Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 lutego 2021 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSO Andrzej Kieć
Protokolant:	sekretarz sądowy Sandra Bień

po rozpoznaniu w dniu 09 lutego 2021 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa R. R., K. R.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ulicy (...) (...) w G.

o uchylenie uchwały

1.  uchyla w całości uchwałę numer 1/01/2020 z dnia 16 stycznia 2020 roku pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) (...)w G.;

2.  zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) -(...) w G. na rzecz powodów R. R. i K. R. solidarnie kwotę 577 (pięćset siedemdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

SSO Andrzej Kieć

Sygn. akt I C 117/20

UZASADNIENIE

Powodowie K. i R. R. wnieśli o uchylenie uchwały pozwanej wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) (...) z dnia 16 stycznia 2020 roku nr (...) oraz obciążenie pozwanej kosztami postępowania. W uzasadnieniu wskazali, iż o zebraniu na którym podjęto uchwałę zostali zawiadomienia w niewłaściwy sposób (zbyt późno), uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (zmniejsza udziały właścicieli w nieruchomości wspólnej jaka jest powierzchnia strychowa, nie przedstawia kryteriów ustalenia ceny sprzedaży części nieruchomości wspólnej) oraz narusza interesy powodów (utrudnia powodom korzystanie ze strychu np. w celu wieszania prania).

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz obciążenie powodów kosztami postępowania. W uzasadnieniu wskazała, iż ewentualna wadliwość zawiadomienia o terminie zebrania nie miała wpływu na wynik głosowania. Głosowanie to odbywało się w oparciu o uchwałę wcześniejszą, której powodowie nie zaskarżyli. Cena 1m2 powierzchni użytkowej normatywnej strychu została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego. Strych o którym mowa w uchwale nie był wykorzystywany przez właścicieli zgodnie z przeznaczeniem. Pieniądze uzyskane z jego sprzedaży zasilą fundusz remontowy oraz zostaną przeznaczone na spłatę części kapitału kredytu zaciągniętego przez wspólnotę. Nadto dzięki adaptacji strychu pozwana uzyska oszczędności energii cieplnej. Zaskarżona uchwała nie narusza interesów powodów albowiem nie mieszkają oni od lat w swoim lokalu i nie korzystają ze strychu. Nadto w chwili składania odpowiedzi na pozew powierzchnia objęta uchwałą została już M. W. przekazana.

Sąd ustalił:

Powodowie są właścicielami lokalu nr (...) położonego w budynku pozwanej wspólnoty pod adresem(...).

Na zebraniu w dniu 16 stycznia 2020 roku pozwana wspólnota podjęła uchwałę nr (...) na mocy której członkowie wspólnoty:

1.  wyrazili zgodę na:

a)  przebudowę, adaptację i zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej położonej w budynku pozwanej wspólnoty w postaci części powierzchni strychu o powierzchni (...)m2 zaznaczonej na załączniku nr (...);

b)  połączenie zaadaptowanej części nieruchomości wspólnej w postaci części powierzchni strychu z lokalem mieszkalnym nr (...) z wejściem od ulicy (...) i jej sprzedaż właścicielce tego lokalu za cenę 39667,25 zł;

c)  zmianę wysokości udziałów związanych z dotychczas wydzielonymi lokalami w nieruchomości wspólnej w następstwie adaptacji.

2.  właściciele lokali udzielają zgody M. W. na dysponowniae nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu ustawy prawo budowlane w zakresie koniecznym do przeprowadzenia adaptacji.

3.  właściciel lokali:

a)  ustalają, że zakończenie adaptacji ma nastąpić najpóźniej w terminie do dnia 31 grudnia 2021 roku. Po upływie tego terminu tj. od dnia 1 stycznia 2022 roku opłata za udostępnioną powierzchnię strychową naliczana będzie według zasad obowiązujących właścicieli wyodrębnionych lokali;

b)  zastrzegają, że wyrażają zgodę określoną w punkcie 1 pod warunkiem poniesienia przez inwestora wszystkich kosztów aktów notarialnych oraz kosztów sądowych stosownych wpisów do ksiąg wieczystych w tym dotyczących zmiany wysokości udziałów w częściach wspólnych właścicieli tworzących pozwaną wspólnotę;

c)  zobowiązują inwestora do wpłaty na rzecz pozwanej wspólnoty 50% opisanej wyżej ceny do dnia 30 stycznia 2020 roku zaś pozostałych 50% do dnia 31 grudnia 2020 roku

