Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 października 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 11 października 2017 roku na rozprawie

sprawy z powództwa A. M., J. S. (1), A. J., J. D. A. S. (1), M. S.

przeciwko (...) Spółce Akcyjnej w G.

o zapłatę

na skutek apelacji powodów i pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku

z dnia 27 września 2016 r. sygn. akt XVC 915/14

I. zmienia zaskarżony wyrok:
a/ w punkcie 1 (pierwszym) w ten sposób, że oddala powództwo,
b/ w punkcie 3 (trzecim) poprzez jego uchylenie,
c/ w punkcie 4 (czwartym) w ten sposób, że zasądza na rzecz pozwanego (...) Spółki Akcyjnej w G. od powodów:
a) A. M. kwotę 1.800 (jeden tysiąc osiemset) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego;
b) J. S. (1) kwotę 1.200 (jeden tysiąc dwieście) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego;
c) A. J. kwotę 1.200 (jeden tysiąc dwieście) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego;
d) J. D. kwotę 1.200 (jeden tysiąc dwieście) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego;
e) A. S. (1) kwotę 1.800 (jeden tysiąc osiemset) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego;
f) M. S. kwotę 1.800 (jeden tysiąc osiemset) złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego;
II. oddala w całości apelacje powodów,

III. rozstrzyga, że pozwany wygrał w całości postępowania odwoławcze wywołane wniesieniem własnej apelacji a także apelacjami powodów, pozostawiając szczegółowe wyliczenie kosztów postępowania apelacyjnego referendarzowi sądowemu w Sądzie Okręgowym w Gdańsku.

Sygn. akt I ACa 1214/16

UZASADNIENIE

Powodowie A. M., A. S. (1) i M. S. oraz J. S. (1), A. J. i J. D. domagali się zasądzenia od (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w G.:

1. na rzecz A. M. kwoty 100.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od:

- 71.000 zł od dnia 1 maja 2011 r.

- 29.000 zł od dnia 1 października 2013 r.

2. na rzecz J. S. (1) 33.333,34 zł wraz z odsetkami ustawowymi od:

- 23.666,67 zł od dnia 1 maja 2011 r.

- 9.666,67 zł od dnia 1 października 2013 r.

3. na rzecz A. J. 33.333,33 zł wraz z odsetkami ustawowymi od:

- 23.666,66 zł od dnia 1 maja 2011 r.

- 9.666,66 zł od dnia 1 października 2013 r.

4. na rzecz J. D. 33.333,33 zł wraz z odsetkami ustawowymi od:

- 23.666,66 zł od dnia 1 maja 2011 r.

- 9.666,66 zł od dnia 1 października 2013 r.

5. na rzecz A. S. (1) 150.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od:

- 106.500 zł. od dnia 1 maja 2011 r.

- 43.500 zł od dnia 1 października 2013 r.

6. na rzecz M. S. 150.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od:

- 106.500 zł od dnia 1 maja 2011 r.

- 43.500 zł. od dnia 1 października 2013 r.

Ponadto powodowie wnosili o zasądzenie na rzecz każdego z nich kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego w podwójnej wysokości stawki minimalnej i opłat skarbowych od pełnomocnictw w łącznej kwocie 102 zł.

W uzasadnieniu powodowie wywiedli, że pozwany, co najmniej od dziesięciu lat zajmuje w celach handlowych lokal użytkowy wraz z pomieszczeniami magazynowym i socjalnym na parterze budynku przy ul. (...) w L.. Powodowie są jego współwłaścicielami łącznie w 5/6. Pozostały udział w 1/6 należy do K. P..

W dniu 13 września 2013 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu w sprawie sygn. akt XV Ca 30/13 prawomocnie oddalił wniosek K. P. o stwierdzenie zasiedzenia tej nieruchomości. K. P. lub jej córka J. L. około dziesięć lat wcześniej oddały pozwanemu w najem lub inny stosunek prawny najcenniejszy lokal w tej nieruchomości, w którym pozwany prowadzi sklep z towarami marki D.. W latach 2012-2014 powodowie kilkakrotnie zwracali się do pozwanego i K. P. o udzielenie informacji dotyczących zawartej umowy. Powodowie opierali swoje roszczenie na treści przepisów - art. 1029 § 2 k.c. i art. 225 oraz art. 230 k.c., wskazując, że pozwany jest od początku posiadaczem zależnym w złej wierze. Pozwany nie zweryfikował uprawnień osoby, z którą zawarł umowę, nie sprawdził osób wpisanych jako właściciele nieruchomości w księdze wieczystej dla niej prowadzonej. Powodowie wskazali, że dochodzą odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu za okres od 1 czerwca 2005 r. do 30 września 2013 r. Wezwaniami z kwietnia i grudnia 2011 r. oraz z marca 2012 r. powodowie informowali pozwanego o aspektach prawnych i faktycznych sprawy. W ocenie powodów pozwany co najmniej od kwietnia 2011 r. dysponował dokumentami, z których wynikało, że ani K. P. ani jej córka nie mogą swobodnie dysponować lokalem i pobierać czynszu.

Powodowie wskazali także, że pozwany od marca 2014 r. przekazał na konto kancelarii pełnomocnika powodów kwoty: 51.660 zł, 4.340 zł i trzykrotnie po 7.000 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie. Powodowie wyjaśnili, że ich roszczenia odszkodowawcze za korzystanie z rzeczy będą równe wysokości nieuzyskanego od pozwanej czynszu za okres od 1 czerwca 2005 r. do 30 września 2013 r. przy założeniu, że cały czynsz za lokal wynosił 6.000 zł. Odsetki ustawowe powodowie naliczyli od dnia 1 maja 2011 r., to jest od następnego miesiąca po miesiącu, w którym pozwany otrzymał pierwsze wezwanie do zapłaty oraz od 1 października 2013 r. za okres od 1 maja 2011 r. do 30 września 2013 r. Pozwany (...) S.A. wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od każdego z powodów na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwany wywiódł, że uznał roszczenia powodów po 30 września 2013 r. jedynie co do przyszłych należności. Zaprzeczył, aby posiadał nieruchomość w złej wierze. Przyznał, że do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości w czerwcu 2005 r. wpisani byli jako właściciele A. i B. S., których wynajmująca K. P. była następcą prawnym i to jedynie ona wraz z córką zarządzały nieruchomością. O pretensjach powodów pozwany dowiedział się dopiero w kwietniu 2011 r.. K. P. informowała pozwanego o nabyciu nieruchomości przez zasiedzenie i złożeniu wniosku o jego stwierdzenie, a pełnomocnik powodów dopiero pismem z dnia 28 lutego 2014 r. poinformował pozwanego o oddaleniu tego wniosku. Pozwany wywiódł, że nie miał obowiązku ustalania stanu prawnego nieruchomości, bo wynajmujący nie musi być wcale właścicielem, a każdy ze współwłaścicieli może zarządzać rzeczą wspólną. W konsekwencji posiadacz w dobrej wierze nie jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, a umowa najmu zawarta przez pozwanego jest ważna. Pozwany wywiódł także, że prawa spadkowe poszczególnych powodów zostały wykazane w latach 2006-2014, a więc już po zawarciu umowy najmu. Powodowie akceptowali umowę najmu, skoro ich pełnomocnik domagał się jej realizowania na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Pozwany wskazał, że jest rozliczony z obowiązku zapłaty czynszu skoro pobieranie czynszu stanowi czynność zachowawczą, którą ze skutkiem wobec wszystkich współwłaścicieli może podjąć samodzielnie każdy z nich. Podniósł także zarzut przedawnienia wobec wszystkich roszczeń, które powstały dawniej niż trzy lata przed wniesieniem powództwa. Roszczenie powodów ma bowiem charakter okresowy i przedawnia się z terminem trzyletnim. Nadto podniósł zarzut potrącenia wskazując, że jako posiadacz w dobrej wierze poniósł nakłady o łącznej wartości 19.500 zł.

Pismem procesowym z dnia 20 listopada 2014 r. powodowie rozszerzyli żądanie pozwu i wnieśli o zasądzenie od pozwanego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu za okres od 1 lipca 2005 r. do 30 września 2013 r. następujących kwot:

1. na rzecz A. M. 123.683,95 zł wraz z odsetkami ustawowymi od:

- 84.160,35 zł od dnia 1 maja 2011 r.

- 39.523,60 zł od dnia 1 października 2013 r.

2. na rzecz J. S. (1) 41.227,99 zł wraz z odsetkami ustawowymi od:

- 28.053,45 zł od dnia 1 maja 2011 r.

- 13.174,54 zł od dnia 1 października 2013 r.

3. na rzecz A. J. 41.227,98 zł wraz z odsetkami ustawowymi od:

- 28.053,45 zł od dnia 1 maja 2011 r.

- 13.174,53 zł od dnia 1 października 2013 r.

4. na rzecz J. D. 41.227,98 zł wraz z odsetkami ustawowymi od:

- 28.053,45 zł od dnia 1 maja 2011 r.

- 13.174,53 zł od dnia 1 października 2013 r.

5. na rzecz A. S. (1) 185.525,92 zł wraz z odsetkami ustawowymi od:

- 126.240,52 zł od dnia 1 maja 2011 r.

- 59.285,40 zł od dnia 1 października 2013 r.

6. na rzecz M. S. 185.525,92 zł wraz z odsetkami ustawowymi od:

- 126.240,52 zł od dnia 1 maja 2011 r.

- 59.285,40 zł od dnia 1 października 2013 r.

Rozszerzenie to było rezultatem przedstawienia przez pozwanego umowy najmu i uzyskania przez powodów informacji o wysokości zapłaconego czynszu najmu, przy czym powodowie ten czynsz określili jako czynsz netto bez podatku VAT.

Pozwany podtrzymał stanowisko zawarte w odpowiedzi na pozew.

O toczącym się postępowaniu zawiadomione zostały J. L. i K. P., które nie przystąpiły do sprawy w charakterze interwenientów ubocznych.

Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 27 września 2016 r.:

1. zasądził od pozwanego na rzecz powodów:

a) A. M. kwotę 39.479,67 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 1 października 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty;

b) J. S. (1) kwotę 13.159,89 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 1 października 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty;

c) A. J. kwotę 13.159,89 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 1 października 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty;

d) J. D. kwotę 13.159,89 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia
1 października 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty;

e) A. S. (1) kwotę 59.219,51 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia
1 października 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty;

f) M. S. kwotę 59.219,51 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia
1 października 2013 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty.

2. oddalił w pozostałym zakresie powództwo:

a) A. M.;

b) J. S. (1);

c) A. J.;

d) J. D.;

e) A. S. (1);

f) M. S..

3. zasądził od pozwanego (...) Spółka Akcyjna w G. na rzecz powodów:

a) A. M. kwotę 1.973,98 zł tytułem części opłaty od pozwu oraz kwotę 894,33 zł tytułem zwrotu wydatków w sprawie;

b) J. S. (1) kwotę 657,99 zł tytułem części opłaty od pozwu;

c) A. J. kwotę 657,99 zł tytułem części opłaty od pozwu;

d) J. D. kwotę 657,99 zł tytułem części opłaty od pozwu;

e) A. S. (1) kwotę 2.960,97 zł tytułem części opłaty od pozwu;

f) M. S. kwotę 2.960,97 zł tytułem części opłaty od pozwu.

4. zasądził na rzecz pozwanego od powodów:

a) A. M. kwotę 1.308,64 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego;

b) J. S. (1) kwotę 874,48 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego;

c) A. J. kwotę 874,48 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego;

d) J. D. kwotę 874,48 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego;

e) A. S. (1) kwotę 1.308,64 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego;

f) M. S. kwotę 1.308,64 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Podstawą faktyczną rozstrzygnięcia były następujące ustalenia Sądu Okręgowego:

Bezspornym w sprawie jest, że w czerwcu 2005 r. w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości przy ul. (...) w L. jako właściciele wpisani byli A. S. (2) i B. S.. B. S. zmarła dnia 22 czerwca 1935 r., a A. S. (2) zmarł 28 stycznia 1950 r.

Spadkobiercami B. S. byli odpowiednio jej mąż A. S. (2) oraz J. S. (2), W. S. (1), A. S. (3) i W. S. (2).

Spadkobiercami A. S. (3) byli A. S. (2), J. S. (2), W. S. (1) i W. S. (2).

Spadkobiercami A. S. (2) byli J. S. (2), W. S. (1) i W. S. (2).

Spadkobiercami J. S. (2) byli K. P., J. S. (3), A. M. (powódka) oraz A. S. (4). Spadkobiercą J. S. (3) był A. S. (4).

Na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Lesznie z dnia 10 sierpnia 2011 r. w sprawie akt sprawy I Ns 71/11 stwierdzono, że spadek po W. S. (1) nabyli W. S. (2), A. M. (powódka), K. P., A. S. (4) i J. S. (3). Tym samym postanowieniem ustalono, że spadkobiercami W. S. (2) są E. S., A. S. (1) i M. S..

Postanowieniem Sądu Rejonowego w Lesznie w sprawie sygn. akt I Ns 73/11 wydanym 10 grudnia 2009 r. stwierdzono nabycie spadku po A. S. (2) na rzecz A. M. (powódki), K. P. oraz J. S. (3).

Spadkobiercami J. S. (3) na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Wołowie wydanego dnia 26 czerwca 2006 r. w sprawie I Ns141/06 zostali uznani J. S. (1), A. J. i J. D. – powódki w tej sprawie.

Na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Lesznie z dnia 20 marca 2014 r. wydanego w sprawie INs107/14 spadek po E. S. nabyli powodowie A. S. (1) i M. S..

W czerwcu 2005 r. ustalone były już częściowo prawa współwłasności powódki A. M. oraz K. P.. Mimo tego osoby te nie dokonały ujawnienia swych praw współwłasności w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości przy ul. (...) w L..

Ostatecznie, w datach wniesienia pozwu i zamknięcia rozprawy, udziały współwłaścicieli tej nieruchomości były następujące: - K. P. – 1/6; - A. M. – 1/6; - J. S. (1) – 1/18; - A. J. – 1/18;

- J. D. – 1/18; - A. S. (1) – ¼; - M. S. – ¼.

Okoliczności te są między stronami bezsporne.

W dniu 30 czerwca 2005 r. pomiędzy pozwaną i J. L. jako wynajmującą została zawarta umowa najmu lokalu użytkowego o powierzchni 110 m ^2, na podstawie której oddano pozwanej w najem lokal handlowy na parterze w budynku przy ul. (...) w L.. Zawierając tę umowę wynajmująca oświadczyła, że jest współwłaścicielem nieruchomości, w której znajduje się lokal i posiada do niego tytuł własności. Umowę zawarto na czas nieokreślony poczynając od 1 lipca 2005r. Dla każdej ze stron przewidziano trzymiesięczny okres wypowiedzenia. Miesięczny czynsz najmu strony ustaliły na kwotę 7.000 zł plus podatek VAT płatny z góry do dnia 10-go każdego miesiąca przelewem na konto wynajmującego. Ustalono również prawo wynajmującego do waloryzowania czynszu w oparciu o wskaźnik inflacji podawany przez GUS dotyczący wzrostu cen towarów i usług za miniony okres liczony od dnia obowiązywania poprzedniej stawki czynszu, przy czym pierwsza waloryzacja może nastąpić w dniu 1 stycznia 2007 r., a następne będą naliczane, co 12 miesięcy. Strony ustaliły także, że najemcy nie wolno bez zgody wynajmującego dokonywać jakichkolwiek zmian budowlanych w lokalu.

Aneksem z dnia 27 lutego 2012 r. zawartym pomiędzy pozwaną oraz J. L. i K. P., K. P. potwierdziła umowę najmu zawartą w dniu 30 czerwca 2005 r. przez J. L. w jej imieniu oraz oświadczyła, że J. L. zwierając tę umowę działała jako jej pełnomocnik.

Okoliczność tę potwierdziła także J. L.. Jednocześnie K. P. i J. L. zobowiązały się zwolnić pozwaną od wszelkich roszczeń (w szczególności od roszczeń o zapłatę czynszu lub za bezumowne korzystanie z nieruchomości), które będą zgłaszane ze strony ewentualnych współwłaścicieli nieruchomości i udzielić w tym zakresie zabezpieczenia w postaci weksla in blanco.

Pozwana dokonywała zapłaty czynszu najmu na wskazany w umowie rachunek bankowy, przy czym w okresie od maja 2011 r. do grudnia 2011 r. były to kwoty po 9.657 zł brutto miesięcznie, od stycznia do grudnia 2012 r. po 10.039 zł miesięcznie brutto, od stycznia do czerwca 2013 r. po 10.440 zł miesięcznie brutto i od lipca do września 2013 r. po 10.332 zł miesięcznie.

Powodowie nie zamieszkiwali na terenie nieruchomości przy ul. (...) w L., nie posiadali żadnych pomieszczeń na jej terenie i nie wykonywali żadnych czynności zarządu tą nieruchomością. Wszystkie czynności zarządu tą nieruchomością wykonywała K. P. oraz jej mąż, a po jego śmierci także J. L. - córka K. P.. Wcześniej na parterze J. L. prowadziła sklep. Powodowie nie sprzeciwiali się dysponowaniu lokalem przez K. P..

W latach 2009-2010 powodowie zorientowali się, że to nie J. L. prowadzi sklep w lokalu na parterze nieruchomości. Wówczas powodowi ustalili, że to pozwany prowadzi sklep z towarami marki D..

Pismem z dnia 5 kwietnia 2011 r., przesłanym tego samego dnia, adwokat R. M. działający w imieniu A. M., J. S. (1), A. J. i J. D. współwłaścicieli w 2/9 nieruchomości przy ul. (...) w L., wezwał pozwanego do uiszczania 2/9 czynszu najmu poczynając od kwietnia 2011 r. na konto jego kancelarii oraz do uiszczania 6/9 czynszu do depozytu sądowego na poczet należności czynszowych innych współwłaścicieli. Wezwał także pozwanego do wpłacenia 2/9 należności czynszowych za cały okres użytkowania lokalu na konto jego kancelarii.

W odpowiedzi na to pismo pozwana (pismem bez daty), zobowiązała pełnomocnika powodów do przedłożenia kopii dokumentów potwierdzających uprawnienia reprezentowanych przez niego osób. Pismem z dnia 1 grudnia 2011 r. pełnomocnik ten ponowił wezwanie kierowane w piśmie z 5 kwietnia 2011 r. dołączając dokumenty, z których wynika, że udział A. M. w nieruchomości wynosi 1/6, a udziały J. S. (1), A. J. i J. D. po 1/18, zaś udział K. P. wynosił 1/6.

Pismem z dnia 8 grudnia 2011 r. pozwany udzielił odpowiedzi na pismo powodów z 1 grudnia wskazując, że roszczenia współwłaściciele powinni rozliczyć między sobą. Pozwany wskazał także, że rozważy wypłatę czynszu według udziałów współwłaścicieli po wykazaniu okoliczności wskazanych w treści pisma.

Pismem z dnia 25 lutego 2014 r. ponowiono te same żądania, a w imieniu A. S. (1) i M. S. zostały zgłoszone żądania zapłaty po ¼ czynszu.

Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy meriti ustalił na podstawie zeznań powódek A. M. i J. D. oraz świadków A. D., K. P. i J. L.. Ustalenia faktyczne poczyniono także na podstawie dokumentów z akt I Ns 232/09 Sądu Rejonowego w Lesznie oraz dokumentów złożonych do akt przez strony oraz dokumentów złożonych do akt przez strony, z których dowód przeprowadzono na rozprawie dnia 13 września 2016 r. Dowody te nie budziły wątpliwości Sądu, co do ich wiarygodności, nie były też kwestionowane przez żądną ze stron. Na tej samej rozprawie przeprowadzono dowód z dokumentów w aktach I Ns 232/09 Sądu Rejonowego w Lesznie, na podstawie których ustalono stan prawny nieruchomości, której sprawa dotyczy.

