Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 sierpnia 2019 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny:
Przewodniczący: SSR Adrianna Gołuńska-Łupina
Protokolant: st. sekr. sąd. Iwona Górska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 sierpnia 2019 r. w G. sprawy z powództwa A. C. i E. C. przeciwko Gminie M. G.

o ustalenie

I.  ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...) objętej księgą wieczystą (...) w udziale 90/10. 000 przysługującym E. C. i A. C. począwszy od 01 stycznia 2014 roku wynosi:

1.  w roku 2014: 211, 92 zł (dwieście jedenaście złotych 92/100)

2.  w roku 2015: 352,34 zł (trzysta pięćdziesiąt dwa złote 34/100)

3.  od roku 2016: 492, 77 zł (czterysta dziewięćdziesiąt dwa złote 77/100);

II.  ustala, iż powodowie ponoszą koszty procesu w 64 procentach, natomiast pozwany Gmina M. G. w 36 procentach, pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu.

Sygnatura akt: I C 564/17

UZASADNIENIE

We wniosku z dnia 24 kwietnia 2013r. skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. (SKO) powodowie E. C. i A. C. domagali się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu Skarbu Państwa, położonego w G. przy ul. (...), oznaczonego jako działki (...) o łącznej powierzchni 11.773 m ², dla którego Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...), jest uzasadniona w innej wysokości niż określona w piśmie z dnia 26 marca 2013r., tj. w kwocie sprzed wypowiedzenia, czyli 105,96 zł.

(pozew k. 13-14)

Orzeczeniem z dnia 7 października 2015r. wydanym w sprawie o sygnaturze akt 2770/13 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. ustaliło, iż z tytułu użytkowania wieczystego ww. gruntu obowiązuje opłata dotychczasowa.

(orzeczenie SKO [w:] akta SKO)

W sprzeciwie od orzeczenia SKO Gmina M. G. podniosła, że nie popiera uwag tam zawartych, a operat, będący podstawą aktualizacji wysokości opłaty rocznej, został sporządzony prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami.

(sprzeciw od orzeczenia SKO k. 3)

Wyrokiem z dnia 2 stycznia 2017r. wydanym w sprawie o sygnaturze akt I C 1516/16 Sąd Rejonowy w Gdyni ustalił, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ww. gruntu w udziale 90/10.000 części obciążająca powodów wynosi: w roku 2014 – 211,92 zł, w roku 2015 – 398,84 zł, zaś w roku 2016 – 585,77 zł (pkt I.), zaś w pozostałym zakresie powództwo oddalił (pkt II.).

(wyrok z dnia 2 stycznia 2017r. k. 151)

Apelację od powyższego wyroku wywiedli powodowie, zaskarżając go w całości, zarzucając naruszenie przepisów postępowania tj. art. 232 kpc w zw. z art. 227 kpc, art. 286 kpc i art. 278 kpc poprzez oddalenie wnioskowanego przez nich dowodu z nowej opinii biegłego w sytuacji, gdy opinia była sporządzona przez biegłego powołanego w sprawie I C 1430/15 przed wydaniem postanowienia o wyłączeniu sprawy powodów do odrębnego rozpoznania, która została przygotowana w sposób nieprawidłowy, a także naruszenie przepisu art. 328 kpc poprzez sporządzenie uzasadnienia w sposób uniemożliwiający rzetelną kontrolę instancyjną wyroku.

(apelacja powodów k. 160-165)

Wyrokiem z dnia 12 kwietnia 2017r. wydanym w sprawie o sygnaturze akt III Ca 136/17 Sąd Okręgowy w Gdańsku uchylił zaskarżony wyrok Sądu I instancji w punkcie I. i III. i w tym zakresie przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Gdyni, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania odwoławczego, a także odrzucił apelację co do punktu II. W wytycznych dla Sądu I instancji nakazał skoncentrować materiał dowodowy zgodnie z przepisami procedury cywilnej oraz wyraźnie wskazać jego zakres, który posłużyć ma do ustaleń stanu faktycznego, a także nakazał szczególne rozważenie kwestii dowodu z opinii biegłego, o ile dowód przeprowadzony w sprawie I C 1430/15 posłuży za ocenę stanu faktycznego, w tym ocenę przydatności tego dowodu w niniejszej sprawie pod względem prawnym oraz ocenę jego charakteru w odniesieniu do art. 278 kpc.

