Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 stycznia 2021 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 14 stycznia 2021 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa K. A.

przeciwko R. J.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Nowym Sączu

z dnia 26 września 2018 r. sygn. akt I C 1554/17

1. oddala apelację;

2. zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 4.050 zł (cztery tysiące pięćdziesiąt złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO (del.) Wojciech Żukowski SSA Barbara Baran SSA Sławomir Jamróg

Sygn. akt I ACa 718/19

UZASADNIENIE

Powódka K. A. wniosła o zasądzenie od pozwanego R. J. kwoty 100.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 26 września 2017r. do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu powołała się na zawarcie pomiędzy stronami umowy, polegającej na tym, że w zamian za możliwość nabycia udziałów w nieruchomości położonej w K. obj. KW nr (...)za środki pochodzące od powódki pozwany zobowiązany był dokonania bez wynagrodzenia czynności związanych z nabyciem udziałów oraz sfinansowania i wykonywania remontu (modernizacji) budynku znajdującego sia na tej nieruchomości. Ewentualna różnica pomiędzy wartością finansowego wkładu stron miała zostać rozliczona. W przypadku odstąpienia od remontu pozwany byłby zobowiązany do rozliczenia z powódka poprzez zwrot części środków przekazanych przez powódkę, bądź przez przeniesienie na rzecz powódki udziałów. Mimo, że umowami z dnia 11 sierpnia 2010r. i z dnia 27 października 2011r dokonano zakupu udziałów nieruchomości za środki pochodzące od powódki, pozwany wbrew umowie nie przystąpił do wykonania prac remontowych i modernizacyjnych. Pozwany uzależnił przeprowadzenie remontu od ustaleń co do przepisania współwłaścicielom poszczególnych lokali w budynku. Bezskuteczny upływ terminu do wykonania umowy uprawniał powódkę do odstąpienia od umowy co rodzi obowiązek zwrotu tego co powódka świadczyła na nabycie udziałów przy rozliczeniu kosztów poniesionych przez pozwanego. Wynika tego rozliczenia daje kwotę 265.171,76zł. Powódka dochodziła w pozwie jedynie część z tej kwoty. W pozwie wskazano, że w sprawach (...)prowadzonych przez Sąd Rejonowy w M. doszło do częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości, w której udziały nabyli pozwany i powódka, w wyniku których powódka i pozwany zostali współwłaścicielami działki (...) w K. zabudowanej budynkiem mieszkalnym nr (...) a w K. po połowie. Ponadto powódka wskazał, że pozwany niezgodnie z umową nabył wyłącznie na siebie od Gminy Uzdrowiskowej (...) działkę (...) mimo, że nabycie nastąpiło celem poprawy użytkowania działki (...)zostało sfinansowane przez powódkę.

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa. Wskazał, że roszczenia powódki powinny zostać zgłoszone w sprawie o zniesienie współwłasności jaka toczy się pomiędzy stronami. Przyznając, że została zawarta umowa opierająca się na ogólnym ustaleniu, że pozwany wykona nieodpłatnie działania w celu uregulowania własności nieruchomości, a powódką wyłoży pieniądze bez oprocentowania na zakup udziałów p. M.. Koszty te pomniejszone o wydatki pozwanego na nieruchomość miały zostać rozliczone w remoncie. Do remontu nie doszło , gdyż nie doszło do podziału nieruchomości a taki podział na remont warunkował uzyskanie kredytu hipotecznego. Taki sposób sfinansowania remontu miał wynikać z porozumienia stron. Powódka nie wyraziła zgody na sposób podziału , co zmusiło pozwanego do wystąpienia do Sądu Rejonowego w M. o zniesienie współwłasności. Pozwany nigdy nie wycofał się z umowy i nie zaniechał czynności z nią związanych. To bierność powódki uniemożliwia realizację umowy. Powódka odstępując od umowy dąży do przejęcia umowy. Ponadto zamiast zgłosić roszczenia w sprawie o zniesienie współwłasności złożyła przedmiotowy pozew. Pozwany zaprzeczył też by podejmował czynności niezgodnie z porozumieniem stron i by nabycie działki nr (...) nastąpiło w celu poprawy użytkowania działki (...). Jego zdaniem środki zostały wykorzystane za wiedzą powódki a kwota 92.426,60zł będzie rozliczona jeżeli powódka wywiąże się z umowy i umożliwi zaciągnięcie kredytu. Kwota 12270 zł będzie rozliczona w remoncie a udział w działce nabytej zostanie przeniesiony na powódkę przy podziale. Nie jest zaś możliwe zaakceptowanie żądania zwrotu kwoty 41.976zł. związaną z kwestia depozytu.

Wyrokiem z dnia 26 września 2018 r. sygn. akt I C 1554/17 Sąd Okręgowy w Nowym Sączu zasądził od R. J. na rzecz powódki K. A. kwotę 100.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 26 września 2017 roku do dnia zapłaty (pkt I) i zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 10.417 zł, tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowił następujący stan faktyczny:

W dniu 9 grudnia 2004 r. M. P., bratowa powódki nabyła od A. D. i Ł. Z. udział wynoszący 2/8 części w nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), obejmującej działki nr (...), dla której prowadzona była księga wieczysta nr (...) za 40.000 zł. Na nieruchomości tej znajdował się m.in. budynek mieszkalny o pow. 150 m ^{( 2)} zajmowany przez S. i M. S. (1) oznaczony nr (...) oraz budynek wielomieszkalny (składający się z 5 lokali mieszkalnych) w złym stanie technicznym oznaczony numerem (...), w którym jeden z lokali stanowił mieszkanie zajmowane wówczas przez matkę powódki i babkę pozwanego. Z powyższym udziałem w nieruchomości nieformalnie związane było uprawnienie do korzystania z tego mieszkania.