Na podstawie zeznań powódki A. M. ustalono okoliczności dotyczące tego, że ani powódka ani pozostali powodowie nie wykonywali czynności zarządu nieruchomością wspólną, że przez okresy kilkuletnie powódka nie bywała na nieruchomości, której sprawa dotyczy i że to K. P., jej mąż, a po jego śmierci córka J. L. zajmowali się sprawami związanymi z nieruchomością i zarządzali nią. Ustalono także, że do października 2013 r. powodowie nie otrzymywali czynszu najmu za lokal ani od pozwanej ani od K. P.. Zeznania te Sąd uznał za wiarygodne jako zbieżne z dokumentami zgromadzonymi w toku postępowania.

Podobne ustalenia poczyniono na podstawie zeznań powódki J. D. przesłuchanej na rozprawie 11 sierpnia 2016 r. i z tych samych względów zeznania te uznano za wiarygodne.

Na podstawie zeznań świadka A. D. ustalono, że do czasu otrzymania przez pozwanego odpisu postanowienia prawomocnie oddalającego wniosek K. P. o zasiedzenie, pozwana do jej rąk wypłacała czynsz najmu. Ustalono także, że doszło do potwierdzenia zawarcia i warunków umowy najmu przez K. P.. Zeznania te Sąd uznał za wiarygodne jako zbieżne ze zgromadzonymi dokumentami.

Sąd I Instancji wyjaśnił, że zeznania A. D. nie wniosły niczego do sprawy i nie były podstawą dokonania ustaleń faktycznych. Natomiast na podstawie zeznań świadka K. P. ustalono, że to świadek i jej rodzina wykonywali wszelkie czynności zarządu nieruchomością, opłaty podatków, remonty, a powodowie nigdy tym czynnościom nie sprzeciwiali się, tak jak nie sprzeciwiali się umowie z pozwaną. Na podstawie tych zeznań ustalono także, że świadek upoważniła córkę J. L. do podejmowania działań dotyczących tego lokalu i nigdy nie sprzeciwiała się nim. Zeznania te Sąd Okręgowy uznał za wiarygodne jako zbieżne z zeznaniami świadka J. L. oraz zgromadzonymi dokumentami. Podobne okoliczności ustalono na podstawie zeznań świadka J. L. przesłuchanej przed Sądem Rejonowym w Lesznie. I tym zeznaniom Sąd dał wiarę jako zbieżnym z zeznaniami świadka K. P. i dokumentami zgromadzonymi w toku postępowania.

Sąd Okręgowy nie poczynił ustaleń faktycznych na podstawie zeznań świadka H. M. albowiem jego lakoniczne zeznania nie wniosły niczego nowego do sprawy. Na rozprawie dnia 16 czerwca 2016 r. pełnomocnicy powodów zgodnie cofnęli wniosek zawarty w pozwie o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego do spraw inwentaryzacji nieruchomości. Na tej samej rozprawie pełnomocnik powódek J. S. (1), A. J. i J. D. zrezygnował z przesłuchania J. S. (1) i A. J..

Na rozprawie dnia 11 sierpnia 2016 r. oddalono wniosek pełnomocnika powodów adwokata R. M. zgłoszony w piśmie z dnia 20 listopada 2014 r. o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu finansów i rachunkowości na okoliczność wykazania prawidłowości wyliczenia rozszerzonego przez powodów powództwa, uznając przeprowadzenie tego dowodu za zbędne dla rozstrzygnięcia sprawy, gdyż arytmetyczna weryfikacja roszczeń powodów nie wymagała wiedzy specjalistycznej biegłego.

Roszczenia powodów, w ocenie Sądu Okręgowego, były jedynie częściowo zasadne.

Za nietrafne uznał stanowisko powodów, że w świetle art. 1029 § 2 k.c. oraz art. 225 k.c. i art. 230 k.c. nie jest ważna umowa najmu lokalu użytkowego z dnia 30 czerwca 2005 r. zawarta przez pozwanego oraz K. P. jako współwłaściciela w 1/6 części. Podniósł, że stosunek prawny łączący pozwanego z K. P. oceniać należy odnosząc go do stosunków wewnętrznych pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości przy ul. (...) w L.. Za bezsporne uznał, że K. P. przysługiwał w dacie zawierania umowy z dnia 30 czerwca 2005 r. udział w 1/6 prawa własności tej nieruchomości, a więc udział mniejszościowy.

Wyjaśnił dalej, że zgodnie z przepisem art. 200 k.c., każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Zgodnie zaś z przepisem art. 201 k.c., do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Kwestie dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną reguluje z kolei przepis art. 199 k.c., stanowiący, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, w ocenie Sądu Okręgowego, w pierwszej kolejności należy przesądzić, jaki charakter prawny ma umowa najmu lokalu użytkowego, czy zawarcie takiej umowy jest czynnością zwykłego zarządu rzeczą wspólną i czy zakres takiego zarządu czynność ta przekracza. Zawarcie umowy najmu stanowi czynność zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i K. P. dla zawarcia umowy z 30 czerwca 2005 r. powinna była uzyskać zgodę większości współwłaścicieli, gdyż sama takiego udziału we współwłasności nie posiadała. Niewątpliwym jest, że takiej zgody nie uzyskała. Mimo tego, w ocenie Sądu Okręgowego, zawarta przez nią umowa jest ważna, a zatem między pozwanym i wszystkimi współwłaścicielami nieruchomości od dnia 1 lipca 2005 r. obowiązywała umowa najmu lokalu użytkowego na parterze budynku przy ul. (...) w L.. K. P. była bowiem uprawniona do zawarcia takiej umowy w zakresie czynności zachowawczych o jakich mowa w przepisie art. 209 k.c., który stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Jak wynika z poczynionych przez Sąd Okręgowy ustaleń, powodowie i ich poprzednicy prawni nie wykonywali żadnych czynności zarządu nieruchomością wspólną. Od kilkudziesięciu lat czynności te wykonywała K. P. i jej mąż, a po jego śmierci J. L. – córka K. P.. Z zeznań przesłuchanych powódek wynika, że nie przyjeżdżały one na teren nieruchomości, nie interesowały się nią aż do czasu wszczęcia postępowania z wniosku K. P. o stwierdzenie zasiedzenia prawa własności tej nieruchomości na jej rzecz, które to postępowanie rozpoczęło się w roku 2009. Pozostali współwłaściciele nie partycypowali w kosztach utrzymania nieruchomości, nie ujawnili swoich praw w księdze wieczystej, a postępowania stwierdzające ich prawa spadkowe były w większości wypadków prowadzone wiele lat później po śmierci ich poprzedników prawnych. Z zeznań świadków K. P. i J. L. wynika, że to one ponosiły wszelkie koszty związane z utrzymaniem bieżącym i remontami nieruchomości.

Następnie Sąd Okręgowy zważył, że funkcją czynności zachowawczych jest ochrona wspólnego prawa do przedmiotu współwłasności. Cel ten przemawia za przyznaniem każdemu współwłaścicielowi uprawnienia do samodzielnego podejmowania czynności faktycznych i prawnych w celu zachowania i ochrony wspólnego prawa bez konieczności uzyskiwania zgody większości. W tym sensie art. 209 k.c. jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 201 k.c. lub wyjątkiem od zasady określonej w art. 201 k.c. Konstrukcja upoważnienia jednego współwłaściciela do wszelkich czynności zachowawczych nie opiera się na przedstawicielstwie ustawowym jednego współwłaściciela przez drugiego tyko na wzajemnej reprezentacji jednych współwłaścicieli przez drugich. Współwłaściciel podejmuje czynność zachowawczą w imieniu własnym, lecz w interesie wszystkich. Dopóki istnieje domniemanie, że współwłaściciel podejmuje czynności zgodnie wolą wszystkich współwłaścicieli, dopóty można uznawać współwłaściciela za reprezentującego interesy innych, zachowujących się biernie. Gdy jednak inni współwłaściciele sprzeciwią się podjęciu czynności przez współwłaściciela, to czynność ta wobec takiego sprzeciwu nie może być uznana za zmierzającą do zachowania wspólnego prawa. W takim wypadku art. 209 k.c. nie ma zastosowania, a zachowanie współwłaściciela działającego ulega ocenie z uwzględnieniem art. 201 k.c.. Pobranie czynszu najmu stanowi czynność zwykłego zarządu, a jednocześnie czynność zachowawczą w rozumieniu art. 209 k.c. zmierzającą do zachowania wspólnego prawa. Z tego względu współwłaściciel, który zarządza rzeczą stanowiącą przedmiot współwłasności, jest uprawniony do dochodzenia całej należności z tego tytułu chyba, że inny współwłaściciel sprzeciwi się temu, albo wytoczy powództwo o czynsz za ten sam okres.

Następnie Sąd I instancji wskazał, że o zgodności z prawem czynności podejmowanych przez poszczególnych współwłaścicieli z powołaniem na art. 209 k.c. decydują nie tylko rodzaj czynności, ale i okoliczności, w jakich dana czynność dochodzi do skutku. Okolicznością uzasadniającą kwalifikację czynności jako zachowawczej może być brak współdziałania w zarządzie ze strony pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciel dokonuje czynności zachowawczej, to działa zgodne z regułami zarządu rzeczą wspólną w imieniu własnym ale na rzecz pozostałych współwłaścicieli.

Zdaniem Sądu Okręgowego, zawarcie przez K. P. umowy z dnia 30 czerwca 2005 r. stanowiło czynność prawną zachowawczą. Do śmierci męża w 1998 r., w lokalu na parterze małżonkowie P. prowadzili sklep. Nieruchomość przynosiła w ten sposób dochód, który obracali oni na koszty utrzymania nieruchomości. Wbrew stanowisku powodów, umowa zawarta w dniu 30 czerwca 2005 r. mimo, że została podpisana przez J. L. jest ważna. K. P. potwierdziła, bowiem czynność J. L. działającej jako jej pełnomocnik oświadczeniem zawartym w aneksie do umowy najmu z dnia 27 lutego 2012 r. (art. 103 § 1 k.c.). Nie ma również znaczenia zawarte w aneksie z dnia 27 lutego 2012 r. oświadczenie, mocą którego K. P. i J. L. zobowiązały się zwolnić pozwaną od wszelkich roszczeń (w szczególności od roszczeń o zapłatę czynszu lub za bezumowne korzystanie z nieruchomości), które będą zgłaszane ze strony ewentualnych współwłaścicieli nieruchomości i udzielić w tym zakresie zabezpieczenia w postaci weksla in blanco. Umowa ta jako umowa o zwolnienie pozwanego jako dłużnika (art. 392 k.c.) zawarta z K. P. i J. L. ma znaczenie tylko i wyłącznie w relacjach pozwanego z tymi osobami, a nie z powodami. Sąd Okręgowy uznał zawarcie umowy z dnia 30 czerwca 2005 r. za czynność zachowawczą, która to umowa wywołała skutki także w sferze prawnej powodów wiążąc także ich.

