Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 maja 2017 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Protokolant: starszy protokolant sądowy Ewelina Hazior

po rozpoznaniu w dniu 12 maja 2017 r. w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództw J. K. i Ł. K. oraz A. B. przeciwko A. K. (1), A. C., M. N., K. B., R. S. (1), J. U., M. S. (1), M. S. (2), R. P. (1), M. K., T. B., B. S., P. M., M. P. (1), A. S., J. S., K. K. (1), M. P. (2), M. C., E. A., K. A., R. P. (2), M. O., M. W., W. W., K. S., D. R., A. W. (1), Ł. W., L. W., A. W. (2), A. K. (2), E. J., G. S., R. S. (2), L. S. i P. B.

o stwierdzenie nieważności czynności prawnej

na skutek apelacji pozwanej A. K. (1)

od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie

z dnia 19 września 2016 r., sygnatura akt I C 366/13/K

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanej A. K. (1) na rzecz powódki A. B. kwotę 135 zł (sto trzydzieści pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

SSO Barbara Kursa SSO Krzysztof Wąsik SSO Zbigniew Zgud

UZASADNIENIE

Wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 12 maja 2017 r.

Wyrokiem z dnia 19 września 2016 r. wydanym w sprawie z powództwa: A. B., przeciwko E. A., K. A., K. B., T. B., P. B., M. C., A. C., E. J., M. K., A. K. (2), K. K. (1), A. K. (1), P. M., M. N., M. O., M. P. (2), R. P. (1), M. P. (1), R. P. (2), D. R., K. S. , M. S. (1), G. S., R. S. (2), B. S., R. S. (1), L. S., A. S., J. S., M. S. (2), J. U., A. W. (1), Ł. W., A. W. (2), M. W., W. W. , L. W. oraz sprawy z powództwa: J. K., Ł. K., przeciwko E. A., K. A., K. B., T. B., P. B., M. C., A. C., E. J., M. K., A. K. (2), K. K. (1), A. K. (1), P. M., M. N., M. O., M. P. (2), R. P. (1), M. P. (1), R. P. (2), D. R., K. S. , M. S. (1), G. S., R. S. (2), B. S., R. S. (1), L. S., A. S., J. S., M. S. (2), J. U., A. W. (1), Ł. W., A. W. (2), M. W., W. W. , L. W. o stwierdzenie nieważności czynności prawnej, Sąd Rejonowy dla Krakowa – Krowodrzy w Krakowie stwierdził nieważność czynności prawnej w postaci zmiany umów ustanowienia odrębnej własności lokali objętej aktem notarialnym rep. A nr (...) z dnia 20 lipca 2010 roku sporządzonym przed notariuszem I. P. (1) w Kancelarii Notarialnej nr (...) w K. (pkt 1); zasądził od pozwanej A. K. (1) na rzecz powódki A. B. kwotę 597 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania (pkt 2); zasądził od pozwanej A. K. (1) na rzecz powodów Ł. K. i J. K. solidarnie kwotę 597 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania (pkt 3) i odstąpił od obciążenia kosztami postępowania pozostałych pozwanych (pkt 4).

Orzeczenie to zapadło w następującym stanie faktycznym:

Właścicielami nieruchomości stanowiącej odrębny lokal mieszkalny nr (...) położony w K. przy ul. (...), objętej księgą wieczystą nr (...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych – w udziałach po ½ – są J. K. i Ł. K..

Właścicielem nieruchomości stanowiącej odrębny lokal mieszkalny nr (...) położony w K. przy ul. (...), objętej księgą wieczystą nr (...), prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych była A. B..

Powódka A. B., na podstawie aktu notarialnego sporządzonego w dniu 9 października 2009 r. przez notariusza I. P. (1), Repertorium A Nr (...), nabyła od pozwanej A. K. (1), prawo własności lokalu mieszkalnego, znajdującego się na nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), wraz ze związanym z tym lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej w wysokości (...) części. W § 8 aktu notarialnego, powódka wyraziła bezterminowo i nieodpłatnie zgodę na dobudowania do budynku kolejnej klatki schodowej i nabycie ich własności przez pozwaną oraz na dokonanie związanej z tym niezbędnej zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, zawarcia umów przedwstępnych i ustanowieniu odrębnej własności lokali.

Równocześnie powódka ustanowiła swoim pełnomocnikiem z prawem substytucji pozwaną i zarząd Wspólnoty i upoważniła ich między innymi, do dokonania niezbędnej zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, zawarcia umów przedwstępnych i ustanowienia odrębnej własności lokali.

J. K. i Ł. K., na podstawie aktu notarialnego sporządzonego w dniu 19 maja 2009 r. przez notariusza I. P. (1), Repertorium A Nr (...), nabyli od pozwanej A. K. (1), po ½ udziału w prawie własności lokalu mieszkalnego nr (...), znajdującego się na nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), objętego księgą wieczystą (...) wraz ze związanym z tym lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej w wysokości (...) części.W § 8 aktu notarialnego, powodowie wyrazili bezterminowo i nieodpłatnie zgodę na dobudowania do budynku kolejnej klatki schodowej i nabycie ich własności przez pozwaną oraz na dokonanie związanej z tym niezbędnej zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, zawarcia umów przedwstępnych i ustanowieniu odrębnej własności lokali.

Równocześnie powodowie ustanowili swoim pełnomocnikiem z prawem substytucji pozwaną i zarząd Wspólnoty i upoważnili ich między innymi, do dokonania niezbędnej zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, zawarcia umów przedwstępnych i ustanowieniu odrębnej własności lokali.

W dniu 16 września 2008 r. Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości położonej w K. przy ul. (...) w K. podjęła Uchwałę nr 3, powołującą Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej w K. przy ul. (...) w K. w osobie A. K. (1).

W dniu 7 maja 2009 r. w Kancelarii Notarialnej Notariusza I. P. (1) odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej w K. przy ul. (...) w K., podczas którego podjęto Uchwałę nr 1, zaprotokołowaną w akcie notarialnym z dnia 7 maja 2009 r. przez Notariusz I. P. (1), Repertorium A Nr (...), którą właściciele lokali w budynku nr (...) położonego przy ul. (...) w K. wyrazili zgodę na zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej w związku z planowaną dobudową kolejnej klatki schodowej, a które to lokale zgodnie z treścią zawartych umów sprzedaży nabędzie inwestor A. K. (1) oraz udzielili każdoczesnemu Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej w K. przy ul. (...) w K. pełnomocnictwa do dokonania opisanej powyżej czynności oraz czynności niezbędnych do jej wykonania, a w szczególności do zmiany umów ustanowienia odrębnej własności lokali.

Na dzień 20 lipca 2010 r. z prawami własności poszczególnych lokali wyodrębnionych w ramach nieruchomości położonej w K., składającej się z działek nr (...) związane były udziały w następujących wysokościach w nieruchomości wspólnej: z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokal niemieszkalny nr (...) (kw nr (...) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokal mieszkalny nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu nie mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany był udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...).

W dniu 9 lipca 2010 r. Ł. K. złożył oświadczenie, objęte aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza A. P. w Kancelarii Notarialnej w K. przy ul. (...), Repertorium A nr (...), o odwołaniu pełnomocnictwa udzielonego A. K. (1) oraz Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), sporządzonego w formie aktu notarialnego przed notariuszem I. P. (1) w dniu 19 maja 2009 r., Repertorium A nr (...). W dniu 9 lipca 2010 r. J. K. złożyła oświadczenie, objęte aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza A. P. w Kancelarii Notarialnej w K. przy ul. (...), Repertorium A nr (...), o odwołaniu pełnomocnictwa udzielonego A. K. (1) oraz Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), sporządzonego w formie aktu notarialnego przed notariuszem I. P. (1) w dniu 19 maja 2009 r., Repertorium A nr (...). Pismem z dnia 7 grudnia 2010 r. Ł. K. uchylił się od skutków prawnych oświadczenia woli zawartego w § 8 ust. 1 i 2 aktu notarialnego z dnia 19 maja 2009 r., Repertorium A Nr (...), jako złożonego pod wpływem błędu wywołanego przez drugą stronę czynności prawnej. W dniu 7 grudnia 2010 r. A. B. złożyła oświadczenie, objęte aktem notarialnym sporządzonym przez notariusza A. P. w Kancelarii Notarialnej w K. przy ul. (...), Repertorium A nr (...), o odwołaniu pełnomocnictwa udzielonego A. K. (1) oraz Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), sporządzonego w formie aktu notarialnego przed notariuszem I. P. (1) w dniu 19 maja 2009 r., Repertorium A nr (...). Pismem z dnia 7 grudnia 2010 r. A. B. uchyliła się od skutków prawnych oświadczenia woli zawartego w § 8 ust. 1 i 2 aktu notarialnego z dnia 19 maja 2009 r., Repertorium A Nr (...), jako złożonego pod wpływem błędu wywołanego przez drugą stronę czynności prawnej.

W dniu 13 lipca 2012 r. (...) Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. nakazał A. K. (1) rozbiórkę samowolnie wybudowanego obiektu budowlanego: budynku mieszkalnego wielorodzinnego, oznaczonego na projekcie jako „segment III” dobudowanego do budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr (...) przy ul. (...) w K. na działkach nr (...) obręb P., którego budowę kontynuowano pomimo jej wstrzymania postanowieniem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. – Powiat Grodzki z dnia 20 stycznia 2010 r. W dniu 9 października 2014 r. Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok, w którym oddalił skargę kasacyjną A. K. (1) od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w K. z dnia 4 grudnia 2012 r. na decyzję (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia 13 lipca 2012 r. nakazującego A. K. (1) rozbiórkę samowolnie wybudowanego obiektu budowlanego dobudowanego do budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego na działkach nr (...) przy ul. (...) w K. – wzniesionego bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Prawomocnym wyrokiem z dnia 21 września 2012 r. Sąd Okręgowy w Krakowie uchylił uchwałę nr 13 Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w K. z dnia 4 października 2010 r. podjętą w drodze indywidualnego zbierania głosów, w sprawie wyrażenia zgody na przeprowadzenie robót budowalnych związanych z dobudową obiektu budowlanego na działkach nr (...), obręb P. w K. do istniejącego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. (...) w K. oraz dokonania niezbędnej zmiany udziałów nieruchomości wspólnej a także uchwałę nr 14 Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w K. podjętą w drodze indywidualnego zbierania głosów, w sprawie wyrażenia zgody na przeprowadzenie robót budowalnych na działkach nr (...), obręb P. w K. przy ul. (...).

Postanowieniem z dnia 30 kwietnia 2015 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa – Podgórza w Krakowie przysądził na rzecz K. M. prawo własności lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...) w K., objętego księgą wieczystą nr (...), którego dotychczasowym właścicielem była A. B. –okoliczności bezsporne.

Ponadto Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 20 lipca 2010 r. pracownicy Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowalnego w K. – Powiat Grodzki przeprowadzili oględziny obiektu budowalnego wykonywanego na zlecenie inwestora A. K. (1) dobudowanego do budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr (...) przy ul. (...) w K. na działkach nr (...) obręb P.. Podczas tych oględzin stwierdzono, iż wykonane zostały m.in. następujące prace: stan surowy parteru i pierwszego piętra w całości, nad pierwszym piętrem wykonano mury nośne oraz zabetonowano strop nad drugim piętrem.

W dniu 26 kwietnia 2012 r. przeprowadzono ponowne oględziny przedmiotowej nieruchomości, stwierdzając stan surowy zamknięty obiektu budowlanego (wykonane zostały m.in. stolarka okienna i drzwiowa, biegi komunikacyjne, kominy wentylacyjne i spalinowe).

W dniu 20 lipca 2010 r. A. K. (1) działająca jako jedyny członek Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej budynku nr (...) przy ul. (...) w K. złożyła oświadczenie, objęte aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem I. P. (1) w Kancelarii Notarialnej w K. przy ul. (...), Repertorium A Nr (...), o zmianie umowy ustanowienia odrębnej własności lokali ujawnionych w księdze wieczystej nr (...) – w związku z dobudowaniem części mieszkalnej przedmiotowego budynku (kolejna klatka) o powierzchni 952,31 m ² i zwiększeniem łącznej powierzchni użytkowej budynku do 2886,31 m ² – w ten sposób, że: z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokal niemieszkalny nr (...) (kw nr (...) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokal mieszkalny nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu nie mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...) części; z własnością lokalu mieszkalnego nr (...) (kw nr (...)) związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący (...).

Stając do aktu A. K. (1) złożyła oświadczenie, iż na ww. działkach ,,.została dobudowana część mieszkalna budynku (kolejna klatka) o powierzchni użytkowej mieszkań wynoszącej 952,31 m2 w związku z czym obecnie łączna powierzchnia wszystkich lokali znajdujących się w budynku nr (...) przy ul. (...) w K. wynosi 2886,13 m2.” Stająca do aktu pozwana nie przedkładała jakichkolwiek dokumentów ani dowodów na wykonanie faktyczne prac.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie znajdujących się w aktach postępowania dowodów z dokumentów. Zdaniem Sądu sama treść kwestionowanego aktu oraz okoliczności jego zawarcia, w szczególności fakt, iż notariusz w zakresie złożonego oświadczenia o wykonaniu prac nie dysponowała jakimikolwiek dokumentami poświadczającymi ten fakt wynika również z zeznań świadka I. P. (1). Sąd przeprowadził również szersze postępowanie dowodowe – celem ewentualnej oceny skuteczności oświadczeń powodów co do uchylenia się od skutków prawnych umów i aktów udzielania pełnomocnictw – a to odebrał zeznania od powoda Ł. K., pozwanej B. S., świadka I. P. (1), świadka R. M., oraz świadków R. B., B. D.. Okoliczności na jakie zeznawali ci świadkowie – dotyczyły jednak kwestii ustaleń między stronami co do ,,wyglądu i kubatury” dobudowywanej klatki schodowej i okazały się irrelewantne dla rozstrzygnięcia.

W oparciu o tak ustalony i oceniony stan faktyczny Sąd Rejonowy przypomniał, ze uchwała obejmująca zmianę wysokości udziałów właścicieli wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej wymaga jednomyślności i wskazał, że kluczowym dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy jest stwierdzenie zawarte w uzasadnieniu postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 2015 r., sygn. akt III CSK 18/15, nieruchomość lokalowa nie może powstać przed uzyskaniem przez lokal, który będzie ją tworzył cech określonych w art. 2 ust. 2 i 4 ustawy o własności lokali. W większości przypadków oznacza to, że przeprowadzenie podziału nieruchomości wspólnej przez utworzenie na jej bazie kolejnej nieruchomości lokalowej musi być rozciągnięte w czasie z uwagi na konieczność nadania jej cech fizycznych umożliwiających podział stosownie do przepisów o tworzeniu nieruchomości lokalowych. Wymaga to przeprowadzenia robót budowlanych, które muszą być poprzedzone zgłoszeniem władzom budowlanym lub nawet uzyskaniem pozwoleń administracyjnych. Wobec powyższego prawidłowa procedura zmiany udziałów powinna wyglądać w ten sposób, iż stosownie do treści art. 21 ust. 3 ustawy o własności lokali, współwłaściciele udzielają

zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do podjęcia działań, ponieważ są to czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Projekt uchwały powinien zawierać uzasadnienie, przedstawiające okoliczności tej zmiany. Przed zwołaniem zebrania właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową zarząd jest zobowiązany do przygotowania dokumentacji niezbędnej do prawidłowego określenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Natomiast podstawą dokonania wyliczenia jest dokumentacja techniczna budynku zwana „Inwentaryzacją architektoniczno-budowlaną” która na rzutach poszczególnych kondygnacji budynku przedstawia położenie lokalu wraz z pomieszczeniami do niego przynależnymi , ich opis i powierzchnię. Niezbędny jest też arkusz danych ewidencyjnych lokali sporządzony przez administrację nieruchomości. W dalszej kolejności uprawniony przez wspólnotę członek zarządu wspólnoty mieszkaniowej składa w formie aktu notarialnego jednostronne oświadczenie o zmianie udziałów w nieruchomości wspólnej w oparciu o uchwały podjęte przez właścicieli lokali na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i udzielone pełnomocnictwo. W takim akcie notarialnym zawarte są wnioski do wydziału ksiąg wieczystych o dokonanie zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej ze wskazaniem udziałów prawidłowo wyliczonych. Do prawnej skuteczności i zgodności z prawem czynności zmiany udziałów w nieruchomości wobec powstania lokali o dodatkowej powierzchni jest, uprzednie powstanie fizyczne lokali. Jak bezsprzecznie wykazał ustalony stan faktyczny w przedmiotowej sprawie warunek ten nie został spełnione, zaś oświadczenie pozwanej, iż „na wyżej opisanych działkach, do budynku nr (...) została dobudowana część mieszkalna budynku (kolejna klatka) o powierzchni użytkowej mieszkań wynoszącej 952,31 m ², w związku z czym obecnie łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali znajdujących się w budynku nr (...) przy ulicy (...) w K. wynosi 2886,31 m ²” było w sposób oczywisty niezgodne ze stanem rzeczywistym. Jak wskazał Sąd, pozwana złożyła w tym zakresie nieprawdziwe oświadczenie o czym dobitnie świadczyły odpisy protokołów oględzin dobudowywanej części mieszkalnej sporządzony przez pracowników Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowalnego w K. – Powiat Grodzki z dnia 20 lipca 2010 r. (tj. w 10 dni po przedmiotowym akcie notarialnym), w którym wskazano m.in. stan surowy parteru i I piętra w całości, mury nośne oraz zabetonowany strop nad II piętrem, słupy żelbetonowe nad przejazdem – zatem brak ścian wewnętrznych działowych oraz instalacji. Przywołany stan techniczny dobudowywanej części mieszkalnej oznaczał jednoznacznie, iż w lipcu 2010 r. brak było w niej samodzielnych lokali mieszkalnych, które stosownie do treści art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowią wydzielone trwałymi ścianami w obrębie budynku izby lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Wobec powyższych rozważań, a w szczególności konstatacji, iż w dacie składania przez pozwaną oświadczenia o zmianie wysokości udziałów w przedmiotowej nieruchomości, nie doszło do wybudowania kolejnych samodzielnych lokali, a w konsekwencji do zmiany jej powierzchni użytkowej, w ocenie Sądu zachodziła nieważność bezwzględna czynności prawnej polegającej na zmianie wysokości udziałów właścicieli samodzielnych lokali w nieruchomości wspólnej. W konsekwencji Sąd powództwo uwzględnił w całości, orzekając co do meritum w punkcie I sentencji wyroku. W punktach II i III Sąd orzekł zaś o kosztach postępowania na podstawie art. 98 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana A. K. (1), zaskarżyła go w całości i zarzuciła:

1.  naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez:

a)  pomięcie oceny dowodu z przesłuchania świadka I. P. (1) na rozprawie w dniu 23 grudnia 2015 roku w zakresie w jakim świadek zeznawał na okoliczność dokumentów wymaganych przez nią do dokonania czynności zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej w dniu 20 lipca 2010 roku, stosowanych przez nią przepisów prawa, dokonanej przez nią weryfikacji stanu faktycznego stanowiącego podwalinę dla czynności, okoliczności relewantnych dla oceny możliwości dokonania czynności prawnej,

b)  pomięcie oceny dowodu ze złożonych przez świadka I. P. (1) na rozprawie w dniu 23 grudnia 2015 roku dokumentów- pisma z dnia 14 lutego 2011 roku oraz pisma z dnia 22 marca 2013 roku kierowanych do Izby Notarialnej w K. w toku postępowania dyscyplinarnego podczas gdy pisma te zawierają uzasadnienie sposobu i dokumentów przyjętych do sporządzenia czynności prawnej objętej niniejszym powództwem, a na skutek naruszenia przepisów postępowania

w zakresie wskazanym powyżej

c)  zaniechanie uzasadnienia dlaczego w tym zakresie Sad I instancji odmówił wiarygodności zeznaniom świadka I. P. (1) w zakresie w jakim przedstawiła ona przyczyny sporządzenia zaskarżonej czynności w jej finalnej treści.

d)  stwierdzenie wbrew treści zebranego materiału dowodowego, iż pozwana A. K. (1) dokonała zaskarżonej czynności w złej wierze, w celu zwiększenia kontroli nad realizowaną na terenie nieruchomości wspólnej inwestycją, podczas gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, iż pozwana dokonała wszystkich przewidzianych prawem czynności mających na celu uzyskanie zgody na realizację inwestycji zarówno od wspólnoty mieszkaniowej, jak i właścicieli poszczególnych samodzielnych, wyodrębnionych lokali mieszkalnych.

2.  naruszenie art. 58 § 1 k.c. poprzez uznanie, iż czynność zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej dokonana aktem notarialnym z dnia 20 lipca 2010 roku, rep. A (...), jest nieważna ze względu na fizyczne nieistnienie dobudowanej części budynku mieszkalnego, podczas gdy brak jest przepisu prawa materialnego zobowiązującego stawającego do czynności tego rodzaju do przedłożenia dokumentów dowodzących istnienia budynku i sposobu obliczenia udziałów w nieruchomości wspólnej, a wszelkie wymagane prawem obowiązki dla dokonania czynności zostały należycie wypełnione.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty apelująca wniosła o uchylenie zaskarżonego orzeczenia i oddalenie powództwa, względnie o uchylenie zaskarżonego orzeczenia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I Instancji, a także o zasądzenie na swoją rzecz od powódki A. B. oraz J. i Ł. małżonków K. solidarnie zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych. Apelująca wniosła również o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania pozwanej A. K. (1) na okoliczność wymagań notariusza co do oświadczeń i dokumentów dla podjęcia zaskarżonej czynności prawnej, udzielonych pozwanej przez notariusza pouczeń, przyczyn zawarcia oświadczenia o stanie zaawansowania prac budowlanych w treści zaskarżonej czynności prawnej, przyczyn dokonania czynności prawnej w dniu 20 lipca 2010 roku, który to dowód zgłosiła na obecnym etapie postępowania wobec powzięcia przez Sąd I Instancji ustaleń co do złej woli pozwanej, co w jej ocenie narusza jej dobre imię, bowiem ustalenia te nie są zgodne z rzeczywistymi motywacjami pozwanej.

W odpowiedzi na apelację pozwanej, powódka A. B. wniosła o jej oddalenie w całości, oraz o zasądzenie na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych prawem.

Sąd Okręgowy rozważył, co następuje:

Apelacja pozwanej, jako bezzasadna, została oddalona. Wprawdzie nie sposób odmówić racji skarżącemu, iż Sąd Rejonowy nie rozważył wszystkich podniesionych w toku sprawy zarzutów, to orzeczenie odpowiada prawu gdyż prawidłowa jest ocena, iż akt notarialny z dnia 20.07.2010 r., jako sprzeczny z prawem, jest nieważny na mocy art. 58 § 1 k.c. .

Zarzut z art. 233 k.p.c. są bezzasadne. Pozwana kwestionowała pominięcie zeznań świadka I. P. (2) przy konstruowaniu stanu faktycznego. Zeznania tego świadka czyli notariuszki dokonującej kwestionowanej w toku postępowania czynności notarialnej z dnia 20.07.2010 r. nie mogły zmienić oceny prawnej Sądu Rejonowego, który stwierdził nieważność aktu notarialnego. Ocena ta dokonana została w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali, a zeznania notariusza co do tego jakich dokumentów wymagał do dokonania czynności prawnej zmiany udziałów są dla tej oceny bez znaczenia. Podobnie bez znaczenia jest jak zakończyło się postępowanie dyscyplinarne jakie toczyło się wobec notariuszki.

Podgląd Sądu Rejonowego, iż do zmiany udziałów w nieruchomości konieczne było uprzednie wyodrębnienie lokali w klatce nr 3 jest nieprawidłowy, gdyż powyższe nie wynika z ustawy o własności lokali. Konieczność wyodrębnienia nie wynikała także z umów zawartych przez właścicieli lokali wyodrębnionych z A. K. (1) .W umowach wyrażano zgodę na to aby pozwana dobudowała kolejną klatkę schodową i nabyła wszystkie lokale na tej klatce (§ 8 pkt 1 aktu notarialnego z dnia 19.05.2009 r.) oraz w § 2 wyrażono zgodę aby dokonała związanej z tym niezbędnej zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej (zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali), zawarła umowy przedwstępne i przyrzeczone. Zakładano zatem, że najpierw nastąpi dobudowa, potem zmiana udziałów a następnie umowy związane z ustanawianiem odrębnej własności lokali. Taki błędny pogląd Sądu Rejonowego nie zmienia oceny, iż orzeczenie jest prawidłowe.

Z art. 3 ust 3 ustawy o własności lokali wynika bowiem, że udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zatem nie może budzić wątpliwości, co bezzasadnie podważa apelujący, iż choć nie było konieczne uprzednie wyodrębnienie lokali w klatce 3 to niewątpliwie powinny one istnieć, być wybudowane i samodzielne, tak aby możliwe było ich zinwentaryzowanie. Wskazuje na to także treść ust. 4 artykułu 3 zgodnie z którym do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych. Na to wskazuje także wykładnia przepisu, w tym choćby wykładnia językowa pojęcia użytkowy – powierzchnia użytkowa lokalu. Należy przypomnieć, że w języku polskim "użytkowy" znaczy tyle, co: "służący celom praktycznym, mający praktyczne zastosowanie, przeznaczony do użytku, dający się użytkować: (Słownik języka polskiego, pod red. M. Szymczaka, Warszawa 1994, t. II s. 51 i t. III, s. 645), "powierzchnia " zaś - tyle, co: "obszar, przestrzeń o rozmiarach ograniczonych, określony teren", dlatego występują nazwy - powierzchnia: mieszkalna, użytkowa, handlowa, magazynowa sklepów, hal produkcyjnych (tamże, t. II s. 867). Nie może zatem budzić wątpliwości, iż w celu zmiany wysokości udziałów w lokalach konieczne było uprzednie zinwentaryzowanie lokali, zgodnie z obowiązującymi przepisami, przy czym winny one istnieć i być samodzielne, lecz nie było konieczne ich notarialne wyodrębnianie.

Niewątpliwie jest także w okolicznościach rozpatrywanej sprawy, iż warunki te nie były spełnione. Skoro tak nie było to czynność prawna w postaci aktu notarialnego zmiany wysokości udziałów dokonana aktem notarialnym z dnia 20.10.2010 r. była sprzeczna z prawem, a wobec tego nieważna na mocy art. 58 k.c.

Podkreślić należy, iż w dacie zawarcia przedmiotowego aktu notarialnego klatka schodowa nie była dobudowana, nie istniały samodzielnie lokale mieszkalne więc wyznaczenie powierzchni użytkowej, o jakiej mowa w ustawie i własności lokali, nie było możliwe. Według stanu faktycznego na ten dzień, a stan ten wynika z protokołu inspekcji dokonanej na placu budowy w dniu 20.10.2010 r. stan dobudowy był taki: stan surowy parteru i I piętra wykonany w całości, nad II piętrem wykonano mury nośne oraz zabetonowano strop nad II piętrem. Nie można zatem uznać, iż spełniony został warunek dobudowania klatki schodowej, istnienia samodzielnych lokali Niezależnie od tego nie ma racji pełnomocnik pozwanej A. K. (1), iż kwestie związane z legalnością budowy są dla sprawy irrelewatne. Wydaje się oczywistym, iż właściciele nabywanych od pozwanej, odrębnych lokali mieszkalnych uzależniając zmianę udziałów od dokonania dobudowy trzeciej klatki schodowej mieli na względzie dobudowę legalną i dokonaną zgodnie z prawem. Tymczasem z przedstawionych dokumentów wynika, iż w dacie aktu notarialnego była ona wykonywana niezgodnie z przepisami prawa budowlanego, bez pozwolenia na budowę i stanowiła samowolę budowlaną. Dopiero w toku postępowania administracyjnego pozwana kompletowała dokumenty, związane dobudową klatki schodowej (stan faktyczny opisany w decyzji k. 517). W dacie 20.01. 2010 r. wydano decyzję na mocy której wstrzymano pozwanej roboty budowlane, polegające na dobudowie klatki schodowej, gdyż prace wykonywane były bez pozwolenia na budowę. W czasie oględzin przeprowadzanych na budowie w dniu 20.07.2010 r. inspektor nadzoru stwierdził wykonywanie prac pomimo ich wstrzymania.

Sformułowanie używane przez strony aktu notarialnego - dobudowa klatki – oznacza zatem, co wydaje się dość oczywiste, iż powinna być wybudowana zgodnie z prawem.

Dodatkowo wskazać należy, iż aktualnie Naczelny Sąd Administracyjny orzeczeniem z dnia 9.10.2014 r., sygn. akt II OSK 787/13 oddalił skargę kasacyjną od decyzji (...) Wojewódzkiego Inspektoratu Budowlanego z dnia 13.07.2012 r., znak (...). (...).(...). (...) na podstawie której nakazano pozwanej rozbiórkę samowolnie wybudowanego obiektu budowlanego w postaci segmentu III. (k 517).

Co do podnoszonych w toku postepowania zarzutów, iż pozwana przekroczyła zakres umocowania, wskazać należy, iż ta pominięta przez Sąd Rejonowy kwestia również ma znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy i bezpośrednio wiąże się z ustaleniem, iż w dacie aktu notarialnego zmiany udziałów z dnia 20.07.2010 r . nie została wykonana dobudowa klatki schodowej. Ta dobudowa była zgodnie z ustaleniami między stronami warunkiem zawarcia umowy dotyczącej zmiany wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Zatem ustalenie to pozwala na udzielenie odpowiedzi na pytanie czy pozwana przekroczyła zakres umocowania? Wskazać należy, iż w aktach notarialnych ustanawiających odrębną własność lokali ustanowiono dla pozwanej pełnomocnictwo, było ono udzielone również na rzecz zarządu Wspólnoty Którego jedynym członkiem była pozwana. Obejmowało upoważnienie min. do podjęcia stosownej uchwały w ramach wspólnoty mieszkaniowej w celu wydzielenia lokali na rzecz A. K. (1) i do zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej w związku z dobudowaniem klatki schodowej (k. 14 v i 15). W tym zakresie podkreślić należy, iż do aktu z 20.07.2010 r. pozwana przedstawiła uchwałę nr 3 z dnia 16.09.2008 r. o wyborze zarządu (k. 136) oraz uchwałę z dnia 7 maja 2009 r. w formie aktu notarialnego udzielającą zarządowi pełnomocnictwa i zgody na dokonanie czynności zmiany udziałów (k. 138). Zgodnie z tą uchwałą nr 1 z 7.05.2009 r. (k. 138), wyrażono zgodę na zmianę udziałów w związku planowaną dobudową klatki schodowej. Ponadto udzielono zarządowi pełnomocnictwa do dokonania tej czynności w szczególności do podpisania umowy zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej. Formalnie pozwana A. K. (1) przystępując do aktu notarialnego dopełniła formalności o jakich mowa w art. 22 ust. 2 i ust 5 a ustawy o własności lokali czyli formalności niezbędnych do dokonania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Zgodnie z tym przepisem do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej stanowi taką czynność o czym mowa w art. 22 ust 5 a. Jednak rzecz w tym, iż przy podejmowaniu uchwały z dnia 7.05.2009 r. pozwana, która działała wówczas w imieniu wszystkich pozostałych współwłaścicieli przekroczyła zakres umocowania. Była upoważniona do podjęcia takiej uchwały tylko w razie dobudowania klatki schodowej, co – jak prawidłowo ustalił Sąd Rejonowy - nie miało miejsca. Nie ma wątpliwości, iż powodowie nie potwierdzili umowy z 20.07.2010 r., którą uznać należy, w związku z przeprowadzonymi wywodami, za zawartą bez umocowania (art. 103 § 1 k.c.) a wobec tego umowa ta również z tej przyczyny nie jest ważna.

Co do zarzutu powodów, iż doszło z ich strony do odwołania pełnomocnictwa udzielonego na rzecz A. K. (1), gdyż powód Ł. K. odwołał je 9.07.2010 r., a powódka J. K. – jego żona 7.12.2010 r. wskazać należy, iż ocena ta była oczywiście błędna. Pozwana nadal działała jako pełnomocnik powoda albowiem powód nie powiadomił jej o odwołaniu pełnomocnictwa i to pomimo, iż był co do tego pouczony przez notariusza. Jak wynika z jego zeznań odwołanie to przesłał do Państwowego Inspektoratu Budowlanego i z tego powód wnosi, iż pozwana zapoznała się z nim przed 20.07.2010 r. gdyż była w Inspektoracie w dniu 19.07.2010 r. i przeglądała akta w których znajdowało się pełnomocnictwo (zeznania powoda k. 790). Okoliczności te nie zostały jednak w ocenie Sądu Okręgowego wykazane, tym bardziej, iż w zeznaniach tych powód nie był stanowczy, wskazywał na prawdopodobieństwo takiej sytuacji a nie pewność. Inną kwestią jest, iż pozwana przekroczyła zakres umocowania, o czym była nuż mowa.

Odnośnie zarzutu, iż doszło do uchylenia się od skutków czynności prawnej złożonej pod wpływem błędu wskazać należy, iż powodowie złożyli swe oświadczenia o cofnięciu zgody na dobudowę klatki schodowej i zmianę wysokości udziałów w nieruchomości z dnia 7.12.2010 r. Z zeznań (M. S. (1) k. 219) wynika, iż dopiero na zebraniu wspólnoty w lutym 2010 r. pozwana poinformowała wszystkich i powiedziała prawdę na temat klatki schodowej numer 3 oraz przedstawiła plany, z których wynikało, iż będzie tam 25 mieszkań, a nie 12 jak wcześniej zapewniała. Zatem uznać należy, iż powodowie dochowali terminu do złożenia oświadczenia (art. 88 § 2 k.c.). Rozważyć należy jedynie czy był to błąd istotny z art. 84 § 2 k.c. czyli uzasadniający przypuszczenie, iż gdyby powodowie nie działali pod wpływem błędu i działali rozsądnie, to nie złożyliby oświadczenia takiej treści - § 8 pkt 1 i 2 aktu notarialnego z 19.05.2009 r. (k. oświadczenie k. 42). Wydaje się, iż odpowiedź na to pytanie winna być twierdząca. Nadto według powodów błąd ten wywołała druga strona umowy. Czy w zaistniałej sytuacji pozwana może być uznana za drugą stronę umowy – w ocenie Sądu Okręgowego niewątpliwie tak, gdyż to ona była głównym beneficjentem tej czynności prawnej. Jednocześnie błąd ten sama wywołała. Wskazują na to zeznania stron i świadków, i wynika z nich jednoznacznie, iż zapewniała i informowała strony, iż 3 klatka schodowa będzie lustrzanym odbiciem poprzedniej. Według powoływanego przepisu jeśli oświadczenie woli było złożone innej osobie uchylenie się od jego skutków jest dopuszczalne, jeśli błąd został wywołany został przez tę osobę, choćby bez jej winy, jeśli o tym wiedziałam a zatem w rozpatrywanej sprawie i ten przepis art. 84 § 1 k.c. znajduje zastosowanie. Nieważność umowy skutkuje wobec wszystkich stron czynności prawnej, w tym także, tych spośród pozwanych, którzy obecnie kwestionują powództwo, gdyż jak wynika z ich pism chcieliby ażeby wyjaśniła się wreszcie sytuacja prawna nieruchomości. Wszystkie te omówione kwestie wzmacniają ocenę, iż umowa z dnia 20 lipca 2010 r. w przedmiocie zmiany wysokości udziałów jest nieważna, co zasadnie doprowadziło Sąd Rejonowy do uwzględnienia powództwa. Sprawa o unieważnienie aktu notarialnego toczy się pomiędzy stronami tej czynności i ewentualne zmiany po stronie pozwanej nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 192 pkt 3 k.p.c.), zwłaszcza, iż żadne wnioski procesowe nie zostały przez strony zgłoszone.

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji na podstawie art. 385 k.p.c. O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na zasadzie odpowiedzialności za wynik procesu, obciążając przegrywającego – pozwaną A. K. (1) kosztami zastępstwa profesjonalnego pełnomocnika procesowego pozwanej A. B., w oparciu o § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 2 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r., poz. 1800, ze zmianą Dz.U. z 2016 r., poz. 1668).