Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 lipca 2022 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Małgorzata Żelewska

po rozpoznaniu w dniu 28 lipca 2022 r. w Gdyni na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. w G.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta G.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I.  ustala, że obciążająca użytkownika wieczystego (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w G. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...), oznaczonej geodezyjnie jako obręb W. nr (...), działka numer (...), o powierzchni 5.401 m2, objętej księgą wieczystą (...), na rzecz Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta G. wynosi od roku 2021 40.676,01 zł (czterdzieści tysięcy sześćset siedemdziesiąt sześć złotych 01/100);

II.  zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 4.100 zł (cztery tysiące sto złotych) tytułem kosztów procesu;

III.  nakazuje ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1252,95 zł (tysiąc dwieście pięćdziesiąt dwa złote 95/100) tytułem zwrotu kosztów opinii biegłego wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa.

Sygnatura akt I C 179/21

UZASADNIENIE

Powódka G. Fabryka (...) spó ³ka z o.o. z siedzib ¹ w G. domaga ³a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op ³aty rocznej za u¿ytkowanie wieczyste nieruchomoœci Skarbu P. po ³o¿onego w G. przy ulicy (...), objêtej ksiêg ¹ wieczyst ¹ o numerze (...) jest nieuzasadniona.

W uzasadnieniu wniosku zastêpuj ¹cego pozew powód wskaza ³, i¿ kwestionuje przyjêt ¹ przez rzeczoznawcê wartoœæ nieruchomoœci i sposób wyceny, zarzucaj ¹c w szczególnoœci nieuwzglêdnienie przy wycenie nieruchomoœci faktu obci ¹¿enia jej ograniczonymi prawami rzeczowymi (s ³u¿ebnoœciami). Nadto, powód wniós ³ o zaliczenie na poczet ró¿nicy pomiêdzy op ³at ¹ zaktualizowan ¹ a op ³at ¹ dotychczasow ¹ poniesionych nak ³adów koniecznych polegaj ¹cych na przy ³¹czach elektrycznych, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej.

(pozew, k. 5-10)

W odpowiedzi na pozew pozwany wniós ³ o oddalenie powództwa. Zdaniem pozwanego rzeczoznawca prawid ³owo okreœli ³ rynek nieruchomoœci gruntowych i dokona ³ prawid ³owej wyceny wartoœci przedmiotowej dzia ³ki. W zakresie dotycz ¹cym zarzutu zaliczenia poniesionych nak ³adów pozwana wskaza ³a, i¿ u¿ytkownik nie wskaza ³ i nie udowodni ³ poniesienia nak ³adów. Ponadto wskaza ³, i¿ inwestycje w uzbrojenie w ³asnej nieruchomoœci, w tym budowa przy ³¹czy nie stanowi ¹ nak ³adów koniecznych w rozumieniu art. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami.

(odpowiedŸ na pozew, k. 29-31)

(...) stan faktyczny:

Pozwany Skarb P. jest w ³aœcicielem nieruchomoœci po ³o¿onej w G. przy ulicy (...) o powierzchni 5.401 m2, oznaczonej geodezyjnie jako dzia ³ka nr 527, (...) W., objêtej ksiêg ¹ wieczyst ¹ o numerze (...).

Powódka G. Fabryka (...) spó ³ka z o.o. z siedzib ¹ w G. jest u¿ytkownikiem wieczystym ww. nieruchomoœci.

W decyzji o oddaniu przedmiotowej dzia ³ki w u¿ytkowanie wieczyste wskazano, ¿e wykorzystanie gruntu powinno byæ zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego miasta G., a okres u¿ytkowania wieczystego ustalono na 99 lat.

(fakty bezsporne ustalone w oparciu o decyzjê z dnia 9 czerwca 1992r., k. 46-52, zmiany dzia ³ek, k. 53-56)

Pismem z dnia 10 marca 2020r. Prezydent Miasta G., dzia ³aj ¹c w imieniu Skarbu P., wypowiedzia ³ powódce dotychczasow ¹ wysokoœæ op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego wy¿ej opisanego gruntu w wysokoœci 36.570 z ³ i zaproponowa ³ ustalenie nowej wysokoœci op ³aty rocznej w kwocie 40.676,01 z ³. Zgodnie z treœci ¹ wypowiedzenia nowa wysokoœæ op ³aty rocznej mia ³a obowi ¹zywaæ od 1 stycznia 2021r.