Następnie Sąd ten wskazał, że cezurą czasową w ocenie sytuacji powodów jest otrzymanie przez pozwanego pierwszego pisma powodów kwestionującego uprawnienie K. P. do pobierania w całości czynszu najmu, t.j. pisma z dnia 5 kwietnia 2011 r. skierowanego w imieniu powódek A. M., J. S. (1), A. J. i J. D. reprezentujących wówczas udziały w 2/9 prawa. Z uwagi na to, że czynsz najmu był płatny z góry do dnia 10-go każdego miesiąca, zdaniem Sądu Okręgowego, za kwiecień 2011 r. pozwany uprawniony był zgodnie z treścią umowy najmu do wypłacania czynszu do rąk K. P. realizując obowiązki wynikające z ważnej umowy stanowiącej czynność zachowawczą ze skutkiem z art. 209 k.c. pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami. Rozliczenie za okres od 1 lipca 2005 r. do 30 kwietnia 2011 r. powinno nastąpić, zdaniem Sądu, pomiędzy K. P. i pozostałymi współwłaścicielami. Zauważył, że wierzytelność z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy, jak każdy przychód, który przynosi rzecz wspólna, stanowi składnik pewnej gospodarczej całości i jest wierzytelnością wspólną przypadającą wszystkim współwłaścicielom, powstałą ze względu na tę współwłasność. W tych warunkach żaden ze współwłaścicieli nie może żądać od innych wypłacenia mu kwot odpowiadających jego udziałowi. Kwoty te bowiem wchodzą do zasobu wspólnych dochodów i dopiero czysty dochód po zaspokojeniu wydatków związanych z rzeczą wspólną dzieli się na odrębne części przypadające poszczególnym współwłaścicielom. Natomiast rozliczenie za okres od 1 maja 2011 r. do 30 września 2013 r. powinno nastąpić pomiędzy powodami i pozwanym proporcjonalnie do wielkości udziałów powodów w nieruchomości wspólnej. Pozwany, bowiem jako podmiot gospodarczy powinien był swoje sprawy prowadzić z wyższą niż przeciętna starannością (art. 355 § 2 k.c.). Powinien był wobec tego powziąć wątpliwości po otrzymaniu pisma powodów z dnia 5 kwietnia 2011 r. tym bardziej, że w umowie najmu wyraźnie wskazano, że wynajmujący jest współwłaścicielem nieruchomości. Z dalszej korespondencji stron wynika zaś, że pozwany chciał potwierdzenia uprawnień powodów, a w piśmie z dnia 8 grudnia 2011 r. wskazywał, że rozważy wypłatę czynszu według udziałów poszczególnym współwłaścicieli. Mimo tego aż do miesiąca września 2013 r. pozwany wypłacał całość czynszu do rąk K. P.. Tymczasem ona nie była już uprawniona do reprezentowania wszystkich powodów w związku z wykonywaniem umowy najmu z 30 czerwca 2005 r.

Sąd Okręgowy wskazał następnie, że zgodnie z treścią art. 467 pkt. 1 k.c., poza wypadkami przewidzianymi w innych przepisach, dłużnik może złożyć przedmiot świadczenia do depozytu sądowego, jeżeli w skutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności nie wie, kto jest wierzycielem albo nie zna miejsca zamieszkania lub siedziby wierzyciela. Skoro zaś stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej nie odpowiadał rzeczywistemu stanowi prawnemu, co było rezultatem zaniechań poszczególnych spadkobierców, pozwany nie ponosił odpowiedzialności za to, że nie zna rzeczywistych osób będących wynajmującymi lokal użytkowy i był uprawniony do złożenia kolejnych wymagalnych rat czynszu najmu do depozytu sądowego. Skoro pozwany tak nie postąpił, według Sądu I instancji nie wywiązał się z obowiązków najemcy wynikających z zawartej umowy (art. 659 § 1 k.c.), a w takiej sytuacji ponosi odpowiedzialność za niewykonanie umowy zgodnie z art. 471 § 1 k.c..

W zakresie wysokości dochodzonych roszczeń przez poszczególnych powodów Sąd wskazał, że powodowie określili podstawę faktyczną roszczenia domagając się 5/6 czynszu najmu wypłaconego zgodnie z umową za okres od 1 lipca 2005 r. do 30 września 2013 r., przy czym domagali się tej kwoty netto poprzez pomniejszenie kwot wypłaconych przez pozwanego o stawkę podatku VAT 23% (k. 186-187). Z zestawienia wpłat załączonego do odpowiedzi na pozew wynika, że w okresie od maja 2011 r. do listopada 2011 r. pozwany wypłacił 7 x 9.657 zł; od grudnia 2011 r. do grudnia 2012 r. wypłacił 29.735 zł i 10 x 10.039 zł; od stycznia 2013 r. do września 2013 r. wypłacił 6 x 10.440 zł i 3 x 10.332 zł, to jest kwoty 67.599 + 29.735 + 100.390 + 62.640 + 30.996, co daje łącznie kwotę 291.360 zł, przy czym jest to kwota brutto. Kwota ta pomniejszona o podatek VAT, którego powodowie nie domagali się (291.360 zł: 1,23) daje ostatecznie kwotę netto 236.878,04 zł. Z tej kwoty 1/6 dla powódki A. M. to kwota 39.479,67 zł; po 1/18 dla powódek J. S. (1), A. J. i J. D. to kwoty po 13.159,89 zł; dla powodów A. S. (1) i M. S. po ¼ to kwoty po 59.219,51 zł. Takie też kwoty zasądzono na rzecz powodów w wyroku. Sąd zaznaczył przy tym, że rozstrzygniecie to jest częściowo błędne, albowiem Sąd omyłkowo nie uwzględnił podniesionego przez pozwanego w odpowiedzi na pozew zarzutu przedawnienia roszczeń powodów, który uznał za częściowo trafny, a mianowicie, gdy chodzi o roszczenie za okres od 1 maja 2011 r. do 12 sierpnia 2011 r. W związku z tym należne powodom kwoty powinny ulec obniżeniu.

Sąd nie uwzględnił podnoszonego przez pozwanego zarzutu potrącenia nakładów poczynionych na lokal, bowiem pozwany nie udowodnił wartości tych nakładów.

Mając na uwadze tak poczynione ustalenia i rozważania Sąd Okręgowy uznał roszczenia powodów za zasadne w części i na podstawie przepisów art. 209 k.c., art. 659 § 1 k.c. i art. 471 k.c. orzekł jak w punkcie 1 lit. a)-f) wyroku. W zakresie zasadzonych odsetek ustawowych Sąd wyjaśnił, że powodowie w pozwie i piśmie rozszerzającym powództwo domagali się odsetek od roszczeń za okres od 1 maja 2011 r. do 30 września 2013 r. liczonych od dnia 1 października 2013 r. Roszczenie powodów w tym zakresie uznał za zasadne, skoro zasądzono na ich rzecz świadczenie z tytułu należnego im czynszu najmu płatnego do dnia 10-go każdego kolejnego miesiąca. Zatem od dnia następnego roszczenie powodów było wymagalne, co do poszczególnych rat czynszu, w związku z tym powodom przysługują odsetki ustawowe i ustawowe za opóźnienie. Wskazał, że odsetki te przysługiwały z pewnością już w dniu 1 października 2013 r..

O oddaleniu powództwa orzeczono w pkt. 2 lit. a)-f) wyroku na podstawie przepisów art. 659 § 1 k.c. i art. 471 k.c. stosowanych, a contrario.

O kosztach postępowania Sąd orzekł w punktach 3 i 4 wyroku na podstawie przepisów art. 108 § 1 k.p.c. oraz 98 § 3 k.p.c. i art. 99 k.p.c. oraz art. 100 k.p.c. rozdzielając je stosunkowo między stronami.

Apelację od wyroku wywiodły obie strony postępowania.

Powódki J. S. (1), A. J. i J. D. zaskarżyły wyrok Sądu Okręgowego w części:

1.  objętej pkt 2 b zaskarżonego wyroku oddalającej powództwo w zakresie żądania ponad kwotę 13.159,89 zł, tj. co do kwoty 28.068,10 zł wraz z ustawowymi odsetkami od tej kwoty;

2.  objętej pkt 2 c zaskarżonego wyroku oddalającej powództwo w zakresie żądania ponad kwotę13.159,89 zł, tj. co do kwoty 28.068,09 zł wraz z ustawowymi odsetkami od tej kwoty;

3.  objętej pkt 2 d zaskarżonego wyroku oddalającej powództwo w zakresie żądania ponad kwotę 13.159,898 zł, tj. co do kwoty 28.068,09 zł wraz z ustawowymi odsetkami od tej kwoty;

4.  objętej pkt 3 b-d oraz pkt 4 b-d w zakresie kosztów postępowania.

