W. przy ul. (...) o powierzchni użytkowej 63,93 m ² oraz pomieszczenia przynależnego (tj. piwnicy o nr 8) o powierzchni 4,5 m ². Nadto strona powodowa wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanego zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Wraz z pozwem powodowie wystąpili o udzielenie zabezpieczenia ich roszczenia poprzez zakazanie obowiązanemu sprzedaży spornego lokalu bądź wpisanie w księdze wieczystej prowadzonej dla tego lokalu ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, iż podstawą wywiedzionego roszczenia stanowi przepis art. 11 ust. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Wyjaśniono, że strony procesu wiązała umowa najmu spornego lokalu, zawarta w dniu 10 października 1995 r. na czas nieoznaczony. Pozwany, m.in. wskutek umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i przeniesienia własności budynku nr (...) z dnia 13 stycznia 2010 r. na podstawie wstąpił bowiem w stosunek najmu tego lokalu zawarty pomiędzy powodami a (...) W. – poprzednikiem prawnym pozwanego. W dniu 10 października 2011 r. wypowiedział powodom na podstawie art. 11 ust. 5 i 7 ww. ustawy wspomnianą umowę najmu, wskazując jako przyczynę wypowiedzenia zamiar przeznaczenia lokalu na własne cele mieszkaniowe – a konkretnie zamiar zamieszkania w lokalu przez pełnoletniego syna – P. M.. W rezultacie upływu terminu wypowiedzenia, umowa najmu uległa rozwiązaniu z dniem 28 lutego 2014 r. Jednak z ustaleń powodów wynika, że syn pozwanego nie zamieszkał w spornym lokalu mieszkalnym aż do końca sierpnia 2014 r. Zamiast tego, pozwany wystawił ofertę sprzedaży tego lokalu mieszkalnego. Ponadto wedle twierdzeń powodów, jeszcze przed upływem terminu wypowiedzenia, wypadającego na dzień 28 lutego 2014 r., powodowie sami wyprowadzili się oni ze spornego lokalu, przez co niejako sami rozwiązali przedmiotową umowę najmu, co też wskazali w piśmie z dnia 15 listopada 2013 r. Powodowie wskazali przy tym, iż ich oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu zawarte w ich piśmie złożone zostało wskutek błędu czy też podstępu pozwanego. Podali, iż niniejszym pozwem chcą uchylić się od skutków tego oświadczenia.

( pozew – k. 2-4v).

Postanowieniem z dnia 14 czerwca 2016 r. wydanym w sprawie o sygn. II C 1050/16 Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie uznał się za niewłaściwy i sprawę niniejszą przekazał tutejszemu Sądowi do jej rozpoznania.

( postanowienie z dnia 14.06.2016 r. – k. 67).

W odpowiedzi na pozew pozwany S. M. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na jego rzecz od powodów R. D. i B. D. zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Ustosunkowując się do wywiedzionego roszczenia, pozwany wskazał, iż jeszcze w okresie wypowiedzenia powodowie sami złożyli oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu w ich piśmi9e z dnia 15 listopada 2013 r., które zostało odebrane przez pełnomocnika pozwanego w dniu 18 listopada 2013 r. Wedle oceny pozwanego, wskutek powyższego przestały obowiązywać przepisy dotyczące umowy najmu określone w art. 11 ust. 2-5 ustawy o ochronie praw lokatorów (…), ponieważ wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu nastąpiło wyłącznie z inicjatywy pozwanych. Ponadto pozwany wskazał, iż pozwani nie uiścili na jego rzecz czynszu najmu za okres po złożeniu oświadczenia po rozwiązaniu umowy najmu, co dodatkowo potwierdza fakt, iż chcieli oni zakończyć stosunek najmu przed końcem biegu wypowiedzenia. Ponadto pozwany wskazał, że przed przekazaniem mu spornego lokalu przez powodów, zdemolowali oni jego wyposażenie, co skutecznie uniemożliwiło synowi powoda zamieszkanie w tym lokalu, po opuszczeniu go przez powodów. Lokal wymagał długotrwałego remontu. Pozwany zaprzeczył również, jakoby oświadczenie powodów zawarte w ich piśmie z dnia 15 listopada 2013 r. złożone zostało pod wpływem błędu czy też podstępu – wywołanych przez pozwanego. Nadto pozwany zauważył, iż uchylenie się od skutków zarzucanego przez powodów błędu czy też podstępu nastąpiło po terminie zawitym przewidzianym dla skutecznego uchylenia się od ich skutków.

( odpowiedź na pozew – k. 118-123).

Do zamknięcia rozprawy w dniu 11 sierpnia 2017 r. stanowiska stron procesu nie uległy zmianom.

