Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 września 2022 roku

Sąd Rejonowy w Gdyni – I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Sławomir Splitt

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym 13 września 2022 roku sprawy

z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) AB w G.

przeciwko A. K.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanej A. K. na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) AB w G. kwotę 3.742,75 złotych (trzy tysiące siedemset czterdzieści dwa złote siedemdziesiąt pięć groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienia liczonymi od kwot:

- 2.763,13 złotych (dwa tysiące siedemset sześćdziesiąt trzy złote trzynaście groszy) od dnia 21 października 2019 roku do dnia zapłaty,

- 979,62 złotych (dziewięćset siedemdziesiąt dziewięć złotych sześćdziesiąt dwa grosze) od dnia 8 marca 2021 roku do dnia zapłaty;

2.  w pozostałym zakresie powództwo oddala;

3.  zasądza od pozwanej A. K. na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) AB w G. kwotę 759,50 złotych (siedemset pięćdziesiąt dziewięć złotych pięćdziesiąt groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu;

4.  nakazuje ściągnąć od powoda Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) AB w G. na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 94,00 złote (dziewięćdziesiąt cztery złote) tytułem zwrotu wydatków poniesionych tymczasowo ze środków Skarbu Państwa;

5.  w pozostałym zakresie pokryte tymczasowo wydatki związane z wynagrodzeniem biegłego przejąć na rachunek Skarbu Państwa.

UZASADNIENIE

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...)AB w G. wnios ³a przeciwko A. K. pozew o zap ³atê kwoty 6.124,09 z ³otych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zap ³aty.

W uzasadnieniu powódka wskaza ³a, i¿ pozwana jest wspó ³w ³aœcicielk ¹ lokalu mieszkalnego numer (...) po ³o¿onego w budynku przy ulicy (...) w udziale ¼, który naby ³a w dniu 23 wrzeœnia 2010 roku.

(...) z tytu ³u zaliczek winny byæ regulowane do 10 dnia ka¿dego miesi ¹ca.

Pozwana nie reguluje nale¿noœci pocz ¹wszy od listopada 2014 roku. Powód dochodzi nale¿noœci za okres od listopada 2014 roku do sierpnia 2019 roku.

Stan zad ³u¿enia na sierpieñ 2019 roku stosownie do wysokoœci udzia ³u pozwanej w prawie w ³asnoœci wynosi kwotê objêt ¹ pozwem.

(vide: pozew, k. 3-5)

W toku sprawy powódka rozszerzy ³a ¿ ¹danie pozwu w ten sposób, i¿ zamiast kwoty 6.124,09 z ³otych wnios ³a o zas ¹dzenie kwoty 8.210,64 z ³otych z ustawowymi odsetkami za opóŸnienie od nastêpuj ¹cych kwot:

- 6.124,09 z ³otych od dnia wniesienia pozwu do dnia zap ³aty,

- 2.086,55 z ³otych od dnia dorêczenia pozwanej pisma do dnia zap ³aty,

Jak wskazano, kwota 2.086,55 z ³otych, o powódka jak ¹ rozszerzy ³a powództwo, stanowi nieuiszczone op ³aty eksploatacyjne i na fundusz remontowy, za okres od wrzeœnia 2019 roku do lutego 2021 roku.

(pismo procesowe powoda z dnia 8 marca 2021 roku, k. 141- 148, pismo procesowe powoda z dnia 26 marca 2021 roku, k. 152- 153)

Pozwana A. K. wnios ³a o oddalenie powództwa w ca ³oœci.

Pozwana przyzna ³a, ¿e jest wspó ³w ³aœcicielem lokalu w udziale ¼ czêœci, ale jednoczeœnie wskaza ³a, i¿ nigdy nie wesz ³a w posiadanie lokalu, który jest zamieszkiwany przez (...) I. posiadaj ¹cego udzia ³ w wysokoœci ¾, choæ nie zosta ³o to ujawnione w ksiêdze wieczystej.

