Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 stycznia 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SA– Ryszard Sarnowicz

Sędzia SA– Ewa Stefańska (spr.)

Sędzia SO del. – Magdalena Sajur-Kordula

Protokolant: sekr. sądowy Katarzyna Kędzierska

po rozpoznaniu w dniu 16 stycznia 2014 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Z. R.

przeciwko (...) S.A. w Z.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie

z dnia 1 marca 2013 r., sygn. akt III C 65/11

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od (...) S.A. w Z. na rzecz Z. R. kwotę 2.700 (dwa tysiące siedemset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt VI ACa 829/13

UZASADNIENIE

Powód Z. R. wnosił o zasądzenie od (...) S.A. z siedzibą w Z. na jego rzecz kwoty 436.163,28 zł wraz z ustawowymi odsetkami za okres od 21 września 2010 r. do dnia zapłaty. Jako podstawę faktyczną roszczenia powód podał fakt niewykonania przez pozwanego łączących strony dwóch umów deweloperskich i wynikającą stąd odpowiedzialność odszkodowawczą.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 16 grudnia 2010 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie uwzględnił powództwo w całości.

Pozwany (...) S.A. z siedzibą w Z. zaskarżył powyższy nakaz zapłaty sprzeciwem w części, tj. w zakresie kwoty 196.625 zł wraz z ustawowymi odsetkami, odsetek ustawowych od kwoty 239.538,28 zł, a także kosztów procesu. Pozwany wnosił o oddalenie powództwa w powyższym zakresie, podnosząc, że powód nie może być traktowany jako konsument, gdyż zawarł przedmiotowe umowy w celu inwestycyjnym, a zatem oświadczenie pozwanego o odstąpieniu od tych umów było skuteczne. Zdaniem pozwanego odsetki ustawowe od kwoty 239.538,28 zł także nie są należne, albowiem powód wpłacił pozwanemu powyższą kwotę już po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Wyrokiem z dnia 1 marca 2013 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie zasądził od (...) S.A. z siedzibą w Z. na rzecz Z. R. kwotę 171.973,99 zł z ustawowymi odsetkami za okres od 21 września 2010 r. do dnia zapłaty oraz ustawowe odsetki od kwoty 239.538,28 zł za okres od 21 września 2010 r. do 17 stycznia 2011 r., a także umorzył postępowanie w zakresie kwoty 24.651,01 zł.

Wyrok Sądu Okręgowego został wydany w oparciu o poniższe ustalenia faktyczne i rozważania prawne.

Z. R. i (...) S.A. z siedzibą w Z. łączyły umowy deweloperskie z dnia 1 lipca 2006 r., nazwane „przedwstępnymi umowami sprzedaży”, o numerach m.in. (...) i (...). W umowach tych pozwany zobowiązał się do wybudowania lokali i przeniesienia ich własności na powoda, którego świadczenie wzajemne miało polegać na zapłacie kwot 151.924 i 174.258,01 zł. W § 9 każdej z umów zastrzeżono prawo odstąpienia od umowy dla obu stron, na podstawie przepisów kodeksu cywilnego oraz postanowień umownych. W § 9 ust. 2 umów wskazano, że do upływu terminu określonego w § 6 ust. 1, a w przypadku zmian budowlanych w lokalu na życzenie kupującego do czasu rozpoczęcia realizacji tych zmian, każdej ze stron przysługuje prawo odstąpienia od umowy za zapłatą na rzecz drugiej strony kwoty stanowiącej 5% łącznej ceny brutto przedmiotu umowy (odstępne). W § 6 ust. 1 wskazano, że mieszkania zostaną wybudowane i przedstawione kupującemu w terminie 18 miesięcy od dnia rozpoczęcia budowy, która rozpocznie się w terminie 14 dni od nabycia własności nieruchomości i uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę. Jednocześnie w § 6a umów stwierdzono, że sprzedający przewiduje, iż nabędzie własność nieruchomości i uzyska prawomocne pozwolenie na budowę w terminie do dnia 20 października 2006 r. Strony łączyło więcej umów deweloperskich, które zostały zawarte przez powoda w celach inwestycyjnych.

