Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

ZAOCZNY W STOSUNKU DO S. B.

Dnia 7 grudnia 2017 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie Wydział IV Cywilny

w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Anna Bartoszewska

Protokolant: protokolant Beata Turkiewicz

po rozpoznaniu w dniu 5 grudnia 2017 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Ministra Sprawa Wewnętrznych – Departament Zezwoleń i Koncesji

przeciwko S. B. i (...) spółce z o.o. w W.

o stwierdzenie nieważności umowy

1.  stwierdza ,że umowa sprzedaży z dnia 31 sierpnia 2011r. sporządzona za numerem Repertorium A Nr (...) przed J. K. -notariuszem prowadzącym Kancelarię Notarialną w W. przy Alejach (...) lokal (...), , na mocy której S. B. nabył od (...) Spółki z o.o. w W. własność nieruchomości obejmującej działkę nr ewid. (...) o powierzchni 1500 m2 , położonej w miejscowości C., gmina G. , dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w G. Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Nr (...) - jest nieważna;

2.  zasądza solidarnie od pozwanych (...) Spółki z o.o. w W. kwotę 13.507 zł ( trzynaście tysięcy pięćset siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 3.600 zł ( trzy tysiące sześćset złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

IVC 134/13

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym 23.01.2013r. ( koperta k. 41) skierowanym przeciwko pozwanym: S. B. i (...) Spółce z o.o. w W. , powód – Minister Spraw Wewnętrznych domagał się stwierdzenia ,że umowa sprzedaży z dnia 31 sierpnia 2011r. sporządzona przed J. K. -notariuszem prowadzącym Kancelarię Notarialną w W. przy Alejach (...) lokal (...), Repertorium A Nr (...), na mocy której S. B. nabył od (...) Spółki z o.o. w W. własność nieruchomości obejmującej działkę nr ewid. (...) o powierzchni 1500 m2 , położonej w miejscowości C., gmina G. , dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w G. Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Nr (...) - jest nieważna.

Pozwany S. B. nie zajął w sprawie żadnego stanowiska , natomiast pozwana Spółka wnosiła o oddalenie powództwa .

Sąd na podstawie materiału dowodowego zebranego w sprawie , ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 31 sierpnia 2011r. przed notariuszem J. K. prowadzącym Kancelarię Notarialną w W. przy Alejach (...) lokal (...), pozwani oświadczyli ,że rozwiązują warunkową umowę sprzedaży objętą aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza J. K. w dniu 9 sierpnia 2007r. za numerem Rep. A nr (...) i zawarli ostateczną umowę sprzedaży , na mocy której obywatel (...) - S. B. nabył od (...) Spółki z o.o. w W. własność nieruchomości obejmującej działkę nr ewid. (...) o powierzchni 1500 m2 , położonej w miejscowości C., gmina G. , dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w G. Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą Nr (...) ( umowa k. 8-18).

Warunkowa umowa sprzedaży z dnia 9 sierpnia 2007r. była zawarta pod warunkiem ,że Agencja Nieruchomości Rolnych nie wykona prawa pierwokupu, przysługującego jej na podstawie art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ,że Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wyrazi zgodę na nabycie przez S. B. działki nr ew. (...).

Agencja Nieruchomości rolnych nie skorzystała z przysługującego jej prawa pierwokupu , natomiast Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji w dniu 26 marca 2006r. wydał decyzję w której odmówił wydania zezwolenia na nabycie przedmiotowej działki przez S. B. ( decyzja nr (...) k. 37-40).

W dacie sporządzenia przedmiotowej umowy sprzedaży, obowiązywała ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z dnia 24 marca 1920r.- tekst jednolity z 27 lipca 2004r. (Dz.U. nr 167 poz. 1758). Stosownie do treści art. 8 ust. 2 w/w ustawy obywatele i przedsiębiorcy państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego , zobowiązani są przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej tj. do dnia 1 maja 2016r. do uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych na nabycie m.in. nieruchomości leśnych .

Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego terenów G. dla części miejscowości C. , zatwierdzonego Uchwałą Rady Miejskiej nr (...) z dnia 30 stycznia2008r. ( Dz. Urz. Woj. (...) nr 86 poz. 3087), działka, będąca przedmiotem w/w umowy , znajduje się w części na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną średnio intensywną (symbol 48MNa) , a w części na terenie lasów, gruntów zadrzewionych i zakrzewionych ( symbol 51ZL)- ( wypis z planu zagospodarowania przestrzennego k. 19-26, wyrys k, 27).

Po powzięciu wiadomości o zawarciu przez pozwanych umowy z 31 sierpnia 2011r. , powód , pismem z dnia 13 stycznia 2012r. zwrócił się do notariusza J. K. o udzielenie informacji uzasadniających sporządzenie przez niego aktu notarialnego ,mimo wydania decyzji odmawiającej zgody cudzoziemcowi S. B. na nabycie przedmiotowej nieruchomości. Pismo to przesłał również do wiadomości pozwanych ( pismo k. 28).

Jak wynika z pisma Starostwa Powiatu G. z dnia 18 października 2012r. w powiatowym zasobie geodezyjno –kartograficznym, brak jest decyzji o wyłączeniu z produkcji leśnej działki nr (...) .Mimo tego Starosta decyzją nr (...) z dnia 13 lutego 2008r. (...)zatwierdził projekt budowlany i udzielił (...) Sp. z o.o. pozwolenia na budowę na terenie działki nr (...) (pismo k. 30, decyzja k. 31-32, mapy k. 33,34).

Działka nr (...) wchodzi w skład większego kompleksu leśnego obejmującego także bezpośrednio z nią graniczące działki nr ew. (...) i (...) (mapa k. 138). Na działce nr (...) znajdują się tereny orne (RV- 0,1455ha), pastwiska trwałe (PsV- 0,9072ha), lasy i grunty leśne (LsV-0,6402ha), lasy i grunty leśne (LsVI-3,0573ha), grunty zadrzewione (LzV- 0,0928ha) , nieużytki N-0,1148 ha) oraz rowy(W -0,400ha) – ( informacja z rejestru gruntów k. 136 , pismo Starosty G. k. 30) z kolei na działce nr (...) : obszar 0,0070 ha stanowią grunty zadrzewione Lz-R, 0,4748ha lasy i grunty leśne –LzVI oraz obszar 0,0182 ha stanowią nieużytki –N ( informacja z rejestru gruntów k. 135).

Okoliczność ,że roślinność na działce nr (...) wchodzi w skład większego kompleksu leśnego obejmującego także działki sąsiednie, została potwierdzona przez Nadleśniczego Nadleśnictwa C. , który w dniu 31 grudnia 2013r. dokonał „oglądu stanu działki” ( pismo k. 129).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z powołanych wyżej dokumentów , które nie były kwestionowane przez żadną ze stron.

Jest bezspornym ,że nabywca przedmiotowej nieruchomości -pozwany S. B., jako obywatel (...), jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy z 24 marca 1920r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2004r nr 167poz.1758) i nie że uzyskał zgody Ministra Spraw Wewnętrznych na jej nabycie.

Pozwany B. nie zajął w sprawie żadnego stanowiska. Natomiast istotą sporu miedzy powodem a pozwaną Spółką była kwestia oceny czy nieruchomość będąca przedmiotem umowy sprzedaży jest nieruchomością leśną w rozumieniu art. 8 ust. 2 pkt 1 w/w ustawy.

Pozwana Spółka odwołując się do definicji lasu w rozumieniu ustawy z dnia 28 września 1991r. o lasach (Dz.U. z 1991r nr 101 poz. 444) , twierdziła ,że przedmiotowa nieruchomość, nie spełnia określonych tam kryteriów . Nie była przedmiotem rekultywacji , jej powierzchnia jest mniejsza niż 0,10 ha , a nadto Starosta G. wydał co do niej w dniu 13 lutego 2008r. decyzję o pozwoleniu na budowę , co dowodzi ,że nie jest ona związana z gospodarką leśną ani wykorzystana dla potrzeb takiej gospodarki. Powyższe okoliczności , w ocenie pozwanej, przesądzają o tym ,że nieruchomość będąca przedmiotem umowy, nie jest nieruchomością leśną i S. B. mógł nabyć ją bez zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych.

Sąd zważył co następuje:

Podstawę prawną żądania stanowi ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. 1920 Nr 31 poz. 178 , t.j. Dz.U. z 2004 nr 167 poz. 1758) . Zgodnie z treścią jej art. 1. 1. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia wydawanego w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Brak w/w zezwolenia skutkuje bezwzględną nieważnością nabycia ( art. 6 .1 ustawy) a w razie nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy, o nieważności nabycia orzeka sąd także na żądanie, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Ustawa przewiduje jednak wyjątki od obowiązku uzyskania zezwolenia . Nie jest wymagane jego uzyskanie przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, z wyjątkiem m.in. nabycia: nieruchomości rolnych i leśnych, przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej ( art. 8 ust. 2 pkt 2) .

Ustawa nie zawiera jednak definicji „nieruchomości leśnej”, co powoduje konieczność poszukiwania tej definicji w innych przepisach.

Art. 2 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (jt: Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 126) odsyła w tym zakresie do art. 3 . 1 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (jt: Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435 ze zm. ), który to definiuje pojęcie lasu . Mianowicie lasem jest grunt :

1. o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną ( uprawami leśnymi), drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony:

a) przeznaczony do produkcji leśnej lub

b) stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo

c) wpisany do rejestru zabytków;

2. związany z gospodarką leśną , zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej (…).

Powołując się na tę definicję , pozwana Spółka zakwestionowała charakter leśny przedmiotowej nieruchomości , podnosząc ,że nie spełnia ona kryteriów w niej określonych.

Wzbudzająca wątpliwości interpretacyjne definicja nieruchomości leśnej była przedmiotem orzeczeń Sądu Najwyższego.

