Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 lipca 2020 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 15 lipca 2020 r. w G.

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w G. przy ul. (...)

przeciwko Przedsiębiorstwu (...) Sp. z o.o. w G.

o zapłatę

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 4 617 zł. (cztery tysiące sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

3.  nakazuje ściągnięcie od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 945,48 zł. (dziewięćset czterdzieści pięć złotych czterdzieści osiem groszy) tytułem brakujących kosztów opinii biegłego do spraw budownictwa.

Sygnatura akt: I C 274/18

UZASADNIENIE

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa (...) nieruchomości przy ul. (...) w G. wniosła pozew przeciwko Przedsiębiorstwu (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. domagając się od pozwanego zapłaty kwoty 29.169,21 zł wraz z odsetkami ustawowymi od wskazanych szczegółowo kwot.

Jak wskazano w uzasadnieniu pozwu pozwana jest właścicielką lokalu nr (...), dla którego Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...), a także była właścicielką innych lokali oznaczonych numerami: U2 (od 26 stycznia 2007r. do 4 lutego 2013r.), U3 (od 26 stycznia 2007r. do 31 lipca 2014r.), U4 (od 26 stycznia 2007r. do 15 maja 2014r.), U5 (od dnia 26 stycznia 2007r. do 15 maja 2014r.), a także U6 (od 26 stycznia 2007r. do 4 lutego 2013r.). Pozwana, mimo ustawowego obowiązku uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem spornych nieruchomości, kosztów tych nie pokrywała. Według stanu na dzień 11 stycznia 2016r. zaległość pozwanej wynosi łącznie 29.169,21 zł. Powódka wskazała, że w dniu 11 stycznia 2016r. strony zawarły ugodę, na mocy której pozwana uznała dług w wyżej wskazanej wysokości.

(pozew k. 6-7v)

W dniu 23 stycznia 2018r. w sprawie o sygnaturze akt I Nc 1945/17 Referendarz sądowy Sądu Rejonowego w Gdyni wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, zgodnie z treścią pozwu.

(nakaz zapłaty k. 87)

Pozwana wywiodła sprzeciw od wyżej wskazanego nakazu zapłaty, zaskarżając go w całości i wnosząc o oddalenie powództwa. W sprzeciwie pozwany podniósł zarzut potrącenia wierzytelności dochodzonej przez powoda z wierzytelnością przysługującą pozwanemu z tytułu odszkodowania za szkodę spowodowaną zalaniem lokalu nr (...) ściekami sanitarnymi w dniu 15 lutego 2018r. Jak wskazano, poziom zalania był na tyle wysoki, że zniszczył także ściany i ościeżnice drzwi. Przyczyną zalania była niedrożność pionów i poziomów kanalizacji sanitarnej w budynku poprzez zapchanie jej nieczystościami. Zdaniem pozwanego do zapchania nie doszłoby, gdyby powódka regularnie dokonywała przeglądów instalacji sanitarnej, do czego była zobowiązana na podstawie przepisów prawa. Tak znaczne zanieczyszczenie – w ocenie pozwanej spółki – oznacza, że proces zapychania przyłącza musiał trwać ponad rok, co wskazuje, że stan instalacji nie był przez dłuższy czas należycie kontrolowany przez powoda. Powód naruszył zatem obowiązki wynikające z art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego, a także rozporządzeń wykonawczych. Dbałość o stan instalacji kanalizacyjnej należy bowiem do obowiązków zarządcy nieruchomości. Jak wskazano, pozwana poniosła szkodę w postaci kosztów naprawy zniszczeń łącznej wysokości 43.290 zł, a także w postaci straty na skutek wyłączenia lokalu z użytkowania przez okres czterech miesięcy w kwocie 14.000 zł. Nadto, pozwany wskazał, że nabył lokal nr (...) w celu prowadzenia w nim działalności gastronomicznej, jednak poprzez instalację domofonów powód uniemożliwił mu wykonywanie tej działalności, ograniczając dostęp do lokalu dla potencjalnych klientów.

