Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 23 października 2013 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi, orzekając w sprawie z wniosku (...) S.A. w W. z udziałem (...) Sp. z o.o. w I. oddalił wniosek o ujawnienie w dziale III. księgi wieczystej (...) prawa dzierżawy gruntu na rzecz (...) Sp. z o.o. z siedzibą w I., na podstawie umowy indywidualnej dzierżawy gruntu oraz leasingu budynku.

Orzeczenie to zapadło po zaskarżeniu przez wnioskodawcę wcześniejszego postanowienia referendarza sądowego, który także oddalił wniosek. Wskazał wówczas, że księga wieczysta (...) prowadzona jest dla stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu niemieszkalnego nr (...), a przedmiotem umowy dzierżawy jest tylko i wyłącznie część składowa tej nieruchomości lokalowej tj. udział we współwłasności gruntu. W ocenie referendarza wpis w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej prawa dzierżawy, którego przedmiotem jest udział we współwłasności gruntu jest niedopuszczalny skoro nie jest to ani wpis dotyczący lokalu, ani prawa na tym lokalu.

Orzeczenie referendarza sądowego zaskarżyła (...) S.A. wnosząc o dokonanie wpisu zgodnie z wnioskiem. Zdaniem skarżącej zaskarżone postanowienie naruszało § 50 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 roku w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U.2001.102.1122 ze zm.) i nie było zgodne z art. 3 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali ( Dz. U. z 2000 roku Nr 80, poz.903 ze zm., dalej powoływana jako "uwl").

Sąd Rejonowy ustalił, że księga wieczysta (...) prowadzona jest dla stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu niemieszkalnego nr (...), położonego w Ł. przy Al. (...). Kardynała S. W. 7A. Z własnością tego lokalu związany jest udział wynoszący (...) części w nieruchomości wspólnej, objętej księgą wieczystą (...), którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Właścicielem ujawnionym w tej księdze jest wnioskodawca. Ustalono nadto, że umową z dnia 27 lutego 2011 roku (...) S.A. oddała (...) Spółce z o.o. do używania i pobierania pożytków, w zamian za czynsz dzierżawny, udział w wysokości (...) części w prawie współwłasności nieruchomości objętej księgą wieczystą (...), na której posadowiony jest budynek.

Odnosząc się do wniosku Sąd Rejonowy wskazał, że właścicielowi wyodrębnionego lokalu przysługuje udział w części ułamkowej nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Prawem głównym jest więc własność lokalu, a prawem podrzędnym udział w nieruchomości wspólnej. Nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 Ustawy o własności lokali są pozostałe po wyodrębnieniu lokali te części budynku i urządzenia, które nie służą do użytku właścicieli lokali, a także grunt, na którym posadowiony jest budynek. Nieruchomość wspólna jest prawem niesamodzielnym, a jej funkcja w stosunku do prawa głównego jest służebna. Skoro zaś udział w nieruchomości wspólnej jest częścią składową prawa własności lokalu, to udział ten nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Dlatego sam udział w nieruchomości wspólnej, a także nieruchomość wspólna nie mogą być przedmiotem obrotu ani obciążenia.

Z tych względów Sąd I. instancji stwierdził, że nie jest możliwe wpisanie w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej prawa dzierżawy, którego przedmiotem jest udział we współwłasności gruntu związany z odrębną własnością lokalu. Sąd Rejonowy wskazał jednak, w przeciwieństwie do referendarza sądowego, że dokonanie wpisu nie naruszałoby § 50 powołanego Rozporządzenia wykonawczego ani art. 3 ust. 1 Ustawy o własności lokali.

Powyższe orzeczenie zaskarżył wnioskodawca wnosząc zmianę poprzez o dokonanie wnioskowanego wpisu, względnie wnosząc o przedstawienia Sądowi Najwyższemu pytania brzmiącego: „Czy na podstawie art. 16 ust. 2 pkt 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j.: Dz. U. z 2013 r., Poz. 707 ze zm.) można ujawnić w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej prawo dzierżawy ustanowione na udziale we współwłasności nieruchomości wspólnej związanym z własnością nieruchomości lokalowej?".