Powódka wraz z siostrą tj matką pozwanego chciały zakupić w 2010r. nieruchomość w całości w szczególności budynek (...). Ostatecznie pomysł sfinalizowano z udziałem pozwanego, który wstąpił w miejsce matki.

Zgodnie z ustaleniami stron , w dniu 11 sierpnia 2010 r.przed H. M., notariuszem w K., została zawarta umowa sprzedaży (Repertorium (...) na mocy której M. P. zbyła na rzecz powódki udział w nieruchomości stanowiącej dz. ewid (...)objęty księgą wieczystą nr (...) wynoszący 1/8 części za cenę 40 000 zł oraz na rzecz pozwanego udział wynoszący 1/8 części za cenę 40 000 zł. Równocześnie M. P. zobowiązała się wydać kupującym, w dniu zawarcia umowy, dotychczas przez nią zajmowany lokal znajdujący się na pierwszym piętrze budynku przy ul. (...) z wejściem na lewo w korytarzu, o powierzchni użytkowej ok. 65 mkw.

Koszty notarialne związane z zawarciem tej umowy wyniosły 3.311,80 zł (podatek od czynności cywilnoprawnych 1600 zł, opłaty sadowe w wysokości 260 zł, taksa notarialna 1 190,00 zł + 261,80 zł podatku VAT). Pozostałe koszty wg zestawienia pozwanego wyniosły 236,60 zł, co w sumie dało 3548,40 zł. Cenę zarówno na zakup udziału przez powódkę, jak i za zakup udziału przez pozwanego, oraz koszty związane z zawarciem umowy sprzedaży w całości pokryła powódka.

Po zawarciu tej umowy powódka zaproponowała pozwanemu dalszą współpracę, przedstawiając mu plan wykupu całego budynku nr (...) przy ul. (...) w K.. Pozwany przyjechał ze Szkocji do Polski celem rozeznania sytuacji między współwłaścicielami nieruchomości. Uznał, że jest w stanie podjąć się planów powódki.

Powódka i pozwany w połowie 2010 roku zdecydowali się zatem na wspólne przedsięwzięcie polegające na uregulowaniu stanu prawnego w/w nieruchomości, a przede wszystkim uzyskaniu współwłasności po ½ części dla powódki i pozwanego w budynku wielomieszkniowym pod nr (...) przy ul. (...) w K.. Koszt zakupienia lub pozyskania pozostałych udziałów miała w pełni finansowo pokryć powódka. Pozwany zobowiązał się do załatwienia wszelakich formalności na miejscu i zarządzania nieruchomością w sposób nieodpłatny. Koszty jakie wyłożyła powódka na wykupienie części udziałów w/w nieruchomości przez pozwanego miały być rozliczone w przeprowadzonym przez pozwanego i na jego koszt remoncie budynku pod nr (...). Pozwany nie posiadał wówczas żadnych oszczędności i środków finansowych. Zobowiązał się do przeprowadzania remontu budynku ze Środków uzyskanych z udzielonego mu kredytu hipotecznego. Pozwany w celu realizacji założeń w/w ustnej umowy przeprowadził się ze Szkocji do K. w 2011r. Zamieszkał w budynku przy ul. (...) w K.. Rozpoczął w K. prowadzenie działalności gospodarczej.

Z uwagi na prawidłowe stosunki rodzinne umowa miała charakter ustny i nie została w żaden sposób zabezpieczona. Strony zaczęły realizować postanowienia tej umowy.

W dniu 27 października 2011 r. przed I. C., notariuszem w K., została zawarta umowa sprzedaży (Repertorium (...), na mocy której pozwany nabył od E. M., udział 1/8 części nieruchomości stanowiącej dz. ewid (...) objęte księgą wieczystą nr (...), za cenę 80 000 zł. Równocześnie E. M. oświadczyła, że użytkuje lokal znajdujący się na pierwszym piętrze budynku przy ul. (...) o powierzchni użytkowej ok. 55 m2 i zobowiązała się wydać przedmiot umowy do współposiadania kupującego do dnia 30 lipca 2013r.

Koszty notarialne związane z zawarciem tej umowy wyniosły łącznie 2 376,50 zł ( 1600 zł podatek od czynności cywilnoprawnych, 100 zł opłata od wpisu w KW, 550 zł wynagrodzenie za czynności notarialne podatkiem VAT 126,50 zł). Na nabycie powyższego udziału powódka, przekazała pozwanemu 40.000 euro, gdyż pozwany faktycznie ustalił z E. M. cenę nabycia udziału na kwotę 200.000 zł. Środki w wysokości 40 000 euro, zostały przeliczone według kursu 4,371 zł/euro, co dało kwotę 174 840,00 zł. Kwotę 27.573,40 zł do tej transakcji dołożył pozwany. Powódka pożyczyła pieniądze na ten zakup od córki N. A..

Sąd Rejonowy w M. I Wydział Cywilny postanowieniem z dnia 18 grudnia 2012 r., o sygnaturze akt:(...). wydanym w sprawie wszczętej na wniosek M. S. (2) i S. S. ustalił, że przedmiotem zgodnego zniesienia współwłasności była nieruchomość położona w K. stanowiąca działkę nr (...), objęta księgą wieczystą nr (...), zabudowana dwoma budynkami (oznaczonymi nr (...)). Na podstawie mapy z projektem podziału SR uwidocznił, że działka nr (...) podzieliła się na nowe działki nr: (...) (na której znajdował się budynek mieszkalny oznaczony nr (...)(na której znajdował się budynek mieszkalny oznaczony nr (...)), a oznaczenie działki nr (...) zostało anulowane. W drodze zgodnego zniesienia współwłasności SR przyznał: na współwłasność po 1/2 części M. S. (2) i S. S. działkę nr (...), bez spłat i dopłat oraz na współwłasność powódki w 1/4 części, pozwanego w 2/4 części i H. K. w 1/4 części działkę nr (...), bez spłat i dopłat, ustanowił też nieodpłatną służebność przejazdu i przechodu po działce nr (...) na rzecz każdoczesnych właścicieli i użytkowników działki nr (...).

