Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 października 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 20 października 2017 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki Akcyjnej w W.

przeciwko J. S.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach

z dnia 9 grudnia 2016 r., sygn. akt II C 814/14,

1)  oddala apelację;

2)  przyznaje od Skarbu Państwa (Sądu Okręgowego w Katowicach) na rzecz adwokat A. R. wynagrodzenie w kwocie 3 321 (trzech tysięcy trzystu dwudziestu jeden) złotych, w tym 621 (sześćset dwadzieścia jeden) złotych podatku od towarów i usług, z tytułu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej pozwanemu z urzędu w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt I ACa 484/17

UZASADNIENIE

Powódka wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanego 80187,80 zł z ustawowymi odsetkami od poszczególnych, składających się na tę sumę, kwot z tym uzasadnieniem, że po rozwiązaniu z nim przez nią umowy najmu należących do niej gruntów i pomieszczeń ten władał nimi bez tytułu prawnego, w związku czym obciążyła go przewidzianą w umowie dwukrotnością stawki czynszu za okres od września 2012 r. do maja 2014 r.

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zarzucił, że 14 listopada 2008 r. nastąpiło wykreślenie go z ewidencji działalności gospodarczej, że najmowany lokal jest od dawna opuszczony a zajmowanie przezeń nielicznych pomieszczeń miało charakter względnie krótkotrwały i zmienny, gdyż powódka wymontowała urządzenia sanitarne, odłączyła prąd, co uniemożliwiało mu korzystanie z lokalu. Podniósł nadto, że z uwagi na chorobę zaprzestał wykonywania jakichkolwiek czynności w lokalu, o czym powódkę poinformował, że nie zamierza nadal korzystać z nieruchomości, a tylko stan zdrowia nie pozwala mu na zabranie wszystkich pozostałych rzeczy. Niezależnie od tego zwrócił uwagę, że pomieszczenia były w złym stanie, w związku z czym nie znalazłyby z pewnością najemcy, i że do używania wynajętego lokalu niezbędna byłaby zgoda stosownego organu, zgody takiej zaś nie przedstawiono, choć umowa zawarta została w roku 2004 roku. Wskazał też, że po rozwiązaniu umowy pozwany zajmował lokal na podstawie zezwolenia nr (...), które stanowiło jednostronną czynność prawną dokonaną przez powódkę i nie wynika z niego uprawnienie do obciążania go dwukrotnością czynszu. Zarzucił wreszcie, że kara umowna jest rażąco wygórowana i że żądanie powódki sprzeczne jest z zasadami współżycia społecznego.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy zasądził od pozwanego na rzecz powoda 50677,-zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 października 2016 r., w pozostałej zaś części powództwo oddalił oraz orzekł o kosztach i przytoczył następujące motywy swego rozstrzygnięcia:

Powódka jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w P. przy ul. (...).

W dniu 25 lipca 2002 r. pozwany zawarł z powódką umowę najmu, której przedmiotem był garaż o powierzchni 25,5 m ². Na wniosek pozwanego w czerwcu 2003 r. powódka wynajęła mu dodatkowe 113,10 m ² powierzchni garażowej o i teren o powierzchni 120 m ². Dnia 20 kwietnia 2004 r. strony zawarły na czas od 1 maja 2004 r. do 30 kwietnia 2009 r. kolejną umowę, na mocy której powódka wynajęła pozwanemu budynek kotłowni o powierzchni 139 m ² oraz plac o powierzchni 200 m ². W umowie strony ustaliły wysokość i sposób zapłaty czynszu oraz innych opłat i zawarły inne szczegółowe postanowienia. W jej §6 ust. 5 i 6 zastrzegły, że w przypadku rozwiązania umowy najemca zobowiązany usunąć z najmowanej powierzchni urządzenia przez siebie wprowadzone, a zajmowany budynek i plac przywrócić do stanu pierwotnego i przekazać za protokołem zdawczo-odbiorczym, oraz że za zwłokę w przekazaniu wynajmujący obciąży najemcę opłatą karną stanowiącą dwukrotność czynszu brutto za każdy rozpoczęty miesiąc korzystania z przedmiotu umowy. Sporządzonym w tymże dniu aneksem strony rozszerzyły przedmiot umowy i objęły najmem również pomieszczenia o łącznej powierzchni 91,64 m ² na parterze oraz pomieszczenia piwniczno-magazynowe w budynku warsztatowym o łącznej powierzchni 81,15 m ² i zmieniły wysokość czynszu oraz innych opłat.

