Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 lutego 2020 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie IX Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 7 lutego 2020 r. w Olsztynie

na rozprawie

sprawy z powództwa A. B. i M. B. (1)

przeciwko T. S., J. S. (1), J. L., A. J., M. B. (2), J. P. (1), J. P. (2), M. Z., J. Z., Z. T., M. W., S. K., W. S., J. S. (2), B. K., I. K., Z. K., A. H., P. Z., J. Ś., W. D., I. D., D. D., E. J. i K. N.

o zapłatę i nakazanie

na skutek apelacji powodów od wyroku Sądu Rejonowego w Olsztynie z dnia 19 marca 2019r., sygn. akt X C 4245/15,

I.  oddala apelację w sprawie o zapłatę,

II.  uchyla zaskarżony wyrok w pozostałym zakresie i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Olsztynie, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego.

Krystyna Skiepko Mirosław Wieczorkiewicz Jacek Barczewski

Sygn. akt IX Ca 1013/19

UZASADNIENIE

Powodowie wnieśli o zasądzenie od pozwanych kwot po 100 zł za szczegółowo wskazane wobec każdego z pozwanych okresy kalendarzowe do dnia wniesienia pozwu, nadto zasądzenie na przyszłość po 10 zł miesięcznie od każdego z pozwanych z ustawowymi odsetkami za opóźnienie, wszystkie kwoty z tytułu bezumownego korzystania z części wspólnych budynku przy ul. (...) w O.. Powodowie domagali się również nakazania pozwanym przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zakazanie naruszeń prawa własności ich lokalu niemieszkalnego przy ul. (...) w O. poprzez przywrócenie usuniętych przewodów kominowych, udrożnienie istniejących przewodów kominowych i odłączenie przyłączy pozwanych z istniejących przewodów kominowych. Domagali się również zasądzenia od pozwanych kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwu powodowie podali, że przy ul. (...) w O. znajduje się zabudowana działka gruntu nr (...), z posadowionym na niej budynkiem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 895,4m ². W budynku tym znajdują się 2 wyodrębnione lokale - nr 1 należący do powodów i położony na parterze budynku i nr (...)- należący w udziałach do wszystkich pozwanych, położony częściowo na parterze i na piętrze budynku. Z prawem własności lokali związane są udziały w częściach wspólnych budynku i gruntu wynoszące (...) części dla lokalu nr (...) części dla lokalu nr (...). Powierzchnia lokalu nr (...) wynosi 269,1m ², a lokalu nr (...)m ². Pomimo tak określonych wielkości lokali i udziałów w częściach wspólnych, pozwani korzystają z budynku ponad przysługujący im udział, kosztem powodów, bowiem posiadają również części poddasza budynku, stanowiącego część wspólną budynku, a nieprzysługującą wyłączenie właścicielom lokalu nr (...). W ten sposób zajmują, co najmniej 236,5m ² części wspólnych budynku, z wyłączeniem możliwości korzystania z nich przez powodów, za co powinni zapłacić powodom wyliczone przez nich wynagrodzenie za okres przeszły, jak również na przyszłość.

Odnośnie roszczenia negatoryjnego związanego z przewodami kominowymi, zdaniem powodów większość kanałów wentylacyjnych jest niedrożna, posiada dodatkowe podłączenia, część została również zlikwidowana. Zablokowanie kanałów nastąpiło niezgodnie z projektem budynku, w okresie, kiedy pozwani byli już właścicielami udziałów w lokalu nr (...), zatem odpowiadają za ich przerobienie i powinni na żądanie powodów, przywrócić ich stan poprzedni.

Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.

Pozwani w uzasadnieniu swojego stanowiska podali, że inwestorem budynku był pozwany J. Ś., który z uwagi na problemy finansowe nie ukończył jego budowy, nie ustanowił w efekcie na rzecz pozwanych odrębnej własności poszczególnych lokali, dlatego mają oni jedynie udziały we współwłasności lokalu nr (...). W efekcie, zdaniem pozwanych, również budynek nie ma dokumentacji technicznej i jego budowa jest nietypowa. Składa się z 3 kondygnacji, na parterze mieści się lokal należący do powodów, lokal należący w udziałach do pozwanych znajduje się na parterze i częściowo na piętrze budynku. Oba lokale mają odrębne wejście z zewnętrz budynku. Na trzeciej kondygnacji znajduje się poddasze, częściowo wykorzystane na lokal mieszkalny, jednak wejście na poddasze jest możliwe tylko z lokalu należącego do pozwanych, mającego wewnętrzną klatkę schodową łączącą części lokalu znajdujące się na parterze, na piętrze i poddaszu. Fizycznie powodowie nie mogą wejść na poddasze w inny sposób niż korzystając z części lokalu pozwanych, stanowiącej wewnętrzną klatkę schodową. W ocenie pozwanych poddasze nie stanowi części wspólnych całego budynku, tylko część przynależącą do lokalu pozwanych. Powodowie nie wykazali również, w jakim zakresie i czy w ogóle, każdy z pozwanych korzysta z poddasza i zobowiązany byłby z tego tytułu do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Odnośnie do nakazania przywrócenia stanu przewodów kominowych pozwani wskazali, że nie oni dokonywali przeróbek przewodów kominowych, a nakazanie im przeprowadzenia prac w niniejszym procesie wymagało udowodnienia faktu przerobienia przewodów kominowych wbrew woli współwłaścicieli i wbrew przepisom prawa budowlanego.