(sprzeciw od nakazu zapłaty k. 90-94)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwane Przedsiębiorstwo (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. jest właścicielem lokalu oznaczonego nr (...), stanowiącego odrębną nieruchomość, dla którego Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...). Nadto, pozwana była także właścicielką pięciu innych lokali, stanowiących przedmiot odrębnej własności tj.:

- lokalu nr (...) objętego księgą wieczystą nr (...) w okresie od 26 stycznia 2007r. do dnia 4 lutego 2013r.,

- lokalu nr (...) objętego księgą wieczystą nr (...) w okresie od 26 stycznia 2007r. do dnia 31 lipca 2014r.,

- lokalu nr (...) objętego księgą wieczystą nr (...) w okresie od 26 stycznia 2007r. do dnia 15 maja 2014r.,

- lokalu nr (...) objętego księgą wieczystą nr (...) w okresie od 26 stycznia 2007r. do dnia 15 maja 2014r.,

- lokalu nr (...) objętego księgą wieczystą nr (...) w okresie od 26 stycznia 2007r. do dnia 4 lutego 2013r.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: wydruk treści ksiąg wieczystych: nr (...) k. 18-24, nr (...) k. 25-32, nr (...) k. 33-40, nr (...) k. 41-48, nr (...) k. 49-55, nr (...) k. 56-62)

Zaległość pozwanej z tytułu nieuiszczonych kosztów utrzymania wyżej wskazanych lokali wynosi łącznie kwotę 29.169,21 zł. W dniu 11 stycznia 2016r. strony zawarły ugodę, w której pozwana spółka uznała dług w takiej wysokości i zobowiązała się do spłaty zadłużenia w 12 ratach, przy czym pierwsza rata w kwocie 5.169,21 zł miała zostać zapłacona do dnia 28 stycznia 2016r., druga w kwocie 5.000 zł do dnia 15 lutego 2016r., zaś pozostałych 10 rat w kwotach po 1.900 zł każda do dnia 15 każdego miesiąca, począwszy od marca 2016r., a skończywszy na grudniu 2016r.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: kartoteki księgowe lokali k. 63-73, 80, ugoda pozasądowa z dnia 11 stycznia 2016r. k. 74-75)

W dniu 14 lutego 2018r. członek zarządu powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej K. M. otrzymała informację o fetorze wydobywającym się z lokalu nr (...). Członek zarządu Wspólnoty poinformowała o awarii administratora, który z kolei o zdarzeniu powiadomił pozwanego. Administrator zawiadomił przedstawiciela pozwanego o konieczności oględzin instalacji kanalizacyjnej przez pracownika firmy zajmującej się udrażnianiem i czyszczeniem kanalizacji M. D. (1). Spotkanie zostało umówione na dzień następny.

(dowód: zeznania świadka M. D. (2) płyta CD k. 135, zeznania świadka M. D. (1) płyta CD k. 135, przesłuchanie w charakterze strony członka zarządu powoda K. M. płyta CD k. 151)

Po uzyskaniu informacji o zalaniu w dniu 14 lutego 2018r. do lokalu przyjechał J. K., wyznaczony przez pozwaną spółkę. J. K. stwierdził zalanie posadzki w mniejszym pomieszczeniu prawie na całej powierzchni. Następnie uprzątnął fekalia oraz wytarł podsadzkę na mokro szmatą. Tego dnia prace porządkowe trwały przez około 3-4 godziny. W dniu następnym J. K. umył kilkukrotnie posadzkę płynem. Wskutek zalania zniszczeniu uległy płytki położone na podłodze, ściany, a także drzwi.

(dowód: zeznania świadka J. K. płyta CD k. 151)

W dniu 15 lutego 2018r. M. D. (1) dokonał oględzin instalacji kanalizacyjnej w lokalu nr (...) oraz udrożnił dwa wloty za pomocą mechanicznej spirali na odcinku około 15 m. Z przewodu kanalizacyjnego wyciągnął pozostałości mopa oraz szmaty. Przy udrażnianiu przewodów kanalizacyjnych obecny był J. K..

(dowód: zeznania świadka M. D. (1) płyta CD k. 135, zeznania świadka J. K. płyta CD k. 151)

Wspólnota Mieszkaniowa zleca corocznie przegląd ogólnobudowlany. Wcześniej nie zgłaszano powodowi awarii instalacji kanalizacyjnej. Powód nie zlecał prac udrażniających kanalizację.

