Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 lutego 2019 r.

Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie II Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 15 lutego 2019 r. w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa (...) W. - Zakładu (...) w (...) P.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) ul. (...) w W.

o uchylenie uchwały nr (...)

I.  uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej (...) ul. (...) w W. nr (...) z dnia 20 lipca 2015 roku;

II.  zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) ul. (...) na rzecz powoda (...) W. - Zakładu (...) w (...) P. kwotę 560 (pięćset sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt II C 1380/15

UZASADNIENIE

Powód (...) W. – Zakład (...) w (...) P. (dalej (...) W.) wniósł o uchylenie w całości uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w W. ( dalej Wspólnota Mieszkaniowa) numer (...) z 20 lipca 2015 roku w sprawie remontu pomieszczenia wspólnego tzw. „stróżówki” oraz o zasądzenie od Wspólnoty Mieszkaniowej na jego rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od (...) W. na jej rzecz kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przewidzianych.

Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:

Zgodnie z treścią księgi wieczystej numer (...) budynek położony przy ulicy (...) w W. posiada 817,51 m ² powierzchni użytkowej i składa się z 21 samodzielnych lokali, w tym z 15 lokali wyodrębnionych. Wyodrębnione zostały lokale o numerach (...).

Dowód: wydruk księgi wieczystej, k. 148-153

Z danych zawartych w arkuszach ewidencyjnych z marca 2006 roku wynika, że budynek przy ulicy (...) w W. składał się z 21 lokali, w tym lokali numer (...). Jako sumę powierzchni wszystkich lokali wskazano 817,51 m ^{( 2)}. Jako powierzchnie lokalu (...) wskazano 13,35 m ^{( 2)}, zaś lokalu (...)22,80 m ^{( 2)}. Lokal numer (...) został oznaczony, jako pakamera dozorcy.

Dowód: pismo, k. 182; arkusze, k. 183-185

Z wypisu z kartoteki budynków z 10 sierpnia 2007 roku złożonego do akt księgi wieczystej, wynikało, że budynek składał się z 21 lokali (12 odrębnych i 9 innych) o łącznej powierzchni użytkowej 817,51 m ^{( 2)}. Jako lokale odrębne wskazano (...), zaś lokale inne (...)

Dowód: informacja z XV Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Warszawy Mokotowa w Warszawie, k. 159; wypis z rejestru gruntów i budynków, k. 160; wypis z kartoteki budynków, k. 162

W budynku od samego początku znajdowało się pomieszczenie usytuowane na parterze z wejściem z klatki schodowej określane jako służbówka, czy też stróżówka dozorcy.

Okoliczności bezsporne

Pomieszczenie te w protokole pomiaru powierzchni i opisu instalacji technicznych sporządzonym 22 marca 1965 roku zostało opisane jako lokal mieszkalny numer (...) – służbówka o łącznej powierzchni 13,35 m ², w tym powierzchni mieszkalnej 10,20 m ². Jako najemca tego lokalu została wskazana G. K..

Dowód: protokół, k. 12-13

W grudniu 1977 roku w budynku wyodrębniony został pierwszy lokal.

Okoliczności bezsporne

Decyzją z 14 marca 1978 roku Przedsiębiorstwo (...) w W. przydzieliło pracownikowi tego zakładu, tj. M. W. w/w lokal mieszkalny nr (...) jako lokal funkcyjny, w którym zamieszkiwali także jej maż i dwójka dzieci. W decyzji wskazano, że lokal posiada powierzchnie 13,35 m ², w tym powierzchnie mieszkalną 10,20 m ².

Dowód: decyzja, k. 14-15

Przedsiębiorstwo (...) w W. 20 marca 1980 roku uznało, że pomieszczenie/dozorcówka w budynku przy ulicy (...), lokal nr (...) (powinno być oznaczenie (...) o powierzchni użytkowej 13,35 m ² stanowić będzie pakamerę z przeznaczeniem dla dozorców dojeżdżających do pracy. Ponadto Przedsiębiorstwo wskazało, że dozorcówka będzie figurowała w rejestrze lokali funkcyjnych, zaś zmianę charakteru użytkowania lokalu ustaliło na 1 rok.

