Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 października 2018 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Protokolant: sekretarz sądowy Ewelina Drewnik

po rozpoznaniu w dniu 19 października 2018 r. w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa Przedsiębiorstwa (...) spółki jawnej w K.

przeciwko Gminie Miejskiej K.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

na skutek apelacji strony powodowej

od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie

z dnia 20 listopada 2017 r., sygnatura akt I C 728/16/K

1.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

- w punkcie I b) kwotę 20 467,80 zł (dwadzieścia tysięcy czterysta sześćdziesiąt siedem złotych 80/100) zastępuje kwotą 19 402,80 zł (dziewiętnaście tysięcy czterysta dwa złote 80/100);

- w punkcie I c) kwotę 26 640 zł (dwadzieścia sześć tysięcy sześćset czterdzieści złotych) zastępuje kwotą 24 510 zł (dwadzieścia cztery tysiące pięćset dziesięć złotych);

- w punkcie III kwotę 4 054,48 zł (cztery tysiące pięćdziesiąt cztery złote 48/100) zastępuje kwotą 1 820,40 zł (jeden tysiąc osiemset dwadzieścia złotych 40/100);

- w punkcie IV kwotę 1 963,54 zł (jeden tysiąc dziewięćset sześćdziesiąt trzy złote 54/100) zastępuje kwotą 1 752,40 zł (jeden tysiąc siedemset pięćdziesiąt dwa złote 40/100);

2.  oddala apelację w pozostałej części;

3.  zasądza od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 1 342,50 zł
(jeden tysiąc trzysta czterdzieści dwa złote 50/100) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

SSO Zbigniew Zgud SSO Krzysztof Wąsik SSO Krystyna Dobrowolska

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 19 października 2018 roku

Prezydent Miasta K. reprezentujący Gminę Miejską K. pismem z dnia 20 lipca 2015 r., nr (...), wypowiedział użytkownikowi wieczystemu Przedsiębiorstwu (...) i P. K. sp.j. z siedzibą w K. dotychczas obowiązującą wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Gminy Miejskiej K., oznaczonej jako działka nr (...) o pow. 1254 m ^{( 2)}, obręb (...) jednostka ewidencyjna K., dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie prowadzi księgę wieczystą (...), wynoszącą dotychczas kwotę 7.147,80 zł oraz zaproponował nową opłatę roczną w wysokości 28.152,93 zł.

Użytkownik wieczysty Przedsiębiorstwo (...) i P. K. sp.j. z siedzibą w K. wniósł do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. w trybie art. 78 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej jest nieuzasadniona w wysokości zaoferowanej przez właściciela. Strona podniosła, że wartość nieruchomości została zawyżona, a w rezultacie wysokość zaproponowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej nie jest uzasadniona. W ocenie strony w operacie szacunkowym wadliwie dobrano nieruchomości podobne, nie uwzględniając ich położenia i przeznaczenia. Ponadto, zdaniem strony, biegły błędnie oznaczył nieruchomość jako przeznaczoną pod usługi, a nie jako nieruchomość o charakterze przemysłowym, co miało wpływ na ustalenie jej wartości rynkowej. Strona dodała, że biegły nie uwzględnił ograniczeń związanych z nieruchomością w postaci przebiegającej przez nią sieci kanalizacyjnej z centralnie umiejscowioną studzienką, wodociągu i innych uzbrojeń działki.

Orzeczeniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 22 stycznia 2016 r. stwierdzono, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości gruntowej nie jest uzasadniona we wskazanej wysokości i ustalono opłatę roczną w dotychczasowej wysokości. W szczególności, w ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, operat szacunkowy nie spełniał wymogów postawionych tego rodzaju opinii, bowiem tylko jedna z przyjętych do porównań nieruchomości spełniała przesłanki nieruchomości podobnej, a pozostałe porównywane działki znajdowały się w innej dzielnicy – co nie było uzasadnione. Samorządowe Kolegium Odwoławcze zauważyło, że skoro operat szacunkowy budził wątpliwości, należało uznać, że organ nie udowodnił wzrostu wartości nieruchomości uzasadniającej zmianę opłaty rocznej.

