Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 29 stycznia 2020 r.

Pozwem z dnia 25 czerwca 2019 r. (data stempla pocztowego) (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w W. wniosła o nakazanie S. W. opuszczenie i opróżnienie lokalu nr (...) znajdującego się w W. przy ul. (...) oraz wydanie tego lokalu powodowi. Ponadto powód wniósł również o zasądzenie na jego rzecz od pozwanego zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód wskazywał, że pozwany pomimo skutecznego wypowiedzenia umowy najmu z dnia 17 września 2004 r. w dalszym ciągu zajmuje lokal mieszkalny nr (...) znajdujący się w W. przy ul. (...) bez tytułu prawnego ( pozew k. 1).

W ramach odpowiedzi na pozew S. W. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu pozwany wskazywał, że powód nie dokonał skutecznego wypowiedzenia umowy, a on sam nie pozostawał w zwłoce z płatnością należności albowiem w toku obowiązywania umowy nie zostały mu doręczone faktury VAT na podstawie których miało dochodzić do rozliczenia należności ( odpowiedź na pozew k. 30- 31).

Pismem z dnia 17 grudnia 2019 r. interwenient uboczny gmina (...) W. zgłosiła przystąpienie do sprawy i wniosła o przeprowadzenie z urzędu badanie co do istnienia przesłanek otrzymania przez pozwanego lokalu socjalnego, a w przypadku negatywnego wyniku ww. badania o orzeczenie o braku uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego ( pismo z dnia 16 grudnia 2019 r. k. 71).

S ąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 17 września 2004 r. (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa zawarła ze S. W. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się w W. przy ul. (...). W ramach umowy określono, że opłaty za lokal mieszkalny płatne są miesięcznie w terminie 7 dni od daty otrzymania przez najemcę faktury VAT, a płatność należności miała nastąpić na rachunek bankowy wynajmującego (§ 4 Umowy). W § 9 umowy określono, że umowa może być rozwiązana przez wynajmującego przed upływem czasu na jaki umowa została zawarta w przypadku zalegania przez najemcę z zapłatą należnego czynszu za dwa okresy płatności. Umowa została zawarta na czas nieokreślony (okoliczności niesporne, dowód: umowa najmu k. 9- 11).

W okresie obowiązywania ww. umowy Wynajmujący nie przedstawiał najemcy comiesięcznych faktur VAT i w związku z tym S. W. nie dokonywał uiszczeń za zajmowanie przedmiotowego lokalu ( okoliczności niezaprzeczone przez strony).

W piśmie z dnia 31 stycznia 2019 r. (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w W. złożyła S. W. oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu z dnia 17 września 2004 r. z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia. W uzasadnieniu wskazano, że wypowiedzenie umowy spowodowane jest wystąpieniem zadłużenia z tytułu umowy najmu za okres przekraczający dwa okresy płatności. Jednocześnie najemca został wezwany do zapłaty należności związanych z dotychczasowym zajmowaniem lokalu ( okoliczności bezsporne, dowód: wypowiedzenie wraz z potwierdzeniem odbioru k. 6- 8).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o złożone w toku postępowania dokumenty, których moc dowodowa nie była kwestionowana przez strony i nie budziła wątpliwości Sądu oraz na podstawie twierdzeń stron przyznanych wprost i niezaprzeczonych przez stronę przeciwną, na podstawie art. 229 k.p.c. i 230 k.p.c.

Na gruncie przedmiotowego postępowania kluczowe okazało się poczynienie ustaleń co do prawidłowości postawienia przez powoda w stan wymagalności poszczególnych należności czynszowych i w konsekwencji dokonanie oceny skuteczności doręczonego pozwanemu oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu. Mając na uwadze, że powód nie kwestionował faktu niedostarczania pozwanemu poszczególnych faktur dotyczących rozliczenia najmu, co miało kluczowe znaczenie w kontekście oceny skuteczności wypowiedzenia, Sąd uznał, że dodatkowe wzywanie na rozprawę świadka E. K. nie było niezbędne i zmierzałoby wyłącznie do nieuzasadnionego przedłużenia postępowania. Z tych powodów wniosek dowodowy podlegał oddaleniu.

S ąd zważył co następuje:

Powództwo w niniejszej sprawie podlegało oddaleniu.

Zgodnie z art. 222 § 1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Wbrew stanowisku strony powodowej, (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w W., będąca właścicielem przedmiotowego lokalu, nie może domagać się opróżnienia, opuszczenia i wydania spornego lokalu przez pozwanego S. W. ze względu na fakt, że pozwanemu przysługuje prawo do korzystania z tego lokalu. Nie doszło bowiem do skutecznego wypowiedzenia przez wynajmującego umowy najmu, a zatem ten stosunek prawny w dalszym ciągu istnieje i wiąże obie strony.