Zdaniem pozwanej, skoro tylko B. I. korzysta z lokalu to tylko on winien byæ zobowi ¹zany do ponoszenia kosztów zarz ¹du nieruchomoœci wspóln ¹. (...) pozwanej do regulowania kosztów zarz ¹du nieruchomoœci ¹ wspóln ¹, w sytuacji, gdy pozwana nie mo¿e korzystaæ z lokalu i pobieraæ po¿ytków, narusza zasady wspó ³¿ycia spo ³ecznego.

Ponadto pozwana wnios ³a zarzut przedawnienia nale¿noœci za okres od wrzeœnia 2014 roku do wrzeœnia 2016 roku.

Pozwana zarzuci ³a tak¿e, ¿e powód nie udowodni ³ swojego roszczenia co do wysokoœci, albowiem nie wskaza ³ dowodów na prawid ³owoœæ naliczenia. Kartoteka ksiêgowa nie stanowi dowodu na istnienie nale¿noœci, brak jest bowiem dokumentów ksiêgowych.

Pozwana wnios ³a równie¿ o nieobci ¹¿anie jej kosztami z uwagi na niski dochód – jedynym jej Ÿród ³em dochodu jest emerytura w wysokoœci 1.014,28 z ³otych miesiêcznie,

(vide: sprzeciw pozwanej od nakazu zap ³aty, k. 30-32)

(...) stan faktyczny:

Pozwana A. K. jest wspó ³w ³aœcicielk ¹ w udziale ¼ czêœci stanowi ¹cego odrêbn ¹ nieruchomoœæ lokalu mieszkalnego nr (...) po ³o¿onego w budynku przy ul. (...) w G. o powierzchni 46,10 m2, dla którego (...) Rejonowy G. – (...) w G. prowadzi ksiêgê wieczyst ¹ nr (...).

(dowód: wydruk aktualnej treœci ksiêgi wieczystej nr (...), k. 9-13)

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...)AB w G. sprawuje zarz ¹d nieruchomoœci ¹ wspóln ¹.

(okolicznoϾ bezsporna)

W okresie 2014-2021 na skutek uchwa ³ podjêtych przez w ³aœcicieli lokali (...) nastêpuj ¹ca wysokoœæ stawek zaliczek na poczet kosztów zarz ¹du nieruchomoœci ¹ wspóln ¹:

- od dnia 1 kwietnia 2014 roku do 31 grudnia 2014 roku – zaliczka w kwocie 3,00 z ³ za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 1,00 z ³, na poczet wynagrodzenia administratora – 0,65 z ³, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,35 z ³ (uchwa ³a nr 3/3/2014 z dnia 26 marca 2014r.);

- od dnia 1 stycznia 2015 roku do 30 kwietnia 2016 roku – zaliczka w kwocie 3,00 z ³ za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 1,00 z ³, na poczet wynagrodzenia administratora – 0,65 z ³, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,35 z ³ (uchwa ³a nr 4/3/2015 z dnia 26 marca 2015r.);

- od dnia 1 maja 2016r. do 31 lipca 2016 roku - zaliczka w kwocie 4,00 z ³ za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych – 2,00 z ³, na poczet wynagrodzenia administratora - 0,65 z ³, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,35 z ³ (uchwa ³a nr 2/3/2016 z dnia 5 marca 2016r.);

- od dnia 1 sierpnia 2016 roku do 31 grudnia 2016 roku - zaliczka w kwocie 5,00 z ³ za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,00 z ³, na poczet wynagrodzenia administratora - 0,65 z ³, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 2,35 z ³ (uchwa ³a nr 1/7/2016 z dnia 15 lipca 2016r.);

- od dnia 1 stycznia 2017 roku do dnia 31 grudnia 2017 roku – zaliczka w kwocie 5,00 z ³ za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,00 z ³, na poczet wynagrodzenia administratora - 0,65 z ³, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 2,35 z ³ (uchwa ³a nr 2/3/2017 z dnia 22 marca 2017r.);