Pismami z dnia 14 marca 2008 r. (...) S.A. z siedzibą w Z. poinformowała powoda, że decyzją z dnia 14 stycznia 2008 r. udzielono jej pozwolenia na budowę, lecz ponieważ konieczne są zmiany w położeniu budynków, pozwany wystąpił o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę, którą uzyska do dnia 30 czerwca 2008 r. Pismami z dnia 2 i 3 marca 2010 r. pozwany dokonał rozliczenia umów i poinformował powoda o wysokości dopłaty, zaś pismami z dnia 3 i 5 marca 2010 r. powiadomił powoda, iż począwszy od dnia 26 marca 2010 r. może protokolarnie przejąć lokale.

Natomiast w dniu 22 marca 2010 r. pozwany złożył powodowi oświadczenia o odstąpieniu od umów deweloperskich za zapłatą odstępnego, na podstawie § 9 ust. 2 w związku z § 6 ust. 1 tychże umów. Zaś pismem z dnia 24 marca 2013 r. powód oświadczył, że nie zgadza się na rozwiązanie umów i wyraża gotowość do odbioru lokali, a także poinformował pozwanego o przelaniu na jego konto kwot dopłat za obydwa lokale. Z. R. wzywał pozwaną Spółkę do ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia ich własności na powoda, lecz do zawarcia umów nie doszło. Dlatego pismem z dnia 21 września 2010 r. powód wezwał (...) S.A. do zapłaty na jego rzecz w terminie 7 dni kwoty 436.163,28 zł.

Pozwana Spółka uzyskała decyzję o zmianie pozwolenia na budowę w dniu 20 lipca 2009 r., zaś w dzienniku budowy potwierdzono zakończenie inwestycji z dniem 14 sierpnia 2009 r. Wartość rynkowa lokali objętych przedmiotowymi umowami w czerwcu 2010 r. wynosiła odpowiednio 244.998 zł i 253.158 zł.

Sąd Okręgowy wskazał, że oceny prawnej przedmiotowej sprawy dokonał mając na uwadze treść łączących strony umów deweloperskich, a także treść art. 471 k.c., art. 395 w związku z art. 396 k.c. i art. 385 ¹ k.c. Zdaniem Sądu pierwszej instancji pozwana Spółka nie odstąpiła skutecznie od wiążących strony umów deweloperskich. Stwierdził, że wyrokiem z dnia 27 lipca 2009 r. wydanym w sprawie o sygn. akt XVII AmC 335/09 Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone i zakazał wykorzystywania w obrocie z konsumentami postanowień wzorca o treści tożsamej z brzmieniem § 9 ust. 2 przedmiotowych umów. Tymczasem zgodnie z art. 385 ¹ § 1 k.c. postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne).

Sąd pierwszej instancji nie podzielił poglądu pozwanego, że z faktu zawarcia przez strony wielu umów deweloperskich można wywieść konkluzję, iż powód nie występował w nich jako konsument. Zgodnie bowiem z treścią art. 6 k.c. okoliczność tę powinien udowodnić pozwany, lecz nie sprostał ciężarowi dowodu. Z art. 22 ¹ k.c. zaś wynika, że za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Dlatego nawet pośrednie związanie czynności prawnej z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową nie pozbawia osoby fizycznej przymiotu konsumenta. Niesporne jest, że powód prowadzi działalność gospodarczą, jednakże pozwany nie wykazał, aby zawarcie przedmiotowych umów miało z nią związek.

