Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 lutego 2019 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący:SSA Katarzyna Polańska-Farion

Sędziowie: SA Marzena Konsek-Bitkowska

SO del. Dagmara Olczak-Dąbrowska (spr.)

Protokolant:sekr. sądowy Sławomir Mzyk

po rozpoznaniu w dniu 11 lutego 2019 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

przeciwko (...) W.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 27 listopada 2017 r., sygn. akt I C 389/14

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na rzecz (...) W. kwotę 8.100 zł (osiem tysięcy sto złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym;

III.  nakazuje pobrać od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Apelacyjnego w Warszawie kwotę 2.574,49 zł (dwa tysiące pięćset siedemdziesiąt cztery złote czterdzieści dziewięć groszy) tytułem zwrotu wydatków.

Dagmara Olczak-Dąbrowska Katarzyna Polańska-Farion Marzena Konsek-Bitkowska

Sygn. akt I ACa 119/18

UZASADNIENIE

Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z 27 listopada 2017 r. oddalił powództwo (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. skierowane przeciwko (...) W. o zapłatę kwoty 1336 000 zł z tytułu odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rozstrzygnięcie to zostało oparte na następujących ustaleniach faktycznych i ich ocenie prawnej.

Nieruchomość położona w W. u zbiegu ulic (...), składająca się z działek ewidencyjnych o numerach (...), o powierzchni 3180 m ², zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (...) W. obowiązującym w latach 1992-2003 znajdowała się w obszarze (...) o funkcji mieszkaniowo-usługowej. Na podstawie umowy sprzedaży z 31 marca 1999 r. jej własność nabyła (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. za cenę 6 591750 zł. 9 kwietnia 2001 r. spółka ta zakupiła również od Gminy W.-U. sąsiednią działkę o powierzchni 57 m ² za cenę 41 000 zł.

6 kwietnia 2006 r. Prezydent (...) W. na wniosek (...) spółki z o.o. wydał decyzję nr (...) o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na wzniesieniu zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej na działkach ewidencyjnych o numerach (...) w obrębie (...) oraz wjazdu na części działek ewidencyjnych o numerach (...) w obrębie (...) przy ul. (...) i ul. (...). Według tej decyzji mieszkaniowo-usługowa funkcja obiektów jest zgodą z funkcją tego obszaru, a linia zabudowy planowanych budynków mogła być równa linii rozgraniczającej ulicę (...) pod warunkiem wycofania linii zabudowy parteru na odległość 5 m od linii rozgraniczającej. Linia zabudowy wzdłuż ulicy (...) winna stanowić kontynuację linii zabudowy obiektu biurowego po stronie zachodnie inwestycji. Ustalono obsługę komunikacyjną inwestycji od ulicy (...) poprzez istniejący wjazd oraz maksymalną powierzchnię zabudowy na poziomie 50 %. Decyzja o warunkach zabudowy została sprostowana postanowieniem z 5 listopada 2007 r. poprzez zniesienie okresu jej obowiązywania do 31 grudnia 2008 r.

15 grudnia 2011 r. (...) W. podjęła uchwałę nr (...) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zachodniej części obszaru U. (...), który objął przedmiotową nieruchomość. Zgodnie z nowym planem działka nr (...) w swej większej części została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, usługi administracji, handlu, turystyki, gastronomii zaś jako przeznaczenie uzupełniające wymieniono usługi podstawowe w parterach budynków. Ukształtowano wskaźnik minimalny powierzchni biologicznie czynnej na 20 % oraz ustalono dostęp do drogi publicznej oznaczonej symbolem(...), której projekt i budowę zaplanowano w przyszłości. Działka ewidencyjna nr (...) została przeznaczona pod drogę lokalną. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wszedł w życie w lutym 2012 r.

Na skutek przekształceń organizacyjnych na dzień 28 lutego 2012 r. właścicielem nieruchomości o u zbiegu ulic (...) była (...) spółka z o.o., która w tym dniu sprzedała ją (...) spółce z o.o. za cenę 11 700 000 zł.

