Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III Ca 1143/18

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 23 grudnia 2013 r., który został prawomocnie zwrócony i zarejestrowany ponownie w dniu 15 maja 2014 r., powód B. F. W. wniósł o zasądzenie od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) nr 46 przy ul. (...) w Ł. kwoty 55.840 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia doręczenia odpisu pozwu do dnia zapłaty tytułem rekompensaty:

- za brak możliwości korzystania z lokalu nr (...) za okres od dnia 18 lutego 2010 r. do „dnia ustania przyczyn tego stanu”;

- za brak możliwości korzystania z lokalu nr (...) za okres od dnia 15 października 2013 r. do „dnia ustania przyczyn tego stanu”;

- za wykonanie zastępcze dokonane przez dobudowanie przewodów wentylacyjnych i dymowych w lokalu nr (...), oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Powód wskazał, że pozwana ponosi odpowiedzialność za zniszczenia zabytkowych sufitów w lokalu nr (...) przez powtarzające się kilka razy do roku zalania lokalu nr (...) spowodowane brakiem właściwego odpływu wody ze śniegu topniejącego na dachu budynku frontowego. W lutym 2010 r. nastąpiło zalanie ściany i sufitu w kuchni lokalu należącego do powoda. Zalanie lokalu powoda powtarzało się, również z powodu niedbałego zabezpieczenia dachu w trakcie przeciągającego się remontu dachu budynku frontowego. Powód podniósł, że pozwany zaniechał wykonania w 2007 r. remontu dachu budynku frontowego, który był zalecany przez przegląd budowlany już w 2005 r. Pozwany posiadał środki na wykonanie remontu, lecz zostały one spożytkowane w 2008 r. na remont pustego budynku III prawej oficyny, w całości należącego do Gminy Ł.. Kolejnym źródłem szkody, w ocenie powoda był brak wentylacji w pomieszczeniu kuchni z czynną kuchenką gazową w lokalu nr (...). W lokalu nie było wymaganej prawem wentylacji, niezbędnej do wykonania projektu modernizacji i rozpoczęcia użytkowania lokalu nr (...). Z uwagi na odmowę ze strony pozwanego dobudowania przewodów kominowych i wentylacyjnych niezbędne było wykonanie zastępcze. Wspólnota Mieszkaniowa odmówiła także wzmocnienia stropów zniszczonych przez powtarzające się od 2005 r. regularne zalania lokalu nr (...). W marcu 2013 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego z powodu stanu stropów wstrzymał remont lokalu powoda i nakazał wzmocnienie stropów, lecz pozwany odmówił wykonania prac, mimo że dbałość o stropy należy do właściciela budynku. Objęte pozwem roszczenie odszkodowawcze wynika też z braku możliwości korzystania z lokalu nr (...) wskutek przedłużającego się remontu spowodowanego przesunięciem robotników z rozpoczętego remontu dachu budynku frontowego do przebudowy I lewej oficyny, która została wykonana bez zgody wspólnoty. Nadto podczas przygotowań do remontu lokalu nr (...) okazało się, ze przekrój rury kanalizacyjnej jest zbyt mały, by mogły z niej efektywnie korzystać trzy lokale do niej podłączone. Powód przeznaczył pieniądze, które miał na remont lokalu nr (...) na zakup znajdującego się nad nim lokalu nr (...), by mieć swobodę dokonywania niezbędnych prac remontowych w lokalu nr (...). Powód wskazał, że pozwanego obciąża brak remontu dachu, brak zgody na wymianę stropów oraz brak w lokalu nr (...) przewodów kominowych i wentylacyjnych. Powód zakupił lokale w celu ich wynajmu, a brak możliwości korzystania z nich powoduje szkodę w majątku powoda, co wynika z zaniechań leżących po stronie pozwanego. Do chwili złożenia pozwu szkoda dotycząca lokalu nr (...) wynosiła 46.000 zł, w przypadku lokalu nr (...) - 1.200 zł, a koszt wykonania zastępczego zamyka się kwotą 8.640 zł.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana wskazała na wyodrębnienie z jej struktury Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy (...) 46 Front i Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy (...) 46 Oficyna oraz wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda kosztów postępowania. Pozwany podniósł, że lokal mieszkalny nr (...) przed nabyciem go przez powoda był przez długi czas niezamieszkały i znajdował się w złym stanie wymagającym remontu, o czym powód nabywając lokal musiał wiedzieć. Od maja 2008 r. do stycznia 2010 r. powód nie podejmował żadnych działań remontowych, a później wykonał jedynie zachowawczy remont sufitu. Pozwany podniósł również, że opóźnienia w remoncie dachu, brak odpowiednich przewodów wentylacyjnych i niewykonanie wzmocnienia stropów w lokalu nr (...) nie skutkowały brakiem możliwości korzystania przez powoda z lokalu. W ocenie strony pozwanej skutek ten nie wystąpił również ze względu na sporadyczne zalania lokalu powoda, które zdarzają się również w innych – zamieszkałych – lokalach w budynku przy ul. (...). Lokale nabyte przez powoda nie były decyzją administracji publicznej wyłączone z użytkowania, a powód nabywając je miał świadomość ich stanu. Pozwany wskazał, że brak jest normalnego związku przyczynowego między działaniem pozwanego a powstaniem szkody w majątku powoda. Nadto, podejmowanie przez pozwanego działań modernizacyjnych w budynku wyklucza przypisanie mu winy. Pozwany podniósł dodatkowo zarzut przedawnienia w zakresie roszczeń obejmujących okres poprzedzający 3 lata wstecz od dnia wniesienia pozwu w przedmiotowej sprawie.

W pismach procesowych powód sprecyzował, że pozwanymi w sprawie są obie wspólnoty mieszkaniowe, które odpowiadają in solidum.

