Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 czerwca 2023 r.

Sąd Rejonowy Szczecin- Centrum w Szczecinie – Wydział III Cywilny

w składzie: Przewodniczący: Sędzia Małgorzata Janik-Białek

Protokolant: stażysta Łukasz Jezierski

po rozpoznaniu w dniu 30 maja 2023 r. w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa O. N. (1)

przeciwko Z. S.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej Z. S. na rzecz powoda O. N. (1) kwotę 5.000 (pięciu tysięcy) złotych z liczonymi w skali roku odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 5 sierpnia 2021 r. do dnia zapłaty;

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 250 (dwustu pięćdziesięciu) złotych tytułem zwrotu części kosztów procesu;

IV.  nakazuje pobrać od powoda O. N. (1) na rzecz Skarbu Państwa-Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie kwotę 362,76 zł (trzystu sześćdziesięciu dwóch złotych siedemdziesięciu sześciu groszy) tytułem połowy nieuiszczonych kosztów sądowych;

V.  nakazuje pobrać od pozwanej Z. S. na rzecz Skarbu Państwa-Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie kwotę 362,76 zł (trzystu sześćdziesięciu dwóch złotych siedemdziesięciu sześciu groszy) tytułem połowy nieuiszczonych kosztów sądowych.

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 27 stycznia 2022 r. O. N. (1) wniósł o zasądzenie od Z. S. kwoty 10 000 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 5 sierpnia 2021 r. do dnia zapłaty i kosztami procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu żądania pozwu powód podniósł, że 16 lipca 2019 r. zawarł z pozwaną Z. S., prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, umowę, której przedmiotem było zlecenie pośrednikowi wykonania czynności zmierzających do zawarcia przez powoda umowy sprzedaży powierzchni strychowej w budynku mieszkalnym, w tym prowadzenie negocjacji ze sprzedawcą zmierzających do wyrażenia zgody na przebudowę strychu i jego sprzedaż na ustalonych przez wspólnotę mieszkaniową i zaakceptowanych przez powoda warunkach. Za wykonanie czynności pośrednictwa powód zobowiązał się zapłacić 20 000 złotych brutto, w dniu zawarcia ze sprzedawcą (wspólnotą mieszkaniową) przedwstępnej umowy sprzedaży. W dniu zawarcia umowy pośrednictwa powód zapłacił kwotę 5 000 złotych tytułem kaucji rezerwacyjnej. W dniu 20 lutego 2020 r. strony zawarły aneks do umowy, przy której to czynności powód zapłacił kaucję rezerwacyjną w kwocie 5 000 złotych. Na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej, które odbyło się w dniu 10 marca 2020 r., nie podjęto żadnych uchwał co do wyrażenia zgody na przebudowę powierzchni strychowej i jej sprzedaż na rzecz powoda. Pozwana nie podjęła żadnych czynności celem umożliwienia powodowi zawarcia umowy ze wspólnotą mieszkaniową, wobec czego pismem z dnia 16 lipca 2021 r. powód poinformował, że nie jest już zainteresowany dalszą współpracą i wezwał do zwrotu wpłaconej kaucji gwarancyjnej. Pozwana odmówiła zwrotu podnosząc, że zatrzymuje zapłaconą kwotę 10 000 złotych na poczet wynagrodzenia za dotychczas wykonane czynności.

W ocenie strony powodowej zatrzymanie przez pozwaną wpłaconej kaucji gwarancyjnej jest nieuzasadnione. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową starannego działania, a wynagrodzenie należy się w chwili zawarcia przez strony umowy przenoszącej własność nieruchomości lub umowy przedwstępnej. Strony postanowiły, że zapłata wynagrodzenia nastąpi po podpisaniu przez powoda umowy przedwstępnej ze wspólnotą mieszkaniową. Dotychczas do zawarcia takiej umowy nie doszło, a wykonanie przez pośrednika czynności technicznych, pomocnych w realizacji umowy pośrednictwa jak okazanie nieruchomości, odebranie dokumentów dotyczących nieruchomości i przekazanie ich notariuszowi, nie stanowi podstawy do zapłaty wynagrodzenia.

Kaucja gwarancyjna ma takie znaczenie, że zobowiązuje stronę przyjmującą świadczenie do czasowego wyłączenia z oferowania powierzchni strychowej innym nabywcom. W przypadku gdy do zawarcia umowy nie dojdzie, kaucja rezerwacyjna podlega zwrotowi jako świadczenie nienależne.

Brak również podstaw do zatrzymania wpłaconej kaucji, zgodnie z postanowieniami łączącej strony umowy, tj. par. 5 ust. 1 i par. 1 ust. 2. Do zawarcia umowy nie doszło z innej przyczyny niż odstąpienie przez powoda od uzgodnionych warunków, a przyczyna ta nie leżała po stronie powoda.

Powód podniósł również, że postanowienia zawarte w par. 4 i 5 umowy są w jego ocenie nieważne z powodu wady złożonego przez niego oświadczenia woli. Powód nie włada językiem polskim, a przedstawiona mu do podpisu umowa była sporządzona w tym języku. Nie był zatem świadomy jej szczegółowych postanowień. Był przekonany, że wynagrodzenie będzie należne pozwanej dopiero w przypadku zawarcia przez niego umowy ze wspólnotą mieszkaniową.

Powód podniósł nadto, że postanowienia umowy maja charakter niedozwolonych klauzul umownych. Nie były one indywidualnie z powodem uzgadniane, a kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Powód nie został poinformowany, że pozwana może zatrzymać środki wpłacone tytułem kaucji gwarancyjnej na poczet wynagrodzenia, nie informując wcześniej o cenniku tej czynności, a także o tym, jakie czynności zostały wykonane.

Spełnione na rzecz pozwanej świadczenie w kwocie 10 000 złotych podlega zwrotowi jako świadczenie nienależne. Powód nie był bowiem zobowiązany do świadczenia.

W dniu 17 czerwca 2022 r. referendarz sądowy wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, zgodnie z treścią żądania pozwu (ówczesna sygn. akt I Nc 171/22).

Z. S. zaskarżyła nakaz zapłaty sprzeciwem, w którym wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

Pozwana przyznała fakt zawarcia umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, a także fakt zapłaty przez powoda kwoty 10 000 złotych. Pozwana zaprzeczyła natomiast, aby zachodziły podstawy do żądania zwrotu ww. kwoty, ponieważ do zawarcia umowy ze wspólnotą mieszkaniową nie doszło z winy powoda.

Zgodnie z postanowieniem par. 5 umowy w przypadku, gdy zamawiający podpisze deklarację zakupu wskazanej przez pośrednika powierzchni strychowej, a następnie odstąpi od uzgodnionych warunków lub z innych przyczyn leżących po stronie zamawiającego nie dojdzie do transakcji, pośrednikowi należy się wynagrodzenie za wykonane czynności w wysokości 80% wynagrodzenia wskazanego w par. 3 umowy, płatne w dniu odstąpienia od deklaracji zakupu.

Umowa została zawarta w siedzibie biura obrotu nieruchomości w obecności J. A., która tłumaczyła jej tekst powodowi. Powód, po zapoznaniu się z jej treścią, umowę podpisał. Pozwana wywiązała się z obowiązków przyjętych na mocy umowy i przedstawiła powodowi nieruchomość – powierzchnię strychową, złożyła stosowne dokumenty zarządcy nieruchomości uruchamiając tym samym procedurę wyrażenia zgody na zbycie strychu, współpracowała zarówno ze wspólnotą jak i z architektem wskazanym przez powoda. Powód tymczasem odmówił poniesienia kosztów notarialnych związanych z podjęciem uchwały na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej w dniu 10 maja 2020 r., do czego obligowała go umowa i zrezygnował z zawarcia umowy ze wspólnotą mieszkaniową.