Zdaniem Sądu Okręgowego, wobec faktu wpisania do rejestru klauzul niedozwolonych postanowienia o treści tożsamej z § 9 ust. 2 przedmiotowych umów, na podstawie art. 479 ⁴³ k.p.c. wyrok będący podstawą tego wpisu miał skutek także wobec osób trzecich, a więc także wobec pozwanego. Dlatego na podstawie art. 385 ¹ § 1 i 2 k.c. powołane postanowienie nie wiązało stron w zakresie, w jakim upoważniało pozwanego do odstąpienia od umowy za zapłatą odstępnego, a zatem dokonane przez pozwanego odstąpienie od umów deweloperskich było bezskuteczne. Jednocześnie brak było podstaw do odstąpienia od umów na podstawie przepisów kodeksu cywilnego.

W ocenie Sądu pierwszej instancji także przyjęcie, że powód nie był konsumentem, nie dawało podstaw do uznania, iż pozwana Spółka była uprawniona do odstąpienia od przedmiotowych umów. Zgodnie z art. 395 § 1 k.c. możliwość zastrzeżenia dla strony prawa odstąpienia od umowy jest uzależniona od określenia terminu, w ciągu którego takie oświadczenie o odstąpieniu może zostać złożone. Przy tym, termin nie musi być określony ścisłą datą, jednakże jest konieczne, aby jako termin wskazano zdarzenie przyszłe i pewne. Tymczasem w przedmiotowej sprawie termin do skorzystania z prawa odstąpienia od umowy zastrzeżono poprzez odwołanie się do treści § 6 ust. 1 umów, w którym wskazano, że mieszkanie zostanie wybudowane i przedstawione kupującemu w terminie 18 miesięcy od dnia rozpoczęcia budowy, która rozpocznie się w terminie 14 dni od nabycia własności nieruchomości i uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę.

Zdaniem Sądu Okręgowego, sam fakt zawarcia przez strony umów deweloperskich w sytuacji, gdy pozwany nie był właścicielem działek, na których miała być zrealizowana inwestycja, wskazuje że, strony zakładały pewność co do tego, że dojdzie do nabycia własności tych działek i uzyskania pozwolenia na budowę. Strony określiły nawet w umowach datę, do której zdarzenia te nastąpią, a więc uznawały je za zdarzenia przyszłe i pewne. Wbrew twierdzeniom pozwanego, spełniało to wymaganie określenia terminu.

W ocenie Sądu pierwszej instancji, analiza treści § 6 ust. 2 i § 6a umów wskazuje na to, że strony wprost określiły termin, do jakiego może być zrealizowane prawo odstąpienia. W § 6a umów, który odnosi się do określonego w § 6 ust. 2 zdarzenia (tj. uzyskania prawa własności i pozwolenia na budowę), wskazano dzień 30 października 2006 r. jako datę, do jakiej ono nastąpi. Skoro strony wskazały w § 6a umów konkretną datę, w jakiej mają nastąpić zdarzenia określone w ich § 6, to ten właśnie termin należało przyjąć za relewantny dla oceny możliwości skorzystania z prawa odstąpienia. Należało więc przyjąć, że pozwany był uprawniony do odstąpienia od umów najpóźniej w dniu 15 maja 2008 r., a więc do upływu 18 miesięcy i 14 dni liczonych od dnia 30 czerwca 2006 r. Oświadczenia o odstąpieniu od umów z dnia 22 marca 2010 r. zostały złożone przez pozwanego po upływie powyższego terminu, a więc były bezskuteczne.

Sąd Okręgowy wskazał, że także gdyby za pozwanym przyjąć, iż odstąpienie od umów zostało zastrzeżone w terminie liczonym od dnia faktycznego uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, to z pisma pozwanego z dnia 14 marca 2008 r. wynika, że takie pozwolenie uzyskano w dniu 14 stycznia 2008 r. W takiej sytuacji termin uprawniający pozwanego do odstąpienia od przedmiotowych umów upływałby z końcem czerwca 2009 r., a więc również przed dniem 22 marca 2010 r.