Sąd Rejonowy w N. VII Zamiejscowy Wydział Cywilny z siedzibą w M. postanowieniem z dnia 24 lipca 2013 r., sygn.. akt: (...) wydanym na wniosek R. J. ustalił, że przedmiotem zgodnego częściowego zniesienia współwłasności był udział H. K. wynoszący 1/4 część nieruchomości położonej w K. stanowiącej działkę (...) na której znajduje się budynek mieszkalny oznaczony nr (...). W drodze zgodnego częściowego zniesienia współwłasności SR przyznał powódce w całości udział wynoszący 1/4 część w nieruchomości za spłatą na rzecz H. K.. SR zasądził od powódki na rzecz H. K. kwotę 43 929,25 zł tytułem spłaty udziału oraz ustalił wpis od zgodnego częściowego zniesienia współwłasności na kwotę 300,00 zł. Powódka przekazała pozwanemu na nabycie powyższego udziału (spłatę) H. K. środki w wysokości 9 900 euro, które zostały przeliczone według kursu 4,24 zł/euro, co dało 41 976,00 zł.

Ze względu na brak wiedzy co do miejsca pobytu H. K. pozwany w imieniu powódki starał się o uzyskanie zezwolenia na złożenie zasądzonej kwoty do depozytu sądowego. Prawomocnym postanowieniem z dnia 21.10.2012 roku zezwolono na złożenie kwoty 43.929,25 zł do depozytu sądowego. Ogłoszenie z wezwaniem do odbioru depozytu umieszczono w Monitorze Sądowym i Gospodarczym. Pozwany starał się wpłacić do depozytu sądowego w imieniu powódki w/w kwotę, odmówiono mu jednak przyjęcia tej sumy, bo nie dysponował odpowiednim pełnomocnictwem. Powódka celem wpłaty do depozytu sądowego przyjechała do Polski. Pozwany przekazał jej 44. 000 zł.

W dniu 18 czerwca 2014 r. przed W. S., notariuszem w G., została zawarta umowa sprzedaży (Repertorium (...), na mocy której pozwany nabył od Gminy Uzdrowiskowej (...)część nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...), stanowiącą działkę nr (...). Zbycie tej części nieruchomości nastąpiło w celu poprawy użytkowania działki nr (...), za cenę 11.500 zł. Dla nabytej działki została założona nowa księga wieczysta o numerze: (...).

Koszty związane z zawarciem tej umowy wyniosły łącznie 713,60 zł, a powódka przekazała pozwanemu na ten cel środki w wysokości 3 000 euro, które zostały przeliczone według kursu 4,09 zł/euro, co dało 12 270,00 zł.

Po wykonaniu pierwszej części umowy dotyczącej nabycia przez strony na współwłasność dz. ewid (...) oraz na wyłączną własność pozwanego dz. ewid (...) między stronami rozgorzał spór. Pozwany uchylał się od przystąpienia do remontu domu na dz. ewid (...), chociaż w 2014 roku uzyskał znaczne środki finansowe od swojej matki. W lipcu 2014 roku pozwany dysponował bowiem kwotą 118.000 zł. Środki te pochodziły ze sprzedaży mieszkania przez matkę pozwanego G. J. za 150.000 zł. Pozwany zainwestował te środki w prowadzenie działalności gospodarczej i zakup nieruchomości w Z..

Stan budynku stanowiącego część składową nabytej wspólnie nieruchomości był bardzo zły. Remontu wymagały ściany, fasady, dach, tynki, kominy, instalacje. Powódka domagała się aby pozwany dostarczył jej wycenę najpilniejszych napraw. Pozwany chciał wykonywać remont ze środków z udzielonego mu kredytu. Udzielenie kredytu było jednak uwarunkowane podziałem budynku na lokale odrębne. Bank nie chciał udzielić pozwanemu kredytu z obciążaniem hipotecznym jedynie co do 14 udziału w nieruchomości jaki mu przysługiwał. Strony podjęły rozmowy na temat podziału budynku mieszkalnego na lokale, które przypadłyby konkretnie każdej z nich. Z uwagi na zły stan techniczny budynku i różny stopień degradacji poszczególnych kondygnacji, jak też różną wartość poszczególnych lokali mieszkalnych niesprawiedliwy okazał się podział poziomy według kondygnacji oraz pionowy, proponowany przez powódkę. Strony pertraktowały zatem co do możliwości przydzielenia poszczególnych lokali na tzw. szachownicę, aby zrównoważyć wartość poszczególnych lokali w ramach przysługujących im udziałów. Obydwie strony korzystały z porad u specjalistów architektów. Strony miały inne wizje rozplanowania poszczególnych lokali na konkretnych kondygnacjach i nie doszło do porozumienia. Powódka domagała się rozliczenia umowy, m.in. zwrotu środków jakie wyłożyła za pozwanego na zakup jego udziałów. Pozwany twierdził natomiast, że przysługuje mu wynagrodzenie jako zarządcy. W toku prac związanych z przygotowaniem projektu budowalnego doszło do wyburzenia ścian działowych w domu przy ul. (...).

Obecnie pozwany nie dysponuje żadnymi oszczędnościami. Prowadzi dwie kawiarnie w K. na zasadzie spółki z o.o. W 2015 roku wyprowadził się z K. i zamieszkał w Z., gdzie zakupił mieszkanie częściowo ze środków, które pochodziły od jego matki, a częściowo z kredytu. Mieszkanie zostało zakupione na własność sp. z o.o. prowadzonej przez pozwanego.

W e-mailu z dnia 21 listopada 2016r. powódka wskazała, że z uwagi na stanowisko pozwanego oczekuje jasnej deklaracji w sprawie zwrotu na jej rzecz kwoty jaka przekazała pozwanemu z odjęciem połowy kosztów poniesionych przez pozwanego. Jednocześnie powódka odwołała wszelkie pełnomocnictwa udzielone pozwanemu w wezwała do wydania kopii wszelakich dokumentów dotyczących nieruchomości.