Wyrokiem z dnia 19 marca 2019r. Sąd Rejonowy w Olsztynie powództwo oddalił i rozstrzygnął o kosztach procesu.

Sąd Rejonowy ustalił, że:

- przy ul. (...) w O. znajduje się zabudowana działka gruntu nr (...), z posadowionym na niej budynkiem handlowo-usługowym o powierzchni użytkowej 895,4m ²,

- w budynku tym znajdują się 2 wyodrębnione lokale - nr 1 należący do powodów na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej i położony na parterze budynku i nr (...) - należący w udziałach do wszystkich pozwanych, położony częściowo na parterze i na piętrze budynku,

- z prawem własności lokali związane są udziały w częściach wspólnych budynku i prawie użytkowania wieczystego gruntu wynoszące (...) części dla lokalu nr (...) części dla lokalu nr (...). Zgodnie z zapisami w księdze wieczystej powierzchnia lokalu nr (...) wynosi 269,1m ², a lokalu nr (...)m ²,

- budynek pierwotnie stanowił własność pozwanego J. Ś., który na skutek problemów finansowych nie dokończył inwestycji, nie wyodrębnił dla wszystkich pozwanych odrębnych lokali, tylko sprzedał im udziały w lokalu nr (...),

- budynek ten nie ma dokumentacji technicznej i jego budowa jest nietypowa. Składa się z 3 kondygnacji,

- na parterze mieści się lokal należący do powodów, z jego własnością związany jest udział w częściach wspólnych budynku i prawie użytkowania wieczystego gruntu wynoszący według księgi wieczystej (...) części, a w rzeczywistości wynoszący (...) części,

- lokal należący w udziałach do pozwanych znajduje się na parterze i częściowo na piętrze budynku. Z jego własnością związany jest udział w częściach wspólnych budynku i prawie użytkowania wieczystego gruntu wynoszący według księgi wieczystej (...) części, a w rzeczywistości (...) części,

- oba lokale mają odrębne wejście z zewnętrz budynku,

- na trzeciej kondygnacji znajduje się poddasze, częściowo wykorzystane na lokal mieszkalny, jednak wejście na poddasze jest możliwe tylko z lokalu należącego do pozwanych, mającego wewnętrzną klatkę schodową łączącą części lokalu znajdujące się na parterze, na piętrze i poddasze,

- fizycznie powodowie nie mogą wejść na poddasze w inny sposób niż korzystając z części lokalu pozwanych, stanowiącej wewnętrzną klatkę schodową. Zaadaptowane na cele mieszkaniowe poddasze zmieniło powierzchnię użytkową lokalu należącego do pozwanych, jednak w momencie sprzedaży lokalu powodom oraz udziałów w lokalu pozwanym, powierzchnia poddasza nie była przypisana do żadnego z lokali i nie brano jej pod uwagę przy wyliczeniu udziałów w budynku wskazanych w księgach wieczystych i sprzedawanych stronom. Powierzchnia poddasza wynosi 293,35m ²,

- pierwotnie kanały wentylacyjne były drożne i wykonane zgodnie z przepisami budowalnymi. W trakcie eksploatacji budynek został poddany przebudowie w zakresie układu i funkcji pomieszczeń, w wyniku, czego zmieniony został również układ kominów wentylacyjnych,

- pierwsze informacje o ich przebudowaniu powstały w 2005r., kiedy właścicielem budynku był jeszcze pozwany J. Ś.,

- w toku postępowania nie zostało ustalone, kto dokonał przebudowy kanałów wentylacyjnych. Kolejna kontrola w 2006r. nie wykazała nieprawidłowości w budowie kanałów wentylacyjnych, jednak w wyniku przebudowy lokalu pozwanych zlikwidowano 2 kominy wentylacyjne, stanowiące części wspólne budynku,

- w pozostałych przewodach wentylacyjnych występują nieprawidłowości w postaci podłączenia dwóch lokali do wspólnego kanału wentylacyjnego, w przewodach kominowych występują przewężenia wykonane zaprawą budowlaną, nieszczelności w poziomie stropów, nieprawidłowe próby uszczelnienia kanałów oraz lokalne niedrożności,

- w efekcie obecny system wentylacji grawitacyjnej może funkcjonować nieprawidłowo, szczególnie pod kątem przedostawania się powietrza wentylacyjnego pomiędzy kanałami z pomieszczeń o różnym przeznaczeniu. Do 2009r. nie było obowiązku projektowania systemu wentylacji grawitacyjnej, stało się ono obowiązkowe od 2009 r.

Mając to na uwadze w ocenie Sądu Rejonowego powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Sąd ten wskazał, że decydujące znaczenie dla oceny żądania w zakresie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części wspólnych budynku, w szczególności z poddasza miała okoliczność, że budynek w momencie wyodrębnienia w nim 2 lokali, jednego dla powodów, drugiego w udziałach dla pozwanych, nie został zakończony i nie została sporządzona dla niego odpowiednia dokumentacja techniczna. Pomimo to zarówno pozwani, jak i powodowie, nabyli własność części spornej nieruchomości w takim zakresie, jaki wynikał z aktów notarialnych.