28 stycznia 2014 r. (...) spółka z o.o. wezwała (...) W. do zapłaty kwoty 1336 000 zł tytułem naprawienia szkody z powodu obniżenia wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 10 marca 2014 r. burmistrz dzielnicy U. odmówił wypłaty odszkodowania.

Na podstawie opinii biegłych z zakresu wyceny nieruchomości Sąd Okręgowy ustalił, że wartość nieruchomości należącej do powódki przed wejściem w życie planu miejscowego nie przekraczała kwoty 8 500 000 zł. W oparciu opinię biegłego z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego uznał, że wejście w życie nowego planu miejscowego nie doprowadziło do zmniejszenia powierzchni inwestycyjnej działki i nie wprowadzało odmiennego rozwiązania w zakresie dostępu nieruchomości do drogi publicznej w stosunku do istniejącego wcześniej.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy przyjął, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ nie zostały spełnione przesłanki wymienione w art. 36 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej jako u.p.z.p.)., a mianowicie:

1)  uchwalenie planu miejscowego albo jego zmiany powodują, że korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone;

2)  właściciel lub użytkownik wieczysty nie skorzystał z uprawnienia do żądania odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części przez gminę lub żądania nieruchomości zamiennej;

3)  doszło do sprzedaży nieruchomości w sposób powodujący szkodę, tj. za cenę niższą niż ta, którą można byłoby uzyskać przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego.

W ocenie Sądu pierwszej instancji powódka nie wykazała, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało zmniejszenie powierzchni inwestycyjnej nieruchomości oraz pozbawiło tę nieruchomość dostępu do drogi publicznej. Już bowiem decyzja o warunkach zabudowy przewidywała ograniczenia w potencjalnej budowie budynku na nieruchomości. Powódka nie wystąpiła o pozwolenie na budowę, które określiłoby precyzyjnie warunki zabudowy nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy nie ma natomiast waloru prawa miejscowego, a zatem brak jest podstaw do porównywania potencjalnego zakresu wykorzystania nieruchomości zgodnie z tą decyzją w stosunku do tego, jaki został ustalony w planie miejscowym. W konsekwencji nie sposób przyjąć, że korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Ponadto powódka nie wykazała szkody rzeczywistej, skoro z opinii biegłych rzeczoznawców majątkowych wynika, że wartości nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego nie przekraczała kwoty 8 500 000 zł, a została ona sprzedana przez powódkę w lutym 2012 r. za prawie 12 000 000 zł.

W apelacji od tego wyroku powódka zarzuciła naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez pominięcie okoliczności, że wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i po jego uchwaleniu była wyceniana przez biegłych sądowych bez znajdujących się na niej zabudowań, a oszacowana wartość została zestawiona z ceną sprzedaży nieruchomości uzyskaną w 2012 r. , która obejmowała także wartość naniesień na gruncie. W ramach tego samego zarzutu skarżąca zarzuciła błędne ustalenie, że uchwalenie planu miejscowego nie doprowadziło do zmniejszenia powierzchni inwestycyjnej nieruchomości, skoro część działki została przeznaczona na poszerzenie dróg publicznych. Zarzut ten został powiązany z wadliwą oceną dowodu z opinii biegłego z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego J. K., która dotknięta jest zasadniczymi błędami zidentyfikowany w opinii biegłego tej samej specjalności T. G.. Zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. został uzasadniony brakiem dostatecznego wyjaśnienia w uzasadnieniu wyroku, z jakich przyczyn za wiarygodną Sąd Okręgowy uznał opinię biegłego J. K., a nie dał wiary opinii biegłego T. G.. W odniesieniu do prawa materialnego skarżąca zarzuciła naruszenie art. 36 ust. 3 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię polegająca na przyjęciu, że do przesłanek roszczenia odszkodowawczego, o którym stanowi ten przepis należy brak możliwości lub istotne ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego. Naruszenia art. 4 ust. 2, 6 ust. 1 pkt 2 oraz art. 59 ust. 1 u.z.p.p. powódka upatruje w ich niezastosowaniu, w rezultacie czego Sąd Okręgowy przyjął, że decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie może stanowić podstawy do porównania zakresu korzystania z nieruchomości z uwarunkowaniami przyjętymi w planie miejscowym, podczas gdy z wymienionych przepisów wynika, że decyzja ta ustala sposób zagospodarowania i warunki zabudowy nieruchomości w przypadku braku planu miejscowego. W konkluzji skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości i obciążenie pozwanego kosztami procesu za obie instancje.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