(dowód: zeznania świadka M. D. (2) płyta CD k. 135, przesłuchanie w charakterze strony członka zarządu powoda K. M. płyta CD k. 151)

Lokal nr (...) był nieużytkowany i nieogrzewany.

(dowód: zeznania świadka M. D. (2) płyta CD k. 135, przesłuchanie w charakterze strony członka zarządu powoda K. M. płyta CD k. 151)

Przyczyną zalania, do jakiego doszło w okresie pomiędzy 11 a 14 lutego 2018r. była najprawdopodobniej niedrożność poziomego przewodu odprowadzającego ścieki sanitarne z pionu znajdującego się w szybie instalacyjnym w pomieszczeniu L5 w kierunku przyłącza kanalizacji sanitarnej. Niedrożność powstała na skutek niewłaściwej eksploatacji wewnętrznej instalacji kanalizacji sanitarnej przez użytkowników lokali znajdujących się nad lokalem nr (...). Nie ma możliwości ustalenia dokładnej daty powstania niedrożności. Wskutek zalania ścieki rozlały się w obrębie lewej części lokalu nr (...) na powierzchni pomieszczeń nr L1-L5. Ścieki wypłynęły spod drzwi wejściowych do tej części lokalu, na posadzkę w klatce schodowej na odległość około 0,5 m. Zalanie spowodowało w lewej części lokalu - zniszczenie trzech ościeżnic drzwiowych, zawilgocenie i zagrzybienie tynków ścian i elementów zabudowy z płyt gipsowo – kartonowych, zniszczenie powłok malarskich, miejscowe uszkodzenia przy cokolikach posadzki, silne zanieczyszczenie posadzek z gresu, zaś w prawej części lokalu - zawilgocenie i zagrzybienie tynków ścian w pomieszczeniach P1 i P2, zniszczenie powłok malarskich, miejscowe uszkodzenia przy cokolikach posadzki, a także zanieczyszczenie posadzek z gresu. Koszt doprowadzenia lokalu do stanu sprzed zalania wynosi 41.219,78 zł brutto. Wewnętrzna instalacja kanalizacyjna powinna być poddawana okresowej kontroli stanu technicznego zgodnie z przepisami Prawa budowlanego. Podczas eksploatacji budynku nie przestrzegano zakazu wprowadzania do instalacji nieodpowiednich substancji i przedmiotów. Zapobieganie powstaniu niedrożności powinno polegać na dokonywaniu rzeczywistej kontroli stanu instalacji i stałym informowaniu użytkowników o zasadach prawidłowego korzystania z instalacji kanalizacji sanitarnej. Nie jest możliwe wcześniejsze wykrycie tego typu awarii. W skład części wspólnej wchodzą przewody poziome ułożone pod budynkiem i na terenie nieruchomości poza budynkiem. Szyb instalacyjny wraz ze znajdującymi się w nim pionami kanalizacji sanitarnej – oddzielony ścianą murowaną od lokalu w piwnicach w rogu pomieszczenia L5 oraz przewody poziome przebiegające pod posadzkami lokalu także stanowią części wspólne nieruchomości.

(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa W. S. k. 176-226 wraz z pisemnymi opiniami uzupełniającymi k. 245-246, 251-252 i ustną opinią uzupełniającą płyta CD k. 270)

Pismem z dnia 19 lutego 2018r. pozwana wezwała powódkę do zapłaty kwoty 57.290 zł z tytułu odszkodowania za szkodę spowodowaną zalaniem lokalu nr (...) z dnia 15 lutego 2018r.

(dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 19 lutego 2018r. wraz z dowodem nadania k. 99-102)

Pismem z dnia 7 grudnia 2018r. pozwany złożył oświadczenie o potrąceniu przysługującej mu wierzytelności z tytułu odszkodowania za szkodę w związku z zalaniem fekaliami jego lokalu nr (...) w wysokości 57.290 zł z wierzytelnością powoda z tytułu zaległości w kosztach zarządu nieruchomością wspólną w kwocie 29.169,21 zł.

(dowód: oświadczenie pozwanego z dnia 7 grudnia 2018r. wraz z dowodem nadania k. 143-144)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodów z zeznań świadków M. D. (2), M. D. (1) i J. K., dowodu z przesłuchania przedstawiciela strony powodowej, a także dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa.