- od dnia 1 stycznia 2018 roku do dnia 31 marca 2018 roku - zaliczka w kwocie 4,00 z ³ za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,00 z ³, wynagrodzenia administratora - 0,65 z ³, zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,35 z ³ (uchwa ³a nr 3/3/2018 z dnia 7 marca 2018r.);

- od dnia 1 kwietnia 2018 roku do dnia 31 grudnia 2018 roku – zaliczka w kwocie 5,00 z ³ za metr kwadratowy, w tym na koszty remontowe 2,00 z ³, na wynagrodzenie administratora - 0,70 z ³, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 2,30 z ³ (uchwa ³a nr 4/3/2018 z dnia 7 marca 2018r.);

- od dnia 1 stycznia 2019 roku do dnia 31 maja 2020 roku – zaliczka w kwocie 5,00 z ³ za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,00 z ³, na wynagrodzenie administratora - 0,70 z ³, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 2,30 z ³ (uchwa ³a nr 4/3/2019 z dnia 13 marca 2019r.);

- od dnia 1 czerwca 2020 roku do dnia 31 marca 2021 roku – zaliczka w kwocie 5,00 z ³ za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,50 z ³, na wynagrodzenie administratora - 0,70 z ³otych, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,80 z ³ (uchwa ³a nr 4/5/2020 z dnia 13 maja 2020r.);

- od dnia 1 kwietnia 2021 roku zaliczka w kwocie 5,00 z ³ za metr kwadratowy, w tym na poczet kosztów remontowych 2,50 z ³, na wynagrodzenie administratora - 0,70 z ³, na poczet zaliczki na koszty eksploatacyjne – 1,80 z ³ (uchwa ³a nr 2/3/2021 z dnia 15 marca 2021r.).

(dowód: uchwa ³y w przedmiocie ustalenia wysokoœci miesiêcznych zaliczek na poczet kosztów zarz ¹du nieruchomoœci ¹ wspóln ¹ za okres 2014-2021, k. 63-70, 173-182)

W okresie objêtym ¿ ¹daniem pozwu pozwana by ³a obci ¹¿ana przez wspólnotê mieszkaniow ¹ nastêpuj ¹cymi kosztami:

- od listopada 2014 roku do 30 kwietnia 2015 roku kosztem zaliczek na koszty eksploatacji, funduszu remontowego, a tak¿e kosztami centralnego ogrzewania (wg stawki 6,50 z ³otych za metr kwadratowy),

- od dnia 1 maja 2015 roku do wrzeœnia 2015 roku kosztem zaliczek na koszty eksploatacji, funduszu remontowego, a tak¿e kosztami centralnego ogrzewania (wg stawki 1,70 z ³otych za metr kwadratowy);

- od dnia 1 paŸdziernika 2015 roku do kwietnia 2016 roku kosztem zaliczek na koszty eksploatacji, funduszu remontowego, a tak¿e kosztami centralnego ogrzewania (wg stawki 6,40 z ³otych za metr kwadratowy);

- od maja 2016 roku do wrzeœnia 2016 roku kosztem zaliczek na koszty eksploatacji, funduszu remontowego i dodatkowo kosztami centralnego ogrzewania (wg stawki 1,70 z ³otych za metr kwadratowy);

- do koñca wrzeœnia 2016 roku pozwana by ³a dodatkowo obci ¹¿ana kosztem op ³at za wodê i kanalizacjê (wg stawki 10,59 z ³otych za metr szeœcienny);

- od paŸdziernika 2016 roku kosztem zaliczek na koszty eksploatacji, funduszu remontowego i dodatkowo kosztami centralnego ogrzewania, przy czym w okresie od paŸdziernika do kwietnia wg stawki 6,80 z ³otych za metr kwadratowy, a w okresie od maja do wrzeœnia wg stawki 1,70 z ³otych za metr kwadratowy).