Zakażonemu wyrokowi zarzuciły:

1)  naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 233 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego i dokonanie jego oceny z pominięciem istotnej części tego materiału, tj. zeznań świadków H. M., K. P., J. L. oraz powódki A. M. oraz J. D., z których wynika, że powodowie aż do 2011 roku nie mieli wiedzy o zawarciu w dniu 30 czerwca 2005r. umowy najmu przez K. P., działającą przez J. L. z pozwaną, co w konsekwencji doprowadziło do nie uwzględnienia tego faktu przy ustaleniu braku sprzeciwu powodów wobec zawarcia umowy najmu z pozwaną, co z kolei doprowadziło do przyjęcia przez Sąd, że umowa z dnia 30 czerwca 2005r. stanowiła czynność zachowawczą;

2)  naruszenie prawa materialnego, tj. art. 209 k.c. oraz art. 201 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na zastosowaniu do ustalonego w sprawie stanu faktycznego niewłaściwej normy prawnej, tj. art. 209 k.c. zamiast właściwej tj. art. 201 k.c., co skutkowało przyjęciem, że zawarcie umowy z dnia 30 czerwca 2005r. stanowiło czynność zachowawczą, podczas gdy przesłanki sprawy wskazują na konieczność zastosowania przepisów o zarządzie rzeczą wspólną, z których wynika, że do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, co prowadzi do wniosku, że umowa z dnia 30 czerwca 2005r., zawarta bez zgody większości współwłaścicieli jest nieważna.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżące wniosły o zmianę zaskarżonego wyroku w części poprzez uwzględnienie powództwa także co do kwot:

a)  28.068,10 zł i zasądzenie jej od pozwanej wraz z ustawowymi odsetkami od tej kwoty na rzecz J. S. (1);

b)  28.068,09 zł i zasądzenie jej od pozwanej wraz z ustawowymi odsetkami od tej kwoty na rzecz A. J.;

c)  28.068,09 zł i zasądzenie jej od pozwanej wraz z ustawowymi odsetkami od tej kwoty na rzecz J. D.;

d)  zasądzenie od pozwanej na rzecz powódek J. S. (1), A. J. i J. D. kosztów procesu za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazali, że z zeznań świadków wynika, że powodowie nie złożyli sprzeciwu, co do zawarcia umowy najmu z pozwaną, ponieważ nie mieli wiedzy, że taka umowa w ogóle została zawarta. W rozpoznawanej sprawie nie jest możliwym zatem ustalenie domniemania zgodnej woli współwłaścicieli w zakresie zawarcia umowy najmu przez K. P., skoro do 2011 r. powodowie byli przeświadczeni, że nieruchomość jest użytkowana przez K. P. i J. L.. Zatem nie jest możliwe przyjęcie, że powodowie nie sprzeciwiali się umowie z pozwaną. Nie jest możliwe również, aby powodowie wyrazili dezaprobatę w stosunku do czynności prawnej, o której nic nie wiedzieli, w sytuacji, gdy ani K. P. ani J. L., nie widziały potrzeby poinformowania pozostałych współwłaścicieli o zawarciu umowy najmu z pozwaną. Natomiast sprzeciw ten został wyrażony po powzięciu informacji o zawartej umowie. W ocenie skarżących, już sama niewiedza, a po powzięciu informacji o dokonanej czynności prawnej także sprzeciw pozostałych współwłaścicieli nieruchomości co do oddania do użytkowania nieruchomości osobie trzeciej, na nieznanych przez nich zasadach, dyskwalifikuje uznanie, że K. P. działała zgodnie z wolą wszystkich współwłaścicieli, reprezentując ich interesy. Zarzucił też, że Sąd I instancji uznając, iż umowa najmu, zawarta w dniu 30 czerwca 2005r. z pozwaną stanowiła czynność zachowawczą, nie wskazał, jakie niebezpieczeństwo zagrażało wspólnemu prawo i w jakim zakresie dokonana czynność prawna usunęła to niebezpieczeństwo. W ocenie tych skarżących, z powyższych względów, jak również w związku z dyspozycją normy określonej w art. 201 k.c., która powinna zostać zastosowana przez Sąd w niniejszej sprawie, umowa najmu z dnia 30 czerwca 2005r. zawarta z pozwaną jest nieważna, zaś pozwana korzystająca z nieruchomości bez tytułu prawnego winna jest zapłatę powodom wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Powodowie A. M., A. S. (1) i M. S. zaskarżyli wyrok w części oddalającej powództwo tj.:

- w zakresie roszczenia A. M., w części oddalającej powództwo o zapłatę kwoty 84.204,28 zł z ustawowymi odsetkami i odsetkami za opóźnienie,

- w zakresie roszczenia A. S. (1), w części oddalającej powództwo o zapłatę kwoty 126.306,41 zł z ustawowymi odsetkami i odsetkami za opóźnienie,

- w zakresie roszczenia M. S., w części oddalającej powództwo o zapłatę kwoty 126.306,41 zł z ustawowymi odsetkami i odsetkami za opóźnienie.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucili:

- dokonanie błędnych ustaleń faktycznych mających istotny wpływ na wydanie wyroku w zaskarżonej części, w tym przeinaczenie wniosków i twierdzeń powodów zawartych w ich pismach procesowych,

- naruszenie prawa materialnego w zakresie art. 201 k.c. i 209 k.c. poprzez niewłaściwą interpretację i wadliwe zastosowanie oraz art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c. poprzez ich niezastosowanie.

Z uwagi na powyższe wnieśli o zmianę wyroku w zaskarżonej części poprzez:

- zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki A. M. kwoty 84.204,28 zł z ustawowymi odsetkami i odsetkami za opóźnienie od kwot szczegółowo określonymi w apelacji,

- zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów A. S. (1) i M. S. kwoty po 126.306,41 zł z ustawowymi odsetkami i odsetkami za opóźnienie od kwot szczegółowo określonymi w apelacji oraz

o zasądzenie od pozwanego na rzecz każdego z powodów zwrotu kosztów procesu w I i II instancji, w tym zasądzenie zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w podwójnej wysokości stawki minimalnej.

W uzasadnieniu wskazali, że w pozwie głównym z dnia 13 sierpnia 2014. jak i w piśmie z dnia 20 listopada 2014r. rozszerzającym powództwo, a także w wystąpieniach pełnomocnika powodów, w tym w wystąpieniu na rozprawie w dniu 13 września 2016r., powodowie nie twierdzili, że umowa zawarta między K. P. a pozwaną jest nieważna. Powodowie ci twierdzili, że ta umowa ich nie wiąże, albowiem nie wywołuje wobec nich skutków prawnych. Sąd zaś mylnie przyjął, że powodowie wywodzili, że umowa najmu lokalu użytkowego z dnia 30 czerwca 2005r. zawarta przez K. P. jako współwłaściciela w 1/6 oraz pozwanego jako najemcę jest nieważna. Powodowie ci bowiem wywodzili, że umowa, jako zawarta bez ich wiedzy i zgody nie wywołuje wobec nich skutków prawnych (art. 201 k.c.).

Natomiast zarzut skarżących dokonania przez Sąd I instancji błędnych ustaleń faktycznych sprowadza się zaś do pominięcia - zarówno w ustaleniach faktycznych jak i rozważaniach prawnych, kwestii podnoszonego przez K. P. zasiedzenia własności nieruchomości przy ul. (...) w L. (obecna KW nr (...)) i to począwszy od lat 60 - tych ubiegłego wieku. Podnieśli, że uwzględnienie okoliczności, że intencją K. P. było doprowadzenie do zasiedzenia - tylko przez nią - własności ww. nieruchomości, a co więcej twierdzenie wobec pozwanego, że zasiedziała ona ww. nieruchomość i przyjmowanie ww. twierdzeń przez pozwanego świadczyło o tym, że K. P. wobec pozwanego reprezentowała tylko i wyłącznie siebie i działała dla siebie i na swoją wyłączną rzecz, a w szczególności nie realizowała ona uprawnienia z art. 209 k.c. Ani zawierając umowę najmu z pozwanym z dnia 30 czerwca 2005r., ani pobierając czynsz, K. P. nie działała we wspólnym interesie współwłaścicieli, a tylko we własnym interesie i nie zmierzała w żaden sposób do zachowania wspólnego prawa. Zarzucili, że ustalenia Sądu I instancji w zakresie zarządu K. P. nieruchomością, w której znajdował się lokal użytkowy który był przedmiotem umowy najmu z 30 czerwca 2005r., zawarte na stronie 7 uzasadnienia stoją w opozycji do obszernych, wyczerpujących ustaleń Sądu Rejonowego w Lesznie zawartych w uzasadnieniu postanowienia z 29 października 2012r. dokonanych w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia sygn. akt I Ns 232/09, z których wynika, że powodowie i ich spadkodawcy interesowali się stanem nieruchomości, a K. P. była jedynie dzierżycielem ww. nieruchomości. Sąd też nie ustalił, jakie czynności zachowawcze - zmierzające do zachowania wspólnego prawa realizowała K. P., a także czy bez tych jej działań zachowanie wspólnego prawa było rzeczywiście zagrożone np. ze strony osób trzecich. W ocenie powodów nie realizowała ona żadnych czynności zachowawczych, które zmierzały do zachowania wspólnego prawa albowiem prawa współwłaścicieli nie były zagrożone.

Powodowie podnieśli, że roszczenia powodów znajdują materialnoprawne oparcie w przepisach księgi drugiej, tytułu pierwszego, działu piątego kodeksu cywilnego tj. w art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c. (w przepisach dotyczących spadków odpowiednikiem tych przepisów jest art. 1029 § 2 k.c.), a nie w przepisach o zobowiązaniach. Powodowie wskazali, że pozwany będąc posiadaczem zależnym w złej wierze bez tytułu prawnego korzystał z ich współwłasności i nie uiszczał za to żadnego wynagrodzenia lub odszkodowania. Złą wiarę pozwanego powodowie upatrują w tym, że już w treści umowy najmu z 30 czerwca 2005r. wskazano, że K. P. jest współwłaścicielem nieruchomości oraz w fakcie powołania w § 1 ust. 1 tej umowy księgi wieczystej, z której wynikało, że współwłaścicielami tej nieruchomości byli małżonkowie A. S. (2) i B. S., które to informacje nakazywały pozwanemu przypuszczać, że ani K. P., ani J. L. nie mają prawa do dysponowania ww. lokalem handlowym. W późniejszym zaś okresie pozwany był informowany przez powodów o stanie prawnym nieruchomości. W ocenie powodów, umowa najmu z 30 czerwca 2005r. zawarta między K. P., a pozwanym nie wywołuje skutków prawnych wobec powodów z tego względu, że K. P. przy jej zawieraniu nie działała za wiedzą i zgodą powodów, oraz z tego względu, że K. P. nie dysponowała zgodą większości współwłaścicieli tj. powodów (art. 201 k.c.), których udziały we współwłasności nieruchomości stanowiły łącznie 8/12, a przy uwzględnieniu udziałów pozostałych powodów; J. S. (1), A. J. i J. D. 10/12 = 5/6 udziałów we współwłasności nieruchomości wobec 1/6 udziału w tym prawie K. P.. K. P. nie dysponowała też - wobec braku takiej zgody - upoważnieniem sądu do dokonania takiej czynności tj. zawarcia ww. umowy najmu. W związku z tym zawarła ww. umowę, która nie wywoływała żadnych skutków prawnych wobec powodów. Skarżący zakwestionowali stanowisko Sądu Okręgowego, że zawierając umowę najmu K. P. działała w trybie art. 209 k.c., albowiem wspólne prawo w żaden sposób nie było zagrożone lub narażone na uszczerbek ani nie wymagało żadnego działania faktycznego lub prawnego z jej strony. Zarzucili, że Sąd Okręgowy myli czynności zarządu, zwykłego zarządu i gospodarowania (a takimi są czynności zawierania umów najmu) z czynnościami zabezpieczającymi prawa współwłaścicieli. Działanie K. P. uznali za nadużycie jej prawa współwłasności i obejście dyspozycji art. 201 k.c. i jako takie nie miało prawnego oparcia i nie wywoływało żadnych skutków prawnych wobec współwłaścicieli.