Oceniając zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej wyżej wskazanych dokumentów powołanych w ustaleniach stanu faktycznego. Podkreślić bowiem należy, że dokumenty w postaci odpisów z ksiąg wieczystych mają charakter dokumentów urzędowych, które zgodnie z art. 244 kpc korzystają z domniemania autentyczności i zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, natomiast w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie obaliła wyżej wskazanych domniemań w trybie art. 252 kpc W przypadku pozostałych przedłożonych przez strony dokumentów mających charakter dokumentów prywatnych żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów ani nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi dokumentami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych. Sąd również nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania wyżej wskazanych dokumentów, w szczególności ugody pozasądowej, w której pozwana uznała dług w wysokości wskazanej przez powoda.

Sąd nie dopatrzył się także większych rozbieżności w zeznaniach świadków M. D. (2) i J. K. oraz pozwanego co do okoliczności stwierdzenia zalania lokalu stanowiącego własność pozwanej spółki. Zasadniczo zeznania wymienionych świadków, a także K. M. były zbieżne i spójne. Z zeznań tych wynikało, że członek zarządu powodowej Wspólnoty uzyskała informację o wydobywającym się z lokalu fetorze, o czym zawiadomiła administratora. Ten z kolei o zdarzeniu poinformował pozwaną spółkę, która skierowała J. K. celem dokonania oględzin lokalu, a także uprzątnięcia skutków zalania. Bezsporne było także, że na dzień następny umówiono wizytę pracownika firmy udrażniającej przewody instalacji sanitarnej. Natomiast dość istotne rozbieżności pojawiły się pomiędzy zeznaniami J. K. a zeznaniami M. D. (1) co do zakresu zalania. M. D. (1) zeznał bowiem, że nie stwierdził żadnych skutków zalania, nie widział ścieków na podłodze, a jedynie czuł specyficzny zapach stęchlizny. Nadto, świadek zeznał, że – jego zdaniem – rury były drożne. Jednocześnie, świadek wskazał, że udrożnił wloty do 15 m i wyciągnął z instalacji „jakieś nitki”, „ jakby elementy od mopa”. Zważyć jednak należy, iż świadek dokonywał oględzin w dniu 15 lutego 2018r., a więc nazajutrz po stwierdzeniu zalania. Natomiast, jak wynika z zeznań świadka J. K., po zgłoszeniu szkody przez administratora, przyjechał do lokalu i uprzątnął ścieki. Następnego dnia, jeszcze przed wizytą M. D. (1), świadek jeszcze kilkukrotnie umył podłogę z użyciem specjalnego płynu. Skoro zatem skutki zalania zostały już uprzednio usunięte, świadek M. D. (1) nie widział rozlanych na podłodze ścieków. Po zalaniu pozostał jedynie charakterystyczny zapach, który niewątpliwie świadek poczuł po wejściu do lokalu. Jednocześnie, nie sposób przyjąć, że rura była całkowicie drożna, skoro świadek D. przyznał, że wyciągnął z przewodu pozostałości jakiś szmat czy mopa.

Dokonując ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie Sąd oparł się także na opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa W. S.. Zdaniem Sądu przedstawiona przez biegłego pisemna opinia – po jej uzupełnieniu – stanowi wiarygodny i przydatny dowód do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Zdaniem Sądu opinia ta została sporządzona rzetelnie i fachowo, z uwzględnieniem całokształtu materiału dowodowego. Do zarzutów merytorycznych zgłoszonych przez strony biegły odniósł się w opiniach uzupełniających, a Sąd te wyjaśnienia przyjmuje za wystarczające do obrony opinii. Zdaniem Sądu wyjaśnienia biegłego są rzeczowe, logiczne i przekonujące. Stąd Sąd nie dopatrzył się żadnych przesłanek do kwestionowania opinii biegłego z zakresu budownictwa. W ocenie Sądu opinia ta została napisana w sposób jasny, zrozumiały, co pozwala Sądowi na prześledzenie toku myślowego biegłego. Ponadto, przedstawione przez biegłego wnioski są kategoryczne, dobrze uzasadnione, a także nie budzą wątpliwości Sądu w świetle zasad logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego.