(dowód: rozliczenia za 2014-2019, k. 47-62, rozliczenie lokalu, k. 14, kartoteki ksiêgowe za lata 2016-2021, k. 15-21, 143-147)

Suma op ³at z tytu ³u kosztów eksploatacyjnych oraz kosztów na fundusz remontowy za okres od stycznia 2016r. do lutego 2021r. z uwzglêdnieniem wysokoœci udzia ³u pozwanej w prawie wspó ³w ³asnoœci wynosi 3.446,18 z ³.

(dowód: pisemna opinia (...) s ¹dowego P. (...), k. 213-219)

Zgodnie z Regulaminem rozliczania kosztów energii cieplnej rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania dokonuje siê na podstawie wskazañ licznika ciep ³a usytuowanego w budynku. Koszt podlegaj ¹cy rozliczeniu to suma kwot z otrzymanych dokumentów obci ¹¿eniowych za energiê ciepln ¹ za dany okres rozliczeniowy. M. zaliczka na koszty energii cieplnej ustalana jest przez zarz ¹dcê na podstawie analizy rzeczywistych kosztów poniesionych w poprzednim okresie rozliczeniowym, która mo¿e byæ powiêkszona o przewidywany wskaŸnik wzrostu energii cieplnej. Zaliczki na poczet op ³aty zmiennej dla danego lokalu za ciep ³o dostarczane na potrzeby co pobierane s ¹ tylko w miesi ¹cach trwania sezonu grzewczego. (...) rozliczania kosztów ciep ³a dostarczanego do poszczególnych lokali nie wyposa¿onych w indywidualne liczniki ciep ³a stanowi 1 m2 powierzchni grzewczej lokalu. Koszt jednostkowy za ogrzanie 1 m2 powierzchni grzewczej lokalu ustala siê jako iloraz kosztów ogó ³em energii cieplnej dostarczonej do budynku w ci ¹gu okresu rozliczeniowego i powierzchni grzewczej lokali w budynku.

(dowód: Regulamin rozliczania kosztów energii cieplnej rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania, k. 97-98, zeznania œwiadka J. J. – Piœlewskiej, p ³yta CD k. 203)

Zaliczki na wodê i kanalizacjê s ¹ obecnie pozwanej zwracane po okresie rozliczeniowym. Przy rozliczeniu tych kosztów powódka uwzglêdnia stawki stosowane przez dostawcê wody tj. S. N. G..

(dowód: zeznania œwiadka J. J. – Piœlewskiej, p ³yta CD k. 203)

Pozwana A. K. utrzymuje siê z emerytury w kwocie ponad 1000 z ³, co miesi ¹c ponosi wydatki na zakup leków (oko ³o 100 z ³), op ³aty za energiê elektryczn ¹ (50-60 z ³), op ³aty za czynsz (latem 400 z ³, zim ¹ 700 z ³), kartê do telefonu (25 z ³). Nadto, z jej œwiadczenia toczy siê egzekucja, a w ramach której komornik potr ¹ca kwotê 192 z ³. Pozwana mieszka sama, nie ma nikogo na utrzymaniu. Pozwana znajduje siê pod opiek ¹ lekarzy kardiologa, endokrynologa, neurologa.

(dowód: przes ³uchanie pozwanej, p ³yta CD k. 133)

(...)¿y ³, co nastêpuje:

P.¿szy stan faktyczny (...) po rozwa¿eniu ca ³ego zebranego w niniejszej sprawie materia ³u dowodowego w postaci dowodów z dokumentów, dowodu z zeznañ œwiadka J. J. – Piœlewskiej, dowodu z przes ³uchania pozwanej, a tak¿e dowodu z opinii (...) s ¹dowego do spraw szacowania czynszów.

