Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 30 czerwca 2021 r. G. W. wniósł przeciwko K. R. o zapłatę kwoty 11 808 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w transakcjach handlowych liczonymi od dnia 30 sierpnia 2020 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów procesu. Powód dochodzi od pozwanej zwrotu uiszczonej kaucji po zakończonym stosunku najmu lokalu użytkowego.

Nakazem zapłaty z dnia 9 sierpnia 2021 r. Referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym Szczecin-Centrum w Szczecinie X Wydziale Gospodarczym orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.

Pozwana wniosła sprzeciw od ww. nakazu zapłaty, zaskarżając nakaz w całości, wnosząc o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów procesu.

Jednocześnie pozwana wniosła przeciwko powodowi powództwo wzajemne o zapłatę kwoty 10 498,31 zł wraz z odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 18 września 2020 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie na rzecz powódki wzajemnej kosztów procesu. Pozwem wzajemnym powódka wzajemna (pozwana) dochodzi od pozwanego wzajemnego (powoda) zapłaty pozostałej, po uwzględnieniu dokonanego potrącenia z kaucją powoda, części kary umownej oraz kosztów napraw lokalu poniesionych przez pozwaną.

W odpowiedzi na pozew wzajemny pozwany wzajemny (powód) wniósł o oddalenie powództwa wzajemnego w całości oraz zwrot kosztów procesu.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

8 stycznia 2018 r. powód G. W. prowadzący kancelarię radcy prawnego (jako Najemca) zawarł z pozwaną K. R. prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą K.R. (...) (jako Wynajmującą) umowę najmu lokalu o pow. 124,8 m ² położonego w S. przy ul. (...) na II piętrze, wraz z pomieszczeniem magazynowym o pow. 18 m ² znajdującym się w części piwnicznej, które powód przeznaczył na archiwum kancelarii. Powód na zasadzie podnajmu i w ramach tzw. wspólnoty biurowej zajmował ww. lokal z dwoma kancelariami - Radcy Prawnego M. W. (1) oraz Kancelarią Adwokacką adw. M. D., na co pozwana wyraziła zgodę.

Lokal został wydany powodowi w stanie bardzo dobrym, z odmalowanymi ścianami i nowo położoną wykładziną marki V., którą po opuszczeniu lokalu przez poprzedniego najemcę, a przed wydaniem lokalu powodowi, kładł M. W. (2), w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

Zgodnie z § 1 ust. 3 umowy Najemca zapoznał się ze stanem prawnym budynku i lokalu, stanem faktycznym i technicznym.

Najemca zobowiązany był do zapłaty czynszu najmu w kwocie 3864 zł plus podatek VAT , a niezależnie od tego opłatę dodatkową 936 zł związaną z kosztami eksploatacyjnymi lokalu (§ 5 ust. 1 – 2 umowy).

W umowie uregulowana została także kwestia kaucji gwarancyjnej. Zgodnie z § 5 ust. 3 umowy w dniu podpisania umowy Najemca wpłacił na wskazany przez Wynajmującego rachunek bankowy kwotę 11.808 zł jako kaucję gwarancyjną na zabezpieczenie roszczeń odszkodowawczych, szkód powstałych z winy Najemcy, odsetek jak również innych należności wynikających z przedmiotowej umowy. Niewykorzystana kaucja miała zostać rozliczona w ciągu 60 dni od momentu zakończenia stosunku najmu wynikającego z niniejszej umowy i wpłacona na konto najemcy.

Zgodnie z § 7 ust. 1 umowy najemca zobowiązany był do utrzymania przedmiotu najmu w należytym stanie związanym ze zwykłym utrzymaniem lokalu, a w szczególności do dokonywania na własny koszt bieżących drobnych remontów i napraw wynikających z eksploatacji przedmiotu najmu w sposób i z częstotliwością gwarantującą jego utrzymanie w należytym stanie. Najemca był zobowiązany do niezwłocznego usuwania na własny koszt usterek / awarii związanych ze zwykłym utrzymaniem lokalu, informowania o nich wynajmującego podczas użytkowania lokalu, o sposobie ich naprawy. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążały najemcę (ust. 3).

W myśl § 8 ust. 3 wszelkie adaptacje budowlane itd., naprawy, usuwanie usterek / awarii mogły być realizowane tylko przez wynajmującego , za jego pośrednictwem lub przez wykonawców przez niego wskazanych. Wynajmujący mógł odstąpić od tej zasady.