Pozwany w wywiedzionej apelacji zaskarżył wyrok w części tj. co do pkt 1, pkt 3. oraz pkt 4 w całości tychże punktów, zarzucając:

- naruszenie prawa procesowego tj. art. 328 § 2 k.p.c. poprzez nieprzedstawienie i niewyjaśnienie podstawy prawnej przyjętego przez Sąd poglądu o wzajemnej reprezentacji współwłaścicieli rzeczy wspólnej przy dokonywaniu czynności prawnych, podczas gdy Sąd ma procesowy obowiązek przedstawić, w sposób wszechstronny wyjaśnienie podstawy prawnej wydanego przez siebie rozstrzygnięcia, a przyjęcie przez Sąd poglądu o wzajemnej reprezentacji współwłaścicieli stanowiło kluczowy element wydanego przez Sąd rozstrzygnięcia, co uniemożliwia skuteczną kontrolę instancyjną, a w konsekwencji, co ma istotny wpływ na wynik sprawy;

- naruszenie prawa materialnego tj. art. 209 k.c. w zw. z art. 195 k.c. poprzez przyjęcie, że:

- współwłaściciele dokonujący czynności prawnych reprezentują wszystkich współwłaścicieli, w tym również współwłaścicieli nieskładających oświadczenia woli;

- czynność zachowawcza jednego ze współwłaścicieli, polegająca na dokonaniu czynności prawnej (zawarcia umowy najmu) prowadzi do skutecznego nawiązania stosunku najmu pomiędzy wszystkimi współwłaścicielami po stronie wynajmującego, choćby ci nie uczestniczyli w zawarciu umowy;

- powodowie stali się stronami umowy najmu zawartej między K. P. a pozwanym;

podczas gdy:

- współwłaściciel dokonujący czynności praw nej nie działa jako przedstawiciel ustawowy, ani nie reprezentuje pozostałych współwłaścicieli, którzy nie dokonują czynności prawnej;

- współwłaściciel dokonujący czynności prawnej działa w imieniu własnym, na rachunek / w interesie pozostałych współwłaścicieli, a więc jako zastępca pośredni:

- umowa najmu zawarta przez jednego współwłaściciela, jako czynność zachowawcza, prowadzi do nawiązania stosunku najmu pomiędzy najemca i wyłącznie tym współwłaścicielem:

a w konsekwencji:

- współwłaściciele rzeczy wspólnej, którzy nie uczestniczą w dokonaniu c zy nności prawnej, nie stają się stroną stosunku prawnego powołanego ta czynnością prawną,

- powodowie nie stali się stronami umowy najmu zawartej przez K. P. i pozwanego.

- naruszenie prawa materialnego tj. art. 207 k.c., art. 659 k.c. w zw. z 353 § 1 k.c. poprzez przyjęcie, że współwłaściciele rzeczy wspólnej, niebędący stronami umowy najmu, mogą domagać się bezpośrednio od najemcy zapłaty na ich rzecz czynszu w części odpowiadającej wielkości udziału we współwłasności rzeczy najętej,

podczas gdy:

- spełnienia świadczenia z tytułu umowy najmu (zapłaty czynsz u) może domagać się wyłącznie wierzyciel, będący stroną stosunku najmu,

- współwłaściciele niebędący stronami umowy najmu nie mogą domagać się bezpośrednio od najemcy zapłaty czynszu najmu w części odpowiadającej wielkości udziału we współwłasności rzeczy najętej:

- współwłaściciele niebędący stronami umowy najmu powinni kierować swoje roszczenia wobec współwłaściciela będącego stroną stosunku najmu o zapłatę odpowiedniej części pożytków cywilnych rzeczy na zasadzie art. 207 k.c.

W razie nieuwzględnienia zarzutów 1-3 pozwany zarzucił:

- naruszenie prawa materialnego tj. art. 117 k.c. i art. 118 k.c. poprzez zasądzenie na rzecz powodów kwot za okres 1 maja 2011 roku do 12 sierpnia 2011 roku, pomimo podniesionego przez pozwanego zarzutu przedawnienia, podczas gdy roszczenie o zapłatę za okres od 1 maja 2011 roku do 12 sierpnia 2011 roku uległo przedawnieniu w związku z upływem 3-letniego terminu przedawnienia.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku w zaskarżonej części poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od każdego z powodów na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, za postępowanie przed Sądem pierwszej instancji i postępowanie apelacyjne według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazał, że istota niniejszego postępowania apelacyjnego sprowadza się do rozstrzygnięcia, czy:

- współwłaściciel zawierający we własnym imieniu umowę najmu reprezentuje wszystkich współwłaścicieli, a więc w konsekwencji, czy dokonanie takiej czynności prawnej spowoduje, że współwłaściciele nieuczestniczący w czynności prawnej staną się stroną umowy najmu;

- współwłaściciele niebędący stronami umowy najmu mogą domagać się od najemcy, bezpośrednio, zapłaty na ich rzecz czynszu najmu, w częściach odpowiadających wielkości udziału we współwłasności, czy też mogą się domagać zapłaty pożytków wyłącznie od współwłaścicieli będącymi stroną umowy najmu.

Zdaniem pozwanego S ąd nie mógł, w obowiązującym stanie prawnym, przyjąć, że umowa najmu zawarta przez jednego ze współwłaścici eli, uprawnia pozostałych współwłaścicieli do dochodzenia od pozwanego czynszu najmu. Wskazał też, że Sąd Okręgowy nie przedstawił uzasadnienia dla tezy, że czynność ta odniosła bezpośredni skutek wobec powodów t.j., iż stali się stronami umowy najmu, gdyż współwłaściciel dokonujący czynności prawnej reprezentuję pozostałych współwłaścicieli, niedziałających, co stanowiło naruszenie przez Sąd I instancji przepisów prawa procesowego tj. art. 328 § 2 k.p.c..

Dalej skarżący podniósł, że roszczenia wynikające z umowy najmu - m.in. roszczenie o zapłatę czynszu najmu - przysługuje wyłącznie wierzycielowi, a zatem pozwany nie mógł spełnić świadczenia (zapłata czynszu) na rzecz innej osoby niż wierzyciel, który jest stroną umowy, która wykreowała stosunek najmu. Wskazał, że Sąd przyjął, iż czynności prawne jednego współwłaściciela odnoszą bezpośredni skutek w sferze majątkowej pozostałych współwłaścicieli, co stanowi błąd w rozumowaniu Sądu. Z jednej bowiem strony Sąd wskazuje, że czynności zachowawcze nie są oparte na przedstawicielstwie ustawowym, z drugiej zaś stwierdza, że stosunki te opierają się na zasadzie reprezentacji.

Za sprzeczne z przepisami Kodeksu cywilnego, jak i z utrwalonymi poglądami doktryny i orzecznictwa uznał stanowisko Sądu, co do istnienia zasady reprezentacji wszystkich współwłaścicieli przez współwłaścicieli dokonujących czynności prawnych. Wskazał, że współwłaściciel zawierający umowę o korzystanie z rzeczy wspólnej z osobą trzecią działa bowiem w imieniu własnym, niejako na rachunek pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciel zawierający umowę z osoba trzecią, a więc podejmujący czynność w sferze zewnętrznej, nie działa jako pełnomocnik, czy przedstawiciel ustawowy pozostałych współwłaścicieli, lecz działa wyłącznie w imieniu własnym . Umowa zaś wywołuje pewne skutki wobec wszystkich współwłaścicieli, bowiem mogą oni żądać wewnętrznego podziału dochodów z przedmiotu współwłasności na zasadzie art. 207 k.c.. Nie mogą jednak wystąpić z powództwem windykacyjnym, albowiem osoba trzecia legitymuje się skutecznym wobec nich tytułem prawnym do rzeczy objętej współwłasnością. Współwłaściciel dokonujący czynności zachowawczej nie działa w imieniu pozostałych współwłaścicieli jako ich przedstawiciel, lecz w imieniu własnym, chociaż we wspólnym interesie wszystkich współwłaścicieli. Należy zatem wyraźnie rozgraniczyć stosunki wewnętrzne współwłaścicieli i stosunki zewnętrzne, czego Sąd I instancji nie dokonał, a przeciwnie, potraktował obie te sfery jednolicie. Podniósł, że gdyby uznać, że każdy współwłaściciel jest uprawniony do domagania się zapłaty od pozwanego czynszu, bo przecież każdy współwłaściciel może pobierać pożytki cywilne rzeczy, to doszłoby do całkowitego zanegowania fundamentalnego dla nauki prawa cywilnego podziału stosunków prawnych na względne i bezwzględne. Przyjęcie przez Sąd, iż umowa najmu zawarta przez jednego współwłaściciela wiąże wszystkich współwłaścicieli uznał za nieznajdujące jakiegokolwiek uzasadnienia w przepisach Kodeksu cywilnego. Wskazał, że zgodnie z art. 370 k.c. jeżeli kilka osób zaciągnęło zobowiązanie dotyczące ich wspólnego mienia, są one zobowiązane solidarnie, chyba że umówiono się inaczej. Z powyższego przepisu wynika, że wspólne, solidarne zobowiązanie współwłaścicieli powstaje wyłącznie pomiędzy tymi osobami, które zaciągnęły zobowiązanie dotyczące ich wspólnego mienia. Nie obejmuje wszystkich osób, których dotyczy władztwo nad wspólnym mieniem. Ponadto, powyższy przepis dotyczy jedynie solidarności biernej, a więc solidarności po stronie dłużnika, nie wierzyciela. Zatem dokonanie czynności prawnej przez jednego współwłaściciela nie odnosi bezpośrednich skutków wobec wszystkich współwłaścicieli. W szczególności, współwłaściciele niedziałający, nie stają się stronami umowy, stronami stosunku zobowiązaniowego, który łączny wyłącznie podmioty dokonujące dwustronnej czynności prawnej. Współwłaściciel dokonujący czynności prawnej działa w swoim imieniu, na rachunek pozostałych współwłaścicieli.