(dowód: wypowiedzenie, k. 29 akt administracyjnych (...).BT. (...)-9/94/ (...))

Nie zgadzaj ¹c siê z wysokoœci ¹ nowej op ³aty rocznej, we wniosku z dnia 12 maja 2020 roku skierowanym do (...) Kolegium (...) w G. powódka domaga ³a siê ustalenia, ¿e aktualizacja op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego jest nieuzasadniona. Orzeczeniem z dnia 16 lutego 2021 roku (...) Kolegium (...) w G. orzek ³o, ¿e aktualizacja op ³aty rocznej jest nieuzasadniona. Pismem z dnia 8 marca 2021 roku pozwany wniós ³ sprzeciw od orzeczenia SKO, zaskar¿aj ¹c orzeczenie w ca ³oœci i domagaj ¹c siê ustalenia, ¿e aktualizacja op ³aty by ³a uzasadniona.

(dowód: pismo z dnia 12 maja 2020r., k. 5-10, sprzeciw z dnia 8 marca 2021r., k. 4-4v., orzeczenie, k. 11-11v. akt administracyjnych o sygnaturze SKO Gd/2239/20)

Wartoœæ ww. nieruchomoœci stanowi ¹cej dzia ³kê nr 527 ustalona jak dla gruntu niezabudowanego wed ³ug stanu i cen na dzieñ wypowiedzenia wysokoœci op ³aty rocznej wynosi 1.375.000 z ³.

Przedmiotowa dzia ³ka po ³o¿ona jest na terenie przemys ³owo – magazynowo – us ³ugowym na po ³udniowy wschód od ul. (...), bêd ¹cym pozosta ³oœci ¹ po fabryce (...). Dojazd do dzia ³ki od ul. (...) odbywa siê drogami o ró¿nym rodzaju nawierzchni. (...) ma kszta ³t zbli¿ony do kwadratu z przed ³u¿onym kawa ³kiem stanowi ¹cym dojazd do drogi publicznej, w zachodnim naro¿niku. Teren jest p ³aski. (...) jest ogrodzona starym zniszczonym p ³otem i utwardzona starymi wybrakowanymi p ³ytami. Na dzia ³ce znajduje siê budynek. (...) posiada przy ³¹cze do sieci energetycznej oraz przygotowane do odbioru przy ³¹cze do miejskiej sieci wodoci ¹gowej. Natomiast, obecnie nie ma przy ³¹cza do sieci wodoci ¹gowej i kanalizacyjnej miejskiej. (...) jest przy ³¹czona do sieci prywatnych, przebiegaj ¹cych przez inne dzia ³ki. Przedmiotowa dzia ³ka po ³o¿ona jest na terenie objêtym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny przemys ³owe: strefa produkcyjno-us ³ugowo-sk ³adowa. Wpisy dotycz ¹ce s ³u¿ebnoœci w ksiêdze wieczystej faktycznie s ¹ wykonywane na innych ni¿ przedmiotowa dzia ³kach.

(dowód: pisemna opinia (...) s ¹dowej rzeczoznawcy maj ¹tkowego M. B., k. 79-103)

Sad zwa¿y ³, co nastêpuje:

P.¿szy stan faktyczny (...) na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii (...) s ¹dowej z zakresu wyceny nieruchomoœci.

