Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 października 2020 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący – Sędzia Sądu Okręgowego Magdalena Balion - Hajduk

Sędziowie Sądu Okręgowego: Roman Troll

Marcin Rak

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 7 października 2020 r. w Gliwicach

sprawy z powództwa M. N.

przeciwko M. S., D. S.

o opróżnienie lokalu mieszkalnego

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Rejonowego w Tarnowskich Górach

z dnia 20 sierpnia 2019 r., sygn. akt I C 1565/17

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od powoda na rzecz pozwanych solidarnie 120 (sto dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu kosztów postepowania odwoławczego.

SSO Marcin Rak SSO Magdalena Balion – Hajduk SSO Roman Troll

Sygn. akt: III Ca 1605/19

1.UZASADNIENIE

Wyrokiem z 20 sierpnia 2019r. Sąd Rejonowy w Tarnowskich Górach oddalił powództwo M. N. przeciwko M. S. i D. S. o opróżnienie lokalu mieszkalnego położonego w T. przy ul. (...) oraz zasądził na rzecz pozwanych koszty postępowania.

Sąd Rejonowy ustalił, że powód jest współwłaścicielem nieruchomości położonej w T. przy ul. (...) w ¾ części. Współwłaścicielem w ¼ części jest jego brat K. N.. Udziały nabyli w drodze dziedziczenia po spadkodawcy A. N., zmarłym dnia 29 czerwca 2014 roku, a M. N. dodatkowo w drodze darowizny od swojej matki a żony A. N.. Sądowi z urzędu było wiadomo na podstawie ustaleń poczynionych w sprawie I C 616/16, że A. N. zamieszkiwał do chwili śmierci i przy tym sprawował dorozumiany zarząd nieruchomością, pomimo, że stanowiła ona przedmiot współwłasności jego i jego żony a matki powoda. Powód z bratem i matką zamieszkiwali odrębnie a matka powoda, jako współwłaścicielka nieruchomości, nie podejmowała wobec niej żadnych czynności prawnych ani faktycznych związanych z jej zarządem.

A. N. zawarł z pozwanymi umowę najmu lokalu mieszkalnego numer (...) w dniu 11 czerwca 2006 roku. Lokal wymagał nakładów, które pozwani ponieśli. Umowa została zawarta na okres jednego roku, ale następnie pozwani nadal zajmowali lokal, więc należy przyjąć, że na mocy art. 674 k.c. uległa ona przedłużeniu na czas nieokreślony. 30 kwietnia 2011 roku, z uwagi na pogarszający się stan zdrowia A. N., wynajmujący i najemca zawarli aneks nr (...) do wymienionej umowy, w której najemcy zobowiązali się do bieżącego sprzątania terenu wokół budynku, chodnika, miejsc postojowych, sprzątania, utrzymania i podlewania terenów zielonych, usuwania chwastów, czyszczenia kratek schodowych, opróżniania koszy i utrzymania w porządku miejsca składowania odpadów, usuwania śniegu, lodu i błota, przeglądów urządzeń grzewczych i liczników, kotłowni i kominów, kontroli oświetlenia klatek schodowych i obejścia. W zamian za wykonywane czynności i pokrywanie kosztów pozwani uzyskali zwolnienie z czynszu. Pozwani wywiązywali się i wywiązują z przyjętego zobowiązania.

W nieruchomości jest niewiele lokali, dodatkowo zamieszkują tam rodzice spadkodawcy A. N. i jego siostra. Wszyscy, łącznie z lokatorami, traktują się jak członkowie rodziny i wzajemnie sobie pomagają. Powód wraz z matką i bratem nie mieszkają w nieruchomości od kilkunastu lat t.j. od momentu kiedy J. N. rozstała się ze swoim mężem A. N.. Powód skarżył się na brak dostępu do nieruchomości, ale nie wykazał, aby podjął konkretne czynności do tego zmierzające. K. N. z powodu stanu zdrowia nie interesuje się nieruchomości ani nie uczestniczy w zarządzie nią. Udzielił swojemu bratu upoważnienia do zarządzania nieruchomością.

Sąd Rejonowy uznał, że strony łączy umowa najmu. Pierwotna umowa zawarta dnia 11 czerwca 2006 roku uległa na mocy art. 674 k.c. przedłużeniu za zgodą stron na czas nieokreślony. Dowodem na to jest brak żądania wydania lokalu przez A. N., a nadto zawarcie z pozwanymi aneksu do umowy zawierającego inne uregulowanie ich obowiązków umownych, w tym świadczenie usług w miejsce zapłaty czynszu najmu. Powód poprzez dziedziczenie wstąpił w ogół praw i obowiązków swojego poprzednika. Sąd wskazał także , że zgodnie z art. 692 k.c. i przepisem art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów zbycie lokalu i wejście w prawa strony na skutek dziedzicznie nie stanowią uzasadnienia dla wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego, Pozwani wykazali, że wiąże ich i chroni ważna umowa najmu zawarta na czas nieokreślony.

Pozwanym ponadto przysługuje ochrona ich praw zgodna z przepisami kodeksu cywilnego i przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów. Pozwani wywiązują się z obowiązków umownych. Powód ani drugi współwłaściciel, nie wystosowali do pozwanych pisma wypowiadającego umowę.

Sąd I instancji stwierdził też, że powód nie ma wystarczającej legitymacji do wytoczenia powództwa w niniejszej sprawie. Konieczne jest bowiem współdziałanie wszystkich właścicieli bowiem żądanie wydania nie jest czynnością zwykłego zarządu ani czynnością zachowawczą z art. 209 k.c. Czynności zachowawcze stanowią metodę ochrony wspólnego prawa i nie wchodzą w zakres pojęcia „zarządu". Tymczasem powód dysponuje jedynie upoważnieniem drugiego współwłaściciela nieruchomości do dokonywania czynności związanych z zarządzaniem.