Na skutek prawidłowego wniesienia sprzeciwu nakaz zapłaty stracił moc, zgodnie z przepisem art. 505 par. 2 k.p.c. i sprawa została skierowana do rozpoznania na rozprawie.

Powód podtrzymał żądanie pozwu podnosząc, że umowa pośrednictwa nie doszła do skutku z tego powodu, że pozwana nie wywiązała się z obowiązku współpracy ze wspólnotą mieszkaniową i uzyskania uchwały zezwalającej na sprzedaż powierzchni strychowej. Przeciw uchwale głosowało (...) głosów, a wstrzymało się (...) głosów, co łącznie daje (...) głosów. Nawet po indywidualnym zbieraniu głosów niemożliwe było osiągniecie większości głosów, zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Z. S. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Niesporne, a nadto dowód:

- wydruk z (...) k. 13.

W dniu 16 lipca 2019 r. O. N. (1) podpisał deklarację zakupu powierzchni strychowych w budynku przy ul. (...) w S. i wpłacił kaucję rezerwacyjną w kwocie 5 000 złotych. Zadeklarował zakup ww. powierzchni strychowych na zasadach opisanych w umowie pośrednictwa. Podpisanie deklaracji zakupu powoduje ten skutek, że wskazana w deklaracji nieruchomość nie jest oferowana innym klientom.

Dowód:

- deklaracja zakupu k. 18,

- zeznania świadka J. A. k. 84 – 85, transkrypcja k. 88,

- zeznania pozwanej Z. S. w charakterze strony k. 221 v – 222, transkrypcja k. 124 – 132.

Co do zasady biuro obrotu nieruchomościami przy podpisaniu deklaracji zakupu pobiera kaucję rezerwacyjną.

Kaucja zaliczana jest na poczet umówionego wynagrodzenia pośrednika. Podlega zwrotowi w pełnej wysokości w przypadku, gdy umowa sprzedaży nie dojdzie do skutku z przyczyn leżących po stronie oferującego nieruchomość do sprzedaży. W przypadku, gdy do zawarcia umowy nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie kupującego, to kaucja nie podlega zwrotowi.

Dowód:

- zeznania świadka M. Ś. k. 86, transkrypcja k. 91 – 95.

16 lipca 2019 r. O. N. (1) zawarł z Z. S. umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, która zgodnie z preambułą, dotyczyła udostępnienia adresu oraz podejmowania czynności zmierzających do zawarcia pomiędzy zamawiającym a sprzedającym umowy kupna powierzchni użytkowej strychowej w budynku mieszkalnym po jego uprzedniej przebudowie i wyodrębnieniu na lokale mieszkalne.

Zgodnie z postanowieniem par. 1 ust. 1 umowy zamawiający powierzył pośrednikowi podejmowanie czynności zmierzających do zawarcia umowy kupna powierzchni strychowej w budynku mieszkalnym, w tym do prowadzenia negocjacji ze sprzedającym zmierzających do wyrażenia zgody na przebudowę strychu i jego sprzedaż na ustalonych przez wspólnotę mieszkaniową i zaakceptowanych przez kupującego warunkach.

Zgodnie z par. 1 ust. 2 czynności pośrednika zmierzające do zawarcia umowy kupna powierzchni strychowej w budynku mieszkalnym obejmują:

a)  współpracę ze wspólnotą mieszkaniową mającą na celu m. in. uzyskanie uchwały wspólnoty mieszkaniowej zezwalającej na sprzedaż powierzchni strychowej oraz zawarcie umowy przedwstępnej i ostatecznej sprzedaży,

b)  współpracę z architektem,

c)  załatwianie formalności w urzędach i organach administracji mających na celu wydanie decyzji lub pozwoleń niezbędnych do realizacji inwestycji.

Zgodnie z par. 1 ust. 4 umowy zamawiający pokrywa wszelkie koszty wynikające z czynności podejmowanych przez pośrednika, a związanych z realizacją umowy kupna powierzchni strychowej, obejmujące w szczególności koszty notarialne, koszty projektu architektonicznego oraz koszty ekspertyz i pozwoleń związanych z realizacją inwestycji.

Zgodnie z postanowieniem par. 2 podpisanie deklaracji zakupu będzie oznaczało, że oferta sprzedaży powierzchni strychowej objętej deklaracją nie będzie przez pośrednika oferowana innym potencjalnym nabywcom.

Zgodnie z postanowieniem par. 3 ust. 1 za wykonanie czynności określonych w par. 1 ust. 1 i 2 niniejszej umowy i po podpisaniu deklaracji zakupu, zamawiający zobowiązuje się do uiszczenia na rzecz pośrednika wynagrodzenia w wysokości 20 000 złotych brutto. Wynagrodzenie należne pośrednikowi po podpisaniu przez zamawiającego deklaracji zakupu płatne będzie w dniu zawarcia pomiędzy zamawiającym a sprzedającym umowy przedwstępnej zakupu.

Zgodnie z postanowieniem par. 5 ust. 1 w przypadku, gdy zamawiający podpisze deklarację zakupu wskazanej przez pośrednika powierzchni strychowej, a następnie odstąpi od uzgodnionych warunków lub z innych przyczyn leżących po stronie zamawiającego nie dojdzie do transakcji, pośrednikowi należy się wynagrodzenie za wykonane czynności w wysokości 80% wynagrodzenia wskazanego w par. 3, płatne w dniu odstąpienia od deklaracji zakupu.

Zgodnie z postanowieniem par. 5 ust. 2 w przypadku, gdy do transakcji nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie sprzedającego oraz w przypadku określenia przez sprzedającego ceny sprzedaży, która nie zostanie zaakceptowana przez kupującego (powyżej 1 000 zł za 1 m ²) , a strony nie postanowią o dalszym obowiązywaniu niniejszej umowy, zgodnie z par. 1 ust. 2 wpłacone pośrednikowi wynagrodzenie podlega zwrotowi, w terminie 7 dni od zaistnienia powyższych okoliczności.

W par. 15 umowy zamawiający oświadczył, że zapoznał się z treścią umowy, rozumie i akceptuje jej treść i warunki w niej zawarte oraz potwierdza, że zawarcie niniejszej umowy poprzedzone zostało negocjacjami i zawiera ona treści wcześniej indywidualnie przedyskutowane i uzgodnione.

Dowód:

- umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami k. 14 – 17.

Postanowienia umowy dotyczące wysokości prowizji oraz terminu jej płatności, tj. jeżeli umowa sprzedaży zostanie podpisana, zostały wynegocjowane przez O. N. (1).

Dowód:

- uzupełniające zeznania świadka J. A. k. 158 – 160.

Umowa została sporządzona w języku polskim. Język polski nie jest językiem ojczystym O. N. (1) i w dacie zawarcia umowy nie władał nim w sposób biegły.

Umowa została zawarta w obecności J. A., która tłumaczyła treść umowy na język zrozumiały dla O. N. (1).

O. N. (1) rozumiał treść umowy.

Dowód:

- zeznania świadka J. A. k. 84 – 85, transkrypcja k. 88,

- zeznania świadka M. Ś. k. 86, transkrypcja k. 91 – 95,

- zeznania powoda O. N. (1) w charakterze strony k. 119 – 121,

- zeznania pozwanej Z. S. w charakterze strony k. 221 v – 222, transkrypcja k. 124 – 132.

Po podpisaniu umowy pracownik Z. M. Ś. okazała J. A. i O. N. (2) powierzchnię strychową w budynku przy ul. (...).

Dowód:

- zeznania świadka M. Ś. k. 86, transkrypcja k. 91 – 95.

Pismem z dnia 16 lipca 2019 r. O. N. (1) zwrócił się do Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. z pytaniem o możliwość zawarcia umowy na adaptację powierzchni strychowej w budynku mieszkalnym przy ulicy (...). Zaoferował cenę w wysokości 900 złotych za 1 m ² powierzchni użytkowej strychu. Wszystkie czynności, w tym opłaty notarialne oraz koszty związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę oraz pracami budowlanymi związanymi z adaptacją zostaną wykonane jego własnym staraniem i na jego wyłączny koszt.

