Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 grudnia 2012 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie V Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący - SSO Agnieszka Fronczak

Sędziowie SO Maja Smoderek

SR del. Tomasz Pałdyna

Protokolant sekr. sądowy Małgorzata Roś

po rozpoznaniu w dniu 10 grudnia 2012 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa W. Ś.

przeciwko M. K.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Rejonowego (...) w Warszawie

z dnia 05 lipca 2012 r., sygn. akt I C 418/10

1.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że zasądza od M. K. na rzecz W. Ś. kwotę 2.500 zł (dwa tysiące pięćset) z ustawowymi odsetkami od dnia 01 marca 2010r. do dnia zapłaty, oddala powództwo w pozostałej części i zasądza od W. Ś. na rzecz M. K. kwotę 1.431,60 zł (jeden tysiąc czterysta trzydzieści jeden 60/100) tytułem zwrotu kosztów procesu;

2.  oddala apelację w pozostałej części;

3.  zasądza od W. Ś. na rzecz M. K. kwotę 1.141,05 zł (jeden tysiąc sto czterdzieści jeden 05/100) tytułem kosztów procesu w instancji odwoławczej.

Sygn. akt V Ca 2434/12

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 1 marca 2010 roku (data stempla pocztowego) W. Ś. – prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą Biuro Nieruchomości (...) – wniósł o zasądzenie nakazem zapłaty od M. K. kwoty 14.040,00 zł (słownie: czternaście tysięcy czterdzieści złotych) wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty oraz kosztów procesu. Powód wyjaśnił, że na kwotę żądania składa się wynagrodzenie w wysokości 7.000,00 złotych powiększone o wysokość podatku VAT oraz kwota 5.500,00 złotych należna tytułem kary umownej. W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, iż w ramach zawartej z pozwaną umowy pośrednictwa przy kupnie nieruchomości zobowiązał się do wykonania usługi pośrednictwa w zamian za wynagrodzenie, z czego się wywiązał, przedstawiając pozwanej ofertę kupna i uczestnicząc w negocjacjach przy zakupie mieszkania przy ul. (...) w W.. Powód podniósł ponadto, że żądanie kary umownej jest usprawiedliwione w obliczu niewywiązania się przez pozwaną z obowiązku zawiadomienia pośrednika o zawarciu umowy przeniesienia własności nieruchomości, której adres został jej wskazany przez przedstawiciela Biura Nieruchomości, bez pośrednictwa biura (k. 2-3).

Sąd Rejonowy (...) w Warszawie wydał w postępowaniu upominawczym w dniu 23 marca 2010 roku pod sygnaturą I Nc 16497/10 nakaz zapłaty (k. 14).

Pozwana M. K. wniosła od tego orzeczenia sprzeciw, wnosząc o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów procesu. Pozwana podniosła zarzut nieważności umowy pośrednictwa, wskazując na brak podpisu pod umową, brak wzmianki o pośredniku oraz o obowiązkowym ubezpieczeniu OC. Pozwana argumentowała w dalszej kolejności, na wypadek gdyby Sąd nie uznał zarzutu nieważności, że powód nie wywiązał się z warunków umowy pośrednictwa, a nawet rażąco naruszył swoje zobowiązania, narażając pozwaną na szkodę. W ocenie pozwanej wyłącznie dzięki jej własnej staranności doszło do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. W konkluzji, zdaniem pozwanej, za niewykonane zobowiązanie wynagrodzenie powodowi nie przysługuje. Z kolei odnosząc się do żądania wypłaty kary umownej, pozwana podała, że nie była ona należna powodowi, z uwagi na fakt, iż pozwana o zakupie nieruchomości informowała powoda telefonicznie i osobiście w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, a tym samym nie naruszyła umowy pośrednictwa. Pozwana podniosła również, iż oświadczeniem złożonym powodowi w dniu 8 października 2009 roku doszło z jej strony do skutecznego odstąpienia od umowy pośrednictwa, co w konsekwencji doprowadziło do wygaśnięcia wszelkich roszczeń pieniężnych powoda w stosunku do jej osoby (k. 19-22).

W odpowiedzi na sprzeciw od nakazu zapłaty, strona powodowa zaprzeczyła twierdzeniom pozwanej, wskazując na wykonanie zobowiązania, którego źródłem była umowa pośrednictwa łącząca strony. Powód przytoczył okoliczności faktyczne dotyczące współpracy pozwanej z biurem nieruchomości. Zakwestionował zarzut nieważności umowy podniesiony przez pozwaną, uznając go za niezasadny. Ponadto, powód ustosunkował się do kwestii kary umownej poprzez stwierdzenie, iż umowa przedwstępna nie jest umową przenoszącą własność, a tym samym nie doszło do wykonania nałożonego na pozwaną obowiązku zawiadomienia powoda o zawarciu umowy w terminie określonym. Dodatkowo powód podniósł, iż oświadczenie pozwanej z dnia 8 października 2009 roku nie wywoływało żadnych skutków prawnych, gdyż umowa stron nie przewidywała prawa odstąpienia od umowy. Powód podał również, iż umowa pośrednictwa przewidywała tryb rozwiązania umowy, z którego to trybu pozwana nie skorzystała.

Wyrokiem z dnia 5 lipca 2012 roku Sąd Rejonowy (...) w Warszawie oddalił powództwo i zasądził od powoda W. Ś. na rzecz pozwanej M. K. kwotę 2.417,00 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 10 września 2009 roku M. K. zawarła z właścicielem Biura Nieruchomości (...)– W. Ś. umowę pośrednictwa przy zakupie nieruchomości. W ramach umowy biuro zobowiązało się do wyszukiwania i prezentacji ofert nieruchomości, przestrzegania standardów zawodowych i tajemnicy zawodowej związanej z realizacją umowy, pomocy w sporządzaniu przedwstępnej umowy kupna – sprzedaży oraz ustalenia stanu prawnego oraz skompletowania niezbędnych dokumentów w celu realizacji umowy. W umowie określono wynagrodzenie biura w wysokości 2,9 % ceny zakupu, nie mniej niż 5.000,00 złotych powiększone o kwotę podatku VAT. W ustępie 4 umowy zastrzeżono, iż zamawiający będzie podlegał karze pieniężnej w wysokości 2,0 % wartości nieruchomości, płatnej w terminie 14 dni od dostarczenia wezwania do zapłaty, w przypadku jeżeli dojdzie do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, której adres został mu przez Biuro wskazany i nie zawiadomi o tym fakcie biura w terminie 7 dni od zawarcia umowy.