( protokół rozprawy z dnia 11.08.2017 r. – k. 270).

Za ustalone Sąd uznał następujące okoliczności faktyczne:

W dniu 10 października 1995 r. powodowie B. D. i R. D. zawarli z (...) W. - reprezentowaną przez (...) M. w W., umowę najmu lokalu mieszkalnego o nr (...) usytuowanego w budynku nr (...) przy ul. (...) w W.. W tym samym dniu przedmiotowy lokal mieszkalny został wydany powodom jako najemcom przez wynajmującego (...) W., po czym powodowie wprowadzili się do niego i tam zamieszkali.

( dowody: umowa najmu z dnia 10.10.1995 r. - k. 8-9; protokół zdawczo-odbiorczy z dnia 10.10.1995 r. - k. 9v-11; przesłuchanie w charakterze strony powódki B. D. - k. 251v-252 wraz z nagraniem na płycie DVD - k. 254; przesłuchanie w charakterze strony powódki B. D. - k. 251v-252 wraz z nagraniem na płycie DVD - k. 254; przesłuchanie w charakterze strony powoda R. D. - k. k. 252-252v wraz z nagraniem na płycie DVD - k. 254).

Z mocy umowy oddania przez (...) W. gruntu w użytkowanie wieczyste oraz przeniesienia własności usytuowanego nań budynku, w którym usytuowany jest przedmiotowy lokal, z dnia 13 stycznia 2010 r., Rep. A nr 447/2010, zawartej w związku z wydaniem przez Prezydenta (...) W. decyzją nr (...) z dnia 31 października 2008 r., a także wskutek zawarcia umowy o zniesieniu współużytkowania wieczystego działek gruntu oraz współwłasności budynku przy ul. (...) w W. w drodze ustanowienia odrębnej własności lokali z dnia 14 stycznia 2011 r., Rep. A nr 86/2011 - właścicielem lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. stał się pozwany S. M..

( dowody: umowa o zniesieniu współużytkowania wieczystego działek gruntu z dnia 14.01.2011 r. - k. 12-31; odpis zupełny księgi wieczystej spornego lokalu o nr (...) z (...) k. 32-43).

Wskutek powyższej zmiany właściciela lokalu nr (...) przy ul. (...) w W., pozwany S. M. wstąpił w miejsce wynajmującego w stosunku najmu przedmiotowego lokalu nawiązanego przez jego poprzednika prawnego z powodami jako najemcami tego lokalu.

( okoliczność bezsporna, a nadto dowody: przesłuchanie w charakterze strony powódki B. D. - k. 251v-252 wraz z nagraniem na płycie DVD - k. 254; przesłuchanie w charakterze strony powoda R. D. - k. k. 252-252v wraz z nagraniem na płycie DVD - k. 254; przesłuchanie w charakterze strony pozwanego S. M. - k. 248-248v; zeznania świadka P. M. – k. 169-169v; zeznania świadka M. M. (1) – k. 168v ).

Pismem z dnia 10 lutego 2011 r., doręczonym tego samego dnia powodom, pozwany S. M. wypowiedział powodom jako najemcom umowę najmu lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. zawartą przez nich w dniu 10 października 1995 r., z zastrzeżeniem 3 letniego terminu wypowiedzenia, z uwagi na podstawę wypowiedzenia, jakim był przepis art. 11 ust. 5 w zw. z ust. 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W uzasadnieniu oświadczenia o wypowiedzeniu wynajmujący wskazał, że do lokalu wynajmowanego powodom ma zamiar wprowadzić się i zamieszkać pełnoletni syn wynajmującego - P. M..

( dowody: wypowiedzenie z dnia 10.02.2011 r. - k. 44; przesłuchanie w charakterze strony powódki B. D. - k. 251v-252 wraz z nagraniem na płycie DVD - k. 254; przesłuchanie w charakterze strony powoda R. D. - k. k. 252-252v wraz z nagraniem na płycie DVD - k. 254; przesłuchanie w charakterze strony pozwanego S. M. - k. 248-248v.).

Jednak w rzeczywistości, była to wyłącznie wizja samego pozwanego S. M. odnośnie przeznaczenia wynajmowanego dotąd lokalu, gdyż jego pełnoletni syn - P. M. miał wykorzystywać lokal mieszkalny o nr (...) przy ul. (...) w W. wyłącznie 6 razy w miesiącu i to wówczas, gdyby zaszła konieczność przenocowania w W.. Syn pozwanego pracuje w firmie Centrum (...), a do jego zdań należy wspomaganie pracy koordynatora wykonującego pracę w siedzibie firmy przy Al. (...) w W. (wcześniej przy ul. (...) w W.). Pełnoletni syn pozwanego - P. M. wraz z żoną M. M. (1) zamieszkują wspólnie w domu położonym w J. pod W.. Miejsce to też uważają jako swoje centrum życiowych spraw. P. M., podobnie zresztą jak jego żona M. M. (1) nie mieli zamiaru wyprowadzania się z domu w J. i przeniesienia się do lokalu wynajmowanego dotąd powodom. Z kolei zajmowanie lokalu pozwanego mieli uznawać wyłącznie za czasowe użyczenie.