W ocenie (...) brak by ³o jakichkolwiek podstaw do podwa¿ania wiarygodnoœci i mocy dowodowej powo ³anych wy¿ej dokumentów. W toku niniejszego postêpowania ¿adna ze stron nie kwestionowa ³a autentycznoœci wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów, ani te¿ nie zaprzeczy ³a, i¿ osoby podpisane pod tymi dokumentami nie z ³o¿y ³y oœwiadczeñ w nich zawartych. (...) tak¿e nie doszuka ³ siê ¿adnych okolicznoœci mog ¹cych wzbudzaæ w ¹tpliwoœci co do wiarygodnoœci wy¿ej wskazanych dokumentów, w szczególnoœci œladów przerobienia, podrobienia, b ¹dŸ innej ingerencji. Z tego wzglêdu, w ramach swobodnej oceny dowodów, (...), ¿e przed ³o¿one do akt niniejszej sprawy dokumenty przedstawiaj ¹ rzeczywisty przebieg postêpowania zwi ¹zanego z wypowiedzeniem wysokoœci op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego spornego gruntu, a tak¿e wskazuj ¹ faktyczny cel oddania przedmiotowej nieruchomoœci w u¿ytkowanie wieczyste.

Za wiarygodny i w pe ³ni przydatny do rozstrzygniêcia niniejszej sprawy dowód (...) do spraw wyceny nieruchomoœci M. B.. (...) na uwadze, ¿e opinia (...) przygotowana przez osobê posiadaj ¹c ¹ wiedzê fachow ¹ oraz doœwiadczenie zawodowe, w tym równie¿ procesowe. (...) bowiem wielokrotnie wystêpowa ³a w charakterze bieg ³ego w podobnych sprawach. W ocenie przed ³o¿ona opinia w formie operatu szacunkowego jest jasna, logiczna, kompletna i wewnêtrznie niesprzeczna, a tak¿e zosta ³a sporz ¹dzona zgodnie z obowi ¹zuj ¹cymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomoœciami oraz rozporz ¹dzenia Rady Ministrów z dnia 21 wrzeœnia 2004r. w sprawie wyceny nieruchomoœci i sporz ¹dzania operatu szacunkowego, które zawieraj ¹ szczegó ³owe uregulowania dotycz ¹ce sposobu wyceny nieruchomoœci dla celów aktualizacji op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego. W niniejszej sprawie bieg ³a zgodnie z powy¿szymi przepisami zastosowa ³a podejœcie porównawcze, które polega na okreœleniu wartoœci nieruchomoœci przy za ³o¿eniu, ¿e wartoœæ ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomoœci podobne, które by ³y przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje siê ze wzglêdu na cechy ró¿ni ¹ce nieruchomoœci podobne od nieruchomoœci wycenianej oraz uwzglêdnia siê zmiany poziomu cen wskutek up ³ywu czasu. P.œcie porównawcze stosuje siê, je¿eli s ¹ znane ceny i cechy nieruchomoœci podobnych do nieruchomoœci wycenianej (art. 153 ust. 1). (...) tak¿e prawid ³owo wybra ³a metodê porównywania parami, która polega na porównaniu nieruchomoœci bêd ¹cej przedmiotem wyceny, której cechy s ¹ znane, kolejno z nieruchomoœciami podobnymi, które by ³y przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane s ¹ ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomoœci. J.œnie nale¿y zaznaczyæ, ¿e bieg ³a nie mog ³a zastosowaæ w niniejszym przypadku metody korygowania ceny œredniej z uwagi na zbyt ma ³¹ liczbê transakcji porównawczych, których przedmiotem by ³y nieruchomoœci niezabudowane. Do porównania bieg ³a przyjê ³a nieruchomoœci niezabudowane o przeznaczeniu produkcyjnym, przemys ³owym, us ³ugowym, magazynowym i handlowym, co – wobec przeznaczenia przedmiotowej dzia ³ki w planie miejscowym i celu oddania jej w u¿ytkowanie wieczyste – równie¿ nale¿a ³o uznaæ za zabieg prawid ³owy. Ze wzglêdu na specyfikê procedury wyceny, zastosowane podejœcie porównawcze oraz iloœæ transakcji zanotowanych na rynku lokalnym wykorzysta ³a dane transakcyjne z okresu od 10 marca 2018r. do 10 marca 2020r. z obszaru miasta G.. Stosownie do § 28 ust. 5 ww. rozporz ¹dzenia bieg ³a prawid ³owo ustali ³a wartoœæ nieruchomoœci na dzieñ wypowiedzenia, czyli aktualizacji op ³aty, a tak¿e dokona ³a prawid ³owego doboru nieruchomoœci podobnych, precyzyjnie opisa ³a cechy nieruchomoœci i dokona ³a prawid ³owej ich oceny, nadto ró¿nice wystêpuj ¹ce pomiêdzy wycenian ¹ nieruchomoœci ¹ a nieruchomoœciami podobnymi zosta ³y skorygowane za pomoc ¹ w ³aœciwych wspó ³czynników koryguj ¹cych. P.¿szy sposób wyceny nieruchomoœci nie budzi ¿adnych w ¹tpliwoœci (...), nadto strony nie wnios ³y ¿adnych zarzutów do tej opinii.