Zdaniem Sądu pierwszej instancji, wobec bezskuteczności oświadczenia pozwanego o odstąpieniu od przedmiotowych umów, doszło do ich niewykonania przez (...) S.A. z siedzibą w Z.. Ponieważ umowy te nadal łączyły strony, pozwany był obowiązany do ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia jej na powoda, skoro Z. R. spełnił świadczenie wzajemne dokonując należnych dopłat. Pozwany nie stawił się u notariusza celem wykonania zobowiązania, nie ulega więc wątpliwości, że nie wykonał umów, co jest przesłanką jego odpowiedzialności odszkodowawczej na podstawie art. 471 k.c.

W ocenie Sądu Okręgowego powód udowodnił także pozostałe przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego, tj. istnienie związku przyczynowego między niewykonaniem przedmiotowych umów a szkodą oraz wysokość poniesionej szkody. Wskazał, że gdyby pozwany wykonał umowy, powód uzyskałby przysporzenie w postaci dwóch lokali o wartości rynkowej znacznie przewyższającej ich wartość określoną w umowach. Dlatego za prawidłowe uznał określenie wysokości szkody w kwocie odpowiadającej różnicy pomiędzy rzeczywistą wartością rynkową lokali a ich wartością określoną w umowach, która została wyliczona przez biegłego sądowego.

Według Sądu pierwszej instancji za podstawę obliczenia szkody należało przyjąć ceny lokali z czerwca 2010 r., a więc z daty, w której przedmiotowe umowy powinny zostać wykonane. Uznał, że pozwany poniósł szkodę właśnie w czerwcu 2010 r., albowiem w tym okresie wezwał pozwanego do wykonania umów i wyznaczył termin stawiennictwa u notariusza. Stwierdził, że rzeczywista wartość lokali w tym czasie wyznacza rozmiar szkody poniesionej przez powoda, niezależnie od treści art. 363 § 2 k.c. Powszechnie znany fakt spadku cen nieruchomości w okresie poprzedzającym datę wyrokowania powoduje bowiem, że przyjęcie aktualnych cen lokali prowadziłby do bezzasadnego zmniejszenia należnego powodowi odszkodowania. Nie budziło wątpliwości Sądu Okręgowego również istnienie adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy niewykonaniem umów a szkodą. Wskazał, że nieosiągnięcie spodziewanej wartości przez majątek Z. R. było konsekwencją tego, że pozwany bezskutecznie próbował odstąpić od umów i nie wykonał zobowiązania wobec powoda.

Dlatego Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo w zakresie żądania zapłaty kwoty 171.973,99 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 21 września 2010 r. do dnia zapłaty. Zasądził również odsetki ustawowe od kwoty 239.538,28 zł, wpłaconej przez powoda na rzecz pozwanego tytułem dopłaty za lokale. Natomiast ponieważ na rozprawie w dniu 1 marca 2013 r. powód skutecznie cofnął powództwo w zakresie kwoty 24.651,01 zł, postępowanie w tej części podlegało umorzeniu na podstawie art. 355 § 1 k.p.c.

Od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie apelację wniósł pozwany (...) S.A. z siedzibą w Z..

Apelacją z dnia 15 kwietnia 2013 r. pozwany zaskarżył wyrok w części, tj. w zakresie uwzględniającym powództwo oraz rozstrzygającym o kosztach procesu, wnosząc o jego zmianę i oddalenie powództwa, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Wyrokowi Sądu Okręgowego zarzucił:

1) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

- art. 65 k.c. w związku z art. 396 k.c. poprzez błędną wykładnię oświadczeń woli stron i celu umowy, która uwzględniała kodeksową instytucję prawa odstąpienia od umowy za zapłatą odstępnego oraz poprzez przyjęcie, iż termin określony w § 6 należy interpretować w związku z terminem wskazanym w § 6a (30.10.2006 r.), a nie z datą faktycznego uzyskania prawa własności i prawomocnego pozwolenia na budowę;

- art. 385 ¹ § 1 k.c. poprzez niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, że postanowienie zawarte w § 9 ust. 2 umów stanowi niedozwoloną klauzulę umowną w zakresie przedmiotowych stosunków umownych i nie wiąże stron w całości;