( dowody: zeznania świadka M. M. (1) – k. 168v; zeznania świadka P. M. – k. 169-169v; przesłuchanie w charakterze strony pozwanego S. M. - k. 248-248v).

Kolejno, w dniu 15 listopada 2013 r., a więc przed upływem 3-letniego terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W., którego koniec przypadał w dniu 10 lutego 2014 r., powodowie wystosowali do pozwanego S. M. jako wynajmującego pisemne oświadczenie, w którym rozwiązali umowę najmu wynajmowanego im lokalu zawartą w dniu 10 października 1995 r. Wyrazili również chęć wydania wynajmującemu bądź jego pełnomocnikowi kluczy do przedmiotowego lokalu w dniu 05 grudnia 2013 r. o godzinie 12:15 przed wejściem do budynku nr (...) przy ul. (...) w W.. Rzeczone pisemne oświadczenie zostało doręczone pozwanemu S. M., a także jego synowej - M. M. (1) a także J. M. w dniu 18 listopada 2013 r. - będącemu pełnomocnikiem pozwanego. Osoby te zapoznały się z rzeczonym oświadczeniem powodów i wyraziły zgodę na rozwiązanie umowy najmu, zgodnie z oświadczeniem woli powodów wyrażonym w ich piśmie z dnia 15 listopada 2013 r. W tym czasie, gdy oświadczenie woli trafiło do pozwanego oraz osób upoważnionych do działania w jego imieniu, powodowie mieli już zakupiony lokal mieszkalny, sfinansowany z kredytu zaciągniętego przez powodów. Powodowie nie chcieli już zamieszkiwać w wynajmowanym im przez pozwanego lokalu. Chcieli wyprowadzić się z tego lokalu. Wiedzieli, iż koniec terminu wypowiedzenia wypada w porze zimowej, nie chcieli więc przeprowadzać się w takich warunkach. Mieli również świadomość podwyższenia im czynszu najmu przez wynajmującego.

( dowody: oświadczenie powodów o rozwiązaniu umowy najmu z dnia 15.11.2013 r. - k. 62 a także k. 97; przesłuchanie w charakterze strony powódki B. D. - k. 251v-252 wraz z nagraniem na płycie DVD - k. 254; przesłuchanie w charakterze strony powoda R. D. - k. k. 252-252v wraz z nagraniem na płycie DVD - k. 254; przesłuchanie w charakterze strony pozwanego S. M. - k. 248-248v.; zeznania świadka M. M. (1) – k. 168v; zeznania świadka P. M. – k. 169-169v).

W dniu 05 grudnia 2013 r., w południe, przed wejściem do klatki schodowej budynku przy ul. (...) w W. doszło do spotkania powoda R. D. z pełnomocnikami pozwanego S. M., tzn. z mec. J. M., T. C. oraz K. G.. Był również obecny dobry znajomy powoda R. G. K.. W pierwszej kolejności osoby wyżej wymienione udały się do lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. w celu stwierdzenia stanu, w jakim lokal zostaje zwrócony właścicielowi. Po wykonaniu dokumentacji fotograficznej i szczegółowym obejrzeniem lokalu przez wszystkie wymienione wcześniej osoby, przed wejściem do budynku doszło do wydania przez powoda R. D. kluczy do lokalu.

( dowody: zeznania świadka K. G. – k. 169v-170; zeznania świadka G. K. - k. 239-240 wraz z nagraniem na płycie DVD - k. 243; zeznania świadka T. C. - k. 240 wraz z nagraniem na płycie DVD - k. 243; przesłuchanie w charakterze strony powoda R. D. - k. k. 252-252v wraz z nagraniem na płycie DVD - k. 254; dokumentacja fotograficzna ze zdania lokalu w dniu 05.12.2013 r. - k. 50-53, k. 57-61, k. 107-113, k. 126-135, k. 259-267 oraz na płycie CD - k 268).

Po definitywnym opuszczeniu przez powodów lokalu nr (...) przy ul. (...) w W., co miało miejsce w dniu 05 grudnia 2013 r., powodowie nie uiszczali na rzecz pozwanego S. M. czynszu najmu - mimo tego, iż wypowiedzenie miało zakończyć się z dniem 10 lutego 2014 r. Pozwany S. M. nie dochodził jednak od powodów zapłaty czynszu za okres od grudnia 2013 r. do lutego 2014 r. Strony umowy najmu przedmiotowego lokalu uznawały, iż strony w drodze porozumienia, przed upływem wypowiedzenia, zgodnie rozwiązały łączący ich dotąd stosunek najmu. Powodowie nigdy już nie powrócili do przedmiotowego lokalu. Uzgodnienia te były poprzedzone spotkaniem i negocjacjami w dniu 15 października 2013 r.

( dowody: oświadczenie powodów o rozwiązaniu umowy najmu z dnia 15.11.2013 r. - k. 62 a także k. 97; korespondencja e-mail z dnia 23.10.2013 r. - k. 125; przesłuchanie w charakterze strony powódki B. D. - k. 251v-252 wraz z nagraniem na płycie DVD - k. 254; przesłuchanie w charakterze strony powoda R. D. - k. k. 252-252v wraz z nagraniem na płycie DVD - k. 254; przesłuchanie w charakterze strony pozwanego S. M. - k. 248-248v.; zeznania świadka M. M. (1) – k. 168v).

Po opuszczeniu i opróżnieniu przez powodów lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W., w rzeczonym lokalu mieszkalnym ostatecznie nigdy nie zamieszkał dorosły syn pozwanego - P. M., ani też sam pozwany S. M.. W lokalu tym nie zamieszkał również żaden inny najemca. Na początku kwietnia 2015 r. pozwany S. M. wraz z synem P. M. oraz jego małżonką M. M. (1) podjęli decyzję o sprzedaży spornego lokalu mieszkalnego. Kolejno, w dniu 02 kwietnia 2015 r. pozwany S. M. udzielił pełnomocnictwa swojemu synowi - P. M. oraz synowej - M. M. (1) do sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W. ( (...)), Rep. A nr 4475/2015. Lokal nr (...) przy ul. (...) w W. na przełomie wiosny i lata 2015 r. został poddany gruntownemu remontowi, podobnie jak inne lokale mieszkalnego pozwanego - tzn. lokal nr (...). Lokal mieszkalny nr (...) został tym samym doprowadzony do stanu deweloperskiego.

( dowody: zeznania świadka L. L. – k. 139v-140 wraz z nagraniem na płycie DVD – k. 143; zeznania świadka M. L. – k. 140 wraz z nagraniem na płycie DVD – k. 143; zeznania świadka W. Ł. – k. 140-140v wraz z nagraniem na płycie DVD – k. 143; zeznania świadka H. Ł. – k. 140v wraz z nagraniem na płycie DVD – k. 143; zeznania świadka J. P. - 141v-142 wraz z nagraniem na płycie DVD – k. 143; zeznania świadka M. M. (2) – k. 141 wraz z nagraniem na płycie DVD – k. 143; zeznania świadka M. S. – k. 141-141v wraz z nagraniem na płycie DVD – k. 143; pełnomocnictwo pozwanego z dnia 02.04.2015 r. Rep. A nr 4475/2015 do sprzedaży spornego lokalu - k. 45-46; zeznania świadka M. M. (1) – k. 168v; zeznania świadka P. M. – k. 169-169v; przesłuchanie w charakterze strony pozwanego S. M. - k. 248-248v.).

W 2016 r. M. M. (2) natrafiła w Internecie ogłoszenie z wystawioną ofertą sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W.. Zainteresowana ofertą, skontaktowała się z agentem nieruchomości zajmującym się sprawą sprzedaży przedmiotowego lokalu. Następnie, w dniu 04 lutego 2016 r., pomiędzy pozwanym S. M., działającym za pośrednictwem pełnomocników jakimi byli syn i synowa, a M. M. (2) została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży rzeczonego lokalu mieszkalnego. Warunkiem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży w dniu 08 marca 2016 r. było przedstawienie przez pełnomocników pozwanego S. M. zaświadczeń o braku zameldowania w tym lokalu jakiejkolwiek osoby. Warunku tego jednak nie spełniono, gdyż na dwie godziny przed zawarciem umowy przyrzeczonej M. M. (2) dowiedziała się, że w lokalu tym zameldowani są powodowie B. D. i R. D. wraz z ich synem T. D.. Ostatecznie zatem do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W. nie doszło.

( dowody: zeznania świadka M. M. (2) – k. 141 wraz z nagraniem na płycie DVD – k. 143; zeznania świadka M. S. – k. 141-141v wraz z nagraniem na płycie DVD – k. 143; opinia prawna z dnia 28.02.2016 r. - k. 47-49v).

W lutym 2016 r. powodowie B. D. i R. D. spotkali się z M. S., pełnomocnikiem M. M. (2), który chciał ustalić z nimi kwestię ich ewentualnego wymeldowania z lokalu nr (...) przy ul. (...) w W.. Wtedy wówczas powodowie powzięli wiadomość, iż w opuszczonym przez nich w dniu 05 grudnia 2013 r. do chwili obecnej nikt nie zamieszkiwał a sam lokal przeznaczony jest na sprzedaż.

( dowody: przesłuchanie w charakterze strony powódki B. D. - k. 251v-252 wraz z nagraniem na płycie DVD - k. 254; przesłuchanie w charakterze strony powoda R. D. - k. k. 252-252v wraz z nagraniem na płycie DVD - k. 254).

W rezultacie powyższego, powodowie B. D. i R. D. pismem z dnia 23 marca 2016 r. wezwali pozwanego S. M. do umożliwienia im ponownego zamieszkania w lokalu mieszkalnym nr (...) przy ul. (...) w W.. Jako podstawę swojego żądania powodowie wskazali przepis art. 11 ust. 6 w zw. z art. 11 ust. 7 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

( dowód: wezwanie z dnia 23.03.2016 r. - k. 63-63v).

Powyższe wezwanie pozostało jednak bezskuteczne.

( okoliczność bezsporna).

Podstawę poczynionych w sprawie ustaleń – w tym i tych niespornych pomiędzy stronami, przyznanych według art. 229 k.p.c. bądź też niezaprzeczonych przez strony w świetle art. 230 k.p.c. – stanowiły przede wszystkim dokumenty przedłożone przez strony procesu, które nie były kwestionowane i co do których nie ujawniły się jakiekolwiek okoliczności, dla których należałoby odmówić im wiarygodności. Z uwagi na powyższe Sąd uznał, że dowody z tych dokumentów tworzą spójny, niebudzący wątpliwości w świetle wskazań wiedzy i doświadczenia życiowego, a przez to w pełni zasługujący na wiarę materiał dowodowy. W przekonaniu Sądu wiarygodne były relacje wszystkich wymienionych w stanie faktycznym świadków przesłuchanych przed Sądem w niniejszej sprawie. Generalnie w treści wypowiedzi żadnej z tych osób (świadków) Sąd nie dopatrzył się elementów mogących wpływać w sposób negatywny na ocenę dowodu z jej przesłuchania w charakterze świadka. Zeznania świadków były zgodne i spójne w kwestii okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Zasadniczo za przydatne dla ustalenia stanu faktycznego w niniejszej sprawie Sąd uznał zeznania powodów B. D. i R. D. a także pozwanego S. M. przesłuchanych w charakterze stron, które w zakresie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy Sąd uznał za wiarygodne. W szczególności Sąd wziął pod uwagę pobudki jakimi powodowie kierowali się przy składaniu oświadczeń woli o rozwiązaniu umowy najmu w momencie, w którym termin wypowiedzenia nie dobiegł jeszcze końca. Wszystkie rozbieżności, co do oceny stanu technicznego lokalu przekazanego pozwanemu przez powodów w dniu 05 grudnia 2013 r., o których zeznali tak zarówno świadkowie, jak i same strony procesu miały dla sprawy charakter drugorzędny, o czym szczegółowo w dalszej części uzasadnienia.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo B. D. i R. D. nie zasługuje na uwzględnienie.

Podstawy prawnej zgłoszonego żądania należało upatrywać w treści przepisu nie mógł stanowić wskazywany w apelacji przepis art. 11 ust. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm., zwanej dalej „ustawą o ochronie praw lokatorów”). Wedle tego przepisu, „jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel”.

Trzeba w tym miejscu podać, że pismem z dnia 10 lutego 2011 r., doręczonym tego samego dnia powodom, pozwany wypowiedział powodom, jako najemcom, umowę najmu lokalu nr (...) przy ul. (...) w W. zawartą przez nich w dniu 10 października 1995 r., z zastrzeżeniem 3-letniego terminu wypowiedzenia. Podstawą wypowiedzenia wskazaną w rzeczonym piśmie był przepis art. 11 ust. 5 w zw. z ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów. W uzasadnieniu oświadczenia o wypowiedzeniu pozwany oświadczył powodom, że do ww. lokalu ma zamiar wprowadzić się i zamieszkać pełnoletni syn wynajmującego - P. M.. Odpowiednio do przepisów przytoczonych w uzasadnieniu wypowiedzenia z dnia 10 lutego 2011 r., nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4, a nadto przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela. W świetle powyższego uznać należało, iż wypowiedzenie skierowane przez pozwanego jako wynajmującego do powodów jako najemców spełniało wszystkie wymienione w przytoczonych przepisach wymogi formalne. Właściwy był bowiem termin wypowiedzenia a także w jego treści wynajmujący wskazał wprost imię i nazwisko dorosłego syna (zstępnego), który miał zamieszkać w spornym lokalu.

Tymczasem powodowie podnosili na gruncie niniejszego procesu, iż dorosły syn pozwanego ostatecznie nigdy nie zamieszkał w wynajmowanym przez nich niegdyś lokalu mieszkalnym. Co więcej podawali oni, że nigdy on nie miał zamiaru zamieszkania w tym lokalu mieszkalnym – również w momencie złożenia im przez pozwanego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu. Według twierdzeń powodów, oświadczenie to wprowadziło powodów w błąd co do motywacji rozwiązania przez nich umowy najmu przed upływem 3-letniego okresu jej wypowiedzenia.

Jak wynika z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, a zwłaszcza dowodów z zeznań przesłuchanych przez Sąd w charakterze świadków P. M. i M. M. (1), faktem jest, iż syn pozwanego P. M. nie zamierzał zamieszkać w spornym lokalu. W rzeczywistości była to bowiem wyłącznie wizja samego pozwanego odnośnie przeznaczenia wynajmowanego dotąd lokalu, gdyż jego pełnoletni syn - P. M. miał wykorzystywać sporny lokal mieszkalny wyłącznie 6 razy w miesiącu i to wówczas, gdyby zaszła konieczność przenocowania w W.. Syn pozwanego pracuje w firmie Centrum (...), a do jego zdań należy wspomaganie pracy koordynatora wykonującego pracę w siedzibie firmy przy Al. (...) w W. (wcześniej przy ul. (...) w W.). Pełnoletni syn pozwanego wraz z żoną M. M. (1) zamieszkują wspólnie w domu położonym w J. pod W.. Miejsce to też uważają, jako swoje centrum życiowych spraw. P. M., podobnie zresztą jak jego żona M. M. (1) nie mieli zamiaru wyprowadzania się z domu w J. i przeniesienia się do lokalu wynajmowanego dotąd powodom. Z kolei zajmowanie lokalu pozwanego mieli uznawać wyłącznie za czasowe użyczenie.

Nadto, z ustaleń Sądu poczynionych w oparciu o zeznania przesłuchanych przez Sąd w charakterze świadków, w tym L. L., M. L., W. Ł., H. Ł., J. P., M. M. (2), M. S., M. M. (1) i P. M. ostatecznie w spornym lokalu od momentu jego opuszczenia przez powodów (tj. od dnia 05 grudnia 2013 r.) nie zamieszkał syn pozwanego, a także żaden inny lokator. Co więcej, na początku kwietnia 2015 r. pozwany wraz z synem oraz jego synową podjęli decyzję o sprzedaży spornego lokalu mieszkalnego. Kolejno, w dniu 02 kwietnia 2015 r. pozwany udzielił pełnomocnictwa swojemu synowi oraz synowej do sprzedaży spornego lokalu mieszkalnego, Rep. A nr 4475/2015, a sam lokal na przełomie wiosny i lata 2015 r. został poddany gruntownemu remontowi i doprowadzony został do stanu deweloperskiego.

Mimo wszystkich powyższych stwierdzeń, dla znamienny dla rozstrzygnięcia sprawy a tym samym dla uznania wywiedzionego przez powodów roszczenia za niezasadne Sąd uznał fakt, iż powodowie w dniu 15 listopada 2013 r., a więc przed upływem 3-letniego terminu wypowiedzenia umowy najmu spornego lokalu mieszkalnego, którego koniec przypadał w dniu 10 lutego 2014 r., wystosowali do pozwanego jako wynajmującego pisemne oświadczenie, w którym rozwiązali umowę najmu wynajmowanego im lokalu, zawartą w dniu 10 października 1995 r. Wyrazili również chęć wydania wynajmującemu bądź jego pełnomocnikowi kluczy do przedmiotowego lokalu w dniu 05 grudnia 2013 r. o godzinie 12:15 przed wejściem do budynku, w którym usytuowany jest sporny lokal. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a zwłaszcza z zeznań pozwanego przesłuchanego w charakterze strony wynika, że pisemne oświadczenie powodów o rozwiązaniu umowy najmu zostało doręczone pozwanemu, a także jego synowej a także J. M. (pełnomocnikowi pozwanego) w dniu 18 listopada 2013 r. Osoby te zapoznały się z rzeczonym oświadczeniem powodów i wyraziły zgodę na rozwiązanie umowy najmu, zgodnie z oświadczeniem woli powodów wyrażonym w ich piśmie z dnia 15 listopada 2013 r. Równie istotny dla sprawy pozostaje fakt, że w tym czasie, gdy oświadczenie woli trafiło do pozwanego oraz osób upoważnionych do działania w jego imieniu, powodowie mieli już zakupiony inny lokal mieszkalny, sfinansowany z kredytu zaciągniętego przez powodów – co wynika z zeznań powoda R. D. złożonych w charakterze strony. Tak zarówno z zeznań powódki B. D., jak i zeznań powoda R. D. przesłuchanych w charakterze strony wynika, że w momencie składania oświadczenia woli o rozwiązaniu umowy najmu nie mieli oni już zamiaru a nawet chęci aby nadal zamieszkiwać w wynajmowanym im przez pozwanego lokalu mieszkalnym. Chcieli po prostu wyprowadzić się z tego lokalu. Mieli również świadomość podwyższenia im czynszu najmu przez wynajmującego, którego wysokość sprawi, iż nie będą oni w stanie wywiązywać się z obowiązku jego regularnego uiszczania na rzecz wynajmującego. Również tym, co wskazuje na to, że decyzja powodów oraz ich oświadczenie nie było pochopne a zaplanowane i przemyślane było to, iż kwestie rozwiązania umowy najmu z dnia 10 października 1995 r. były negocjowane i uzgadniane z pozwanym oraz osobami upoważnionymi do działania w jego imieniu na spotkaniu, jakie odbyło się w dniu 15 października 2013 r. ( k. 125). Podczas tego spotkania powodowie wyrażali wolę opuszczenia spornego lokalu, zaś pozwany nie przewidywał żadnych rozliczeń wynikających z różnicy standardu lokalu jaka zaszła od momentu objęcia we władanie lokalu przez powodów aż do momentu jego wydania pozwanemu. Znamienne dla sprawy jest również to, iż powodowie od momentu wydania lokalu pozwanego zaprzestali uiszczania czynszu z tytułu jego najmu, który de facto mieli uiszczać do końca lutego 2014 r. (a więc jeszcze przez 2 miesiące), natomiast sam pozwany jako wynajmujący tego czynszu od nich nigdy nie dochodził, gdyż uważał, że umowa najmu – wskutek jej zgodnego rozwiązania przez strony – nie istnieje. Za nieistniejąca umowę najmu uznawali od tego momentu również sami powodowie. Po opróżnieniu i opuszczeniu a także wydaniu lokalu pozwanemu powodowie nigdy nie powrócili do rzeczonego lokalu.

Powyższy akt oświadczenia woli przez powodów a także dalsze działania powodów oraz pozwanego, w przekonaniu Sądu spowodowały, że uprawnienie, jakie powodowie wywodzą z przepisu art. 11 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów nigdy nie mogło być aktywowane. Mimo tego, iż można podważyć skuteczność wypowiedzenia umowy najmu z dnia 10 października 1995 r. a także mając na uwadze fakt, że niewątpliwie do spornego lokalu – zgodnie z oświadczeniem zawartym w wypowiedzeniu z dnia 10 lutego 2011 r. – nigdy nie wprowadził się dorosły syn pozwanego, to umowa najmu łącząca strony uległa ostatecznie rozwiązaniu wskutek złożenia zgodnych oświadczeń powodów i pozwanego (w wypadku pozwanego częściowo w sposób dorozumiany) – a nie wskutek wypowiedzenia. Wobec braku przesłanki wymienionej w art. 11 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, a więc wypowiedzenia umowy najmu, powodowie w dalszej kolejności nie mogli domagać się powrotu do spornego lokalu na dotychczasowych warunkach.

Zarazem, nie mogło w ocenie Sądu odnieść skutku powoływanie się przez powodów B. D. i R. D. na błąd i złożone w związku z tym oświadczenie o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli wskazane w pozwie. Zgodnie z art. 84. § 1 k.c. w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej. Stosownie do § 2 można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny). Jak wynika z przytoczonego przepisu, błąd, aby uprawniał do uchylenia się od skutków oświadczenia woli, musi dotyczyć treści czynności prawnej.