W związku z uzupełnieniem przez Sąd Apelacyjny postępowania dowodowego poprzez przeprowadzenie dowodów z map, fotografii i dokumentów przedstawiających stan nieruchomości powódki przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego (k. 1013-1086) oraz opinii biegłego z dziedziny wyceny nieruchomości co do jej wartości w tej dacie, zarzuty apelacji dotyczące uchybień Sądu pierwszej instancji w zakresie oceny dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.), w szczególności polegających na pominięciu wartości naniesień na gruncie w ramach oszacowania wartości nieruchomości, okazały się bezprzedmiotowe. Ustalony przez Sąd Okręgowy stan faktyczny należy jednak skorygować i uzupełnić o następujące fakty.

Przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego (30 stycznia 2012 r.) nieruchomość u zbiegu ulic (...) (działki ewidencyjne nr (...) o powierzchni 3237 m ²) była zabudowana budynkiem biurowo-magazynowym o powierzchni zabudowy 709 m ². Znajdował się tam również nieutwardzony parking o powierzchni 980 m ², oraz stacja trafo (fotografie k. 1013-1018). Trzykondygnacyjny budynek bez podpiwniczenia, usytuowany był w południowej części działki i zajmował około 25 % procent jej powierzchni (wyciąg z mapy k. 1020). Został wzniesiony w latach 80- tych ubiegłego stulecia, a gruntownie zmodernizowany w 2000 r. (założenia projektowe z 2007 r., k. 1038v). Pomieszczenia biurowe w budynku były wynajmowane (umowa najmu, k. 1051-1054). Zgodnie z załącznikiem nr 2 do decyzji z 6 kwietnia 2006 r. nr 133/06 o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu obiekty na nieruchomości, zgodnie z wnioskiem inwestora, były przewidziane do rozbiórki (załącznik nr (...) do decyzji nr (...), k. 29).

(...) Spółka z o.o. prowadzi w Polsce działalność deweloperską (bezsporne). Pół roku po nabyciu nieruchomości, 13 września 2012 r. spółka ta złożyła wniosek o wydanie pozwolenia na rozbiórkę obiektów zlokalizowanych na działkach nr (...) z obrębu (...), w tym także budynku biurowo-magazynowego. Przedstawiła projekt rozbiórki budynku wraz z istniejącą infrastrukturą sporządzony w sierpniu 2012 r. przez uprawnionego projektanta (projekt rozbiórki k. 1059-1081). 15 listopada 2012 r. Prezydent (...) W. wydał pozwolenie na rozbiórkę obiektów usytuowanych na nieruchomości (bezsporne). W kolejnych latach na nieruchomości przy ul. (...) i ul. (...) spółka z o.o. wybudowała wielorodzinny budynek mieszkalny (bezsporne).

W oparciu o opinie biegłych z dziedziny wyceny nieruchomości Sąd Apelacyjny ustalił, że czynnikiem wpływającym na cenę nieruchomości jest jej przeznaczenie w aktach planistycznych oraz planowany przez nabywcę sposób korzystania. W przypadku gruntów nabywanych pod budowę inwestycji mieszkaniowych naniesienia znajdujące się na nieruchomości mają wartość ujemną ze względu na koszty rozbiórki obiektów, które poniesie inwestor oraz utrudnienie w zagospodarowaniu gruntu (ustne wyjaśnienia J. B.- biegłego z dziedziny wyceny nieruchomości, k. 1000, opinia pisemna K. Ż. biegłej z dziedziny wyceny nieruchomości, k. 1149). W sytuacji, w której zbywca dysponuje decyzją o warunkach zabudowy przewidującą rozbiórkę obiektów na nieruchomości, grunt jest traktowany przez strony transakcji jako niezabudowany i cena sprzedaży odzwierciedla wówczas wartość nieruchomości bez naniesień (opinia pisemna biegłej K. Ż., k. 1148).