Dowód: pismo, k. 16

Urząd (...) P. (...) W. Wydział Gospodarki Lokalowej, w piśmie z 27 stycznia 2003 roku, w odpowiedzi na pismo Wydziału Gospodarki Lokalowej (...) ul. (...) wskazał, że lokal o numerze (...) w budynku przy ulicy (...) zgodnie z pismem z 20 marca 1980 roku został uznany za pakamerę z przeznaczeniem dla dozorców dojeżdżających do pracy, przy czym powyższej decyzji – pomimo ustalenia na 1 rok – nie odwołano. Dodatkowo w piśmie tym wskazano, że klucze do pakamery posiada D. M. dozorca dochodzący sprzątający posesje przy ulicy (...).

Dowód: pismo, k. 17

28 lutego 2007 roku sporządzany został protokół przekazania nieruchomości wspólnej położonej w W. przy ulicy (...). Zgodnie z treścią protokołu (...) W. – Zakład (...) w (...) P. (przekazujący) przekazał Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej (przyjmującemu) budynek oznaczony numerem (...) w W. przy ulicy (...) stanowiący współwłasność (...) W. w wysokości 32,75% udziałów i właścicieli indywidulanych w wysokości 67,25% udziałów. W protokole opisano budynek, jako składający się z 5 kondygnacji, 1 klatki schodowej, 19 lokali mieszkalnych i 1 lokalu użytkowego. Łączną powierzchnię użytkową budynku wyliczono na 804,16 m ^{( 2)}, w tym powierzchni lokali mieszkalnych 781,36 m ^{( 2)}, zaś lokali użytkowych 22,80 m ^{( 2)}. W protokole wskazano, że od 1 marca 2007 roku Wspólnota Mieszkaniowa (przejmujący) będzie obciążała (...) W. – Zakład (...) w (...) P. (przekazujący) łącznymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, za powierzchnię adekwatną do posiadanych udziałów, do wysokości zaliczki wynikającej z uchwały podjętej przez Wspólnotę Mieszkaniową. Ustalono również, że od 1 marca 2007 roku Wspólnota Mieszkaniowa będzie przyjmowała opłaty za lokale własnościowe natomiast (...) W. – Zakład (...) w (...) P. będzie pobierał opłaty za lokale komunalne. Ponadto w treści protokołu wskazano, że przekazujący przekazuje, a przejmujący przyjmuje klucze do pomieszczeń wspólnego użytku, który wykaz stanowi złącznik numer 4.

Dowód: protokół, k. 55-60; wykaz lokali, k. 61

Uchwałą numer (...) z 3 sierpnia 2011 roku Zarząd (...) P. (...) W. zmienił sposób użytkowania lokalu mieszkalnego numer (...) przy ulicy (...) na lokal użytkowy (§ 1), jednocześnie skreślając go z ewidencji lokali mieszkalnych z mieszkaniowego zasobu (...) W. (§ 2) i wpisując go do ewidencji lokali użytkowych prowadzonej przez Zakład (...) w (...) P. (§ 3). Uchwała weszła w życie z dniem podjęcia.

Dowód: uchwała, k. 18

Uchwałą numer (...) z 23 października 2013 roku Zarząd (...) P. (...) W. wyraził zgodę na zawarcie z E. P. umowy najmu na lokal użytkowy (...)przy ulicy (...) o powierzchni całkowitej 11,11 m ^{( 2 )}usytuowany na parterze z wejściem z klatki schodowej, na okres 3 lat.

Dowód: uchwała, k. 20-21

12 grudnia 2013 roku (...) W. – Zakład (...) w (...) P. (...) W. zawarł z E. P. umowę najmu nr (...) lokalu użytkowego (...) w budynku przy ulicy (...) w W.. Umowę zawarto na czas oznaczony do 12 grudnia 2016 roku (§ 10).

Dowód: umowa, k. 22-29; wyliczenie opłat, k. 30

W protokole pomiaru powierzchni lokalu użytkowego (...) przy ulicy (...) powierzchnię tego lokalu obliczono na 11,11 m ².