4.  właściciele lokali zobowiązują inwestora do:

a)  dostarczenia do (...) w G. oryginału zestawienia powierzchni użytkowej lokali i udziałów w częściach wspólnych po adaptacji wraz z kopią zaświadczenia o samodzielności lokalu co najmniej 7 dni przed datą zawarcia umowy sprzedaży;

b)  dostarczenia do notariusza potwierdzenia prawidłowości wykonania zestawienia powierzchni wydanego przez (...) w G.;

c)  Dostarczenia do (...) w G. oryginału wypisu aktu notarialnego w terminie 7 dni od zawarcia umowy sprzedaży;

Za podjęciem uchwały głosowali właściciele skupiający w swoich rękach 0,964 udziałów w nieruchomości wspólnej. Powodowie nie głosowali (uchwała wraz z listą obecności k. 8 - 10). Zawiadomienie o zebraniu powodom przesłano pocztą w dniu 14 stycznia 2020 roku, aczkolwiek powodowie zaprzeczyli ażeby odebrali pismo (wydruk ze strony śledzenia przesyłek Poczty Polskiej k 12). Powód faktycznie został zawiadomiony o terminie zebrania w dniu zebrania; tym niemniej na zebraniu obecny był. Podjęcie uchwały poprzedziła dyskusja, w trakcie której powód wyraził swój sprzeciw co do uchwały, zapowiadając jeszcze na zebraniu jej zaskarżenie.

Budynek wspólnoty posiada cztery klatki schodowe; w każdej klatce znajduje się sześć mieszkań. Strych jest podzielony na cztery części. Z każdej klatki jest wejście na daną część strychu; nie ma natomiast możliwości swobodnego przechodzenia pomiędzy poszczególnymi częściami strychu. Mieszkanie nr (...) jest położone na najwyższej (pierwszej) kondygnacji. Mieszkanie powodów położone jest na parterze. Właścicielka mieszkania nr (...) M. W. nie zamieszkuje w tym mieszkaniu. Lokal zajmuje jej syn A. W. wraz z partnerką. Z kolei powodowie w swoim mieszkaniu nie zamieszkują od około dwudziestu lat; ich mieszkanie jest wynajmowane, obecnie nie jest ono zajęte. Powodowie przewidują, że w przyszłości mieszkanie będzie zamieszkiwane przez ich wnuków. Strych był wykorzystywany – zarówno przez powodów jak i innych właścicieli lokali - do suszenia prania. Zaskarżona uchwała dotyczy około 3/4 powierzchni strychu dostępnej z klatki nr(...); z pozostałej 1/4 części można korzystać.

Zaskarżona uchwała była poprzedzona uchwałą z dnia 17 grudnia 2019 roku o zbliżonej treści. Uchwała ta wskazywała cenę sprzedaży 1m2 strychu na kwotę 665 zł; zobowiązała kupującego do wykonania wyłazu na dach w miejscu ogólnodostępnym z klatki schodowej lub pozostałej części strychu i zapewnienia dostępu do kominów; termin realizacji adaptacji ustalono na 31 grudnia 2021 roku (uchwała z 17.12.2019 z wyceną k. 27 - 30). Miała ona charakter sondażowy; nieformalny; nie była sporządzona w formie aktu notarialnego.

W dniu 28 marca 2020 roku przekazano powierzchnię strychową M. W. (protokół k. 31). Zostały podjęte prace nie wymagające pozwolenia na budowę takie jak zerwanie podłogi na strychu, wymiana okien dachowych na większe oraz prace porządkowe.

W toku procesu procedowano w pozwanej wspólnocie podobną uchwałę, dotyczącą sprzedaży powierzchni strychowej na rzecz P. M. (w klatce(...)). Podjęta w tym przedmiocie stosowna uchwała nr 1 z 11 marca 2020 roku została uchylona uchwałą nr 1 z 21 stycznia 2021 roku (uchwała z 21 stycznia 2021 roku k. 65 - 66), z uwagi na sprzeciw lokatorów chcących korzystać ze strychu na potrzeby suszenia prania..