Stosownie do § 13 ust. 1 umowy po rozwiązaniu umowy najmu najemca na podstawie protokołu zdawczego zobowiązany był wydać wynajmującemu przedmiot najmu w stanie technicznym niepogorszonym od stanu technicznego z dnia wydania lokalu, z uwzględnieniem normalnego zużycia, a w szczególności zobowiązany był do pomalowania ścian (kolor i rodzaj farby miał być wskazany przez wynajmującego), wyczyszczenia wykładziny podłogowej oraz kafli podłogowych, a nadto uzupełnienia punktów świetlnych. W przypadku uszkodzenia wykładziny, kafli ponad normatywne zużycie należało je wymienić na nowe (rodzaj oraz kolor wykładziny, kafli miał być wskazany przez wynajmującego). Na 14 dni przed ostatecznym wydaniem lokalu – wygaśnięciem umowy, Najemca zobowiązany był do ustalenia z Wynajmującym terminu wydania lokalu (data i godzina).

Strony nadto postanowiły, że w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy, o ile Najemca nie wydał przedmiotu najmu Wynajmującemu we wskazanym przez niego terminie lub w stanie technicznym opisanym w ust. 1, to zobowiązany był do zapłaty na rzecz Wynajmującego kwoty stanowiącej równowartość trzymiesięcznego czynszu najmu brutto jako odszkodowanie za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu lub wydanie przedmiotu najmu w niewłaściwym stanie technicznym (ust. 3 ).

Kolejno, dnia 15 stycznia 2018 r. powód zawarł z pozwaną umowę zlecenia, przedmiotem której było wykonywanie prac porządkowych w przedmiotowym lokalu, w tym odkurzanie wykładzin podłogowych, mycie podłóg. Prace te wykonywała jeden raz w tygodniu M. P. (1).

Dowód:

- umowa najmu z dnia 8 stycznia 2018 r. k. 14-16, 82-87;

- protokoły z dnia 8 stycznia 2018 r. k. 90-91;

- zdjęcia – k. 140

- zgoda na przesyłanie faktur VAT k. 8

- aneks z dnia 31 stycznia 2020 r. k. 17;

- umowa z dnia 15 stycznia 2018 r. k. 18, 92;

- aneks z dnia 31 stycznia 2020 r. k. 19;

- aneks z dnia 21 maja 2019 r. k. 20, 89;

- zeznania świadka M. W. (1) k. 274-276;

- zeznania świadka M. D. k. 276-279;

- zeznania świadka M. W. (2) k. 300-301;

- zeznania świadka M. P. (1) k. 299-300;

- zeznania świadka I. O. k. 279-282;

- zeznania G. W. k. 315-318;

Współpraca stron układa się początkowo prawidłowo. Powód z podnajemcami korzystali z lokalu pozwanej w sposób zgodny z umową, prowadząc w nim swoje kancelarie. Faktury obejmujące czynsz najmu pozwana wystawiała w terminie, zaś powód je opłacał.

W toku użytkowania lokalu pracownicy powoda odnotowali, że wykładzina podłogowa wyciera się w miejscach, gdzie znajdują się fotele biurowe. W związku z tym na wykładzie, pod fotelami, umieszczono specjalne podkładki, w celu uniknięcia wycierania wykładziny. Nadto odnotowano, że w ciągach komunikacyjnych, w miejscach łączenia poszczególnych kawałków wykładziny podłogowej, zaczyna się ona pruć i wycierać.

W dniu 13 września 2020 r. I. O., zatrudniona na stanowisku Kierownika Sekretariatu w kancelarii powoda, zgłosiła pozwanej telefonicznie, a następowanie mailowo, iż wykładzina, którą wyłożony był lokal, odkleja się i pruje. Pozwana przesłała do powoda informację z numerem telefonu do M. W. (2), który kładł przedmiotową wykładzinę w lokalu i obsługiwał budynek, w którym wynajmowany był lokal, w zakresie naprawy wykładzin. Wykładzina została przez niego przyklejona, za co M. W. (2) nie pobrał żadnego wynagrodzenia.

W niespełna pół roku wystąpił w tym samym miejscu ten sam ubytek wykładziny w postaci odklejenia się i wyprucia, przy czym, pomimo telefonów i sms-ów kierowanych do niego, do końca czerwca 2020 r. nie zjawił się w celu naprawy wykładziny.

Dowód:

- wiadomość e-mail z dnia 7 czerwca 2019 r. k. 93

- korespondencja e-mail z dnia 13 września 2019 r. k. 26-27;

- zrzut ekranu k. 28;

- nota odsetkowa k. 229;

- zeznania świadka M. W. (1) k. 274-276;

- zeznania świadka M. D. k. 276-279;

- zeznania świadka I. O. k. 279-282;

- zeznania świadka W. N. k. 282-283;

- zeznania świadka E. L. k. 284-285;

- zeznania świadka Ł. J. k. 286-287;

- zeznania świadka M. W. (2) k. 300-301;

- zeznania powoda G. W. k. 315-318.

