Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 lipca 2019 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lipca 2019 r. w G.

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Rybacka 5A we W.

przeciwko D. B. i M. B.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 6.618,56 zł (sześć tysięcy sześćset osiemnaście złotych 56/100) z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 23.03.2017r. do dnia zapłaty;

II.  zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powódki kwotę 2148 zł (dwa tysiące sto czterdzieści osiem złotych) tytułem kosztów procesu.

Sygnatura akt: I C 276/18

UZASADNIENIE

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa Rybacka 5A we W. wniosła pozew przeciwko M. B. i D. B. domagając się od pozwanych solidarnie zapłaty kwoty 6.618,56 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że pozwani są właścicielami lokalu mieszkalnego położonego we W. przy ul. (...) B/39 i członkami powodowej wspólnoty mieszkaniowej. Pozwani zalegają na rzecz powoda z zapłatą opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów mediów i usług komunalnych dostarczanych do lokalu w kwocie 6.319,84 zł za okres od grudnia 2015r. do marca 2017r. Nadto, powód domaga się zapłaty odsetek ustawowych za opóźnienie w zapłacie należności głównej, skapitalizowanych na dzień 15 marca 2017r. w wysokości 298,72 zł.

(pozew k. 3-7)

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości, podnosząc zarzut przedawnienia, wskazując, że należności powoda jako świadczenie okresowe podlegają trzyletniemu okresowi przedawnienia. Pozwani zaprzeczyli również, aby byli posiadaczami przedmiotowego lokalu. Jak podnieśli, mimo, że własność lokalu została na nich przeniesiona przez dewelopera (...) spółkę jawną, to lokal nie został im wydany, pozwani nie mają do niego dostępu, nie udostępniono im kluczy. Nadto, zgodnie z umową pomiędzy pozwanymi a deweloperem, to deweloper jest zobowiązany do ponoszenia ciężarów stanowiących roszczenie powoda.

(odpowiedź na pozew k. 83-86)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwani M. B. i D. B. – na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej – są współwłaścicielami stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nr (...) klatka B położonego w budynku przy ul. (...) we W., dla którego Sąd Rejonowy w Wejherowie, Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...). Własność przedmiotowego lokalu pozwani nabyli na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia własności i sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 30 października 2015r. (rep. A 5124/2015 notariusz J. S. prowadząca kancelarię notarialną w G.).

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o odpis zupełny z księgi wieczystej nr (...) k. 11-18)

Na mocy uchwały nr 3/2015 stawka zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej wynosi 2,50 zł za 1 m ² (z zastrzeżeniem, że pierwsza zaliczka obejmuje koszty ubezpieczenia nieruchomości i wyniesie 3,50 zł za 1 m ² powierzchni lokalu), zaś stawka na fundusz remontowy 0,50 zł za 1 m ².

(dowód: uchwała nr 3/2015 k. 206, uchwała nr 2/2016 k. 207)

Zadłużenie pozwanych z tytułu opłat eksploatacyjnych, kosztów zużycia mediów i opłat na fundusz remontowy za okres od grudnia 2015r. do marca 2017r. łącznie wynosi 6.319,84 zł. Skapitalizowane na dzień 15 marca 2017r. odsetki ustawowe za opóźnienie wynoszą natomiast 298,72 zł.

(dowód: zawiadomienia o wysokości zaliczek k. 20-21, 24-30, 180-181, 184-189, 193-199, 202-203, nota odsetkowa k. 19)

W dniu 3 grudnia 2014r. pozwani zawarli z (...) spółką jawną z siedzibą w S. umowę deweloperską dotyczącą wybudowania ww. lokalu. Zgodnie z umową od dnia przekazania lokalu nabywcę obciążają wszelkie koszty związane z objęciem lokalu.