Dowód: protokół, k. 19

Sporny lokal obecnie oznaczony jest jako lokal użytkowy (...) i spełnia przesłankę samodzielności lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z 1994r. o własności lokali

Dowód: zaświadczenie Prezydenta (...) W., k.171.

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny w oparciu o dokumenty złożone przez strony, gdyż dowody osobowe nie pozwoliłyby na ustalenie okoliczności istotnych dla sprawy, a które to jednocześnie były sporne między stronami.

Sąd oddalił wnioski stron o przesłuchanie świadków, gdyż mieli zeznawać na okoliczność, która w istocie dała ustalić się na podstawie złożonych przez strony dokumentów. Nadto przesłuchanie świadków nie pozwoliłoby ustalić spornej okoliczności, czy lokal może być lokalem samodzielnym i stanowić odrębną nieruchomość oraz, czy jest częścią wspólną nieruchomości.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo okazało się zasadne i jako takie podlega uwzględnieniu.

W niniejszej sprawie w istocie jedyną kwestią sporną była kwestia, czy pomieszczenie określane jako lokal numer (...) (pakamera – stróżówka), czy też jako lokal (...), usytuowane na parterze z wejściem z klatki schodowej w budynku przy ulicy (...) w W., stanowi część wspólną nieruchomości, czy też jest własnością powoda.

W ocenie Sądu materiał dowodowy zgromadzony w sprawie daję podstawę do stwierdzenia, że w/w pomieszczenie jest własnością powoda, co z kolei implikuje konieczność uwzględnienia powództwa. Wskazać bowiem nalży, że właściciele lokali, tworzący z mocy prawa wspólnotę mieszkaniową, są uprawnieni do podejmowania uchwał jedynie w zakresie dotyczącym nieruchomości wspólnej. Wspólnota nie jest natomiast uprawniona do podejmowania uchwał ingerujących w sferę wykonywania praw właścicielskich. Pozwana podejmując uchwałę numer (...) z 20 lipca 2015 roku w sprawie remontu pomieszczenia tzw. „stróżówki”, które uznała za wspólne, ingeruje natomiast w prawo własności powoda do tego pomieszczenia. Nie ma przy tym znaczenia, że pomieszczenie te nie został wyodrębnione, jako lokal mieszkalny, czy użytkowy. Zaskarżona przez powoda uchwała narusza więc interesy powoda (art. 25 ustawy o własności lokali).

Sąd zauważa, że z protokołu przekazania nieruchomości wspólnej z 28 lutego 2007 roku, jednoznacznie wynika, że powód przekazał pozwanej 19 lokali mieszkalnych i 1 lokal użytkowy, o łącznej powierzchni 804,16 m ². Natomiast z księgi wieczystej, a także innych dokumentów wynika, że w budynku znajduje się 21 lokali, a łączna powierzchnia użytkowa budynku wynosi 817,51 m ². Z powyższego wynika, że przy przekazywaniu, nie wskazano jednego lokalu oraz nie wskazano łącznej powierzchni użytkowej budynku, która stanowi sumę lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych (wszystkich lokali). Niewskazanym lokalem było natomiast pomieszczenie będące przedmiotem zaskarżonej przez powoda uchwały. Zauważyć należy, że różnica liczb, określających powierzchni budynku, tj. 817,51 i 804,16 wynosi 13,35, a więc odpowiada pierwotnie ustalonej powierzchni pomieszczenia lokalu numer (...), która została następnie skorygowana na 11,11 m ². Sąd przyjął, że skoro budynek ma powierzchnię użytkową 817,51 m ², a w trakcie jego przekazywania przekazano tylko 804,16 m ², to ewidentnie powód przez pomyłkę nie przekazał protokołem w zarząd Wspólnocie Mieszkaniowej tego jednego pomieszczenia. W ocenie Sądu była to pomyłka, w obliczeniu przekazanej powierzchni użytkowej całego budynku. Zarówno przed, jak i po przekazaniu budynku w zarząd Wspólnocie Mieszkaniowej, powód sprawował władztwo właścicielskie nad tym spornym pomieszczeniem.