Wyrokiem z dnia 20 listopada 2017 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie ustali, że wysokość należnej od strony powodowej Przedsiębiorstwa (...) spółki jawnej w K. opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w K., składającej się z działki nr (...), obręb (...), jednostka ewidencyjna K. objętej księgą wieczystą nr (...), wynosi za 2016 r. kwotę 14.295,60 zł, za 2017 r. kwotę 20.467,80 zł, za 2018 r. i lata następne kwotę 26 640 zł (pkt I), oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt II), zasądził od strony powodowej Przedsiębiorstwa (...) spółki jawnej w K. na rzecz strony pozwanej Gminy Miejskiej K. kwotę 4.054,48 zł tytułem kosztów procesu (pkt III) oraz nakazał ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Krakowa-Krowodrzy w Krakowie od strony powodowej kwotę 1.963,54 zł tytułem zwrotu wydatków (pkt IV).

Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie Sąd Rejonowy wskazał, iż okolicznościami bezspornymi w niniejszej sprawie było to, że:

Właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w K. przy ul. (...), oznaczonej jako działka nr (...) o pow. 1.254 m ², obręb (...) jednostka ewidencyjna K., dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie prowadzi księgę wieczystą (...), jest Gmina Miejska K.. Użytkownikiem wieczystym jest Przedsiębiorstwo (...) i P. K. sp.j. z siedzibą w K..

Pismem z dnia 20 lipca 2015 roku, skierowanym do użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, Prezydent Miasta K. wypowiedział użytkownikowi wieczystemu Przedsiębiorstwu (...) i P. K. sp.j. z siedzibą w K. dotychczasową wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ww. nieruchomości, tj. 7.147,80 zł i zaoferował nową wysokość opłaty w łącznej wysokości 28.152,93 zł, wnoszonej w następujący sposób: 14.295,60 zł za 2016 r., 21.224,27 za 2017 r. oraz pełną opłatę roczną od 2018 r. Wartość rynkową prawa własności ww. nieruchomości gruntowej ustalono na kwotę 938.431 zł.

Ponadto Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr (...) o pow. 1.254 m ², obręb (...) jednostka ewidencyjna K., dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie prowadzi księgę wieczystą (...) według stanu nieruchomości i cen na 20 sierpnia 2015 roku wynosi 888.000 zł.

Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił na podstawie dokumentów zgromadzonych w toku postępowania dowodowego, których prawdziwości nie kwestionowała żadna ze stron, a Sąd nie znalazł podstaw do podważenia ich autentyczności i mocy dowodowej. Sąd Rejonowy wskazał, iż spór w niniejszej sprawie dotyczył jedynie ustalenia rynkowej wartości przedmiotowej nieruchomości. W tym celu przeprowadził dowód z opinii biegłego ds. szacowania nieruchomości. Sporządzona przez biegłego D. J. (1) opinia była w ocenie Sądu Rejonowego jasna, pełna i nie zawierała w sobie żadnych sprzeczności. Zarzuty do przedmiotowej opinii złożyła strona powodowa. W odpowiedzi na zarzuty biegła wskazała, że przeznaczenie planistyczne gruntu nie musi pokrywać się z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Po drugie niesłuszny był zarzut wadliwego doboru nieruchomości przyjętych do wyceny. Biegła w opinii i odpowiedzi na zarzuty wskazała, że na potrzeby opinii przyjęła ceny transakcyjne z obrotu przetargowego oraz zbycia nieruchomości m.in. przez jednostki samorządu terytorialnego. Zgodne z ogólną praktyką szacowania do wyceny przyjmuje się dane z czasookresu 2 lat przed dniem wyceny, a w przypadku określania wg. stanu z dnia wcześniejszego niż dzień wyceny – przy uwzględnieniu danych w okresie 2 lat po dacie, na którą szacowano. Zatem szacowanie było wykonane przy uwzględnieniu właściwych nieruchomości podobnych, określonych w dobrym okresie czasu. Co do zarzutu braku danych w zakresie obliczania trendu zmian cen nieruchomości biegła wskazała, że opinia zawiera wszystkie wymagane elementy, wyjaśniła również sposób oceniania zmiany trendu cenowego. Na zarzut braku wyjaśnienia oceny lokalizacji nieruchomości biegła wyjaśniła, że w opinii znajduje się wyczerpujące wyjaśnienie przyjętej oceny.