Na zakończenie wskazał, że roszczenia powodów, oparte o podstawę umowną (zapłata czynszu) ulegały przedawnieniu z upływem trzech lat, jako roszczenia o świadczenia okresowe. Tym samym roszczenia za okres 1 maja 2011 r. - 12 sierpnia 2011 r. uległy przedawnieniu. Nadto Sąd I instancji w treści uzasadnienia przyznał się do błędnego zasądzenia w/w kwoty.

W odpowiedzi na apelację powodów pozwany wniósł o jej oddalenie w całości oraz zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Powodowie wnieśli oddalenie apelacji pozwanego w całości oraz zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacje powodów należy uznać za niezasadne i jako takie niezasługujące na uwzględnienie, natomiast apelacja pozwanego jest zasadna i jako taka musi prowadzić do zmiany zaskarżonego orzeczenia.

Całokształt materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie pozwala na przyjęcie, iż ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I instancji były wyczerpujące, aczkolwiek na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego należało poczynić częściowo inne wnioski. Sąd Apelacyjny dokonane przez Sąd Okręgowy ustalenia poczytuje za własne, z tym zastrzeżeniem, iż przyjmuje, że pomimo wezwania pozwanego do zapłaty przez pozostałych współwłaściciel (z wyjątkiem K. P.) pozwany nie był zobowiązany był do uiszczania czynszu na ich rzecz proporcjonalnie do posiadanych udziałów we współwłasności. W tym zakresie zasadne okazały się argumenty apelacji pozwanego, w której wskazywał on, że był związany stosunkiem obligacyjnym tylko i wyłącznie z K. P..

W świetle stanowisk stron, kluczową kwestią dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy było ustalenie, czy zawarcie umowy najmu z pozwanym przez K. P. było czynnością zachowawczą w rozumieniu art. 209 k.c.. Poczynienie właściwych ustaleń w tym zakresie determinuje ważność zawartej umowy najmu oraz jej skuteczność w stosunku do pozostałych współwłaścicieli, a w konsekwencji istnienie, bądź nie, po stronie powodów roszczenia o zapłatę wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania.

Sąd Apelacyjny w tym zakresie podziela stanowisko Sądu Okręgowego oraz strony pozwanej, że zawarcie umowy najmu spornego lokalu przez K. P. było czynnością zachowawczą w rozumieniu art. 209 k.c.. Istotne bowiem w tym zakresie są okoliczności jej zawarcia. W literaturze i orzecznictwie daje się zauważyć brak jednolitego stanowiska w przedmiocie klasyfikacji, uregulowanych w art. 209 k.c., tzw. czynności zachowawczych. Według jednego poglądu są one uznawane jako szczególny rodzaj czynności zarządu, przy czym przeważnie uznaje się, że taki charakter mogą mieć zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczające zwykły zarząd ( A. Karnicka-Kawczyńska, J. Kawczyński, Współwłasność, s. 51; K. Szadkowski, w: M. Gutowski, Komentarz KC, t. 1, Legalis 2017, art. 209; względnie przyjmuje się, że mogą to być wyłącznie czynności zwykłego zarządu – tak E. Skowrońska-Bocian, M. Warciński, w: K. Pietrzykowski, Komentarz KC, t. 1, 2015, s. 588). Stanowisko przeciwne uznaje natomiast czynności zachowawcze za odrębny rodzaj czynności, nienależący do zarządu rzeczą wspólną. Zwraca się tu uwagę, że zarząd rzeczą obejmuje czynności gospodarowania rzeczą, zaś czynności zachowawcze służą ochronie (profilaktycznej i następczej) wspólnego prawa ( E. Gniewek, w: SPP, t. 3, 2013, s. 701; wyr. SA w Poznaniu z 27.3.2014 r., I ACa 80/14, Legalis). To ostatnie stanowisko, które Sąd Apelacyjny podziela, zostało trafnie określone w wyroku Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 30.10.2013r. w sprawie II CSK 673/1 (OSP, rok 2014, Nr 7-8, poz. 72), gdzie wskazano, że „czynności zarządu rzeczą wspólną są czynnościami gospodarowania, natomiast czynności zachowawcze, o których mowa w art. 209 k.c., stanowią metodę ochrony wspólnego prawa, nie wchodzą więc w zakres pojęcia zarządu (art. 199-201, 203 i 208 k.c.)”.

Z okoliczności niniejszej sprawy wynika, że po zaprzestaniu prowadzenia przez K. P. osobiście sklepu w tym lokalu, lokal pozostawałby niewykorzystany, generując jedynie koszty związane z jego utrzymaniem, tj. zarówno koszty koniecznych napraw, ewentualnego ogrzewania w sezonie zimowym (aby zapobiec jego degradacji) jak i koszty danin publiczno-prawnych - chociażby podatku od nieruchomości. Jednocześnie w tym czasie, tj. w roku 2005 stan prawny nieruchomości określony w księdze wieczystej był nieuregulowany i toczyły się lub miały zostać dopiero wszczęte postępowania spadkowe, pozwalające w efekcie do uporządkowania stanu prawnego nieruchomości. W tych okolicznościach zawarcie umowy najmu i związane z tym pobieranie czynszu pozwalało na pozyskanie środków, które przynajmniej w części, mogły być przeznaczone na pokrycie kosztów zachowania substancji lokalu w stanie niepogorszonym i zapobieżenie obciążania chociażby hipoteką na zabezpieczenie należności publiczno-prawnych.

Wskazać przy tym także należy, odnosząc się stanowisk stron w tym zakresie przedstawionych przez strony w pismach procesowych, że w ocenie Sądu Apelacyjnego w niniejszym składzie, bez znaczenia dla oceny ważności takiej umowy pozostaje cel jej zawarcia jaki przeświecał wynajmującemu współwłaścicielowi, lecz istotne jest, czy obiektywnie, w świetle okoliczności jej zawarcia, czynność ta miała na celu zachowanie wspólnego prawa w stanie niepogorszonym. Bez znaczenia zatem dla oceny ważności tej umowy są zarzuty powodów, że K. P. zawierała umowę w imieniu i interesie własnym a nie w interesie wszystkich współwłaścicieli, jak również to, że uzyskane środki przeznaczała w części również na pokrywanie potrzeb swojej rodziny. Nie jest zatem w tym zakresie zasadny zarzut powodów J. S. (1), A. J. i J. D. co do naruszenia art. 209 k.c. przez jego zastosowanie oraz art. 201 k.c. przez jego niezastosowanie oraz powodów A. M., M. S. i A. S. (1) poprzez ich niewłaściwą interpretację i wadliwe zastosowanie.

Należy przy tym wskazać, że dla oceny ważności tej umowy istotne jest istnienie przesłanek wskazanych w art. 209 k.c. w momencie jej zawarcia. Skoro bowiem czynnością zachowawczą w takim wypadku jest umowa zawarta na czas nieoznaczony, to wniesienie w późniejszym terminie sprzeciwu przez poszczególnych współwłaścicieli nie powoduje jej rozwiązania czy wygaśnięcia. Jak wskazano w w/w wyroku Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 30.10.2013r. w sprawie II CSK 673/1 (OSP, rok 2014, Nr 7-8, poz. 72) „czynność mającą na celu ochronę wspólnego prawa (art. 209 k.c.) może ubezskutecznić sprzeciw współwłaścicieli rzeczy wspólnej, nie zaś brak ich zgody na dokonanie czynności zachowawczej”. Nie ma znaczenia zatem w tym zakresie również podnoszona przez powodów J. S. (1), A. J. i J. D. kwestia braku wiedzy o zawarciu tej umowy i w związku z tym brak sprzeciwu ze strony pozostałych współwłaścicieli. W związku z tym nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia kwestia oceny zasadności podniesionego zarzutu ewentualnego naruszenia w tym zakresie przez Sąd I Instancji art. 233 § 1 k.p.c..

W orzecznictwie przyjęto co prawda, że pozostali współwłaściciele mogą sprzeciwić się czynności zachowawczej (uchwała Sądu Najwyższego (7) z dnia 25 września 1960 r., I CO 16/60, OSNCK 1961, Nr 2, poz. 31; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2013 r., II CSK 673/12, OSP 2014, Nr 7–8, poz. 72), jednakże stanowisko to jest wątpliwe i nie znajduje mocnego oparcia w ustawie. Nie jest jasne, w jakiej formie i trybie sprzeciw taki powinien być wyrażony. Trudno też wskazać, czy wystarcza sprzeciw jednego współwłaściciela (tak w uchwała Sądu Najwyższego (7) z 14 czerwca1965 r., III CO 20/65, Legalis), większości (tak w uchwale Sądu Najwyższego z 5 czerwca 1985 r., III CZP 35/85, OSNCP 1986, Nr 4, poz. 47), czy może wszystkich pozostałych. Treść art. 209 k.c. wydaje się przeczyć stanowisku, że współwłaściciele mogą blokować dokonywanie czynności zachowawczych innych współwłaścicieli. Czynność zachowawcza zmierza do zaspokojenia interesu wszystkich współwłaścicieli, jednak nie chodzi o subiektywnie rozumiane interesy poszczególnych współwłaścicieli, a o obiektywny interes w zachowaniu "wspólnego prawa". Wobec tego sprzeciw współwłaścicieli nie może być skuteczny, jako niedopuszczalny, jeżeli dochodzone roszczenie ze swej natury służy ochronie wspólnego prawa ( E. Gniewek, w: SPP, t. 3, 2013, s. 703; B. Banaszkiewicz, Roszczenie windykacyjne, s. 68; tenże, Glosa do uchw. SN z 28.2.1994 r., III CZP 11/94, OSP 1995, Nr 6, poz. 130, s. 278–279). Zatem kwestia, czy pozostali współwłaściciele posiadali wiedzę o zawarciu takiej umowy oraz czy w związku z tym mogli wnieść sprzeciw pozostaje bez wpływu na ocenę ważności tej umowy jako czynności zachowawczej.