Apelująca spółka zarzuciła Sądowi Rejonowemu naruszenie przepisów:

- art. 16 ust. 2 pkt 1 Ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.2013.707 ze zm.) w zw. z art. 50 i 47 § 1 kc poprzez uznanie, że nie jest możliwe wpisanie w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu prawa dzierżawy, którego przedmiotem jest udział we współwłasności nieruchomości związanej z odrębną własnością lokalu, w związku z błędnym uznaniem, że udział we współwłasności nieruchomości związanej z odrębną własnością lokalu nie może być przedmiotem dzierżawy;

- § 50 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów który stanowi, iż wszelkie wpisy dotyczące wyodrębnionego lokalu i praw na tym lokalu dokonuje się wyłącznie w księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali, oraz

- art. 3 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2000.80.903 ze zm.), który stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.

W uzasadnieniu apelacji wskazano, że Spółka nie kwestionuje stanowiska Sądu Rejonowego, że udział we współwłasności nieruchomości wspólnej związany z prawem własności lokalu stanowi jego część składową Lokalu, i do udziału tego mają zastosowanie ograniczenia w rozporządzaniu wskazane w art. 50 i 47 § 1 kc. Zgodnie jednak z art. 47 § 1 kc, część składowa rzeczy nie może być odrębnym od rzeczy przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. W przepisie tym nie ma jednak mowa o obciążaniu prawami obligacyjnymi. Ograniczenie, o którym mowa ma charakter wyjątku od zasady swobody obrotu i powinno być interpretowane ściśle. Treść powołanego przepisu nie pozwala przyjąć, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym od rzeczy przedmiotem stosunków obligacyjnych, takich jak prawo dzierżawy.

Naruszenie art. 50 i 47 § 1 kc doprowadziło do naruszenia art. 16 ust. 2 pkt 1 ukwh, zgodnie z którym prawo dzierżawy może być ujawnione w księdze wieczystej. Mając to na uwadze nie budzi w ocenie Skarżącej wątpliwości, że postanowienie Sądu Rejonowego jest wadliwe.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

apelacja nie jest zasadna.

W sytuacji, gdy skarżący nie kwestionuje ustaleń faktycznych poczynionych przez sąd I. instancji, ustalenia te są dla sądu odwoławczego wiążące. Jednocześnie Sąd Okręgowy przyjmuje te ustalenia za własne.

Rozstrzygnięcie w sprawie zależy od wykładni art. 47 § 1 kc, tj. od odpowiedzi na pytanie, czy prawo związane z prawem własności, jakim jest udział w nieruchomości wspólnej, może być przedmiotem obciążenia prawami obligacyjnymi, przy jednoczesnym nieobciążeniu tymi prawami "głównego" przedmiotu własności. W razie przyjęcia, że obciążenie takie jest możliwe, powstaje dalsze zagadnienie, czy tego rodzaju obciążenie może zostać ujawnione w księdze wieczystej.

W sprawie obecnej zwraca uwagę, że przedmiotem dzierżawy ma być jedynie udział we wchodzącym w skład nieruchomości wspólnej gruncie, ale nie w części budynku nie przeznaczonej do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Oznacza to, że dzierżawa, a w konsekwencji wpis, dotyczyłyby jedynie wycinka wiązki uprawnień składających się na prawo związane z prawem własności lokalu.