W ocenie Sądu Rejonowego opinia biegłego ma należyte oparcie teoretyczne, jest stanowcza i zrozumiała, wyczerpująco odpowiada na odezwę Sądu oraz przedstawia w sposób jasny i nie budzący wątpliwości tok rozumowania biegłego. Została ona sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje, w oparciu o wystarczający materiał dowodowy. Dowód w postaci opinii w/w biegłego Sąd Rejonowy ocenił przy zastosowaniu art. 233 § 1 k.p.c., biorąc pod uwagę zgodność opinii z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, a także sposób motywowania oraz stopień stanowczości wyrażonych w niej wniosków. W świetle powyższych okoliczności Sąd Rejonowy nie stwierdził uchybień opinii sporządzonej przez biegłego D. J. (1), która zawierała ustosunkowanie się do zagadnień wskazanych w odezwie i udzielała na nie jasnej i wyczerpującej odpowiedzi. Strona powodowa wniosła zaś zarzuty do przedmiotowej opinii, które Sąd Rejonowy uznał za bezpodstawne, zwłaszcza wobec wystarczającej w tym zakresie odpowiedzi biegłego na zarzuty.

W oparciu o tak ustalony stan faktyczny Sąd Rejonowy wskazał, iż zgodnie z treścią art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67 – czyli na podstawie jej wartości. Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Z zastrzeżeniem ust. 2, zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty, co wynika z treści art. 77 ust. 1 omawianej ustawy.

Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości (art. 78 ust. 1 ustawy). Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 ustawy). Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości (art. 80 ust. 1 ustawy). Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew, a orzeczenie kolegium traci moc (art. 80 ust. 2 i 3 ustawy). W myśl natomiast art. 77 ust. 3 omawianej ustawy, aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

W przedmiotowej sprawie przesłanki do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Gminy Miejskiej K., położonej w K. przy ul. (...), oznaczonej jako działka nr (...) o pow. 1254 m ², obręb (...) jednostka ewidencyjna K., dla której Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie prowadzi księgę wieczystą (...) zostały spełnione. Nastąpiła bowiem zmiana jej wartości, co wynika z opinii biegłego D. J. (1). Wartość rynkowa prawa własności ww. nieruchomości gruntowej według stanu nieruchomości i cen na dzień 20 sierpnia 2015 r. wynosiła 888.000 zł, zaś poprzednia opłata roczna uiszczana przez stronę powodową wynosiła 7.147,80 zł. Biorąc zatem pod uwagę ww. wartość nieruchomości ustaloną w opinii biegłego sądowego D. J. (1) i stosując stawkę procentową 3% (art. 72 ust. 3 pkt 5), otrzymuje się wysokość opłaty rocznej w kwocie 26.640 zł.

Tym samym, stosując mechanizm przewidziany w art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomości, Sąd Rejonowy ustalił wysokość opłaty rocznej w pierwszym roku – 2016 r. - na kwotę 14.295,60 zł (dwukrotność dotychczasowej opłaty), w drugim roku 2017 r. – na kwotę 20.467,80 zł oraz od 2018 r. i w latach następnych ustalił wysokość opłaty rocznej na kwotę 26.640 zł (pkt I). W pozostałym zakresie Sąd Rejonowy ustalił, że wypowiedzenie opłaty rocznej należnej Gminie Miejskiej K. od strony powodowej dokonane pismem z dnia 20 lipca 2015 r. jest nieuzasadnione (pkt II).

W przedmiocie kosztów procesu orzeczono w punkcie III sentencji wyroku na zasadzie art. 100 k.p.c., zgodnie z zasadą stosunkowego rozdzielenia kosztów. Suma kosztów poniesionych w sprawie wyniosła kwotę 10.650,26 zł, na którą złożyły się po stronie powodowej opłata od pozwu w wysokości 1.050,26 zł, zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, kwota 2.400 zł tytułem wynagrodzenia dla pełnomocnika powoda, będącego adwokatem na podstawie § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. 2002. 163. 1349, ze zm.) wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa. Po stronie pozwanej koszty stanowiła kwota 2.400,00 zł tytułem wynagrodzenia pełnomocnika, będącego radcą prawnym na podstawie § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu, a także zaliczka na poczet opinii biegłego w kwocie 500 zł.