Dowód:

- pismo z dnia 16.07.2019 r. k. 114.

W dniu 22 października 2019 r. Z. S. poinformowała O. N. (1) o podjęciu przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) w S. w dniu 23 września 2019 r. uchwały nr 6/2019 w przedmiocie wyrażenia wstępnej zgody na przebudowę powierzchni strychowej oraz że konieczne jest sporządzenie inwentaryzacji, która jest niezbędna do sporządzenia protokołu uzgodnień.

Dowód:

- wiadomość e – mailowa z dnia 22.10.2019 r.

Z. S. okazała powierzchnię strychu w celu przeprowadzenia inwentaryzacji. Dokumentacja z inwentaryzacji została przekazana Z. S. przez architekta H. H., któremu czynności w tym zakresie zleciła J. A..

Dowód:

- zeznania świadka H. H. k. 118 v. ,

- zeznania pozwanej Z. S. w charakterze strony k. 221 v – 222, transkrypcja k. 124 – 132.

W dniu 20 listopada 2019 r. Z. S. zwróciła się o podpisanie i odesłanie jej przez O. N. (1) pisma, które złoży zarządowi wspólnoty.

W piśmie tym O. N. (1) deklarował, w związku z uchwałą nr 6/2019 z dnia 23 września 2019 r. w przedmiocie wyrażenia wstępnej zgody na przebudowę powierzchni strychowej, że poniesie koszty wszystkich czynności, w tym opłaty notarialne. Zadeklarował kwotę 63 000 złotych za przeniesienie własności lokali powstałych w wyniku przebudowy części strychu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Załącznik do pisma stanowiła inwentaryzacja odtworzeniowa powierzchni strychowej.

Dowód:

- wiadomość e – mailowa z dnia 20.11.2019 r. k. 49

- wiadomość e – mailowa z dnia 20.11.2019 r. k. 51,

- wydruk pisma z dnia 20.11.2019 r. k. 52,

- pismo z dnia 20.11.2019 r. k. 115 - 117.

W dniu 6 lutego Z. S. poinformowała O. N. (1), że otrzymała informację od zarządcy wspólnoty mieszkaniowej, że uchwała w przedmiocie wyrażenia zgody na przebudowę powierzchni strychowej zostanie podjęta na zebraniu w dniu 10 marca 2020 r. Powierzchnia strychu, której będzie dotyczyła uchwała wynosi 191,30 m ² (80,66 m ² powierzchni użytkowej). Do dyspozycji wspólnoty mieszkaniowej pozostanie 10 m ² na wykonanie suszarni. Cena za przeniesienie własności lokali wynosi 63 000 złotych i będzie płatna w terminie 30 dni od dnia podpisania umowy.

Dowód:

- wiadomość e – mailowa z dnia 06.02.2020 r. k. 49, k. 53.

W dniu 17 lutego 2020 r. strony umowy pośrednictwa zawarły aneks do niej, na podstawie którego O. N. (1) wpłacił kwotę 5 000 złotych tytułem transzy kaucji rezerwacyjnej.

O. N. (1) uważał, że wpłata tej kwoty jest zaliczką na poczet wynagrodzenia pośrednika. Wiedział, że nie miał obowiązku zapłaty wynagrodzenia zaliczkowo, ale pomimo to zdecydował się na dokonanie zapłaty.

Z. S. traktowała wpłatę kwoty 5 000 złotych jak wynagrodzenie „za pracę, którą wykonuje”.

Dowód:

- aneks do umowy k. 20,

- zeznania świadka J. A. k. 84 – 85, transkrypcja k. 88,

- zeznania powoda O. N. (1) w charakterze strony k. 119 – 121,

- zeznania pozwanej Z. S. w charakterze strony k. 221 v – 222, transkrypcja k. 124 – 132.

10 marca 2020 r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S., którego przedmiotem było między innymi podjęcie uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na przebudowę części nieruchomości wspólnej na ustanowienie odrębnej własności lokali powstałych w następstwie przebudowy i rozporządzenie tymi lokalami oraz na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w następstwie powstania odrębnej własności lokali, a także w sprawie udzielenia zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do dokonania prawem przewidzianych czynności i składania oświadczeń woli w celu wykonania uchwały.

Zebranie zostało zaprotokołowane przez notariusza G. O., akt notarialny, Repertorium A numer (...).

Przedmiotem głosowania była uchwała nr 1/2020 o treści:

„Działając na podstawie art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5 a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz. U. z 2019 r., poz. 737 ze zm.) właściciele lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) postanawiają:

Par. 1

- wyrazić zgodę dla Pana O. N. (1) zam. przy ul. (...) w S. na dokonanie przebudowy nieruchomości wspólnej – części strychu o powierzchni 191,39 m ² powierzchni po podłodze (w tym 80,63 m ² powierzchni użytkowej) z przeznaczeniem na lokale mieszkalne oraz podłączenie lokali do wewnętrznej instalacji budynku;

- (…)

- wyrazić zgodę na ustalenie odrębnej własności lokali mieszkalnych powstałych w wyniku przebudowy części strychu;

- wyrazić zgodę na przeniesienie własności lokalu mieszkalnych powstałych w wyniku przebudowy części strychu na rzecz inwestora Pana O. N. (1) za cenę 63 000 złotych;

- Pan O. N. (1) dokona wpłaty jednej transzy w wysokości 100% (tj. 63 000 złotych) wartości sprzedaży na wykonanie adaptacji powierzchni strychowej w terminie 30 dni dnia podjęcia uchwały i podpisania umowy ze wspólnotą mieszkaniową;

- wyrazić zgodę na rozporządzanie tymi lokalami przez Pana O. N. (1);

- (…)

Par. 2

(…)

Par. 3

Wyrazić zgodę na zmianę wysokości udziałów w częściach wspólnych budynku i w prawie własności gruntu położonego w S. przy ul. (...) oznaczonego jako działka nr (...) o obszarze 283 m ² , obręb 53, dla właścicieli lokali w budynku wielolokalowym w następstwie powstania odrębnej własności lokali

Par. 4

(…)

Par. 5

(…)

Par. 6

Udzielić pełnomocnictwa Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej do ustanowienia odrębnej własności lokali powstałych w następstwie adaptacji i przebudowy części nieruchomości wspólnej (strychu) i sprzedaży tych lokali na rzecz inwestora w skazane w par. 1 oraz zmieniającej wysokość udziałów właścicieli lokali we współwłasności nieruchomości wspólnej i prawie własności działki wchodzącej w skład nieruchomości wspólnej w następstwie powstania odrębnej własności.”

Głosowanie nad uchwałą przeprowadzono w sposób jawny poprzez złożenie podpisu na liście głosowania stanowiącej załącznik do uchwały – zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, tj. głosy poszczególnych właścicieli liczonych według wielkości udziałów.

Za uchwałą głosowało (...) głosów;

Przeciw uchwale głosowało (...) głosów;

Wstrzymało się od głosów (...) głosów.

Przewodnicząca zebrania stwierdziła, że dla podjęcia uchwały niezbędne jest zbieranie głosów częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Ogół właścicieli wyraził zgodę na dozbieranie głosów w drodze indywidualnego zbierania głosów przez Zarząd Wspólnoty.

Dowód:

- protokół zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S. k. 21 – 25.

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie wyrazili zgody na sprzedaż powierzchni strychowej, ponieważ kwota proponowana przez O. N. (1) w piśmie z dnia 20 listopada 2019 r., tj. 63 000 złotych nie odpowiadała ani stawkom rynkowym, ani ofercie złożonej przez O. N. (1) w piśmie z dnia 16 lipca 2019 r. Nie byli zainteresowani dalszymi propozycjami O. N. (1).