Powód, składając apelację od w wyroku zarzucił naruszenie przepisów postępowania, które miały wpływ na wydane orzeczenie, a mianowicie:

- art. 233 § 1 k.p.c. polegające na przekroczeniu swobodnej oceny dowodów, która w sprawie przybrała charakter dowolny, sprzeczny z częścią materiału dowodowego oraz zasadami logicznego rozumowania, doświadczenia życiowego, w konsekwencji przyjęcie, że doszło do skutecznego zawarcia umowy najmu, chociaż zebranym w sprawie materiał dowodowy nie pozwala na takie ustalenie oraz przez dokonanie oceny dowodów w sposób niewszechstronny i przez całkowicie zbagatelizowanie okoliczności, że w chwili zawierania najmu lokalu 17 czerwca 2006 roku nieruchomość wchodziła w skład majątku wspólnego A. i J. N..

Zarzucił także naruszenie przepisów prawa materialnego to jest:

- art. 37 § 1 pkt 1 k.r.o. poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że doszło do skutecznego zawarcia umowy najmu pomiędzy pozwanym A. N., podczas gdy z treści tego przepisu wynika, że do oddania nieruchomości do używania potrzebna jest zgoda drugiego małżonka,

-art. 37 § 2 k.r.o. poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że doszło do skutecznego zawarcia umowy najmu, podczas gdy przepis ten dla ważności takiej umowy wymaga potwierdzenia jej przez drugiego z małżonków, co w niniejszej sprawie nastąpiło,

-art. 222 k.c. przez błędne zastosowanie i uznanie, że przysługuje pozwanym skuteczne względem powoda uprawnienie do władania lokalem

- art. 674 k.c. przez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, że doszło do przedłużenia umowy najmu na czas nieoznaczony, podczas gdy przepis ten winien znaleźć zastosowanie tylko i wyłącznie w sytuacji skutecznego zawarcia umowy najmu, co w niniejszej sprawie nie miała miejsca.

Powód wniósł o zmianę wyroku i uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów postępowania za obie instancje ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.

Pozwani wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie na swoją rzecz kosztów postępowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił stan faktyczny w oparciu o zebrane w sprawie dowody, ale nie dokonał w pełni prawidłowej jego oceny. Przede wszystkim zgodzić się należy z zarzutem apelacji naruszenia art. 37 § 1 i 2 k.r.o. albowiem pozwani zawarli w najmu wyłącznie z A. N.. Nieruchomość ta wówczas należała do majątku wspólnego A. N. i jego żony J., a zatem zastosowanie powinna znaleźć regulacja art. 37 k.r. o. , z której wynika że do czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków potrzebna jest zgoda drugiego małżonka, a ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.

Regulacja ta nie stanowi o względnej czy bezwzględnej nieważności umowy, ale do czasu zgody lub odmowy potwierdzenia umowy do bycia do czasu zgody na zawarcie umowy lub odmowy potwierdzenia zawartej umowy najmu umowa jest w stanie bezskuteczności zawieszonej (tak Sąd Najwyższy w sprawie o sygn. V CKN 99/01). Takie wyrażenie zgody bądź odmowa potwierdzenia zawarcia umowy może być wyrażone w każdej formie przez każde zachowanie, który w sposób dostateczny ujawnia wolę, zgodnie z art. 60 k.c.

W świetle zatem r art. 37 k.r.o. nie doszło do skutecznego zawarcia umowy najmu przez pozwanych w 2006r. skute

Umknęło jednak skarżącemu, że małżeństwo Państwa N. zostało rozwiązane przez rozwód w 2008 roku. Od tego czasu zgodnie z art. 46 k.r.o. w zw. z art. 1035 k.c. A. N. i J. N. byli współwłaścicielami nieruchomości w częściach ułamkowych. A. N. zawarł z pozwanymi 30 kwietnia 2011 roku. aneks do umowy z 2006r., a więc po ustaniu pomiędzy małżonkami wspólności majątkowej małżeńskiej. Aneks potwierdzał zawarcie umowy najmu i określał wszystkie konieczne warunki tej umowy. Dla ważności takiej umowy wymagana zgoda współwłaściciela, która może być wyrażona w każdy w sposób na zasadzie art. 60 k.c. także w sposób dorozumiany

W niniejszej sprawie żona A. N. J. N. nie interesowała się nieruchomością, tym kto wynajmuje poszczególne lokale, nie sprzeciwiała się, żeby lokatorzy mieszkali w nieruchomości, pozostawiła zarządzanie nieruchomością i podejmowanie wszelkich decyzji z nią związanych A. N.. Zachowanie takie należy uznać za wyrażenie zgody w sposób dorozumiany na zawieranie przez drugiego ze współwłaścicieli umów najmu, w tym umowy z pozwanymi zawartej 30 kwietnia 2011 roku.

Sąd Okręgowy, uzupełniając ocenę zebranych w sprawie dowodów oraz uzupełniając podstawę prawną podziela ostatecznie rozstrzygnięcie Sądu I instancji i uznaje, że pozwanym przysługuje tytuł prawny do lokalu na podstawie umowy z 30 kwietnia 2011 roku. Umowa ta nie została wypowiedziana.

Sąd Okręgowy mając powyższe na uwadze na mocy art. 385 k.p.c. oddalił apelację jako nieuzasadnioną, zaś na mocy art. 98 k.p.c. zasądził od powoda na rzecz pozwanych solidarnie koszty postępowania odwoławczego, które złożyło się wynagrodzenie ich pełnomocnika.

SSO Marcin Rak SSO Magdalena Balion – Hajduk SSO Roman Troll