M. K. zawarła także umowę pośrednictwa z Agencją Nieruchomości (...)

Sąd ustalił ponadto, że przedstawicielka biura (...) H. P. w dniu 15 września 2009 roku przedstawiła M. K. ofertę sprzedaży mieszkania – lokalu nr (...) przy ulicy (...) w W. o powierzchni 37 m2 z miesięcznym czynszem w wysokości 340 zł. M. K. razem z H. P. w obecności A. R. – partnera właścicielki lokalu, a także M. N. – przedstawiciela Biura Nieruchomości (...) obejrzała mieszkanie. W dniu 21 września 2009 roku M. K. ponownie obejrzała w/w lokal, tym razem w obecności H. D. (1) – właścicielki, I. O. – przedstawicielki Biura Nieruchomości (...), G. Ś. – przedstawicielki Biura Nieruchomości (...) oraz swoich znajomych - D. K. i M. W.. Cena lokalu wynosiła 279.000 zł. M. K. zdecydowała się na zakup w/w lokalu i zwróciła się do biura o dostarczenie niezbędnych dokumentów. Pozwana uzyskała od przedstawiciela biura informację, iż najpóźniej w dniu podpisania umowy przedwstępnej otrzyma niezbędny komplet dokumentów. W tym dniu w rozmowie z przedstawicielem biura zostało ustalone, iż należne pośrednikowi wynagrodzenie zostanie zmniejszone do kwoty 5.000 zł brutto.

W dniu 22 września 2009 roku, tj. w dniu kiedy miała zostać podpisana umowa przedwstępna, M. K. została poinformowana przez G. Ś., iż powierzchnia mieszkania wynosi 35,9 m2, a wysokość czynszu to kwota 480 zł miesięcznie. Sąd ustalił, że pośrednik nie informował wcześniej M. K., że nie posiada kompletnych danych o lokalu, jego metrażu i kosztach eksploatacji. Wobec uzyskanych informacji M. K. poprosiła o przeprowadzenie negocjacji zmierzających do obniżenia ceny sprzedaży w/w lokalu. M. K. po kilkukrotnym kontakcie telefonicznym uzyskała od G. Ś. informację, iż cena nie podlega negocjacjom, a umowa może zostać podpisana tylko w tym terminie z uwagi na zagraniczny wyjazd właścicielki do M.. M. K. uzyskała także informację, iż w przeciągu następnych tygodni mieszkanie nie będzie oferowane do sprzedaży. W związku z zaistniałą sytuacją nie doszło do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży w/w lokalu. Biuro przedstawiło M. K. nowe oferty kupna nieruchomości, ale z uwagi na dużą odległość od interesującej pozwanej lokalizacji, zostały odrzucone.

Sąd I instancji ustalił ponadto, że w dniu 29 września 2009 roku M. K. udała się oglądać mieszkanie oferowane przez Agencję Nieruchomości (...) znajdujące się przy ul. (...), w niewielkiej odległości od mieszkania przy ul. (...) i przechodząc obok bloku, w którym wcześniej oglądała mieszkanie zauważyła, iż światła w mieszkaniu są zapalone, a w środku znajdują się osoby. M. K. postanowiła wejść do mieszkania, w którym zastała znanego jej A. R.. A. R. poinformował ją, iż mieszkanie nadal jest do sprzedania, a właścicielka – H. D. (2) wyjechała, lecz nie do M. na Białorusi tylko do M. nieopodal W.. M. K. otrzymała także numer telefonu do H. D. (2). M. K. skontaktowała się z Biurem (...) w celu wyjaśnienia zaistniałej sytuacji, aczkolwiek nie uzyskała żadnych wyjaśnień. Przedstawiciel biura nie zaproponował pozwanej powtórnego kontaktu z właścicielem nieruchomości w celu podjęcia dalszych negocjacji. M. K. podjęła wówczas decyzję o zaprzestaniu współpracy z biurem i skontaktowała się bezpośrednio z właścicielką mieszkania - H. D. (2) w celu wyjaśnienia sytuacji i podjęcia dalszych negocjacji dotyczących kupna nieruchomości. M. K. ustaliła z H. D. (2) warunki sprzedaży mieszkania, w tym cenę w wysokości 275.000 zł

Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 5 października 2009 roku M. K. poinformowała Biuro Nieruchomości (...) o planowanym terminie zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży w/w lokalu, zaś w dniu 6 października 2009 roku zawarła z H. D. (2) umowę przedwstępną sprzedaży w/w lokalu. W dniu 8 października 2009 roku biuro zaproponowało M. K. rozwiązanie wcześniej zawartej umowy pośrednictwa, za porozumieniem stron i przez zapłatę przez M. K. na rzecz biura kwoty 5000,00 zł. W związku z zaproponowaną treścią porozumienia, na którą M. K. nie chciała się zgodzić, w tym samym dniu wypowiedziała umowę pośrednictwa, wskazując jako przyczynę nienależyte wykonanie umowy. W trakcie spotkania M. K. ponownie poinformowała, iż zamierza zawrzeć umowę przedwstępną kupna mieszkania oferowanego jej uprzednio przez biuro. W dniu 25 stycznia 2009 roku M. K. otrzymała od Biura Nieruchomości (...)wezwanie do zapłaty kwoty 12.500 zł tytułem wynagrodzenia i kary umownej wynikających z umowy pośrednictwa.