Według Sądu Rejonowego w spornym budynku zostały wyodrębnione 2 lokale użytkowe i jak wskazał w opinii biegły i co znajdowało potwierdzenie w aktach notarialnych, powierzchnia poddasza nie była przypisana do żadnego lokali, czy to, jako powierzchnia przynależna, czy też, jako powierzchnia pomocnicza i nie brano jej pod uwagę przy wyliczaniu udziałów w częściach budynku i gruntu wykazanych w księgach wieczystych.

W ocenie Sądu I instancji różnica w wielkości faktycznej lokali i wielkości wskazanej w księdze wieczystej, co do udziału w częściach wspólnych budynku, wynikała zatem z nieuwzględnieniu pierwotnie poddasza, jako pomieszczenia przynależnego lub pomocniczego do któregokolwiek z lokali.

Powołując się na art. 2 ust. 4 i 5 ustawy o własności lokali, Sąd Rejonowy wskazał, że do lokalu mogą przynależeć pomieszczenia przynależne, a sformułowanie, że mogą oznacza, że nie muszą koniecznie. Powstało, zatem pytanie, do którego z lokali należałoby „dołączyć” poddasze, jako pomieszczenie przynależne, skoro w samej umowie wyodrębniającej samodzielną własność lokali, nie zostało to uregulowane.

Sąd I instancji wskazał, że w ocenie powodów należałoby przyjąć, iż było to pomieszczenie przynależne do obu lokali, jednak nie wskazali ku temu przekonywujących dowodów i argumentów, poza słusznością i sprawiedliwościowym argumentem o przynależności poddasza do obu lokali w częściach odpowiadających udziałom w nieruchomości wspólnej.

Zdaniem Sądu Rejonowego wobec specyfiki budynku i położenia obu lokali, konstatacja o automatycznym przynależeniu poddasza do obu lokali, nie była taka oczywista. Lokal powodów położony na parterze nie miał, bowiem fizycznej możliwości połączenia się z poddaszem. Nie chodzi tu tylko o fizyczne połączenie klatką schodową, schodami, innym ciągiem komunikacyjnym, pomieszczenie przynależne może, bowiem co do zasady znajdować się nawet na innej nieruchomości, tylko wręcz właściciele lokalu nr (...) nie mogli faktycznie korzystać z poddasza, gdyż nie mogliby się tam dostać inaczej, niż po drabinie przez okno.

Według Sądu I instancji wejście na poddasze znajdowało się tylko z klatki stanowiącej część lokalu należącego w udziałach do pozwanych i bez gruntownej przebudowy nieruchomości, naruszenia konstrukcji budynku, nie byłoby możliwe dostanie się powodów na poddasze w sposób odpowiedni do rodzaju budynku, jego przeznaczenia i normalnego sposobu użytkowania.

Sąd Rejonowy podał również, że przyjęcie, iż poddasze stanowiło pomieszczenie przynależne do obu lokali wyodrębnionych, nie znalazło potwierdzenia w materiale dowodowym, a przepisy ustawy o własności lokali nie narzucają normy bezwzględnie obowiązującej, by oba lokale lub wszystkie w przypadku więcej niż dwóch, miały pomieszczenia przynależne.

Sąd I instancji zauważył przy tym, że zgodnie z art. 206 kc, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Nie oznaczało to, zatem, że każdy z pozwanych mógł korzystać z poddasza, uznanego nawet za pomieszczenie przynależne do obu lokali, tylko w takim zakresie, jaki miał udział w nieruchomości wspólnej. Dopiero w przypadku konfliktu, co do korzystania z części wspólnych, współwłaściciele mogą dokonać zniesienia współwłasności, jeżeli fizycznie jest to możliwe lub dokonać podziału quad usum.

Oprócz tego Sąd I instancji uznał, że to na stronie powodowej spoczywał obowiązek udowodnienia tego, iż pozwani korzystali z części wspólnych budynku ponad przysługujący im udział, w taki sposób, że nie dało się to pogodzić z korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli oraz którzy konkretnie pozwani korzystali z części nieruchomości ponad swój udział i w jakim zakresie. Sformułowanie żądania w ten sposób, że każdy z pozwanych miał zapłacić taką samą kwotę wskazywało na to, że powodowie nie dysponowali wiedzą o tym, kto konkretnie, w jakim okresie i w jakiej części bezumownie korzystał z udziału powodów w częściach wspólnych budynku i gruntu. Okoliczności takiej nie wykazali, a stanowisko pozwanych wykluczało przyjęcie za bezsporne faktu korzystania z udziałów w częściach wspólnych budynku przez wszystkich pozwanych w takim samym stopniu.

Rozważania dotyczące obowiązków dowodowych Sąd ten odniósł też do żądania nakazania pozwanym przywrócenia stanu kominów do prawidłowego stanu technicznego i zakazie naruszeń w przyszłości.

Zdaniem tego Sądu poza udowodnieniem istnienia nieprawidłowości w pracy kanałów wentylacyjnych powodowie nie wykazali żadnym dowodem, kiedy do przerobienia kanałów doszło i kto się tego dopuścił.