(dowody: zeznania świadków: A. W. k. 52 - 53, R. S. k. 53 – 55; przesłuchanie powodów k. 67 – 68; przesłuchanie pozwanej k. 69)

Powyższe ustalenia faktyczne poczyniono na podstawie dokumentów w/w, które podlegały zaliczeniu w poczet materiału dowodowego na zasadzie art. 243 ² Kodeksu postępowania cywilnego. Żaden z ww. dokumentów nie został skutecznie zakwestionowany pod względem swojej prawdziwości oraz autentyczności. Sąd oparł się również na dowodach z zeznań świadków oraz przesłuchania stron. Zeznania ww. osób uzupełniały się z ustaleniami wynikającymi z dokumentów, Sąd uznał je za wiarygodne w całości. Na nich oparto się ustalając istotną dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy sytuację w pozwanej wspólnocie. Oddaleniu podlegał wniosek o zwrócenie się do poczty polskiej o dokumentację związaną z doręczaniem powodom zawiadomień o terminie zebrania na którym miała być podjęta zaskarżona uchwała. Powodowie nie wykazali by nie byli w stanie samodzielnie pozyskać dokumentu. Nadto okoliczność na jaką został zgłoszony została już wyjaśniona za pomocą dotychczas przeprowadzonych dowodów: zarządca pozwanej sam przyznał, iż wysyłał zawiadomienia dopiero na tydzień przed terminem zebrania.

Sąd zważył:

Powództwo podlegało uwzględnieniu w całości. Zgodnie z art. 25 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Strona powodowa inicjując postępowanie, w ramach którego kwestionuje uchwały wspólnoty mieszkaniowej, wnosząc z tego powodu o uchylenie uchwał na podstawie art. 25 u.w.l., winna swoje stanowisko w zakresie wadliwości tychże uchwał wykazać. Ustawa nie zawiera w tym przedmiocie zasady odwróconego ciężaru dowodu, która obligowałaby pozwaną do wykazywania prawidłowości podjętych uchwał. W powyższym zakresie obowiązują ogólne reguły art. 6 k.c. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 lutego 2018 roku VI ACa 1593/16). Powodowie zaskarżając uchwałę winni pod ich adresem skierować konkretne zarzuty (opisać konkretne działania lub zaniechania, wskazać konkretne zapisy) z których wynikałaby sprzeczność z jakimkolwiek przepisem prawa powszechnie obowiązującym, ewentualnie sprzeczność z zasadami zarządzania nieruchomością wspólną bądź z interesem powoda przy czym winna być wskazana konkretna zasada prawidłowego zarządu bądź też opisany konkretny interes.

W pierwszej kolejności za słuszny należało uznać zarzut powodów, iż naruszono przepisy regulujące procedury zwoływania zebrań, poprzez zbyt późne zawiadomienie powoda o terminie zebrania. Istotnie, w myśl art. 32 ust. 1 ustawy o własności lokali o zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca (…) zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. Powód faktycznie otrzymał zawiadomienie o terminie zebrania w dniu zebrania. Powód jednakże w zebraniu zebrania wspólnoty uczestniczył (spóźnił się 15 minut), a w jego trakcie miał możliwość wyrażenia swojego stanowiska i nakłonienia w toku dyskusji pozostałych członków wspólnoty do swoich racji. W ocenie Sądu nie zostało wykazane, iż naruszenie przepisu określającego termin zawiadomienia o terminie zebrania – a ciężar dowodu w tym zakresie obciążał stronę powodową – miało wpływ na wynik głosowania nad zaskarżoną uchwałą.

Zaskarżona uchwała dotyczyły części nieruchomości wspólnej w postaci strychu budynku wspólnoty. W myśl art. 3 ust.1 i 2 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ustawa zawiera sposób wyliczania takiego udziału, mianowicie zgodnie z art. 3 ust. 3 udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (…).

Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, iż strych zarówno jako całość jak i jako którakolwiek jego część formalnie nie jest pomieszczeniem przynależnym do żadnego z lokali, jakie są wyodrębnione w budynku pozwanej wspólnoty. Zatem strych jest częścią wspólną nieruchomości. Zgodnie z art. 12 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