Czyniąc powyższe ustalenia, Sąd Rejonowy zauważył, że stan faktyczny był między stronami sporny, a wątpliwości dotyczyły w ogólności sposobu wykonania umowy przez powoda. Sąd I instancji dokonał obszernej oceny dowodów, wskazując powody, dla których dał wiarę poszczególnym źródłom dowodowym.

Odnosząc tak ustalony stan faktyczny do stanu prawnego, Sąd Rejonowy doszedł do wniosku, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Na wstępie Sąd I instancji zauważył, że nietrafny był zarzut pozwanej dotyczący nieważności umowy pośrednictwa, wskazując, że umowa zawierała wszystkie elementy przedmiotowo istotne. W dalszej kolejności Sąd Rejonowy poczynił obszerne uwagi w przedmiocie natury i charakteru prawnego umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Wskazał, że przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), nakładają na pośrednika szereg obowiązków, których treść i zakres wskazują na jego zobowiązanie do starannego postępowania w obrocie, właściwego dla zawodowego charakteru działalności. Sąd Rejonowy zwrócił szczególną uwagę na obowiązek sumiennej i lojalnej współpracy pośrednika z konsumentem. W kontekście tych standardów wprowadzonych przez ustawę Sąd zdefiniował treść łączącego strony stosunku prawnego, wskazując na konieczność oceny działań pośrednika pod kątem zapobiegliwości, rzetelności i dokładności. Ostatecznie, Sąd doszedł do przekonania, że działania powoda w tym stanie faktycznym nie czyniły zadość wymaganiom stawianym wzorcowemu zachowaniu licencjonowanego pośrednika obrotu nieruchomościami. Sąd podkreślił, że działanie powoda ograniczyło się do wyszukania oferty zbliżonej do oczekiwań pozwanej i do uczestniczenia w oglądaniu przez nią mieszkań. Wskazał, że przedstawiona pozwanej oferta pochodziła z bazy komputerowej, którą można było odnaleźć również „w szeroko rozumianym Internecie”. Sąd Rejonowy zważył również, że łącząca strony umowa miała charakter zbliżony do umowy rezultatu, ponieważ powód zobowiązał się do doprowadzenia do zakupu nieruchomości. W ocenie Sądu Rejonowego za wywiązanie się z umowy pośrednictwa nie sposób uznać jedynie wyszukania lokalu w systemie komputerowym, albowiem analogiczna czynność może zostać wykonana przez każdą osobę posiadającą dostęp do Internetu. Sąd Rejonowy wyraził pogląd, że uprawnienie do wynagrodzenia w postaci prowizji, wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej bez zastrzeżenia o wyłączności nie jest przewidziane w przypadku każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym ze zbywcą nieruchomości w wyniku starań pośrednika. Wynagrodzenie to, zdaniem Sądu I instancji, przysługuje wyłącznie w sytuacji, w której pośrednik stworzył warunki do zawarcia umowy, a za taką czynność, na gruncie niniejszej sprawy, nie można uznać okazania mieszkania wyszukanego w systemie bez weryfikacji informacji w nim zawartych. Odnosząc się do zastrzeżonej w umowie kary umownej na wypadek niezawiadomienia przez konsumenta o zakupie nieruchomości, Sąd I instancji zakwestionował poprawność jej konstrukcji, wskazując na wadliwość określenia warunków, których zaistnienie uprawniało do żądania zapłaty. Zdaniem Sądu Rejonowego w taki sposób ukształtowana kara umowna, która nie dość precyzyjnie wprowadzała warunki jej zastosowania, jest niezgodna z prawem, a żądanie jej wypłaty stanowi nadużycie prawa podmiotowego. Sąd Rejonowy uznał również karę umowną za niedozwolone postanowienie umowne jako sprzeczne z dobrymi obyczajami. Na marginesie Sąd I instancji wyjaśnił, że nawet gdyby uznać poprawność konstrukcji kary umownej, to w realiach sprawy należałoby zaprzeczyć zasadności żądania wypłaty z powodu wywiązania się przez pozwaną z obowiązku informacyjnego. Oceniając roszczenie powoda jako niezasadne, Sąd zasądził od powoda na rzecz pozwanej koszty zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Od powyższego wyroku apelację wywiódł powód, zaskarżając orzeczenie w całości. Powód podniósł zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. art. 180 ust. 4 oraz ust. 5 u.g.n. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że pośrednikowi nie przysługuje wynagrodzenie oraz kara umowna; naruszenia przepisów prawa procesowego, tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak oceny i rozważania przez Sąd całokształtu zebranego materiału dowodowego przeprowadzonego w ramach postępowania oraz poprzez danie wiary wyłącznie stronie pozwanej i jej świadkom; art. 328 § 2 k.p.c. poprzez brak podania przyczyn, dla których Sąd odmówił wiarygodności dowodom z dokumentów i zeznań świadków przedstawionych przez stronę powodową, w szczególności świadka G. Ś. zeznającej na okoliczność rozmowy telefonicznej z pozwaną oraz świadków H. G., W. Ś. i G. Ś. zeznających na okoliczność dochowania staranności w działaniu. Skarżący podniósł również zarzut błędu w ustaleniach faktycznych przejawiający się w uznaniu przez Sąd I instancji, że, po pierwsze, podczas rozmowy z pozwaną G. Ś. stwierdziła, że oferta sprzedaży jest nieaktualna; po drugie, że pozwana w podanym przez siebie miejscu i czasie informowała biuro o zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży; po trzecie, że właściciel biura i jego pracownicy nie dochowali należytej staranności w działaniu.