Przepisy odnoszące się do umowy najmu lokalu mieszkalnego zostały uregulowane w dwóch aktach prawnych – w rozdziale I i II z działu I, zawartego w tytule XVII księgi III kodeksu cywilnego oraz w ustawie z dnia z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2016 r., poz. 1610 t.j. z późn. zm., dalej także jako u.o.l. lub ustawa o ochronie praw lokatorów). Ustawa o ochronie praw lokatorów reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy (art. 1 tej ustawy) i zawiera przepisy szczególne w stosunku do innych ustaw regulujących to zagadnienie. W art. 3 ust. 3 u.o.l. przewidziano, że przepisy tej ustawy nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora. Oznacza to, że mają one szczególny charakter gwarancyjny i znajdują zastosowanie w odniesieniu do każdego stosunku prawnego związanego z odpłatnym tytułem prawnym do lokalu, chyba że właściwa ustawa reguluje konkretne zagadnienie w sposób bardziej korzystny dla lokatora albo też stosowanie ustawy o ochronie praw lokatorów jest do pewnych stosunków prawnych wyłączone wprost (m.in. art. 1a oraz art. 3 ust. 2 u.o.l.; zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2007 r., sygn. akt I CNP 66/07, LEX nr 861680). Innymi słowy, przy rozstrzyganiu sporów związanych z ochroną praw lokatorów pierwszeństwo mają co do zasady uregulowania tej ustawy i mogą one wyłączać przepisy zawarte w innych aktach prawnych.

Na wstępie rozważań należy wskazać, że do stosunku prawnego, istniejącego między powodem a pozwanym, stosuje się ustawę o ochronie praw lokatorów. Lokatorem w myśl tej ustawy jest najemca (art. 2 ust. 1 pkt 1 u.o.l.). Właścicielem zaś – wynajmujący (art. 2 ust. 1 pkt 2 u.o.l.). Lokalem z kolei jest lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, z wyłączeniem pomieszczeń przeznaczonych do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujących się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych (art. 2 ust. 1 pkt 4 u.o.l.). W realiach niniejszej sprawy wszystkie te warunki są spełnione. Strony umowy łączyła umowa najmu, zatem byli odpowiednio wynajmującym i najemcą. Umowa ta dotyczyła lokalu z mieszkaniowego zasobu, który to lokal służył najemcy do zaspokajania jego potrzeb mieszkaniowych.

Art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym oraz zmianie kodeksu cywilnego (dalej u.o.l.) przewiduje, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 tej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. W ust. 2 pkt 2 powołanego przepisu postanowiono, że nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Dla skuteczności wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego niezbędne jest więc spełnienie kilku warunków określonych w wyżej cytowanych przepisach. Po pierwsze, możliwość dokonania wypowiedzenia umowy najmu aktualizuje się w przypadku pozostawania przez wynajmującego w zwłoce w zakresie należności związanych z istniejącym stosunkiem prawnym za trzy pełne okresy płatności. Po drugie rozwiązanie umowy najmu powinno zostać poprzedzone wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu na dokonanie uiszczenia zaległej kwoty.

W ocenie Sądu na gruncie przedmiotowego postępowania nie zaistniała żadna ze wskazanych wyżej przesłanek.

Po pierwsze należało wskazać, że powód zgodnie z ustaleniami poczynionymi przez strony w ramach umowy nie postawił w sposób prawidłowy należności obciążających najemcę w stan wymagalności. Jak wynika z treści umowy najemca zobowiązany był do zapłaty czynszu w terminie 7 dni od daty doręczenia mu faktury VAT. Przy takim ukształtowaniu obowiązku najemcy brak doręczenia stosowanego dokumentu księgowego skutkował nierozpoczęciem biegu terminu wyznaczonego do zapłaty. N. biegu terminu do zapłaty należności skutkowało z kolei brakiem możliwości popadnięcia w zwłokę w spełnieniu tego świadczenia.