- art. 471 k.c. poprzez niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, że w sprawie zachodzą wszystkie przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego, tj. zachodzi okoliczność niewykonania umowy przez pozwanego, istnieje wykazywana przez powoda szkoda majątkowa oraz adekwatny związek przyczynowo skutkowy pomiędzy niewykonaniem umowy przez pozwanego a szkodą w majątku powoda;

2) naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów polegające na uchybieniu zasadom logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego, dowolną ocenę dowodów, brak wszechstronnego rozważenia zebranego materiału poprzez przyjęcie, że:

a) odstąpienie od umów przez pozwanego jest bezskuteczne, jako nieznajdujące podstawy prawnej w wiążących strony postanowieniach umownych;

b) pozwany ponosi względem powoda odpowiedzialność odszkodowawczą z tytułu niewykonania zobowiązania wynikającą z art. 471 k.c.;

c) termin realizacji prawa odstąpienia został wskazany przez strony w § 6 w ścisłym związku z hipotecznym terminem wyrażonym w § 6a umowy.

Powód Z. R. wnosił o oddalenie apelacji i zasądzenie od pozwanego na jego rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył:

Apelacja pozwanego nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych i Sąd Apelacyjny przyjmuje je za własne. Także rozważania prawne Sądu pierwszej instancji są w większości prawidłowe.

W przedmiotowej sprawie - na etapie po częściowym zaskarżeniu przez pozwanego sprzeciwem nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym -powód Z. R. domagał się zasądzenia od pozwanego (...) S.A. z siedzibą w Z. na jego rzecz kwoty 196.625 zł wraz z odsetkami oraz odsetek od zasądzonej prawomocnym nakazem zapłaty kwoty 239.538,28 zł. Kwoty 196.625 zł (po sporządzeniu opinii przez biegłego sądowego ograniczonej do kwoty 171.973,99 zł) powód domagał się tytułem naprawienia szkody powstałej na skutek niewykonania przez pozwanego łączących strony umów deweloperskich, polegającej na nie wejściu do jego majątku lokali o wartości rynkowej w dacie umówionego wykonania umowy przewyższającej ich wartość określoną w przedmiotowych umowach. Zdaniem powoda, gdyby pozwany wykonał przedmiotowe umowy zgodnie z ich treścią, wobec wzrostu cen nieruchomości na rynku już po zawarciu tych umów, majątek powoda powiększyłby się o kwotę stanowiącą różnicę między aktualną wartością rynkową lokali (która była wyższa) a umówioną ceną za te lokale (która była niższa). Nie wykonując przedmiotowych umów, z powołaniem się na bezskuteczne od nich odstąpienie, pozwany doprowadził więc do szkody w majątku powoda w postaci lucrum cessans.

Pozwany w apelacji zanegował poniesienie przez powoda powyższej szkody, a także ocenę złożonych oświadczeń o odstąpieniu od umów jako bezskutecznych, z uwagi na wadliwe ustalenie przez Sąd pierwszej instancji zastrzeżonego przez strony w umowach terminu do odstąpienia. W związku z tym sformułował zarzuty naruszenia prawa procesowego i materialnego.

W ocenie Sądu Apelacyjnego nie są zasadne zarzuty apelacji pozwanego wskazujące na naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie niewszechstronnej oceny dowodów, a w konsekwencji dokonanie wadliwych ustaleń faktycznych. W przedmiotowej sprawie stan faktyczny został ustalony przez Sąd Okręgowy prawidłowo, zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów, która wymaga, aby sąd oceniał materiał dowodowy w sposób logiczny, spójny i zgodny z zasadami doświadczenia życiowego. Należy podzielić utrwalony w orzecznictwie pogląd, że do naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. mogłoby dojść tylko wówczas, gdyby skarżący wykazał uchybienie podstawowym regułom służącym ocenie wiarygodności i mocy poszczególnych dowodów, tj. regułom logicznego myślenia, zasadzie doświadczenia życiowego i właściwego kojarzenia faktów (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2005 r., sygn. III CK 314/05, Lex nr 172176). Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo wbrew zasadom doświadczenia życiowego nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo skutkowych, przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 27 lutego 2007 r., sygn. I ACa 1053/06, Lex nr 298433).

Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem może być jedynie przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie o innej niż przyjął sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie, niż ocena sądu (por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 27 kwietnia 2006 r., sygn. I ACa 1303/05, publ. Lex nr 214251). Tymczasem pozwany w apelacji nie podjął polemiki z oceną dowodów Sądu pierwszej instancji, lecz wadliwe zaliczył do sfery oceny dowodów dokonaną przez ten Sąd wykładnię umów (art. 65 k.c.) w zakresie uzgodnionego terminu do odstąpienia. Również zakwestionowanie oceny dowodów prowadzącej do uznania za abuzywne § 9 ust. 2 przedmiotowych umów, w rzeczywistości zmierza do zarzucenia Sądowi Okręgowemu naruszenia art. 479 ⁴³ k.p.c., który przewiduje rozszerzoną prawomocność wyroków w sprawach o uznanie za niedozwolone postanowień wzorca umowy.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego nie zasługują na uwzględnienie również podniesione w apelacji zarzuty naruszenia prawa materialnego.

W szczególności nie ma racji pozwany twierdząc, że Sąd Okręgowy naruszył art. 385 ¹ § 1 k.c. poprzez niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, że postanowienie zawarte w § 9 ust. 2 umów stanowi niedozwoloną klauzulę umowną, która nie wiąże stron. Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że Sąd pierwszej instancji nie badał kwestii abuzywności powyższej klauzuli w niniejszej sprawie, albowiem uprzednio wyrokiem z dnia 27 lipca 2009 r. wydanym w sprawie o sygn. akt XVII AmC 335/09 Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone i zakazał wykorzystywania w obrocie z konsumentami postanowień wzorca o treści tożsamej z brzmieniem § 9 ust. 2 przedmiotowych umów.

Tymczasem - zgodnie z art. 479 ^{( 43)} k.p.c. - skoro powyższy wyrok został wpisany do prowadzonego przez Prezesa Urzędu Konkurencji i Konsumentów rejestru klauzul niedozwolonych (numer wpisu: (...)), to ma on skutek także wobec osób trzecich, a więc również wobec pozwanego. Na marginesie jedynie należy wskazać, że powyższy wyrok zapadł w sprawie przeciwko (...) S.A. z siedzibą w Z.. Natomiast fakt istnienia innego wyroku, w którym Sąd Apelacyjny w innej sprawie ocenił podobną klauzulę jako nie abuzywną, nie powoduje uchylenia jej wpisu do rejestru i związanego z tym zakazu jej stosowania przez przedsiębiorców w stosunkach z konsumentami.

W ocenie Sądu odwoławczego słusznie wskazał Sąd Okręgowy, że okoliczność, czy powód w niniejszej sprawie powinien być traktowany jako konsument, czy też nie, dla jej rozstrzygnięcia nie ma decydującego znaczenia. Jeżeli bowiem powoda uznać za konsumenta, postanowienie zawarte w § 9 ust. 2 przedmiotowych umów stanowi niedozwoloną klauzulę umowną, która na podstawie art. 385 ¹ § 1 k.c. nie wiąże stron. W konsekwencji przewidziane w art. 395 § 1 k.c. prawo odstąpienia należy uznać za niezastrzeżone, co skutkuje przyjęciem, że pozwany w łączących strony umowach nie miał podstawy do odstąpienia od nich. Jeżeli zaś powoda uznać za podmiot nie będący konsumentem, do którego zastosowanie ma postanowienie zawarte w § 9 ust. 2 przedmiotowych umów, to i tak pozwany skutecznie od nich nie odstąpił, albowiem oświadczenie o odstąpieniu złożył po upływie oznaczonego w umowach terminu.