Inną sprawą pozostaje ustalenie, czy określona czynność jest rzeczywiście czynnością zachowawczą, a także ewentualna odpowiedzialność odszkodowawcza za szkody wyrządzone pozostałym współwłaścicielom w związku z nieprawidłowym działaniem w granicach upoważnienia z art. 209 k.c. (por. red. dr hab. Konrad Osajda Rok wydania: 2017 Wydawnictwo: C.H.Beck Wydanie: 16). Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z dnia 14 czerwca 1966 r., III CO 20/65, mającej moc zasady prawnej (OSPiKA 1966, nr 12, poz. 272), podkreślił, że „w związku z gospodarką rzeczą wspólną powstają, obok aktywów, także pasywa, które muszą być w ramach prawidłowej gospodarki pokrywane z aktywów. Wierzytelność więc z tytułu czynszu najmu, podobnie zresztą jak i inne przychody, jakie rzecz wspólna przynosi, stanowi składnik pewnej gospodarczej całości, która niejednokrotnie - jeżeli współwłaściciele nie korzystają z prawa domagania się zniesienia współwłasności - ma byt długotrwały. Wierzytelność ta nie jest przeto wierzytelnością przypadkowo powstałą dla kilku osób, lecz jest wierzytelnością wspólną, przypadającą kilku osobom związanym węzłem współwłasności i powstałą ze względu na tę współwłasność”. Kwestie te nie przekładają się zatem na zakres obowiązków najemcy- kontrahenta wspólnika dokonującego czynności zachowawczej. Jest on bowiem związany postanowieniami ważnie zawartej umowy. Również ewentualny sprzeciw poszczególnych współwłaścicieli pozostaje w sferze stosunków wewnętrznych pomiędzy współwłaścicielami, podobnie jak rozliczenia pomiędzy nimi przewidziane w treści art. 207 k.c.. W tym kontekście, jako niezasadny, jawi się zarzut powodów A. M., M. S. i A. S. (1), iż zawarta umowa była ważna, lecz bezskuteczna wobec nich, jako zawarta bez ich wiedzy i zgody.

Skoro zatem umowa najmu jest ważna, pozwany - najemca nie korzystał z lokalu w sposób bezumowny, lecz posiadał tytuł prawny wynikający z węzła obligacyjnego. Nie powstało zatem po stronie powodów roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, co czyni żądanie pozwu niezasadnym. W tym zakresie nie jest zasadne stanowisko Sądu Okręgowego, że od momentu wezwania pozwanego do zapłaty przez pozostałych współwłaścicieli, zobowiązany był do uiszczania czynszu (czy wynagrodzenia za bezumowne korzystanie) na rzecz współwłaścicieli w stosunku do ich udziałów. Wywód Sądu Okręgowego w tym zakresie, zawarty na stronie 14 uzasadnienia, jest niejasny w zakresie przesłanek, którymi kierował się ten Sąd w zakresie zaprezentowanego stanowiska, iż od maja 2011r. pozwany powinien był rozliczać się ze współwłaścicielami w taki właśnie sposób. Należy mieć bowiem na uwadze, co słusznie podnosi pozwany, że skoro umowa najmu była ważna, to wierzycielem względem którego pozwany był zobowiązany do uiszczania czynszu była tylko i wyłącznie K. P.. Tylko spełnienie świadczenia do jej rąk, zgodnie z postanowieniami umowy (art. 354 § 1 k.c.), skutkowało wygaśnięciem roszczenia o zapłatę czynszu za poszczególne okresy. Wtórną kwestią w tym zakresie, jednakże poza zakresem niniejszego postępowania, jest sposób rozliczenia uzyskanego czynszu przez jednego współwłaściciela z pozostałymi w świetle art. 207 k.c..

W okolicznościach niniejszej sprawy nie jest zasadne stanowisko, że powodów A. M., M. S. i A. S. (1) wywodzących swoje roszczenia z treści art. 225 k.c. w zw. z art. 230 k.c.. Zgodnie bowiem z treścią art. 336 k.c. posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). W niniejszej sprawie pozwany był posiadaczem zależnym, skoro władztwo nad rzeczą wywodził z umowy najmu. Zatem nie mają tu zastosowania regulacje dotyczące relacji między właścicielem a samoistnym posiadaczem.

Podnieść dalej należy, że dokonując czynności zachowawczej współwłaściciel nie działa jako przedstawiciel pozostałych współwłaścicieli, lecz działa w imieniu własnym, z tym, że na rachunek tychże współwłaścicieli. Jeżeli zatem tą czynnością jest zawarcie umowy, to pozostali współwłaściciele nie stają się automatycznie jej stronami. Tym samym zasadne są zarzuty pozwanego w zakresie naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 207 k.c. oraz art. 659 w zw. z art. 353 § 1 k.c. oraz art. 209 k.c. w zw. z art. 195 k.c.. Zasadny jest też w tej części zarzut naruszenia art. 328 § 1 k.p.c. poprzez nieprzedstawienie wywodu w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, z jakich przyczyn Sąd Okręgowy uznał, że pomimo zawarcia przez pozwanego z K. P. ważnej umowy najmu, od maja 2011 r., tj. po powzięciu wiadomości o istnieniu roszczeń innych współwłaścicieli, pozwany na podstawie tej umowy powinien był świadczyć czynsz również na rzecz pozostałych współwłaścicieli.

Niezależnie od powyższego wskazać należy, że nawet w sytuacji, gdyby umowę najmu traktować jako nieważną, w związku z nieistnieniem przesłanek określonych w treści art. 209 k.c., to w okolicznościach sprawy nie można traktować pozwanego jako pozostającego w złej wierze w rozumieniu art. 224 § 2 k.c. - przynajmniej do czasu prawomocnego zakończenia postępowania z wniosku K. P. o stwierdzenie zasiedzenia udziałów we współwłasności spornego lokalu. Należy mieć w tym zakresie bowiem na uwadze, że w świetle art. 7 k.c. w przypadku, jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. Domniemanie dobrej wiary musi zostać obalone, by móc twierdzić o złej wierze posiadacza. Wyraźnie wynika to z treści art.234 k.p.c. zgodnie, z którym „domniemania ustanowione przez prawo (domniemania prawne) wiążą sąd; mogą być jednak obalone, ilekroć ustawa tego nie wyłącza”. Konieczność obalenia domniemania dobrej wiary pokreślił również Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 4 grudnia 2008 r. sygn. akt I CSK 225/08, gdzie stwierdził, iż „Domniemanie może zostać obalone, jednak w tym wypadku ciężar wykazania, że fakt domniemany jest błędny ciąży na tym, kto temu faktowi przeczy”. Przy czym w niniejszej sprawie, w związku z toczącym się postępowaniem o zasiedzenie udziałów we współwłasności nieruchomości, pozwany mógł pozostawać w uzasadnionym przekonaniu, wobec wpisów w księdze wieczystej pochodzących z przed kilkudziesięciu lat i biorąc pod uwagę okres posiadania nieruchomości przez K. P., że mogła ona zasiedzieć udziały pozostałych współwłaścicieli w nieruchomości. W takiej sytuacji należy mieć bowiem na uwadze, poza domniemaniem z art. 7 k.c. (domniemanie istnienia dobrej wiary), również domniemania wynikające z art. 340 k.c. (domniemania ciągłości posiadania).

Zważywszy na powyższe na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że w punkcie pierwszym oddalił powództwo a w konsekwencji uchylił rozstrzygnięcie zawarte w punkcie III zaskarżonego wyroku orzekając jak w punktach I a/ i I b/.

O kosztach postępowania za pierwszą instancję Sąd Apelacyjny orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu (art. 98 k.p.c.) w zw. z art. 108 § 1 oraz § 6 pkt. 5 i 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (Dz.U.2013.490.t.j.), orzekając jak w punkcie I c/ wyroku.

Rozstrzygając w przedmiocie kosztów zastępstwa procesowego Sąd odwoławczy miał na względzie treść uchwały Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2015 r. w sprawie III CZP 29/15 (OSNC 2016/6/69, LEX nr 1751211, (...) Biul.SN 2015/7/6, KSAG 2015/4/173), zgodnie z którą „w razie współuczestnictwa formalnego (art. 72 § 1 pkt 2 k.p.c.), do niezbędnych kosztów procesu poniesionych przez współuczestników reprezentowanych przez jednego pełnomocnika będącego adwokatem lub radcą prawnym zalicza się jego wynagrodzenie ustalone odrębnie w stosunku do każdego współuczestnika. Sąd powinien jednak obniżyć to wynagrodzenie, jeżeli przemawia za tym nakład pracy pełnomocnika, podjęte przez niego czynności oraz charakter sprawy (art. 109 § 2 k.p.c.)”. W ocenie Sądu, biorąc pod uwagę nakład pracy pełnomocnika za zasadne sąd uznał obniżenie o połowę zasądzonych kosztów zastępstwa procesowego za I instancję, liczonego oddzielnie w przypadku każdego z powodów biorąc pod uwagę osobno wysokość każdego roszczenia dochodzonego przez poszczególnych powodów. W sumie wynagrodzenie w takim wypadku wynosi 9.000 zł i przekracza wysokość stawki minimalnej liczonej od wartości przedmiotu sporu, jako suma dochodzonych roszczeń, o czym orzeczono w punkcie I. c wyroku.

Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelacje powodów w całości orzekając jak w punkcie II.

O kosztach postępowania odwoławczego Sąd orzekł jak w punkcie III zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu (art. 98 k.p.c.) w zw. z art. 108 § 1 pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu w Sądzie Okręgowym w Gdańsku.

SSA Mariusz Wicki SSA Dorota Gierczak SSA Małgorzata Zwierzyńska