Według Sądu Rejonowego zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w szczególności informacja ze spółdzielni mieszkaniowej na temat kontroli wentylacji grawitacyjnej stawiały wręcz w wątpliwość, czy i którzy z pozwanych kanały te przerobili oraz, że o nieprawidłowości mogło dojść równie dobrze w trakcie przeróbek dokonywanych przez pierwotnego właściciela, bez udziału pozwanych. Dalej Sąd I instancji podał, że do obowiązków wszystkich współwłaścicieli należy utrzymanie nieruchomości wspólnej w odpowiednim stanie również technicznym, ale koszty takich prac powinni ponosić wszyscy uprawnieni, stosownie do ich udziałów, a w braku zgody, zezwolenia można domagać się w postępowaniu nieprocesowym, a nie w niniejszym procesie.

W dalszej kolejności Sąd Rejonowy wskazał, że roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez pozwanych nie zasługiwało również na uwzględnienie pomimo faktu, iż powierzchnia lokalu pozwanych była większa, niż powierzchnia wskazana w księdze wieczystej.

W tym zakresie Sąd ten podał, że z opinii biegłego wynikało, iż łączna suma powierzchni lokalu pozwanych bez poddasza, ale na obu kondygnacjach, wyniosła o 68,39m ² więcej, niż powierzchni z księgi wieczystej. Co ważniejsze jednak, powierzchnia lokalu powodów ujawniona w księdze wieczystej ma 269,10m ², według inwentaryzacji biegłego wynosiła 269,09m ², a więc o 0,01m ² mniej.

W tej sytuacji Sąd Rejonowy uznał, że oznacza to, iż powodowie mieli do dyspozycji dokładnie tyle powierzchni lokalu, ile przysługiwało im z danych księgi wieczystej, dlatego brakowało, zatem podstaw do przyjęcia, aby pozwani mieli powodom płacić za korzystanie z większej części swojego lokalu, który de facto fizycznie okazał się większy niż wskazana powierzchnia w dokumentach.

Sąd ten zauważył przy tym, że poddasze uznał, jako pomieszczenia przynależnego do lokalu pozwanych, a nie wspólnego dla obu lokali.

O kosztach procesu Sąd Rejonowy rozstrzygnął na zasadzie art. 98 § 1 kpc.

Apelację od tego wyroku wnieśli powodowie, zaskarżając je w całości. Powodowie zarzucili zaskarżonemu wyrokowi:

1.  nierozpoznanie przez Sąd I instancji istoty sprawy, poprzez zaniechanie zbadania materialnej podstawy żądania pozwu i nieprzeprowadzenie wniosków dowodowych mających istotne znacznie dla rozstrzygnięcia w postaci przesłuchania stron i dowodu z oględzin budynku przy ul. (...) w O., w wyniku dokonania błędnej wykładni art. 206 kc w zw. z 222 kc i bezpodstawnego przyjęcia, że jeden współwłaściciel nie może w procesie dochodzić roszczeń wynikających z powołanych przepisów wobec innych współwłaścicieli, a legitymowany biernie jest jedynie ten, kto pierwotnie naruszył prawo własności,

2.  naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie art. 3 ust. 1, 3 i 4 i art. 2 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tj. z dnia 23 marca 2018 r., Dz.U. z 2018 r. poz. 716) poprzez ich błędną wykładnię i w konsekwencji błędne uznanie, że poddasze w budynku przy ul. (...) nie jest częścią wspólną nieruchomości, lecz jest częścią składową lokalu pozwanych, ponieważ powodowie mogą mieć do niego dostęp jedynie „po drabinie przez okno” a pozwani nie potrzebują do tego drabiny (w domyśle), podczas gdy prawidłowo wykładnia powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że o tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, decyduje własność, a decyzję o tym, jakie elementy (części budynku) nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym samym staną się współwłasnością właścicieli lokali (nieruchomością wspólną), podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości, a w przedmiotowej sprawie - podczas wyodrębnienia aktem notarialnym, którym ustanowiono odrębną własności lokalu użytkowego należących aktualnie do pozwanych, a który wówczas miał faktyczną powierzchnię 626,30 m ² i składał się z 35 izb, nie wchodziło w jego skład poddasze, nie było ono również uznane, jako pomieszczenie przynależne do tego lokalu,

3.  naruszenie przepisów postępowania w sposób, który miał istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 233 § 1 i 2 w zw. z art. 328 § 2 kpc, poprzez brak dokonania oceny dowodów i brak uzasadnienia, dlaczego Sąd Rejonowy jedne dowody uznał za wiarygodne, innych w ogóle nie ocenił, a innych - ani nie przeprowadził, ani nie oddalił mimo złożonych wniosków, a także poprzez brak rozważenia utrudniania przez pozwanych przeprowadzaniu dowodów z opinii obu biegłych polegającą na niewpuszczeniu ich do całego lokalu, które to zachowanie powinno być ocenione przez Sąd I instancji negatywnie dla strony pozwanej,

- co skutkuje tym, że uzasadnienie zaskarżonego wyroku wymyka się spod kontroli pod kątem prawidłowości i zasadności przeprowadzonego procesu myślowego, który pozwoliłby ustalić, dlaczego określonym dowodom Sąd I instancji przyznał walor wiarygodności, oraz dlaczego i na jakiej podstawie ustalił stan faktyczny w przyjętym w uzasadnieniu wyroku kształcie,

co w konsekwencji doprowadziło do sprzeczności istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału poprzez błędne przyjęcie, że:

- budynek, którego dotyczy niniejsza sprawa „pierwotnie stanowił własność pozwanego J. Ś., który na skutek problemów finansowych nie dokończył inwestycji, nie wyodrębnił dla wszystkich pozwanych odrębnych lokali, tylko sprzedał im udziały w lokalu nr (...)”, podczas gdy fakt taki z materiału dowodowego w żaden sposób nie wynika - przeciwnie - wynika z niego, że budynek przy ul. (...) w O. pierwotnie stanowił własność Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w O., która wyodrębniła w nim dwa lokale użytkowe - jeden o powierzchni 626,30 m ² (aktualnie właścicielami są pozwani) i drugi o powierzchni 269,1 m ² (aktualnie właścicielami są powodowie), lokal pierwszy został nabyty przez pozwanego J. Ś., który następnie sprzedał pozwanym lub ich poprzednikom prawnym część należących do niego udziałów w prawie własności tego lokalu, przedmiotowe dwa wyodrębnione lokale nie miały zaś żadnych przynależności,

- wejście na poddasze jest możliwe tylko z lokalu należącego pozwanych, podczas gdy ustalenie tego okazało się niemożliwe z uwagi na niewpuszczenie przez pozwanych biegłego do ich lokalu.

W rezultacie powodowie wnieśli o:

1.  uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji,

2.  zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów solidarnie kosztów procesu za instancję odwoławczą, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych o ile nie zostanie przedłożony spis kosztów,

ewentualnie

3.  zmianę zaskarżonego wyroku i zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów, tytułem zapłaty części roszczenia wynikającego z obowiązku wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, z wyłączeniem powodów, z części wspólnej stanowiącego odrębną nieruchomość budynku handlowo-usługowego znajdującego się na działce gruntu nr (...), położonej w O. przy ul. (...), dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Olsztynie VI Wydział Ksiąg Wieczystych - księga wieczysta o numerze o nr KW (...), od poszczególnych pozwanych w kwotach określonych w apelacji,

4.  ustalenie i zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów, tytułem zapłaty części roszczenia wynikającego z obowiązku wynagrodzenia za korzystanie, z wyłączeniem powodów, z części wspólnej stanowiącego odrębną nieruchomość budynku handlowo-usługowego znajdującego się na działce gruntu nr (...), położonej w O. przy ul. (...), dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Olsztynie VI Wydział Ksiąg Wieczystych - księga wieczysta o numerze o nr KW (...), każdomiesięcznej opłaty płatnej do dnia 10 każdego miesiąca z ustawowymi odsetkami na wypadek opóźnienia w płatności, od każdego z poszczególnych pozwanych w kwotach określonych w apelacji,

5.  nakazanie pozwanym przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zakazanie dalszych naruszeń prawa własności lokalu niemieszkalnego położonego w O. przy ul. (...), dla którego prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Olsztynie VI Wydział Ksiąg Wieczystych - księga wieczysta o numerze (...), stanowiącego własność powodów, w ten sposób, aby zobowiązać pozwanych do przywrócenia przysługujących powodom usuniętych przewodów kominowych, odłączenia przyłączy z istniejących przewodów kominowych, udrożnienia istniejących przewodów kominowych, zgodnie z opinią biegłego z zakresu kominiarstwa,

6.  zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów solidarnie kosztów procesu za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych o ile nie zostanie przedłożony spis kosztów.

Oprócz tego strona powodowa złożyła szereg wniosków dowodowych.

W odpowiedzi na apelację pozwani reprezentowani przez profesjonalnych pełnomocników generalnie wnieśli o jej oddalenie w całości i zasądzenie od powodów na rzecz pozwanych kosztów procesu za instancję odwoławczą według norm przepisanych. Pozostali nie zajęli stanowiska w sprawie.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest częściowo zasadna.

Sąd odwoławczy rozpocznie od żądania powodów odnoszącego się do kwestii zapłaty za bezumowne korzystanie z części wspólnych budynku.

W tym zakresie Sąd Okręgowy podziela stanowisko Sądu Rejonowego i przyjmuje za własne.

Odnosząc się do tej części apelacji strony powodowej trzeba podkreślić, że istotne w tej kwestii jest sekwencja przekształceń własnościowych spornej nieruchomości.

Powodowie pomijają, że nabyli lokal niemieszkalny w dniu 30 maja 2007r. po wcześniejszym nabyciu przez pozwanych w dniu 3 października 2005r. pierwszego wyodrębnionego lokalu niemieszkalnego (w dniu 30 grudnia 2004r.), co wynika z porównania dat tych aktów notarialnych.

W tej sytuacji pozwani wcześniej, bo w dniu 3 października 2005r. nabyli lokal niemieszkalny z udziałem formalnym (...) w częściach wspólnych budynku i w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek położony w O. przy ulicy (...).

Wyodrębnienie lokalu niemieszkalnego wraz z udziałem (...) w częściach wspólnych budynku i w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek położony w O. przy ulicy (...) nastąpiło później, bo dopiero w dniu 22 września 2006r. (k. 199 i nast.).

Ponadto z aktu notarialnego z dnia 30 maja 2007r., którym powodowie nabyli swój lokal wynika, że takie też prawo własności lokalu niemieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) w O., zostało wydane powodom.

Od tamtego czasu powodowie nie objęli więcej w posiadanie i władanie niż w momencie nabycie przedmiotowego lokalu i udziału ww. nieruchomości w częściach wspólnych.