W piśmie z dnia 17 czerwca 2015 r. powód sprecyzował, że dochodzi kwoty 55.840 zł, na którą składają się:

-kwota 46.000 zł za brak możliwości korzystania z lokalu nr (...) za okres od dnia 18 lutego 2010 r. do dnia sporządzenia opinii przez biegłego sądowego;

-kwota 1.200 zł za brak możliwości korzystania z lokalu nr (...) za okres od dnia 16 października 2013 r. do dnia sporządzenia opinii przez biegłego sądowego;

-kwota 8.400 zł za wykonanie zastępcze w postaci dobudowania przewodów wentylacyjnych i dymowych w lokalu nr (...).

W piśmie z dnia 21 grudnia 2016 roku powód podtrzymał zgłoszone w pozwie żądanie zapłaty kwoty 55.840 zł oraz rozszerzył powództwo wnosząc o zapłatę dodatkowo kwoty 11.604, 86 zł tytułem odszkodowania za brak możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego nr (...) za okres od dnia 23 grudnia 2013 r. do dnia 30 listopada 2014 r. z odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia rozszerzenia powództwa do dnia zapłaty oraz kwoty 6.422, 01 zł tytułem odszkodowania za brak możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego nr (...) za okres od dnia 23 grudnia 2013 r. do dnia 30 listopada 2014 r. z odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia rozszerzenia powództwa do dnia zapłaty.

Wyrokiem z dnia 12 kwietnia 2018r. Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi oddalił powództwo i zasadził od powoda na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 3617 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Sąd I instancji nakazał pobrać od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi kwotę 2187,37 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Powyższe rozstrzygnięcie oparte zostało na następujących ustaleniach stanu faktycznego:

Powód jest właścicielem dwóch lokali mieszkalnych położonych w Ł. w budynku przy ul. (...). W dniu 8 maja 2008 r. powód zakupił lokal nr (...) o pow. 93,7 m kw., dla którego Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą o nr (...). W dniu 4 marca 2013 roku powód zakupił lokal nr (...) o pow. 43,8 m kw., dla którego Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą o nr (...).Oba lokale w datach ich nabycia znajdowały się w złym stanie technicznym i wymagały generalnego remontu. Przed dokonaniem zakupu przez powoda lokal nr (...) był niezamieszkały. Lokal nr (...) został nabyty przez powoda, aby możliwe było przeprowadzenie prac związanych z wentylacją w lokalu nr (...). Powód zapoznawał się ze stanem lokali nr (...) przed ich nabyciem. Stan lokalu nr (...) jest konsekwencją m.in. mających miejsce w przeszłości wielokrotnych zalań lokalu z powodu wadliwej konstrukcja dachu. W dniu 11 marca 2005 r. nastąpił przeciek wód odpadowych do lokalu nr (...) z powodu nieszczelnego pokrycia dachu. Uszkodzeniu uległa sztukateria i sufit na powierzchni łącznie około 7 m 2. W czerwcu 2005 r. na zlecenie Administracji (...) Ł. Centrum I została sporządzona inwentaryzacja budowlana wraz z opinią o stanie technicznym budynków i opinią o samodzielności lokali w nieruchomości przy ul. (...) w Ł.. Stwierdzono w niej, że budynek wymaga przeprowadzenia gruntownego remontu dachów.

Na potrzebę remontu dachu i kontroli drewnianych stropów wskazywano w corocznych protokołach kontroli okresowej stanu technicznego sprawności obiektu w latach 2007-2011.

W dniu 5 grudnia 2006 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości nr 46 przy ul. (...) podjęła uchwałę, w której planem remontowym objęty był m.in. remont pokrycia dachowego budynku frontowego.

W dniu 19 lutego 2008 r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości nr 46 przy ul. (...) podjęła uchwałę, w której postanowiła kumulować środki finansowe na remont pokrycia dachowego budynku frontowego. Kolejną uchwałą postanowiono ciężar prac remontowych przenieść na budynek III prawej oficyny.

W dniu 9 listopada 2009 r. Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków w Ł. wydał pozwolenie na prowadzenie prac restauratorskich i konserwatorskich w lokalu nr (...) przy ul. (...) w Ł. zgodnie z programem konserwacji sufitów i stolarki.

W dniu 18 lutego 2010 r. nastąpiło zalanie lokalu nr (...) w obrębie odcinka ściany i sufitu w okolicy okien od strony podwórza nieruchomości oraz podłogi. Zalaniu uległa łącznie powierzchnia około 8 m 2. Przyczyną szkody było nieszczelne pokrycie dachu i brak prawidłowego odpływu wody z uwagi na lód zalegający na dachu oraz w rurze spustowej odprowadzającej wodę z topniejącego śniegu. Po powstaniu szkody usunięto lód i śnieg z dachu budynku.

W grudniu 2010 r. wykonany został 5-letni przegląd budowlany stanu sprawności technicznej, wartości użytkowej i estetyki budynku mieszkalno – użytkowego frontowego przy ul. (...) w Ł.. Zlecono w nim wymianę i wzmocnienie zniszczonych elementów dachu oraz wykonywać przeglądy okresowe dwa razy w roku. W zakresie obróbki blacharskiej stwierdzono brak spadków koryta nad lokalem nr (...), co powodowało brak właściwego odprowadzania wód opadowych i zalewanie lokalu nr (...). Zalecono wykonać prawidłowe koryto zlewowe oraz wymienić rynny i rury spustowe. Stwierdzono również, że w lokalu nr (...) sztukaterie są uszkodzone przez wilgoć, drewniane stropy są ugięte, belki stalowe sklepień są skorodowane, a cegła w sklepieniach jest zmurszała. Zalecono naprawić sztukaterie, kontrolować stropy i zabezpieczyć antykorozyjnie belki stalowe sklepień.

W dniu 10 grudnia 2010 r. nastąpił przeciek wody z topniejącego śniegu i lodu zalegającego na dachu budynku do lokalu nr (...) zalewając odcinek ściany i sufitu oraz podłogi. Przyczyną szkody było nieszczelne pokrycie dachu nad lokalem nr (...). Powodowi została przyznana od (...) S.A. kwota 2.539, 10 zł tytułem odszkodowania.