W kontekście powyższego, mając na uwadze regułę rozkładu ciężaru dowodu, należało wskazać, że procesowym obowiązkiem powoda było wykazanie faktu doręczenia pozwanemu stosownych faktur, jako zdarzeń warunkujących w dalszej perspektywie prawidłowość wypowiedzenia umowy najmu. W ocenie Sądu powód nie sprostał obowiązkowi przedstawienia dowodów w ww. zakresie. W tym zakresie należało wskazać, że strona powodowa na gruncie przedmiotowego postępowania, po zgłoszeniu zarzutu przez przeciwnika procesowego, nie twierdziła, że dostarczyła pozwanemu omawiane dokumenty księgowe, a jedynie podnosiła, że pozwanemu przedstawiane były rozliczenia, z których wynikała wysokość należnego świadczenia. Należy jednak jednoznacznie stwierdzić, że nawet doręczenie najemcy pełnej dokumentacji rozliczeniowej lokalu, przy jednoznacznie brzmiących zapisach umowy i przy braku doręczenia samych faktur VAT, nie miałoby wpływu na bieg terminu do zapłaty należności. Nie ulega wątpliwości, że na pozwanym, jako na najemcy co do zasady spoczywa obowiązek uiszczania czynszu, jednak wymagalność tego obowiązku, na gruncie przedmiotowej sprawy, powinna być poprzedzona konkretnym działaniem wynajmującego. W przedmiotowym przypadku dopiero doręczenie faktur VAT rozpoczynało bieg siedmiodniowego terminu do zapłaty należności, zaś niespełnienie tego obowiązku powoduje brak możliwości popadnięcia w stan zwłoki przez pozwanego. W tym kontekście należało więc przyjąć, że dokonane w piśmie z dnia 31 stycznia 2019 r. wypowiedzenie umowy najmu należało uznać za bezskuteczne, jako sprzeczne zarówno z treścią łączącej strony umowy, jak również z regulacjami ustawy o ochronie praw lokatorów. Jedynie na marginesie należało wskazać, że wymagania co do procedury dokonywania wypowiedzenia umowy o najem lokalu mieszkalnego, jako regulacje chroniące słabszą stronę umowy najmu, nie mogą zostać złagodzone w drodze porozumienia stron i w związku z tym już sama sprzeczność z ustawą czyni dokonaną przez wynajmującego czynność bezskuteczną.

Z drugiej strony wadliwość wypowiedzenia umowy najmu objawiała się również w zaniechaniu wcześniejszego wezwania najemcy do uregulowania należności przez wynajmującego. W tym miejscu ponownie należy wskazać, że regulacje ustawy o ochronie praw lokatorów mają za zadanie chronić osoby fizyczne wynajmujące lokal mieszkalny i w ten sposób realizujące swoją potrzebę mieszkaniową przed dowolnym uregulowaniem przez strony kwestii wypowiedzenia umowy najmu. W tym kontekście strony umowy nie mogą gwarantować lokatorowi ochrony słabszej niż przewidują to przepisy ustawy, zaś w sytuacji zawarcia w umowie uregulowań niekorzystnych dla lokatora, w miejsce takich zapisów zastosowanie znajdą reguły ustawowe. Regulacje łączącej strony umowy nie przewidywały obowiązku wezwania najemcy do uregulowania należności i wyznaczenie w tym zakresie dodatkowego miesięcznego terminu, jednak obowiązek ten wynika z art. 11ust. 2 pkt 2 wzmiankowanej ustawy. Mając na uwadze przedstawione wyżej rozważania należało wskazać, że nawet nieujęcie kwestii wcześniejszego wezwania najemcy do zapłaty należności w ramach umowy, nie zwalniało wynajmującego z opisanego obowiązku. Na gruncie przedmiotowego postępowania powód nie przedstawił jakiegokolwiek dowodu wskazującego na uprzednie wezwanie pozwanego do zapłaty należności i wyznaczenie mu w tym zakresie miesięcznego terminu i w związku z tym należało przyjąć, że również na tym gruncie wypowiedzenie umowy należało uznać za bezskuteczne.

Nieskuteczność wypowiedzenia umowy najmu skutkuje przyjęciem, że stosunek prawny między stronami trwa i w związku z tym powództwo o opróżnienie i wydanie lokalu należało uznać za pozbawione podstaw. W związku z tym orzeczono jak w pkt I sentencji wyroku.

O kosztach procesu orzeczono w punkcie drugim wyroku, na podstawie art. 98 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, w myśl której strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Powód jako strona przegrywająca sprawę, obowiązana jest zwrócić pozwanemu w całości poniesione przez niego koszty procesu niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony w łącznej kwocie 257 zł., na którą składają się: wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w wysokości 240 zł. ustalone na podstawie § 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 roku, poz. 1804 ze zm.) oraz uiszczona opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.

S. P. ł S.

Z; odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powoda.