Skarżąca spółka wywodzi, że unormowanie art. 47 § 1 kc, stanowiącego, iż część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych, nie tworzy zakazu obciążania części składowych prawami obligacyjnymi. Pogląd ten jest chybiony. Co prawda z przepisu art. 353 ¹ kc wynika zasada swobody umów, jednak skoro umowa dzierżawy polega na oddaniu rzeczy do korzystania i pobierania pożytków, to rodzi się pytanie, w czym te uprawnienia dzierżawcy miałyby się wyrażać. Nie budzi wątpliwości, że nawiązanie stosunku obligacyjnego co do rzeczy głównej, może rodzić uprawnienia korzystającego także w odniesieniu do rzeczy związanej. Udział we współwłasności nieruchomości wspólnej jest jednak prawem o tego rodzaju charakterze, że choćby z uwagi na unormowania przepisów Kodeksu Cywilnego o zarządzie współwłasnością trudno sobie wyobrażać taki udział jako odrębny przedmiot władania przez dzierżawcę. Jest to w oczywisty sposób sytuacja odmienna od tej, gdy w myśl przepisu art. 709 kc dochodzi do dzierżawy praw, w tym np. udziałów lub akcji w spółce kapitałowej. Co prawda Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 września 2000 r., I CKN 729/99, stwierdził, że każdy z współwłaścicieli ma "idealną" część nie podzielonej rzeczy, czyli rachunkowy ułamek tej rzeczy, istniejący jedynie w ludzkiej wyobraźni, nazywany udziałem. (...) jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela. Innymi słowy, współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Dlatego też -jak wynika z art. 198 kc - może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. W ramach przewidzianego w powołanym przepisie rozporządzenia swoim udziałem współwłaściciel może zawierać także umowy dotyczące udziału. Sąd Najwyższy zastrzegł jednak w dalszej części swych rozważań, że zawieranie takich umów jest możliwe o ile nie wywierają one wpływu na całość sytuacji wspólnej rzeczy lub udziałów pozostałych współwłaścicieli. Z takim zastrzeżeniem [współwłaściciel] może np. udział swój wydzierżawić (art. 709 kc), jeśli przynosi on pożytki, a korzystanie z niego przez dzierżawcę nie będzie polegało na użytkowaniu rzeczy wspólnej lub jej fizycznej części.

Należy jednak stwierdzić, że skorzystanie z uprawnienia do korzystania i pobierania pożytków z rzeczy wspólnej jedynie w odniesieniu do udziału idealnego nie jest możliwe, bez skonkretyzowania tego udziału w naturze. Tymczasem tego rodzaju konkretyzacja, mająca charakter podziału quo ad usum, w odniesieniu do nieruchomości wspólnej jest ze swej istoty niemożliwa, gdyż naruszałby uprawnienia pozostałych współwłaścicieli i uniemożliwiała im korzystanie z tej nieruchomości. W ocenie Sądu Okręgowego sam fakt ustanowienia w art. 3 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2000.80.903) współwłasności przymusowej świadczy o tym, że tego rodzaju korzystanie z rzeczy wspólnej lub jej fizycznej części, z naruszeniem praw innych współwłaścicieli nie jest, w ocenie ustawodawcy, możliwe. Nadto należy ocenić, że sam udział w nieruchomości gruntowej oraz w częściach budynku nie przeznaczonych do użytku poszczególnych współwłaścicieli, nie może sam w sobie, stanowić źródła pożytków. Udział też nie może być też używany w oderwaniu od pozostałej "części" nieruchomości wspólnej. Nie budzi wątpliwości, że leasingobiorca będący stroną umowy, której przedmiotem jest wyodrębniony lokal, dla wykonywania swych uprawnień musi mieć możliwość korzystania z nieruchomości wspólnej, choćby w celu dostępu do lokalu. Uprawnienie to wynika jednak z tytułu prawnego uprawniającego do korzystania z rzeczy głównej. Nie jest jednak możliwe korzystanie i pobieranie pożytków naturalnych czy też pożytków prawnych z udziału w nieruchomości wspólnej w oderwaniu od pozostałych udziałów. Korzystanie oraz pobieranie pożytków musiałoby się konkretyzować na oznaczonej, fizycznej części nieruchomości, co wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli, z których każdy posiada uprawnienia do całej nieruchomości, choć tylko w zakresie swego udziału. Warto wspomnieć, że w Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 18 października 2012 r., I ACa 544/12 wskazał, iż ściany zewnętrzne budynku zaliczają się do części wspólnych nieruchomości. Działalność reklamowa członka wspólnoty, nawet jeśli wiąże się z posiadanym w niej lokalem użytkowym, nie może być uznana za normalne przeznaczenie nieruchomości wspólnej (elewacji budynku). Myśl tę, wykluczającą samodzielne dysponowanie przez współwłaściciela wyodrębnioną częścią nieruchomości wspólnej, należy uznać za aktualną także w odniesieniu do składającego się na nieruchomość wspólną gruntu. W sprawie nie ma przy tym większego znaczenia, czy aktualnie wnioskodawca jest jedynym właścicielem nieruchomości gruntowej wchodzącej w skład nieruchomości wspólnej. Z tych względów, nie negując w niektórych wypadkach możliwości obciążania rzeczy związanej prawami obligacyjnymi, na gruncie obecnej sprawy należało ocenić, że podnoszona jako podstawa wpisu umowa dzierżawy udziału we współwłasności gruntu jest nieważna, a to dlatego, iż świadczenie wydzierżawiającego nie jest bowiem możliwe do wykonania bez naruszenia uprawnień pozostałych współwłaścicieli. Tym samym umowa narusza unormowanie art. 3 uwl w powiązaniu z przepisami Kodeksu Cywilnego o zarządzie nieruchomością wspólną. Choć więc art. 16 ust. 2 pkt 2 ukwh dopuszcza ujawnianie w księgach wieczystych, poza prawami rzeczowymi, także m.in. umów dzierżawy, to jednak należało ocenić, że z uwagi na nieważność czynności prawnej stanowiącej materialnoprawną podstawę wniosku, dokonanie wpisu nie było możliwe.

