Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 listopada 2018 r.

Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie II Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący SSO Anna Szymańska-Grodzka

Protokolant Aniela Zając

po rozpoznaniu w dniu 31 października 2018 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki Jawnej w W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul.(...) w W.

o uchylenie uchwały numer (...) z dnia 31 marca 2016 roku

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od (...) Spółki Jawnej w W. na rzecz Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul.(...) w W. kwotę 377 (trzystu siedemdziesięciu siedmiu) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt II C 28/17

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 5 stycznia 2017 r. (...) (...), (...) spółka jawna z siedzibą w W. wniosła o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. nr (...)
z dnia 31 marca 2016 r. w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż i podawanie alkoholi w lokalach usługowych w części, tj. w zakresie § 2 oraz o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powódka wskazała, że jest właścicielem lokalu nr (...), położonego w W. przy ul. (...). Na podstawie umowy z dnia 27 września 2012 r. przedmiotowy lokal został wynajęty R. R. (1), prowadzącemu działalność gospodarczą pod firmą (...), na prowadzenie działalności gastronomicznej. W ocenie powódki, zaskarżone postanowienia uchwały naruszają jej interesy, ponieważ umożliwiają współwłaścicielom posiadającym zaledwie 10 % udziałów w nieruchomości wspólnej cofnięcie zgody na sprzedaż alkoholu, nawet w sytuacji, gdy nie dochodzi do przypadków naruszenia porządku publicznego czy innych okoliczności wskazanych w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu
w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi.

(pozew wraz z załącznikami – k. 4-47)

W odpowiedzi na pozew z dnia 4 maja 2017 r. pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwana wskazała, że zaskarżona uchwała wprowadza możliwość podjęcia przez Zarząd Wspólnoty działań mających na celu cofnięcie zezwolenia na sprzedaż alkoholu, jednak może to nastąpić jedynie w przypadkach określonych w przepisach prawa. Stąd też całkowicie nietrafne są zarzuty pozwu, jakoby uchwała umożliwiała doprowadzenie do cofnięcia tego zezwolenia nawet w sytuacjach, gdy brak jest
ku temu jakichkolwiek powodów.

(odpowiedź na pozew wraz z załącznikami – k. 69-76)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

(...) (...), (...) spółka jawna z siedzibą
w W. jest właścicielem lokalu usługowego nr (...), znajdującego się
w budynku przy ul. (...) w W.. Z prawem własności tego lokalu związany jest udział wynoszący (...) części we współwłasności nieruchomości wspólnej.

(wypis aktu notarialnego Rep. A nr (...) – k. 36, odpis z księgi wieczystej Kw. (...) – k. 16-21)

Na podstawie umowy z dnia 27 września 2012 r. (...) (...), (...) spółka jawna z siedzibą w W. wynajęła lokal nr (...), znajdujący się w budynku przy ul. (...) w W., R. R. (2), prowadzącemu działalność gospodarczą pod firmą (...). W pkt 5 umowy strony postanowiły, że wynajmowany lokal będzie wykorzystywany przez najemcę do prowadzenia działalności gastronomicznej.

(umowa najmu wraz z aneksami– k. 37-42)

W dniu 31 marca 2016 r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...)w W., na którym poddano pod głosowanie uchwałę nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż i podawanie alkoholi
w lokalach usługowych.

Głosowanie nad uchwałą odbyło się w trybie mieszanym, tj. częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Głosy podliczono
w dniu 24 października 2016 r. Za przyjęciem uchwały głosowali członkowie reprezentujący łącznie 50,74% udziałów, przeciw - członkowie reprezentujący łącznie 6,80% udziałów.

W § 1 pkt 1 tej uchwały Wspólnota udzieliła Zarządowi Wspólnoty pełnomocnictwa do wydawania zgód na sprzedaż i podawanie alkoholi w lokalach usługowych, znajdujących się na terenie nieruchomości, w imieniu wszystkich współwłaścicieli. Powyższe pełnomocnictwo ograniczono, poprzez ustalenie, że:
a) zgoda może dotyczyć tylko sprzedaży i podawania alkoholi wewnątrz lokalu, bez możliwości ich sprzedaży poza obrębem lokalu; b) podawanie alkoholi może dotyczyć tylko lokali gastronomicznych i restauracyjnych; c) zgoda może zostać wydana dla lokali gastronomicznych i restauracyjnych za wyjątkiem lokali,
w których sprzedaż alkoholi uważana jest za główny przedmiot działalności (np. pubów); d) zgoda może zostać wydana dla lokali usługowych i handlowych prowadzących swoją działalność w zakresie sprzedaży artykułów spożywczych
w godzinach między 11:00 a 22:00, prowadzących sprzedaż specjalistyczną win lub alkoholi ekskluzywnych, za wyjątkiem sklepów pracujących 24 h na dobę, sklepów nocnych oraz monopolowych; e) zgoda nie może zostać wydana dla lokali,
w których prowadzona będzie działalność hazardowa (§1 ust. 2).