Nie może prowadzić do zmiany zaskarżonego wyroku również podniesiony w apelacji zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 65 k.c. w związku z art. 396 k.c. poprzez błędną wykładnię oświadczeń woli stron i celu umowy poprzez przyjęcie, że termin określony w § 6 należy interpretować w związku z terminem wskazanym w § 6a (tj. 30 października 2006 r.), a nie z datą faktycznego uzyskania przez inwestora prawa własności nieruchomości i ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Ze złożonych do akt umów wynika, że w ich § 9 ust. 2 strony ustaliły, iż do upływu terminu wskazanego w § 6 ust. 1 każdej ze stron przysługuje prawo odstąpienia od umowy za zapłatą odstępnego. W § 6 ust. 1 umów wskazano, że mieszkanie zostanie wybudowane i przedstawione kupującemu w terminie 18 miesięcy od dnia rozpoczęcia budowy, która rozpocznie się w terminie 14 dni od nabycia własności nieruchomości i uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę. Zaś z treści pism pozwanego z dnia 14 marca 2008 r. wynika, że dysponuje on decyzją Wojewody (...) z dnia 14 stycznia 2008 r. o pozwoleniu na budowę, jednakże w dniu 31 stycznia 2008 r. wystąpił do organu administracji o wydanie pozwolenia na budowę na podstawie projektu zamiennego, którą spodziewa się otrzymać do dnia 30 czerwca 2008 r. W piśmie tym pozwany oświadczył, że potwierdzeniem akceptacji przez powoda nowych warunków stanie się podpisanie przesłanych w załączeniu aneksów do umów, jednakże pozwany nie udowodnił, aby w rzeczywistości doszło do ich podpisania.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego nawet gdyby przyjąć trafność twierdzenia pozwanego, że wadliwe jest wiązanie początku biegu terminu określonego w § 6 ust. 1 z określonym w § 6a przewidywanym (a więc hipotetycznym) terminem nabycia własności nieruchomości i uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę, gdyż stronom chodziło o rzeczywisty termin nastąpienia tych zdarzeń, to i tak brak jest podstaw do uznania, że stronom chodziło o uzyskanie decyzji na podstawie projektu zamiennego, którego realizacji nie przewidywały w dacie zawierania przedmiotowych umów. Koncepcja budowy osiedla w innej konfiguracji powstała z inicjatywy pozwanego i została zakomunikowana powodowi dopiero w pismach z dnia 14 marca 2008 r. Sam pozwany w pismach tych domagał się akceptacji przez powoda powyższej zmiany poprzez podpisanie aneksów do umów, do czego nie doszło. Brak jest więc podstaw do przyjęcia, że zawierając umowy deweloperskie w 2006 r. strony przewidywały, że w dwa lata później pozwany wystąpi o pozwolenie na budowę na podstawie projektu zamiennego.

W tej sytuacji jedyną racjonalną wykładnię § 9 ust. 2 w związku z § 6 ust. 1 przedmiotowych umów należy oprzeć na założeniu, że strony zamierzały liczyć początek biegu terminu od dnia faktycznego uzyskania przez pozwanego pierwszej ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, czyli decyzji Wojewody (...) z dnia 14 stycznia 2008 r. Przyjmując, że powyższa decyzja stała się ostateczna po upływie dwóch tygodni od dnia jej doręczenia pozwanemu, tj. z końcem stycznia 2008 r., termin 18 miesięcy i 14 dni upłynąłby w połowie sierpnia 2009 r. Dlatego złożone przez pozwanego w dniu 22 marca 2010 r. oświadczenia o odstąpieniu od przedmiotowych umów należy uznać za bezskuteczne, jako złożone po upływie umówionego terminu.