Skarżący wskazując na popełnione uchybienia przez Sąd Rejonowy wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania na rzecz powoda, ewentualnie uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu apelacji powód wskazał na czynności, które jego zdaniem świadczą o należytej staranności w wykonaniu zobowiązana przez powoda, m.in.: przedstawienie informacji o lokalach do sprzedaży, wstrzymanie udostępnienia oferty sprzedaży mieszkania przy ul. (...) innym zainteresowanym przez okres nieobecności właścicielki; gromadzenie odpowiedniej dokumentacji dotyczącej lokalu i niezwłoczne informowanie pozwanej o każdorazowej zmianie danych; wreszcie przygotowanie umowy przedwstępnej sprzedaży. Powód zakwestionował stwierdzenie Sądu, jakoby umowa pośrednictwa była umową rezultatu. Ponadto wskazał, że w toku postępowania nie udowodniono, by powód twierdził w trakcie trwania umowy, że oferta sprzedaży mieszkania przy ul. (...) jest nieaktualna. Skarżący podkreślił również, że wadliwe są ustalenia Sądu dotyczące informowania powoda przez pozwaną o zamiarze zakupienia nieruchomości, albowiem w dacie zawarcia umowy przedwstępnej, tj. 6.10.2009 roku nie doszło do spotkania pozwanej z powodem, a tym samym do przekazania informacji o zamiarze zawarcia transakcji. Skarżący zwrócił ponadto uwagę na błędna interpretację podjętych przez powoda działań zmierzających do stworzenia warunków kupna przez pozwaną nieruchomości, podając, że biuro podjęło czynności informacyjne, które miały na celu udostępnienie szerokiej oferty sprzedaży mieszkań. W końcowej części uzasadnienia skarżący wyraził pogląd, że umowa między stronami wciąż wiąże, ponieważ odstąpienie pozwanej było nieskuteczne.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie. Podała, że działania biura nieruchomości nie odpowiadały zakresowi czynności oznaczonemu w umowie. Podniosła, że umowa przedwstępna nie została przekazana przez powoda, zatem twierdzenie, że biuro ją przygotowało nie zostało udowodnione. Pozwana podała w wątpliwość zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego, wskazując, że Sąd wyczerpująco ocenił zgromadzony materiał dowodowy. W odpowiedzi na apelację zwrócono ponadto uwagę, że Sąd I instancji prawidłowo ustalił fakt informowania powoda przez pozwaną o kupnie nieruchomości. Odnosząc się do twierdzenia powoda, że umowa między stronami nadal wiąże, pozwana argumentowała, że umowa została rozwiązana poprzez wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym, a podstawą prawną tego wypowiedzenia były przepisy o umowie agencyjnej stosowane per analogiam.

Na rozprawie apelacyjnej w dniu 10 grudnia 2012 roku pełnomocnicy stron podtrzymali dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja powoda okazała się częściowo zasadna i zasługiwała na uwzględnienie w takim zakresie, w jakim doprowadziła ostatecznie do zmiany wyroku Sądu I instancji i zasądzenia części roszczenia powoda. W ocenie Sądu Okręgowego trafne okazały się zarzuty dotyczące wykładni art. 180 u.g.n., a w tym kontekście wykładni treści stosunku prawnego łączącego strony sporu. Nieusprawiedliwione okazały się natomiast zarzuty naruszenia norm postępowania i błędu w ustaleniach faktycznych.

Sąd odwoławczy podkreśla, że Sąd Rejonowy w sposób drobiazgowy i przekonujący poczynił ustalenia faktyczne w sprawie, opierając je na całokształcie materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie. Zarzuty strony skarżącej, która wskazywała na uchybienia dotyczące oceny materiału dowodowego i popełnionych błędów w ustaleniach faktycznych nie mogły doprowadzić do uchylenia wyroku, lub też uzupełnienia postępowania dowodowego przed Sądem II instancji, albowiem stan faktyczny w znacznej mierze odpowiadał prawdzie. Sąd Okręgowy zwraca natomiast uwagę, że pewne fragmenty stanu faktycznego zaprezentowane przez Sąd Rejonowy noszą znamiona przewartościowania. Dotyczy to głównie tej części uzasadnienia, w której Sąd Rejonowy odtwarza przebieg kontaktów między pozwaną a biurem nieruchomości po powzięciu przez pozwaną decyzji o kupnie nieruchomości. Zdaniem Sądu odwoławczego należałoby przyjąć, i w tym zakresie uzupełnić stan faktyczny, że informacja o wyjeździe właścicielki mieszkania przy ul. (...) została podana w sposób wadliwy, mogący wzbudzić wątpliwości. Prawdiłowo oceniony materiał dowodowy daje podstawy, by twierdzić, że powód, wiedząc o rzeczywistym celu podróży właścicielki, przekazał pozwanej tę informację nie dość precyzyjnie. Nie sposób przesądzić, że do pozwanej dotarła wiadomość o zagranicznym wyjeździe – mogła ona zostać tak odebrana przez rozmówcę, który pomylił M. z M. na Białorusi. Pozostaje jednak udowodnione, że do konfuzji doszło, ponieważ pozwana tkwiła w przeświadczeniu, że właścicielka odbywa podróż zagraniczną, co potwierdzają choćby zgodne zeznania samej właścicielki lokalu i jej partnera A. R.. Powód zaś nie wyprowadził pozwanej z błędu, choćby przez kolejne próby nawiązania kontaktu z pozwaną, co oczywiście obciąża go w okolicznościach sprawy za nienależyte wykonanie zobowiązania. Sąd Okręgowy, uzupełniając stan faktyczny o tę okoliczność, wskazuje, że w relacjach między stronami umowy doszło do nieporozumienia, które mogło skutkować wywołaniem u pozwanej błędnego przekonania, że sprzedaż mieszkania, a tym samym wszelkie negocjacje dotyczące warunków sprzedaży są wstrzymane do czasu powrotu właścicielki. Zaniedbanie ze strony powoda spowodowało, że pozwana pozostała w błędzie, co w konsekwencji mogło ją zniechęcić do zakupu tej nieruchomości lokalowej. Nie sposób jednak czynić ustaleń tak kategorycznych, jak dokonał tego Sąd Rejonowy, że pozwana uzyskała informację o zagranicznym wyjeździe, który skutkował wycofaniem oferty sprzedaży na kilka tygodni.