Pismem z dnia 23 marca 2020 r. (data nadania przesyłką poleconą 26 i 30 marca 2020 r. na oba adresy pozwanej) powód wypowiedział zawartą z pozwaną umowę najmu lokalu z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, powołując się na wprowadzenie stanu epidemii w związku z zakażeniami wirusem (...)2 oraz praktyczny zanik obrotu gospodarczego na rynku usług prawniczych. Zaproponował wydanie lokalu dnia 30 czerwca 2020 r. o godz. 10:00, a oględziny stanu lokalu stosownie wcześniej po telefonicznym uzgodnieniu. Z uwagi na czasowe problemy występujące z dostępem do usług pocztowych, które spowodowane były stanem epidemii, powód wysłał ww. wypowiedzenie umowy najmu lokalu również za pośrednictwem poczty elektronicznej.

Dodatkowo powód zwrócił się do pozwanej z prośbą o odstąpienie od egzekwowania wskazanych w § 13 umowy obowiązków Najemcy, w tym pomalowania ścian na żądany kolor oraz wyczyszczenia wykładzin z uwagi na fakt, że użytkowanie przez Najemcę lokalu prze dwa lata nie spowodowało żadnych negatywnych zmian w tym zakresie, a stan techniczny lokalu jest niepogorszony od stanu technicznego z dnia wydania lokalu. Kolejną prośbą powoda było zaliczenie na poczet opłat za lokal za miesiące maj i czerwiec 2020 r. kwoty 11 808 zł wniesionej tytułem kaucji gwarancyjnej.

Z uwagi na sytuację epidemiologiczną powód wraz z podnajemcami podjęli decyzję o przejściu na system pracy tzw. home office i pracę rotacyjną oraz całkowitym wyłączeniu możliwości spotkań z klientami.

Strony podjęły próbę dojścia do porozumienia w kwestii kaucji gwarancyjnej, wcześniejszego opuszczenia przez Najemcę lokalu oraz obowiązku odmalowania ścian i wyprania wykładziny, albowiem Wynajmującemu zależało na tym, ażeby lokal został opuszczony przez Najemcę do końca maja 2020 r. z uwagi na znalezienie kolejnego najemcy na przedmiotowy lokal. Rozmowy z powodem w imieniu pozwanej prowadził jej mąż M. P. (2). Ostatecznie strony nie doszły do porozumienia i nie podpisały aneksu do umowy najmu wg projektu zredagowanego przez powoda.

W odpowiedzi na stanowisko powoda, iż negatywne skutki pandemii C. - 19 winny być rozłożone pomiędzy stronami w wymiarze po 50%, pozwana wystosowała wezwanie do zapłaty faktury VAT nr (...) za kwotę 6.357,71 zł, obejmującą czynsz za wynajem za miesiąc maj 2020 r.

Dowód:

- pismo z dnia 23 marca 2020 r. z dowodem nadania k. 31-32;

- oświadczenie o wypowiedzeniu umowy z dnia 23 marca 2020 r. z dowodem nadania k. 33-34;

- wiadomość e-mail z dnia 31 marca 2020 r. k. 35;

- zrzut ekranu k. 28-29;

- oświadczenie z dnia 5 czerwca 2020 r. k. 30;

- korespondencja e-mail z kwietnia 2020 r. k. 113-114;

- korespondencja e-mail z dnia 6, 13, 20 i21, maja 2020 r. k. 36-38, 117, 122-124;

- wezwanie do zapłaty z dnia 22 maja 2020 r. k. 39;

- zestawienie zamknięć i otwarć k. 118-120;

- zeznania świadka M. W. (1) k. 274-276;

- zeznania świadka I. O. k. 279-282;

- zeznania świadka M. P. (2) k. 294-299;

- zeznania świadka K. S. k. 285-286;

- zeznania świadka P. S. k. 293-294;

- zeznania powoda G. W. k. 315-318;

Z uwagi na brak porozumienia pomiędzy stronami w kwestii wcześniejszego rozwiązania najmu, powód zdecydował się opuścić lokal zgodnie z terminem wypowiedzenia, tj. do końca czerwca 2020 r.

Na przełomie maja i czerwca 2020 r. pozwana odmalowała klatkę schodową w budynku, w którym mieścił się lokal.

W czerwcu 2020 r. pozwana na okres miesiąca wynajęła firmie, która miała wprowadzić się do lokalu po powodzie, lokal znajdujący się w pomieszczeniach piwnicznych, sąsiadujących z magazynem najmowanym przez powoda pod archiwum kancelarii. Firma ta pozostawiła w korytarzu piwnicy swoje meble.

W prowadzonej z powodem korespondencji pozwana wskazywała na konieczność wcześniejszego zgłoszenia przez powoda faktu wyprowadzki, na obowiązek najemcy pomalowania ścian zgodnie z wymaganiami pozwanej oraz wyprania wykładziny.