(dowód: umowa deweloperska z dnia 3 grudnia 2014r. k. 95-102)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd w całości ustalił na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez stronę powodową. Oceniając zebrany materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności wymienionych powyżej dokumentów. Podkreślić bowiem należy, iż dowody w postaci odpisu z księgi wieczystej czy aktu notarialnego mają charakter dokumentów urzędowych i w związku z tym korzystają z domniemania autentyczności i domniemania zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, zaś w toku niniejszego postępowania strona pozwana nie wzruszyła powyższych domniemań w trybie art. 252 kpc. Ponadto, za w pełni wiarygodne i przydatne do rozstrzygnięcia sprawy Sąd uznał dowody z dokumentów prywatnych w postaci zawiadomień o wysokości opłat, noty odsetkowej, uchwał wspólnoty mieszkaniowej złożonych przez stronę powodową. Zważyć należało, że strona pozwana nie kwestionowania autentyczności przedstawionych dokumentów. Przedmiotowe dokumenty nie noszą także znamion podrobienia, przerobienia ani żadnej innej ingerencji. Z tego względów nie ma podstaw do twierdzenia, że nie zostały one wytworzone przez wystawcę. Ponadto, wobec braku jakichkolwiek dowodów przeciwnych oraz przy braku konkretnych zarzutów strony pozwanej należało uznać, że załączone dokumenty przedstawiają rzeczywistą wysokość zadłużenia pozwanych.

Sąd pominął natomiast dowód z przesłuchania pozwanych. Po pierwsze, mimo prawidłowego zawiadomienia pozwani nie stawili się na rozprawie i nie usprawiedliwili swojej nieobecności. Po drugie zaś zgodnie z treścią art. 299 kpc dowód z przesłuchania stron może zostać dopuszczony przez sąd jeżeli po wyczerpaniu środków dowodowych lub w ich braku pozostały niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Tymczasem, w przedmiotowej sprawie wszystkie okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy zostały wyjaśnione za pomocą dowodów z dokumentów.

Przechodząc do szczegółowych rozważań należy wskazać, że powodowa Wspólnota Mieszkaniowa dochodziła od pozwanych, będących współwłaścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) klatka B położonego w budynku przy ul. (...) we W., solidarnie zapłaty kosztów zarządu nieruchomością wspólną za okres od grudnia 2015r. do marca 2017r. Zgodnie z treścią przepisu art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2019 r. poz. 737) właściciel jest obowiązany m.in. ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zgodnie natomiast z art. 14 przywołanej ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że nie zasługiwał na uwzględnienie podniesiony przez pozwanych zarzut przedawnienia roszczeń objętych żądaniem pozwu. Zgodnie z treścią art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. W judykaturze nie budzi wątpliwości, że wierzytelność z tytułu zaliczek ma charakter wierzytelności okresowej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008r., V CSK 133/08, L.). Zgodnie zaś z treścią art. 118 kc termin przedawnienia dla roszczeń o świadczenia okresowe wynosi trzy lata. W przedmiotowej sprawie pozew został wniesiony w dniu 23 marca 2017r i obejmował roszczenia o zapłatę zaliczek za okres od grudnia 2015r. do marca 2017r. Nie ulega zatem wątpliwości, że niniejszym pozwem nie są objęte zaliczki wymagalne dawniej niż trzy lata przed wniesieniem pozwu. Z tego względu zarzut przedawnienia należało uznać za bezzasadny.

Pozwani podnosili również, że na mocy umowy zawartej z deweloperem do ponoszenia ciężarów związanych z utrzymaniem przedmiotowego lokalu jest deweloper. Dodatkowo, pozwani wskazywali, że mimo przeniesienia na nich prawa własności lokalu, nie został on im dotąd wydany. W ocenie Sądu podnoszone przez pozwanych zarzuty nie zasługiwały na uwzględnienie. Po pierwsze, należy wskazać, że pozwani nie udowodnili okoliczności, na których opierali swoje twierdzenia o braku odpowiedzialności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Po drugie, w świetle powołanego powyżej przepisu art. 13 ustawy o własności lokali obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem lokalu i obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej jest nierozerwalnie związany z prawem własności lokalu mieszkalnego. Jest to obowiązek o charakterze bezwzględnym i właściciel lokalu nie może skutecznie zwolnić się z niego wobec wspólnoty mieszkaniowej poprzez zawarcie umowy z osobą trzecią. Jak bowiem wskazuje się w orzecznictwie właściciel lokalu i współwłaściciel nieruchomości wspólnej musi uczestniczyć w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, proporcjonalnie do udziału, jaki mu w tej nieruchomości przysługuje (por. wyrok SN z dnia 16 lutego 2001r., IV CKN 265/00, L.). Koszty zarządu nieruchomością wspólną ponosi każdy z właścicieli lokali, przy czym obowiązek ten związany jest z własnością lokalu i istnieniem części wspólnych nieruchomości. Bez tych części wspólnych korzystanie z budynku i położonych w nim lokali w sposób zgodny z ich przeznaczeniem nie byłoby możliwe. Obowiązek ponoszenia kosztów z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej związany jest zatem z określonym lokalem, korzystanie z którego wymaga także korzystania z części wspólnych (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 8 lutego 2017r., I SA/Gl (...), L.). Podobnie, obowiązek utrzymania własnego lokalu jest nierozerwalnie związany z własnością lokalu. Dla istnienia i zakresu tego obowiązku nie ma żadnego znaczenia czy właściciel korzysta z lokalu, zamieszkuje w nim czy go wynajmuje. W świetle dołączonych do akt sprawy dokumentów, a w szczególności odpisu z księgi wieczystej, nie budzi żadnych wątpliwości, że pozwani są współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia własności i sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 30 października 2015r. Okoliczność ta stanowi wystarczającą podstawę żądania zapłaty kosztów związanych z utrzymaniem lokalu (opłaty za media) oraz kosztów zarządu nieruchomością wspólną za okres od grudnia 2015r. do marca 2017r. Zatem, nawet ewentualne porozumienie zawarte z deweloperem nie stanowi okoliczności wyłączającej odpowiedzialność pozwanych z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i kosztów utrzymania lokalu, a może jedynie stanowić źródło roszczeń regresowych w stosunku do tego dewelopera.

