Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 9 listopada 2018 roku

Sąd Rejonowy dla Łodzi Widzewa w Łodzi I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSR Wioletta Sychniak

Protokolant: staż. Ewelina Arkit

po rozpoznaniu w dniu 26 października 2018 roku w Łodzi na rozprawie

sprawy z wniosku (...) spółki jawnej P. Z., I. Z. w Ł.

z udziałem Miasta Ł.

o ustanowienie służebności drogi koniecznej

postanawia:

1.  ustanowić na rzecz każdego właściciela nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgi wieczyste Kw nr (...) służebność gruntową drogi koniecznej, polegającą na prawie przejścia i przejazdu przez nieruchomość stanowiącą działkę nr (...), położoną w Ł. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą Kw nr (...), w pasie gruntu o powierzchni 330 m ² uwidocznionym na mapie do ustalenia służebności gruntowych, sporządzonej przez geodetę uprawnionego G. W., zarejestrowanej w (...) Ośrodku Geodezji w Ł. w dniu 6 kwietnia 2017 roku za numerem 440, oznaczonym symbolami A-C-83-93-D-736- (...)-F- (...)-99-79-80-81—A;

2.  zasądzić od (...) spółki jawnej P. Z., I. Z. w Ł. na rzecz Miasta Ł. kwotę 51 660 (pięćdziesiąt jeden tysięcy sześćset sześćdziesiąt) złotych tytułem wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej, płatną w terminie tygodnia od uprawomocnienia się postanowienia z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w wypadku uchybienia terminowi płatności;

3.  ustalić, że każdy z uczestników postępowania ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie.

Sygn. akt I Ns 760/16

UZASADNIENIE

We wniosku z 9 maja 2016 roku (...) Spółka jawna P. Z., I. Z. w Ł. wniosła o ustanowienie na nieruchomości stanowiącej własność Miasta Ł., położonej w Ł. przy ul. (...), oznaczonej jako działka nr (...) pow. 633 m ², objętej księgą wieczystą (...) na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), składającej się z działek nr (...), objętych księgami wieczystymi (...), służebności drogi koniecznej według oznaczeń, które znajdą się na mapie sporządzonej przez biegłego geodetę za wynagrodzeniem w wysokości 5000 złotych.

W uzasadnieniu wnioskodawczyni wskazała, że będąca jej własnością nieruchomość, objęta księgami wieczystymi (...), stanowi zorganizowaną całość, na której prowadzi hurtownię elektroinstalacyjną. Nieruchomość wnioskodawczyni sąsiaduje bezpośrednio z działką nr (...) stanowiącą własność Miasta Ł., która stanowi dla niej jedyną drogę dojazdową. Początkowo działka nr (...) była przez wnioskodawczynię dzierżawiona, jednak umowa wygasła z dniem 30 listopada 2014 roku, a uczestnik odmówił podpisania kolejnej. [wniosek - k. 2-8]

Uczestnik postępowania Miasto Ł. wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej na nieruchomości stanowiącej jego własność pozostawił do uznania Sądu. Nie zgodził się jedynie z wysokością wynagrodzenia proponowanego we wniosku i podkreślił, że powinno ono być ustalone w oparciu o opinie biegłego. W sytuacji uwzględnienia wniosku, wniósł o ustalenie, że obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności obciążać będzie każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej.

Uczestnik podniósł, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności powinno mu zrekompensować stratę wynikającą z obciążenia nieruchomości służebnością, z uwzględnieniem dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości, jej zagospodarowania oraz możliwego wykorzystania w przyszłości. Działka jest położona na terenie koncentracji usług, ale jej obciążenie służebnością uniemożliwi wykorzystanie działki na jakąkolwiek działalność usługową.

[odpowiedź na wniosek - k. 77-80].

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

(...) Spółka jawna P. Z., I. Z. w Ł. prowadzi działalność gospodarczą – hurtownię elektroinstalacyjną.

Spółka jest właścicielem nieruchomości stanowiącej:

- działkę nr (...) o pow. 416 m ², położonej w Ł. przy ul. (...), objętą księgą wieczystą (...),

- działkę nr (...) pow. 2,7747 ha, położonej w Ł. przy ul. (...), objętą księgą wieczystą (...),

- działkę nr (...) pow. 2128 m ², położonej w Ł. przy ul. (...), objętą księgą wieczystą (...).

Ponadto w skład nieruchomości wchodzą również działki o nr (...).

[bezsporne, wydruk z KRS – k. 11-16, wydruki z elektronicznych ksiąg wieczystych – k. 57-71, kopie map – k. 218-223, szkic – k. 225]

Gmina Miejska Ł. jest właścicielem nieruchomości położonej w Ł. położonej w Ł. przy ul. (...), oznaczonej jako działka nr (...) o pow. 633 m ², objętej księgą wieczystą (...).

Na tej działce od strony ul. (...) znajduje się energetyczne złącze kablowe niskiego napięcia stanowiące własność (...) SA. Są również: kabel zasilający nieruchomość wnioskodawcy i linia oświetlenia drogi wewnętrznej. Na tej działce zlokalizowany jest również odcinek przyłącza do wpustu deszczowego nr (...) oraz podziemna infrastruktura teletechniczna.

[wydruk z elektronicznej księgi wieczystej – k. 51-56, pismo (...) z 3.03.2015 r. – k. 94v, pismo (...) k. 95v, pismo O. Hurt – k. 96]

W dniu 1 grudnia 2011 roku Spółka zawarła z Miastem Ł. umowę dzierżawy nr (...)K.6845.61.2011, której przedmiotem była nieruchomość o pow. 633 m ², wydzielona z nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), stanowiąca działkę nr (...). Dzierżawiony grunt był przeznaczony na teren zielony – towarzyszący. Umowa została zawarta na okres 3 lat, tj. od 1.12.2011 r. do 30.11.2014 r. Czynsz dzierżawny wynosił 428,22 zł miesięcznie.

Wnioskodawczyni wykorzystywała dzierżawioną działkę jako drogę dojazdową do swojej nieruchomości położonej przy ul. (...).

[bezsporne, umowa dzierżawy – k. 17-19, pismo (...) z 6.04.2016 r. – k. 48-48]

Nieruchomość wnioskodawczyni ma bezpośredni dostęp do ulicy (...). Z tej ulicy nie ma jednak zjazdu na nieruchomość. Wjazd na nieruchomość odbywa się z ulicy (...), do której jednak nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu. By dostać się do nieruchomości wnioskodawczyni, należy z ulicy (...) zjechać na działkę nr (...), a następnie na działkę (...) (która jest własnością Spółki). [bezsporne, szkic – k. 225]

Zarząd Dróg i (...) w Ł. pismem z 6 kwietnia 2016 roku negatywnie zaopiniował możliwość lokalizacji zjazdu z ul. (...) na teren nieruchomości wnioskodawcy, położnej w Ł. przy ul. (...). Wskazał wprawdzie, że nieruchomość przylega bezpośrednio do ul. (...), ale ta ulica posiada jezdnię o nawierzchni gruntowej nie przystosowaną konstrukcyjnie do przenoszenia obciążeń od ruchu samochodów ciężarowych i dostawczych. Bez pogarszania jej stanu technicznego, ul. (...) jest w stanie przyjąć jedynie ruch kołowy samochodów ciężarowych. Tymczasem, w przypadku dopuszczenia obsługi komunikacyjnej nieruchomości Spółki od tej strony, należy się liczyć z dużymi obciążeniami ruchu, które mogą pogorszyć stan techniczny ul. (...) i tym samym utrudnić dostęp do zabudowy istniejącej wzdłuż tej ulicy. Geometria ul. (...) oraz ul. (...) (prowadzącej do ul. (...)) jest niewystarczająca dla zachowania bezpieczeństwa ruchu pojazdów generowanego z nieruchomości Spółki.

(...) wskazał na istniejąca obsługę komunikacyjną nieruchomości wnioskodawczyni odbywającą się przez istniejący zjazd z pasa drogowego ul. (...) przez działkę nr (...), której władającym jest Wydział Dysponowania Mieniem (...). Postulował, w przypadku zbycia tej działki na rzecz osoby niebędącej właścicielem nieruchomości przy ul. (...), utrzymanie tego zjazdu po ustanowieniu służebności drogi koniecznej.

Jednocześnie Zarząd Dróg i (...) w Ł. pozytywnie zaopiniował możliwość sprzedaży działki nr (...) na rzecz właściciela działek nr (...).

Zgodnie z opinią urbanistyczną, na działce nr (...) zasadne jest ustanowienie służebności przesyłu dla sieci infrastrukturalnych, których dalsze użytkowanie jest uzasadnione ze względów technicznych i ekonomicznych oraz służebności przejazdu i przechodu do działki nr (...) z uwagi na brak dostępu z tej działki do ul. (...).

[pismo (...): z 6.04.2016 r. – k. 48-48, z 26.06.2015 r. – k. 94, opinia urbanistyczna – k. 97]

Pismem z 23.03.2015 r. (...) Spółka jawna P. Z., I. Z. w Ł. zwróciła się do Prezydenta Miasta Ł. o umożliwienie nieodpłatnego nabycia w trybie bezprzetargowym działki nr (...). Powoływała się na okoliczność, że stanowi ona jedyną drogę dojazdową do hurtowni prowadzonej przez Spółkę, zlokalizowanej przy ul. (...). Swój wniosek Spółka ponowiła w piśmie z 26.06.2015 r.

Wniosek został załatwiony odmownie. Uchwałą Rady Miejskiej nr XVI/358/15 z 16 września 2015 r. uznano za bezzasadną skargę Spółki na działanie Departamentu Gospodarowania Majątkiem.

[wniosek z 23.03.2015 r. – k. 20-23, wniosek z 26.06.2015 r. – k. 24-25, pismo (...) k. 26, skarga z 17.07.2015 r. – k. 27-31, uchwała z uzasadnieniem – k. 33-35]

Prezydent Miasta Ł. ogłosił ustny przetarg nieograniczony na sprzedaż m.in. nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), oznaczonej jako działka nr (...) pow. 633 m ², objętej księgą wieczystą (...).

Jedynym uczestnikiem przetargu w odniesieniu do powyższej nieruchomości była wnioskodawczyni, ale nie zaoferowała postąpienia ponad cenę wywoławczą, dlatego przetarg nie doszedł do skutku.

[ogłoszenie – k. 36-43, informacja o wyniku przetargu – k. 99-100]

Na działce nr (...), położonej w Ł. przy ul. (...), objętej księgą wieczystą Kw nr (...), możliwe jest ustanowienie służebności przejazdu i przechodu w pasie gruntu o powierzchni 330 m ² uwidocznionym na mapie do ustalenia służebności gruntowych, sporządzonej przez geodetę uprawnionego G. W., zarejestrowanej w (...) Ośrodku Geodezji w Ł. w dniu 6 kwietnia 2017 roku za numerem 440, oznaczonym symbolami A-C-83-93-D-736- (...)-F- (...)-99-79-80-81—A.

[bezsporne, mapa do ustalenia służebności gruntowych – k. 150]

Wartość rynkowa służebności drogi koniecznej obciążającej działkę nr (...), przy uwzględnieniu pasa gruntu o powierzchni 330 m ² zajętego bezpośrednio pod służebność, wynosi 42 000 złotych netto (bez podatku VAT). Przy założeniu, że służebność będzie obciążała całą nieruchomość, to wartość ta wzrasta do kwoty 74 000 złotych netto.

[opinia biegłego J. J. –k. 155-179, 192-193,

Powyższe ustalenia faktyczne Sąd oparł na dowodach zaoferowanych przez uczestników niniejszego postępowania, wymienionych powyżej. Pominął przy tym operat szacunkowy, przedłożony przez Miasto Ł., zawierający wycenę nieruchomości obciążonej. Ten dokument nie mógł stanowić podstawy do ustalenia wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Sama wartość nieruchomości nie była w niniejszej sprawie okolicznością istotną dla rozstrzygnięcia.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Stosownie do przepisu art. 145 § 1 k.c., jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przy tym w przytoczonym przepisie nie chodzi jedynie o brak dostępu do drogi publicznej w ogóle, ale o brak odpowiedniego dostępu.