Odnosząc się do zarzutu nieprawidłowego ustalenia chwili powiadomienia powoda przez pozwaną o zamiarze podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu, Sąd Okręgowy zwraca uwagę, że poczynienie szczegółowych ustaleń w tym zakresie nie jest pierwszorzędne z punktu widzenia rozstrzygnięcia sporu. Podnieść bowiem należy, że niekwestionowanym pozostaje fakt samego powiadomienia. Powód nie podważa ustalenia, że o umowie przedwstępnej dowiedział się od pozwanej. Kwestia tego, czy informacja dotarła do powoda 5 października, czy 6 października lub ostatecznie 8 października nie ma znaczenia dla oceny zasadności roszczenia.

Dalsze ustalenia Sądu Rejonowego nie podlegają wzruszeniu i Sąd Okręgowy przyjmuje je za własne. Sąd I instancji dostatecznie uzasadnił przyczyny, dla których poszczególnym dowodom dał wiarę. Wprawdzie trafnie wypunktowuje skarżący, że Sąd Rejonowy nie wyartykułował w sposób jednoznaczny przyczyn, dla których nie dał wiary zeznaniom G. Ś., i w tym zakresie Sąd Okręgowy dopatruje się pewnego uchybienia w uzasadnieniu wyroku, ale podkreślenia wymaga, że nie mogło ono mieć wpływu na treść rozstrzygnięcia. Z obszernych wywodów Sądu Rejonowego wynika bowiem jasny wniosek, że dowody przeciwne nie zdołały obalić wersji zdarzeń przedstawionej przez pozwaną, a także przez świadków strony pozwanej, jak i części świadków strony powodowej. Nie jest tak, jak twierdzi powód w środku odwoławczym, że zeznania świadków H. G., W. Ś., G. Ś. przeczą całkowicie stanowisku pozwanej i dowodzą zupełnie odmiennej wersji zdarzenia. Prawidłowa ocena dowodów dokonana przez Sąd Rejonowy utwierdza bowiem w przekonaniu, że postępowanie pracowników biura nieruchomości było niekonsekwentne i dalekie od wzorcowego. Powód, w ocenie Sądu odwoławczego, nie zdołał udowodnić, że działania pośrednika były skoncentrowane na możliwie szybkim i szczegółowym wyjaśnieniu wszystkich istotnych okoliczności prawnych i faktycznych związanych z mieszkaniem w sposób, który bez przeszkód prowadziłby do podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży. Pozwana, będąc konsumentem, nie otrzymała zatem świadczenia kompletnego, którego oczekiwać należałoby od profesjonalisty.

Chybiony okazał się w konsekwencji zarzut dotyczący naruszenia przez Sąd Rejonowy reguł swobodnej oceny dowodów. Skarżący nie wskazał argumentów, które świadczyłyby o wadliwej ocenie materiału dowodowego, w szczególności opartej na zasadzie dowolności, a nie logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego. Powód starał się dowodzić, że pominięcie twierdzeń jednej strony, przy uwzględnieniu twierdzeń przeciwnych, jak również dokonanie oceny dowodów sprzecznej z jego interesem oznacza naruszenie norm procesowych. Nie sposób jednak, zdaniem Sądu Okręgowego, podzielić stanowiska skarżącego, ponieważ Sąd Rejonowy, dokonując już na początku swego wywodu podziału na okoliczności sporne i niesporne między stronami, w dalszej części uzasadnienia wyczerpująco przedstawił motywy i źródło poczynionych ustaleń w sprawie.

Zarzut błędu w ustaleniach faktycznych również nie jest usprawiedliwiony. Po pierwsze, odnosząc się do błędnych ustaleń w zakresie przekazywanych informacji pozwanej, podnieść należy, że Sąd Rejonowy nie poczynił ustaleń, które wskazywałyby, że powód poinformował pozwaną o dezaktualizacji oferty sprzedaży lokalu przy ul. (...). Takich ustaleń Sąd I instancji nie dokonał. Należy natomiast wprowadzić korektę do uzasadnienia Sądu I instancji w oparciu o wyżej poczynione przez Sąd Okręgowy uwagi. Niemniej stan faktyczny ustalony przez Sąd nie daje podstaw do twierdzenia, że pracownik biura informował pozwaną o wycofaniu oferty.

Po drugie, nie sposób przyznać racji powodowi, który twierdzi, że pozwana nie informowała go o zamiarze zakupu nieruchomości przy ul. (...). Powód wszak sam przyznaje, że pozwana kontaktowała się z biurem w sprawie zawarcia umowy przedwstępnej lokalu, zatem ostatecznie powód posiadł wiedzę o dokonanej przez pozwaną czynności. O świadomości powoda świadczy również treść porozumienia, którego projekt sporządziło biuro nieruchomości, a z którego wynika, że M. K. jest zainteresowana lokalem i chce go nabyć (k. 34).

Po trzecie wreszcie, niezasadne są twierdzenia powoda, jakoby biuro nieruchomości podjęło starania nawiązania ponownego kontaktu z pozwaną, wysyłając jej kolejne oferty i chcąc pośredniczyć w dalszych negocjacjach. W ocenie Sądu Okręgowego zgromadzony materiał dowodowy, jak również wnioski wyprowadzone chociażby z zachowania obu stron i sekwencji zdarzeń, skłaniają do uznania, że strony nie były zainteresowane utrzymaniem w mocy łączącej ich umowy. O takiej interpretacji postępowania stron świadczy dążenie obu do zawarcia porozumienia, które zabezpieczałoby wzajemne interesy. Potwierdzają to również zeznania samego powoda, który podnosi, że wynagrodzenie – według niego – przysługuje pośrednikowi za udostępnienie informacji o mieszkaniu. Powód podaje wprost, mówiąc że żądał pieniędzy za pokazanie mieszkania (k. 222). Uwzględniając te okoliczności, Sąd Okręgowy zważył, że w rzeczywistości biuro godziło się na zawarcie umowy sprzedaży przez pozwaną bez jego pośrednictwa, ale oczekiwało choćby częściowego wynagrodzenia. Poczynienie takich ustaleń prowadzi do jednoznacznego wniosku, że biuro, wbrew twierdzeniom powoda, nie było zainteresowane pośredniczeniem w dalszych negocjacjach i na prośbę pozwanej wyraziło zgodę na rozwiązanie umowy.

Przechodząc do omówienia zarzutu naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. art. 180 ust. 4 i 5 u.g.n., Sąd Okręgowy podkreśla na wstępie, że okazał się on częściowo zasadny i doprowadził do zmiany zaskarżonego wyroku, choć bezpośrednio nie z przyczyn podniesionych w środku odwoławczym. Sąd odwoławczy podziela większość rozważań prawnych Sądu Rejonowego dokonanych na tle wykładni art. 180 u.g.n. W szczególności zasługuje na uwzględnienie wykładnia Sądu I instancji zmierzająca do wykazania powinności starannego działania pośrednika w obrocie nieruchomościami, którego zachowanie należy oceniać przez pryzmat podwyższonego standardu właściwego dla profesjonalisty.

Zawarta między stronami sporu umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową nazwaną, której przedmiotem jest świadczenie usług przez pośrednika za wynagrodzeniem. Treść stosunku prawnego ukształtowanego zgodnie z unormowaniem ustawowym wskazuje na obowiązek pośrednika do dokonywania czynności (faktycznych, a nie prawnych) zmierzających do zawarcia umowy przez jego kontrahenta oraz obowiązek wypłaty wynagrodzenia przez zamawiającego. Z punktu widzenia charakteru prawnego umowy pośrednictwa jest to umowa starannego działania. Strony, w drodze swobody umów, mogą ułożyć treść stosunku prawnego odmiennie, wprowadzając, np. zastrzeżenie zapłaty wynagrodzenia wyłączenie w sytuacji zawarcia umowy. Wysokość wynagrodzenia ustalana jest każdorazowo w umowie pośrednictwa.

W omawianej sprawie strony zawarły umowę pośrednictwa, określając wzajemne świadczenia. Zamawiający zobowiązał się do zapłaty wynagrodzenia w wysokości 7.000,00 złotych powiększonego o stawkę podatku od towarów i usług, zaś pośrednik zobowiązał się do wyszukania i prezentacji ofert, przestrzegania standardów zawodowych i tajemnicy zawodowej, pomocy w zawieraniu umowy przedwstępnej oraz ustalenia stanu prawnego nieruchomości i kompletowania dokumentacji. Strony ustaliły też termin wymagalności zapłaty wynagrodzenia na dzień zawarcia umowy przeniesienia własności, zastrzegając, że połowa wynagrodzenia będzie płatna w dniu podpisania umowy przedwstępnej.

W ocenie Sądu Okręgowego ukształtowany między stronami stosunek prawny został oparty o umowę nazwaną pośrednictwa z art. 180 ust. 3 u.g.n., będącą jednak - wolą stroną - umową rezultatu. Taki wniosek wypływa z postanowienia umownego dotyczącego zapłaty wynagrodzenia, którego wymagalność została określona na dzień zawarcia umowy przenoszącej własność, bądź też umowy przedwstępnej. Gdyby rezultat w postaci zawarcia umowy przedwstępnej, czy później umowy przyrzeczonej nie wystąpił, nie nadszedłby również termin wymagalności roszczenia. Stąd też należało stwierdzić, że umowa miała charakter umowy rezultatu. Podkreślenia wymaga fakt, że zapłata wynagrodzenia została zastrzeżona również na wypadek zawarcia przez zamawiającego umowy przenoszącej własność lokalu, o którym informacje czerpano z zasobów biura nieruchomości, bez pośrednictwa biura.

Niespornym w sprawie pozostawało, że adres mieszkania przy ul. (...) został pozwanej wskazany przez biuro (...). Poza sporem było również to, że pozwana ostatecznie we własnym zakresie, bez pośrednictwa biura zawarła umowę przeniesienia własności. Źródłem sporu o zapłatę wynagrodzenia była odmienna ocena podjętych przez pośrednika czynności, które – zgodnie z przepisem ustawy – powinny zmierzać do zawarcia umowy przez zamawiającego.

W ocenie Sądu odwoławczego Sąd I instancji zasadnie przyjął, że na gruncie ustalonego stanu faktycznego sprawy, pośrednik nie wykonał w sposób należyty swojego zobowiązania. Podjęte przez niego działania znacząco odbiegały od wzorca profesjonalisty, który w sposób najszerszy winien dbać o interesy swojego kontrahenta, szczególnie w sytuacji gdy jest nim konsument. Pośrednik swoją postawą wykazał pewien brak zainteresowania rzetelną współpracą z zamawiającym. Podejmowane czynności wykonywał nieskutecznie i bez zrozumienia dla interesów pozwanej. W tym zakresie Sąd Okręgowy podziela ocenę Sądu Rejonowego.

Nie sposób się jednak zgodzić z wywodami Sądu I instancji, który odmawia jakiegokolwiek wynagrodzenia pośrednikowi. Rozumowanie Sądu Rejonowego sprowadza się w ogólności do stwierdzenia, że za czynność prowadzącą do zawarcia umowy nie można uznać wyszukania oferty sprzedaży mieszkania w systemie komputerowym oraz asystowania przy oglądaniu mieszkania. Uzasadnieniem dla przyjętego stanowiska było uznanie, że oferty sprzedaży mieszkań są dostępne w „szeroko pojętym Internecie”. Zdaniem Sądu Okręgowego zaprezentowany pogląd jest błędny. Sąd Rejonowy nie dostrzegł, że dostęp do bazy komputerowej ofert mieszkań był zastrzeżony wyłącznie dla odbiorców profesjonalnych – biur nieruchomości zrzeszonych w ramach porozumienia. Konsument nie był w stanie samodzielnie odszukać oferty mieszkań zawartych w tym systemie wraz z wszystkimi danymi teleadresowymi. Aby zdobyć informacje o adresie i właścicielu, konsument był zobligowany do zwrócenia się do pośrednika. Gdyby nawet jednak przyjąć, że oferta została zamieszczona również poza systemem, to okazałoby się – na co wskazuje doświadczenie życiowe – że dostępna jest ona wąskiemu gronu odbiorców i nie korzysta z takich preferencji ogłoszeniowych, jak te oferty zgłoszone przez biuro. Wyjawienie danych teleadresowych należy zatem bezsprzecznie uznać za świadczenie pośrednika, które jest co do zasady – jak wszystkie pozostałe czynności w ramach usługi pośrednictwa – odpłatne. Sąd Okręgowy wskazuje ponadto, że już samo udostępnienie informacji o mieszkaniu, jego adresie i dotychczasowym właścicielu jest czynnością, która potencjalnie zmierza do zawarcia przez zamawiającego umowy. Wszak rolą pośrednika jest dobór ofert mieszkań według preferencji zamawiającego, a każda – prawidłowo wyselekcjonowana i aktualna oferta – stwarza możliwość zawarcia umowy przeniesienia własności.

Odnosząc powyższe uwagi do realiów niniejszej sprawy, Sąd Okręgowy zważył, iż działanie pośrednika polegające na udostępnieniu oferty mieszkania jest czynnością, za które należy się wynagrodzenie. Nie oznacza to jednak, że przysługuje ono w pełnej wysokości. Wprawdzie rezultat został osiągnięty, ponieważ ostatecznie doszło do zawarcia przez zamawiającego umowy, lecz działania, które miały prowadzić do tego rezultatu zostały wykonane nienależycie. Wskazać należy, że określone w umowie wynagrodzenie zostało zastrzeżone za całość świadczenia pośrednika, na które składało się szereg czynności w ramach wykonywanej usługi. W niniejszej sprawie, co słusznie podkreślał Sąd Rejonowy, zamawiający był w znacznej mierze pozbawiony wsparcia pośrednika, a część zadań, które pierwotnie były zastrzeżone do kompetencji pośrednika, wykonał we własnym zakresie. Stąd wniosek o nienależytym i niepełnym wykonaniu zobowiązania przez pośrednika.

W ramach miarkowania wysokości wynagrodzenia Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że wykonane świadczenie należało wycenić na kwotę stanowiącą połowę umówionego wynagrodzenia. Z uwagi na fakt, że strony zgodnie podały, że wynagrodzenie miało być zmniejszone do kwoty 5.000,00 złotych, to tę wartość Sąd Okręgowy przyjął na potrzeby wyliczenia wysokości zasądzonego świadczenia. Wynagrodzenie w kwocie 2.500,00 złotych odpowiada, zdaniem Sądu odwoławczego, wartości wykonanego zobowiązania przez pośrednika. Stanowi ekwiwalent pieniężny za podjęte czynności wyszukania ofert sprzedaży, udostępnienia danych teleadresowych mieszkania przy ul. (...) oraz asystowania podczas oglądania mieszkania przez zamawiającego. Zmniejszenie wynagrodzenia natomiast to konsekwencja nienależytej staranności i braku sumienności w wykonywaniu obowiązków, a także niedoprowadzenia do finalizacji transakcji.

Niezasadne było roszczenie o zapłatę kary umownej. Sąd Rejonowy uznał karę umowną w kształcie wprowadzonym przez umowę za niedozwolone postanowienie umowne sprzeczne z dobrymi obyczajami. Istotnie, nałożenie wyłącznie na konsumenta obowiązku zapłaty kary umownej za niepowiadomienie o zawarciu umowy przenoszącej własność, czyli de facto za niewykonanie zobowiązania przy jednoczesnym zastrzeżeniu obowiązku zapłaty wynagrodzenia w pełnej wysokości może być rozpatrywane jako niedozwolone postanowienie, które kształtuje stosunek prawny z pominięciem zasady równorzędności stron. Jest to bowiem postanowienie, które w sposób nieuzasadniony różnicuje pozycję stron stosunku cywilnoprawnego. Należy zwrócić uwagę, że żądanie zapłaty kary umownej o wysokości zbliżonej do wynagrodzenia z jednoczesnym żądaniem zapłaty wynagrodzenia w pełnej wysokości zmierza w konsekwencji do nieusprawiedliwionego wzbogacenia pośrednika, który w rzeczywistości żąda podwójnego ekwiwalentu za wykonaną pracę. Kara umowna to szczególny rodzaj umownej kompensacji doznanej szkody za niewykonanie zobowiązania niepieniężnego. Nałożenie na konsumenta obowiązku zapłaty kary umownej za to, że umowa pośrednictwa nie została wykonana z przyczyn leżących po jego stronie oraz dodatkowo żądanie zapłaty wynagrodzenia prowadzi w rezultacie nie do kompensacji szkody, lecz represyjnego oddziaływania na kontrahenta. Powód nie przeprowadził dowodu, że postanowienie o karze umownej zostało indywidualnie uzgodnione z pozwaną, zatem należało stwierdzić, że nie wiąże ono stron tego stosunku prawnego.

Abstrahując od powyższych rozważań, Sąd Okręgowy zwraca jedynie uwagę, że zachowanie pozwanej czyniło zadość obowiązkowi informacyjnemu. Powód, co sam przyznaje, wiedział o zawarciu umowy przedwstępnej przez pozwaną. Twierdzenia powoda, że pozwana nie wykonała obowiązku, nie informując o zawarciu umowy przyrzeczonej, nie zasługują na uwzględnienie, ponieważ świadczą o celowym działaniu zmierzającym do obciążenia karą umowną zamawiającego na skutek uchybień formalnych. Wszak, wiedząc o zawarciu umowy przedwstępnej, powód powinien był liczyć się z następstwem w postaci zawarcia umowy o przeniesienie własności. Gdyby nie zdawał sobie sprawy, że doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej przez pozwaną, to nie kierowałby żądania zapłaty kary umownej, które byłoby w takiej sytuacji pozbawione podstaw faktycznych.

Sąd Okręgowy podnosi również, że twierdzenia stron w przedmiocie rozwiązania umowy pośrednictwa na skutek odstąpienia przez pozwaną są nieuzasadnione.

Uznać należy, że umowa pośrednictwa, będąc umową o świadczenie usług, której przedmiotem jest świadczenie ciągłe może być wypowiedziana w każdym czasie przez każdą ze stron. Takie uprawnienie wynika z zastosowania do tego stosunku prawnego odpowiednio przepisów o zleceniu. Możliwe jest, zdaniem Sądu Okręgowego, również odstąpienie od umowy wzajemnej na podstawie art. 491 § 2 k.c. Rację ma pozwana, pisząc, że instytucję odstąpienia od umowy również stosuje się do zobowiązań ciągłych, z tym natomiast zastrzeżeniem, że wywołuje ono w takim wypadku skutki ex nunc. Jednakże, pozwana nie udowodniła, że zostały spełnione warunki do skutecznego odstąpienia od umowy na podstawie przepisów k.c. Co prawda treść oświadczenia woli złożonego pośrednikowi przez pozwaną jednoznacznie wskazuje, że celem pozwanej było odstąpienie od umowy, jednak oświadczenie nie precyzuje, z jakich powodów do odstąpienia doszło. Kwestia ta nie była także przedmiotem postępowania dowodowego. Dlatego odstąpienie należało potraktować jako bezskuteczne. Sąd Okręgowy podkreśla przy tym, że gdyby treść oświadczenia pozwanej odczytać jako wyraz woli rozwiązania stosunku prawnego, a samo oświadczenie potraktować jako wypowiedzenie, to umowa przestałaby wiązać dopiero od chwili skutecznego złożenia oświadczenia woli pośrednikowi. Skutki prawne powstałe przed wypowiedzeniem pozostawałyby w mocy i należałoby je oceniać stosownie do treści stosunku prawnego łączącego strony. Świadczenia stron z przeszłości byłyby ważne i nie podlegałyby wzajemnemu zwrotowi. Wówczas wynagrodzenie pośrednika przysługiwałoby stosownie do wartości wyświadczonych usług i kształtowałoby się, zdaniem Sądu Okręgowego, na takim samym poziome, co zasądzone w niniejszym postępowaniu. Gdyby nawet bowiem uznać skuteczność wypowiedzenia pozwanej, to fakt ten nie mógłby mieć wpływu na wzajemne rozliczenia stron, skoro od dnia oświadczenia pozwanej, tj. 8 października 2009 roku strony nie dokonywały już dalszych świadczeń.

Uznając zasadność roszczenia w części, Sąd Okręgowy zasądził zgodnie z żądaniem pozwu odsetki na rzecz powoda od dnia wytoczenia powództwa, tj. od dnia 1 marca 2010 roku. Żądanie odsetek ustawowych jest uzasadnione na gruncie art. 481 k.c. Wezwanie do zapłaty wynagrodzenia w terminie 14 dni od otrzymania pisma zostało wysłane 18 stycznia 2010 roku. Pismo zostało odebrane 25 stycznia 2010 roku (k. 5-6). Termin zapłaty upłynął zatem 8 lutego 2010 roku, a opóźnienie powstało 9 lutego 2010 roku. W tych stanie rzeczy żądanie odsetek od dnia 1 marca 2010 roku było usprawiedliwione.

O kosztach Sąd orzekł stosownie do art. 100 k.p.c., rozdzielając je stosunkowo między stronami. Na koszty procesu złożyły się koszty za postępowanie w I instancji, tj. opłata w wysokości 702,00 złotych oraz koszty zastępstwa procesowego według stawek minimalnych określonych w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu, tj. w wysokości 2.400,00 złotych oraz 17 złotych za opłatę skarbową powstałe po obu stronach oraz koszty postępowania w II instancji, tj. opłata od apelacji w wysokości 702,00 złotych oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości 1.200,00 złotych w przypadku powoda (reprezentowanego przez tego samego pełnomocnika) oraz 1.800,00 złotych w przypadku pozwanej (reprezentowanej przez nowego pełnomocnika). Powód wygrał w 17,8% (2.500,00/14.040,00x100%), a uległ co do reszty żądania. W pierwszej instancji poniósł koszty w wysokości 3.119,00 złotych, zaś pozwana w wysokości 1.986,77 złotych. Powodowi należał się zwrot kosztów w wysokości 555,18 złotych (17,8% z 3.119,00), zaś pozwanej w wysokości 1.986,77 złotych (82,2% z 2.417,00). Ostatecznie należało zasądzić od powoda na rzecz pozwanej kwotę 1.431,60 złotych za postępowanie przed Sądem I instancji (1.986,77-555,18). W drugiej instancji powód poniósł koszty w wysokości 1.902,00 złotych, zaś pozwana w wysokości 1.800,00 złotych. Powodowi należał się zwrot kosztów w wysokości 338,55 złotych (17,8% z 1.902,00), zaś pozwanej w wysokości 1.479,60 złotych (82,2% z 1800,00). Ostatecznie należało zasądzić od powoda na rzecz pozwanej kwotę 1.141,05 złotych za postępowanie przed Sądem odwoławczym (1.479,60-338,55).

W tym stanie rzeczy należało orzec jak w sentencji wyroku na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. i art. 385 k.p.c.