Zgodnie z brzmieniem art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami wysokoœæ op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego nieruchomoœci gruntowej, z zastrze¿eniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie czêœciej ni¿ raz na 3 lata, je¿eli wartoœæ tej nieruchomoœci ulegnie zmianie. (...) ustala siê, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartoœci nieruchomoœci okreœlonej na dzieñ aktualizacji op ³aty. Stosownie do treœci art. 72 ust. 3 pkt 5 powo ³anej ustawy wysokoœæ stawki procentowej op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego wynosi ³a 3 % ceny.

Z.¿yæ nale¿y, i¿ ciê¿ar dowodu w zakresie wykazania przes ³anek aktualizacji op ³aty, równie¿ w postêpowaniu s ¹dowym, spoczywa na w ³aœciwym organie - art. 78 ust. 3 zd. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoœciami (por. postanowienie (...) Apelacyjnego w P. z dnia 23 lipca 2013 r., I ACz 1092/13, L.). W toku niniejszego postêpowania, wnosz ¹c o dopuszczenie dowodu z opinii (...), strona pozwana udowodni ³a, i¿ wartoœæ przedmiotowej nieruchomoœci oddanej w u¿ytkowanie wieczystej rzeczywiœcie wzros ³a. Zgodnie z operatem szacunkowym, bêd ¹cym podstaw ¹ wypowiedzenia wysokoœci op ³aty rocznej, wartoœæ nieruchomoœci na dzieñ wypowiedzenia mia ³a wynosiæ 1.355.867 z ³. (...) w opinii (...) nawet wartoœæ wy¿sz ¹, tj. 1.375.000 z ³. Tym samym strona pozwana wykaza ³a, ¿e aktualizacja op ³aty rocznej z tytu ³u u¿ytkowania wieczystego by ³a uzasadniona w wysokoœci wskazanej w wypowiedzeniu. Przy zastosowaniu niespornej stawki procentowej wynosz ¹cej 3 % (art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami), nale¿a ³o zatem uznaæ, ¿e wysokoœæ zaktualizowanej op ³aty rocznej wynosi 40.676,01 z ³.