W ocenie sądu zaskarżone uchwały naruszają interes powodów. Wyżej opisano układ przestrzenny budynku pozwanej wspólnoty. Wynika z niego iż strych jest podzielony na cztery części; wejście na każdą część jest możliwe wyłącznie z danej klatki; nie jest możliwe przemieszczanie się pomiędzy poszczególnymi częściami strychu. Na skutek podjęcia zaskarżonej uchwały zajęciu uległo ¾ powierzchni strychu dostępnego dla klatki nr (...) tj. klatki w której znajduje się lokal będący własnością powodów. Pozostała ¼ strychu pozostaje do dyspozycji właścicieli lokali. Taki stan rzeczy naruszył interesy powodów jako właścicieli lokali. Ich uprawnienie do korzystania z części wspólnej nieruchomości jaką jest strych zostało faktycznie w sposób znaczący ograniczone poprzez bardzo istotne ograniczenie powierzchni dostępnej strychu. Powodowie zostali więc w ten sposób ograniczeni w możliwości korzystania z powierzchni strychu, np. na suszenia prania, składowanie przedmiotów. Sporna część strychu nie jest – na skutek jej zajęcia przez M. W. -dostępna dla wszystkich członków wspólnoty. Zarówno powodowie jak i pozostali członkowie wspólnoty (zarówno obecni jak i przyszli) nie mają możliwości korzystania z tych faktycznie zajętych w sposób bezumowny części strychu. Powodowie ponoszą koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, w tym strychu, pomimo, iż faktycznie z części strychu korzystać nie mogą. Pozbawienie powodów prawa do korzystania z części strychu prowadzi do uprzywilejowania niektórych innych właścicieli oraz samą wspólnotę.

W stosunkach na linii wspólnota mieszkaniowa – właściciel lokalu (właściciele lokali) interes wspólnoty musi być na tyle istotny, by uzasadniał ograniczenie interesu konkretnego właściciela. Strona pozwana utrzymywała, iż dochód ze sprzedaży części strychu dostępnego od klatki nr (...) będzie przeznaczony na konkretny cel tj. na spłatę części kapitału kredytu zaciągniętego przez pozwaną na remont (termomodernizacja, remont instalacji, remont klatki schodowej, wymiana drzwi wejściowych). Tego rodzaju zobowiązanie stawia w uprzywilejowanej pozycji całą wspólnotę oraz właścicieli lokali znajdujących się w innych klatkach, kosztem tych zamieszkałych w klatce nr (...). Opisanej korzyści nie doznają właściciele lokali położonych w klatce nr (...) lecz cała wspólnota – w szczególności ci jej członkowie (a takich jest większość), których wykonanie zaskarżonej uchwały bezpośrednio nie dotknie tj. właściciele lokali położonych w pozostałych trzech klatkach. W ocenie Sądu nie ma uzasadnionych aby taki stan rzeczy tolerować. Powodowie wprawdzie w chwili zamykania rozprawy nie zamieszkiwali w lokalu położonego w pozwanej wspólnocie, tym niemniej winni oni mieć zapewnioną w każdym czasie potencjalną możliwość korzystania ze strychu. Uprawnienia związane z członkostwem we wspólnocie trwają tak długo jak długo trwa owo członkostwo; nie wygaszają po upływie czasu na skutek ich faktycznego niewykonywania. Brak jest podstaw do pozbawiania powodów ochrony ich praw. W ocenie Sądu opisany wyżej stan jest niekorzystny dla powodów i narusza ich słuszny interes. Nadto wytworzona przez pozwaną na skutek podjęcia zaskarżonej uchwały sytuacja powoduje chaos prawny albowiem utrudnia ustalenie struktury właścicielskiej we wspólnocie, uniemożliwia jednoznaczne ustalenie podmiotów odpowiedzialnych za zdarzenia w budynku wspólnoty a w szczególności w kwestionowanych częściach strychu np. z tytułu czynów niedozwolonych. Na chwilę obecną nie jest bowiem jasnym, czy z tytułu chociażby wspomnianych czynów niedozwolonych odpowiedzialna będzie wspólnota czy też konkretny właściciel lokalu, do którego lokalu faktycznie przynależy dana część strychu. Obecnie, pomimo faktycznego zagospodarowania w pewnym zakresie części strychu, cały strych należy do wszystkich członków wspólnoty. Dopóki nie zostaną dochowane przewidziane prawem formalności wszyscy członkowie wspólnoty mają prawo korzystać z całości strychu wydzielonego dla klatki nr (...).

Powyższe okoliczności uzasadniały uwzględnienie powództwa w całości na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali.

O kosztach postępowania orzeczono na zasadzie art. 98 kpc, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Na zasądzone koszty składają się opłata od pozwu 400 zł, koszty zastępstwa procesowego wg taryfy 360 zł (par. 8 ust. 1 pkt 1 w zw z par. 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych) oraz opłata od pełnomocnictwa 17 zł.

SSO Andrzej Kieć