(wyrok k. 205 wraz z uzasadnieniem k. 209-217)

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana Gmina M. G. jest właścicielem nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...). Nieruchomość ta składa się z działek oznaczonych numerami: 612/2 o powierzchni 1343 m ², 613/2 o powierzchni 2947 m ², 614/2 o powierzchni 2211 m ², 615/2 o powierzchni 3531 m ², 616/2 o powierzchni 97 m ², 652/2 o powierzchni 1384 m ² i 656 o powierzchni 260 m ². Powodowie E. C. i A. C. są współużytkownikami wieczystymi ww. nieruchomości w udziale wynoszącym 90/10.000 części.

(okoliczności bezsporne)

Pismem z dnia 26 marca 2013r. Prezydent Miasta G., działając w imieniu Gminy M. G., wypowiedział powodom dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wyżej opisanego gruntu w wysokości 105,96 zł i zaproponował ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie 708,85 zł. Zgodnie z treścią wypowiedzenia nowa wysokość opłaty rocznej miała obowiązywać od 1 stycznia 2014r., przy czym w 2014r. płatna miała być w kwocie 211,92 zł, w 2015r. w kwocie 460,38 zł, zaś w 2016r. w pełnej wysokości. Aktualizacja wysokości opłaty rocznej została dokonana w oparciu o operat szacunkowy, wedle którego wartość rynkowa ww. nieruchomości wynosi 7.876.100 zł.

(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z dnia 26 marca 2013r. k. 6)

Na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tj. na dzień 26 marca 2013r. wartość rynkowa ww. nieruchomości wynosiła 5.475.300 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości A. A. k. 287-343 wraz z pisemną opinią uzupełniającą k. 408-414 oraz ustną opinią uzupełniającą płyta CD k. 436)

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów zawartych w aktach sprawy oraz aktach Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. oraz dowodu z opinii biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości A. A..

W ocenie Sądu brak było jakichkolwiek podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej powołanych wyżej dokumentów. Podkreślić bowiem należy, iż część spośród wymienionych powyżej dokumentów, jak orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. z dnia 7 października 2015r., ma charakter dokumentów urzędowych, zaś w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie wzruszyła w trybie przepisów art. 252 kpc przysługujących tym dokumentom domniemań autentyczności oraz zgodności treści powołanych dokumentów z prawdą. Sąd nie dopatrzył się także żadnych podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej dokumentów prywatnych. Żadna ze stron nie kwestionowała bowiem autentyczności tych dokumentów, ani też nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi dokumentami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych. Sąd także nie doszukał się żadnych okoliczności mogących wzbudzać wątpliwości co do wiarygodności wyżej wskazanych dokumentów.

Ponadto, za wiarygodny dowód w sprawie Sąd uznał opinię biegłej sądowej do spraw szacowania nieruchomości A. A.. Zdaniem Sądu złożona przez biegłą opinia została sporządzona w sposób rzetelny, profesjonalny i z zachowaniem należytych standardów. Biegła logicznie uzasadniła wnioski do jakich doszła, co pozwoliło Sądowi na prześledzenie toku myślowego biegłej i weryfikację prawidłowości wyceny pod kątem obowiązujących przepisów prawa. W ocenie Sądu przedmiotowa opinia w formie operatu szacunkowego została sporządzona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy. Nadto, w opiniach uzupełniających biegła odniosła się w sposób rzeczowy i przekonujący do wszystkich zarzutów podniesionych przez stronę powodową i tym samym obroniła swoją opinię. Po złożeniu stosownych wyjaśnień opinia biegłej nie budzi żadnych wątpliwości w świetle zasad logicznego rozumowania oraz zasad doświadczenia życiowego. Zwrócić przy tym należy uwagę, że strona powodowa ostatecznie cofnęła wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego z zakresu szacowania nieruchomości. W tym stanie rzeczy Sąd nie znalazł żadnych podstaw, aby kwestionować wskazaną przez biegłą A. A. wartość gruntu objętego wypowiedzeniem wysokości opłaty rocznej z dnia 26 marca 2013r.