Wartość nieruchomości przy ul. (...) według stanu sprzed wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. 29 stycznia 2012 r., a poziomu cen z 28 lutego 2012 r. wynosi 7 090 418 zł. Wartości tej nieruchomości po wejściu w życie tego planu, tj. 30 stycznia 2012 r., a według poziomu cen z 28 lutego 2012 r. wynosi 6 512 771 zł (opinia pisemna biegłej K. Ż. k. 1116). 28 lutego 2012 r. nieruchomość została sprzedana przez powodową spółkę (...) spółce z o.o. za kwotę 11 700 000 zł (bezsporne).

Sąd Apelacyjny za wiarygodną uznał opinię biegłej K. Ż., która przekonująco wyjaśniła, z jakich przyczyn nie uwzględniła, pomimo zakreślonej tezy dowodowej, wartości naniesień na gruncie (wyjaśnienia biegłej k. 1227). Należy podzielić stanowisko biegłej, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2018, poz. 2204) przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym jest jednym z elementów jej stanu prawnego uwzględnianym w procesie wyceny. Według art. 154 ust. 2 w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Prawidłowe jest zatem wnioskowanie biegłej, że skoro w okresie luki planistycznej została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, według której nieruchomość miała zostać zabudowana budynkiem wielorodzinnym o funkcji mieszkaniowej z lokalami użytkowymi na parterze budynku, a istniejący budynek magazynowo-biurowy miał zostać rozebrany, to takie właśnie przeznaczenie nieruchomości należało uwzględnić w ramach szacowania jej wartości. Należy bowiem racjonalnie założyć, że potencjalni nabywcy musieliby liczyć się z ustalonym w decyzji sposobem zagospodarowania działki. Jak wyjaśniła biegła K. Ż. plan miejscowy usankcjonował ten sposób korzystania z nieruchomości, ponieważ większa część działki (...) została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, usługi administracji, handlu, turystyki, gastronomii zaś jako przeznaczenie uzupełniające wymieniono usługi podstawowe w parterach budynków. W tej sytuacji nie do przyjęcia jest stanowisko strony powodowej, że nabywca nieruchomości mógł być zainteresowany dalszym korzystaniem z budynku magazynowo-biurowego i z tego względu wartość naniesień znajduje odzwierciedlenie w cenie sprzedaży nieruchomości. Taki sposób korzystania z nieruchomości byłby bowiem sprzeczny z jej przeznaczeniem określonym w decyzji o warunkach zabudowy, a następnie w planie miejscowym. W konsekwencji słusznie biegła K. Ż. uznała, że przeznaczenie nieruchomości określone w aktach planistycznych narzucało przyjęcie założenia, że wartość naniesień jest znikoma, a wycenie powinien podlegać jedynie grunt.

Należy wyjaśnić, że celem wyceny nieruchomości wraz z naniesieniami było uzyskanie wartości nieruchomości w stanie zabudowanym sprzed wejścia w życie planu miejscowego i po jego wejściu życie w celu porównania tych wartości z ceną sprzedaży, jaką powódka uzyskała w lutym 2012 r. Nieruchomość została sprzedana jako zabudowana i zdaniem strony powodowej, to wartość naniesień w sposób znaczący wpłynęła na cenę sprzedaży, dlatego niewłaściwe było porównywanie przez Sąd pierwszej instancji wartości nieruchomości niezabudowanej z ceną sprzedaży gruntu zabudowanego. Doprowadziło to ostatecznie do błędnej, zdaniem skarżącej konkluzji, że nie poniosła szkody w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponieważ sprzedała nieruchomości za cenę znacznie przewyższająca jej wartość rynkową.