Z. S. poinformowała J. A. telefonicznie o przyczynie braku zgody wspólnoty mieszkaniowej na sprzedaż powierzchni strychowej oraz że wspólnota nie jest zainteresowana żadnymi dalszymi propozycjami O. N. (1).

Dowód:

- uzupełniające zeznania świadka J. A. k. 158 – 160,

- zeznania pozwanej Z. S. w charakterze strony k. 221 v – 222, transkrypcja k. 124 – 132.

W dniu 15 kwietnia 2020 r. Z. S. poinformowała O. N. (1), że na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S. nie podjęto uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na przebudowę powierzchni strychowej z powodu niewystarczającej liczby osób biorących udział w zebraniu (wielkości udziałów). Głosy zostaną dozbierane w drodze indywidualnego głosów, przy czym z uwagi na pandemię C. – 19 w tej chwili nie ma możliwości dokonania tej czynności.

Dowód:

- wiadomość e – mailowa z dnia 15.04.2020 r. k. 26 – 27.

W dniu 15 kwietnia 2020 r. Z. S. poinformowała O. N. (1) o konieczności kontaktu z notariuszem G. O. w celu odebrania protokołu z zebrania wspólnoty mieszkaniowej.

Dowód:

- wiadomość e – mailowa z dnia 15.04.2020 r. k. 50, k. 54

Pismem z dnia 16 lipca 2021 r. O. N. (1) poinformował Z. S., że zważywszy na fakt, że do dnia sporządzenia pisma nie została podjęta uchwała wspólnoty mieszkaniowej w przedmiocie wyrażenia zgody na przebudowę powierzchni strychowej, a ona sama nie kontaktowała się z nim przez okres 17 miesięcy, nie jest już zainteresowany kontynuacją współpracy. W związku z tym, że Z. S. nie wywiązała się ze swoich zobowiązań zwrócił się z prośbą o zerwanie umowy i zwrot w terminie 10 dni wpłaconej kwoty 10 000 złotych. Wskazał, że kwota ta została wpłacona w dwóch częściach po 5 000 złotych każda, tytułem części umówionego wynagrodzenia.

Z. S. odmówiła zwrotu kwoty 10 000 złotych wskazując, że zgodnie z umową, w przypadku zerwania umowy z winy powoda, wpłacona kwota zostanie zatrzymana na poczet wynagrodzenia za wykonane dotychczas przez pośrednika czynności. Zgodnie z umową O. N. (1) winien zapłacić 80% umówionego wynagrodzenia. Z. S. wskazała, że to O. N. (1) nie wywiązał się z obowiązków wynikających z umowy, ponieważ odmówił zapłaty za zaprotokołowanie w formie aktu notarialnego czynności podjętych na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w S. w dniu 10 marca 2020 r. przez notariusza.

Dowód:

- pismo z dnia 16.07.2021 r. k. 28,

- pismo z dnia 04.08.2021 r. k. 29.

Pismem z dnia 13 sierpnia 2021 r. O. N. (1) ponownie wezwał Z. S. do zwrotu kwoty 10 000 złotych wskazując, że kwota ta została wpłacona przez niego tytułem zaliczki na poczet pomyślnego zakończenia transakcji biznesowej, a nie tytułem wynagrodzenia za wykonaną pracę. Transakcja biznesowa nie została zakończona pomyślnie. Odmówił zapłaty za czynności notarialne podjęte w dniu 10 marca 2020 r., ponieważ nie została podjęta uchwała wspólnoty mieszkaniowej przedmiocie wyrażenia zgody na przebudowę powierzchni strychowej.

Pismem z dnia 21 września 2021 r. O. N. (1) ponownie wezwał Z. S. do zapłaty kwoty 10 000 złotych, w terminie do dnia 30 września 2021 r.

Z. S. odmówiła zapłaty podnosząc, że do umowy sprzedaży nie doszło z winy O. N. (1), a zatem należy jej się wynagrodzenie w wysokości 80% umówionej z tego tytułu kwoty.

Dowód:

- pismo z dnia 13.08.2021 r. k. 30 – 31,

- pismo z dnia 21.09.2021 r. k. 32 – 33,

- pismo z dnia 25.10.2021 r. z załącznikami k. 34 – 36.

O. N. (1) zapłacił koszty notarialne związane z zaprotokołowaniem zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w S. z dnia 10 marca 2020 r. przez notariusza G. O. na początku 2022 r.

Dowód:

- zeznania świadka G. O. k. 85 – 86, transkrypcja k. 88 – 91.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się uzasadnione w części co do kwoty 5 000 złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 5 sierpnia 2021 r. do dnia zapłaty.

Stan faktyczny sprawy Sąd ustalił na podstawie dokumentów prywatnych i wydruków wiadomości e – mailowych, co do prawdziwości i wiarygodności których strony nie podnosiły zarzutów.

Sąd poczynił ustalenia faktyczne również na podstawie zeznań świadków J. A., H. H., G. O., M. Ś. oraz zeznań powoda i pozwanej przesłuchanych w charakterze strony. Zeznaniom świadków H. H. oraz G. O. Sąd dał wiarę w całości. Zeznania te nie budziły wątpliwości Sądu, a fakty w nich wskazane znalazły potwierdzenie w dowodach z dokumentów oraz zeznaniach stron. Świadek M. Ś. w ocenie Sądu zezwała zgodnie z posiadaną wiedzą, lecz jej wiedza co do ustaleń między stronami i ich dalszych kontaktów była znikoma. Z ostrożnością natomiast Sąd ocenił zeznania świadka J. A.. Była to bowiem osoba związana życiowo z powodem, a także bezpośrednio zaangażowana w proces zmierzający do zakupu powierzchni strychowej. Świadek J. A. pośredniczyła w kontaktach pomiędzy stronami, przy czym nie sposób ustalić, w jakim zakresie przekazywała powodowi informacje przekazywane przez pozwaną, czy konsultowała z powodem wszystkie decyzje komunikowane pozwanej czy też część z nich podejmowała samodzielnie. Pozwana, nie dysponując możliwością bezpośredniego kontaktu z powodem, traktowała świadka jako osobę upoważnioną przez niego do wszelkich kontaktów, co jest uzasadnione w świetle zarówno okoliczności sprawy jak i danych kontaktowych podanych w treści umowy. Niektóre fakty, o jakich zeznała świadek J. A., nie znalazły potwierdzenia w przedstawionym przez strony materiale dowodowym, a w pewnych fragmentach zeznania świadka były sprzeczne z zeznaniami pozwanej, a nawet czasem i samego powoda. W szczególności nie potwierdziły się zeznania świadka co do tego, że pozwana prosiła o dalsze 10.000 zł na operację oczu. Powód nie potwierdził, aby taka informacja została mu przekazana przez świadka. Pozwana zaś zeznała, iż operacja została sfinansowana przez NFZ w zakresie jej ubezpieczenia zdrowotnego, a nie prywatnie. Nadto jako niepotwierdzone uznać należy zeznania świadka J. A. co do tego, iż w ogłoszeniu na portalu (...) podana była już cena 63.000 zł za sprzedaż powierzchni strychowej. W materiale dowodowym brak jest treści przedmiotowego ogłoszenia; pozwana zaś, jako autorka tego ogłoszenia zaprzeczała, aby w jego treści podana była cena. Nie zasługują również na wiarę zeznania świadka co do tego, że wszystkie ceny ofertowe ustalała pozwana. Przeczą temu dokumenty ofertowe podpisane przez powoda, jak też i zasady doświadczenia życiowego- pośrednik działa na zlecenie swojego klienta i to klient poszukujący nieruchomości do nabycia decyduje, jaką kwotę jest w stanie zaoferować i następnie zapłacić tytułem ceny. Zatem zeznania świadka J. A. posłużyły ustaleniom stanu faktycznego w tym zakresie, w jakim znajdowały potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym.