Pozwany wygrał sprawę w 93%, wobec czego powód powinien ponieść łączne koszty postępowania w sprawie w wysokości 9.904,74 zł, która stanowi różnicę między kosztami procesu, jakie poniósł w sprawie pozwany, a kosztami procesu, jakie pozwany powinien pokryć. Powód poniósł koszty w kwocie 5.850,26, zatem różnica podlegająca zasądzeniu wynosiła 4.054,48 zł.

Mając powyższe na uwadze Sąd Rejonowy na zasadzie art. 100 k.p.c. zasądził kwotę 4.054,48 zł od strony powodowej na rzecz pozwanego, o czym orzekł w punkcie III sentencji wyroku. Ponadto Sąd Rejonowy nakazał w punkcie IV sentencji wyroku ściągnięcie od strony powodowej nieuiszczonej kwoty tytułem sporządzonej opinii podstawie art. 83 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych) w zw. z art. 108 § 1 zd. 1 k.p.c. W myśl art. 83 ust. 1 wskazanej ustawy jeżeli przepisy ustawy przewidują obowiązek działania i dokonywania czynności połączonej z wydatkami z urzędu, sąd zarządzi wykonanie tej czynności, a kwotę potrzebną na ich pokrycie wykłada tymczasowo Skarb Państwa. Dotyczy to także dopuszczenia i przeprowadzenia przez sąd z urzędu dowodu niewskazanego przez stronę. Zgodnie z art. 83 ust. 2 wskazanej ustawy w orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie sąd orzeka o poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa wydatkach, stosując odpowiednio przepisy art. 113 u.k.s.c. W myśl zaś art. 108 § 1 zd. 1 k.p.c. tego ostatniego przepisu kosztami sądowymi, których strona nie miała obowiązku uiścić, sąd w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji obciąży przeciwnika, jeżeli istnieją do tego podstawy, przy odpowiednim zastosowaniu zasad obowiązujących przy zwrocie kosztów procesu. Kosztami opinii biegłego w łącznej kwocie 2.111,33 zł (1912,13 zł + 199,20 zł) Sąd obciążył strony stosownie do wyniku postępowania, a zatem stronę powodową w 93 % (93 % z 2111,33 zł), a stronę pozwaną w 7 % . Mając na względzie powyższe Sąd Rejonowy nakazał ściągnąć od strony powodowej kwotę 1963,54 zł tytułem zwrotu wydatków. Strona pozwana uiściła zaliczkę na poczet opinii biegłego w kwocie 500 zł. Różnica zostanie zwrócona po uprawomocnieniu się orzeczenia.

Apelację od powyższego wyroku wniósł powód, zaskarżając go w zakresie pkt I, III i IV i zarzucając mu naruszenie przepisów prawa:

1. procesowego, a to art. 316 § 1 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i wynikające z tego nierozpoznanie istoty sprawy, wskutek pominięcia zarzutów podnoszonych przez stronę powodową względem stanowiska zaprezentowanego przez biegłą sądową D. J. (2) w przygotowanej przez nią opinii, a jednocześnie zaniechania jakiejkolwiek weryfikacji tegoż dowodu, który to brak skutkował bezpodstawnym przyjęciem wartości szacowanej nieruchomości w kwocie 888.000 zł;

2. procesowego, mogące mieść istotny wpływ na wynik rozstrzygnięcia, a to art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 316 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. art. 232 zd. 1 k.p.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i ustalenie stanu faktycznego, stanowiącego podstawę orzekania na podstawie opinii biegłej sądowej, która nie została poddana żadnej weryfikacji względem zasad logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego, wskutek czego:

1) przyjęto, że wartość szacowanej nieruchomości wynosi 888.000 zł, pomimo że biegły sądowy D. J. (2) po zarzutach złożonych przez stronę powodową wskazujących na błąd rachunkowy w dokumencie zatytułowanym „Odpowiedź na zarzuty do opinii” z 11 sierpnia 2017 r. zmienił wynik przeprowadzonej wyceny na kwotę 817.000 zł;

2) uznano opinię biegłego sądowego D. J. (2) za dowód 0miarodajny dla prowadzonego postępowania, pomimo że:

a) w Opinii wskazano jako wartość wycenianej nieruchomości kwotę 888.000 zł, wskutek zawyżenia wartości jednostkowej nieruchomości przyjętej do porównania o 169,56 zł za lm ;

b) brak jasnych i uzasadnionych kryteriów ostatecznej selekcji trzech nieruchomości porównawczych;

c) pominięto w Opinii cel na jaki oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste;

d) przyjęto nieprawidłowy okres badania cen;

e) nie uwzględniono wpływu możliwości zabudowy na wartość nieruchomości szacowanej;

f) ocena atrybutu „Stan planistyczny” była nieprawidłowa;

g) w ramach transakcji porównawczych uwzględniono nieruchomości zbyte przez Gminę Miejską K. w drodze przetargu, mimo że ich wartość odbiegała o 20% od wartości cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne;

h) nie uwzględniono wpływu powierzchni nieruchomości na jej wartość;

i) nieprawidłowo oceniono cechę „Uzbrojenie oraz możliwość uzbrojenia”;

j) błędnie oceniono cechę „Lokalizacja szczegółowa, otoczenie i sąsiedztwo”;

3. procesowego, a to art. 286 § 1 k.p.c. w zw. z art. 235 § 1 k.p.c. w zw. z art. 232 zd. 1 k.p.c. poprzez ich niezastosowanie, a tym samym zaniechanie wezwania biegłego sądowego D. J. (2) na rozprawę celem odebrania ustnej opinii uzupełniającej, pomimo konkretnych zarzutów strony powodowej względem Opinii oraz ograniczenie postępowania do umożliwienia złożenia biegłej sądowej D. J. (2) odpowiedzi na zarzuty, które to pismo nie ma charakteru dowodu w postępowaniu cywilnym;

4. materialnego, a to art. 6 k.c. w zw. z art. 78 ust. 3 zd. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że strona pozwana spełniła zadość ciążącemu na niej obowiązkowi wykazania wzrostu wartości nieruchomości, a tym samym bezzasadnego ustalenie nowej wartość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty powód wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania z pozostawieniem rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego Sądowi Rejonowemu dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie, względnie o jego zmianę poprzez ustalenie, że wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w K., składającej się z działki nr (...), obręb (...), jednostka ewidencyjna K. objętej księgą wieczystą nr (...) jest nieuzasadnione i ustalenie, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego w/w nieruchomości wynosi od dnia 1 stycznia 2016 r. kwotę 7.147,80 zł.

W odpowiedzi na apelację pozwana Gmina Miejska K. wniosła o jej oddalenie w części przekraczającej ustalenie, że wysokość należnej od powodowej spółki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste opisanej pozwem nieruchomości wynosi: za 2016 r. kwotę 14.295,60 zł, za 2017 r. kwotę 19.402,80 zł, za 2018 r. i lata następne kwotę 24,510 zł, jak również o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Nie można skutecznie zarzucić Sądowi Rejonowemu, ze nie rozpoznał istoty sprawy. Sąd I instancji ustalił bowiem wartość nieruchomości oraz wszystkie przesłanki aktualizacji opłaty rocznej. Wskazywane w apelacji błędy dotyczące oceny opinii biegłej nie mogą być kwalifikowane inaczej jak jako prowadzące co najwyżej do dokonania błędnych ustaleń faktycznych. Nie sposób uznać za uzasadnione zarzuty naruszenia art. 316 § 1 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. mające prowadzić do nierozpoznania istoty sprawy. Przepis art. 316 § 1 k.p.c. wskazuje jedynie, że po zamknięciu rozprawy sąd wydaje wyrok, biorąc za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy. Określa więc, że podstawą orzekania są fakty istniejące w dacie wyrokowania. W niniejszej sprawie podstawą orzekania jest wartość nieruchomości na chwilę dokonywania aktualizacji opłaty, a zatem nawet stan wcześniejszy. Ewentualne wadliwe określenie tej wartości nie stanowi naruszenia art. 316 § 1 k.p.c. Co więcej, zarzut naruszenia tego przepisu nie może być w ogóle połączony z zarzutem naruszenia art. 328 § 2 k.p.c., który określa zakres uzasadnienia wyroku. Naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. nie może więc w ogóle skutkować nierozpoznaniem istoty sprawy, skoro dotyczy czynności sądu podejmowanych już po wydaniu wyroku.

Częściowo zasadny jest natomiast zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Sąd Rejonowy faktycznie pominął przy ocenie dowodów i rekonstrukcji stanu faktycznego wnioski opinii uzupełniającej biegłej, z których wynika, że wartość nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę (...) wynosi 817.000 zł, a 3 % tej wartości to kwota 24.510 zł. Tymczasem właśnie te wnioski należało przyjąć za podstawę ustaleń faktycznych, skoro Sąd Rejonowy uznał samą opinię i wyjaśnienia biegłej za prawidłowe. Nie można natomiast zgodzić się z zarzutami apelacji, że Sąd Rejonowy pominął zarzuty podnoszone przez stronę powodową względem stanowiska zaprezentowanego przez biegłą sądową D. J. (2) w przygotowanej przez nią opinii i zaniechał jakiejkolwiek weryfikacji tegoż dowodu. Apelujący konstruuje ten zarzut w połączeniu z zarzutem naruszenia art. 316 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. art. 232 zd. 1 k.p.c. Tak skonstruowany zarzut jest o tyle niezrozumiały, że zgodnie z art. 227 k.p.c. przedmiotem dowodu są fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie. Takie znaczenie niewątpliwie ma wartość nieruchomości i na tę okoliczność Sąd Rejonowy przeprowadził dowód. Nie sposób przyjąć, że dopuszczając taki dowód i na jego podstawie czyniąc ustalenia faktyczne Sąd Rejonowy miałby naruszyć art. 232 zd. 1 k.p.c., który nakłada na strony obowiązek wskazywania dowodów dla stwierdzenia faktów. Rzecz w tym, że przepis ten skierowany jest nie do sądu prowadzącego postępowanie ale do stron. Co więcej, strona apelująca żadnych wniosków dowodowych po ustosunkowaniu się biegłej do zarzutów już nie zgłosiła. Apelujący zarzuca, że opinia biegłej nie została poddana żadnej weryfikacji względem zasad logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego. Tymczasem, dowód z opinii biegłego podlega wprawdzie ocenie sądu przy zastosowaniu art. 233 § 1 k.p.c., na podstawie właściwych dla jej przedmiotu kryteriów zgodności z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, ale przede wszystkim na podstawie poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej wniosków (zob. uzasadnienie postanowienia SN z dnia 7 listopada 2000 r., I CKN 1170/98, OSNC 2001, Nr 4, poz. 64; uzasadnienie wyroku SN z dnia 15 listopada 2002 r., V CKN 1354/00, LEX nr 77046). Sąd Rejonowy taką analizę przeprowadził. Wskazał, że biegła jednoznacznie i w sposób przekonujący ustosunkowała się do zarzutów strony powodowej. Ocenę tę należy podzielić. Biegła odniosła się do podniesionych zarzutów i w przypadku każdego z nich wskazała przyczyny, dla których nie mają one wpływu na wnioski opinii. Sąd Okręgowy podkreśla, że samo przekonanie strony o wadliwości opinii nie dyskwalifikuje tego dowodu, ani nie nakłada na sąd obowiązku dopuszczania z urzędu jakichkolwiek dalszych dowodów, w szczególności dowodu z opinii innego biegłego. W przypadku operatu szacunkowego możliwość weryfikowania prawidłowości jego sporządzenia jest dodatkowo ograniczona przez art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Art. 157 ust. 2 u.g.n wprost stanowi, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Sąd Okręgowy podziela w tej materii poglądy wyrażane w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którym ocena materiału dowodowego w postaci opinii biegłego (operatu szacunkowego ) nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Naczelny Sąd Administracyjny wskazywał, „że "rzeczoznawcę majątkowego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami i z tego względu jego pozycja jest w istocie zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. W związku z powyższym, ocena prawidłowości - pod względem merytorycznym - wyceny, dla której w dużej mierze potrzebna jest wiedza specjalistyczna, jest rzeczą, która musi być traktowana z dużą ostrożnością" (wyrok NSA z dnia 22 maja 2015 r., I OSK 701/11).” Zdaniem NSA ocena operatu jako dowodu w sprawie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność ocen specjalistycznych. Obejmuje kontrolę ustaleń faktycznych zawartych w operacie oraz to czy zawiera on wymagane przepisami prawa elementy i czy nie występują w nim niejasności lub błędy wymagające uzupełnienia lub poprawienia. W orzecznictwie tym wprost przyjmuje się, i ten pogląd Sąd Okręgowy podziela, że „[e]wentualne podważenie wyceny (...) mogłoby nastąpić na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. stanowiącego, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych" (wyrok NSA z dnia 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13; por. też wyrok NSA z dnia 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13). Poza zakresem analizy sądów jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Sąd nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową" (wyrok NSA z dnia 17 października 2014 r., I OSK 446/13; wyrok NSA z dnia 16 października 2014 r., I OSK 611/13). Zakwestionowanie operatu szacunkowego nie może być zatem wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa. Sąd Okręgowy podkreśla, że przedmiotowy operat spełnia wymogi z § 28 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Biegła określiła wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. Przy określaniu tej wartości zastosowała ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Wartość nieruchomości określiła przy tym według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. informacje o jednostce

orzeczenia sądów

tezy z piśmiennictwa

monografie

Ponownie należy wskazać, że biegła odniosła się zarówno do zarzutu dotyczącego przeznaczenia nieruchomości logicznie wyjaśniając, że wobec braku aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego oparła się na treści umowy o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste, gdzie jako cel wskazano eksploatację budynku. Trudno zarzucać wadliwość takiego działania biegłej, skoro właśnie taki cel wskazano w umowie. W konsekwencji usługowe przeznaczenie nieruchomości nie budzi wątpliwości. Biegła wskazała, że przyjęte do oszacowania transakcje dokonane w trybie przetargowym nie były najwyższymi. Na badanym rynku zawierano umowy sprzedaży po cenach jeszcze wyższych. Nie doszło więc do naruszenia § 5 ust. 2 cyt. wyżej Rozporządzenia. Biegła omówiła kwestie doboru takich a nie innych nieruchomości podobnych oraz sposobu wyliczenia trendów. Odniosła się także do sposobu i podstaw przypisania wag poszczególnym cechom nieruchomości oraz zagadnienia rozbieżności pomiędzy wielkością nieruchomości szacowanej i nieruchomości podobnych. Trzeba przypomnieć, że określenie "nieruchomość podobna" w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 4 ust. 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) nie jest równoznaczne z pojęciem "nieruchomości identycznej". Operat zawiera charakterystykę nieruchomości zestawionych z nieruchomością wycenioną. Nieruchomości zostały opisane, poddane indywidualizacji pod kątem lokalizacji, powierzchni, stanu zagospodarowania, otoczenia i sąsiedztwa. Biegła dokonując oszacowania uwzględniła poszczególne cechy nieruchomości analizując wagi poszczególnych cech i ich wpływ na cenę. Dysponując takimi danymi nie ma podstaw do zarzucania, że oszacowanie zostało dokonane wadliwie. Skarżący może bowiem zidentyfikować cechy nieruchomości porównywanych i ich wpływ na cenę. Dla takiej weryfikacji nie jest konieczna znajomość numerów poszczególnych aktów notarialnych. Sąd Okręgowy w składzie orzekającym w niniejszej sprawie podziela również pogląd wyrażony w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2012 r. w sprawie II CSK 369/11 (publ. Legalis), zgodnie z którym przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wymagają, aby dane podane przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym były wskazane przez dołączenie do operatu wypisów i wyrysów wszystkich dokumentów, na których opierał się rzeczoznawca (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 27 kwietnia 2010 r., II SA/LU 85/10; teza trzecia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 kwietnia 2008 r., I SA/WA 225/08). Przyjąć należy, że w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są jednak potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n. Do zweryfikowania poprawności operatu i opinii biegłego rzeczywista identyfikacja nieruchomości porównywanych nie jest wcale potrzebna. Wywody biegłej w powyższych kwestiach są jednoznaczne, spójne i przekonujące. Kwestia takiego a nie innego doboru nieruchomości porównawczych, doboru poszczególnych wskaźników i trendów cenowych oraz wag kryteriów należą do istoty wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego. Sąd Okręgowy podziela pogląd orzeczniczy sądów administracyjnych, zgodnie z którym „[z]definiowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę, która nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii, nie może zasługiwać na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 157 ust. 1 u.g.n. pkt 1 oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.” (tak np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 28 marca 2018 r. II SA/Gd 831/17). Powtórzyć trzeba, że żadnych wniosków dowodowych idących w tym kierunku nie zgłaszała. Innymi słowy strona powodowa nie zaoferowała żadnego materiału pozwalającego na uznanie operatu za wadliwy. Jak wskazano wyżej nie można kwestionować operatu szacunkowego poprzez sporządzenie innego operatu. Wobec braku dalszych zarzutów ze strony powodowej do pisma biegłej, w którym ta odpowiedziała na poprzednie zarzuty, Sąd Rejonowy nie miał obowiązku wzywać biegłej na rozprawę. Jeśli uznał, że pisemne stanowisko biegłej, stanowiące w istocie uzupełnienie opinii jest wystarczające, to wzywanie biegłej nie było konieczne. To, że przepisy Kodeksu postępowania cywilnego nie wspominają wprost o pisemnym ustosunkowywaniu się biegłych do zarzutów nie oznacza, że taka forma wyjaśnienia wątpliwości strony co do złożonej opinii biegłego jest niedopuszczalna. Odpowiedź na zarzuty stanowi bowiem w istocie uszczegółowienie uzasadnienia opinii. Nie ma powodów aby nie dopuszczać pisemnej formy takiej czynności biegłego. Nie można w tym przypadku mówić o naruszeniu art. 286 § 1 k.p.c. (który wspomina o możliwości żądania od biegłego ustnego wyjaśnienia opinii). Z kolei art. 235 § 1 k.p.c. dotyczy prowadzenia dowodu przed sądem orzekającym. Nie budzi wątpliwości, że pisemne ustosunkowanie się biegłej do zarzutów strony nastąpiło przed sądem orzekającym (do niego było bowiem skierowane), a nie jakimkolwiek innym organem. O zarzucie dotyczącym art. 232 zd. 1 k.p.c. wspomniano już powyżej. W konsekwencji nie można mówić o naruszeniu przez Sąd Rejonowy art. 6 k.c. w zw. z art. 78 ust. 3 zd. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Został bowiem przeprowadzony w sprawie wiarygodny dowód, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości do poziomu 817.000 zł. Zachodziły zatem podstawy do zmiany wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste zgodnie z art. 77 ust. 1 i 2a u.g.n. Ponieważ zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej określając opłatę za kolejne lata należało określić ją za pierwszy rok w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżkę) rozłożono się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Za podstawę tych obliczeń Sąd Okręgowy przyjął wskazaną wyżej wartość nieruchomości na poziomie 817.000 zł. Jedynie w tej części ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego podlegały zmianie. W pozostałym zakresie ustalenia te i podstawa prawna rozstrzygnięcia Sądu I instancji są prawidłowe. Zmiana wyroku dokonywana na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. wynika zatem jedynie z przyjęcia niższej wartości nieruchomości na podstawie skorygowanej opinii biegłej.