Powód od roku 2002 na terenie najmowanej nieruchomości prowadził działalność związaną z recyklingiem tworzyw sztucznych. Umieścił na niej sprzęt, maszyny, urządzenia i materiały niezbędne do prowadzenia procesu produkcyjnego.

Umowa najmu z 20 kwietnia 2004 r. została na podstawie jej §6 ust. 3a przez powódkę wypowiedziana ze skutkiem na dzień 31 stycznia 2007 r. w związku z zaleganiem przez pozwanego z zapłatą czynszu.

Dnia 14 czerwca 2007 r. pozwany wydał położone na parterze budynku warsztatu pomieszczenia o powierzchni 61,11 m ², nie wydał natomiast powódce znajdujących się w tymże budynku innych pomieszczeń: o powierzchni 30,53 m ² na parterze i o powierzchni 81,15 m ² w piwnicy.

Dnia 27 grudnia 2007 r. powódka sporządziła oświadczenie zatytułowane „Zezwolenie 32 (...)”, którym zezwalała pozwanemu na korzystanie z:

⚫

budynku kotłowni o łącznej powierzchni 139 m ² i części placu o powierzchni 200 m ², pomieszczeń piwnicznych w budynku warsztatowym o łącznej powierzchni 81,15 m ² oraz pomieszczeń garażowych o łącznej powierzchni 138,60 m ² i z terenu przyległego do budynku garażowego o pow. 120 m ² (z ważnością obowiązywania od 1 lutego do 31 października 2007 r.),

⚫

pomieszczeń na parterze budynku warsztatowego: o powierzchni 91,64 m ² (z ważnością obowiązywania od 1 lutego do 14 czerwca 2007 r.) i o powierzchni 31,53 m ² (z ważnością obwiązywania od 15 czerwca do dnia 31 października 2007 r.);

W punkcie 14. oświadczenia powódka wskazała, że za opóźnienie w przekazaniu przedmiotu umowy przez pozwanego po wygaśnięciu terminu obowiązywania zezwolenia może obciążyć go notą odszkodowawczą w wysokości dwukrotności czynszu brutto za okres bezumownego korzystania z przedmiotu umowy, nie mniej niż za okres jednego miesiąca. Pozwany nie negocjował treści zezwolenia i ani go nie podpisał, ani nie stosował się do jego postanowień i nadal zajmował t pomieszczenia, mimo że 14 listopada 2008 r. zaprzestał prowadzenia działalności gospodarczej i dokonał wykreślenia jej z ewidencji.

Sąd Rejonowy w Gliwicach wyrokiem z dnia 17 grudnia 2012 r. nakazał pozwanemu opuszczenie i opróżnienie z rzeczy kotłowni o powierzchni 139 m ² oraz placu o powierzchni 200 m ² i wydanie ich powodowi w stanie wolnym od osób i rzeczy. W związku ze wszczęciem postępowania egzekucyjnego pozwany dobrowolnie wydał powódce 30 kwietnia 2014 r. garaż z terenem przynależnym, a 1 sierpnia 2014 r. przekazał jej budynek kotłowni i przylegający doń plac. W jego dyspozycji pozostawały jednak nadal pomieszczenie warsztatowe o powierzchni 91,34 m ² i pomieszczenia piwniczno-magazynowe o powierzchni 81,15 m ² w budynku warsztatowym.

Powódka wystawiała pozwanemu noty księgowe, naliczając mu zobowiązanie w wysokości podwójnej stawki czynszu, czyli po 3644,90 zł, za zajmowanie poszczególnych pomieszczeń. Pismem z dnia 26 czerwca 2014 r. wezwała go do zapłaty wynikających z not obciążeniowych 80187,80 zł, ten jednak wezwaniu nie uczynił zadość.

Wynagrodzenie, jakie z najmu zajmowanych przez pozwanego części nieruchomości mogłaby powódka uzyskać, wynosi odpowiednio:

⚫

dla lokalu na parterze budynku warsztatowego o powierzchni 30,53 m ² 4438,54 zł,

⚫

dla lokalu użytkowego w piwnicy tego budynku o powierzchni 81,15 m ² 5077,13 zł,

⚫

dla pomieszczenia w budynku kotłowni o powierzchni 139 m ² 19032,02 zł,

⚫

dla placu o powierzchni 200 m ² 1969,89 zł,

⚫

dla garażu o powierzchni 138,60 m ² 18977,24 zł,

⚫

dla terenu przyległego do garażu o powierzchni 120 m ² 1181,94 zł.

Łącznie wynagrodzenie za okres objęty żądaniem wynosi 50677,-zł.

Stan techniczny najmowanych kolejno przez pozwanego pomieszczeń był mu znany; nie miał do niego zastrzeżeń i to na jego wniosek dochodziło do rozszerzenia przedmiotu najmu. Zastrzeżenia do stanu pomieszczeń (jak brak sanitariatów, stałego dopływu prądu, ogrzewania) zgłaszać zaczął dopiero w toku użytkowania.

W związku z pogorszeniem zdrowia pozwany w roku 2008 zaprzestał prowadzenia działalności gospodarczej, przedmiotu najmu jednak nie zwrócił. W zajmowanych pomieszczeniach trzymał rzeczy nie tylko swoje, ale i te należące do świadka E. K.. Dopiero 30 kwietnia 2014 r. i 11 sierpnia 2014 r. dokonał zwrotu części przedmiotu najmu.

Między stronami toczyło się szereg postępowań, przedmiotem których było żądanie zasądzenia od pozwanego na rzecz powódki należności z tytułu zajmowania będących uprzednio przedmiotem najmu pomieszczeń. W sprawie akt VII GC 616/08 Sąd Rejonowy w Gliwicach zasądził od pozwanego na rzecz powódki 15260,14 zł zaległego czynszu, natomiast w innych sprawach wyrokami z dnia 20 listopada 2009 r., z dnia 12 czerwca 2012 r. i z dnia 5 listopada 2014 r. Sąd ten oddalił roszczenia powódki z tych przyczyn, że powódka nie wykazała ich wysokości, a brak było podstaw do ustalenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy na podstawie stawek wynikających z nazwanego zezwoleniem dokumentu z 27 grudnia 2007 r.; podobnie orzekł Sąd Okręgowy w Katowicach w wydanym w sprawie IX Ga 139/13 wyrokiem z dnia 5 lipca 2013 r.

W świetle zeznań świadków J. J., K. S. i E. K. oraz pozostałego materiału dowodowego zeznanie pozwanego, że wydał powódce przedmiot najmu, okazały się niewiarygodne. Poza tym sam on sobie przeczył, zeznając najpierw, że nie pomieszczeń zajmuje, później zaś – że pomieszczenia w budynku warsztatowym nadal zajmuje, gdyż trzyma tam prototyp swego wynalazku; niewiarygodne było też jego zeznanie, jakoby nie mógł wcześniej opróżnić pomieszczeń. Z kolei jego twierdzenia, że powódka zabrała należące do niego urządzenia i je sprzedała, nie potwierdziły się.

W świetle poczynionych ustaleń roszczenie powódki zasługiwało na uwzględnienie, ale jedynie częściowo.

Powódka dochodziła zapłaty w związku z brakiem zdania przez pozwanego pomieszczeń w budynku kotłowni i warsztatowym oraz części gruntu o powierzchni łącznej 320 m ², których pozwany, mimo rozwiązania z nim umów nie zwrócił. Za przeciwną tezą nie może przemawiać samo zaprzestania prowadzenia przezeń działalności gospodarczej, w pomieszczeniach powódki bowiem nadal trzymał w swoje rzeczy.

Nie sposób zgodzić się z tezą powódki, że roszczenie jej znajduje oparcie w treści §5 ust. 5 i 6 umowy najmu, w myśl których mogła ona naliczać pozwanemu kary umownej w wysokości dwukrotności czynszu brutto za każdy miesiąc bezpodstawnego korzystania z przedmiotu najmu w okresie od 1 lipca 2012 r. do 30 kwietnia 2014 r. Umowa ta była bowiem umową okresową, obowiązującą do 30 kwietnia 2009 r., choć wskutek zalegania przez pozwanego z czynszem rozwiązaniu uległa wcześniej.

Nie można również zgodzić się z tezą, jakoby strony wiązać miała umowa wynikająca z „Zezwolenia” z 27 grudnia 2007 r., Zezwolenie owo stanowiło bowiem jednostronne oświadczenie woli powódki i nie prowadziło do prolongaty uprzednio łączącego strony stosunku cywilnoprawnego. To, że po dacie jego sporządzenia pozwany zajmował opisane w nim budynki i place, nie oznaczało wszak przyjęcia przez niego określonych w nim warunków i nie zobowiązywało go do stosowania się do nich.

Nie było w tej sytuacji podstaw do naliczania przez powódkę jakichkolwiek kar umownych. Powódka jednak jako alternatywną podstawę roszczenia przywołała przepisy korzystaniu z jej rzeczy bez tytułu prawnego (art. 225 w związku z art. 224 k.c.), należało zatem ocenić, czy wskazane przez nią okoliczności faktyczne przemawiają za przyznaniem jej wynagrodzenia za zajmowanie przez pozwanego jej pomieszczeń.

Skoro powódka w oświadczeniu z dnia 27 grudnia 2007 r udzieliła pozwanemu przyzwolenia na władanie (w określonej części) jej rzeczą do 31 października 2007 r., to po tej dacie pozwany był zobowiązany niezwłocznie udostępnione mu pomieszczenia i grunty opuścić oraz przywrócić ich stan pierwotny.

Pozwany nie przekazał pozwanej pomieszczeń: na parterze (30,53 m ²) i w piwnicy (81,15 m ²) budynku warsztatowego, budynek kotłowni (139 m ²) i plac (200 m ²) wydał powódce 11 sierpnia 2014 r., natomiast garaż (138,60 m ²) i teren doń przyległy (120 m ²) wydał 30 kwietnia 2014 r. Oznacza to, że w okresie objętym pozwem, czyli od lipca 2012 r. do kwietnia 2014 r. korzystał on z nieruchomości powódki bez tytułu prawnego.

Pozwany miał niewątpliwie świadomość, że nie ma prawa do dysponowania nieruchomością. Jednocześnie znał stanowisko powódki, nieustannie zmierzającej do odzyskania udostępnionej mu części nieruchomości, a nadto domagającej się od niego zapłaty za zajmowane pomieszczenia we wcześniejszym procesach. Nie zmienia tego to, że część procesów powódka przegrała, między innymi z tej przyczyny, że nie udowodniła wysokości żądania lub że domagała się zapłaty czynszu za okres, kiedy stron nie wiązała już umowa najmu.

Zgodnie z art. 225 k.c. w związku art. 224§2 k.c. posiadacz w złej wierze cudzej rzeczy obowiązany jest do wynagrodzenia za korzystanie z niej. Wynagrodzenie takie odpowiadać winno dochodowi, jaki właściciel mógłby osiągnąć na podstawie ważnego stosunku prawnego, wysokość świadczenia pieniężnego ustalana być zatem winna w oparciu o rynkowe ceny za korzystanie z rzeczy określonego rodzaju.

Z opinii biegłej sądowej T. K. czynsz, który od lipca 2012 r. do kwietnia 2014 r. mogłaby uzyskać powódka z tytułu najmu zajmowanej przez pozwanego części położonej w P. przy ul. (...) nieruchomości, wynosi łącznie 50677,-zł, roszczenie w takiej właśnie wysokości podlegało zatem uwzględnieniu.

Nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut pozwanego, żądanie powódki stanowi nadużycie prawa w rozumieniu art. 5 k.c. Pozwany, wchodząc w stosunek najmu z powódką, był wieloletnim przedsiębiorcą. Zaprzestanie przezeń prowadzenia z powodu choroby działalności nie zwalniało go, jako profesjonalnego podmiot w obrocie, od dochowania wszelkiej staranności i od dbałości o własne interesy gospodarcze. Wymaga nadto podkreślenia, że choroba pozwanego miała charakter czasowy, w związku z czym nie usprawiedliwiała kilkuletniej zwłoki w opróżnieniu budynków i części nieruchomości, tym bardziej, że uporządkowanie terenu mógł on w każdym czasie zlecić osobie trzeciej.

Odsetki ustawowe za opóźnienie należało na podstawie art. 481 k.c. w związku z art. 455 k.c. zasądzić od dnia następnego po doręczeniu pozwanej opinii biegłej, z tym dniem bowiem posiadł on wiedzę o wysokości należnego powódce z tytułu bezumownego korzystania z jej nieruchomości świadczenia.

Jako podstawę rozstrzygnięć o kosztach przywołał Sąd normy art. 102 k.p.c. oraz art. art. 100 k.p.c. w związku z §6 pkt 6 w związku z §19 i §21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

W apelacji od opisanego wyżej wyroku pozwany zarzucił obrazę art. 225 k.c. w związku z art. 224 k.c. oraz art. 5 k.c., naruszenie art. 232 k.p.c. oraz art. 233 k.p.c. w związku z art. 227 k.p.c., a także sprzeczność ustaleń z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego. W oparciu o te zarzuty wniósł o zmianę tego wyroku przez oddalenie powództwa lub o jego uchylenie w zaskarżonej (czyli uwzględniającej powództwo) części i przekazanie w tym zakresie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji; w każdym przypadku pełnomocnik jego wniósł o przyznanie mu wynagrodzenie za udzieloną z urzędu pomoc prawną.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie, podniesione w niej zarzuty i argumenty uznać bowiem przyjdzie za chybione.

Art. 233 k.p.c., obrazę którego zarzuca skarżący, zawiera w swoich paragrafach pierwszym i drugim dwie normy, pozostające wprawdzie ze sobą w pewnym związku, ale jednak różne. Pozwany nie wskazuje nawet, do naruszenia której z nich miałoby dojść, a analiza przywołanych w kontekście tej jednostki redakcyjnej zarzutów szczegółowych nie pozwala na „domyślenie się”, o którą z nich mogłoby mu chodzić, zarzuty te bowiem w istocie nie odnoszą się ani do oceny dowodów (§1), ani do oceny odmowy ich przedstawienia lub czynienia przeszkód w ich przeprowadzeniu (§2), ale dotyczą bądź pominięcia niektórych kwestii, bądź wadliwości ustaleń, bądź wreszcie prawa materialnego. Z tej przyczyny te elementy, które odnoszą się do ustaleń faktycznych, staną się przedmiotem analizy łącznie z wyartykułowanym wprost zarzutem wadliwości ustaleń. Pozbawionym znaczenia staje się w tej sytuacji wadliwość konstruowania przez apelacyjnego związku między którąkolwiek z norm art. 233 k.p.c. a normą art. 227 k.p.c., nie pozostają one bowiem ze sobą w żadnym związku, w szczególności zaś takim, który tworzyłby jakąś inną, nową normę.

Sprzeczności ustaleń skarżący upatruje w wadliwym jakoby przyjęciu, że należąca do powódki nieruchomość nadawała się do wynajęcia, podczas gdy zgromadzona w sprawie dokumentacja fotograficzna i zeznania świadków na poczynienie takiego ustalenia – jego zdaniem – nie pozwalała. Za taką jego tezą przemawiać miałoby, między innymi, to, że w dacie oglądania nieruchomości przez biegłą budynki, w których wynajmował on pomieszczenia, już nie istniały, zostały bowiem zburzone ( dla porządku wskazać należy, że zburzony został tylko budynek kotłowni). Stanowisko to ocenić należy jako efekt wadliwego rozumienia instytucji wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z cudzej rzeczy.

Przede wszystkim zwrócić wypadnie uwagę na to, że każda rzecz, nawet o nie najwyższym standardzie technicznym, może być komuś przydatna i może temu komuś zostać wynajęta (lub wydzierżawiona), kwestią jest tylko cena, jaką za to należy zapłacić (wysokość czynszu), ustalenie tej ceny zaś, jako wymagające wiadomości specjalnych, oparte być musi na opinii biegłego. Za okoliczność pozbawioną znaczenia uznać przyjdzie to, czy istniała realna możliwość wynajęcia zajmowanych przez pozwanego części nieruchomości komuś innemu (czy istniał potencjalny kontrahent), w kontekście art. 225 k.c. bowiem istotne jest tylko to, że były one wynajmowalne.

Rzeczą biegłego było w sprawie niniejszej wyliczenie hipotetycznego czynszu za potencjalne wynajęcie zajmowanych przez pozwanego obiektów (pomieszczeń i gruntów) w okresie zamkniętym, od lipca 2012 r. do kwietnia 2014 r., a więc w czasie, gdy wszystkie (w tym kotłownia) wynajmowane uprzednio przez pozwanego zabudowania jeszcze istniały. Na przeszkodzie temu wyliczeniu nie mogło stanąć to, że biegła nie miała fizycznie możliwości zbadania stanu technicznego budynku kotłowni i oprzeć się musiała na dostępnych, znajdujących się w aktach sprawy informacjach, w tej sytuacji bowiem tylko w taki sposób wydać mogła opinię. W opinii tej ewidentnie uwzględniła nie najlepszy stan techniczny zabudowań i stosownie do tego wyliczyła potencjalny czynsz. Kwestionowanie przez pozwanego podstaw tego wyliczenia, jako opartego na nieadekwatnych (jego zdaniem) obiektach porównawczych, nie może odnieść pożądanego przezeń skutku, wybór metody szacowania, w tym i dobór obiektów porównawczych, należy bowiem do biegłego, który czyni to w ramach swojej wiedzy specjalistycznej, a podważenie opinii nastąpić może albo wtedy, gdy dla niespecjalistów (w tym dla składu orzekającego) jawi się ona jako wadliwa lub (co najmniej) nieprzekonująca, albo w drodze kontropinii dopuszczonej na skutecznie złożony wniosek strony procesu. Opinia biegłej T. K. wątpliwości Sądu Okręgowego słusznie nie wzbudziła, sporządzona została bowiem profesjonalnie i – jak już wyżej wskazano – uwzględniała stan techniczny nieruchomości w dacie zajmowania pomieszczeń i gruntów przez pozwanego, a oparta została na materiale porównawczym z terenu P. i powiatu (...). Zastosowanie przez nią dla celów wyłącznie rachunkowych (a nie dla ustalania wartości nieruchomości) danych wskaźnikowych z G. było całkowicie dopuszczalne i z pewnością nie mogło doprowadzić do zawyżenia rynkowych stawek czynszowych charakterystycznych dla niewielkiego miasta, jakim są P.. W tej sytuacji teza skarżącego, jakoby Sąd Okręgowy uchybił normie art. 232 k.p.c. przez niedopuszczenie z urzędu dowodu z innej opinii, którego to dowodu nawet on sam nie wnioskował (pomijając już, że wniosek taki winien byłby podlec oddaleniu), nie może zyskać akceptacji.

Wbrew wywodom pozwanego odniósł się Sąd Okręgowy do jego twierdzeń o trudnościach, jakie miał on mieć w prowadzeniu działalności gospodarczej. Nie uczynił tego może nadmiernie szczegółowo, ale w okolicznościach sprawy niniejszej było to całkowicie wystraczające. Trafnie w szczególności zwrócił Sąd ów uwagę na to, że pozwany nie tylko wynajął w roku 2002 jedno pomieszczenie, ale i w późniejszym okresie z jego inicjatywy dochodziło do rozszerzania najmu na inne pomieszczenia i grunty, co świadczy o tym, że stan najmowanych pomieszczeń mu nie przeszkadzał. Odłączanie mediów, które tak mocno podkreślał, miało miejsce już po rozwiązaniu umowy i nie miało dla istoty dochodzonego w sprawie roszczenia żadnego znaczenia, w każdym razie z pewnością nie zwalniało go z obowiązku opróżnienia przedmiotu najmu ze swoich (i świadka K.) urządzeń.

Prawidłowo Sąd Okręgowy ustalił, że okresowe pogorszenie stanu zdrowiu pozwanego nie stało na przeszkodzie należytemu wydaniu powódce przedmiotu najmu, istniały bowiem przewidziane w art. 231 k.p.c. podstawy do wysnucia takiego wniosku z innych ustalonych w toku postępowania faktów. Choroba jego nie była wszak ani nieprzerwana, ani tak ciężka, by uniemożliwiać miała mu jakiekolwiek zmierzające do wydania powódce należącej do niej rzeczy działanie; w szczególności nie było żadnych przeszkód, by czynność taką zlecić, choćby odpłatnie innej osobie, zwłaszcza że, choćby z wszczynanych przeciwko niemu procesów o zapłatę, ostatecznie zaś – o eksmisję, musiał wiedzieć, że należące do niego rzeczy zalegają u powódki i że ta oczekuje od niego opróżnienia przedmiotu najmu. Faktyczną przyczynę, dla której tego nie uczynił, podał on w końcowej części swego zeznania, w którym podał, że przez cały czas myślał o przekazaniu swego przedsiębiorstwa synowi, który nie dawał mu w tym zakresie wiążącego stanowiska.

W świetle prawidłowych i kompletnych ustaleń poczynionych w postępowaniu pierwszoinstancyjnym, które to ustalenia Sąd Apelacyjny akceptuje i uznaje za własne, obowiązek pozwanego zapłacenia powódce za niezwrócenie wynajmowanych rzeczy jawi się jako oczywisty;

Pewne wątpliwości mogą się nasuwać na tle podstawy prawnej roszczenia, w okolicznościach sprawy niniejszej bowiem można by co najmniej rozważać poważnie, czy powstały po stronie pozwanego obowiązek zapłaty nie powinien wynikać z umowy najmu i z przepisów o karze umownej. Wydaje się wszak dość oczywiste, że zawarte w umowie najmu postanowienie o karze umownej w razie niewydania rzeczy najętych po zakończeniu najmu, odnosiło się właśnie do sytuacji, w której umowa przestawała wiązać strony, postanowienie to zatem nie mogło utracić mocy wskutek wygaśnięcia łączącego uprzednio strony stosunku prawnego. W tej kwestii niczego nie mogło zmienić (być może jednostronne) oświadczenie powódki z dnia 27 grudnia 2007 r., treść którego sprowadzała się do zaakceptowania przez nią faktycznego władania przez pozwanego wynajmowaną uprzednio częścią nieruchomości do 31 października 2007 r., a więc do dnia, który w dacie sporządzenia oświadczenia już minął. Oświadczenie to rozumieć należało w istocie jako rezygnację z naliczania przez powódkę do tej daty wynoszącej dwukrotność czynszu kary umownej.

Rzecz w tym, że w toczących się uprzednio postępowaniach sądy orzekające przyjmowały, że brak jest podstaw do naliczania przewidzianej w umowie najmu kary umownej, a powódka, nie zaskarżając wyroku w sprawie niniejszej, ze stanowiskiem tym się zgodziła. W tej sytuacji możliwość oparcia rozstrzygnięcia na umowie i na normie art. 483§1 k.c. stała się wykluczona i Sąd Apelacyjny poddać kontroli winien prawidłowość zastosowania w sprawie normy art. 225 k.c.

Analiza ta, w świetle ustalonego stanu faktycznego, doprowadzić musiała do wniosku, że normę tę Sąd Okręgowy zastosował prawidłowo. Nie ulega wszak wątpliwości, że po wygaśnięciu łączącego go z powódką stosunku obligacyjnego (a najpóźniej od 1 września 2007 r.) władał on najmowanymi uprzednio pomieszczeniami i gruntami bez tytułu prawnego i że władanie to miało miejsce w złej wierze. Wprawdzie w myśl art. 7 k.c. dobra wiara jest domniemywana, domniemanie to jednak w sprawie niniejszej zostało obalone, pozwany bowiem nie tylko musiał mieć świadomość, że nie wydał powódce przedmiotu najmu, ale i że ta tego cały czas od niego oczekuje. Szczególnie wyraźnie teza ta przystaje do sytuacji, jaka zaistniała w okresie, którego spór dotyczy, nie sposób bowiem uznać, że pozostawał w dobrej wierze, skoro powódka od lat domagał się od niego zapłaty za faktyczne korzystanie z przedmiotu wygasłego najmu, a w końcu wytoczyła przeciwko niemu uwzględnione powództwo o eksmisję.

Okoliczności te przemawiają także przeciwko uznaniu powództwa za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, trudno bowiem po stronie powódki dopatrzyć się jakiegokolwiek nadużycia prawa.

Skoro zatem i szeroko rozumiane zarzuty proceduralne, w tym te skierowane przeciwko poczynionym ustaleniom, i te dotyczące prawa materialnego, konkretnie zaś zastosowania w sprawie art. 225 k.c. w związku z art. 224§2 k.c. i niezastosowania art. 5 k.c., okazały się być bezzasadne, apelacja podlec musiała oddaleniu.

Z powyższych względów na podstawie art. 385 k.p.c. Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji.

SSO Aneta Pieczyrak-Pisulińska SSA Piotr Wójtowicz SSA Anna Bohdziewicz