Pismem z dnia 10 lutego 2017 r., przesłanym przez pełnomocnika za pomocą poczty elektronicznej, powódka wezwała pozwanego do niezwłocznego przystąpienia do realizacji zobowiązań wynikających z ustnej umowy zawartej pomiędzy stronami, a mianowicie przygotowania i przedstawienia jej do akceptacji następującej dokumentacji przedinwestycyjnej: zakresu prac remontowych i modernizacyjnych wraz z kosztorysem i ramowym harmonogramem ich wykonania, wyznaczając w tym celu dodatkowy termin do dnia 10 marca 2017 r., pod rygorem rozwiązania tej umowy. Powódka w piśmie tym podkreślała, że pozwany nie realizuje remontu i modernizacji budynku poprzestając tylko na podejmowaniu czynności formalnoprawnych obejmujących zgłoszenie części prac budowlanych i uzyskania zaświadczeń o samodzielności lokali.

Następnie pismem z dnia 23 marca 2017 r. przesłanym przez pełnomocnika za pomocą poczty elektronicznej, powódka ponownie wyznaczyła pozwanemu dodatkowy termin do wykonania powyższych czynności do dnia 7 kwietnia 2017r. w ramach prowadzonej korespondencji pismem z dnia 27 czerwca 2017 r., przesłanym przez pełnomocnika za pomocą poczty elektronicznej, powódka wezwała pozwanego do wyraźnego określenia się, czy i kiedy zamierza wykonać swoje zobowiązanie i przeprowadzić remont budynku, a następnie rozliczyć wszystkie poniesione wydatki, wyznaczając w tym celu termin do dnia 21 lipca 2017 r., pod rygorem odstąpienia od umowy. Powódka wezwała pozwanego również do wydania kopii całej dokumentacji związanej z dotychczasową działalnością pozwanego.

Pozwany w pismach z dnia: 3 marca 2017 r., 11 kwietnia 2017 r. i 31 lipca 2017 r., przesłanych za pomocą poczty elektronicznej, podawał, że wywiązał się ze swojego zobowiązania dotyczącego uregulowania stanu prawnego spornej nieruchomości, natomiast co do remontu budynku pod nr (...) według niego nie było żadnych ustaleń umownych między stronami. Pozwany zaprzeczył aby remont miał wykonać on. Przyznał, że środki na remont miały pochodzić z kredytu. Lecz jego zdaniem gdyby okazały się nie wystarczające powódka zobowiązała się brać udział w kredytowaniu. Pozwany odmówił też wydania powódce dokumentacji.

Pismem z dnia 11 września 2017 r., przesłanym przez pełnomocnika za pomocą poczty elektronicznej, powódka odstąpiła od ustnej umowy zawartej pomiędzy stronami w 2010 i wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 265 171 zł, stanowiącej różnicę pomiędzy środkami, które powódka przekazała pozwanemu a ustalonymi wydatkami pozwanego w zakresie obciążającym powódkę.

W 2017 roku pozwany R. J. zainicjował w Sądzie Rejonowym w N.VII Zamiejscowym Wydziale Cywilnym z siedzibą w M. postępowanie o zniesienie współwłasności, zarejestrowane do sygn. (...). W toku tego postępowania została sporządzona opinia w przedmiocie określenia możliwości ustanowienia odrębnej własności sześciu samodzielnych lokali mieszkalnych w budynku usytuowanym na dz. ewid (...) w K.. Biegły J. P. po oględzinach budynku stwierdził, że w obecnym stanie budynku nie ma możliwości wyodrębnienia sześciu samodzielnych lokali, bo brak zespołu izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Budynek nie był użytkowany i nie spełniał warunków-w istniejącym stanie- określonych dla budynków wielorodzinnych. Postępowanie to zostało zawieszone w dniu 26.06.2017 roku z uwagi na zgodny wniosek stron.

Przy tym stanie faktycznym Sąd Okręgowy przyjął, że powództwo podlega uwzględnieniu w całości.

Sąd Okręgowy uznał, że ustna umowa, w ramach której powódka zobowiązała się pokryć pełne koszty nabycia przez strony po połowie udziałów w nieruchomości poł. w K., składającej się (po uregulowaniu stanu prawnego) z dz. ewid nr (...)obj. KW (...), oraz koszty nabycia własności dz. ewid(...)obj. KW (...), mieściła się w ramach swobody umów określonej w art. 353 ^{( 1)} kc . Pozwany zobowiązał się natomiast doprowadzić do nabycia przez obie strony po ½ części udziału w nieruchomości dz. ewid nr (...) obj. KW (...), zakupić dz. ewid (...) obj. KW (...) oraz na własny koszt przeprowadzić remont budynku na tej nieruchomości, z rozliczeniem wszelkich kosztów poniesionych przez obie strony na poczet wykonania tej umowy po wykonaniu remontu. Zdaniem Sądu Okręgowego nie była to ani umowa pożyczki ani darowizna, lecz umowa nienazwana. Sąd Okręgowy uznał, że strony wywiązały się z założeń nabycia udziałów każda po „w nieruchomości w K. tj. dz. ewid nr(...) obj. KW (...) „nabycia przez pozwanego własności dz. ewid (...)obj. KW (...) za środki należące do powódki. Pozwany nie wywiązał się natomiast ze swojego zobowiązania, polegającego na rozpoczęciu i sfinansowaniu remontu, którego koszty ostatecznie strony zdecydowały się rozliczyć po wykonaniu tegoż remontu. Zdaniem Sądu Okręgowego oświadczenie powódki o odstąpieniu od umowy z powołaniem na art. 494 §1k.c. nie było skuteczne. Powódka nie udowodniła bowiem że częściowe świadczenie tj wykonanie przez pozwanego remontu z jego środków nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy pozwanemu. Powódka odstępując od umowy pismem z dnia 11.09.2017, przesłanym pozwanemu drogą e-mailową nie wskazała na żadne okoliczności z art. 493 § 2 k.c.. Podstawa odpowiedzialności pozwanego jest natomiast art. 471 k.c. Świadczenie wzajemne w postaci remontu nie zostało wykonane na skutek okoliczności za które ponosi odpowiedzialność wyłącznie pozwany. Pozwany dysponował po 2011r. środkami pozwalającymi na sfinansowanie remontu , pieniędzy tych jednak nie zabezpieczył .