W realiach rozpoznawanej sprawy nie budzi wątpliwości istnienie przesłanek uzasadniających uwzględnienie wniosku. Wprawdzie do nieruchomości wnioskodawczyni dochodzi droga publiczna (ul. (...)), ale Spółka nie może z tej drogi korzystać. Z ulicy (...) nie ma zjazdu na nieruchomość i nie ma możliwości jego urządzenia z uwagi na warunki techniczne ul. (...) (nawierzchnia nieutwardzona, gruntowa). Odpowiedni dojazd do nieruchomości wnioskodawczyni musi zapewniać możliwość wjazdu i wyjazdu dużym samochodom ciężarowym i dostawczym z uwagi na prowadzoną działalność gospodarczą na nieruchomości (duża hurtownia). Komunikacja do nieruchomości może i powinna odbywać się z ul. (...), ale do tej ulicy nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu.

Powyższe okoliczności są w sprawie bezsporne. Świadczą one o tym, że jakkolwiek nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej, to jednak nie jest to dostęp odpowiedni.

Poza sporem w niniejszej sprawie pozostaje też okoliczność, że jedyna możliwość zapewnienia nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) odpowiedniego dostępu do drogi publicznej istnieje poprzez obciążenie służebnością drogi koniecznej nieruchomości stanowiącej własność Miasta Ł., oznaczonej jako działka nr (...), położonej przy ul. (...).

Uczestnik postępowania nie sprzeciwiał się obciążeniu nieruchomości stanowiącej jego własność służebnością drogi koniecznej. Nie było też sporu co do zakresu służebności. Złożona w sprawie mapa do ustalenia służebności gruntowych zawiera dostateczny i precyzyjny opis pasa gruntu, który powinien stanowić drogę dojazdową do nieruchomości wnioskodawczyni. Bezspornie też nie ma potrzeby obciążania służebnością całej nieruchomości, nie jest to konieczne by nieruchomości władnącej zapewnić odpowiedni dostęp do drogi publicznej.

Jedyną kwestią sporną w sprawie było ustalenie wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Wnioskodawczyni postulowała bowiem ustalenie go na kwotę 42 000 złotych netto, a zatem z uwzględnieniem powierzchni nieruchomości faktycznie zajętej pod pas drogowy. Natomiast Miasto Ł. argumentowało, że powinna być to wyższa wartość, tak jakby cała nieruchomość została obciążona służebnością, ponieważ po ustanowieniu służebności jej właściciel nie będzie mógł wykorzystywać jej zgodnie z przeznaczeniem (na usługi). Poza sporem uczestników pozostawała okoliczność, że należne wynagrodzenie powinno być podwyższone o wartość podatku VAT (23%).

W ocenie Sądu Miastu Ł. należy się wynagrodzenie za ustanowienie służebności w kwocie 42 000 złotych z doliczeniem podatku VAT (tj. 9660 zł) – w sumie 51 660 złotych.

Należy mieć bowiem na uwadze, że jakkolwiek w opinii urbanistycznej przewidziano przeznaczenie działki na cele usług, to nigdy nie była ona tak wykorzystywana. Przeciwnie, co najmniej od 2011 roku faktycznie była wykorzystywana jako dojazd do nieruchomości wnioskodawców. Co więcej, sam uczestnik poprzez swoją jednostkę organizacyjną jaką jest Zarząd Dróg i (...), dostrzegał konieczność zachowania takiego przeznaczenia działki. (...) pozytywnie zaopiniował możliwość sprzedaży nieruchomości na rzecz właściciela sąsiednich działek i wyraźnie wskazywał, że gdyby taka sprzedaż do skutku nie doszła, to należałoby działkę nr (...) obciążyć odpowiednią służebnością.