Uwagi dotyczące sposoby prowadzenia prac remontowych zgłaszał również Administracji (...) pełnomocnik powoda E. B. (1).

Okolicznością rzutującą negatywnie na stan lokalu nr (...) był również brak było wystarczającej ilości przewodów wentylacyjnych dla prawidłowego podłączenia wentylacji kuchni i łazienki lokalu nr (...).

W 2009 r. powód zwracał się do AN Ł. Centrum I wskazując na potrzebę przeprowadzenia takich prac. W odpowiedzi na powyższe AN poinformowało, że ich wykonanie zostanie ujęte w propozycjach planu remontowego na 2010 r. zaproponowanego do akceptacji Wspólnoty Mieszkaniowej.

Na zebraniu w dniu 9 listopada 2010 r. zaaprobowano wykonanie projektu remontu dachu budynku frontowego nieruchomości położonej przy (...) 46 w Ł. oraz nie wyrażono zgody na zwrot kosztów na rzecz powoda za wykonanie dokumentacji i za wykonanie prac polegających na dobudowie przewodów wentylacyjnych.

W dniu 10 stycznia 2011 r. nastąpił przeciek wód opadowych z nieszczelnego pokrycia dachu do lokalu nr (...). Zalanie objęło odcinek ściany i sufitu ze sztukaterią, tj. powierzchnię około 1,5 m 2.

Powód zlecił wykonanie trzech przewodów wentylacyjnych i jednego przewodu spalinowego w lokalu nr (...), ponosząc z tego tytułu koszt w wysokości 8.640 zł.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że przewody kominowe w budynku przy ul. (...) znajdują się w niewłaściwym stanie technicznym oraz nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową obowiązek przedłożenia dokumentacji umożliwiającej doprowadzenie przewodów do właściwego stanu technicznego. Wspólnota Mieszkaniowa ostatecznie złożyła w (...) kopię umowy o wykonanie we własnym zakresie żądanej dokumentacji do dnia 30 września 2013 r. Korespondencja dotycząca przewodów kominowych kierowana była przez pełnomocnika powoda do (...) oraz AN w okresie od maja do października 2013 r. Pismem z dnia 16 października 2013 r. pełnomocnik powoda E. B. (1) zwróciła się do przedstawicieli AN (...) o uregulowanie kwestii przewodów wentylacyjnych w lokalu (...) oraz udzielenie informacji dotyczących terminów podłączenia, udrożnienia i przywrócenia do stanu używalności przewodu kominowego przynależącego do pieca kaflowego w lokalu nr (...), udrożnienia i doprowadzenia do stanu używalności istniejących przewodów w lokalu nr (...) oraz zapewnienia w lokalu nr (...) brakujących przewodów wentylacyjnych, a nadto zakończenia remontu dachu nad lokalem nr (...).

W 2013 r. stwierdzono, że występujące uszkodzenia końcówek belek stropowych w lokalu mieszkalnym nr (...) przy ul. (...) wymagają pilnej naprawy. W czerwcu 2013 r. na mocy uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej postanowiono wykonać wzmocnienia zniszczonych stropów w terminie do 1 lipca 2013 r.

Na podstawie uchwał z dnia 11 czerwca 2013 r. właściciele lokali dokonali podziału wspólnoty mieszkaniowej na dwie odrębne wspólnoty mieszkaniowe zarządzającej frontem i oficyną budynku (Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) Front i Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) Oficyna), przy czym nastąpiło to po remoncie dachów frontowego i lewej oficyny.

W dniu 18 lipca 2013 r. Wspólnota Mieszkaniowa zawarła z firmą (...) A. K. (1) umowę o roboty remontowo-budowlane polegające na remoncie dachu budynku frontowego oraz remoncie dachu lewej oficyny nieruchomości przy ul. (...). Wykonawca zobowiązał się zakończyć roboty do dnia 15 października 2013 r. Wykonawca udzielił gwarancji i rękojmi na wykonane roboty na okres 36 miesięcy od daty odbioru końcowego. Za opóźnienia w wykonaniu robot przewidziano karę umowną.

W lipcu 2013 r. rozpoczął się remont dachu. Lokatorki mieszkania nr (...) zgłaszały uwagi do sposobu jego prowadzenia skarżąc się przy tym na zalewanie ich mieszkania przez wody opadowe z powodu niewłaściwego prowadzenia prac remontowych. W lokalu nr (...) również dochodziło w latach 2010-2011 do zalania mieszkania z przyczyn analogicznych jak w przypadku lokalu nr (...).

Pismem z dnia 21 października 2013 r. pełnomocnik powoda E. B. (1) zwracała się do zarządu wspólnoty o informację, kiedy nastąpi zakończenie remontu dachu nad lokalem nr (...).

Wymiana dachu na budynku przy ul. (...) kosztowała około 320.000 zł. W trakcie prac okazało się, że wymianie musi podlegać cała konstrukcja dachu. E. B. (1) nie wpuściła projektanta do lokalu należącego do powoda. Przedstawiciele wspólnoty przekazywali inspektorowi nadzoru i firmie budowlanej uwagi o zalewaniu mieszkań powoda oraz lokalu nr (...). W marcu 2014 r. zakończył się remont dachu, którego zły stan wynikał z zaniedbań sięgających kilkudziesięciu lat wstecz. Obecnie Wspólnota Mieszkaniowa Front nie posiada środków na prowadzenie innych prac remontowych. Na zebraniu w lutym 2015 r. członkowie wspólnoty nie wyrazili zgody na podniesienie kwoty zaliczki na poczet funduszu remontowego oraz na zaciągnięcie kredytu na cele remontowe. Powód zalega z opłatami za media i koszty zarządu.