Po stronie powódki zaistniał uszczerbek majątkowy szkoda, bowiem przekazała ona zgodnie z ustaleniami umownymi pozwanemu środki także na zakup przez niego udziałów w nieruchomości w K. na jego rzecz oraz sfinansowała nabycie dz. ewid (...) przez pozwanego, w celu polepszenia warunków dz. ewid (...) W/w koszty pozwany zobligował się rozliczyć, właśnie po dokonaniu remontu którego nie przeprowadził. Szkoda powódki polega na tym, że wyłożyła środki finansowe na zakup udziału pozwanego w 2 części. dz. ewid nr (...) obj. KW (...) i nabycie przez pozwanego własności dz. ewid (...) obj. KW (...), których ten nie rozliczy w remoncie, bowiem takowego nie jest w stanie z uwagi na swoją sytuację finansową przeprowadzić. Między tak określoną szkodą powódki a faktem niewykonania zobowiązania przez pozwanego istnieje związek przyczynowy.

Pozwany winien zatem zwrócić powódce środki jakie ta przekazała mu finalnie na nabycie przez niego udziałów w wysokości v2 w nieruchomości poł na dz. ewid (...) w K. obj KW (...) , (uwzględniając pierwotne umowy kupna sprzedaży i postępowanie o zniesienie wspólności) i zakup dz. ewid (...) obj KW (...).

Bezspornie powódka wyłożyła za pozwanego środki na cenę nabycia:

- 1/8 udziału w nieruchomości dz. ewid (...) obj (...) od M. P. w kwocie 40.000 zł ,

- 1/8 udziału w nieruchomości dz. ewid(...)obj (...) od E. M. w kwocie 174.840 zł (okoliczność przyznana przez pozwanego w rozliczeniu na k. 98), chociaż z treści aktu notarialnego wynika, że była to kwota 80.000 zł, bo strony zgodnie przyznały, że cena transakcji sprzedaży była wyższa i wynosiła 200.000 zł, przy czym pozwany dołożył z własnej kieszeni 30.000 zł sprzedającej.

- własności w całości dz. ewid (...) obj KW (...) w kwocie 11.500 zł .

W sumie była to zatem kwota 226.340 zł, bez wliczenia do niej kosztów kontraktowych i innych wynikających z zestawienia pozwanego z k. 98 100. Powódka w pozwie ograniczyła żądanie odszkodowania do kwoty 100.000 zł, Sąd pierwszej instancji zasądził zatem taką sumę, bez odnoszenia się do szczegółów rozliczeń wynikających z innych czynników wskazanych w zestawieniu pozwanego. W tym wyliczeniu Sąd nie uwzględnił podawanej przez powódkę kwoty 41.976 zł na dokonanie przez pozwanego spłaty udziału H. K., bowiem udział po tej osobie finalnie nabyła powódka. Udział ten dalej pozostaje w jej majątku, trudno zatem przyjmować, w zawiązku z tym szkodę po stronie powódki.

Zdaniem Sądu Okręgowego roszczenie powódki jest wymagalne. Wymagalność ta nastąpiła w oparciu o art. 455 k.c. po wezwaniu do zapłaty.

Apelację od tego orzeczenia wniósł pozwany , zaskarżając wyrok w całości i zarzucając naruszenie prawa materialnego tj. art. 471 k.c. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie w sytuacji gdy powódka nie wykazała faktu niewykonania przez pozwanego postanowień zawartej pomiędzy stronami ustnej bezterminowej umowy.

Pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.

Ponadto wniósł o dopuszczenie na okoliczność wywiązywania się przez pozwanego z zawartej bezterminowej umowy z powódką, dowodów z dokumentów tj.: (1) zgłoszenia o zamiarze budowy oraz wykonania robót budowlanych do Starostwa Powiatowego w N. z dnia 13 kwietnia 2016 r., (2) pisma Starostwa Powiatowego w N. z dnia 20 maja 2016r., znak: (...), (3) pisma (...) z dnia 21 kwietnia 2016 t., (4) strony pierwszej dokumentacji geologiczno inżynierskiej, (5) potwierdzenia transakcji bankowej z dnia 29 maja 2015, z dnia 5 września 2014, (6) dokumentacji fotograficznej .

Uzasadniając wniosek dowodowy wskazał, że potrzeba powołania dowodów powstała w związku z zastosowaniem jako materialnoprawnej podstawy rozstrzygnięcia art. 471 k.c. , o której pozwany dowiedział się z uzasadnienia rozstrzygnięcia.

Pozwany zarzucił, że pozwany był zobowiązany do rozpoczęcia remontu a już w 2016r. podjął czynności formalno – techniczne związane z remontem. Pozwany wskazał, że kwalifikacja umowy jako zlecenia oznacza, że pozwany był zobowiązany jedynie do należytej staranności a mimo to Sąd I instancji nałożył na pozwanego obowiązek zapłaty z tytułu niewykonania zobowiązania czyli braku osiągnięcia skutku , który jest właściwą cechą dla umowy o wykonanie dzieła. Umowa miała charakter bezterminowy. Powódka nie wykazała zaś a terminu wykonania, zakresu , technologii ani też miejsca i sposobu wykonania remontu. Pozwany dokonał zgłoszenia o zamiarze budowy oraz wykonania robot budowlanych.