Odnośnie dowodu z przesłuchania stron wskazać należy, że zeznania powoda sprawiały wrażenie wystudiowanych, wcześniej przygotowanych, starannie przemyślanych, zaś odnośnie pytań Sądu, powód zasłaniał się niepamięcią lub brakiem pewności co do pewnych kwestii. Powód zeznał także, że rozumiał treść umowy, ale nie klauzulę, zgodnie z którą pani S. miała otrzymać wynagrodzenie w niezdefiniowanej wysokości za pracę i że było to spowodowane barierą językową. Jednakże pozwana i świadek M. Ś. (pracownik pozwanej) zeznały, że pozwana proponowała udział tłumacza i że propozycja ta nie została przyjęta. Powód natomiast nie miał pewności co do tego, czy ze strony pozwanej padła taka propozycja. Nie ulega jednak wątpliwości, że taka propozycja nie padła ze strony powoda, a przecież to on najlepiej wiedział, w jakim stopniu faktycznie włada językiem polskim i czy będzie w stanie negocjować warunki umowy i zrozumieć jej treść jedynie przy pomocy świadka J. A., czy też będzie potrzebował tłumacza przysięgłego. Tymczasem powód takiej propozycji nie złożył, a przy podpisaniu umowy była obecna jedynie J. A., która tłumaczyła postanowienia umowy na język zrozumiały dla powoda. Gdyby zatem powód istotnie władał językiem polskim w ograniczonym zakresie, który nie pozwala na zrozumienie postanowień umowy przy pomocy osoby, która nie jest tłumaczem przysięgłym, niewątpliwie zadbałby o przybranie do czynności tłumacza przysięgłego. Tymczasem powód nie domagał się obecności tłumacza przysięgłego. Przemawia to za tym, że powód był w stanie prawidłowo zrozumieć postanowienia umowy na podstawie przekładu dokonanego przez J. A.. Sąd odniósł nadto wrażenie, iż wiedza powoda opiera się przede wszystkim o przekaz uzyskany od świadka J. A., który wydaje się przekazem niepełnym. Poza powyższym Sąd uznał zeznania powoda za wiarygodne. W szczególności powód wskazał, co rozumie pod pojęciem kaucji rezerwacyjnej, odróżnił to pojęcie od pojęcia opłaty rezerwacyjnej, a także zeznał, iż miał świadomość, że nie jest zobowiązany do zapłaty kolejnej kwoty na rzecz pozwanej, albowiem nie miałoby to w jego ocenie sensu, by wpłacać kolejną kaucję, skoro jedna już była wpłacona.

Z kolei zeznania pozwanej Z. S., mimo, iż w dużej mierze chaotyczne i emocjonalne, są w ocenie Sądu wiarygodne. W szczególności przemawia za tym fakt, że są to zeznania spontaniczne, niewystudiowane, a tym samym szczere. Należy jednak mieć na uwadze, że pozwana, jako osoba bardzo emocjonalna, czując się pokrzywdzona działaniami powoda, przestawiała tok wydarzeń w sposób nie w pełni obiektywny.

W świetle faktów przytoczonych w uzasadnieniu pozwu, podstawę żądania zapłaty kwoty 10 000 złotych stanowią przepisy art. art. 405 k.c. i art. 410 par. 2 k.c.

Przepis art. 410 par. 2 k.c. stanowi, że świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia. Zgodnie z art. 405 k.c. kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.

Nienależne świadczenie jest szczególnym przypadkiem bezpodstawnego wzbogacenia. Świadczenie to odróżnia się od pozostałych przypadków bezpodstawnego wzbogacenia źródłem powstania, bowiem do zaistnienia tego zobowiązania dochodzi w wyniku spełnienia świadczenia przez zubożonego, a nie poprzez jakiekolwiek inne przesunięcia majątkowe, niebędące świadczeniem. Jednocześnie zachodzi brak podstawy prawnej tego świadczenia. Już sam fakt spełnienia nienależnego świadczenia uzasadnia roszczenie o jego zwrot. W takim przypadku nie zachodzi potrzeba badania, czy i w jakim zakresie spełnione świadczenie wzbogaciło osobę, na rzecz której zostało spełnione oraz czy majątek spełniającego świadczenie uległ zmniejszeniu. Uzyskanie nienależnego świadczenia wypełnia bowiem przesłankę powstania wzbogacenia, a spełnienie tego świadczenia przesłankę zubożenia. Z chwilą spełnienia świadczenia nienależnego powstaje roszczenie kondykcyjne, którego treścią jest obowiązek dokonania czynności faktycznej lub prawnej stanowiącej świadczenie przeciwne do spełnionego. ( por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 4 listopada 2015 roku, I ACa 510/15).

Dla uwzględnienia żądania pozwu w tym zakresie konieczne jest zatem łączne wykazanie obydwu przesłanek, tj. faktu spełnienia świadczenia i faktu braku obowiązku w tym zakresie, a ciężar dowodu co do tych okoliczności, spoczywa, na stronie powodowej. Stosownie bowiem do treści art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.

Niesporne pomiędzy stronami było, że wiązała je umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zawarta w dniu 16 lipca 2019 r. , a także zakres obowiązków przyjętych na siebie na jej podstawie przez obydwie strony. Pozwana nie przeczyła również i temu, że powód zapłacił na jej rzecz łącznie kwotę 10 000 złotych, przy czym kwotę 5 000 złotych w dniu 16 lipca 2019 r. tytułem kaucji rezerwacyjnej oraz kwotę 5 000 złotych w dniu 17 lutego 2020 r. tytułem zaliczki na poczet wynagrodzenia pośrednika.

Przedmiotem sporu było natomiast, jaki charakter miały wpłaty dokonane przez powoda na rzecz pozwanej oraz czy zostały spełnione przesłanki uzasadniające zatrzymanie wpłaconych kwot przez pozwaną tytułem wynagrodzenia za wykonane na podstawie umowy czynności.

W pierwszej kolejności rozważenia wymaga ważność zawartej przez strony umowy w kontekście podniesionego przez powoda zarzutu złożenia oświadczenia woli w stanie wyłączającym świadome powzięcie decyzji i wyrażenie woli. W tym zakresie powód podniósł, że nie włada swobodnie językiem polskim, a przedstawiona do podpisu umowa była sformułowana wyłącznie w języku polskim. Powód nie był zatem świadomy między innymi postanowień nakładających na niego obowiązek zapłaty wynagrodzenia w przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży.

Materiał dowodowy sprawy nie dał podstaw do ustalenia, aby złożone przez powoda oświadczenie woli dotknięte było wadą opisaną w przepisie art. 82 k.c. Przepis ten stanowi, że nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Dotyczy to w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, chociażby nawet przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych.

Dowody zaoferowane przez powoda nie dały jednakże podstaw do ustalenia, że nie był świadomy postanowień umowy nakładających na niego obowiązek zapłaty wynagrodzenia po spełnieniu przesłanek wskazanych w par. 5. Nie było sporne pomiędzy stronami, że umowa została zawarta w języku polskim, a także że przy ustaleniu jej postanowień oraz jej zawarciu powód nie korzystał z pomocy tłumacza przysięgłego. Pozwana i świadek M. Ś. (pracownik pozwanej) zeznały, że pozwana proponowała udział tłumacza i że propozycja ta nie została przyjęta. Powód natomiast nie ma pewności co do tego, czy ze strony pozwanej padła taka propozycja. Świadek J. A. zeznała natomiast, że nie było propozycji przybrania tłumacza przysięgłego. Nie ulega jednak wątpliwości, że taka propozycja nie padła ze strony powoda, a przecież to on najlepiej wiedział, w jakim stopniu faktycznie włada językiem polskim i czy będzie w stanie negocjować warunki umowy i zrozumieć jej treść jedynie przy pomocy świadka J. A., czy też będzie potrzebował tłumacza przysięgłego. Tymczasem powód takiej propozycji nie złożył, a przy podpisaniu umowy była obecna jedynie J. A., która tłumaczyła postanowienia umowy na język zrozumiały dla powoda. Gdyby zatem powód istotnie władał językiem polskim w ograniczonym zakresie, który nie pozwala na zrozumienie postanowień umowy przy pomocy osoby, która nie jest tłumaczem przysięgłym, niewątpliwie zadbałby o przybranie do czynności tłumacza przysięgłego. Tymczasem powód nie domagał się obecności tłumacza przysięgłego. Przemawia to za tym, że powód był w stanie prawidłowo zrozumieć postanowienia umowy na podstawie przekładu dokonanego przez J. A.. Zwłaszcza, że, jak zeznał, rozumiał wszystkie postanowienia umowy, poza tym, które w przypadku określonym w par. 5 umowy obligowały go do zapłaty wynagrodzenia na rzecz pośrednika, również w przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. W ocenie Sądu wybiórcze podejście do rozumienia postanowień umowy zostało skonstruowane wyłącznie na potrzeby niniejszego procesu. Nadto zauważyć należy, że powód podpisując umowę oświadczył, zgodnie z par. 15, że zapoznał się z treścią umowy, rozumie i akceptuje jej treść i warunki w niej zawarte.

Brak było również podstaw do ustalenia, że postanowienie par. 5 umowy stanowiło niedozwoloną klauzulę umowną w rozumieniu przepisu art. 385 ¹ k.c.

Przepis art. 385 ¹ k.c. stanowi, że postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny (par. 1). Jeżeli postanowienie umowy zgodnie z § 1 nie wiąże konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie. (par. 2). Nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta (par. 3). Ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje (par. 4).

Zgodnie natomiast z przepisem art. 385 ² k.c. oceny zgodności postanowienia umowy z dobrymi obyczajami dokonuje się według stanu z chwili zawarcia umowy, biorąc pod uwagę jej treść, okoliczności zawarcia oraz uwzględniając umowy pozostające w związku z umową obejmującą postanowienie będące przedmiotem oceny.

Klauzulą niedozwoloną w rozumieniu cytowanego przepisu art. 385 ¹ k.c. jest zatem takie postanowienie umowy zawartej z konsumentem, które spełnia łącznie wszystkie przesłanki określone w przepisie art. 385 ¹ k.c., tj.:

1)  nie jest postanowieniem uzgodnionym indywidualnie,

2)  nie jest postanowieniem w sposób jednoznaczny określającym główne świadczenia stron,

3)  kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.

Z zeznań świadka J. A. wynika, że postanowienia umowy pośrednictwa były przez powoda negocjowane, a zatem zostały przez strony indywidualnie uzgodnione. Fakt ten potwierdza postanowienie oświadczenie zawarte w par. 15 umowy: „zamawiający oświadcza, że (…) zawiera ona treści wcześniej indywidualnie przedyskutowane i uzgodnione”. Powód nie podnosił, aby również i tego postanowienia nie rozumiał.

Odnosząc się do zasadności żądania zwrotu kwoty 10 000 złotych, należy ustalić jaki charakter miały dokonane przez powoda wpłaty, ponieważ będzie miał on wpływ na zasadność żądania pozwu.

Zgodnie z postanowieniem par. 3 ust. 1 za wykonanie czynności określonych w par. 1 ust. 1 i 2 niniejszej umowy i po podpisaniu deklaracji zakupu, zamawiający zobowiązuje się do uiszczenia na rzecz pośrednika wynagrodzenia w wysokości 20 000 złotych brutto. Wynagrodzenie należne pośrednikowi po podpisaniu przez zamawiającego deklaracji zakupu płatne będzie w dniu zawarcia pomiędzy zamawiającym a sprzedającym umowy przedwstępnej zakupu.

Strony umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą swobodnie ułożyć swoje stosunki umowne, jedynie przy uwzględnieniu zasad wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jeżeli przepisy te nie regulują określonych kwestii, to obowiązująca zasada swobody umów pozwala na dowolne ich uregulowanie w umowie, w zgodzie jedynie z jej celem i właściwościami oraz bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową starannego działania, którą jednak strony mogą przekształcić w umowę rezultatu ( por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 sierpnia 2020 r., V ACa 821/19; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 2010 r., IV CSK 464/09). Tak też strony postanowiły w niniejszej – umówione wynagrodzenie miało być płatne w dniu zawarcia pomiędzy zamawiającym a sprzedającym umowy przedwstępnej zakupu. Wynagrodzenie należało się zatem pozwanej nie za same starania czynione w celu doprowadzenia do zawarcia umowy, lecz dopiero w przypadku, gdy pomiędzy sprzedającym a kupującym dojdzie do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży. Jednocześnie umowa nie przewidywała, aby w jakimkolwiek przypadku zamawiający (powód) zobowiązany był przed tym terminem do uiszczenia na rzecz pośrednika – w jakiejkolwiek formie - zaliczki na poczet należnego pośrednikowi wynagrodzenia.

W świetle treści łączącej strony umowy powód nie był zatem zobowiązany do zapłaty na rzecz pozwanej kwoty 10 000 złotych przed zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży, a zatem – co do zasady – spełnione przez niego świadczenie było świadczeniem nienależnym.

Pierwsza wpłata kwoty 5 000 złotych nastąpiła w dniu 16 lipca 2019 r. tytułem „kaucji rezerwacyjnej”, co wynika wprost z treści dokumentu zatytułowanego „Deklaracja zakupu powierzchni strychowych w budynku przy ul. (...) w S.”. Jak już wyżej wskazano, obowiązek zapłaty „kaucji rezerwacyjnej” nie wynikał z umowy pośrednictwa. Powód zapłacił tą kwotę w związku z podpisaniem deklaracji zakupu, a podpisanie tego dokumentu obligowało pozwaną do zaprzestania oferowania wskazanej w deklaracji nieruchomości innym potencjalnym nabywcom. Z zeznań świadka M. Ś. oraz pozwanej w charakterze strony wynika, że co do zasady prowadzone przez pozwaną biuro obrotu nieruchomościami przy podpisaniu deklaracji zakupu pobiera kaucję rezerwacyjną. Kaucja zaliczana jest na poczet umówionego wynagrodzenia pośrednika. Podlega zwrotowi w pełnej wysokości w przypadku, gdy umowa sprzedaży nie dojdzie do skutku z przyczyn leżących po stronie oferującego nieruchomość do sprzedaży. W przypadku, gdy do zawarcia umowy nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie kupującego, to kaucja nie podlega zwrotowi. Materiał dowodowy sprawy nie dał jednakże podstaw do ustalenia, aby powód i pozwana ustalili chociażby tylko ustnie, że wpłacona przez powoda kaucja rezerwacyjna ma takie znaczenie. W tej sytuacji, skoro strony nie zawarły na piśmie umowy rezerwacyjnej, a złożone dokumenty i zeznania świadków nie dają wystarczających podstaw do ustalenia zgodnego zamiaru stron co do tego, jakie znaczenie ma kwota wpłacona tytułem „kaucji rezerwacyjnej”, należy odwołać się do słownikowego i potocznego rozumienia tego pojęcia. I tak wg W. kaucja to określona suma pieniędzy, której zadaniem jest zabezpieczenie roszczeń w przypadku niewywiązania się lub niedbałego wykonania umowy. Kaucja może być wykorzystana na pokrycie strat wynikłych z realizacji umowy. W prawie cywilnym kaucję uważa się za umowę realną, na podstawie której dłużnik przenosi na własność wierzyciela pieniądze lub inne rzeczy zamienne celem zabezpieczenia ewentualnych roszczeń, jakie mogą powstać z istniejącego między nimi stosunku prawnego. Ze swojej istoty kaucja ma charakter zwrotny. Z zeznań świadka M. Ś. wynika, że kaucja podlega zwrotowi w pełnej wysokości w przypadku, gdy umowa sprzedaży nie dojdzie do skutku z przyczyn leżących po stronie oferującego nieruchomość do sprzedaży. W przypadku natomiast, gdy zamawiający zrezygnuje z zakupu, kaucja przepada na rzecz pośrednika. Okoliczności faktyczne sprawy nie wskazują na to, aby powód zrezygnował z zawarcia umowy sprzedaży powierzchni strychu. Na to, że ostatecznie nie doszło do nabycia przez powoda powierzchni strychowej, złożyło się kilka czynników, także takie, które nie były zależne od żadnej ze stron procesu. Warunkiem zakupu było wyrażenie przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) w S. w formie uchwały zaprotokołowanej przez notariusza zgody na adaptację i sprzedaż powodowi powierzchni strychowej. Obowiązkiem natomiast pozwanej była współpraca ze wspólnotą mieszkaniową mająca na celu doprowadzenie do podjęcia takiej uchwały. Pozwana, działając na podstawie zawartej z powodem umowy, złożyła ofertę wstępną podpisaną przez powoda, w której deklarował zakup strychu po cenie 900 złotych za m ² powierzchni użytkowej, a także poniesienie opłat notarialnych oraz kosztów związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę oraz pracami budowlanymi związanymi z adaptacją. Wspólnota mieszkaniowa wyraziła wstępie zgodę na ww. warunki i doszło do wyznaczenia terminu zgromadzenia i głosowania w obecności notariusza. Jednak przed przystąpieniem do głosowania pozwana, działając na zlecenie powoda, złożyła ofertę cenową na kwotę 63.000 złotych, czyli niższą, niż pierwotnie oferowana. Trudno przyjąć, by pozwana sama taką kwotę ustaliła, bo to przecież kupujący decyduje o tym, jaką cenę może i chce zaoferować. Zatem w tym zakresie wiarygodne jawią się zeznania pozwanej, że była to decyzja powoda, przekazana za pośrednictwem świadka J. A.. Nie sposób zaś uznać za wiarygodne zeznań tego świadka, że to pozwana sama ustaliła cenę na przedmiotową kwotę. Następnie, z powodu zaoferowania ceny niższej, niż wstępnie oferowana, nie doszło do podjęcia uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na sprzedaż powierzchni strychowej powodowi. Za uchwałą głosowało (...) udziałów, przeciw uchwale głosowało (...) udziałów, wstrzymało się od głosu (...) udziałów. Zgodnie z art. 23 ust.1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Podczas zebrania w dniu 10 marca 2019 r. oddano głos w zakresie 584 udziałów, a zatem pozostało 416 udziałów (1000 udziałów – 584 udziałów = 416 udziałów). D. zatem głosów w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd nie zmieniłoby wyniku głosowania, gdyż i tak nie uzyskano by większości głosów obliczonych według wielkości udziałów. Jak zeznała pozwana, zaoferowanie niższej ceny sprzedaży niż wskazana pierwotnie, skutkowało utratą zaufania wspólnoty mieszkaniowej do pozwanej i jej przedstawiciele nie chcieli kontynuować rozmów, których przedmiotem miało być złożenie oferty zakupu po wyższej cenie, zwłaszcza kiedy pojawiła się kwestia nieuregulowania opłaty notarialnej za zaprotokołowanie przez notariusza zebrania wspólnoty mieszkaniowej z dnia 10 marca 2020 r. Powód twierdził, że nie wiedział o tej konieczności, natomiast pozwana wskazała, że przekazywała tą informację świadkowi J. A., która oświadczyła, że żadnych więcej pieniędzy powód nie będzie płacił. Także w uzasadnieniu pozwu powód przyznał fakt, że odmówił zapłaty. Pozwana miała prawo przypuszczać, że jest to decyzja powoda, albowiem świadek J. A. była osobą wskazaną przez powoda jako osoba do kontaktu i tylko z nią pozwana miała możliwość bezpośredniej rozmowy. Te dwie okoliczności, choć samo nieuiszczenie opłaty nie miało wpływu na kwestię samego głosowania, spowodowały, że wspólnota mieszkaniowa nie chciała już kontynuować współpracy z pozwaną i z powodem. Dlatego też nie doszło do złożenia kolejnej oferty na wyższą kwotę ani nie doszło do dalszych czynności zmierzających do podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową uchwały i zawarcia umowy sprzedaży. Oceniając zatem tak ustalony przebieg zdarzeń zasadnym i logicznym jest przyjęcie, iż do zakupu nieruchomości ostatecznie nie doszło z powodu negatywnego nastawienia wspólnoty mieszkaniowej, aczkolwiek spowodowanego postawą strony powodowej. Niemniej jednak zawarcie umowy wymagało współdziałania ze strony wspólnoty mieszkaniowej polegającego na podjęciu uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na sprzedaż, a do podjęcia takiej uchwały nie doszło.

Reasumując powyższe rozważania wskazać należy, że skoro nie doszło do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży powierzchni strychu, to tym samym nie doszło do osiągnięcia celu, w jakim pozwana przyjęła od powoda w dniu 16 lipca 2019 r. świadczenie tytułem „kaucji rezerwacyjnej” w kwocie 5 000 złotych. Tym samym wpłata dokona z tego tytułu, z uwagi na fakt, że nie zostało ustalone przez strony, jakie znaczenie ma wpłata tytułem kaucji rezerwacyjnej, stanowiła świadczenie nienależne w rozumieniu przepisu art. 410 par. 2 k.c. Strony nie wykazały, aby umowa, na podstawie której wpłacono kaucję (umowa rezerwacyjna) uzależniała zwrot lub przepadek kaucji od winy którejkolwiek ze stron, a przynajmniej na podstawie zeznań stron i świadków nie ma podstaw do takich ustaleń. Świadek M. Ś. zeznała bowiem odnośnie kaucji tylko co do tego, jaka była zasada, a nie jakie były ustalenia stron w tym zakresie. Mając zatem na uwadze zwrotny charakter kaucji, kaucja rezerwacyjna w kwocie 5 000 złotych powinna zostać zwrócona, zgodnie z art. 405 k.c. w zw. z art. 410 par. 2 k.c.

W odniesieniu natomiast do kwoty 5 000 złotych wpłaconej w dniu 17 lutego 2020 r., to zgodnie z oświadczeniami stron nie stanowiła ona kaucji rezerwacyjnej, lecz zaliczkę na poczet wynagrodzenia pośrednika. Tak rozumiały tą wpłatę obydwie strony. Powód zeznał, że nie miałoby sensu, by wpłacać kolejną kaucję, skoro jedna już była wpłacona oraz sam przyznał, że nie był zobowiązany do uiszczenia kolejnej kwoty, lecz popełnił błąd i kwotę tą pozwanej zapłacił. W świetle treści łączącej strony umowy i ta kwota stanowi świadczenie nienależne, albowiem wynagrodzenie zastrzeżone na rzecz pośrednika nie było jeszcze wymagalne, a strony nie ustaliły zasad jego zaliczkowego regulowania. Jednakże w ocenie Sądu w tym przypadku znajdzie zastosowanie art. 411 pkt. 1 k.c., zgodnie z treścią którego nie można żądać zwrotu świadczenia jeżeli spełniający świadczenie wiedział, że nie był do świadczenia zobowiązany, chyba że spełnienie świadczenia nastąpiło z zastrzeżeniem zwrotu albo w celu uniknięcia przymusu lub w wykonaniu nieważnej czynności prawnej. Niewątpliwie powód wiedział, że nie był zobowiązany do świadczenia. Świadczył bez zastrzeżenia zwrotu. Brak dowodu na fakt, że powód świadczył w celu uniknięcia przymusu lub w wykonaniu nieważnej czynności prawnej. Sąd rozważył zasadność zarzutu nieważności umowy z powodu wady oświadczenia woli i nie znalazł podstaw do ustalenia, że powód zawierając umowę znajdował się z jakichkolwiek powodów w stanie wyłączającym świadome lub swobodne powzięcie i wyrażenie woli. Dlatego też nie ma podstaw do zwrotu tej kwoty przez pozwaną.