Jedynie na marginesie wskazać należy, że z oświadczeń pozwanego z dnia 22 marca 2010 r. o odstąpieniu od przedmiotowych umów (k. 42-43) wynika, że zapłata odstępnego nastąpi przed upływem terminu wskazanego w § 9 ust. 1 umów. Oświadczenia te dotarły do powoda najpóźniej w dniu 24 marca 2010 r., skoro w tym dniu sporządził on oświadczenie o braku zgody na rozwiązanie umów i dostarczył je pozwanemu w dniu 25 marca 2010 r. (k. 44). Natomiast ze złożonych do akt przez pozwanego i nie zakwestionowanych przez powoda kserokopii przelewów (k. 55 i 56) wynika, że pozwany przelał odstępne na rachunek powoda dopiero w dniu 26 marca 2010 r. Pozwany zapłacił więc powodowi odstępne w kilka dni (co najmniej dwa dni) po złożeniu oświadczenia o odstąpieniu od umów.

Zgodnie z art. 396 k.c., jeżeli zostało zastrzeżone, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy (odstępne), oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego. W piśmiennictwie wskazuje się, że w tym przypadku ustawodawca nadał jednostronnej czynności prawnej dokonywanej przez uprawnionego charakter realny. Dlatego bezskuteczne jest odstąpienie od umowy, jeżeli nie towarzyszy mu zapłata odstępnego, ale dopuszczalne jest ponowienie oświadczenia, jednocześnie z zapłatą sumy pieniężnej (A. Olejniczak, Komentarz do art. 396 k.c., Lex/el 2010). Jednakże przepis art. 396 k.c. ma charakter dyspozytywny i strony mogą inaczej się umówić, zaś z treści § 9 ust. 1 przedmiotowych umów wynika, że kwota odstępnego miała być zapłacona lub potrącona ze świadczeń pieniężnych podlegających zwrotowi wskutek rozliczenia. Dlatego sama powołana wyżej okoliczność nie może być uznana za przyczynę bezskuteczności oświadczenia o odstąpieniu.

W ocenie Sądu Apelacyjnego nie ma racji pozwany zarzucając w apelacji, że Sąd Okręgowy błędnie przyjął, iż w niniejszej sprawie zachodzą wszystkie przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej, tj. niewykonanie umowy przez pozwanego, szkoda majątkowa poniesiona przez powoda, a także adekwatny związek przyczynowo skutkowy między niewykonaniem umowy a szkodą. Ponieważ złożone przez pozwanego w dniu 22 marca 2010 r. oświadczenia o odstąpieniu od przedmiotowych umów należy uznać za bezskuteczne, jako odwołujące się do niedozwolonego postanowienia umownego (gdy powód występował jako konsument), bądź jako złożone po upływie umówionego terminu (gdy powód występował jako osoba nie będąca konsumentem), umowy te nadal łączyły strony, zaś (...) S.A. ich nie wykonał, za co ponosi odpowiedzialność na podstawie art. 471 k.c.

Nie budził wątpliwości także istnienie adekwatnego związku przyczynowo skutkowego pomiędzy niewykonaniem umów przez pozwanego a doznaną przez powoda szkodą. Nieosiągnięcie spodziewanej wartości jego majątku było bowiem konsekwencją tego, że pozwany w sytuacji wzrostu cen nieruchomości na rynku bezskutecznie próbował odstąpić od łączących strony umów i nie wykonał zobowiązania wobec powoda. Słusznie wskazał Sąd pierwszej instancji, że gdyby pozwany wykonał te umowy, powód uzyskałby przysporzenie w postaci dwóch lokali o wartości rynkowej znacznie przewyższającej ich wartość określoną w umowach. Dlatego za prawidłowe uznał określenie wysokości szkody w kwocie odpowiadającej różnicy pomiędzy rzeczywistą wartością rynkową lokali a ich wartością określoną w umowach. Przy tym, w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji pozwany skutecznie nie zakwestionował opinii biegłego sądowego K. G. (vide: pismo procesowe pozwanego z dnia 28 stycznia 2013 r., k. 244) i wnosił o niewzywanie go na rozprawę (vide: protokół rozprawy, k. 256).

Podstawą orzeczenia Sądu Apelacyjnego był art. 385 k.p.c. O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c.