Stanowiska powódki nie można podzielić i rację należy przyznać biegłym. Zarówno biegły J. B. jak i biegła K. Ż., wskazywali, że w przypadku nabycia gruntu pod inwestycje mieszkaniowe, istniejące obiekty mają wartość znikomą lub wręcz ujemną dla nabywcy. Stanowią utrudnienie w zagospodarowaniu działki, a ich rozbiórka wiąże się z dodatkowymi kosztami dla inwestora. Ponadto biegła K. Ż. trafnie wskazała, że w sytuacji w której zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy istniejące obiekty na działce były przewidziane do rozbiórki, a nabywca planował na nieruchomości wzniesienie budynku wielorodzinnego o funkcji mieszkalnej, strony umowy sprzedaży traktowały grunt jako niezabudowany. Słuszność tego stanowiska potwierdzają fakty, które miały miejsce po sprzedaży nieruchomości, a mianowicie już pół roku później nabywca wystąpił z wnioskiem o pozwolenie na rozbiórkę obiektów. Wymagało to wcześniejszego wypowiedzenia lub rozwiązania umów najmu i przygotowania stosownej dokumentacji technicznej rozbiórki budynku, co pozwala domniemywać, że już w dacie sprzedaży nabywca był zdecydowany na rozbiórkę istniejących obiektów na nieruchomości. Nie sposób w tej sytuacji przyjąć, że to ich wartość w sposób znaczący wpłynęła na cenę sprzedaży nieruchomości. Nie były zasadne zarzuty powódki kwestionujące merytoryczną wartość opinii biegłej K. Ż. i tym samym jej przydatność w rozpoznawanej sprawie. Konsekwencją stanowiska biegłej, że wartość naniesień jest znikoma, a więc grunt należy wyceniać jako niezabudowany, był dobór nieruchomości przyjętych do porównania.

Zarzuty w odniesieniu do prawa materialnego co do zasady nie były trafne, chociaż nie można w całości podzielić oceny prawnej Sądu pierwszej instancji. Uchybienia w tym zakresie nie podważają jednak słuszności rozstrzygnięcia, które po uzupełnieniu postępowania dowodowego i poczynieniu dodatkowych ustaleń ostatecznie odpowiada prawu.

Według art. 36 ust. 3 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Błędne jest stanowisko Sądu Okręgowego, że dla skutecznego dochodzenia roszczenia odszkodowawczego, o którym mowa w tym przepisie, konieczne jest spełnienie przesłanek z art. 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p., a więc m.in. wykazanie braku możliwości lub ograniczeń w dotychczasowym sposobie korzystania z nieruchomości po wejściu w życie lub zmianie planu miejscowego. W orzecznictwie za utrwalony należy uznać pogląd, że roszczenia przysługujące właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uregulowane w art. 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p. oraz w art. 36 ust. 3 u.p.z.p., stanowią odrębne instytucje oparte na odmiennych przesłankach. Jeśli chodzi o odszkodowanie z art. 36 ust. 3 u.p.z.p., to przesłanką warunkująca powstanie roszczenia jest, będące następstwem uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany, obniżenie wartości nieruchomości, choćby korzystanie z niej w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem było możliwe (por. wyroki Sądu Najwyższego z: 23 kwietnia 2009 r., IV CSK 508/08, 29 września 2015 r., II CSK 653/14, 6 października 2016 r., IV CSK 778/15 , Legalis). W konsekwencji ten fragment postępowania dowodowego i będące jego rezultatem ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego, które odnoszą się do ograniczeń w sposobie korzystania z nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, są zbędne i nie mają znaczenia dla oceny prawnej dochodzonego przez powódkę roszczenia. Za bezprzedmiotowe w związku z tym należy uznać odnoszenie się do zarzutów apelacji kwestionujących ocenę dowodów (art. 233 § 1 k.p.c.) jak i sposób sporządzenia uzasadnienia zaskarżonego wyroku (art. 328 §2 k.p.c.), w zakresie, w jakim zarzuty te dotyczą nieistotnych dla sprawy ustaleń faktycznych.