W odpowiedzi na pozew pozwani nie kwestionowali wysokości roszczenia, natomiast w toku niniejszego postępowania wskazywali, że w lokalu najprawdopodobniej nie ma zamontowanych grzejników i liczników, wobec czego koszty zużycia energii elektrycznej czy koszty ogrzewania należy uznać za nienależne. W tej części również brak było podstaw do uwzględnienia zarzutów pozwanych. Zważyć bowiem należy, iż strona pozwana nie przedstawiła żadnych wiarygodnych dowodów potwierdzających, że lokal nie jest wyposażony w urządzenia sanitarne uniemożliwiające korzystanie np. z wody. Jeśli chodzi zaś o koszty ogrzewania, to nawet, gdyby w lokalu były zamontowane wyłącznie rury doprowadzające energię cieplną na wyższe kondygnacje, to w takim przypadku niewątpliwie lokal pozwanych także jest ogrzewany. Natomiast, z dokumentów rozliczeniowych nie wynika, aby pozwani byli obciążeni kosztami zużycia energii elektrycznej w lokalu. Z zawiadomień o wysokości zaliczek wynika, że koszty energii elektrycznej dotyczą tylko nieruchomości wspólnej. Strona pozwana nie przedłożyła również żadnych dowodów, które mogłyby wzbudzić wątpliwości co do prawidłowości rozliczenia przedstawionego przez stronę powodową. Jednocześnie, należy wskazać, że strona powodowa dołączyła do pozwu dokumenty prywatne potwierdzające wysokość poszczególnych należności objętych żądaniem pozwu. Pozwani nie kwestionowali autentyczności przedłożonych dokumentów prywatnych ani też nie podnosili, że poszczególne składniki opłat zostały określone w sposób niezgodny z uchwałami wspólnoty mieszkaniowej bądź zostały zawyżone. Nadto, żadnych wątpliwości nie budzi wyliczenie odsetek za opóźnienie skapitalizowanych na dzień 15 marca 2017r.

W tych okolicznościach Sąd uznał, że zadłużenie pozwanych z tytułu opłat eksploatacyjnych, kosztów zużycia mediów i opłat na fundusz remontowy za okres od grudnia 2015r. do marca 2017r. rzeczywiście wynosi 6.618,56 zł i taką też kwotę zasądził – na mocy przepisów art. 13 i 14 ustawy o własności lokali – od pozwanych solidarnie na rzecz powoda. Na podstawie art. 481 § 1 i 2 kc od powyższej kwoty Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu tj. 23 marca 2017r. do dnia zapłaty.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 98 kpc i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zasądził od przegrywających niniejszy spór pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 2.148 zł, na którą składają się: opłata sądowa od pozwu (331 zł), opłata za czynności fachowego pełnomocnika powoda będącego radcą prawnym w stawce minimalnej obliczona stosownie do § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (1.800 zł) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictw (17 zł).