Jeœli natomiast chodzi o podnoszone przez powoda zarzuty dotycz ¹ce zaliczenia na poczet ró¿nicy pomiêdzy op ³at ¹ zaktualizowan ¹ a op ³at ¹ dotychczasow ¹ poniesionych nak ³adów koniecznych polegaj ¹cych na przy ³¹czach elektrycznych, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, to ciê¿ar dowodu w tym zakresie spoczywa ³ na stronie powodowej, która z tego faktu wywodzi ³a skutki prawne (art. 6 kc). Zgodnie z treœci ¹ art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami w przypadku aktualizacji op ³aty rocznej na poczet ró¿nicy miêdzy op ³at ¹ zaktualizowan ¹ a op ³at ¹ dotychczasow ¹ zalicza siê wartoœæ niezaliczonych nak ³adów poniesionych przez u¿ytkownika wieczystego na budowê poszczególnych urz ¹dzeñ infrastruktury technicznej, o których mowa w art. 143 ust. 2, wybudowanych z udzia ³em œrodków, o których mowa w art. 143 ust. 1.Stosownie zaœ do art. 77 ust. 6 powo ³anej ustawy zasadê, o której mowa w ust. 4, stosuje siê odpowiednio do nak ³adów koniecznych wp ³ywaj ¹cych na cechy techniczno-u¿ytkowe gruntu, poniesionych przez u¿ytkownika wieczystego, o ile w ich nastêpstwie wzros ³a wartoœæ nieruchomoœci gruntowej. W ocenie (...) powódka nie sprosta ³a ciê¿arowi dowodu i nie wykaza ³a, by poczyni ³a nak ³ady konieczne, które podlega ³yby zaliczeniu na poczet ró¿nicy miêdzy op ³at ¹ zaktualizowan ¹ a op ³at ¹ dotychczasow ¹, zgodnie z przytoczonymi przepisami. Z.¿yæ nale¿y, i¿ strona pozwana w odpowiedzi na pozew zarzuci ³a, ¿e nak ³ady konieczne u¿ytkownika wieczystego nie zosta ³y wykazane ¿adnymi dokumentami za ³¹czonymi do wniosku, ani te¿ sprecyzowane co do ich zakresu i daty ich poniesienia. (...) z dnia 24 czerwca 2021r. (k. 34) pe ³nomocnik powódki zosta ³ zobowi ¹zany do wskazania wszystkich istotnych dla rozstrzygniêcia niniejszej sprawy wniosków i twierdzeñ. W odpowiedzi na to zobowi ¹zanie, w piœmie przygotowawczym z dnia 13 lipca 2021 roku strona powodowa nie sprecyzowa ³a zakresu poniesionych nak ³adów, ani te¿ nie przedstawi ³a ¿adnych dokumentów, które potwierdza ³yby, ¿e faktycznie takich nak ³adów dokona ³a. Wobec braku jakichkolwiek dokumentów bezprzedmiotowe by ³o dopuszczenie dowodu z opinii (...) na okolicznoœæ okreœlenia wartoœci nak ³adów koniecznych (zgodnie z wnioskiem zawartym we wniosku powoda zastêpuj ¹cym pozew, k. 10). Z.¿yæ nale¿y, i¿ nie jest zadaniem bieg ³ego gromadzenie materia ³u dowodowego, lecz dostarczenie wiadomoœci specjalnych w oparciu o materia ³ dowodowy zaoferowany przez strony postêpowania. Skoro zatem, stosownie do art. 6 kc i art. 232 kpc twierdzenia powoda o poniesieniu nak ³adów koniecznych na przedmiotow ¹ nieruchomoœæ bêd ¹c ¹ w u¿ytkowaniu wieczystym, a tak¿e o ich wysokoœci nie zosta ³y udowodnione, to nie by ³o mo¿liwoœci zastosowania mechanizmu zaliczenia nak ³adów, o którym mowa w przepisach art. 77 ust. 4 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami.

(...)¿sze na uwadze, na podstawie art. art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomoœciami, (...) jak w pkt I. sentencji.

O kosztach procesu (...) na podstawie art. 98 kpc i zgodnie z zasad ¹ odpowiedzialnoœci za wynik sprawy zas ¹dzi ³ od przegrywaj ¹cego niniejszy spór powoda na rzecz pozwanego kwotê 4.100 z ³, na co sk ³ada ³y siê: op ³ata za czynnoœci fachowego pe ³nomocnika pozwanej bêd ¹cego radc ¹ prawnym w stawce minimalnej (3.600 z ³) obliczona od wskazanej wartoœci przedmiotu sporu, a tak¿e zaliczka na poczet opinii (...) (500 z ³).

Ponadto, na mocy art. 98 kpc w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach s ¹dowych w sprawach cywilnych (Dz.U.2014.1025 z póŸn. zm.) (...) œci ¹gniêcie od powoda kosztów opinii (...), które zosta ³y wy ³o¿one tymczasowo ze Skarbu P. w kwocie 1.252,95 z ³. Z.¿yæ nale¿y, i¿ ³¹czny koszt opinii (...) 1.752,95 z ³ i do kwoty 500 z ³ zosta ³ pokryty z zaliczki wp ³aconej przez pozwanego.