Częściowa wyprowadzka z zajmowanego lokalu miała miejsce w piątek 12 czerwca 2020 r., następujący po dniu ustawowo wolnym od pracy 11 czerwca 2020 r. (Boże Ciało), kiedy to lokal opróżniała adwokat M. D., korzystając z firmy przeprowadzkowej. Nie odnotowano wówczas jakichkolwiek uszkodzeń na klatce schodowej budynku, czy też przed budynkiem. Stan klatki schodowej został zarejestrowany kamerą.

W wystosowanym do powoda mailu z dnia 15 czerwca 2020 r. pozwana powoływała się na to, że wyprowadzkę należy zgłosić zgodnie z obowiązującym porządkiem panującym w obiekcie, albowiem nie tylko powód zajmuje lokal w budynku i należy mieć wzgląd na innych najemców.

W dniu 16 czerwca 2020 r. powód poinformował pozwaną o dalszej części wyprowadzki w dniu 19 czerwca 2020 r. Pozwana zleciła osobie odpowiadającej za sprzątanie budynku całościowe sprzątanie klatki schodowej w dniu 18 czerwca 2020 r.

Dnia 19 czerwca 2020 r. lokal opróżniał powód wraz z radcą prawnym M. W. (1).

Podczas przeprowadzki obecny był M. P. (2), który bardzo uważnie obserwował czynności wykonywane przez firmę przeprowadzkową. Podczas tych czynności w jednym jedynie miejscu na klatce schodowej wystąpiło zahaczenie ściany, co spowodowało bruzdę. Powód zlecił jej zamalowanie białą farbą.

Mailem z dnia 23 czerwca 2020 r. pozwana zwróciła się do powoda z pretensjami dotyczącymi pozostawienia porozrzucanych rzeczy na klatce schodowej, wybrudzenia ścian na klatce schodowej, zrobienia dziury w ścianie na klatce schodowej.

Powód przyznał, że tylko w jednym jedynie miejscu wystąpiło zahaczenie ściany, co spowodowało bruzdę, jednakże zostało to zamalowane przez powoda.

Po opróżnieniu lokalu powód zlecił wymalowanie ścian w lokalu na wskazany przez pozwaną kolor. Po wyniesieniu mebli okazało się, że w pomieszczeniu sekretariatu na wykładzie znajduje się tłusta plama w miejscu, gdzie stał sprzęt biurowy. W miejscach, gdzie stały fotele, były odbarwienia. Powód zlecił pranie wykładziny, które nie dało efektu w postaci usunięcia plam i odbarwień pod fotelami. Powód z tytułu malowania ścian i prania wykładziny poniósł koszty w kwocie ogółem 6.334,50 zł.

W dniu 30 czerwca 2020 r. nastąpiło odebranie lokalu od powoda przez pozwaną, z którego sporządzono protokół. W protokole tym przedstawiciel pozwanej wskazał, że:

- wykładzina dywanowa wyczyszczona, część wykładziny uszkodzona na łączeniach, liczne przebarwienia, plama na wykładzinie w sekretariacie,

- uszkodzona (uszczerbiona) okleina skrzydła drzwiowego i ościeżnicy,

- brak okleiny płyty szafy zlewozmywakowej,

- nie działa klimatyzator 1 szt.,

- niesprawne światła - 8 szt. przepalone świetlówki,

- pomieszczenie piwniczne wymaga posprzątania

- klatka schodowa posiada punktowe poprawki malarskie i widoczne są miejsca malowania.

W protokole odnotowano również stanowisko najemcy w tym zakresie, tj. że uszkodzenia na łączeniach wynikają z wad wykładziny i wadliwego montażu, co najemca wielokrotnie zgłaszał, przebarwienia wykładziny wynikają ze złej jakości wykładziny i normalnego zużycia, a co do uszkodzenia (uszczerbienia) okleiny skrzydła drzwiowego i ościeżnicy, to w ocenie powoda istniało ono już w dniu przekazania lokalu najemcy, podobnie jak brak okleiny szafy zlewozmywakowej. Natomiast co do niedziałającego klimatyzatora najemca wskazał, że nie jest on eksploatowany od września 2019 r., a dodatkowo jest on objęty gwarancją.

Powód ustalił z przedstawicielem pozwanej, że pokryje koszty wymiany świetlówek, które okazały się przepalone w momencie gdy zdjęto osłonę z lampy, po przesłaniu mu faktury za te prace. W terminie późniejszym osoba sprzątająca budynek posprzątała w porozumieniu z pozwaną pomieszczenie piwniczne, na koszt powoda.

Po opróżnieniu lokalu przez powoda pozwana zleciła I. W. ponowne pranie wykładziny na pow. 90 m ², przy czym wszystkie przebarwienia wykładziny, oprócz plamy w sekretariacie, zostały doczyszczone. Z tego tytułu pozwana uiściła na jego rzecz kwotę 1107 zł.