Podstawę prawną powództwa stanowiły przepisy art. 13 i 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2019 r. poz. 737). W myśl art. 13 ust. 1 powołanej ustawy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i jest obowiązany m.in uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 15 na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Zdaniem Sądu powód wykazał swoje roszczenie, przedkładając dowody w postaci odpisów z ksiąg wieczystych, kartotek finansowych, a także ugody pozasądowej zawartej przez strony. Pozwana w żaden sposób nie kwestionowała wyżej wymienionych dowodów. W świetle zgromadzonego, niekwestionowanego materiału dowodowego należało zatem uznać, że pozwana spółka była właścicielem wymienionych w pozwie lokali we wskazanych okresach i z tego względu była zobowiązana do ponoszenia kosztów utrzymania tych lokali oraz nieruchomości wspólnej. Nadto, bezsporna była wysokość zadłużenia pozwanej. Zważyć bowiem należy, iż w dniu 11 stycznia 2016r. strony zawarły ugodę pozasądową, w której pozwana spółka uznała dług w wysokości 29.169,21 zł i zobowiązała się do spłaty zobowiązania w 12 ratach. Mimo jednak uznania długu, spółka nie dokonała spłaty zadłużenia. Pozwana w żaden sposób nie kwestionowała tych okoliczności.

Zważyć należy, iż w sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana podniosła zarzut potrącenia przysługującej jej wierzytelności z tytułu odszkodowania za szkodę w związku z zalaniem fekaliami lokalu nr (...) w wysokości 57.290 zł z wierzytelnością powoda z tytułu zaległości w kosztach zarządu nieruchomością wspólną w kwocie 29.169,21 zł, wskazując, że w wyniku potrącenia wierzytelność przysługująca powodowi uległa umorzeniu, a tym samym powództwo zasługuje na oddalenie. Zgodnie z treścią art. 498 kc gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Nie ulega wątpliwości, iż zasadniczym warunkiem skutecznego potrącenia jest istnienie wzajemnych wierzytelności, brak takowych powoduje, że skutek z art. 498 § 2 kc nie nastąpi (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 17 października 2017r., V ACa 606/17, L.). W tym też stanie rzeczy należało ustalić, czy pozwanemu przysługują należności wskazane w oświadczeniu o potrąceniu wierzytelności. Zgodnie z obowiązującą w postępowaniu cywilnym zasadą rozkładu ciężaru dowodu ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki (art. 6 kc). W ocenie Sądu w niniejszej sprawie strona pozwana zdołała udowodnić, że przysługuje jej w stosunku do powódki wymagalna wierzytelność o odszkodowanie za zalanie lokalu nr (...). W świetle osobowego materiału dowodowego należało uznać, że do zalania lokalu pozwanej faktycznie doszło. Jak bowiem wynika z zeznań świadków, a także członka zarządu powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 14 lutego 2018r. zarządca J. W. poinformowała członka zarządu Wspólnoty K. M. o fetorze wydobywającym się z lokalu nr (...). Informacja ta została przekazana następnie administratorowi Wspólnoty, który o zalaniu zawiadomił pozwanego. Z ramienia pozwanej spółki do lokalu udał się J. K., który stwierdził zalanie posadzki w mniejszym pomieszczeniu na całej powierzchni ściekami sanitarnymi. Wedle relacji świadka ścieki sięgały poziomu 1,5 cm. Zniszczeniu uległy także ściany oraz ościeżnice drzwi, które napuchły. J. K. uprzątnął ścieki przy pomocy szufelki, a następnie kilkukrotnie umył podłogę płynem. W dniu 15 lutego 2018r. przebył umówiony wcześniej pracownik firmy udrażniającej przewody instalacji sanitarnej, który z przewodu kanalizacyjnego wyciągnął pozostałości mopa oraz szmaty. Zdaniem Sądu – mimo zeznań M. D. (1) o braku śladów zalania oraz drożności przewodu – należało uznać, że faktycznie doszło do zalania pomieszczeń lokalu nr (...). Wskazują na to zeznania świadków i pozwanej o fetorze wydobywającym się z lokalu, a także zeznania świadka J. K.. Nadto, sam świadek D. stwierdził, że wyciągnął z przewodu jakieś nitki czy pozostałości mopa, a także czuł charakterystyczny zapach stęchlizny. Jak już wskazano powyżej świadek D. dokonywał udrożnienia instalacji już po uprzątnięciu skutków zalania przez J. K., stąd nie mógł się naocznie przekonać się o zakresie zalania. Jednocześnie, nie sposób kwestionować postępowania J. K.. Pozostawienie zalegających ścieków do czasu oględzin z udziałem pracownika firmy udrażniającej przewody sanitarne powodowałoby jedynie powiększenie zakresu szkody, narażało mieszkańców budynku Wspólnoty na dalsze niedogodności (fetor). Nadto, nie było żadnych ustaleń pomiędzy stronami co do konieczności utrwalenia skutków zalania. Postępowanie powoda i administratora świadczy raczej o tym, że powodowi zależało na niezwłocznym usunięciu skutków zalania. Kwestią sporną pozostawało ustalenie przyczyny i miejsca zalania, a także odpowiedzialności powoda za skutki tego zdarzenia. W tym zakresie Sąd swoje ustalenia faktyczne oparł przede wszystkim na dowodzie z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa. Z opinii biegłego W. S. wynika, że przyczyną zalania, do jakiego doszło w okresie pomiędzy 11 a 14 lutego 2018r. była najprawdopodobniej niedrożność poziomego przewodu odprowadzającego ścieki sanitarne z pionu znajdującego się w szybie instalacyjnym w pomieszczeniu L5 w kierunku przyłącza kanalizacji sanitarnej. Jak wyjaśnił biegły w budynku znajduje się szyb instalacyjny, w którym przebiegają trzy rury, które wchodzą w głąb pod poziom posadzki, ale w pobliże fundamentów, następnie poziomo są wyprowadzane pod posadzkami budynku w kierunku ul. (...) do sieci miejskiej kanalizacji sanitarnej. W ocenie biegłego na podstawie zeznań świadków można przyjąć, że ścieki wylały się z tego obudowanego pionu. Biegły zauważył, że dokonując udrożnienia instalacji świadek D. najprawdopodobniej włożył spiralę przez otwór rewizyjny na poziomie idącym pod posadzkami, tam gdzie idą poziome przewody. Ścieki wylały się w miejscu położonym najbliżej miejsca zatoru, a zatem z tego właśnie otworu rewizyjnego. Z powyższego wynika, że przyczyną zalania była niedrożność instalacji stanowiącej część wspólną nieruchomości. Jak bowiem wyjaśnił biegły w skład części wspólnej wchodzą przewody poziome ułożone pod budynkiem i na terenie nieruchomości poza budynkiem. Szyb instalacyjny wraz ze znajdującymi się w nim pionami kanalizacji sanitarnej – oddzielony ścianą murowaną od lokalu w piwnicach w rogu pomieszczenia L5 oraz przewody poziome przebiegające pod posadzkami lokalu także stanowią części wspólne nieruchomości. Jednocześnie, wykluczając, że przyczyną zalania była wewnętrzna instalacja lokalu, biegły wskazał, że gdyby zapchanie wystąpiło w wąskiej rurze do umywalki, to by nie doszło do zatkania głównego odprowadzenia ścieków do ulicy. Zdaniem biegłego niedrożność powstała na skutek niewłaściwej eksploatacji wewnętrznej instalacji kanalizacji sanitarnej – stanowiącej część wspólną nieruchomości – przez użytkowników lokali znajdujących się nad lokalem nr (...). Za utrzymanie części wspólnych nieruchomości niewątpliwie odpowiada Wspólnota Mieszkaniowa. Strona powodowa podnosiła jednak, że dochowała wszelkich obowiązków związanych z utrzymaniem wspólnej instalacji kanalizacyjnej w należytym stanie, w tym dokonywała corocznej kontroli ogólnobudowlanej zgodnie z przepisami Prawa budowlanego. Jak jednak wskazał biegły podczas eksploatacji budynku nie przestrzegano zakazu wprowadzania do instalacji nieodpowiednich substancji i przedmiotów. Zapobieganie powstaniu niedrożności powinno polegać na dokonywaniu rzeczywistej kontroli stanu instalacji i stałym informowaniu użytkowników o zasadach prawidłowego korzystania z instalacji kanalizacji sanitarnej. Nie wykazano, aby powódka dochowała tego obowiązku. Nadto, z opinii uzupełniającej biegłego wynika, że pożądane jest także dokonywanie okresowej, wizualnej kontroli stanu technicznego celem sprawdzenia czy nie ma wycieków, czy też okresowego przeglądu kamerą celem ustalenia, czy w przewodach nie odkłada się tłuszcz, który zmniejsza średnicę przewodów. Co prawda tego typu kontrole nie są wymagane przepisami Prawa budowlanego, niemniej pozwalają na uniknięcie zalania. Zdaniem Sądu zważywszy, iż budynek Wspólnoty jest budynkiem wielorodzinnym, w którym zamieszkuje większa ilość osób, mimo braku obowiązku ustawowego, wykonywanie okresowej kontroli instalacji wspólnej jest niezbędne celem zapobieżenia powstawaniu tego typu szkód. W okresach pomiędzy corocznymi kontrolami ogólnobudowlanymi z uwagi na ciągłą eksploatację instalacji mogą być do niej wprowadzane różne przedmioty, które w okresach krótszych niż rok mogą powodować niedrożność. Bez wątpienia w świetle zebranego materiału dowodowego powódka nie dokonywała tego typu kontroli, a tym samym nie dochowała należytej staranności przy utrzymaniu wspólnej instalacji kanalizacyjnej.

Sporny był też zakres szkody. Swoje ustalenia faktyczne w tym przedmiocie Sąd oparł na dowodzie z zeznań świadka J. K. oraz opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa. Na podstawie wymienionych dowodów Sąd ustalił, że wskutek zalania ścieki rozlały się w obrębie lewej części lokalu nr (...) na powierzchni pomieszczeń nr L1-L5. Ścieki wypłynęły spod drzwi wejściowych do tej części lokalu, na posadzkę w klatce schodowej na odległość około 0,5 m. Zalanie spowodowało w lewej części lokalu - zniszczenie trzech ościeżnic drzwiowych, zawilgocenie i zagrzybienie tynków ścian i elementów zabudowy z płyt gipsowo – kartonowych, zniszczenie powłok malarskich, miejscowe uszkodzenia przy cokolikach posadzki, silne zanieczyszczenie posadzek z gresu, zaś w prawej części lokalu - zawilgocenie i zagrzybienie tynków ścian w pomieszczeniach P1 I P2, zniszczenie powłok malarskich, miejscowe uszkodzenia przy cokolikach posadzki, a także zanieczyszczenie posadzek z gresu. Strona powodowa podnosiła, że część zniszczeń może być skutkiem wcześniejszych zalań tego lokalu, a także wywodziła, że nie ma możliwości ustalenia stanu lokalu sprzed zalania. Z zeznań świadka J. K. wynika jednak, że zniszczenia uwzględnione w opinii biegłego powstały wyłącznie wskutek ostatniego zalania, jakie miało miejsce w lutym 2018r. Wskazany przez biegłego koszt doprowadzenia lokalu do stanu sprzed zalania wynosi 41.219,78 zł brutto. Powyższa kwota odpowiada rozmiarowi szkody majątkowej poniesionej przez pozwanego.

W związku z powyższym należało uznać, że wskutek podniesionego zarzutu potrącenia doszło do umorzenia wierzytelności powódki, której wysokość była niższa niż wysokość wierzytelności przysługującej pozwanemu. Tym samym – na podstawie art. 13 i 15 ustawy o własności lokali a contrario w zw. z art. 498 kc i art. 415 kc – powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach Sąd orzekł na mocy art. 98 kpc i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy, zasądził od powoda na rzecz pozwanego całość poniesionych przez niego kosztów procesu, na które składają się: opłata za czynności fachowego pełnomocnika w stawce minimalnej (3.600 zł), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł) oraz zaliczka na poczet opinii biegłego (1.000 zł).

Nadto, na podstawie art. 98 kpc w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust.1 i art. 83 i 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd nakazał ściągnąć od powoda na rzecz Sądu Rejonowego – Skarbu Państwa w G. kwotę 945,48 zł z tytułu kosztów opinii biegłego. Łączny koszt opinii wyniósł 1.945,48 zł, przy czym do kwoty 1.000 zł został pokryty z zaliczki wpłaconej przez pozwanego. Różnica obciąża powoda jako stronę przegrywającą niniejszy spór.