Dodać można, że choć unormowanie art. 353 ¹ kc umożliwia w zasadzie na swobodne kształtowanie stosunków obligacyjnych, to przepis ten nie może służyć obchodzeniu przepisów prawa rzeczowego. Tymczasem gdyby dopuścić możliwość obciążenia jedynie prawa związanego (z prawem własności lokalu), to konsekwentnie należałoby dopuścić możliwość przewłaszczenia tego udziału na zabezpieczenie. Jest to bowiem konstrukcja także o charakterze obligacyjnym, wywołująca jedynie skutki prawnorzeczowe. Rozwiązanie takie byłoby jednak oczywistym złamaniem zakazu unormowanego w art. 47 § 1 kc.

Skądinąd zwraca uwagę, że w okresie od 1 listopada 1971 r. do 16 lipca 2003 r. obowiązywał przepis art. 695 § 2 kc stanowiący, że jeżeli dzierżawa nieruchomości rolnej była zawarta na okres dłuższy niż trzy lata lub trwała faktycznie przez okres co najmniej dziesięciu lat, dzierżawcy przysługuje z mocy ustawy prawo pierwokupu w razie sprzedaży tej nieruchomości. Możliwość zawarcia umowy dzierżawy prawa związanego prowadziłaby zatem do potencjalnego odrębnego zbycia tego prawa, co stanowiłoby także naruszenie omawianego unormowania. Choć przepis ten obecnie nie obowiązuje, to ewentualne pominięcie prawa pierwokupu mogłoby nawet obecnie być podnoszone jako przyczyna stwierdzenia nieważności dawniej zdziałanych czynności prawnych.

Naturalnie w realiach obecnego postępowania dodatkową komplikacją byłoby zróżnicowanie stanu prawnego poszczególnych przedmiotów majątkowych, wchodzących w stan nieruchomości wspólnej. W umowie mającej stanowić podstawę wpisu do korzystania i pobierania pożytków oddaje się bowiem jedynie udział w nieruchomości gruntowej, lecz nie w częściach budynku nie przeznaczonych do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali.

W świetle powyższych uwag omawianie zarzutu naruszenia § 50 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów było bezprzedmiotowe.

Z tych wszystkich względów należy ocenić, że zachodziły przeszkody do dokonania wnioskowanego wpisu. Z tego względu apelacja podlegała oddaleniu, a to na podstawie art. 385 kpc w zw. z art. 13 § 2 kpc. Jednocześnie Sąd Okręgowy ocenił, że w sprawie nie jawi się zagadnienie prawne uzasadniające przedstawienie Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego.