Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 23 listopada 2013 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. wniosła o nakazanie P. T. i A. T., aby wydali powodowi pomieszczenie techniczne - stropodach o powierzchni 60 m ², znajdujące się na jedenastym piętrze w obszarze 6 klatki, nad lokalem mieszkalnym nr (...), w nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) oraz o zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwoty 16.425 zł z tytułu bezumownego korzystania z opisanego wyżej stropodachu w okresie październik 2007 - październik 2013 wraz z odsetkami ustawowymi od ww. kwoty od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty. Powód wniósł także o zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, że pozwani są właścicielami lokalu nr (...) o powierzchni 190,60 m ² wraz z przynależącymi do tego lokalu tarasami, znajdującymi się na jedenastym piętrze w nieruchomości przy ul. (...) w W.. Również na jedenastym piętrze ww. nieruchomości, w 6 klatce schodowej znajduje się pomieszczenie techniczne stropodachu, stanowiące część wspólną nieruchomości, za którą odpowiada wspólnota mieszkaniowa. Stropodach zajmuje powierzchnię ok. 60 m ² i ma wysokość ok. 1,5 m. Pod stropodachem znajduje się inny lokal mieszkalny o nr (...). Wskazany stropodach od października 2007 r. jest zajmowany bez podstawy prawnej przez pozwanych. Pozwany w ww. dacie zabrał klucze wejściowe do stropodachu i zorganizował tam użytkowaną wyłącznie przez pozwanych komórkę, uniemożliwiając pozostałym mieszkańcom dostęp do tej części wspólnej nieruchomości. W konsekwencji Wspólnota Mieszkaniowa nie może korzystać ze stropodachu jak również nie może czerpać z niego pożytków. Brak dostępu do stropodachu uniemożliwia również dokonywanie napraw i remontów tych części nieruchomości przyległych do stropodachu, za których utrzymanie odpowiedzialność ponosi powód. Zajmowane przez pozwanych pomieszczenie - jako część wspólna nieruchomości - jest własnością całej Wspólnoty Mieszkaniowej i to jej przysługuje wyłączne uprawnienie do dysponowania nią. Wyłączenie możliwości władania rzeczą przez uprawniony podmiot jest podstawą zgłoszonego w niniejszej sprawie roszczenia. Wspólnocie służy również roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. W ocenie powoda, zważywszy na stawki rynkowej, Wspólnota mogłaby uzyskać miesięcznie z tytułu wynajmu ww. pomieszczenia kwotę co najmniej 225 zł. Powód podkreślił, że roszczenie właściciela z tytułu bezumownego korzystania z jego rzeczy nie jest roszczeniem o świadczenie okresowe i ulega dziesięcioletniemu terminowi przedawnienia. Wspólnota może zatem dochodzić wynagrodzenia za cały czas korzystania z jego rzeczy przez posiadacza w złej wierze, nie przekraczający 10 lat. Zdaniem powoda, nie ma podstaw by twierdzić, że pozwani zajmują przedmiotowy stropodach w dobrej wierze, gdyż posiadają wiedzę, iż nie przysługuje im do niego żaden tytuł prawny, a wyłącznie uprawnionym do władania nim jest powód. Według powoda, nieprawdziwe są twierdzenia pozwanych z pisma z dnia 15 sierpnia 2013 r., jakoby stropodach stanowił część przynależną należącego do nich lokalu nr (...). ( pozew k. 2-7).

Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa, zaprzeczając, aby korzystali z pomieszczenia objętego pozwem bez tytułu prawnego. Pozwani wskazali, że przedmiotowe pomieszczenie nie stanowi części wspólnej nieruchomości, a jest pomieszczeniem przynależnym do tarasu, które pozwani nabyli wraz z lokalem mieszkalnym nr (...). Pozwani zaprzeczyli, jakoby zabrali klucze wejściowe do spornej powierzchni oraz wskazali, że nigdy nie zaistniała sytuacja, kiedy z pomieszczenia tego mogł lub chciał korzystać inny członek wspólnoty. Pozwani podnieśli, że z planów 11 piętra wynika, że w klatce 6 na poziomie 11 nie ma wejść do innych lokali za wyjątkiem lokalu pozwanych. Żaden inny członek wspólnoty nie ma powodu, by korzystać z przedsionka, jaki się znajduje między drzwiami do klatki, windą, a drzwiami do lokalu pozwanych. Tylko pozwani korzystają z tej przestrzeni. Pozwani wskazali, że objęte pozwem pomieszczenie ma tylko 1.5 m wysokości, nie posiada otworów okiennych i elektryczności. Pozwani podnieśli, że również wspólnota nie korzysta w żaden sposób z tego pomieszczenia, wobec czego nie sposób mówić o ograniczeniu dostępu do tego pomieszczenia. ( odpowiedź na pozew k. 146-159).