W związku z niemożnością doczyszczenia plamy na wykładzinie w sekretariacie pozwana zleciła M. W. (2) wymianę wykładziny w tym miejscu, niemniej jednak na początku lipca 2020 r. dostępna była wykładzina V. w innym kolorze, niż położona. Z uwagi na wydłużony czas oczekiwania postanowiono wymienić ją na wykładzinę w innym kolorze, na powierzchni całego pomieszczenia dawnego sekretariatu celem uniknięcia różnicy w kolorze. Z tego tytułu pozwana uiściła na jego rzecz kwotę 2175,13 zł.

Pozwana zleciła R. S. wymianę przepalonych 8 sztuk świetlówek, za co uiściła ma jego rzecz kwotę 337,02 zł.

Pozwana pomalowała klatkę schodową w budynku.

Pozwana wynajęła lokal po powodzie innemu najemcy od 1 lipca 2020 r. i wydała mu lokal. Pozwana pokryła koszty przeprowadzki nowego najemcy oraz koszty przebudowy szklanej ściany w lokalu. Nowy najemca fizycznie wprowadził się do lokalu 10 lipca 2020 r.

Dowód:

- pismo z dnia 26 maja 2020 r. k. 40, 121;

- pismo z dnia 9 czerwca 2020 r. k. 41, 132;

- korespondencja e-mail z dnia 15, 16, 18, 22, 23-26 czerwca 2020 r. k. 42-43, 106, 108-111, 130-131;

- korespondencja e-mail z dnia 2 czerwca 2020 r. k. 115-116;

- protokół z dnia 30 czerwca 2020 r. k. 53-54, 94-96;

- faktura VAT k. 55;

- dokumentacja fotograficzna, płyta CD k. 63, 97, 107, 133-161;

- faktura VAT k. 112; 101-103;

- wydruk – k. 125;

- zeznania świadka M. D. k. 276-279;

- zeznania świadka I. O. k. 279-282;

- zeznania świadka W. N. k. 282-283;

- zeznania świadka E. L. k. 284-285;

- zeznania świadka K. S. k. 285-286;

- zeznania świadka Ł. J. k. 286-287;

- zeznania świadka P. S. k. 293-294;

- zeznania świadka M. P. (2) k. 294-299;

- zeznani świadka M. P. (1) k. 299-300;

- zeznania świadka M. W. (2) k. 300-301;

- zeznania świadka R. S. k. 302-303;

- zeznania świadka I. W. k. 303-304;

- zeznania powoda G. W. k. 315-318;

Pomimo przekazania przez powoda lokalu pozwanej w dniu 30 czerwca 2020 r., nie zwróciła ona powodowi kaucji gwarancyjnej do dnia 29 sierpnia 2020 r. W związku z powyższym w dniu 1 września 2020 r. powód wystosował do pozwanej wezwanie do zapłaty kwoty 11.808 zł, wyznaczając termin do dnia 4 września 2020 r. Wezwanie o zwrot kaucji okazało się bezskuteczne.

Pismem z dnia 8 września 2020 r. (data odebrania przez powoda 17 września 2020 r.) pozwana wezwała powoda do zapłaty kwoty 18.039,93 zł tytułem kary umownej za wydanie lokalu w niewłaściwym stanie technicznym.

Pismem z dnia 13 października 2020 r. (data odebrania przez powoda: 15 października 2020 r.) pozwana oświadczyła, iż dokonuje potrącenia wierzytelności przysługującej jej od powoda w wysokości 18.039,93 zł z wierzytelnością przysługującej powodowi od pozwanej w kwocie 11.808 zł. Po kompensacji pozostaje powodowi do zapłaty należność w wysokości 6.231,93 zł.

Mailem z dnia 14 października 2020 r. pozwana przesłała powodowi Fakturę VAT nr (...) na łączną kwotę 4.266,38 zł brutto, w tym za:

- wymianę poplamionej wykładziny - sekretariat - 2175,13 zł,

- pranie zabrudzonej wykładziny 90 m ² - 1107 zł,

- wymianę przepalonych świetlówek w ilości 8 szt. - 337,02 zł,

- 2 x malowanie ścian klatki schodowej 43,85 m ² - 647,23 zł.

Pismem z dnia 29 października 2020 r. powód odmówił zapłaty kwoty wskazanej przez pozwaną z uwagi na brak jakiejkolwiek podstawy faktycznej i prawnej żądanej przez nią kwoty, a wobec braku zasadności naliczenia kary umownej, dokonane przez nią potrącenie jest nieskuteczne i ponownie wezwał pozwaną do zwrotu na jego rzecz kaucji gwarancyjnej. Dodatkowo w odniesieniu do przesłanej drogą mailową Faktury VAT, powód wskazał, że odmawia jej zapłaty, albowiem obciążenie go tymi usługami jest całkowicie chybione, wykładzina została trzykrotnie wyprana przez firmę wynajętą przez powoda jeszcze przez wyprowadzką, a zatem brak było uzasadnienia dla jej ponownego prania czy tym bardziej wymiany. Dodatkowo zakwestionował obciążenie powoda kosztami malowania klatki schodowej, bowiem pozostawiona została bez zabrudzeń. Powód wskazał, że może uznać jedynie koszt wymiany przepalonych świetlówek, po przesłaniu faktury opiewającej na koszt wymiany tych świetlówek, jednakże datowanej na okres rozliczeniowy wykonanej usługi tj. dzień przekazania lokalu, oraz przekazane powinny być powodowi dokumenty źródłowe potwierdzające poniesiony koszt, o co wniósł.