W ocenie Sądu prawo własności ma pierwszeństwo i musi przeważać, nad czynnościami faktycznymi takimi jak zarząd i przekazywanie nieruchomości wspólnej w zarząd. Powód był właścicielem budynku w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu, co miało miejsce w grudniu 1977 roku, a w protokole z 2007r. przekazania Wspólnocie mieszkaniowej w zarząd nieruchomości w ogóle nie przekazano ani tego lokalu o powierzchni 13,35 m ², ani też nie zaliczono go przez pomyłkę do całkowitej powierzchni budynku (sumy powierzchni wszystkich lokali). W protokole przekazania całkowitej powierzchni wszystkich lokali w budynku powinno być 817,51m ² (powierzchnia rzeczywista), zaś w protokole przekazania wpisano 804,16 m ² sumy powierzchni wszystkich lokali (powierzchnia mniejsza niż rzeczywista). Przez pomyłkę w protokole przekazania pominięto zatem istniejący lokal oraz przez pomyłkę zaniżono sumę powierzchni wszystkich lokali w budynku. Skoro w protokole przekazania w zarząd wspólnocie mieszkaniowej, na skutek pomyłki (pominięcia rzeczywiście istniejącego lokalu), nie wskazano czy pomieszczenie jest częścią wspólną nieruchomości czy też samodzielnym lokalem, to należało tę kwestię ustalić tak jak istniała ona przed sporządzeniem w 2007r. protokołu przekazania budynku w zarząd Wspólnocie Mieszkaniowej.

Przed 2007 rokiem, pomieszczenie to na pewno spełniało przesłankę samodzielności lokalu, bowiem w 1965r. było przedmiotem najmu na rzecz G. K., a od 14 marca 1978r. było przedmiotem najmu mieszkania funkcyjnego dla M. W. i jej rodziny.

Zgodnie z art.5 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974r. Prawo lokalowe samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku zespół izb łącznie z pomieszczeniami pomocniczymi, w którym zamieszkiwanie nie wymaga korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu.

Zaś art.5 ust. 3 w/w ustawy określał, iż za lokal użytkowy uważa się samodzielny lokal lub jego część, wykorzystywane na cele inne niż mieszkalne.

Także obecna ustawa z 1994r. o własności lokali w art.2 ust. 2 definiuje samodzielny lokal mieszkalny jako wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zaś jako lokal użytkowy ustawa definiuje jako wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb, które wraz z pomieszczeniami przynależnymi są wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Podstawową przesłanką zatem dla ustalenia istnienia samodzielnego lokalu mieszkalnego lub użytkowego jest wyodrębnienie trwałymi ścianami w obrębie budynku izby albo izb, które mają służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych albo wykorzystywanych na inne cele niż mieszkaniowe.

Sporne pomieszczenie spełniało przesłankę samodzielności lokalu od 1965 do chwili obecnej (k.12 i k. 171).

W myśl art. 5 ust. 1 obowiązującego w 1977r. (to jest w dacie wyodrębnienia i sprzedaży pierwszego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość lokalową) prawa lokalowego, lokalem mieszkalnym był samodzielny lokal mieszkalny, jak też jego część obejmującą co najmniej 1 pokój o powierzchni nie mniejszej niż 10 m ², jeżeli była ona odrębnym przedmiotem najmu. W ocenie Sądu lokal numer (...) spełniał powyższe przesłanki, zwłaszcza, że był on odrębnym przedmiotem najmu. W tej sytuacji nie był częścią nieruchomości wspólnej przy ulicy (...) w W. i właściciel pierwszego wyodrębnionego lokalu nie stał się współwłaścicielem tego spornego lokalu nr (...) - art.136 k.c. obowiązującego w 1977r. Bowiem lokal nr (...) służył wyłącznie do użytku innego właściciela (dotychczasowego – pierwotnego właściciela nieruchomości przy ul. (...)), który go wynajmował osobie trzeciej. Identycznie właściciele kolejnych wyodrębnianych lokali mieszkalnych, nie stawali się współwłaścicielami spornego lokalu nr (...) ((...)), bowiem dotychczasowy właściciel nieruchomości budynku ((...) W., a przed 27 maja 1990r. Skarb Państwa), wynajmował ten lokal.