(...) zebrany w niniejszej sprawie materia ³ dowodowy w postaci dokumentów prywatnych przed ³o¿onych przez stronê powodow ¹ (uchwa ³y dotycz ¹ce ustalenia wysokoœci stawek zaliczek na poczet kosztów zarz ¹du nieruchomoœci ¹ wspóln ¹, zawiadomienia o wysokoœci op ³at, rozliczenia) nale¿y wskazaæ, ¿e nie budz ¹ one w ¹tpliwoœci co do ich autentycznoœci, gdy¿ ¿adna ze stron niniejszego sporu nie podnosi ³a w myœl art. 253 kpc, ¿e wymienione dokumenty nie s ¹ autentyczne a zawarte w nich oœwiadczenia nie pochodz ¹ od osób wymienionych jako ich wystawcy. P.œliæ jednak nale¿y, i¿ dokument prywatny nie dowodzi materialnej prawdziwoœci zawartego w nim oœwiadczenia. Materialna moc dowodowa dokumentu prywatnego zale¿y od jego treœci merytorycznej i rozstrzyga o niej s ¹d wed ³ug ogólnych zasad oceny dowodów (art. 233 § 1 kpc). Podobnie jak w wypadku innych dowodów, to s ¹d ocenia, czy dowód ten ze wzglêdu na jego indywidualne cechy i okolicznoœci obiektywne zas ³uguje na wiarê, czy nie (por. A. Góra-B ³aszczykowska (red.), Kodeks postêpowania cywilnego. Tom I A. Komentarz. Art. 1-42412, Warszawa 2020). W ocenie (...)¿one przez powoda dokumenty w postaci kartotek finansowych, zawiadomieñ o wysokoœci op ³at, stanowi ¹ wiarygodne i przydatne do rozstrzygniêcia sprawy dowody jedynie w zakresie dotycz ¹cym kosztów eksploatacyjnych i op ³at na fundusz remontowy. Jedynie bowiem w tym wzglêdzie mo¿liwe jest zweryfikowanie wskazanych w nich kwot w oparciu o uchwa ³y w ³aœcicieli lokali (...) wysokoœæ stawek op ³at z tytu ³u kosztów zarz ¹du nieruchomoœci ¹ wspóln ¹. Natomiast, wobec braku jakichkolwiek dokumentów Ÿród ³owych, nie mo¿na zweryfikowaæ naliczonych przez powódkê kosztów z tytu ³u rozliczenia wody, kanalizacji i centralnego ogrzewania. Nie ulega w ¹tpliwoœci, ¿e wobec zakwestionowania przez stronê pozwan ¹ rozliczenia wymienionych mediów, zgodnie z ciê¿arem dowodu wynikaj ¹cym z art. 6 kc, powódka powinna wykazaæ za pomoc ¹ odpowiednich dokumentów w postaci faktur wystawionych przez dostawców czy odczytów liczników, ¿e rozliczenie zosta ³o wykonane w sposób prawid ³owy. W niniejszej sprawie wspólnota mieszkaniowa takich dokumentów nie z ³o¿y ³a, st ¹d nie sposób zweryfikowaæ prawid ³owoœci rozliczenia kosztów zu¿ycia mediów, którymi pozwana zosta ³a obci ¹¿ona.

Zdaniem (...) brak by ³o podstaw do kwestionowania wiarygodnoœci zeznañ œwiadka J. J. – Piœlewskiej w zakresie dotycz ¹cym sposobu ustalania wysokoœci kosztów eksploatacyjnych. W ocenie (...) zeznania œwiadka by ³y szczere, wewnêtrznie spójne, logiczne, a tak¿e zbie¿ne z treœci ¹ przed ³o¿onych do akt niniejszej sprawy dokumentów, w szczególnoœci regulaminów dotycz ¹cych rozliczenia kosztów mediów.

(...) nie znalaz ³ tak¿e podstaw do odmowy przyznania waloru wiarygodnoœci zeznaniom pozwanej co do jej sytuacji maj ¹tkowej, zdrowotnej i osobistej. Z.¿yæ nale¿y, i¿ zeznania pozwanej koreluj ¹ z treœci ¹ dokumentów do ³¹czonych do wniosków o zwolnienie od kosztów s ¹dowych, a tak¿e nie budz ¹ w ¹tpliwoœci w œwietle zasad logicznego rozumowania i doœwiadczenia ¿yciowego.

Brak by ³o podstaw do kwestionowania dowodu z opinii (...) s ¹dowego z zakresu szacowania czynszów P. (...). Z.¿yæ jednak nale¿y, i¿ sporz ¹dzaj ¹c opiniê bieg ³y nie dysponowa ³ dokumentami Ÿród ³owymi, pozwalaj ¹cymi na ustalenie wysokoœci przypadaj ¹cych na pozwan ¹ op ³at z tytu ³u rozliczenia wody, kanalizacji i centralnego ogrzewania, w postaci faktur wystawionych przez dostawców mediów, czy te¿ odczytów liczników. W takiej sytuacji bieg ³y móg ³ jedynie zweryfikowaæ poprawnoœæ rozliczenia ww. kosztów pod k ¹tem rachunkowym, bez mo¿liwoœci ustalenia, czy wskazana w zawiadomieniach o wysokoœci op ³at stawka opiera siê na stawkach sprzeda¿y wody, czy energii cieplnej stosowanych przez dostawców, a tak¿e bez mo¿liwoœci ustalenia, czy wielkoœæ zu¿ycia mediów przyjêta do rozliczeñ przez powoda odpowiada wielkoœciom faktycznym. W zwi ¹zku z tym opinia ta by ³a przydatna jedynie w zakresie dotycz ¹cym ustalenia wysokoœci kosztów eksploatacyjnych i kosztów remontowych, przypadaj ¹cych na pozwan ¹.

(...) do szczegó ³owych rozwa¿añ nale¿y podkreœliæ, i¿ podstawê prawn ¹ powództwa stanowi ³y przepisy art. 13-15 ustawy z dnia ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o w ³asnoœci lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2021 poz.1048). W myœl art. 13 ust. 1 w ³aœciciel jest obowi ¹zany m.in. ponosiæ wydatki zwi ¹zane z utrzymaniem jego lokalu i uczestniczyæ w kosztach zarz ¹du zwi ¹zanych z utrzymaniem nieruchomoœci wspólnej. Zgodnie natomiast z art. 14 przywo ³anej ustawy na koszty zarz ¹du nieruchomoœci ¹ wspóln ¹ sk ³adaj ¹ siê w szczególnoœci:

1) wydatki na remonty i bie¿ ¹c ¹ konserwacjê,

2) op ³aty za dostawê energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w czêœci dotycz ¹cej nieruchomoœci wspólnej, oraz op ³aty za antenê zbiorcz ¹ i windê,

3) ubezpieczenia, podatki i inne op ³aty publicznoprawne, chyba ¿e s ¹ pokrywane bezpoœrednio przez w ³aœcicieli poszczególnych lokali,

4) wydatki na utrzymanie porz ¹dku i czystoœci,

5) wynagrodzenie cz ³onków zarz ¹du lub zarz ¹dcy.

Stosownie zaœ do art. 15 powo ³anej powy¿ej ustawy o w ³asnoœci lokali na pokrycie kosztów zarz ¹du w ³aœciciele lokali (...) zaliczki w formie bie¿ ¹cych op ³at, p ³atne z góry do dnia 10 ka¿dego miesi ¹ca.