W przekonaniu Sądu w niniejszej sprawie warunek, o którym mowa powyżej nie jest spełniony. Zdaniem Sądu w tym przypadku nie można mówić o działaniu powodów pod wpływem błędu. Wynika to z tego, że dla uznania złożenia oświadczenia woli w przedmiocie rozwiązania umowy najmu pod wpływem błędu koniecznym było wykazanie strukturalnego i wewnętrznego powiązania błędu z dokonaną czynnością, co w tym przypadku nie zachodzi (błędne ocenienie danego faktu nie było połączone z konstrukcją dokonywanej czynności). Zgodnie z brzmieniem art. 65 § k.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W oparciu o treść złożonego przez powodów rozwiązania umowy najmu z 15 listopada 2013 r. należy przyjąć, że treść dokumentu odzwierciedla w całości wolę powodów (w tym ich ukierunkowany zamiar na definitywne zakończenie stosunku najmu). W przypadku oświadczeń wyrażonych w formie pisemnej szczególne, choć niejednoznacznie rozstrzygające o wyniku wykładni, ma tytuł (nazwa) dokumentu (por. P. Machnikowski, w: Gniewek, Machnikowski, Komentarz, 2016, art. 65, Nb 19, s. 163). Wykładni poddawane powinno być każde, także prima facie jednoznaczne i jasne, oświadczenie woli. W dawniejszym orzecznictwie i piśmiennictwie przyjmowano, że zgodnie z zasadą clara non sunt interpretanda (albo równoważną de claris non sunt interpretanda) wykładni nie podlegają oświadczenia, których treść jest jasna. Art. 65 § 2 k.c. służy tłumaczeniu treści oświadczenia woli w sytuacji, gdy dosłowne brzmienie umowy pozostawia margines niepewności co do rzeczywistej woli stron. Wykładni (tłumaczeniu) oświadczeń woli podlegają tylko te sformułowania umowy, które są niejasne. Nie można zaś w drodze tłumaczenia umowy ustalić zupełnie odmiennego jej brzmienia. W przypadku oświadczenia woli złożonego przez powodów B. D. i R. D. w przedmiocie rozwiązania umowy najmu nie można mówić o rozbieżności użytych w osnowie pisma znaczeń. Sformułowania „zawiadamiamy właściciela mieszkania S. M. oraz jego pełnomocnika J. M. o zwolnieniu lokalu nr (...) przy ul. (...). Tym samym rozwiązujemy Umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) z dnia 10.10.1995” jednoznacznie wskazują na cel dokonanej czynności prawnej oraz nie wykazują w swej treści tego, aby powodowie działali pod wpływem błędu wywołanym przez drugą stronę podstępnie. Treść pisma dodatkowo uzasadniają wszelkie okoliczności towarzyszące jego złożeniu przez powodów a także negocjacje i spotkanie z pozwanym (pełnomocnikami) podjęte celem uzgodnienia warunków rozwiązania umowy najmu. Nie można zatem uznać, że dokonanie ww. czynności prawnej zostało wywołane pismem pozwanego z dnia 10 lutego 2011 r. ani też tego, że pozwany świadomie i umyślnie skłonił powodów do złożenia oświadczenia woli określonej w treści ich pisma. Według opinii Sądu pozwany składając oświadczenie woli w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu nie mógł na tamtą chwilę przewidzieć zachowania powodów wyrażonego w piśmie z dnia 15 listopada 2013r., ani też z treści oświadczenia woli złożonego przez pozwanego nie wynika, aby miał na celu nakłonienie w jakikolwiek sposób powodów do wcześniejszego rozwiązania umowy.

W świetle powyższej argumentacji Sąd przyjął, że powodowie B. D. i R. D. składając oświadczenie woli w dniu 15 listopada 2013 roku w przedmiocie rozwiązania umowy najmu dotyczącego lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W., nie działali pod wpływem błędu i rozwiązali umowę z własnej inicjatywy. Tym samym przestały obowiązywać regulacje wymienione w art. 11 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, a dochodzenie przez powodów swoich roszczeń na tej podstawie stało się bezzasadne.

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w punkcie I. sentencji wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 102 k.p.c., zgodnie z którym w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Oddalenie powództwa jest rozstrzygnięciem merytorycznym, a nie formalnym, a ponadto – bez względu na rodzaj orzeczenia – o nieobciążeniu strony przegrywającej kosztami procesu sąd orzeka na podstawie okoliczności konkretnej sprawy zasługujących na miano wyjątkowych. Należy podkreślić, iż sposób skorzystania z art. 102 k.p.c. jest suwerennym uprawnieniem sądu orzekającego i od oceny tego sądu należy przesądzenie, że taki szczególnie uzasadniony wypadek nastąpił w rozpoznawanej sprawie oraz usprawiedliwia odstąpienie od obowiązku ponoszenia kosztów procesu. Zakwalifikowanie przypadku, jako szczególnie uzasadnionego wymaga rozważenia całokształtu okoliczności faktycznych sprawy. W świetle powyższego, Sąd postanowił nie obciążać powodów kosztami postępowania biorąc pod uwagę całokształt okoliczności niniejszej sprawy oraz przebieg samego postępowania, które zdaniem Sądu nie nałożyło na pełnomocnika S. M. zwiększonego nakładu pracy oraz nie wymusiło na nim podwyższonego zaangażowania w wyjaśnianiu okoliczności koniecznych do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Ponadto wskazać należy, iż większość z podnoszonych przez powodów okoliczności miała swoje uzasadnienie w ustalonym stanie faktycznym.

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w punkcie II. sentencji wyroku.