Powódka wniosła o oddalenie apelacji i o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego. Zwróciła uwagę, że w zakresie wymagalności obowiązku pozwanego zastosowanie miał w tym przypadku art. 455 k.c. Pozwany miał obowiązek wykonać zobowiązanie niezwłocznie po wezwaniu. Fakt wystąpienia i zakres szkody wynikającej z niewykonania umowy został w sprawie jednoznacznie ustalony.

Rozpoznając apelację Sąd drugiej instancji uznał za własne ustalenia Sądu Okręgowego, odmiennie jednak oceniając charakter porozumienia stron i podstawy żądania i zważył co następuje:

Dokumenty przedstawione przez pozwanego są spóźnione skoro kwestia braku przystąpienia do remontu została przyznana w odpowiedzi na pozew (k.141/2), spór zaś z czyjej winy nie został on dokonany istniał od początku procesu. Pozwany twierdził w odpowiedzi na pozew, że nie mógł wykonać remontu albowiem jego przeprowadzenie warunkowało uzyskanie kredytu hipotecznego, którego nie mogą on uzyskać wobec braku zgody powódki na sposób podziału. Powódka tę okoliczność kwestionowała. Apelacja zaś nie podnosi odpowiednich zarzutów procesowych co do ustalenia, że pozwany uchylał się od przystąpienia do remontu domu na dz. ewid (...), mimo, że budynek był w złym stanie technicznym i wymagał pilnego remontu oraz, że pozwany miał możliwość jego przeprowadzenia, gdyż uzyskał w 2014 roku znaczne środki finansowe od swojej matki.

Apelujący nie kwestionuje ponadto dokonanego przez Sąd Okręgowy ustalenia treści ustnej umowy, w której kwestia poddziału lokali miedzy stronami nie była elementem porozumienia. Środek odwoławczy nie kwestionuje oceny dowodów w tym uznania za niewiarygodnych zeznań pozwanego, dotyczących tego, że strony uzależniły przeprowadzenie remontu od podziału fizycznego budynku pod nr (...). Udzielenie kredytu nie było ponadto uwarunkowane podziałem budynku na lokale odrębne. Uznanie zaś wiarygodności ( także częściowej) jednej z grup przeciwstawnych dowodów nie narusza zasad swobodnej oceny dowodów. Niezależnie od tego podejmowanie przez pozwanego czynności formalnoprawnych obejmujących zgłoszenie części prac budowlanych było przedmiotem ustaleń Sądu pierwszej instancji, a podjęcie czynności wstępnych nie może zmienić ustaleń co do tego, za remont faktycznie nie został wykonany, a pozwany nie posiada obecnie środków na jego przeprowadzenie.

Sąd Apelacyjny zwraca jednak uwagę, że remont- rozumiany jako wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym konkretnych robót budowlanych celem przywrócenia do stanu pierwotnego - nie był świadczeniem wzajemnym pozwanego, albowiem nie określono dokładnie ani zakresu tego remontu ani też jego kosztów, nie wiadomo też jaki był stan pierwotny. Wzajemność w rozumieniu art. 487§2 k.c. polegała na tym, że powódka udostępniła możliwość korzystania przez pozwanego także w interesie środków finansowych, czego odpowiednikiem ze strony pozwanego było osobiste działanie także w imieniu i na rzecz pozwanej w celu nabycia nieruchomości i przygotowania i wykonania za środki pozwanego remontu. Tu jednak trzeba nadmienić, że wartości czasu i zaangażowania pozwanego poświęconego dla realizacji obowiązków przyjętych na siebie w porozumieniu nie ustalano. Z założenia wartość wydatków jakie każda ze stron miała ponieść na nabycie nieruchomości na współwłasność po połowie i na przeprowadzenie remontu powinna zostać rozliczone poprzez dopłatę. Remont w tym przypadku miał więc być jedynie formą rozliczenia nakładów powódki poniesionych w interesie pozwanego w związku z uregulowaniem stanu prawnego nieruchomości zabudowanej budynkiem i doprowadzenia do jej nabycia po połowie. Z punktu widzenia istoty umowy elementem porozumienia mogło być jedynie zobowiązanie się pozwanego do podjęcia nieodpłatnie czynności związanych najpierw z nabyciem a następnie z przygotowaniem i przeprowadzeniem remontu ze środków własnych, co miało stanowić formę rozliczenia stron w związku z zaangażowaniem na rzecz pozwanego środków powódki na etapie nabywania nieruchomości. Dokładny zakres remontu nie został natomiast określony. Nie było więc wykluczone, że w przypadku wyższych kosztów remontu to powódka musiałaby dopłacać pozwanemu różnicę.

W zakresie obowiązku przeprowadzenia remontu zobowiązanie pozwanego było bardziej podobne do zobowiązania się do czynności podobnych do zarządu nieruchomością lub stosunku zlecenia niż i do zobowiązania do wykonania umowy o dzieło czy wykonania robót budowlanych. Zwrócić bowiem należy uwagę że pozwany w piśmie z dnia 3 marca 2017r. i z dnia 11 kwietnia 2014r. oświadczał, że to nie on miał wykonać prace lecz firma, którą on miał wybrać( (k.91i k. 113). Także oświadczenie pozwanego na rozprawie apelacyjnej wskazywało, że pozwany miał samodzielnie wykonywać remont systemem gospodarczym tylko w ograniczonym zakresie, a czynności wymagające profesjonalnego przygotowania miał zlecać. W zakresie więc ewentualnego zlecania czynności robot budowlanych stanowisko apelującego podnoszącego obowiązek starannego działania jest zasadne, co jednak nie oznacza zasadności żądania apelacji.