Zmiana zaskarżonego wyroku skutkuje zmianą proporcji w jakiej powództwo uwzględniono. Obecnie proporcja ta wynosi 83 % do 17 % i według tej proporcji Sąd Okręgowy na zasadzie art. 100 k.p.c. przeliczył koszty postępowania przed Sądem Rejonowym. I tak, skoro strona powodowa poniosła koszty w wysokości 3450,26 zł to należne mu 17% wynosi 586,60 zł. Z kolei strona pozwana poniosła koszty w wysokości 2900 zł z czego 83% to 2407 zł. Różnica tych kosztów wynosi 1820,40 zł na korzyść strony pozwanej. Z kolei 83% niepokrytych kosztów biegłego wynosi 1752,40 zł co skutkowało zmianą punktu IV wyroku.

Z kolei o kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na tożsamej podstawie z art. 100 k.p.c. przyjmując, że apelacja została uwzględniona w 10 %. Koszty strony powodowej wynosiły 975 zł opłaty i 1800 zł zastępstwa procesowego, z czego 10 % wynosi 277,50 zł. Koszty strony pozwanej ograniczyły się do kosztów zastępstwa w kwocie 1800 zł z czego 90% to 1620 zł. Różnica kosztów wynosi zatem 1342,50 zł na korzyść strony pozwanej.

SSO Zbigniew Zgud SSO Krzysztof Wąsik SSO Krystyna Dobrowolska