Niewątpliwie działka jest zbyt mała, aby po jej obciążeniu służebnością, pozostałą jej część wykorzystać na cele usług. Jednak nieruchomość tak nie była wykorzystywana (a w każdym zrazie uczestnik tego nie udowodnił), a działania uczestnika nie zmierzały do wykorzystywania nieruchomości przez Miasto Ł. na cele usług, lecz do jej sprzedaży. Działka została wystawiona na licytację, ale nikt inny oprócz wnioskodawczyni nie był nią zainteresowany. Trudno dywagować, na ile zniechęcająca potencjalnych nabywców była cena (co do której wnioskodawczyni podnosiła, że była znacznie zawyżona), a na ile stan nieruchomości (jej obecny sposób zagospodarowania). Faktem jest, że chętnych do nabycia nieruchomości nie było i przetarg zakończył się niepowodzeniem. Uczestnik nie przedstawił dowodu, że pomimo tego możliwa byłaby sprzedaż działki na cele przez niego projektowane i za satysfakcjonującą go kwotę. Nie powinno ujść z pola widzenia i to, że oprócz faktycznego wykorzystywania działki jako dojazdu do nieruchomości wnioskodawczyni, nieruchomość może być obciążona jeszcze innymi służebnościami ze względu na zlokalizowanie na działce energetycznego złącza kablowe niskiego napięcia, stanowiącego własność (...) SA, kabla zasilającego nieruchomość wnioskodawcy i linii oświetlenia drogi wewnętrznej, jak i przyłącza do wpustu deszczowego nr (...) oraz podziemnej infrastruktury teletechnicznej. Te okoliczności przeczą tezie uczestnika, że tylko z powodu obciążenia nieruchomości służebnością na rzecz nieruchomości wnioskodawczyni, działka straci dla jej właściciela znaczenie. Wszystkie powyższe okoliczności skłoniły Sąd do ustalenia wynagrodzenia za ustanowienie służebności w niższej wysokości niż postulowana przez uczestnika.

O kosztach postępowania Sąd orzekł zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 520 § 1 k.p.c., zgodnie z którą każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie. Obciążają zatem uczestników koszty czynności podjętych przez nich samych lub przez sąd w ich interesie z urzędu lub na wniosek. Wyjątki od tej zasady przewiduje art. 520 § 2 i 3 k.p.c. Jeżeli uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani wynikiem postępowania lub interesy ich są sprzeczne, sąd może stosunkowo rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów lub włożyć go na jednego z uczestników w całości. To samo dotyczy zwrotu kosztów postępowania wyłożonych przez uczestników. Sprzeczność interesów pomiędzy uczestnikami daje sądowi możliwość włożenia na uczestnika, którego wnioski zostały oddalone lub odrzucone, obowiązku zwrotu kosztów postępowania poniesionych przez innego zainteresowanego (art. 520 § 3 zdanie pierwsze k.p.c.). Takie rozstrzygnięcie jest jednakże wyjątkiem od zasady i jego zastosowanie wymaga wykazania, że wystąpiły okoliczności je uzasadniające.

Ocena, czy w konkretnej sprawie zachodzi sprzeczność interesów pomiędzy uczestnikami, nie może sprowadzać się do porównania wyłącznie stanowisk zainteresowanych, prezentowanych w toku postępowania. Konieczne jest rozważenie skutków, jakie dla praw i obowiązków każdego z uczestników, wywołuje wydane w sprawie rozstrzygnięcie. W realiach omawianej sprawy wnioskodawczyni i uczestnik postępowania zajmowali zgodne stanowiska co do potrzeby ustanowienia służebności. Natomiast sama rozbieżność co do wysokości wynagrodzenia za jej ustanowienie nie świadczy o sprzecznych stanowiskach. Ostatecznie ustanowienie służebności nastąpiło nie tylko w interesie wnioskodawczyni, która w tym celu zainicjowała postępowanie sądowe, ale i w interesie uczestnika. Spółka uzyskała orzeczenie potwierdzające jej prawo do korzystania z nieruchomości w zakresie wynikającym z treści służebności, które zgodnie z art. 251 k.c. podlega ochronie na zasadach przewidzianych w przepisach o ochronie własności. Wypłata jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności wyklucza możliwość dochodzenia przez właściciela nieruchomości obciążonej roszczeń finansowych innego rodzaju, np. wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. To oznacza, że ani wnioskodawczyni, ani uczestnik „nie wygrali sprawy”, lecz nastąpiło uregulowanie wzajemnych praw i obowiązków wnioskodawczyni i uczestnika w stosunku do nieruchomości. Zasadne było zatem rozstrzygnięcie o kosztach postępowania zgodnie z zasadą wynikającą z art. 520 § 1 k.p.c.