Przedmiotem obowiązku pozwanego w ramach realizacji całej umowy nienazwanej było w przeważającej części nieodpłatne podjęcie przez pozwanego czynności faktycznych i prawnych zarówno związanych z przygotowaniem umów jak i związanych z postępowaniami cywilnymi, prowadzącymi do nabycia -za środki finansowe powódki - równych udziałów we współwłasności nieruchomości, a ponadto podjęcie bez wynagrodzenia przez pozwanego czynności techniczno-prawnych związanych z przeprowadzeniem samego remontu ze środków finansowych R. J.. Nie wykluczało to poniesienia przez pozwanego dodatkowych kosztów i wydatków związanych z nabyciem nieruchomości, co miało również być przedmiotem rozliczenia. To czy pozwany miał sfinansować remont z kredytu czy też z innego źródła nie ma większego znaczenia. Istotne jest natomiast, że elementem porozumienia nie było wyodrębnienie lokali w celu zabezpieczenia kredytu. Rezultat w postaci konkretnego efektu remontu nie stanowił jednak elementu istotnego dla więzi prawnej wynikającej z umowy zawartej przez strony, lecz to wysokość kosztów tego remontu stanowiła element istotny i to tylko dla rozliczenia stron.

Sąd Apelacyjny podziela więc stanowisko Sądu Okręgowego, że strony łączyła umowa nienazwana, zwraca jednak uwagę, że głównym świadczeniem pozwanego były czynności o charakterze techniczno –prawnym zmierzające do nabycia współwłasności po połowie, a w dalszej kolejności mające doprowadzić do przygotowania, zgłoszenia do organów nadzoru budowlanego i wykonania remontu. Temu miało służyć udzielone pełnomocnictwa z dnia 11sierpnia 2010r. (k. 291). Umowa więc zawierała w sobie elementy różnych umów ( w tym także zlecenia czynności w postepowaniach administracyjnych i sądowych, umowy o zarząd, a nawet prowadzenie imieniem powódki nadzoru inwestorskiego). Były to czynności zarówno faktyczne jak i prawne. Oprócz czynności prawnych i prawnoprocesowych, do których wprost miały zastosowanie przepisy o zleceniu przewagę w ramach tego stosunku miały elementy umowy o świadczenie usług.

Do stosunku miał więc zastosowanie art. 750 k.c., co oznacza, że należało stosować odpowiednio przepisy o zleceniu.

Zasadniczą cechą charakterystyczną umowy zlecenia jest, że jest to stosunek oparty na wzajemnym zaufaniu. W sytuacji gdy z przyczyn leżących po stronie pozwanego nie doszło do faktycznego przystąpienia do wykonania remontu istniała podstawa do utraty zaufania, szczególnie wobec braku reakcji na monity powódki i podnoszenie przez pozwanego niezasadnie jako istotnej kwestii wyodrębnienia lokali, co jak wynika z ustaleń, nie było przedmiotem wcześniejszych uzgodnień. To zaufanie musiało też zostać osłabione brakiem przekazania dokumentacji technicznej związanej z przygotowaniem remontu i brakiem możliwości uzyskania porozumienia co do przyszłego sposobu wyodrębnienia lokali. Oświadczenie więc o odstąpieniu od umowy należało traktować jako wypowiedzenie umowy na podstawie art. 746§1 k.c. Należy przy tym zauważyć, że doszło także do odwołania pełnomocnictw, a po odwołaniu pełnomocnictw, poza czynnościami zachowawczymi, pozwany nie miał już nawet możliwości samodzielnego wykonania remontu bez zgody powódki lub bez upoważnienia sądowego. Zakończenie stosunku, do którego stosuje się przepisy o zleceniu, rodziło konieczność złożenia sprawozdania i wydania wszystkiego co przy wykonaniu zlecenia pozwany dla powódki uzyskał, chociażby w imieniu własnym. W braku odmiennych postanowień umownych przyjmujący zlecenie powinien zwrócić dającemu zlecenie otrzymane środki przewyższające potrzeby związane z wykonywaniem zlecenia (wyrok SN z dnia 30 stycznia 1998 r., III CKN 274/97, LEX nr 50596). Co do zasady przyjmującemu zlecenie nie wolno używać we własnym interesie rzeczy i pieniędzy dającego zlecenie (art. 751 k.c.). Swoboda umów pozwala na modyfikacje w tym zakresie. Pozwany mógł w tym przypadku wykorzystywać środki udostępnione przez powódkę także w celu nabycia nieruchomości na swoja rzecz, przy czym porozumienie zakładało, że zwrot nastąpi w postaci nakładów pozwanego na remont. Umowa zlecenia oraz umowa o świadczenie usług mogą niekiedy zawierać element powiernictwa, przejawiający się w powierzeniu przez dającego zlecenie przyjmującemu zlecenie własnych środków pieniężnych z zastrzeżeniem wykorzystania ich w określonym celu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 stycznia 2003 r., I CK 329/02, OSNC 2004, nr 4, poz. 56). Brak realizacji tego celu rodził obowiązek rozliczenia środków przekazanych przez powódce pozwanemu na nabycie przez niego udziału we współwłasności.

Ustalenia wskazują, że rozliczenie wszelkich kosztów poniesionych przez obie strony na poczet wykonania umowy miało nastąpić dopiero po wykonaniu remontu. Pozwany jednak nie zaprzeczył twierdzeniom powódki zawartym w pozwie, że takie rozliczenie zgodnie z umową miało nastąpić także wypadku braku remontu (k. 4). Pozwany zaprzeczył jedynie twierdzeniom, że rozliczenie miało nastąpić poprzez przeniesienie własności na powódkę (k.140/1). Należało więc okoliczność obowiązku zwrotu uznać za przyznaną. Obowiązek zwrotu środków przekazanych przez powódkę w części w jakiej korzyść uzyskał pozwany wprost więc wynikał z umowy, oczywiście dotyczyło to zwrotu w części w jakiej powódka nie odniosła korzyści majątkowej poprzez wykonanie remontu lub poprzez wydatki poniesione przez pozwanego. Dla Sądu Apelacyjnego jest oczywiste, że czynności zmierzające do uzyskania współwłasności po ½ części i zmierzające do wykonania remontu pozwany miał wykonać nieodpłatnie, skoro to powódka angażowała bez żadnego oprocentowania i bez żadnego zabezpieczenia własne środki, przy niepewnym czasowo wyniku zrealizowania celu umowy. Pozwany miał w ten sposób czas na zebranie środków umożliwiających przeprowadzenie remontu i rozliczeniu w ten sposób własnych nakładów poniesionych na remont względem nakładów powódki poniesionych na nabycie nieruchomości. Kwota dochodzona pozwem nie stanowi nakładu poniesionego przez współwłaściciela na nieruchomość lecz nakład na nabycie udziału współwłasności nieruchomości. Nie było to więc roszczenie współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy wymagające przekazania w trybie art. 618§1 k.p.c. do sprawy o zniesienie współwłasności. Ponadto brak takiego przekazania nie mógł w tym przypadku prowadzić do odmiennego rozstrzygnięcia, przy uwzględnieniu zakresu dochodzonej kwoty.

Powyższe wskazuje, że nie było więc potrzeby odwoływania się do treści art. 471 k.c. choć oczywiste jest, że skutkiem braku remontu z przyczyn leżących po stronie pozwanego powódka utraciła możliwość odzyskania zainwestowanych na rzecz pozwanego środków, w ramach mających zostać poniesionych przez R. J. przyszłych kosztów remontu. Wysokości jednak tych kosztów strony nie określiły ani też zakresu remontu w sposób pozwalający na zweryfikowanie tych kosztów na etapie zawierania umowy. Nie zmienia to jednak obowiązku rozliczenia skoro istniała podstawa do uznania za przyznaną okoliczności obowiązku zwrotu środków w sytuacji braku remontu. Podstawa do zwrotu kwot otrzymanych od powódki, za które pozwany nabył własność na swoją rzecz, istniała także w przepisie art. 740 k.c. Jeżeli bowiem zleceniobiorca ma obowiązek wydania uzyskanych korzyści oraz zbędnych rzeczy i pieniędzy otrzymanych w ramach wykonywania czynności na rzecz zleceniodawcy (por. wyrok SN z dnia 30 stycznia 1998 r., III CKN 274/97, LEX nr 50596), to tym bardziej powinien zwrócić powierzone pieniądze stanowiące wartość korzyści otrzymanej w imieniu własnym w postaci nabycia udziału we współwłasności nieruchomości w sytuacji, gdy nie nastąpiło rozliczenie tych środków w postaci remontu, co było celem stron przy zawarciu umowy.

Sąd Apelacyjny podkreśla jednak przy tym, że nawet przyjęcie, że wola stron nie określała wprost obowiązku na wypadek braku remontu zwrotu środków przekazanych na nabycie nieruchomości i nie wynikałby on z odpowiednio stosowanych przepisów o zleceniu, to i tak ten obowiązek w odniesieniu do środków przekazanych przez powódkę pozwanemu na nabycie przez niego udziału we współwłasności istniałby. Nie było bowiem wykluczone zastosowanie art. 264 k.c. skoro pozwany używał pieniądze przekazane mu przez powódkę we własnym interesie (użytkowanie nieprawidłowe). Ponadto brak rozliczenia tych środków w kosztach remontu prowadziłby bowiem do bezpodstawnego wzbogacenia pozwanego, skoro obie strony zakładały rozliczenie poprzez remont środków pochodzących z majątku powódki, a inwestowanych na nabycie przez pozwanego udziałów we współwłasności nieruchomości. Brak zaś wykonania remontu powodował odpadnięcie podstawy do świadczenia powódki (angażowania jej pieniędzy) w interesie pozwanego.

Niezależnie więc od przyjęcia podstawy prawnej istniał obowiązek zwrotu połowy wydatkowanych przez powódkę środków i kosztów służących nabyciu nieruchomości przez strony po połowie, oczywiście przy odjęciu połowy środków poniesionych przez pozwanego.

Jak wynika z niezakwestionowanych przez pozwanego ustaleń, powódka wydatkowała 226.340 zł, bez wliczenia do niej kosztów kontraktowych i innych, wynikających nawet z zestawienia pozwanego z k. 98 100. Z uwagi na ograniczenie roszczenia jedynie do kwoty 100.000 zł roszczenie było zasadne i to niezależnie od kwestii środków przekazanych na dokonanie przez pozwanego spłaty udziału H. K. 41.976 zł, a zwróconych z depozytu jak i niezależnie od środków i kosztów ponoszonych na nabycie nieruchomości przez pozwanego. Zwrócić bowiem trzeba uwagę, że pozwany sam wskazywał, że kwoty 92.426,6 zł i 12.270zł będą rozliczone w przyszłym remoncie (k.143/2). Przyjęcie zaś przez oba Sądy braku przeprowadzenia remontu z przyczyn leżących po stronie pozwanego, a w konsekwencji przyjęcie przez Sąd Apelacyjny zakończenia stosunku łączącego strony i obowiązku rozliczenia, czyni apelację niezasadną. Obowiązek zwrotu jest wymagalny wobec wezwania pozwanego do zapłaty, stąd także istniała podstawa do zasadzenie odsetek ustawowych za opóźnienie.

Jeżeli zaś pozwany w toku procesu po zakończeniu stosunku łączącego strony poniósł, jak twierdził wydatki na remont stanowiące nakład na nieruchomość, to może je rozliczyć w ramach sprawy o zniesienie współwłasności.

Wobec powyższego orzeczono o oddaleniu apelacji na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98§1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 391§1 k.c., przy zastosowaniu §2 pkt 6 i §10 ust.1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018 r. poz. 265).

SSO (del.) Wojciech Żukowski SSA Barbara Baran SSA Sławomir Jamróg