Nie można podzielić też stanowiska Sądu Okręgowego, że wydana w okresie luki planistycznej decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie określa przeznaczenia nieruchomości, co jest wprost sprzeczne z art. 4 ust. 2 i art. 59 u.p.z.p., które wymagają wydania takiej decyzji dla określenia sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym zakresie trafne jest stanowisko strony skarżącej.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 36 ust. 3 u.p.z.p, Sąd Apelacyjny aprobuje wykładnię tego przepisu, przedstawioną w motywach wyroku Sądu Najwyższego z 25 listopada 2015 r. (IV CSK 97/15, Legalis) oraz argumenty powołane dla uzasadnienia przyjętego stanowiska. Sąd Najwyższy uznał, że odszkodowanie przewidziane w art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. odpowiada ustalonej na dzień sprzedaży różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, a ceną, jaką właściciel albo użytkownik wieczysty faktycznie uzyskał, sprzedając nieruchomość po zmianie planu. Jako argument przemawiający na rzecz takiej wykładni wskazano, że w art. 36 ust. 3 u.p.z.p. mowa jest o odszkodowaniu w rozumieniu prawa cywilnego, a więc wyrównaniu poniesionej szkody. Szkodą jest zaś różnica między stanem majątku poszkodowanego przed zdarzeniem wyrządzającym szkodę – w tym przypadku zmianą planu- a stanem tego majątku po tym zdarzeniu, a więc po zmianie planu oraz po sprzedaży nieruchomości, bez czego odszkodowanie na podstawie tego przepisu w ogóle nie przysługuje. Nie ulega zatem wątpliwości, że na stan majątku poszkodowanego po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego i po sprzedaży nieruchomości składa się również kwota, którą uzyskał ze sprzedaży tej nieruchomości. Cena faktycznie uzyskana ze sprzedaży ma istotne znaczenie dla ustalania, czy w badanym przypadku w ogóle wystąpiła szkoda wynikająca z obniżenia wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany planu.

Nawiązując do realiów rozpoznawanej sprawy, należy stwierdzić, że skoro powódka sprzedała nieruchomość za cenę znacznie przewyższającą jej wartość rynkową, to nie poniosła szkody w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sprzedaż nieruchomości z zyskiem wyrównała bowiem uszczerbek w majątku powódki spowodowany obniżeniem wartości nieruchomości na skutek zmian planistycznych. Według opinii biegłej K. Ż. różnica w wartości nieruchomości przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego i po jego wejściu w życie wynosi 577 647 zł. Miesiąc po wejściu w życie planu nieruchomość została sprzedana za kwotę 11 700 000 zł, a jej wartość rynkowa w tamtym czasie wynosiła 6 512 771 zł. Bezpodstawne są twierdzenia powódki zawarte w pozwie, że wejście w życie planu miejscowego pozbawiło nieruchomość charakteru inwestycyjnego. Na nieruchomości została bowiem zrealizowana inwestycja mieszkaniowa przez dewelopera (...) spółkę z o.o. Reasumując, należy stwierdzić, że brak szkody w majątku powódki spowodowanej zmianami planistycznymi, przesądza o bezzasadność roszczenia odszkodowawczego z art. 36 ust. 3 u.p.z.p.

Z tych przyczyn apelację powódki należało oddalić (art. 385 k.p.c.). O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c., zasądzając od powódki na rzecz pozwanego kwotę 8100 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym (§2 pkt 7 w zw. z §10 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, Dz.U. 2018, poz. 265).

Ponadto w pkt III wyroku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. nr 90, poz. 594), uwzględniając wynik sporu, zasądzono od powódki na rzecz Skarbu Państwa- Sądu Apelacyjnego w Warszawie kwotę 2574,49 zł tytułem zwrotu wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa na poczet wynagrodzenia biegłego sądowego.

Dagmara Olczak-Dąbrowska Katarzyna Polańska-Farion Marzena Konsek-Bitkowska