W tym zakresie istotne jest i to, że w umowie sprzedaży z dnia 3 października 2005r. pozwany J. Ś., w której pozostali pozwani nabyli (lub ich poprzednicy prawni nabyli odpowiednie udziały) oświadczył, iż jest właścicielem lokalu niemieszkalnego nr (...), położonego w budynku przy ul. (...) w O., składającego się z 35 izb, o powierzchni użytkowej 626,30 m ², dla którego w Sądzie Rejonowym w Olsztynie prowadzona jest księga wieczysta KW (...).

Z własnością tego lokalu związany był udział wynoszący (...) części w częściach wspólnych budynku i w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek, opisanego w księdze wieczystej KW (...).

Jednocześnie z wyliczeń sprzedanych udziałów w ww. umowie wynika, że pozwany J. Ś. sprzedał kupującym opisany wyżej lokal niemieszkalny wraz z przysługującymi mu prawami w udziałach o łącznej wysokości (...) i pozostało mu jeszcze 2. (...) udziału w tej nieruchomości (k. 43-57 i k. 149), czyli ponad przysługujący mu udział (albo jest błąd w tym akcie notarialnym).

W tej kwestii istotne jest również to, że pozwani, którzy nabyli odpowiednie udziały w częściach wspólnych budynku i w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek w dniu 3 października 2005r. uzyskali zapewnienie pozwanego J. Ś., które było zawarte w § 6 aktu notarialnego, iż sprzedawca „w ramach pozostałego udziału w przedmiotowym lokalu niemieszkalnym przysługuje mu ponadto pomieszczenie strychu, odpowiadające powierzchni użytkowej 140m ².” Kupujący wówczas wyrazili zgodę „na rozbudowę strychu przez J. Ś. w celu uzyskania mieszkań oraz że nie będą z tego tytułu rościć żadnych korzyści materialnych” (k. 52).

Ponadto w następnej umowie sprzedaży z dnia 7 lipca 2006r. (a jeszcze przed nabyciem lokalu przez powodów na tej nieruchomości i nawet przed wyodrębnieniem drugiego lokalu w tej nieruchomości z udziałem (...), co nastąpiło dopiero w dniu 22 września 2006r.) pozwany J. Ś. oświadczył pozwanym małżonkom W. i I. D., że ma w udział do (...) części współwłaścicielem lokalu niemieszkalnego nr (...) o powierzchni 626,30 m ² o numerze księgi wieczystej KW (...). Jednocześnie J. Ś. na mocy tej umowy sprzedał tym pozwanym (małżonkom D.) udział wynoszący (...) części lokalu wraz z udziałami w prawach związanych z jego własnością (k. 183-188). Pozwany w tym akcie notarialnym z dnia 7 lipca 2006r. zobowiązał się ponadto wykonać „na własny koszt i własnym staraniem prace budowlane polegające na wybudowaniu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego na strychu o powierzchni około 100m ² oraz pomieszczenia gospodarczego o powierzchni około 10m ² – odpowiadających udziałowi (...)” (k. 150 odw.).

Wówczas pozwanemu J. Ś. pozostał udział w tej nieruchomości (...), co ma wynikać z ww. aktu notarialnego ( nota bene sprzedając w dniu 3 października 2005r. już (...), przy posiadaniu jedynie (...)).

Istotne w tej kwestii jest i to, co było już zauważone, że później, bo dopiero w dniu 22 września 2006r. był wyodrębniony drugi lokal z tej nieruchomości, a powodowie nabyli swój lokal niemieszkalny i udział w tej nieruchomości (...) dopiero w dniu 30 maja 2007r. Nabyta przez powodów powierzchnia lokalu wynosiła 269,1 m ² (k. 38).

Z tego wydaje się wynikać, że stan posiadania i własności spornego poddasza nie podlegał ogólnym regułom wynikających z unormowań pomieszczeń przynależnych znajdujących się w ustawie o własności lokali.

Z tych okoliczności można wywieść wniosek, niewiążący w innych postępowaniach właściwych do uregulowania stanu prawnego przedmiotowej całej nieruchomości, że sporne poddasze wraz z udziałem (...) w częściach wspólnych budynku i w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek położony w O. przy ulicy (...) było objęte sprzedażą z dnia 30 grudnia 2004r. tylko na rzecz J. Ś.. Poddasze wówczas nie było zagospodarowane.

W tej sytuacji wydaje się nie ulegać wątpliwości, że w realiach przedmiotowej sprawy doszło do sprzedaży przez pozwanego J. Ś. pozostałym pozwanym lokalu niemieszkalnego wraz z udziałami w częściach wspólnych budynku i w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek położony w O. przy ulicy (...), ponad rzeczywiście przysługujący mu udział. Przy czym pozwani małżonkowie D. nabyli lokal mieszkalny nr (...) położonego na strychu o powierzchni około 100m ² oraz pomieszczenia gospodarczego o powierzchni około 10m ² – odpowiadających udziałowi (...).

Taki stan tej nieruchomości i stan prawny dwóch odrębnych lokali uniemożliwia ustalenie na obecnym etapie, jakie właściwe udziały mają poszczególni pozwani w lokalu przez nich nabytym.