W § 2 ust. 1 uchwały Wspólnota postanowiła, że Zarząd Wspólnoty zobligowany będzie do podjęcia działań mających na celu cofnięcie wydanej zgody na sprzedaż alkoholi w lokalu w przypadku, gdy otrzyma wniosek o cofnięcie wydanej zgody podpisany przez współwłaścicieli posiadających łącznie 10% udziałów w nieruchomości wspólnej. Przy czym – zgodnie z § 2 ust. 3 uchwały – zapisy § 2 ust. 1 mają zastosowanie tylko i wyłącznie do zgód wydanych po wejściu w życie uchwały.

W § 2 ust. 3 ustalono natomiast, że decyzję o podjęciu działań zmierzających do cofnięcia wydania zgody na sprzedaż i podawanie alkoholi Zarząd Wspólnoty może podjąć samodzielnie w przypadku, gdy prowadzona działalność w danym lokalu wpływa na zmniejszenie komfortu lub bezpieczeństwa współwłaścicieli nieruchomości.

(uchwała nr (...) – k. 43, zeznania P. N. – e-protokół rozprawy 00:20:45-00:51:40, k.112-114)

Powódka została powiadomiona o powzięciu uchwały nr (...) drogą mailową, w dniu 24 października 2016 r. W skierowanej do niej wiadomości nie zawarto jednak treści uchwały. Odpis uchwały został doręczony pełnomocnikowi powódki przez P. N., reprezentującego zarządcę nieruchomości,
w dniu 15 grudnia 2016 r.

(wydruk korespondencji elektronicznej – k.76, wypis aktu notarialnego Rep. A nr (...) – k. 119-119v., wydruk korespondencji elektronicznej – k. 120, zeznania P. N. – e-protokół rozprawy 00:20:45-00:51:40, k.112-114, zeznania M. D. – e-protokół rozprawy 00:09:25-00:20:41 – k. 139-140, zeznania W. K., przesłuchanego w charakterze strony – e-protokół rozprawy 00:38:18-00:55:04 –
k. 141-142)

Ustalając stan faktyczny Sąd oparł się na dołączonych do akt dowodach
z dokumentów, których wiarygodność i autentyczność nie była kwestionowana przez strony i nie budziła wątpliwości Sądu. Sąd uzupełniająco wziął także pod uwagę zeznania świadków: P. N. i M. D. oraz zeznania przesłuchanego w charakterze strony W. K. – członka Zarządu Wspólnoty przy ul. (...) w W..

Sąd zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 716 ze zm., dalej jako „u.w.l.”) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub
z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo,
o którym mowa w tym przepisie, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust. 1a u.w.l.).

Powódka domagała się uchylenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż i podawanie alkoholi w lokalach usługowych. Powyższa uchwała została podjęta w trybie mieszanym, tj. częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.

W art. 25 ust. 1a u.w.l. nie przewidziano rozpoczęcia biegu 6-tygodniowego terminu dla uchwał podejmowanych w trybie mieszanym. Przyjmuje się, w drodze analogii, że podobnie jak w przypadku uchwał podejmowanych w trybie indywidualnego zbierania głosów, termin do wniesienia powództwa biegnie w tym przypadku od dnia powiadomienia na piśmie członków wspólnoty mieszkaniowej
o treści podjętej uchwały (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia
14 lutego 2017 r., I Aca 1289/16, Lex 2272136).

(...) (...), (...) spółka jawna z siedzibą
w W. została powiadomiona o treści uchwały nr (...) w dniu
15 grudnia 2016 r. Powództwo wytoczyła w dniu 5 stycznia 2017 r., a zatem przed upływem terminu określonego w art. 25 ust. 1a u.w.l.

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W ocenie Sądu, powódka nie wykazała, by zachodziły przesłanki określone
w art. 25 ust. 1 u.w.l., uzasadniające uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż i podawanie alkoholi w lokalach usługowych. Uchwała ta nie narusza przepisów prawa ani zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Przede wszystkim zaś, wbrew twierdzeniom pozwu, nie narusza interesów powódki.

O sprzeczności z interesem właściciela, w rozumieniu art. 25 ust. 1 u.w.l., można mówić wtedy, gdy uchwała z formalnego punktu widzenia nie narusza żadnego przepisu, lecz jest dla właściciela niekorzystna z gospodarczego lub
osobistego punktu widzenia . Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu tego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Aby dokonać oceny treści uchwały w tych kategoriach, powód powinien zgłosić zarzuty merytoryczne co do zaskarżonych uchwał
i należycie je uzasadnić, w tym przede wszystkim wykazać, na czym dokładnie miałoby polegać naruszenie jego interesu jako właściciela (por. wyroki Sądu Apelacyjnego w Katowicach: z dnia 7 października 2016 r., I ACa 117/16, Lex 2174779 i z dnia 1 października 2015 r., I ACa 320/15, Lex 1856648).

W okolicznościach niniejszej sprawy powódka nie wykazała, by zaskarżona uchwała naruszała jej interesy. Nieuzasadnione jest twierdzenie, że § 2 ust. 1 uchwały nr (...) umożliwia cofnięcie zgody na sprzedaż alkoholu współwłaścicielom posiadającym zaledwie 10 % udziałów w nieruchomości wspólnej. Z treści tego postanowienia wynika jedynie, że współwłaściciele reprezentujący 10% udziałów w nieruchomości wspólnej są uprawnieni do złożenia wniosku o cofnięcie takiej zgody. Złożenie wniosku obliguje Zarząd do podjęcia stosownych działań, tj. przede wszystkim zwołania zebrania Wspólnoty. Należy zauważyć, że pełnomocnictwo udzielone Zarządowi w § 1 uchwały nr (...) nie obejmuje uprawnienia do cofnięcia zgody na sprzedaż i podawanie alkoholi
w lokalach usługowych. Decyzja w tym przedmiocie może zostać podjęta jedynie
w trybie art. 23 u.w.l., tj. w drodze uchwały Wspólnoty podjętej większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów.

Bezpodstawne są również zastrzeżenia powódki co do treści § 2 ust. 2 uchwały nr (...), który umożliwia Zarządowi Wspólnoty podjęcie działań zmierzających do cofnięcia wydania zgody na sprzedaż i podawanie alkoholi
w przypadku, gdy prowadzona działalność w danym lokalu wpływa na zmniejszenie komfortu lub bezpieczeństwa współwłaścicieli nieruchomości. Skoro pełnomocnictwo udzielone Zarządowi nie obejmuje uprawnienia do cofnięcia zgody na sprzedaż i podawanie alkoholi, działania zmierzające do cofnięcia takiej zgody,
o których mowa w § 2 ust. 2 uchwały nr (...), ograniczają się w istocie do zwołania zebrania i poddania tej kwestii pod głosowanie Wspólnoty.

Wymaga podkreślenia, że z punktu widzenia stosowania art. 25 ust. 1 u.w.l. relewantne są jedynie takie indywidualne interesy właściciela lokali, które zasługują na udzielenie im ochrony prawnej - także w przypadku konfliktu z interesami wspólnoty mieszkaniowej jako całości. W ustalonym w sprawie stanie faktycznym
w interesie wszystkich właścicieli lokali tworzących pozwaną Wspólnotę jest umożliwienie Zarządowi podjęcia działań zmierzających do cofnięcia wydanej zgody na sprzedaż i podawanie alkoholi - czy to z inicjatywy własnej zarządu czy też na wniosek właścicieli lokali. Sprzedaż alkoholu na terenie budynku może bowiem w istotny sposób przyczynić się do zmniejszenia komfortu zamieszkiwania, a nawet poczucia bezpieczeństwa mieszkańców. Jak już jednak wskazano, ewentualna decyzja w przedmiocie cofnięcia zgody może zostać podjęta jedynie przez Wspólnotę, w trybie art. 23 u.w.l.

Powyższe rozważania prowadziły do wniosku, że brak było podstaw do uchylenia zaskarżonej uchwały, a w konsekwencji do oddalenia powództwa.

Sąd orzekł o kosztach procesu na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. i zawartej w nim zasady odpowiedzialności za wynik procesu. W związku z tym, iż powódka przegrała niniejszą sprawę w całości, Sąd obciążył ją kosztami procesu, w skład których weszły koszty zastępstwa procesowego pozwanej w kwocie 360 zł, stosownie do § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości
z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (j.t.
Dz. U. z 2018 r., poz. 265) oraz kwota 17 zł, uiszczona przez pozwaną tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

SSO Anna Szymańska-Grodzka

ZARZĄDZENIE

(...)

12 grudnia 2018 r.