Budynek mieszkalny przy ul. (...) został wzniesiony w XIX wieku. Drewniane elementy konstrukcyjne dachy po ponad stuletniej eksploatacji uległy degradacji. Brak odpowiednich remontów w przeszłości przyspieszył niszczenie budynku.

Zły stan techniczny stropu w lokalu nr (...) od strony podwórka zagraża życiu lub zdrowiu ludzi. N. śnieg z dachu, zły stan obróbki blacharskiej pokrycia dachu doprowadziły do stopniowego niszczenia elementów budynku. Lokale nr (...) będzie można użytkować po wymianie stropów. Ze względu na brak regularnych orzeczeń co do stanu stropów nie można stwierdzić od kiedy stanowią one zagrożenie dla bezpieczeństwa, ale na potrzebę remontu dachu i kontroli drewnianych stropów wskazywano w corocznych protokołach kontroli okresowej stanu technicznego sprawności obiektu w latach 2007-2011

Prace remontowe w lokalach należących do powoda, z powodu licznych wcześniejszych zalań zostały przerwane do momentu zakończenia remontu dachu i stropów.

Wartość czynszu na rynku za wynajem lokalu mieszkalnego nr (...) wynosi 860 zł miesięcznie. Wartość czynszu za wynajem lokalu mieszkalnego nr (...) wynosi 476 zł.

W sprawie o sygn. akt II C 1261/15, która toczyła się przed Sądem Okręgowym w Łodzi powództwo powoda o zapłatę kwoty 91.033, 86 zł tytułem zwrotu kosztów prac związanych z usunięciem skutków zalania z dnia 18 lutego 2010 r. z uwzględnieniem zabytkowego charakteru sufitu, zostało uwzględnione w całości w zakresie roszczenia głównego. Wyrok wydany w tej sprawie w dniu 12 marca 2018 r. nie jest prawomocny.

Przy takich ustaleniach stanu faktycznego Sąd I instancji wywiódł, że powód nie wykazał przesłanek objętych dyspozycją art. 415 k.c. w zw. z art. 6 i art. 17 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2018 r., poz. 716), które stanowiły podstawę materialnoprawną dochodzonego roszczenia. Dochodząc szkody wyrządzonej przez pozwane wspólnoty mieszkaniowe powód był obowiązany nie tylko wykazać zaistnienie i wysokość szkody, ale także normalny związek przyczynowy pomiędzy konkretnym działaniem lub zaniechaniem pozwanych a szkodą. Zdaniem Sądu I instancji, powód nie wykazał adekwatnego związku przyczynowego między zaniedbaniami po stronie pozwanych w utrzymywaniu nieruchomości w należytym stanie, a niemożnością wynajmowania lokali i uzyskiwania dochodu z najmu, a także nie wykazał, że gdyby nie zaniedbania po stronie pozwanego to uzyskiwałby czynsz najmu w wysokości wyliczonej przez biegłą.

W tym stanie rzeczy Sąd I instancji oddalił powództwo jako bezzasadne tak co do zasady jak i co do wysokości.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wniósł powód

Skarżący zarzucił rozstrzygnięciu:

1.naruszenie przepisów prawa materialnego, a to:

a. art. 361 § 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie, a tym samym niezasadne przyjęcie, że brak jest adekwatnego związku przyczynowego między zawinionym zaniechaniem pozwanych, a utraconymi korzyściami powoda w postaci braku możliwości zakończenia prac remontowych i czerpania korzyści z najmu lokali, w sytuacji gdy podstawowym celem inwestycji powoda był zakup lokali pod wynajem i rozpoczęte parce remontowe, starania podjęte celem ich dalszego prowadzenia w sposób oczywisty wskazują na wolę ukończenia remontu, co jednak okazało się niemożliwe z uwagi na zaniechania Wspólnoty Mieszkaniowej, odpowiedzialnej za stan nieruchomości wspólnej ;

b. art. 415 k.c. w zw. z art. 17 ustawy o własności lokali z dnia 8 sierpnia 2000 r. (t.j. Dz.U. Nr 80 poz.903 ze zm.) poprzez niesłuszne uznanie i przyjęcie, że Wspólnota Mieszkaniowe nie ponosi odpowiedzialności za szkodę związaną z zaniechaniami w zakresie dbałości o stan nieruchomości wspólnej z uwagi na brak wystarczających środków na wykonanie niezbędnych prac oraz brak wiedzy o nieprawidłowościach w zakresie instalacji wentylacyjnej i kominowej w lokalu nr (...), w sytuacji gdy materiał dowodowy zgromadzony w sprawie potwierdzał, że Wspólnota Mieszkaniowa była powiadomiona o wskazanych nieprawidłowościach i wzywana do usunięcia naruszeń na co pozostawała bezczynna, a także okoliczności wskazujących na fakt przeznaczenia środków finansowych w sposób nieuwzględniający zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną;

c. art. 405 k.c. poprzez niesłuszne uznanie i przyjęcie , że powodowi nie należy się zwrot kosztów wyłożonych na wykonanie niezbędnej dla lokalu nr (...) przewodów wentylacyjnych, w związku z brakiem upoważnienia do wykonania wskazanych prac podczas gdy Wspólnota upoważniła powoda do wykonania udzielając mu zezwolenia na wykonanie wskazanych prac uchwała z dnia 9 listopada 2010r. , a jedynie zastrzegając, że nie chce ponosić kosztów owych prac, co pozostaje w sprzeczności z zasadą odpowiedzialności za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej określonej w art. 17 ustawy o własności lokali i powoduje , że jest ona kosztem powoda bezpodstawnie wzbogacona;

2. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny pływ na rozstrzygniecie sprawy, a mianowicie:

a. art. 233 k.p.c. w zw. z art. 316 k.p.c. poprzez zaniechanie wszechstronnej i wnikliwej analizy zebranego materiału dowodowego i wynikających z niego okoliczności, dotyczących zaniedbań Wspólnoty Mieszkaniowej w zakresie dbałości o stan nieruchomości wspólnej starań powoda podejmowanych w celu umożliwienia przeprowadzenia prac remontowych oraz stanu majątku powoda , w szczególności:

- pominięcie okoliczności, że większościowym właścicielem w pozwanych Wspólnotach Mieszkaniowych jest Gmina Ł., która ze względu na posiadane udziały pozostaje samodzielna we wszystkich decyzjach, mimo, że formalnie mają one formę uchwały,

- niesłuszne uznanie, że powód miał możliwość ustalenia jaki jest stan dachu, stropów i przewodów wentylacyjnych w lokalu jego zakupem, co maiłoby stanowić okoliczność przemawiająca za brakiem możliwości domagania się odszkodowania wywołanego zaniechaniami Wspólnoty,

- pominięcie przy dokonaniu ustaleń faktycznych wskazanych przez świadków E. B. (2) i A. K. (2) okoliczności wskazujących na plany inwestycyjne powoda i potwierdzające podjęcie kroków do realizacji planowych prac remontowych pozwalających na czerpanie dochodów z najmu,

- przyjęcie, ze powód nie był w posiadaniu środków niezbędnych na ukończenie remontu, w braku jakichkolwiek dowodów potwierdzających wskazana tezę i przy zaniechaniu ustaleń w tymże zakresie,

- ustalenie na podstawie zeznań J. K., M. A. i H. F., że pełnomocnika powoda E. B. (2) utrudniała wykonanie projektu remontu dachu, utrudniając dostęp do lokalu nr (...), w sytuacji gdy we wskazanym okresie czasu lokal ten nie stanowił własności powoda i jego pełnomocnik nie sprawowała nad nim zarządu i nie nadanie wskazanym okolicznością należytego znaczenia, przy dokonaniu ustaleń faktycznych i ocenie zgromadzonego materiału dowodowego,

b. art. 232 k.p.c. poprzez niesłuszne uznanie, że pozwany nie wykazał okoliczności, że:

- po wykonaniu remontu zamierzał wynająć lokale i czerpać dochody, a w szczególności nie udowodnił zakresu szkody w postaci utraconych dochodów z uwagi na powołanie do sporządzenia opinii biegłego innej specjalizacji, co jednakże nie przeszkadzało w czynieniu w sposób wybiórczy ustaleń na podstawie części opinii wskazanego biegłego,

- możliwym jest wynajęcie lokalu mieszkalnego o powierzchni 90 m 2 z uwagi na niepowołanie na tę okoliczność biegłego, podczas gdy ewentualna konieczność dopuszczenia dowodu z opinii kolejnego biegłego z zakresu najmu i szacowania czynszu lokali, mogła być podyktowana wymogiem właściwej oceny dowodów i dopuszczenie dowodu niezbędnego do tejże oceny leżało w sferze uznania Sądu zwłaszcza, że wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego z punktu 10 pozwu wskazywał specjalizację biegłego i tezę dowodową, a w razie wątpliwości Sąd winien wezwać pełnomocnika strony do sprecyzowania wniosku, bądź powołać biegłego z właściwego zakresu w odniesieniu do tezy dowodowej.

W konkluzji skarżący wniósł o :

1.zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie żądania pozwu, z tą jednak zmianą, że pozwani odpowiedzialni będą solidarnie względem powoda,

2.zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów postępowania za obie instancje,

3.dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu najmu i szacowania czynszów lokali celem określenia możliwości wynajmu lokali należących do powoda, wysokości czynszu najmu możliwego do uzyskania w okresie objętym powództwem, przy założeniu, że lokale uzyskały stan pozwalający na ich wynajęcie, przyjmując dobry ( średni ) standard lokali.

W odpowiedzi na apelację pozwane Wspólnoty wniosły o jej oddalenie i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanych zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna.

Wbrew zarzutom skarżącego podniesionym w apelacji, Sąd I instancji dokonał prawidłowych ustaleń stanu faktycznego, znajdujących pełne oparcie w zebranym w sprawie materiale dowodowym oraz trafnie określił konsekwencje prawne z nich wynikające. Ustalenia stanu faktycznego poczynione przez Sąd I instancji, Sąd Okręgowy przyjmuje za własne bez konieczności ponownego ich przytaczania.

Całkowicie bezzasadny jest zarzut naruszenia przez Sąd I instancji przepisów postępowania cywilnego, w szczególności art. 233k.p.c. w zw. z art. 316 k.p.c. oraz art. 323 k.p.c.

Sąd I instancji dokonując oceny materiału dowodowego zebranego w sprawie, nie naruszył zasad swobodnej oceny dowodów określonej w art. 233 k.p.c.. Ocena materiału dowodowego dokonana przez Sąd I instancji jest swobodna, lecz na pewno nie dowolna, nie jest sprzeczna z zasadami doświadczenia życiowego oraz logicznego rozumowania. Sąd I instancji przyczyny, dla których niektóre dowody pominął, bądź odmówił im wiary i ocena ta mieści się w ramach swobody Sądu.

Sąd I instancji wskazał przyczyny, dla których pominął dowód z zeznań świadka E. B. (1), która będąc reprezentantem interesów powoda, uzyskała zarazem w toku postępowania status członka zarządu pozwanej wspólnoty.

Wbrew zarzutom skarżącego świadek A. K. (2) przesłuchiwana na rozprawie w dniu 25 lutego 2015r. ( -k. 259 -260) nie zeznawała na okoliczność planów powoda w zakresie czerpania dochodów z najmu lokali mieszkalnych. Zeznania tego świadka dotyczyły prac projektowych i remontowych na nieruchomości, ale w żadnym razie nie dotyczyły planów powoda związanych z najmem przedmiotowych lokali.

Zgodzić należy się z Sądem I instancji, że w świetle materiału dowodowego zebranego w sprawie, powód nie wykazał adekwatnego związku przyczynowego między zaniedbaniami po stronie pozwanych w utrzymywaniu nieruchomości w należytym stanie, a niemożnością wynajmowania lokali i uzyskiwania dochodu z najmu, a także nie wykazał, że gdyby nie zaniedbania po stronie pozwanego to uzyskiwałby czynsz najmu w wysokości wyliczonej przez biegłą.

Jak wynika zebranego w sprawie materiału dowodowego, powód zakupił lokale znajdujące się bardzo złym stanie technicznym, w budynku objętym ochroną konserwatorską (co wiąże się z dodatkowymi kosztami przy remontach i rygorami w utrzymywaniu lokali w należytym stanie). Wbrew zarzutom podniesionym w apelacji, powód miał przy tym możliwość ustalenia stanu technicznego całego budynku, w tym stanu dachu i więźby dachowej, chociażby poprzez uzyskanie dostępu do dokumentacji znajdującej się w dyspozycji wspólnoty mieszkaniowej. Wprawdzie zarówno stan poszycia dachowego, rynien spustowych, jak również instalacje wentylacyjno-spalinowe winny być uznawane za należące do części wspólnych budynku, którymi zarządza wspólnota mieszkaniowa, jednakże zgodzić należy się z Sądem I instancji, że nie zawsze zaniedbania w tym zakresie prowadzące np. do zalania lokalu mogą być uznane za zawinione lub pozostające w normalnym związku przyczynowym z utratą korzyści możliwych do uzyskania w związku z wykonywaniem prawa własności samodzielnych lokali.

Rację ma Sądem I instancji, że postępowanie powoda po nabyciu prawa własności lokalu nr (...) nie uzasadniało przekonania, że zamierza on szybko doczekać się zwrotu zainwestowanych środków przez wynajmowanie lokalu osobom trzecim. Lokal nr (...) ma powierzchnię prawie 90 m 2, a więc z oczywistych względów lokal taki trudniej jest wynająć jako lokal mieszkalny. Powód nie przedstawił żadnego dowodu, zwłaszcza dowodu z opinii biegłego ds. najmu i szacowania czynszu lokali, który określiłby w ogóle możliwość wynajęcia tak dużego lokalu, potencjalny czynsz możliwy do uzyskania przez powoda w danym okresie z uwzględnieniem jego standardu, położenia i powierzchni oraz efektywności najmu. W tym zakresie sama wycena wysokości potencjalnego, możliwego do uzyskania czynszu nie jest dowodem wystarczającym dla wykazania zaistnienia szkody oraz jej wysokości. Powód w rozpoznawanej sprawie reprezentowany był przez fachowego pełnomocnika w osobie adwokata. W punkcie 10 pozwu ( pozew –k. 3) fachowy pełnomocnik powoda wniósł o „dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu obrotu i wyceny nieruchomości, na okoliczność ustalenia wysokości czynszu jaki powód mógłby uzyskać gdyby wynajmował przedmiotowe lokale w okresach objętych pozwem.” Zgodzić należy się z Sądem I instancji, że dysponentem procesu jest powód, który – korzystając z profesjonalnej pomocy prawnej – wnosił o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, a nie z zakresu czynszów. Wbrew wywodom skarżącego, w przedmiotowej sprawie, Sąd I instancji nie był zobowiązany do przeprowadzania dowodu z urzędu na okoliczności niewskazane przez fachowego pełnomocnika w tezie dowodowej. To fachowy pełnomocnik powoda powinien prawidłowo formułować tezę dowodową , w taki sposób, żeby nie było wątpliwości na jakie okoliczności ma zostać przeprowadzony wnioskowany dowód.

Jak wynika z materiału dowodowego zebranego w sprawie, powód przez dwa lata od zakupu lokalu nr (...) wykonał jedynie remont sufitu, a zatem nie podejmował dalszych działań w celu doprowadzenia mieszkania do stanu pozwalającego na jego zasiedlenie. Powód nie wykazał, że faktycznie, a nie tylko hipotetycznie mógłby osiągnąć dochód z najmu i było to na tyle prawdopodobne, aby uznać utracone z tego tytułu korzyści za postać szkody. Oprócz braku opinii biegłego ds. najmu i szacowania czynszu powód nie wykazał innymi środkami dowodowymi, że w istocie dążył do wynajęcia lokalu, np. planował kompleksowy (nie tylko częściowy) remont lokalu, zamieszczał ogłoszenia w sprawie wynajmu, czy w inny sposób poszukiwał najemców. Powód świadomie zdecydował się na nabycie lokali wyodrębnionych w ramach budynku posadowionym wiele lat wcześniej na konkretnej nieruchomości wpisanej na listę zabytków, której stan prawny i techniczny mógł zostać zbadany wcześniej. Nabywając oba lokale w odstępie prawie 5 lat powód wprost w umowach sporządzonych w formie aktów notarialnych oświadczył, że zły stan techniczny lokali był mu znany, co jednak zaakceptował. Warto zaznaczyć, że problem zalewania lokalu nr (...) występował już co najmniej od 2005 r..

Powód przez dwa lata od zakupu lokalu nr (...) wykonał jedynie remont sufitu, a zatem nie podejmował dalszych działań w celu doprowadzenia mieszkania do stanu pozwalającego na jego zasiedlenie. Powód nie wykazał, że faktycznie, a nie tylko hipotetycznie mógłby osiągnąć dochód z najmu i było to na tyle prawdopodobne, aby uznać utracone z tego tytułu korzyści za postać szkody. Oprócz braku opinii biegłego ds. najmu i szacowania czynszu powód nie wykazał innymi środkami dowodowymi, że w istocie dążył do wynajęcia lokalu, np. planował kompleksowy (nie tylko częściowy) remont lokalu, zamieszczał ogłoszenia w sprawie wynajmu, czy w inny sposób poszukiwał najemców. Powód świadomie zdecydował się na nabycie lokali wyodrębnionych w ramach budynku posadowionym wiele lat wcześniej na konkretnej nieruchomości wpisanej na listę zabytków, której stan prawny i techniczny mógł zostać zbadany wcześniej. Nabywając oba lokale w odstępie prawie 5 lat powód wprost w umowach sporządzonych w formie aktów notarialnych oświadczył, że zły stan techniczny lokali był mu znany, co jednak zaakceptował. Warto zaznaczyć, że problem zalewania lokalu nr (...) występował już co najmniej od 2005 r..

Powód dochodził kwoty 46.000 zł za brak możliwości korzystania z lokalu nr (...) za okres od dnia 18 lutego 2010 r., a zatem od dnia zalania mieszkania. W świetle materiału dowodowego wynika, że stan lokalu nr (...) ani przed zalaniem, ani po jego nastąpieniu nie pozwalał na jego wynajęcie . Powód nie wykazał, że gdyby nie skutki zalania lokalu i nieprawidłowości w zakresie instalacji kominowej, byłby w stanie wynająć lokal i osiągać z tego tytułu zyski.

Jak wynika z materiału dowodowego, powód nabył lokal nr (...) tylko w celu ułatwienia sobie prac naprawczych związanych z doprowadzeniem lokalu nr (...) do należytego stanu, a nie w celu uzyskania czynszu najmu. Nabycie lokalu nr (...) nastąpiło z dokładnym rozeznaniem w zakresie stanu technicznego obu lokali i całej nieruchomości. Znając problemy związane z doprowadzeniem obu lokali do należytego stanu technicznego powód nie może dopatrywać się powstania po jego stronie szkody związanej z brakiem możliwości korzystania z lokalu nr (...).

Sąd Okręgowy na podstawie art.381 k.p.c. pominął jako spóźniony wniosek dowodowy o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego zakresu najmu i szacowania czynszów celem określenia możliwości wynajmu lokali należących do powoda, wysokości czynszu najmu możliwego do uzyskania w okresie objętym powództwem, przy założeniu że lokale uzyskały stan pozwalający na ich wynajęcie, bowiem nic nie stało na przeszkodzie, by powód reprezentowany przez fachowego pełnomocnika w osobie adwokata tego rodzaju wniosek dowodowy złożył w Sądzie I instancji.

Bezzasadne są także zarzuty naruszenia przez Sąd I instancji prawa materialnego.

Rację ma Sąd I instancji, że zasadność roszczeń powoda należało rozpatrywać w świetle dyspozycji art. 415 k.c. w zw. z art. 6 i art. 17 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2018 r., poz. 716).

W świetle materiału dowodowego zebranego w sprawie, powód nie udowodnił nie tylko faktu poniesienia oraz wysokości szkody, ale także związku przyczynowego pomiędzy działaniami pozwanych a hipotetyczną szkodą powoda.

W przypadku lokalu nr (...), powód nabywając ten lokal wiedział o jego złym stanie technicznym. W świetle materiału dowodowego zebranego w sprawie, powód nie zdołał udowodnić, że nabył ten lokal w celu osiągania korzyści z czynszu najmu, jak również nie wykazał czy i w jakiej wysokości mógłby osiągnąć dochody z tego tytułu.

Jako datę początkową braku możliwości korzystania z lokalu nr (...) powód wskazał 16 października 2013 r., przy czym z ustaleń poczynionych w sprawie nie sposób wywieść, jakie zdarzenie miałoby być początkiem tego okresu. Powód nabył prawo własności przedmiotowego lokalu tylko w celu ułatwienia sobie prac naprawczych związanych z doprowadzeniem lokalu nr (...) do należytego stanu, a nie w celu np. uzyskiwania czynszu najmu. Nabycie lokalu nr (...) nastąpiło więc z dokładnym rozeznaniem (zwłaszcza w zakresie stanu technicznego obu lokali i całej nieruchomości) w wyłącznym interesie powoda i na jego ryzyko. Znając problemy związane z doprowadzeniem obu lokali do należytego stanu technicznego powód nie może obecnie dopatrywać się powstania po jego stronie szkody związanej z brakiem możliwości korzystania z lokalu nr (...).

Rację ma także Sąd I instancji, że sam fakt niezakończenia prac remontowych w lokalu nr (...) (ale i w lokalu nr (...)) nie oznacza jeszcze definitywnej niemożliwości korzystania z nich w innym celu niż wynajem.

Zgodzić należy się z Sądem I instancji, że powód nie udowodnił normalnego związku między wskazywanymi przez powoda zaniechaniami obu pozwanych wspólnot mieszkaniowych, a stanem technicznym budynki i poszczególnych lokali. Jako przyczynę zalewania lokalu powoda wskazać należy zły stan dachu, a ten był wynikiem zaniedbań liczących kilkadziesiąt lat, a zatem znacznie poprzedzających powstanie wspólnot. Dodać należy, iż wspólnota dysponuje takimi środkami finansowymi na remonty, jakie pozyska od właścicieli nieruchomości. Tymczasem świadek M. A. zeznała, że pozwany zalega z płatnościami na rzecz wspólnoty, a zatem sam uszczupla jej zasoby finansowe. Remont dachu został przeprowadzony i pochłonął tyle środków, że nie starczyło ich na inne prace remontowe, a zatem nie sposób przyjąć, że interes powoda, jako właściciela lokalu był ignorowany przez wspólnotę, zwłaszcza, że remont dachu był przedmiotem uchwał wspólnoty już w 2006 r.

W okresie, kiedy na nieruchomości ukonstytuowała się i funkcjonowała jedna wspólnota mieszkaniowa niezbędne naprawy i remonty były przeprowadzane w ramach jej możliwości finansowych, a pogarszający się stan dachu był wynikiem wieloletniej eksploatacji i zużywania się budynku. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada własnych funduszy, a jedynie gromadzi środki z zaliczek na poczet kosztów zarządu i eksploatacji uiszczanych przez właścicieli lokali (jest tzw. redystrybutorem ich świadczeń). Jeżeli zatem nie dysponuje odpowiednimi zasobami pieniężnymi przekazanymi jej przez właścicieli lokali, nie będzie w stanie sprawować prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. Przypisanie winy stanowiącej przesłankę odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu deliktu, zgodnie z dominującą teorią normatywną, wymaga tymczasem postawienia dłużnikowi zarzutu, że mógł postąpić zgodnie z prawem oraz ogólnie przyjmowanymi regułami ostrożności i zapobiegliwości, a mimo to nie uczynił tego. Tak ujmowana wina nie może być przypisana w tej sprawie wspólnotom mieszkaniowym wyodrębnionym z jednej uprzednio funkcjonującej wspólnoty, w świetle ustalenia, że nie dysponowała ona w okresie zalań odpowiednim środkami na zapewnienie właściwego stanu dachu i instalacji rynien spustowych.

Bezzasadny jest także zarzut naruszenia 415 k.c. jak i art. 405 k.c. w zakresie poniesionych przez powoda kosztów prac związanych z instalacją kominową i wentylacyjną w lokalach należących do powoda. Budynek przy (...) 46 ma pochodzi z końca XIX w. Wspólnota mieszkaniowa, a zatem ogół właścicieli lokali w budynku nie miała wpływu na zakładanie, utrzymanie, czy standard instalacji w poszczególnych lokalach, które to instalacje zakładano na długo przed wyodrębnieniem w niej lokali. Następowało to w okresie, kiedy budynek należał do jednego właściciela (była to kamienica R. R., na co podkreślił Sąd Okręgowy w Łodzi w sprawie o sygn. akt II C 1261/15). Nieprawidłowości w zakresie instalacji kominowych mogły wystąpić w okresie wznoszenia budynku, a nawet później, tj. w okresie wyodrębniania i publicznego przydzielania lokali jako kwaterunkowych. Nie ma jednak dowodów pozwalających przyjąć, że za ten stan rzeczy odpowiedzialność cywilnoprawną ponoszą aktualnie istniejące wspólnoty mieszkaniowe. Niewątpliwie są one obowiązane do prawidłowego zarządzania nieruchomością, a zatem dążyć do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości realizując plany remontowe w ramach posiadanych środków. Nie można jednak powiązać wykonania tego obowiązku z konkretnym terminem, uchybienie któremu mogło skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą i obowiązkiem zwrotu powodowi kosztów związanych z przebudową przewodów. Nie ma zresztą żadnego dowodu na to, że przed wykryciem nieprawidłowości, których usunięcie zlecił powód we własnym zakresie, wspólnota mieszkaniowa w ogóle wiedziała, że konkretne elementy instalacji są niewłaściwie połączone lub nie działają sprawnie. Analogicznie zatem jak w przypadku odpowiedzialności odszkodowawczej za skutki nieutrzymania dachu we właściwym stanie, nie ma zasadniczo podstaw do przypisania pozwanym obecnie wspólnotom mieszkaniowym winy. Przypisanie winy oznacza bowiem postawienie zarzutu, że dłużnik mógł i powinien był zachować się w określony sposób (zgodnie z prawem i ogólnymi regułami ostrożności oraz zapobiegliwości), czego nie uczynił. Jeżeli jednak dłużnik nie miał wiedzy o powinności zachowania się w określony sposób, a nie jest to wynikiem jego niedbalstwa, nie sposób uznać jego zaniechania za zawinione. Nie ma dowodów na to, że określone nieprawidłowości i anomalia dotyczące poszczególnych elementów instalacji kominowej mogły być wykryte wcześniej, np. w trakcie okresowych kontroli kominiarskich. Poszczególne instalacje zaliczyć można do części wspólnych nieruchomości, to jednak są one powiązane z poszczególnymi lokalami - znajdują się w ich wnętrzach, w prywatnych przestrzeniach właścicieli lokali. Dopóki nieprawidłowości nie są wykryte, wspólnota mieszkaniowa nie ma podstaw, by odpowiadać za potrzebę remontu. W przypadku zaś wykrycia, że jakiś obszar części wspólnych wymaga remontu wspólnota większością głosów decyduje o przeznaczeniu środków finansowych na remont lub nie. W przypadku powoda wspólnota zareagowała odmownie, ale naturalną częścią funkcjonowania wspólnoty jest to, że nie każda propozycja uchwały spotka się z aprobatą ogółu, przy czym prawo przewiduje środki kontroli sądowej uchwał. Nadto, trzeba mieć na uwadze, że powód wiedział, że nie był do świadczenia zobowiązany, bowiem miał świadomość, że Wspólnota nie wyraziła zgody na pokrycie kosztów wykonania tych prac ( art. 411 ust.1 k.c.), zatem powód nie może domagać się zwrotu kosztu prac związanych z przebudowa instalacji kominowej i wentylacyjnej w oparciu o przepis art. 405 k.c.. Powód nie był przy tym uprawniony przez kogokolwiek do wykonania zastępczego. Decyzja powoda o samodzielnym wykonaniu prac nie wynikała z zezwolenia wspólnoty lub upoważnienia sądu (480 k.c.), a zatem powołanie się przez powoda na instytucję wykonania zastępczego nie ma oparcia w stanie faktycznym.

Nie można pominąć, że wobec zakwestionowania roszczenia także co do wysokości, powód obciążony był ciężarem udowodnienia, iż poniesione koszty naprawy instalacji były uzasadnione i celowe, co wymagało wiedzy specjalnej, a więc złożenia wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego właściwej specjalności.

Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy oddalił apelację jako bezzasadną na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sad Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z § 10 ust. 1 pkt1 i § 2 pkt6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych ( Dz.U. z 2018r. poz.265).

Kontakt: saos_malpka_saos_kropka_org_kropka_pl | Wersja SAOS: 0.9.13