Strona pozwana nie udowodniła, aby ziściły się przesłanki uzasadniające żądanie zapłaty 80% umówionego wynagrodzenia i zatrzymanie na jego poczet kwot wpłaconych przez powoda. Zgodnie z treścią postanowienia par. 5 ust. 1 w przypadku, gdy zamawiający podpisze deklarację zakupu wskazanej przez pośrednika powierzchni strychowej, a następnie odstąpi od uzgodnionych warunków lub z innych przyczyn leżących po stronie zamawiającego nie dojdzie do transakcji, pośrednikowi należy się wynagrodzenie na wykonane czynności w wysokości 80% wynagrodzenia wskazanego w par. 3, płatne w dniu odstąpienia od deklaracji zakupu. Z uwagi na fakt, że pomiędzy powodem a wspólnotą mieszkaniową nie doszło do uzgodnienia warunków sprzedaży powierzchni strychowej, nie sposób uznać, aby doszło do odstąpienia przez powoda od uzgodnionych warunków. Nie zostało również wykazane, aby do umowy sprzedaży nie doszło z innych przyczyn leżących po stronie zamawiającego (powoda). Strony w umowie nie doprecyzowały, co należy rozumieć pod pojęciem „innych przyczyn leżących po stronie zamawiającego”, w szczególności czy zdarzenia losowe, czy zmianę planów biznesowych, czy też jeszcze inne zdarzenia. Niewątpliwie do transakcji nie doszło z tego powodu, że wspólnota mieszkaniowa nie wyraziła zgody na sprzedaż powierzchni strychowej powodowi. Nie była to przyczyna bezpośrednio leżąca po stronie powoda, choć, jak wcześniej Sąd wskazał, spowodowana jego działaniami w postaci zaoferowania zaniżonej ceny i nieuiszczenia opłaty notarialnej, co wpłynęło na stanowisko wspólnoty mieszkaniowej co do dalszej współpracy z pozwaną i samym powodem. Jednakże bezpośrednią przyczyną niedojścia transakcji do skutku był brak zgody wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały, zatem nie jest to stricte przyczyna leżąca po stronie powoda. Zatem w ocenie sądu zapis par. 5 ust 1 umowy nie ma w niniejszej sprawie zastosowania. Po stronie pozwanej nie powstało zatem roszczenie o zapłatę kwoty stanowiącej 80% umówionego wynagrodzenia i tym samym pozwana nie miała prawa do zatrzymania wpłaconych przez powoda kwot na poczet wynagrodzenia.

Mając powyższe na uwadze, Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 5 000 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 5 sierpnia 2021 r. do dnia zapłaty i w punkcie II oddalił powództwo w pozostałym zakresie.

Roszczenie o odsetki ustawowe za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego znajduje oparcie w treści art. art. 359 § 1 k.c., art. 481 § 1 i 2 k.c. Zgodnie z treścią przepisu art. 481 § 1 k.c. jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Dłużnik popada w opóźnienie jeśli nie spełnia świadczenia pieniężnego w terminie, w którym stało się ono wymagalne także wtedy, gdy kwestionuje istnienie lub wysokość świadczenia ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 października 2003 r., sygn. II CK 146/02). Z brzmienia art. 410 k.c. nie wynika termin, w jakim nastąpić ma wykonanie obowiązku zwrotu spełnionego świadczenia, co nakazuje odwołać się w tym zakresie do reguł ogólnych art. 455 k.c., który stanowi, że jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony, ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie winno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. ( por. wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 22 września 2015 roku, I ACa 651/15, Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 22 lipca 2015 roku, I ACa 9/15). Skutkiem wezwania dłużnika do spełnienia świadczenia jest to, że świadczenie staje się wymagalne. Z chwilą wezwania do zapłaty zobowiązanie bezterminowe przekształca się z mocy ustawy w zobowiązanie terminowe, a na dłużniku spoczywa obowiązek niezwłocznego spełnienia świadczenia. Pojęcie „niezwłocznego spełnienia świadczenia” oznacza spełnienie świadczenia w takim terminie, w jakim działający prawidłowo dłużnik mógłby je spełnić w normalnym toku prowadzenia swoich spraw.

W okolicznościach faktycznych sprawy powód wezwał pozwaną do zapłaty pismem z dnia 16 lipca 2017 r., w którym zakreślił termin 10 dni do dokonania zapłaty. Wprawdzie nie wiadomo, w jakiej dacie pismo to pozwanej zostało doręczone, niemniej jednak sporządziła ona odpowiedź na wezwanie do zapłaty w piśmie datowanym na 4 sierpnia 2021 r. Zasadnym jest zatem przyjęcie, że powinna spełnić świadczenie na rzecz powoda najpóźniej do tego dnia, a skoro tego nie uczyniła, popadła w opóźnienie, co skutkuje powstaniem roszczenia o zapłatę odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego od dnia 5 sierpnia 2021 r.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie przepisu art. 100 k.p.c., który stanowi, że w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Sąd może jednak włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu.

Powód poniósł następujące koszty procesu: 500 złotych tytułem opłaty od pozwu,
1 800 złotych tytułem wynagrodzenia pełnomocnika w osobie radcy prawnego oraz 17 złotych tytułem opłaty skarbowej za złożenie dokumentu pełnomocnictwa procesowego, czyli łącznie 2 317 złotych.

Pozwana poniosła następujące koszty procesu: 1 800 złotych tytułem wynagrodzenia pełnomocnika w osobie radcy prawnego oraz 17 złotych tytułem opłaty skarbowej za złożenie dokumentu pełnomocnictwa procesowego, czyli łącznie 1 817 złotych.

Żądanie pozwu zostało uwzględnione w zakresie kwoty stanowiącej 50 % dochodzonego roszczenia, wobec czego pozwana winna zwrócić powodowi kwotę stanowiącą połowę poniesionych przez niego kosztów procesu, tj. kwotę 1 158,50 złotych (2 317 zł x 50% = 1 158,50 zł) i powód winien zwrócić pozwanej kwotę stanowiącą połowę poniesionych przez nią kosztów procesu, czyli kwotę 908,50 złotych (1 817 zł x 50% = 908,50 zł).

Mając powyższe na uwadze, Sąd w punkcie III wyroku zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 250 złotych (1 158,50 zł – 908,50 zł = 250 zł) tytułem części kosztów procesu. Sąd, stosownie do treści przepisu art. 98 par. 1 ¹ k.p.c. , zasądził od kwoty przyznanej tytułem kosztów procesu odsetki w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

O nieuiszczonych kosztach sądowych, na które składa się kwota 725,52 złote tytułem wynagrodzenia tłumacza przysięgłego oraz zwrotu kosztów stawiennictwa na rozprawie świadka H. H. wyłożonych tymczasowo przez Skarb Państwa – Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie, Sąd orzekł na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 roku, poz. 300 ze zm.). Zważywszy, że przy rozstrzyganiu o obowiązku ponoszenia kosztów sądowych należy stosować zasady obowiązujące przy zwrocie kosztów procesu, kosztami tymi należało obciążyć każdą ze stron po połowie, o czym Sąd orzekł w punkcie IV i V wyroku.

W powołaniu powyższej argumentacji orzeczono jak w sentencji.

Sędzia Małgorzata Janik-Białek