Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

H. H. i K. H. wnieśli o nakazanie pozwanym J. O. oraz J. H. (2) i J. H. (1), aby opróżnili i wydali powodom lokal mieszkalny nr (...) położony w budynku przy ul. (...) w B. oraz o zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu wskazali, iż są właścicielami opisanego wyżej lokalu, a lokal ten zajmują pozwani. Zdaniem powodów, pozwani zajmowali lokal na mocy umowy użyczenia, którą w treści umowy błędnie określano jako umowę najmu, zawartej dnia 1 lipca 2006 r. między powodami, a D. H. (synem powodów) oraz J. H. (3) (aktualnie noszącej nazwisko O.). Umowa ta została rozwiązana przez powodów w drodze wypowiedzenia ze skutkiem na dzień 29 lutego 2012r. Pozwani odmówili zawarcia nowej umowy najmu przedmiotowego lokalu na proponowanych przez powodów warunkach. Dlatego, w ocenie powodów, pozwani zajmują lokal bez tytułu prawnego i powinni go im wydać.

Pozwani wnosili o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów na ich rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew zanegowali twierdzenia powodów jakoby umowa zawarta dnia 1 lipca 2006 r. była umową użyczenia oraz skuteczność jej wypowiedzenia. Podnieśli, iż była to umowa najmu i tak była traktowana przez strony. Świadczyła o tym zarówno treść samej umowy jak i treść korespondencji pomiędzy stronami. Pozwani wskazali, że na mocy zawartej umowy zobowiązani byli do ponoszenia opłat zależnych od spółdzielni oraz opłat niezależnych od spółdzielni, a to ich zdaniem wyklucza przyjęcie, iż łącząca strony umowa, była umową użyczenia, gdyż nie była umową nieodpłatną.

Wyrokiem z dnia 19 grudnia 2012 r. Sad Rejonowy w Bydgoszczy oddalił powództwo i zasądził od powodów na rzecz pozwanych kwotę 137,00 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Sąd I instancji ustalił następujący stan faktyczny: H. H. i K. H. są właścicielami stanowiącego odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego nr (...) zlokalizowanego w budynku położonym przy ul. (...) w B.. Dla tej nieruchomości lokalowej Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi KW nr (...). W dniu 1 lipca 2006 r. powodowie - H. H. i K. H. zawarli z D. H. (synem powodów) oraz pozwaną J. H. (3), aktualnie noszącą nazwisko O. (wówczas żoną D. H.), umowę pod nazwą „Umowa Najmu", na mocy której pozwana i jej mąż otrzymali do używania, na zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych, powyższy lokal mieszkalny. W tym lokalu zamieszkali D. H., pozwana J. O. oraz ich małoletnie dzieci: J. H. (1) oraz J. H. (2). W umowie z dnia 1 lipca 2006 r. D. H. i jego ówczesna żona, pozwana J. O., byli określani jako najemcy, a H. H. i K. H. określani byli mianem wynajmujących. Przy sporządzaniu umowy strony nie korzystały z usług prawnych. Postanowienia punktów 3-5 oraz punktu 8 umowy otrzymały następującą treść „3. Najemcy ponoszą koszty związane z bieżącą eksploatacją i bieżącymi naprawami uszkodzeń powstałych w wyniku użytkowania mieszkania", „4. Najemcy uiszczają wszystkie opłaty ustalone przez (...)Spółdzielnie Mieszkaniową w terminach miesięcznych określonych przez wyżej wymienioną spółdzielnię.", „5. Najemcy ponoszą koszty zużycia energii elektrycznej, ciepłej i zimnej wody oraz ogrzewania mieszkania.", „8. Inne warunki najmu mieszkania określają przepisy kodeksu cywilnego i prawa lokalowego". W dniu 24 stycznia 2008 r. dokonano zmiany umowy poprzez określenie w pkt 1 powierzchni mieszkania oraz dodanie punktu 10 o treści, iż umowa zostaje zawarta bezterminowo - na czas nieokreślony. W skład opłat, które mieli ponosić D. H. i J. O. wchodziły tzw. opłaty zależne oraz opłaty niezależne od F. Spółdzielni Mieszkaniowej. Opłaty te winny być wnoszone każdorazowo w terminie do 15 dnia miesiąca. W okresie 2007-2012 wysokość większości z nich była zmienna. W ramach opłat zależnych wyodrębniono następujące należności: za zarządzanie nieruchomością, za utrzymanie i konserwację budynku, na fundusz remontowy (w tym remonty budowlane, remonty dźwigów), działalność społeczno-wychowawczą (od grudnia 2008 r. (pod nazwą: działalność kulturalno-oświatowa) do lutego 2012 r. - kwota stała 2,45 zł miesięcznie). W ramach opłat niezależnych wyodrębniono następujące należności: skrzynki pocztowe (przedpłata - do grudnia 2007); podatek od nieruchomości, wieczyste użytkowanie gruntów, centralne ogrzewanie, podgrzanie ciepłej wody, zimna woda, gaz, wywóz nieczystości, dźwigi, oświetlenie budynku, konserwacja domofonów (od grudnia 2008) Ubezpieczenie (...) (poczynając od 1 stycznia 2008 r. - kwota stała 8 zł miesięcznie). Najemcy uiszczali opłaty zależne od spółdzielni oraz opłaty niezależne. Podatek od nieruchomości, dotyczący prawa własności lokalu nr (...) i udziału w prawie własności nieruchomości gruntowej jako prawa związanego z lokalem oraz opłaty za udział w prawie związanym z lokalem użytkowanie wieczyste gruntu, do czasu jego przekształcenia w prawo własności gruntu, były pokrywane samodzielnie przez właścicieli lokalu tj. H. H. i K. H.. W dniu 20 kwietnia 2011 r. małżeństwo D. H. i J. H. (3) zostało rozwiązane przez rozwód. Od orzeczenia rozwodu do chwili obecnej pozwana J. O. oraz małoletni pozwani J. H. (2) i J. H. (1) w dalszym ciągu zajmują lokal przy ul. (...) w B., a D. H. nie zamieszkuje w tym lokalu od lipca 2011 r. W dniu 24 listopada 2011 r. powodowie wysłali J. H. (3) pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy zawartej dnia 1 lipca 2006 r. z zachowaniem 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na dzień 29 lutego 2012 r., powołując się na przepis art. 365 ^{( 1)} k.c. W uzasadnieniu wypowiedzenia wskazali, iż w związku z orzeczeniem rozwodu odpadła przyczyna bezpłatnego udostępniania lokalu pozwanej, a nadto podnieśli, iż wbrew umowie dopuściła ona do powstania zaległości w opłatach na rzecz dostawców mediów (energii elektrycznej) oraz nie wnosi systematycznie opłat określonych przez spółdzielnię mieszkaniową. Jednocześnie zaproponowali pozwanej zawarcie umowy najmu na warunkach przez nich określonych. Pozwanej doręczono pismo zawierające to oświadczenie w dniu 28 listopada 2011 r. W dniu 9 stycznia pozwana ponownie doręczono pismo, w którym zaproponowano zawarcie umowy najmu, a w razie odmowy przyjęcia tej oferty wezwano do opróżnienia lokalu do dnia 29 lutego 2012 r. Pozwana odmówiła podpisania nowej umowy i opuszczenia lokalu. Twierdziła, że strony łączy umowa najmu, a żądanie powodów narusza zasady współżycia społecznego. Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił na podstawie zeznań stron oraz dokumentów wskazanych przy ustaleniach faktycznych. Sąd wskazał, że zeznania świadków K. M. oraz M. O., a także dokumenty dołączone do odpowiedzi na pozew nie dotyczyły okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Zdaniem Sądu I instancji rozstrzygnięcie sprawy zależało od ustalenia, jaka umowa łączyła strony. Sąd I instancji przywołał przepisy art. 710 k.c. oraz art. 713 k.c. i uznał, że strony łączyła umowa najmu. Sąd wskazał, że do „zwykłych kosztów utrzymania rzeczy", o których mowa w art. 713 k.c., nie można zaliczać kosztów obciążających użyczającego niezależnie od istnienia stosunku użyczenia, a wśród opłat do ponoszenia których zobowiązani byli D. H. i pozwana J. O., znalazły się opłaty niezależne od istnienia stosunku użyczenia. Za takie opłaty Sąd Rejonowy uznał opłatę na działalność społeczno-wychowawczą, później nazwaną opłatą na działalność kulturalno-oświatową w wysokości 2,45 zł ubezpieczenie mieszkania w wysokości 8,00 zł miesięcznie oraz podatek od nieruchomości i opłatę za wieczyste użytkowanie gruntów. Dlatego przyjął, że umowa łącząca strony miała charakter odpłatny, a stosunek użyczenia cechuje nieodpłatność. Konsekwencją uznania umowy łączącej strony za umowę najmu było przyjęcie, że pozwana ma tytuł prawny do władania nieruchomością powodów, gdyż umowa najmu nie została wypowiedziana. Dodatkowo Sąd zważył, że gdyby nawet uznać, iż strony łączyła umowa użyczenia, to także ona nie została ona skutecznie wypowiedziana, gdyż powodowie nie powołali się na podstawy wypowiedzenia umowy użyczenia określone w przepisach art. 715 k.c. i 716 k.c. Dlatego Sąd powództwo jako bezzasadne oddalił. Kosztami postępowania, na podstawie przepisu art. 98 Sąd Rejonowy obciążył powodów, którzy przegrali proces w całości. Dlatego zasądził od powodów na rzecz pozwanych kwotę 137,00 zł, na którą składają się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanych w kwocie 120,00 zł ustalone w stawce minimalnej określonej w § 10 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa pomocy udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17,00 zł.

Apelację od tego wyroku wnieśli powodowie, którzy zaskarżyli go w całości. Zarzucili Sądowi I instancji, że wydając zaskarżony wyrok naruszył:

- prawo materialnego, tj. art. 710 i 713, 715, 716 oraz 365 ¹ kodeksu cywilnego oraz przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego poprzez ich niewłaściwą wykładnię i zastosowanie,

- prawo procesowe poprzez sprzeczność ustaleń Sądu z treścią zebranego materiału dowodowego.

Podnosząc tego zarzuty wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku w całości i orzeczenie eksmisji pozwanych zgodnie z żądaniem pozwu oraz zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powodów zwrotu kosztów postępowania za obie instancje według norm przepisanych.

Pozwani wnieśli o oddalenie apelacji i o zasądzenie od powodów na ich rzecz kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest uzasadniona. Stan faktyczny w istocie nie był sporny. Powodowie wprawdzie podnieśli w apelacji zarzut sprzeczności ustaleń Sądu I instancji z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, nie wskazali na czym ta sprzeczność miałby polegać. Aby skutecznie podnieść zarzut sprzeczności istotnych ustaleń z treścią zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego konieczne jest wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie. W szczególności skarżący powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając. Skuteczne postawienie takiego zarzutu wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie strony o innej, niż przyjął sąd, wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu. Zwalczenie swobodnej oceny dowodów nie może polegać tylko na przedstawieniu własnej korzystnej dla skarżącego wersji zdarzeń, ustaleń stanu faktycznego opartej na jego własnej ocenie lecz konieczne jest przy posłużeniu się argumentami wyłącznie jurydycznymi wykazywanie, że wskazane w art. 233 § 1 k.p.c. kryteria oceny wiarygodności i mocy dowodów zostały naruszone, co miało wpływ na wynik spraw. Skoro powodowie takich zarzutów nie wskazali, to Sąd Okręgowy uznał, że stan faktyczny ustalony przez Sąd I instancji jest prawidłowy i przyjął go jako własny.

Zasadny był natomiast zarzut naruszenia prawa materialnego. Sad Rejonowy błędnie uznał, że umowa łącząca strony miała charakter odpłatny, a tym samym, że strony nie łączył stosunek użyczenia. Z przepisu art. 65 § 1 i 2 k.c. wynika, że oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje, a w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Ocena umowy z dnia 1 lipca 2006 r. prowadzi do wniosku, że miała ona charakter umowy użyczenia. Z postanowień umowy nie wynika, aby powodowie mieli czerpać jakąkolwiek wymierną ekonomicznie korzyść za udostępnienie przedmiotowego lokalu. Koszt ubezpieczenia, opłat na działalność kulturalno-oświatową, podatku od nieruchomości oraz opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu był nieznaczny i nie miał wpływu na ocenę nieodpłatnego charakteru umowy. W ocenie Sądu Okręgowego powodowie udostępniając lokal synowi i synowej wraz z dziećmi, chcieli pomóc im w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Nie zamierzali czerpać z tego korzyści materialnych. Gdyby ich wola była inna, to żądaliby pokrywania przez pozwanych i syna choćby części kosztów kredytu, który zaciągnęli na zakup mieszkania. Dlatego Sąd Okręgowy uznał, że strony łączyła umowa użyczenia. Umowa ta została wypowiedziana w trybie przepisu art. 365 ¹ k.c. Zasadny był zarzut podniesiony w apelacji, że Sąd I instancji nie dokonał oceny zasadności wypowiedzenia umowy użyczenia na podstawie powyższego przepisu. Sąd Okręgowy uważa, że przepis ten może być podstawą wypowiedzenia umowy użyczenia niezależnie od przesłanek wypowiedzenia wynikających z przepisów art. 715 k.c. i 716 k.c. Skoro powodowie złożyli oświadczenie o wypowiedzeniu umowy bezterminowej, wskazali w niej termin wypowiedzenia, a pozwana nie kwestionowała długości tego terminu, to należy przyjąć, że umowa użyczenia wygasła z dniem 29 lutego 2012 r. W tej sytuacji pozwani zajmują lokal powodów bez podstawy prawnej i na podstawie przepisu art. 222 § 1 k.c. powinni go im wydać.

Pozwani są lokatorami w rozumieniu przepisu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zatem należało rozważyć, czy przysługuje im uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego. W sprawie nie miał zastosowania przepis art. 14 ustawy, gdyż użyczenie zostało zawarte po 1 stycznia 2005 r., lecz Sąd Okręgowy uznał, że na podstawie przepisu art. 14ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów przysługuje pozwanym uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego. Przemawia za tym okoliczność, iż zawarcie umowy użyczenia miało na celu pomoc rodzinie w tym wnukom w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, stan majątkowy pozwanych, wiek pozwanych wnuków oraz niepełnosprawność pozwanego.

Dlatego Sąd Okręgowy na podstawie przepisów art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok w całości i nakazał eksmisję pozwanych. Na podstawie przepisów art. 14 ust. 1 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów Sad okręgowy przyznał pozwanym uprawnienie do otrzymania oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego i wstrzymał wykonanie eksmisji do czasu złożenia przez Gminę (...) takiej oferty. Sąd na podstawie przepisu art. 102 k.p.c. nie obciążył pozwanych kosztami postępowania poniesionymi przez powodów, gdyż ich sytuacja materialna jest bardzo trudna, powodów i pozwanych łączą więzi rodzinne, a lokal był im użyczony w wykonaniu obowiązków rodzinnych. Ponadto dwoje pozwanych jest małoletnich, a jeden z nich niepełnosprawny,