Podstawę prawną powództwa stanowiły przepisy art. 77 ust. 1 i 3, art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2018 r. poz. 2204). W myśl art. 78 ust. 2 przytoczonej ustawy użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej ,,kolegium'', wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wedle art. 80 ust. 2 i 3 w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. Z kolei zgodnie z treścią art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Jak stanowi natomiast art. 77 ust. 3 aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu lub na wniosek, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Zgodnie z wytycznym zawartymi w wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 12 kwietnia 2017r. w pierwszej kolejności Sąd rozważał kwestię przydatności opinii biegłego J. Ś. sporządzonej w sprawie o sygnaturze akt I C 1430/15. Ostatecznie, Sąd doszedł do przekonania, iż przedmiotowa opinia nie stanowi wiarygodnego środka dowodowego na okoliczność ustalenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, której powodowie są współużytkownikami wieczystymi na dzień wypowiedzenia i uwzględnił wniosek strony powodowej o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego. Jak bowiem wskazuje się w orzecznictwie opinia biegłego sporządzona w innej sprawie, nie tylko w sprawie tego samego rodzaju co sprawa rozpoznawana, może być wykorzystana jako dowód w rozumieniu art. 278 § 1 kpc tylko wtedy, gdy żadna ze stron nie zgłasza co do niej zastrzeżeń i nie żąda powtórzenia tego dowodu w toczącym się postępowaniu w sprawie cywilnej (por. wyrok SN z dnia 31 maja 2017r., III UK 133/16, L.). W niniejszej sprawie strona powodowa zażądała natomiast dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego tej samej specjalności, kwestionując prawidłowość opinii sporządzonej w sprawie I C 1430/15. Zdaniem Sądu zastrzeżenia strony powodowej w tym względzie były ze wszech miar uzasadnione. Zgodnie bowiem ze stanowiskiem judykatury w przypadku gdy nieruchomość gruntowa składa się z większej liczby działek gruntowych, objętych jedną księgą wieczystą, aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego powinna dotyczyć całej nieruchomości gruntowej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 września 2016r., IV CSK 731/15, L.). W uzasadnieniu tego orzeczenia SN uznał za błędne określenie wartości nieruchomości objętej wypowiedzeniem poprzez zsumowanie wartości rynkowej poszczególnych działek ewidencyjnych, gdy każda z tych działek była odrębnie szacowana. Jak stwierdził SN aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego odnosi się do nieruchomości gruntowej, a nie do poszczególnych działek gruntowych, co wynika wprost z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 73 ust. 1, 77 ust. 1, art. 78 ust. 1). Tak samo, jeśli chodzi o zasady wyceny przedmiotu użytkowania wieczystego, ustawodawca odwołuje się do pojęcia nieruchomości (art. 4 pkt 6 GospNierU w zw. z art. 149 i n. GospNierU). Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Z kolei działka gruntu to niepodzielna, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 3). Zawarta w art. 4 pkt 1 powołanej ustawy legalna definicja nieruchomości pokrywa się z pojęciem nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 kc - jako część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Jeżeli księga wieczysta obejmuje więcej niż jedną działkę ewidencyjną, to w sensie prawnym istnieje jedna nieruchomość. Przedmiot użytkowania wieczystego musi pokrywać się z przedmiotem własności objętym tą księgą (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2003r., II CKN 1306/00, B. z 2003r. Nr 8, poz. 8, uchwala Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2006r., III CZP 24/06, OSNC 2007, nr 2, poz. 24). W związku z powyższym – jak wskazano w uzasadnieniu wyroku z dnia 7 września 2016r., IV CSK 731/15 – w sytuacji, gdy wypowiedzenie odnosi się do kilku działek ewidencyjnych stanowiących część z większej liczby działek ewidencyjnych objętych jedną księgą wieczystą, należy potraktować te kilka działek oraz ich obszar jako całość. W związku z powyższym należało do porównania wziąć nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość, a zatem nieruchomości zbliżone m.in. obszarowo do łącznej powierzchni kilku działek ewidencyjnych. Podzielając w pełni powyższe rozważania, należało uznać, że sposób wyceny nieruchomości przyjęty przez biegłego J. Ś. polegający na wycenie poszczególnych działek, a następnie na zsumowaniu ich wartości, nie był prawidłowy. Wobec uzasadnionego braku zgody strony powodowej na włączenie opinii wydanej w sprawie I C 1430/15, opinia ta nie stanowiła części materiału dowodowego, na jakim Sąd oparł ustalenia faktyczne w przedmiotowej sprawie.

Konsekwencją powyższego było dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego. W przedłożonej opinii biegła sądowa A. A. wskazała, że na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tj. na dzień 26 marca 2013r. wartość rynkowa ww. nieruchomości wynosiła 5.475.300 zł. Opinia biegłej była kwestionowana wyłącznie przez stronę powodową, jednak w świetle wyjaśnień złożonych przez biegłą zarówno na rozprawie, jak w pisemnej opinii uzupełniającej zarzuty te należało uznać za nieuzasadnione. Przede wszystkim powodowie zarzucili biegłej, że w sposób niewłaściwy zdefiniowała cechy różnicujące oraz nieprawidłowo określiła wagi tych cech. Zdaniem powodów, w opisie nieruchomości porównawczych biegła nie podała szczegółowo lokalizacji nieruchomości (numer działki), co uniemożliwia ustalenie położenia tych działek. Dalej, strona powodowa zarzuciła nieczytelność opinii w pkt. 9.2 spowodowaną brakiem numeracji tabel, określeniem cech nieruchomości różnymi nazwami (lokalizacja ogólna – położenie, lokalizacja szczegółowa – otoczenie), różną kolejnością cech nieruchomości w kolejnych tabelach, a także zmianą kolejności tabel porównawczych w stosunku do opisu tych nieruchomości. Powodowie wnieśli także zastrzeżenia co do zastosowania cechy różnicującej nr 4 w pierwszej tabeli (str. 17 opinii) zdefiniowanej jako stan zagospodarowania, sposób korzystania z terenu, warunki urbanistyczne, możliwości inwestycyjne, urządzenie terenu. Zdaniem strony powodowej jedynymi elementami mierzalnymi w tym zestawieniu są warunki urbanistyczne i możliwości inwestycyjne. Jednocześnie, powodowie podnieśli, że biegła nie uwzględniła w swojej opinii tych dwóch elementów, wskazując na przykładzie zestawienia nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczej położonej w G. przy ul. (...), że mimo przyjęcia przez biegłą podobnej wagi (dobre), potencjał inwestycyjny wymienionej nieruchomości porównawczej jest większy ze względu na możliwość budowy budynków o większej liczbie kondygnacji. Zdaniem powodów przyjęte przez biegłą cechy i ich wagi są właściwe dla budownictwa jednorodzinnego, a nie dla budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego. Wątpliwości powodów wzbudziło również, że transakcja obejmująca nieruchomość porównawczą przy ul. (...) obejmowała również udział w drogach. Na uzasadnienie swojego stanowiska co do przedstawionej przez biegłą opinii, powodowie powołali się na opinię wydaną w sprawie I C 645/17, gdzie inna biegła A. B. przedmiotową nieruchomość wyceniła na kwotę 4.279.500 zł.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego braku wskazania szczegółowej lokalizacji nieruchomości porównawczych biegła powołała się na wyrok NSA z dnia 11 lipca 2016r., I OSK (...), w którym wskazano, że podanie numerów działek nie jest konieczne, a może prowadzić do nieuzasadnionego ujawnienia tajemnicy handlowej. Zdaniem Sądu w opinii biegła wystarczająco dokładnie opisała nieruchomości przyjęte do porównania poprzez wskazanie dzielnicy, ulicy, powierzchni wraz z opisem poszczególnych cech różnicujących przyjętych w procesie wyceny. Opis zawarty w opinii jest na tyle precyzyjny, że umożliwia identyfikację poszczególnych nieruchomości. Jak natomiast wskazuje się w judykaturze o ile obowiązek wskazania numerów nieruchomości nie został literalnie wymieniony, to jednak opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny, winien być obszerny i na tyle precyzyjny aby umożliwiał zidentyfikowanie tych nieruchomości. W innym bowiem wypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa. O ile bowiem sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 17 grudnia 2010r., (...) SA/Kr (...), L.). Zresztą strona powodowa nie miała problemów z identyfikacją nieruchomości położonej przy ul. (...) i bez większych problemów powiązała ją z nieruchomością wskazaną w innych operatach.

Istotnego znaczenia dla oceny prawidłowości i wiarygodności opinii nie miał także zarzut dotyczący nieczytelności opinii. W ocenie Sądu forma przedstawienia cech i ich wag oraz ich ocen w formie tabel, w których poszczególne cechy są przedstawione w różnej kolejności, nie uniemożliwia przeprowadzenia procesu weryfikacji przedstawionego zestawienia. Jednocześnie, jak zauważyła biegła, mimo posługiwania się różnymi określeniami na opisanie tych samych cech, powodowie prawidłowo zidentyfikowali te cechy, co niejako przeczy twierdzeniom o nieczytelności opinii w tym zakresie. Biegła wskazała także, że nad każdą z tabel porównanych znajduje się określenie par porównywanych ze sobą nieruchomości, w opinii uzupełniającej biegła nadto wprost powiązała wymienione tam nieruchomości z opisami nieruchomości porównawczych zawartymi na str. 17-18 opinii. Biegła wyjaśniła, że taka forma graficzna wynika z tego, że przy obliczaniu wartości nieruchomości posługiwała się specjalistycznym programem (...), którego wadą jest m.in. estetyka wydruku. Biegła jednak skorzystała z tego programu z uwagi na to, że jest on zsynchronizowany z bazą danych aktów notarialnych. Zdaniem Sądu zawarte w pkt. 9.2 opinii określenie cech różnicujących oraz ich wag, poparte dodatkowo wyjaśnieniami biegłej zawartymi w opinii uzupełniającej, pozwala na prześledzenie toku myślowego biegłej i weryfikację prawidłowości wyceny pod kątem obowiązujących przepisów prawa.