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Właściciele lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku położonym w W. przy ul. (...) tworzą powodową Wspólnotę Mieszkaniową. ( bezsporne).

Pozwani są właścicielami usytuowanego na jedenastym piętrze ww. budynku lokalu nr (...) o powierzchni 190,60 m ² wraz z przynależącymi do tego lokalu tarasami. Ponadto, w ww. budynku, w klatce 6, na jedenastym piętrze znajduje się pomieszcznie techniczne stropodachu o powierzchni ok. 60 m ² i wysokości ok. 1,5 m. Pomieszczenie to nie stanowi samodzielnego lokalu ani części lokalu. Od września 2007 r. pozwani korzystają z przedmiotowego stropodachu, przechowując tam swoje rzeczy. Oprócz pozwanych nikt nie korzysta z tego pomieszczenia, jednak klucze do niego posiada także zarządca przedmiotowej nieruchomości. W 2009 r. pozwani zainstalowali przed drzwiami do ww. stropodachu zamykaną na klucz kratę. Tylko pozwani dysponują kluczem do tej kraty. Powyższe pomieszczenie jest częścią nieruchomości wspólnej, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) i stanowi współwłasność wszystkich właścicieli lokali położonych w budynku. Żaden stropodach w przedmiotowym budynku nie został przystosowany do korzystania z niego w jakikolwiek sposób, w szczególności do przechowywania tam rzeczy. Wspólnota Mieszkaniowa nie podjęła uchwały zezwalającej na wynajęcie ww. pomieszczenia stropodachu jakiemukolwiek podmiotowi. Wspólnota Mieszkaniowa nie wynajęła też drugiego ze stropodachów znajdującego się w tym budynku. ( umowa sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu z rzutami lokalu k. 107-115, odpis zwykły księgi wieczystej k. 15-106, zeznania świadka A. S. - zapis na płycie k. 566, przesłuchanie stron - zapis na płycie k. 609).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie przytoczonych w jego opisie dowodów z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, uznając je za zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy. Żadna ze stron nie zakwestionowała prawdziwości i autentyczności treści powyższych dokumentów. Za podstawę przedstawionych powyżej ustaleń faktycznych Sąd przyjął również zeznania świadka A. S. oraz dowód z przesłuchania stron, uznając te dowody za wiarygodne.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Pomiędzy stronami sporne było to, czy pozwanym przysługuje tytuł prawny do zajmowanego przez nich pomieszczenia technicznego w postaci stropodachu o powierzchni ok. 60 m ² i wysokości ok. 1,5 m przy ul. (...) w W., która to kwestia determinowała rozstrzygnięcie zasadności żądania pozwu o eksmisję.

W niniejszej sprawie zastosowanie znajdują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2015, poz. 1892 j.t.) - zwanej dalej „u.w.l.”. Na podstawie art. 1 ust. 2 u.w.l. w zakresie nieuregulowanym tą ustawą stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z przepisem art. 209 k.c., każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Czynność zachowawcza może mieć charakter czynności faktycznej (np. obrona konieczna, dozwolona samopomoc), czynności prawnej (np. zawarcie ugody), a przede wszystkim czynności procesowej (np. wystąpienie z powództwem windykacyjnym, negatoryjnym, wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia) ( vide: uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 30.10.2013 r., (...)). W związku z powyższym należy uznać, że powód będący również współwłaścicielem i zarządcą przedmiotowej nieruchomości był uprawniony do wystąpienia z powództwem w tej sprawie.

Podstawę prawną powództwa eksmisyjnego stanowi przepis art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Przepis art. 12 ust. 1 u.w.l. stanowi, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Oznacza to, że właściciel lokalu może korzystać z całej nieruchomości, a nie tyko w części odpowiadającej przynależnemu udziałowi, byleby tylko w zgodzie z powołanymi przepisami ( vide: uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 1.08.2012r., V ACa 288/12).

Sporne pomieszczenie stanowi część wspólną wszystkich właścicieli lokali położonych w budynku przy ul. (...) w W.. W ocenie Sądu, pozwani nie wykazali bowiem w toku niniejszego postępowania, ażeby przedmiotowe pomieszczenie stanowiło ich wyłączną własność. Bezspornym pomiędzy stronami pozostawało natomiast, że pozwani są wspówłaścicielami lokalu nr (...), położonego w tym budynku. Wielkość udziału pozwanych w ww. nieruchomości wspólnej wynosi (...) części. Pomieszczenie objęte pozwem stanowi zatem część wspólną, z której pozwani niewątpliwie mają prawo korzystać. Nadto, zgodnie z wyrażonym w orzecznictwie poglądem, który Sąd Rejonowy podziela, przed zniesieniem współwłasności powództwo o eksmisję współwłaściciela nie jest dopuszczalne ( vide: uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 7.02.2003 r. III CKN 1386/00, Lex nr 77082).

Powód zarzucił pozwanym, że korzystają oni ze spornego pomieszczenia z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Nie ulega jednak wątpliwości, że pozwani posiadają tytuł prawny do współkorzystania ww. pomieszczenia, jako współwłaściciele nieruchomości wspólnej. Powód nie przedstawił przy tym żadnego dowodu na to, że pozostali członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej wyrażają zainteresowanie w korzystaniu z ww. pomieszczenia wraz z pozwanymi. Co więcej, zeznająca w charakterze strony zarządca przedmiotowej nieruchomości K. S. przyznała, że żaden ze stropodachów nie został przystosowany do korzystania, w szczególności do przechowywania w nim rzeczy. Nie ulega zaś wątpliwości, że to na powodzie spoczywał ciężar udowodnienia ww. faktów, zgodnie z przepisem art. 6 k.c.

Powód nie udowodnił także, ażeby współwłaściciele nieruchomości wspólnej dokonali takiego jej podziału do użytkowania (art. 206 k.c.), według którego pozwani nie mieliby prawa zajmować objętego pozwem pomieszczenia. W tym stanie rzeczy Sąd uznał, że brak podstaw do domagania się przez powoda wydania mu przez pozwanych ww. części nieruchomości wspólnej.

Należy przy tym zaznaczyć, że rozpoznawane w tej sprawie powództwo nie obejmowało żądania dopuszczenia powoda (ew. członków wspólnoty mieszkaniowej) do współkorzystania z części wspólnej nieruchomości w postaci ww. stropodachu. Dlatego brak podstaw do badania przez Sąd w niniejszej sprawie ewentualnej zasadności takiego rodzaju roszczenia.

Reasumując powyższe, Sąd uznał, że pozwanym przysługuje skuteczne względem powoda uprawnienie do zajmowania objętego pozwem pomieszczenia, co w świetle przepisu art. 222 § 1 k.c. stanowi negatywną przesłankę dla uwzględnienia powództwa o eksmisję.

Sąd uznał również za bezzasadne - jako nieudowodnione co do zasady i co do wysokości - żądanie zasądzenia od pozwanych na rzecz powoda odszkodowania za bezumowne korzystanie z ww. stropodachu w okresie październik 2007 - październik 2013. Skoro, jak już wskazano we wcześniejszej części uzasadnienia, pozwanym przysługuje skuteczny wobec powoda tytuł prawny do korzystania z objętego pozwem pomieszczenia stropodachu, to nie ulega wątpliwości, że powodowi nie przysługują wobec pozwanym roszczenia uzupełniające przewidziane przepisami art. 224 k.c. i art. 225 k.c.

Dodatkowo należy wskazać, że żądanie pozwu w ww. zakresie nie podlegało także uwzględnieniu - jako nieudowodnione - w oparciu o przepisy dotyczące odszkodowania z tytułu utraconych korzyści ( lucrum cessans), którą według powoda był czynsz, jaki powód mógłby uzyskać z tytułu wynajmu opisanego w pozwie stropodachu w okresie, w którym korzystają z niego tylko pozwani.

W ocenie Sądu, powód nie wykazał, że po jego stronie, na skutek wyłącznego korzystania przez pozwanych z ww. pomieszczenia stropodachu, po stronie powoda zaistniała szkoda w postaci pozbawienia korzyści, jakie powód mógłby osiągnąć, gdyby powyższe zachowanie pozwanych nie miało miejsca.

W wypowiedziach doktryny prawa podnosi się, że szkoda związana z utraconymi korzyściami ma zawsze charakter hipotetyczny ( T. Wiśniewski [w:] G. Bieniek (red.): Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom 1, Wyd. 5, Warszawa 2003 r., s. 70). Zarazem jednak - jak z kolei wskazuje orzecznictwo - szkoda taka musi być przez poszkodowanego wykazana z tak dużym prawdopodobieństwem, aby uzasadniała ona w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, że utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła ( vide: uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 3.10.1979 r., II CR 304/79, opubl. OSNCP z 1980 r., Nr 9, poz. 64). Pogląd ten należy uznać za ugruntowany w orzecznictwie, o czym świadczą również nowsze, niepublikowane orzeczenia Sądu Najwyższego: z dnia 21 czerwca 2001 r. ( IV CKN 328/00), z dnia 28 kwietnia 2004 r. ( III CK 495/02), z dnia 23 czerwca 2004 r. ( V CK 607/03), z dnia 29 listopada 2006 r. ( II CSK 259/06).

Tymczasem na tę kluczową dla uznania zasadności ww. żądania pozwu okoliczność powód nie powołał w swoim pozwie ani też w dalszym toku postępowania, aż do zamknięcia rozprawy, w istocie żadnego dowodu. Należy zwłaszcza podkreślić, że przesłuchana w charakterze strony pozwanej K. S. przyznała, że powodowa Wspólnota nigdy nie podjęła uchwały w przedmiocie zgody na wynajem ww. stropodachu. Nie ulega zaś wątpliwości, że bez podjęcia tego rodzaju uchwały, powodowa Wspólnota Mieszkaniowa w ogóle nie była uprawniona do zawarcia umowy najmu przedmiotowej części wspólnej nieruchomości. Skoro zaś powód w niniejszym procesie domagał się zrekompensowania mu przez pozwanych utraconego czynszu najmu, twierdząc, że gdyby nie zajmowanie stropodachu przez pozwanych, to z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością kwota czynszu uzyskana z wynajmu tego pomieszczenia, weszłaby do jego majątku, to powinien wykazać, że tego rodzaju umowa najmu w ogóle mogłaby zostać zawarta. Dowody na wskazaną okoliczność nie zostały jednak złożone w toku niniejszego postępowania.

W tej sytuacji Sąd uznał, że nawet, gdyby pozwani nie korzystali we wskazanym w pozwie okresie z ww. stropodachu, powód i tak nie uzyskałby żadnych korzyści z wynajmu tego pomieszczenia - po pierwsze wobec braku stosownej uchwały Wspólnoty wyrażającej zgodę na zawarcie tego rodzaju umowy, a po wtóre - z uwagi na przyznany przez przedstawiciela powoda fakt, że przedmiotowy stropodach nigdy nie został przystosowany do korzystania z niego.

Wobec powyższego Sąd uznał, że szkoda, na której istnienie powołuje się powód w uzasadnieniu swojego roszczenia, w rzeczywistości ma nie ma charakteru lucrum cessans, lecz jest to tzw. szkoda ewentualna, polegająca na utracie szansy uzyskania korzyści majątkowej, tj. powiększenia swego majątku (w tym przypadku - o kwotę czynszu, jaki we wskazanym w pozwie okresie był możliwy do osiągnięcia z tytułu wynajmu stropodachu przy hipotetycznym zaistnieniu szeregu innych okoliczności - tj. podjęcia stosownej uchwały przez Wspólnotę Mieszkaniową oraz przystosowania stropodachu do korzystania) wskutek działania innej osoby. Jednak, jak trafnie, zdaniem Sądu, wskazuje się w orzecznictwie, szkoda ewentualna jest prawnie irrelewantna i nie podlega naprawieniu ( vide: uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 8.03.2007 r., I ACa 29/07, niepubl.; uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 24.08.2007 r., V CSK 174/07, niepubl.).

W zaistniałej sytuacji procesowej, niewykazanie przez powoda, że w ogóle poniósł jakąkolwiek szkodę, czyniło zbędnym prowadzenie dalszego postępowania dowodowego w kierunku ustalenia, czy szkoda ta jest następstwem działania lub zaniechania pozwanych.

Mając na uwadze wszystkie przedstawione powyżej okoliczności faktyczne i treść przywołanych przepisów prawa, Sąd oddalił powództwo w całości.

ZARZĄDZENIE

Odpis wyroku z uzasadnieniem proszę doręczyć pełnomocnikowi powoda oraz pozwanemu.

Dnia 27 listopada 2017 roku.