W tym miejscu wskazać należy, że pomimo dalszego niewyodrębnienia lokalu nr (...) ((...)), nadal spełnia on przesłanki samodzielności, nawet jako lokal użytkowy. Stąd też lokal numer (...) nie stał się częścią składową nieruchomości. Nie zmienia tego, jak to już zostało wskazana powyższe, okoliczność, że lokal ten dotychczas nie został prawnie wyodrębniony.

Skoro lokal spełniał i spełnia przesłankę samodzielności oraz mógł i może stanowić odrębną nieruchomość, a przy tym nie został przekazany protokołem jako część wspólna, Sąd uznał, że lokal ten stanowi własność powoda. Jak to już zostało wskazane powyżej, po wyodrębnieniu pierwszego lokalu w budynku, lokal o numerze (...) lub też (...) nie stał się częścią wspólną nieruchomości. Nie był on również wykorzystywany przez wszystkich mieszkańców, lecz tylko przez powoda i jego poprzednika prawnego, którzy wynajmowali ten lokal. Niezasadny jest zarzut pozwanej, iż skoro w lokalu tym zasiadał stróż, pilnujący budynku dla wszystkich właścicieli lokali, to lokal ten służył wszystkim właścicielom lokali. Przypomnieć bowiem należy, że części wspólnej nieruchomości nie stanowią samodzielne lokale, nawet jeżeli określony sposób korzystania z nich leży w interesie wszystkich właścicieli lokali, np. zajmowanie lokalu przez dozorcę ( zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 2 grudnia 1998 roku, sygn. akt I CKN 903/97, OSNC 1999/6/113). Ponadto w latach 70-80, gdy lokal ten był stróżówką, obowiązywała zasada jednolitej własności państwowej i zarówno nieruchomością, jak i budynkiem zarządzał Skarb Państwa - przedsiębiorstwo państwowe. Zatem to nie Wspólnota Mieszkaniowa, której w tamtym czasie nie było – sprawowała zarząd nad pomieszczeniem, lecz poprzednik prawny powoda. Podkreślić trzeba, że samych pracowników, w tym dozorców, stróżów, zatrudniał Skarb Państwa - przedsiębiorstwo państwowe.

Reasumując, sporny lokal nr (...) jest samodzielnym lokalem, służącym od 1977r. (to jest od czasu wyodrębnienia pierwszego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość), tylko do użytku powoda i jego poprzednika prawnego, którzy wynajmowali ten lokal nr (...) i tylko oni z niego korzystali. W związku z tym w trakcie sukcesywnego wyodrębniania kolejnych lokali, lokal nr (...) nie stał się współwłasnością właścicieli wyodrębnianych lokali – art.136 k.c. (do czasu jego uchylenia). Ponadto lokal nr (...) nie stał się nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z 1994r. o własności lokali, bowiem lokal nr (...) służył wyłącznie do użytku dotychczasowego właściciela (Skarbu Państwa, a obecnie (...) W.), który wynajmował ten lokal.

Zaskarżona uchwała nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. w sprawie remontu pomieszczenia wspólnego tzw. stróżówki narusza własność powoda. Stróżówka nie stanowi części wspólnej nieruchomości – art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Właściciele lokali nie mieli prawa decydować o remoncie cudzej własności (samodzielnego lecz niewyodrębnionego lokalu nr (...)/ stanowiącego własność (...) W.). Dlatego na podstawie art.25 ust. 1 ustawy o własności lokali Sąd uchylił powyższą uchwałę, gdyż jest ona niezgodna z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali i narusza interesy właściciela tego lokalu, gdyż ingeruje w jego własność.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. Strona, która przegrała sprawę cywilną ma obowiązek zwrotu przeciwnikowi kosztów niezbędnych do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Do kosztów tych zalicza się również koszty zastępstwa procesowego (§ 3). Pozwana przegrała sprawę dlatego też winna jest zwrócić powodowi kwotę 560 złotych na którą składają się: 200 złotych – opłata sądowa od pozwu (art. 27 pkt 9 u.k.s.c.), 360 złotych – wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości określonej w §11 ust. 1 pkt 21 w zw. z §5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu w zw. z § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 roku, poz. 265 j.t.).