W tych warunkach, roszczenie powodów o zapłatę za bezumowne nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ w obecnym stanie faktycznym korzystają z wydanych im przez sprzedającego ( Spółdzielnię Mieszkaniową (...) w O.) udziału we współwłasności, zaś korzystanie przez pozwanych w pozostałej części budzi wiele wątpliwości, zwłaszcza z tej przyczyny, że ostatecznie nie wiadomo, w jakiej części można dochodzić tego roszczenia od każdego z pozwanych.

W konsekwencji należy przyjąć, że w warunkach niniejszej sprawy nie jest uregulowany stan prawny w tym zakresie, dlatego roszczenie powodów nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż w sprawie o zapłatę sąd nie jest uprawniony do orzekania ponad stan prawny nieruchomości ustalony obecnie.

Powodowie pomijają, że zakres zgodnego z prawem posiadania i korzystania z rzeczy byłby determinowany przez wielkość przysługującego udziału we współwłasności.

Reasumując, w realiach przedmiotowej sprawy, z uwagi na sprzeczność w samych umowach sprzedaży zawartych przez J. Ś. z dnia 3 października 2005r. i z dnia 7 lipca 2006r., jak również sprzeczność z aktualnym wypisem księgi wieczystej, nie sposób ustalić, w jakim zakresie, który z pozwanych miałby ponieść opłaty za bezumowne korzystanie z części wspólnej nieruchomości, którą ewentualnie mogłoby stanowić poddasze nieruchomości i część klatki schodowej przy ul. (...) w O.. A do tego sprowadza się żądanie strony powodowej w tej części.

Rozpatrując spór występujący w niniejszej sprawie Sąd Okręgowy jednak zauważa, że w orzecznictwie wskazuje się, iż w skład tej nieruchomości mogą wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne lub dach. Tworzą one części nieruchomości, określanej w piśmiennictwie mianem współwłasności koniecznej lub przymusowej. Do nieruchomości wspólnej mogą (ale nie muszą) należeć także te elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego charakteru jak np. piwnice lub strychy. Pomieszczenia tego typu, o ile nie staną się częścią składową lokalu mieszkalnego lub użytkowego po myśli art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, jako przedmiot nieruchomości wspólnej, stanowić będą współwłasność właścicieli lokali, podobnie jak klatki schodowe, mury zewnętrzne, fundamenty itp. (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 31 stycznia 2006r., I ACa 741/05, Legalis numer 85703).

W tych warunkach na podstawie zaoferowanych dowodów nie wynika, aby powodowie na mocy umowy z dnia 30 maja 2007r. nabyli także udział w częściach wspólnych nieruchomości, którą mogłoby stanowić poddasze i część klatki schodowej po tej stronie nieruchomości, gdzie nabyli lokale pozwani.

Stan prawny nieruchomości, a zwłaszcza udziałów przysługujących pozwanym nie jest należycie uregulowany, co z kolei doprowadziło do wniosku, że strona powodowa nie wykazała skutecznie odpowiedzialności każdego z pozwanych w zakresie zgłoszonego żądania, co też musiało skutkować oddaleniem powództwa, dlatego Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 kpc w tej części oddalił apelację.

Poza sporem była kwestia, że powodowie nie mogli rozszerzyć w apelacji zgłoszonego roszczenia (art. 383 kpc), co zostało ograniczone w toku postępowania apelacyjnego.

Jeśli chodzi o drugie z żądań powodów, a mianowicie dotyczące nakazania pozwanym przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zakazanie naruszeń prawa własności ich lokalu niemieszkalnego przy ul. (...) w O. poprzez przywrócenie usuniętych przewodów kominowych, udrożnienie istniejących przewodów kominowych i odłączenie przyłączy pozwanych z istniejących przewodów kominowych, to w tej części Sąd Okręgowy podzielił podniesione zarzuty apelacyjne, uznając, że Sąd I instancji nie rozpoznał istoty sprawy.

Z informacji pochodzącej ze Spółdzielni Mieszkaniowej (...), na którą zresztą powoływał się Sąd Rejonowy wynika, że kontrola okresowa obiektu przeprowadzona w dniu 16 listopada 2006r., a więc przed nabyciem przez powodów lokalu niemieszkalnego wraz z udziałem (...) w częściach wspólnych budynku i w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek położony w O. przy ulicy (...) (powodowie nabyli ten lokal w dniu 30 maja 2007r.) nie wykazała nieprawidłowości w zakresie drożności kanałów wentylacyjnych, nie mniej pierwsza wzmianka o niedrożności kanałów wentylacyjnych wystąpiła 22 września 2005r. (k. 75).

Z kolei jak wynika z opinii biegłego z zakresu budownictwa – istniejące w budynku przewody kominowe znajdujące się na parterze i piętrze budynku nie są prawidłowe oraz, że dokonywane były przeróbki przewodów kominowych. W wyniku przebudowy lokalu pozwanych zlikwidowano dwa kominy wentylacyjne, które nie służyły wyłącznie do użytku właścicieli lokalu i należało je traktować, jako część nieruchomości wspólnej.

W pozostałych przewodach wentylacyjnych występują nieprawidłowości w postaci podłączenia dwóch lokali do wspólnego kanału wentylacyjnego, w przewodach kominowych stwierdzono przewężenia zaprawą, nieszczelności w poziomie stropów, nieprawidłowe próby uszczelniania kanałów oraz lokalne niedrożności (k. 501).

W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd I instancji wskazał natomiast, że poza udowodnieniem istnienia nieprawidłowości w pracy kanałów wentylacyjnych powodowie nie wykazali żadnym innym dowodem, kiedy do przerobienia kanałów doszło i kto się tego dopuścił.

Rzecz jednak w tym, że na tę okoliczność strona powodowa złożyła wniosek dowodowy o przesłuchanie stron oraz dokonanie oględzin budynku, który został przez Sąd Rejonowy zupełnie pominięty.

Powyższe stwierdzenia prowadzą do konkluzji, że brak było podstaw w niniejszej sprawie do oddalenia powództwa w tym zakresie, skoro postępowanie dowodowe nie zostało przeprowadzone.

To też wskazuje na istotne braki w treści uzasadnienia, gdzie – jak słusznie zauważył skarżący – Sąd I instancji nie odniósł się szerzej do oddalenia roszczenia negatoryjnego, jak również całkowitego pominięcia zgłoszonych wniosków dowodowych. Powyższe uchybienie uniemożliwia kontrolę instancyjną.

Niezależnie jednak od tego w ocenie Sądu II instancji, Sąd Rejonowy zaniechał rozpoznania istoty sprawy w tej części żądania.

Do nierozpoznania istoty sprawy dochodzi wówczas, gdy rozstrzygnięcie sądu pierwszej instancji nie odnosi się do tego, co było przedmiotem sprawy, gdy zaniechał on zbadania materialnej podstawy żądania albo merytorycznych zarzutów strony, bezpodstawnie przyjmując, że istnieje przesłanka materialnoprawna lub procesowa unicestwiająca roszczenie. Oceny, czy sąd pierwszej instancji rozpoznał istotę sprawy dokonuje się po przeanalizowaniu żądań pozwu i przepisów prawa materialnego stanowiących podstawę rozstrzygnięcia, nie zaś na podstawie ewentualnych wad postępowania wyjaśniającego (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 października 2019 r., I CZ 75/19, Legalis numer 2264305).

Z uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia wynika, że Sąd I instancji uznał jedynie, iż powodowie nie wykazali, kiedy do przerobienia kanałów wentylacyjnych doszło i kto się tego dopuścił, a ponadto, że do nieprawidłowości mogło dojść równie dobrze w trakcie przeróbek dokonywanych przez pierwotnego właściciela, bez udziału pozwanych.

Sąd Rejonowy wskazał poza tym, że koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w odpowiednim stanie technicznym powinni ponosić wszyscy uprawnieni, stosownie do wielkości ich udziałów, a w braku zgody, zezwolenia można domagać się w postępowaniu nieprocesowym.

Rzecz w tym, że Sąd Rejonowy nie zbadał jednak materialnoprawnej podstawy zgłoszonego żądania, jak i w żaden sposób nie odniósł się do twierdzeń strony powodowej w tej części. Istotne braki postępowania dowodowego nie pozwoliły na ustalenie, w jakim konkretnie czasie doszło do przeróbek kanałów wentylacyjnych i ich niedrożności, co z kolei doprowadziło do zaniechania przez Sąd I instancji rozważenia ewentualnej legitymacji biernej pozwanych, jako następców prawnych poprzedniego właściciela, którego działania mogą być skutkiem nieprawidłowości w przewodach wentylacyjnych.

W tym miejscu wskazać bowiem należy, że z utrwalonego w orzecznictwie poglądu wynika, iż status właściciela nie jest potrzebny do wniesienia actio negatoria.

Naruszycielem jest w rozumieniu art. 222 kc każdy, kto narusza cudzą własność legitymując się tytułem prawnorzeczowym lub obligacyjnym albo niemającym w rzeczywistości żadnego tytułu (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 czerwca 2016r., I CSK 533/15, Legalis numer 1482483).

Oprócz tego Sąd Rejonowy zaniechał rozważenia, czy powodowie rzeczywiście mogą dochodzić zaprzestania naruszeń i przywrócenia stanu zgodnego z prawem, ograniczając się jedynie do stwierdzenia, że koszty utrzymania nieruchomości wspólnej we właściwym stanie technicznym ponoszą wszyscy uprawieni.

W związku z tym zaskarżony wyrok, na podstawie art. 386 § 4 kpc, Sąd II instancji uznał, że należało w tej części uchylić zaskarżone orzeczenie i sprawę przekazać Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania odwoławczego na podstawie art. 108 § 2 kpc.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Rejonowy powinien przede wszystkim uzyskać stanowisko stron w zakresie wnioskowanych przez powodów okoliczności i dowodów, co do drożności kanałów wentylacyjnych, a ponadto dokonać ich oględzin. Sąd ten powinien także zweryfikować, czy żądanie powodów mieści się w granicach zakreślonych prawem, w tym, czy nawet, jeśli do niedrożności kanałów wentylacyjnych doszło wskutek przeróbek dokonywanych przez pierwotnego właściciela, to czy pozwani mogą być jego następcami prawnymi. Dopiero po dokonaniu tych czynności i ponownej analizie zebranych dowodów w odniesieniu do przepisów prawa materialnego, będzie możliwe wydanie prawidłowego merytorycznie rozstrzygnięcia.

Jacek Barczewski Mirosław Wieczorkiewicz Krystyna Skiepko