Dowód:

- pismo z dnia 1 września 2020 r. k. 56;

- pismo z dnia 8 września 2020 r. k. 57, 104;

- oświadczenie o potrąceniu k. 58, 105;

- korespondencja e-mail z dnia 13-14 października 2020 r. k. 59, 98;

- faktura VAT k. 60, 99;

- pismo z dnia 29 października 2020 r. k. 61, 100;

- faktura VAT k. 101;

- faktury VAT k. 102-103;

- zeznania świadka M. D. k. 276-279;

- zeznania świadka M. W. (2) k. 300-301;

- zeznania powoda G. W. k. 315-318;

Stan faktyczny w spornym zakresie został ustalony na podstawie złożonych w sprawie dokumentów, których autentyczności strony zasadniczo nie kwestionowały, częściowo wyprowadzając odmienne wnioski. Na podstawie zeznań przesłuchanych w sprawie świadków sąd bazował w zakresie, w jakim korespondowały one ze sobą, oraz pozostałym, niekwestionowanym materiałem dowodowym. Sąd miał na uwadze, że świadkowie stron w przeważającej części są powiązani towarzysko i zawodowo, a w przypadku świadka M. P., męża pozwanej, także rodzinnie, ze stronami procesu i solidaryzują się ze stronami, które je zawnioskowały. Z uwagi na dostrzeżony nacechowany emocjonalnie sposób składania zeznań, nie można do końca traktować ich jako obiektywnych. Podobne uwagi należy poczynić odnośnie do dowodu z przesłuchania powoda, dlatego sąd opierał się na nim posiłkowi, uznając zeznania powoda w zakresie, w jakim były one zbieżne z niespornym materiałem dowodowym.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo G. W. przeciwko K. R. o zapłatę uiszczonej kaucji gwarancyjnej okazało się częściowo zasadne.

Sąd ustalił, że strony procesu łączyła umowa najmu (art. 659 § 1 k.c.). Podstawę roszczenia powoda o zwrot niewykorzystanej kaucji w terminie 60 dni po zakończonym stosunku najmu stanowił § 5 ust. 3 umowy. Sprzeciwiając się żądaniu powoda pozwana powołała się na dokonane potrącenie kary umownej w kwocie 18 039,92 zł z wierzytelnością powoda tytułem uiszczonej przez powoda kaucji.

W ocenie sądu nie można tracić z pola widzenia, że uiszczona przez powoda kaucja gwarancyjna w wysokości trzykrotności czynszu najmu netto miała za zadanie przede wszystkim zabezpieczyć roszczenia odszkodowawcze / szkody powstałe z winy najemcy (§ 5 ust. 3 umowy). Z drugiej zaś strony zabezpieczeniem pozwanej z tytułu wydania przedmiotu najmu „w niewłaściwym stanie technicznym” był obowiązek najemcy zapłaty pozwanej odszkodowania równoważnemu trzykrotności czynszu najmu brutto (§ 13 ust. 3 umowy). Zgodnie zaś z treścią § 13 ust. 1 umowy najemca zobowiązał się po rozwiązaniu umowy do wydania lokalu w stanie technicznym niepogorszonym od stanu technicznego z dnia wydania lokalu, w szczególności zobowiązał się do pomalowania ścian (kolor oraz rodzaj farby ma być wskazany przez Wynajmującego), wyczyszczenia wykładziny podłogowej oraz kafli podłogowych, uzupełnienia punktów świetlnych. W przypadku zaś ponadnormatywnego zużycia - do wymiany wykładziny.

W świetle ustalonego stanu faktycznego powód przed wydaniem lokalu odmalował ściany oraz zlecił wypranie wykładziny, co jednak w tym drugim przypadku nie przyniosło oczekiwanego efektu, bowiem nie zdołano usunąć tłustej plamy w sekretariacie w miejscu sprzętu biurowego oraz nie doczyszczono odbarwień pod fotelami biurowymi. Dopiero zlecone przez pozwaną I. W. czynności w postaci ponownego prania wykładziny doprowadziły do usunięcia odbarwień, a tłustej plamy w sekretariacie nie dało się usunąć, co skutkowało koniecznością wymiany całej wykładziny w tym pomieszczeniu przez M. W. (2). Z tego tytułu pozwana poniosła koszty odpowiednio w kwocie 1107 zł i 2175,13 zł, co wynika z faktur źródłowych (k. 103 i 102) oraz zeznań wymienionych świadków. Przy odbiorze lokalu ujawniono, po zdjęciu osłon, przepalenie 8 świetlówek, a koszt wymiany wynosił 337,02 zł, co wynika także z faktury źródłowej (k. 101) i zeznań świadka R. S.. Łączny koszt tych napraw to kwota 3.619,15 zł i w ocenie sądu tylko do tej kwoty pozwana mogła potrącić wzajemną wierzytelność z tytułu poniesionych w lokalu szkód i zatrzymać częściowo kaucję gwarancyjną, gdyż tylko w tym zakresie pozwana wykazała zasadność zgłoszonych roszczeń odszkodowawczych. Zwraca uwagę, że to na pozwanej spoczywał ciężar dowodu w tym przedmiocie (art. 6 k.c.), gdyż zarzut potrącenia jest zarzutem niweczącym prawo powoda. Reasumując, pozwana wykazała jedynie na konieczność prac związanych z doczyszczenie wykładziny i częściową jej wymianą w miejscu, w którym nie dało to efektu. Pozwana wykazała również koszty wymiany przepalonych świetlówek, co zostało ujawnione w dacie zdania lokalu.

Pozwana nie wykazała natomiast dalszych kosztów przywrócenia lokalu do stanu niepogorszonego w dniu jego wydania, z uwzględnieniem normalnego zużycia, ponad kwotę 3.619,15 zł. Dotyczy to w pierwszym rzędzie zasadności dwukrotnego malowania klatki schodowej, zważywszy że powód przyznał jedynie spowodowanie podczas wyprowadzki jednej bruzdy, którą zamalował. Zwraca uwagę, że powód w toku procesu oraz w korespondencji przedprocesowej podnosił, iż klatka schodowa była ogólnodostępna, a w tamte czasie również inne podmioty wyprowadzały się bądź wprowadzały do budynku. W świetle poczynionych ustaleń po wyprowadzce powoda inny najemca wprowadzał się do budynku, a konkretnie do lokalu po powodzie. W świetle zeznań świadków nie można w ocenie sądu wykluczyć, iż w trakcie przeprowadzek innych najemców doszło do zniszczeń i zadrapań ścian na klatce schodowej, wymagających odmalowania klatki schodowej, zwłaszcza że powód „przyznał” się do spowodowania jednego zarysowania, które odmalował. Powód stanowczo również kwestionował spowodowanie szkód na framudze drzwi w lokalu, podnosząc na istnienie zarysowania w dacie objęcia lokalu w najem, a pozwana nie wykazała, w ocenie sądu, że zarysowanie to powstało w czasie najmu przez powoda, i to z jego winy. Z kolei zabrudzone pomieszczenie magazynowe zostało ostatecznie posprzątane, odbyło się to w porozumieniu z pozwaną, na koszt powoda.

Nawet gdyby przyjąć, że odszkodowanie przewidziane § 13 ust. 3 umowy ma charakter kary umownej (art. 483 § 1 k.c.), to powód poniósł już relatywnie istotne, względem kwoty uiszczonej kaucji, koszty związane z odmalowaniem ścian i praniem wykładziny, w kwocie ogółem 6.334,50 zł. Powód wypełnił obowiązki wynikające z § 13 ust. 1 umowy, choć wywabienie plamy z wykładziny w sekretariacie okazało się być nieskuteczne, wymagało wymiany w tym miejscu. Dlatego przy założeniu, że strony we wskazanym postanowieniu przewidziały karę umowną, jako zryczałtowane odszkodowanie, to powinna ona zostać zmiarkowana (art. 484 § 2 k.c.), o co wnosił powód (pozwanych wzajemny), ale w granicach rzeczywiście poniesionych i wykazanych przez pozwaną kosztów wymiany i prania wykładziny, wymiany świetlówek. Różnica kwot: uiszczonej na rzecz pozwanej kaucji 11808 zł i wykazanych przez pozwaną kosztów naprawy w przedmiocie najmu w kwocie ogółem 3619,15 zł, do której pozwana mogła zatrzymać kaucję (potrącić odszkodowanie za zwrot lokalu w stanie odbiegającym od stanu w dacie jego wydania), wynosi 8.188,85 zł. Pozostałych kosztów, ponad kwotę 3619,15 zł, zarówno co do zasady, jak i wysokości, pozwana nie wykazała.

Stąd z dochodzonej pozwem kwoty zasądzono kwotę 8.188,85 zł, stanowiącą różnicę między uiszczoną na rzecz pozwanej kaucją a wykazanymi kosztami prac czyszczących i naprawczych wykładziny w lokalu i wymiany świetlówek w kwocie (...),15.

Podstawę prawną orzeczenia o odsetkach ustawowych za opóźnienie w transakcjach handlowych, od zasądzonej na rzecz powoda kwoty, stanowi art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 2013 r. o terminach zapłaty w transakcjach handlowych (Dz.U. z 2016 r., poz. 684 tekst jednolity ze zm.), zgodnie z którym z wyłączeniem transakcji, w których dłużnikiem jest podmiot publiczny - wierzycielowi, bez wezwania, przysługują odsetki ustawowe za opóźnienie w transakcjach handlowych, chyba że strony uzgodniły wyższe odsetki, za okres od dnia wymagalności świadczenia pieniężnego do dnia zapłaty, jeżeli są spełnione łącznie następujące warunki:

1) wierzyciel spełnił swoje świadczenie;

2) wierzyciel nie otrzymał zapłaty w terminie określonym w umowie,

co miało miejsce w niniejszej sprawie.

Dalej idące powództwo przeciwko K. R. o zapłatę oddalono.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., stosunkowo je rozdzielając. Na koszty powoda, który wygrał sprawę ze swojego powództwa w 69%, złożyły się: kwota 750 zł tytułem opłaty od pozwu, kwota 3600 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego ustalona w oparciu o przepis § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz kwota 17 zł tytułem opłaty od pełnomocnictwa. 69% tej sumy daje kwotę 3013 zł. Na koszty pozwanej, która utrzymała się z obroną w 31%, złożyło się wynagrodzenie adwokata 3600 zł oraz opłata skarbowa 17 zł, razem 3617 zł, a 31% tej sumy wynosi 1121 zł. Po wzajemnym skompensowaniu kosztów procesu (3013 zł – 1121 zł)należało zasądzić od pozwanej na rzecz powoda koszty procesu w kwocie 1892 zł.

Z tych względów orzeczono jak w pkt I wyroku.

Natomiast powództwo wzajemne K. R. przeciwko G. W. o zapłatę kwoty 10 498,31 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 19 września 2020 r. do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów powództwa wzajemnego nie zasługiwało na uwzględnienie.

Wprawdzie w uzasadnieniu pozwu wzajemnego, ani w replice na odpowiedź na pozew wzajemny, pozwana nie sprecyzowała wprost, jakie roszczenia składają się na dochodzoną pozwem wzajemnym kwotę, to podniosła, iż dochodzi od pozwanego wzajemnego zapłaty tytułem naliczonej kary umownej uwzględniając dokonane potrącenie, a nadto kosztów napraw wynikających z faktury wystawionej na powoda. Są to odpowiednio kwoty 6.231,93 zł (k. 58) oraz 4266,38 zł (k. 60).

W odpowiedzi na pozew wzajemny pozwany wzajemny (powód) wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych, podnosząc m.in. zarzut przedawnienia roszczenia, który okazał się skuteczny.

Zgodnie z art. 677 k.c. roszczenia wynajmującego za naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy przedawniają się upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Krótki, roczny termin przedawnienia wynajmującego z tego tytułu uzasadniony jest kwestiami dowodowymi, tj. trudnościami w wykazaniu szkód po wydaniu przedmiotu najmu.

W sprawie bezsporne było, że zwrot przedmiotu najmu nastąpił na rzecz pozwanej dnia 30 czerwca 2020 r. Oba, skumulowane w pozwie wzajemnym roszczenia pozwanej mają zdaniem sądu ewidentnie charakter roszczeń odszkodowawczych, o których mowa w przywołanym przepisie art. 677 k.c. Nawet przy założeniu, że kwota 6.231,93 zł stanowi część kary umownej, to kara umowna stanowi zryczałtowane odszkodowanie, a z treści umowy stron (§ 13 ust. 3 umowy) wynika, że trzykrotność czynszu brutto stanowiło odszkodowanie powódki wzajemnej za „wydanie przedmiotu w niewłaściwym stanie technicznym”. Powództwo wzajemne o zapłatę powódka wniosła 26 stycznia 2022 r. (k.77). Czynność ta nie doprowadziła do skutecznego przerwania rocznego terminu przedawnienia (art. 123 k.c.), który upłynął z dniem 30 czerwca 2021 r. Niezależnie od tego, nie można stracić z pola widzenia, że sąd zmiarkował ww. roszczenie z tytułu kary umownej / odszkodowania, do kwoty faktycznie wykazanych i poniesionych przez pozwaną kosztów, o czym mowa była we wcześniejszych wywodach, dotyczących pozwu głównego.

Z tych względów powództwo wzajemne w całości oddalono.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. Na koszty powoda, który wygrał sprawę z pozwu wzajemnego złożyło się wynagrodzenie radcy prawnego 3600 zł. Kwoty te należało zasądzić od pozwanej (powódki wzajemnej) jako przegrywającego proces, na rzecz powoda (pozwanego wzajemnego).

Stąd orzeczono jak w pkt II wyroku.

Sygn. akt XI GC 99/22

ZARZĄDZENIE

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)