I tak Sąd Najwyższy ,uznając ,iż przepis art. 3 ust. 1 ustawy o lasach nie jest jasny , w wyroku z 28 stycznia 2009r. ( IVCSK 353/08) dokonał jego wykładni. Stwierdził tam ,że za las należy uznać także grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10ha , pokryty roślinnością leśną . Natomiast dodatkowe kryteria wskazane w art.3 pkt 1a,b, c odnoszą się tylko do gruntów przejściowo pozbawionych roślinności leśnej. O tym, czy dana nieruchomość jest nieruchomością leśną, nie decyduje jej przeznaczenie do produkcji leśnej, lecz : obszar, rzeczywisty stan gruntu oraz rzeczywisty cel, na który była wykorzystywana w chwili zawarcia zakwestionowanej umowy sprzedaży. Powyższą wykładnię „pojęcia lasu” podzielił Sąd Najwyższy także w wyroku z dnia 28 stycznia 2010 r. I CSK 258/09 . Przenosząc ją tam na grunt ustawy z dnia 24 marca 1920 r., stwierdził że nieruchomością leśną w rozumieniu jej art. 8 ust. 2 pkt 1 jest nieruchomość o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryta roślinnością leśną (uprawami leśnymi) - drzewami i krzewami oraz runem leśnym i faktycznie wykorzystywana jako las w chwili zawarcia umowy sprzedaży. Kryterium dodatkowe „przeznaczenia do produkcji leśnej” jest konieczne tylko przy ocenie, czy jest gruntem leśnym, grunt przejściowo pozbawiony roślinności leśnej. Pozwala to bowiem odróżnić taki grunt od innych nie pokrytych roślinnością leśną, a będących, np. gruntami rolnymi. Natomiast kryterium to nie ma znaczenia w odniesieniu do gruntu o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokrytego roślinnością leśną, bowiem taki grunt z istoty rzeczy jest lub może być przeznaczony do produkcji leśnej. Decydujące jest zatem, w jaki sposób dany grunt był rzeczywiście wykorzystywany w chwili zawarcia kwestionowanej umowy. Sąd Najwyższy stwierdził dodatkowo ,że dla określenia charakteru nieruchomości jako leśnej lub nie, ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu terenu, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość nie mają decydującego znaczenia. Grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, porośnięty roślinnością leśną i położony na terenie przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nieleśne, może, mimo to, być faktycznie wykorzystywany jako las i nie przestaje być wówczas nieruchomością leśną. Nieruchomość położona na terenie przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe na działkach leśnych ,traci charakter nieruchomości leśnej dopiero wtedy, gdy jej właściciel (lub inwestor), ubiegający się o pozwolenie na budowę, przed jego otrzymaniem uzyska wyłączenie działki z produkcji leśnej ( art. 11 ust.1 i 4 OchrGrU), co powinno znaleźć odzwierciedlenie w ewidencji gruntów i budynków przez zmianę dotychczasowego oznaczenia nieruchomości jako leśnej na oznaczenie jej jako budowlanej ( art.20 ust.2 i 3 oraz art.21 ust.1art. 21 ust.1ustawy z dnia 17 maja 1999 r.- Prawo geodezyjne i kartograficzne).

W świetle powyższych orzeczeń Sądu Najwyższego , argumenty pozwanej na poparcie jej tezy ,że będąca, przedmiotem kwestionowanej umowy nieruchomość nie spełnia kryteriów nieruchomości leśnej , bo nie jest przeznaczona do produkcji leśnej , nie stanowi rezerwatu przyrody lub nie wchodzi w skład parku narodowego , nie została wpisana do rejestru zabytków a nadto została wydana co do niej decyzja o pozwoleniu na budowę , należy uznać za bezzasadne. Przedmiotowa nieruchomość nie została bowiem nigdy wyłączona z produkcji leśnej. Podobnie za bezzasadny należy uznać argument o niespełnieniu normy powierzchniowej – co najmniej 0.10ha.

Ta ostatnia kwestia była z kolei przedmiotem rozważać Naczelnego Sądu Administracyjnego , który w wyroku z dnia z 2 października 2015r. ( IIOSK308/14 Legalis)

Podkreślił ,że definicja lasu zawarta w art. 3 ustawy o lasach pozostaje bez związku z pojęciem "nieruchomość gruntowa" oraz uprawnieniami majątkowymi przysługującymi do tej nieruchomości. Konieczne jest uwzględnienie przedmiotowe tego pojęcia, czyli objęcie badaniem jako zwartej powierzchni także działek położonych w bezpośrednim sąsiedztwie . Granic lasu w znaczeniu ustawowym nie wyznacza zakres prawa własności, lecz teren o zwartym charakterze, co narzuca każdorazowo konieczność badania cech nieruchomości sąsiednich z nieruchomością badaną. Jak wykazała strona powodowa nieruchomość będąca przedmiotem kwestionowanej umowy wchodzi w skład dużego kompleksu leśnego , wielokrotnie przewyższającego 0,10ha.

Mając na uwadze wszystkie podniesione wyżej okoliczności i treść powołanych przepisów , Sąd orzekł jak w wyroku. W stosunku do pozwanego S. B. wydał wyrok zaoczny wobec zaistnienia przesłanek z art. 339 k.p.c.

O kosztach postępowania orzekł na podstawie art. 98 k.p. c.