Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 kwietnia 2023 roku

Sąd Okręgowy w Sieradzu I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Tomasz Choczaj

Protokolant: Justyna Raj

po rozpoznaniu w dniu 30 marca 2023 roku w Sieradzu

na rozprawie

sprawy z powództwa Miasta i Gminy D.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...)
w D.

o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego

1.  rozwiązuje umowę użytkowania wieczystego z dnia 5 lutego 1987 roku zawartą w wykonaniu decyzji Naczelnika Gminy D. nr (...) z dnia 30 października 1986 roku przez Skarb Państwa
i Spółdzielnię Mieszkaniową (...) w D. przed Państwowym Biurem Notarialnym w W. za numerem aktu notarialnego (...) - w części dotyczącej działki położonej
w D., o powierzchni 1,2252 ha, oznaczonej numerem (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Wieluniu w VII Zamiejscowym Wydziale Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Pajęcznie prowadzona jest księga wieczysta (...);

2.  zasądza od pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w D. na rzecz powoda Miasta i Gminy D. kwotę 11 400,00 zł (jedenaście tysięcy czterysta złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 421/22

UZASADNIENIE

Miasto i Gmina D. wniosło o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego zawartej ze Spółdzielnią Mieszkaniową (...)
w D. 5 lutego 1987 r., w części dotyczącej działki położonej
w D., oznaczonej numerem (...), o powierzchni 1,2252 ha oraz
o zasądzenie kosztów procesu.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie kosztów procesu. Wniosła także o zawieszenie postępowania do czasu zakończenia się postępowania, które obecnie toczy się ze skargi kasacyjnej od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Ł. z 27 lipca 2022 r., który został wydany w sprawie o sygn. akt (...).

Powód wniósł o oddalenie wniosku pozwanej o zawieszenie postępowania.

Postanowieniem z 30 marca 2023 r. Sąd oddalił wniosek pozwanej
o zawieszenie postępowania.

Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:

Decyzją z 30 października 1986 r., znak (...), Naczelnik Gminy D. oddał Spółdzielni Mieszkaniowej (...)
w D. w użytkowanie wieczyste na 99 lat nieruchomość położoną
w D., oznaczoną numerem działki (...), o powierzchni 2,2666 ha.
W oparci o tę decyzję, Naczelnik Gminy D. zawarł 5 lutego 1987 r.
ze Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w D. umowę o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego tej działki, (dowód: decyzja
- k. 20 -21; umowa - k. 18 - 19).

Powyższa nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste pod budownictwo wielomieszkaniowe, gdyż pozwana spółdzielnia posiadała już dokumentację projektową i zamierzała rozpocząć budowę bloków. Miała ona zostać zabudowana w terminie 5 lat, a rozpoczęcie budowy miało się rozpocząć w pierwszych 2 latach użytkowania. Na mocy powyższej decyzji i umowy pozwana zobowiązała się również do utrzymania znajdujących się na tej nieruchomości budynków w należytym stanie, a na wypadek zniszczenia lub rozbiórki do ich odbudowy. W razie niedotrzymania powyższych zobowiązań odpowiedni organ administracji państwowej mógł zarządzić odebranie terenu lub wprowadzić opłaty roczne za niewykorzystanie gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem, (dowód: decyzja - k. 20 -21; umowa - k. 18 - 19).

Decyzją z 30 czerwca 1992 r., znak (...), zatwierdzono między innymi projekt podziału działki o numerze (...). Powstały wówczas 2 działki:
o numerze (...), o powierzchni 0,0569 ha i o numerze (...), o powierzchni 2,2097 ha. Następnie działka o numerze (...) została wykorzystana na budowę garaży, przez co na mocy aktu notarialnego nr repetytorium A- (...) rozwiązano umowę użytkowania wieczystego w jej zakresie. Do dyspozycji pozwanej pozostał teren o powierzchni 2,2097 ha, (dowód: decyzja - k. 126; realizacja planu zagospodarowania - k. 127; akt notarialny - k. 128 - 131).

W wyniku zmiany numeracji działek, działka o numerze (...) zmieniła numer na (...). Decyzją z 29 stycznia 1999 r., znak (...). (...) (...), zatwierdzono projekt podziału działki o numerze (...). Powstały wówczas 4 działki: o numerze (...), o powierzchni 0,1311 ha, o numerze (...), o powierzchni 1,5207 ha,
o numerze (...), o powierzchni 0,4045 ha i o numerze (...), o powierzchni 0,1534 ha. (dowód: decyzja - k. 132).

Decyzją z 28 lipca 2003 r., znak (...), zatwierdzono projekt podziału działki o numerze (...). Powstały wówczas 3 działki: o numerze (...),
o powierzchni 0,0035 ha, o numerze (...), o powierzchni 0,0038 ha i o numerze (...), o powierzchni 1,5134 ha, (dowód: decyzja - k. 135).

Decyzją z 11 czerwca 2018 r., znak (...), zatwierdzono projekt podziału działki o numerze (...), o powierzchni 1,5134.
Powstały wówczas 3 działki: o numerze (...), o powierzchni 0,1159 ha,
o numerze (...), o powierzchni 0,1723 ha i o numerze (...), o powierzchni 1,2252 ha, (dowód: decyzja - k. 22 - 22).

Dla działek o numerach: (...), (...), (...), (...), (...) i (...),
o łącznej powierzchni 1,6518 ha, w Sądzie Rejonowym w Wieluniu, VII Zamiejscowym Wydziale Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Pajęcznie, prowadzona jest księga wieczysta (...), (dowód: odpis z księgi wieczystej - k. 40 - 45 verte).

W 1987 r. na działce o numerze (...) rozpoczęto budowę budynku kotłowni, a także komina stalowego, sieci wodociągowej, sieci kanalizacyjnej, sieci ciepłowniczej, dróg dojazdowych i chodników. Następnie rozpoczęto budowę dwóch bloków mieszkalnych, które znajdowały się na działce o numerze (...), o powierzchni 0,4045 ha i na działce o numerze (...), o powierzchni 0,1534 ha. Ich zasiedlanie rozpoczęto w 1991 r. Na mocy umowy z 1 kwietnia 1991 r. powód przekazał pozwanemu nieodpłatnie i na czas nieokreślony
w użytkowanie następujące obiekty, to jest: budynek kotłowni, komin stalowy, sieć wodociągową, sieć kanalizacyjną, sieć ciepłowniczą oraz drogi dojazdowe
i chodniki, (dowód: umowa - k. 124 - 125; dokumenty dotyczące budowy przekazanych obiektów - k. 89 - 118; przydział lokalu - k. 119; mapa z projektem podziału - k. 133 - 134; odpis z księgi wieczystej - k. 40 - 45 verte; pismo - k. 120 - 123).

Na działce o numerze (...) postawiono budynek usługowy (pawilon handlowy). Ponadto znajdują się na niej urządzenia sieci ciepłowniczej, wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i gazowej, (dowód: umowa
- k. 124 - 125; dokumenty dotyczące budowy przekazanych obiektów - k. 89
- 118; pisma - 120 - 123; umowa dzierżawy - k. 143 - 144; dokumenty dotyczące pawilonu handlowego - k. 145 - 157).

Od sierpnia 2018 r. powód podejmował działania dotyczące rozwiązania użytkowania wieczystego w zakresie przedmiotowej działki. Skierował w tym celu szereg pism, prosił pozwaną o przedstawienie stanowiska i dostarczenie niezbędnych dokumentów. Pozwana nie wyraziła zgody na rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, (dowód: pisma wraz z potwierdzeniem odbioru - k. 26 - 29, k. 31 - 37 verte i k. 46 - 48; projekt porozumienia - k. 30 - 30 verte; pisma - k. 38 - 39 i k. 49 - 50).

Postanowieniem z 27 grudnia 2021 r., znak (...), Burmistrz Miasta i Gminy D. odmówił pozwanej spółdzielni wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w odniesieniu do działki o numerze (...). Postanowieniem
z 14 lutego 2022 r., nr (...), Samorządowe Kolegium Odwoławcze
w S. utrzymało w mocy powyższe postanowienie z 27 grudnia 2021 r. Wyrokiem z 27 lipca 2022 r. wydanym w sprawie o sygn. akt (...), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Ł. oddalił skargę pozwanej spółdzielni
na postanowienie z 14 lutego 2022 r. W uzasadnieniu swojego wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Ł. wskazał m.in., że przedmiotowa działka nie jest zabudowana budynkami mieszkalnymi, a zatem nie podlega przepisom ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Od tego wyroku skargę kasacyjną złożyła pozwana spółdzielnia, (dowód: wyrok - k. 78 verte - 83; skarga - k. 84 - 87).

W maju 2022 r. pozwana podjęła działania, które mają prowadzić
do rozpoczęcia i realizacji inwestycji mieszkaniowej na przedmiotowej działce, (dowód: propozycje projektowe - k. 139 - 142).

Powyższy stan faktyczny jest bezsporny, bowiem Sąd ustalił
go na podstawie dokumentów, których wiarygodność i prawdziwość nie była przez strony kwestionowana.

Sąd oddalił wniosek pozwanej o zawieszenie postępowania, gdyż postępowanie w sprawie wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w odniesieniu do działki o numerze (...) zostało zakończone prawomocnym wyrokiem. Ponadto rozstrzygnięcie tej sprawy nie zależy od uprzedniego wydania decyzji organu administracji publicznej.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

W niniejszym sprawie bezspornym jest, iż pozwana spółdzielnia otrzymała w użytkowanie wieczyste niezabudowaną działkę położoną w D.,
o powierzchni 2,2666 ha, oznaczoną numerem działki (...). Ponadto bezspornym jest, że na przestrzeni lat doszło do wielu zmian ewidencyjnych
i własnościowych dotyczących tej działki i obecnie w użytkowaniu wieczystym pozwanej spółdzielni znajduje się m.in. działka o numerze (...), dla której
w Sądzie Rejonowym w Wieluniu, VII Zamiejscowym Wydziale Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Pajęcznie, prowadzona jest księga wieczysta (...). Bezsporny jest także i to, że pozwana spółdzielnia nie wzniosła na działce
o numerze (...) budynków wielomieszkaniowych.

Prawo użytkowania wieczystego jest prawem terminowym, o bardzo dużej rozpiętości czasowej (99 lat). Cechuje je przede wszystkim trwałość powstałego stosunku prawnego, który co do zasady wygasa po upływie czasu, na który oddano grunt w użytkowanie wieczyste. Istnieją jednak przesłanki jego wyjątkowego wygaśnięcia przed terminem określonym w umowie, które przewidują zarówno kodeks cywilny, jak i ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn., Dz. U. z 2023 r., poz. 344). Zgodnie z treścią art. 33 powyższej ustawy, użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu (pkt 1). Jednakże, właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej
w ustalonym terminie (pkt 3). Przepisy ust. 1 - 3a stosuje się odpowiednio
do użytkowania wieczystego nabytego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego (pkt 4). Natomiast z treści art. 240 k.c. wynika, iż umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego
do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny
z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków i urządzeń.

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, należy w pierwszej kolejności wskazać, iż zgodnie z decyzją z 30 października 1986 r., znak (...), a następnie umową o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego
z 5 lutego 1987 r., sporządzoną w formie aktu notarialnego, nr repetytorium
(...), pozwana spółdzielnia zobowiązała się do wzniesienia na całości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste wielorodzinnych budynków mieszkalnych w terminie 5 lat, przy czym rozpoczęcie budowy miało rozpocząć się w ciągu pierwszych 2 lat od nabycia. W tym czasie pozwana rozpoczęła budowę budynku kotłowni, komina stalowego, sieci wodociągowej, sieci kanalizacyjnej, sieci ciepłowniczej, dróg dojazdowych i chodników, a następnie 2 budynków wielorodzinnych. Natomiast na spornej działce pozwana nie wzniosła budynków wielorodzinnych, lecz pawilon handlowo-usługowy. Przez działkę przechodzą także sieci stanowiące infrastrukturę techniczną dla budynków należących nie tylko do pozwanej, a także do powoda.

Do rozwiązania umowy na podstawie art. 240 k.c. nie jest wystarczające korzystanie przez wieczystego użytkownika w sposób sprzeczny z przeznaczeniem gruntu określonym w umowie. Konieczne jest spełnienie kryterium „oczywistej sprzeczności” sposobu korzystania z nieruchomości. Musi być to naruszenie umowy ewidentne, oczywiste i niczym nieusprawiedliwione oraz ukierunkowane na złamanie warunków umowy, (patrz: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 lutego 2015 r., sygn. akt I CSK 129/14, Lex nr 1645241; postanowienie Sądu Najwyższego z 10 stycznia 2023 r., I CSK 2007/22, LEX nr 3512655; wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 1 października 2020 r., I ACa 36/20, LEX nr 3117939;).

W niniejszej sprawie pozwana twierdziła, że zrealizowała obowiązek wynikający z zawartej umowy. Traktowała nieruchomość jako całość, a zatem budując dwa bloki mieszkalne wykonała zawartą umowę. Powód natomiast podnosił, iż sposób korzystania ze spornej nieruchomości jest sprzeczny z jej przeznaczeniem, gdyż na przedmiotowej działce nie ma budynków wielomieszkaniowych, lecz budynek handlowo-usługowy i taki stan rzeczy istnieje przez wiele lat.

Mając na uwadze zebrany w sprawie materiał dowodowy należy stwierdzić, że powództwo o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego jest zasadne. Sąd w pełni podziela ugruntowane stanowisko sądów powszechnych i Sądu Najwyższego, z którego wynika, że możliwym jest częściowe rozwiązanie umowy wieczystego użytkowania gruntu (patrz: S. Rudnicki, Komentarz, 2007, s. 448 oraz Sąd Najwyższy w wyrokach z 24 września 1997 r., III RN 40/97, OSNP 1998, nr 6, poz. 169 i z11 marca 2011 r., II CSK 428/10, Lex nr 964462).

W tym miejscu należy zauważyć, że w aktach sprawy brak jest dowodu,
z którego wynikałoby ile budynków wielorodzinnych miała wznieść pozwana spółdzielnia na działce o numerze (...). Zatem twierdzenia powódki w tym zakresie (że chodziło o 6 budynków, a nie o 2) - jako nieprzyznane przez stronę pozwaną - Sąd uznał za nieudowodnione.

Zdaniem Sąd pozwana spółdzielnia w sposób sprzeczny z prawem i umową wykorzystywała działkę o numerze (...). Zabudowała budynkami mieszkalnymi tylko ¼ jej całości. Budynki wielomieszkaniowe nie zostały wybudowane
na przedmiotowej działce, tylko na działkach o numerach (...), o łącznej powierzchni 0,5579 ha. Nie można zatem uznać, iż spełniony został cel zawarty
w umowie, jakim była budowa wielorodzinna, zwłaszcza, że na przedmiotowej działce, która ma powierzchnię 1,2252 ha, znajduje się budynek handlowo-usługowy. Pozwana spółdzielnia nie wykazała przy tym, że budowa budynku handlowo-usługowego, w którym znajduje się zakład fryzjerski, miała i ma wpływ na racjonalne i prawidłowe korzystanie z budynków wielomieszkaniowych.

Ponadto taki stan rzeczy trwa już kilkadziesiąt lat, co świadczy o tym,
że naruszenie warunków umowy i przepisów prawa było ewidentne, oczywiste
i niczym nieusprawiedliwione oraz ukierunkowane na złamanie tych warunków umowy i przepisów prawa, zwłaszcza, że w zasadzie pozwana nie korzysta z tej działki. Na potwierdzenie powyższego należy przywołać stanowisko Sądu Apelacyjnego w Szczecinie (wyrok z 21 lutego 2019 r., sygn. akt I ACa 310/18 LEX nr 2668070), który stwierdził, że określona w art. 240 k.c. przesłanka korzystania z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem jest spełniona także wtedy, gdy użytkownik wieczysty od kilkunastu lat nie korzysta
z gruntu, (patrz też wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 24 października 2013 r., I ACa 714/13, LEX nr 1409380).

Strona pozwana wskazywała, że w ciągu trwania umowy próbowała nawiązać współpracę z licznymi firmami budowlanymi, jednakże negocjacje
i rozmowy w tym zakresie nie poskutkowały nawiązaniem współpracy z żadną
z nich. Firmy te były zainteresowane budową jedynie w przypadku przejęcia gruntu i samodzielnej realizacji inwestycji. Sądowi jest jednak trudno uwierzyć, iż przez ponad 36 lat trwania umowy pozwanej nie udało się znaleźć odpowiedniego wykonawcy. Nie przedstawiła ona w tym zakresie żadnych dowodów. Załączony przez nią jeden e-mail z 13 czerwca 2022 r. nie stanowi dla Sądu wystarczającego dowodu dla tej argumentacji. Ponadto pozwana przedstawiła dokumenty świadczące o podjęciu działalności w celu zabudowania użytkowanego terenu jedynie z 2022 r. Jednakże wtedy była już świadoma,
że powód dąży do rozwiązania przedmiotowej umowy. Pozwana spółdzielnia nie przedstawiła przy tym żadnych dowodów na to, by wykazać, że były jakiekolwiek obiektywne przyczyny niewykonania obowiązku zabudowy przedmiotowej działki (np. brak środków finansowych, niemożność uzyskania pozwolenia na budowę, itp.). Zatem jej zachowanie świadczy o braku woli zabudowy przedmiotowej działki.

Brak jest w sprawie podstaw do stwierdzenia, że żądanie powoda narusza art. 5 k.c., gdyż pozwana spółdzielnia sama postępowała w sposób sprzeczny
z umową, prawem i zasadami współżycia społecznego.

Z tych wszystkich względów, Sąd orzekł, jak w pkt 1 wyroku, na podstawie art. 240 k.c. w zw. z art. 33 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn., Dz. U. z 2023 r. poz. 344).

O kosztach procesu Sąd orzekł, jak w pkt 2 wyroku, na podstawie art. 98 k.p.c., gdyż powód wygrał sprawę w całości. Poniósł on koszty procesu
w wysokości 11 400,00 zł, w tym: 6 000,00 zł tytułem opłaty stosunkowej oraz
5 400,00 zł tytułem kosztów zastępstwa prawnego, które zostały ustalone
na podstawie § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia
22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jedn., Dz. U. z 2018 r. poz. 265 ze zm.).