Odnośnie zarzutu dotyczącego określenia cech to zwrócić należy uwagę, że katalog cech rynkowych identyfikujących nieruchomości jako podobne jest otwarty. Zgodnie z przepisem art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami jako nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nie ulega wątpliwości, że aby mówić o nieruchomościach podobnych konieczne jest ustalenie szeregu ich cech, które obiektywnie rzecz ujmując, są w pewnym stopniu tożsame z nieruchomością wycenianą. Do takich cech zaliczyć trzeba przeznaczenie, wielkość, kształt, położenie, uzbrojenie itp. Jest przy tym oczywistym, że w niektórych sytuacjach, ze względu na specyfikę wycenianej nieruchomości, nie wszystkie te cechy musza być uwzględniane. Ważne jest jednak aby zachowane było "podobieństwo" nieruchomości, a występujące różnice powinny być poddane korekcie w trakcie wywodu biegłego (por. wyrok NSA (N) z dnia 26 kwietnia 2017r., I OSK (...), L.). Jak wskazano w orzecznictwie zagadnienie wyodrębnienia cech rynkowych, podobnie jak cała metodyka wyceny, nie zostały całościowo uregulowane w żadnym akcie prawnym. Reguluje je tylko, w formie zaleceń adresowanych do rzeczoznawców, uchwała organu samorządu zawodowego rzeczoznawców majątkowych. Dodatkowo, zagadnienie wyodrębnienia cech rynkowych nie opiera się także na wiedzy ogólnie dostępnej czy notoryjnej, znanej z urzędu sądowi bądź organom administracji. Dlatego, zarówno wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, stricte wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości (por. wyrok NSA (N) z dnia 15 grudnia 2017r., I OSK (...), L.). W związku z powyższym należało uznać, że wobec braku zamkniętego katalogu cech rynkowych, jakie należy uwzględnić w procesie wyceny nieruchomości, kwestia doboru cech należy do biegłego. W ocenie Sądu w przedmiotowym przypadku biegła dokonała właściwego doboru cech różnicujących i w sposób prawidłowy określiła ich wagi. Należy zgodzić się z biegłą, że nie wszystkie cechy można ocenić w sposób obiektywny za pomocą konkretnych jednostek miar. Tego typu ocena możliwa jest jedynie w odniesieniu do cech ilościowych. Natomiast, w przypadku cech jakościowych ocena ma charakter subiektywny i może być dokonana za pomocą skali ocen wartościujących (np. dobry, średni etc.). Taki sposób oceny wag poszczególnych cech jest jednak dopuszczalny i powszechnie stosowany przez biegłych rzeczoznawców. Biegła wskazała, że uwzględniła aż 6 cech rynkowych (maksymalnie można przyjąć 7), co pozwoliło po zastosowaniu odpowiednich współczynników korekcyjnych na uzyskanie najbardziej prawdopodobnej wartości rynkowej nieruchomości wycenianej.

W świetle wyjaśnień złożonych przez biegłą za bezpodstawny należało ostatecznie uznać zarzut dotyczący niewłaściwej oceny warunków urbanistycznych i potencjału inwestycyjnego działki wycenianej oraz nieruchomości położonej w G. przy ul. (...). Biegła A. A. wskazała bowiem, że w przypadku wskazanej powyżej nieruchomości porównawczej w dokumentach planistycznych (planie) nie ustalono warunków dotyczących intensywności zabudowy i wysokości zabudowy, lecz wskazano, że cechy te należy dostosować do krajobrazu i uwarunkowań terenu, określić na podstawie studium krajobrazowego wpływu projektowanego zainwestowania na walory krajobrazowe T., a studium należy uzgodnić z organem wydającym pozwolenie na budowę, po zaopiniowaniu przez Wojewódzkiego Konserwatora Przyrody i Zarząd T.. Zatem, nieuzasadnione są twierdzenia strony powodowej o wysokości zabudowy określonej w dokumentach planistycznych. Jak wskazała biegła przed podjęciem inwestycji inwestor musiałby dokonać m.in. zabezpieczenia skarp. Biegła zwróciła także uwagę na różnice w zakresie powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do działki wycenianej (25 %) oraz ww. działki przy ul. (...) (40 %). W przypadku podjęcia budowy, inwestor zmuszony uzyskać będzie szereg uzgodnień i warunków, co nie pozostaje bez wpływu na zainteresowanie potencjalnych inwestorów i możliwości inwestycyjne tej nieruchomości. Okres oczekiwania na uzyskanie ww. pozwoleń jest dość długi i jak wynika z doświadczenia biegłej dłuższy niż wynikający z przepisów. Z tego względu, z uwagi na powyższe ograniczenia, biegła w sposób prawidłowy oceniła wagę wskazanej cechy jedynie jako „dobrą”.

Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy pozostawała wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości określona przez biegłego w sprawie dotyczącej innego współużytkownika wieczystego tej nieruchomości (I C 645/17). Jak wskazuje się w orzecznictwie organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat zarówno pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, jak i pod kątem tego czy jest on logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający zarówno warunki formalne, jak i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 24 listopada 2015r., (...) SA/Łd 335/15, L.). W świetle wyjaśnień złożonych przez biegłą A. A. istnieją wątpliwości co do prawidłowości wyceny nieruchomości w sprawie I C 645/17. Biegła bowiem wskazała, że jedna z nieruchomości porównawczych uwzględnionych przez biegłą A. B. może nie spełniać kryteriów określonych w § 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i nie stanowi nieruchomości podobnej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z treści aktu notarialnego wynika, że przedmiotem transakcji była nieruchomość, na której rozpoczęta została budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego na podstawie pozwolenia na budowę z 2007r. (choć nie podano stopnia zaawansowania prac), a cena sprzedaży obejmowała nakłady na projekty, pomiary geodezyjne, badania geologiczne, archeologiczne, przyłącza i budowę sieci. W tym stanie rzeczy wątpliwości może budzić, czy przedmiotowa nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną, gdyż niewątpliwie wpływ na jej cenę miały poniesione już nakłady inwestycyjne. Niezależnie od powyższego należy wskazać, że podana przez biegłą A. A. wartość nieruchomości jest niższa od wartości określonej przez biegłego w prawomocnie zakończonej już sprawie o sygnaturze I C 1430/15, gdzie wartość rynkowa nieruchomości na dzień 26 marca 2013r. na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego została określona na kwotę 5.847.300 zł, a więc kwotę o 400.000 zł wyższą niż wskazana przez biegłą w niniejszej sprawie. Oznacza to, że wartość nieruchomości nie została zawyżona przez biegłą A. A..

Mając na uwadze wszystkie podniesione powyżej okoliczności Sąd uznał opinię sporządzoną przez biegłą A. A. za w pełni wiarygodny dowód w niniejszej sprawie i na jego podstawie ustalił, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wynosi 5.475.300 zł. Stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, co było bezsporne, wynosiła 1 % wartości gruntu. Zatem, wysokość opłaty przy zastosowaniu ww. stawki wynosiła 54.753 zł. Należało mieć jednak na uwadze, że powodowie są współużytkownikami wieczystymi ww. nieruchomości w udziale 90/10.000 części, toteż zobowiązani są do zapłaty opłaty rocznej stosownie do wysokości przysługującego im udziału we współużytkowaniu wieczystym. Przy uwzględnieniu wysokości tego udziału, wysokość obciążającej ich opłaty rocznej wynosi 492,77 zł. Zważywszy jednak, że wysokość tak ustalonej opłaty przewyższa ponad dwukrotnie uprzednią opłatę zastosowanie znajdzie art. 77 ust. 2a ww. ustawy w myśl którego w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Stąd też, na podstawie art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, za rok 2014 Sąd ustalił opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej tj. kwocie 211,92 zł (2 x 105,96 zł). Za rok 2015 Sąd ustalił opłatę w wysokości 352,34 zł jako stanowiącą sumę połowy nadwyżki z uprzedniego roku tj. kwoty 140,42 zł (492,77 zł – 211,92 zł = 280,85 zł / 2) oraz dwukrotności opłaty dotychczasowej tj. kwoty 211,92 zł, zaś za rok 2016r. w pełnej wysokości 24.450 zł. W związku z powyższym, na podstawie przepisów art. 77, 78, 79 i 80 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 72 ust. 1 i ust. 3 pkt. 5 ww. ustawy i w zw. z art. 189 kpc, Sąd orzekł jak w punkcie pierwszym.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 100 kpc i ustalił, że powodowie ponoszą koszty procesu w 64 %, zaś pozwany w 36 % (wartość przedmiotu sporu wynosiła 603 zł, co stanowi różnicę pomiędzy opłatą ustaloną w wypowiedzeniu a opłatą dotychczasową). Natomiast szczegółowe rozliczenie kosztów procesu – na mocy art. 108 § 1 kpc – Sąd powierzył referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się niniejszego wyroku.