W pierwszej kolejnoœci nale¿y wskazaæ, ¿e nie zas ³ugiwa ³ na uwzglêdnienie podniesiony przez pozwan ¹ zarzut, i¿ nie powinna ona byæ obci ¹¿ana kosztami zarz ¹du nieruchomoœci ¹ wspóln ¹, a tak¿e kosztami utrzymania lokalu z tego wzglêdu, ¿e z lokalu korzysta wy ³¹cznie wiêkszoœciowy wspó ³w ³aœciciel nieruchomoœci lokalowej. W myœl przytoczonych powy¿ej przepisów ustawy o w ³asnoœci lokali nie budzi w ¹tpliwoœci, ¿e z prawem w ³asnoœci lokalu mieszkalnego skorelowany jest obowi ¹zek ponoszenia kosztów utrzymania tego lokalu, w tym kosztów zu¿ycia mediów, a tak¿e kosztów utrzymania nieruchomoœci wspólnej. Jest to obowi ¹zek o charakterze bezwzglêdnym. Jak bowiem wskazuje siê w orzecznictwie w ³aœciciel lokalu i wspó ³w ³aœciciel nieruchomoœci wspólnej musi uczestniczyæ w kosztach zwi ¹zanych z utrzymaniem nieruchomoœci wspólnej, proporcjonalnie do udzia ³u, jaki mu w tej nieruchomoœci przys ³uguje (por. wyrok SN z dnia 16 lutego 2001r., IV CKN 265/00, L.). W zwi ¹zku z powy¿szym uznaæ nale¿a ³o, ¿e jako wspó ³w ³aœcicielka lokalu mieszkalnego pozwana co do zasady jest zobowi ¹zana do ponoszenia kosztów bêd ¹cych przedmiotem ¿ ¹dania pozwu, stosownie do wysokoœci przys ³uguj ¹cego jej udzia ³owi w prawie wspó ³w ³asnoœci.

Nie zas ³ugiwa ³ tak¿e na uwzglêdnienie podniesiony przez pozwan ¹ zarzut braku legitymacji czynnej po stronie powodowej w zakresie dotycz ¹cym zaliczek na fundusz remontowy. Jak wywodzi ³a pozwana - w jej ocenie - z roszczeniem takim mog ¹ wyst ¹piæ jedynie wszyscy cz ³onkowie wspólnoty. Z.¿yæ jednak nale¿y, i¿ z treœci art. 14 pkt 1 ustawy o w ³asnoœci lokali wprost wynika, ¿e wydatki na remonty i bie¿ ¹c ¹ konserwacjê stanowi ¹ koszty zarz ¹du nieruchomoœci ¹ wspóln ¹. Jak wskazuje siê w doktrynie, w ³aœciciele lokali nie maj ¹ obowi ¹zku samodzielnego dokonywania remontów lub konserwacji elementów nieruchomoœci wspólnej. (...) jednak ponosiæ proporcjonalnie wydatki z tym zwi ¹zane (art. 12 ust. 2 zd. 2), a wydatki te – w œwietle art. 14 pkt 1 ustawy o w ³asnoœci lokali – stanowi ¹ koszt zarz ¹du nieruchomoœci ¹ wspóln ¹ (por. K. Osajda (red. serii), B. Lackoroñski (red. tomu), Ustawa o w ³asnoœci lokali. Komentarz. Wyd. 12, Warszawa 2022). W judykaturze z kolei wskazuje siê, ¿e wspólnota mieszkaniowa posiada legitymacjê procesow ¹ w sprawach dotycz ¹cych zarz ¹du nieruchomoœci ¹ wspóln ¹ (por. uchwa ³a SN z 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, L.; (...) N.¿szego z dnia 23 wrzeœnia 2004 r., III CZP 48/04).

W dalszej kolejnoœci nale¿a ³o odnieœæ siê do podniesionego przez pozwan ¹ zarzutu przedawnienia. Z.¿yæ nale¿y, ¿e pe ³nomocnik pozwanej wywodzi ³, ¿e roszczenia o zap ³atê kosztów zu¿ycia wody i œcieków przedawni ³y siê czêœciowo z up ³ywem terminu dwuletniego, zaœ roszczenia o zap ³atê kosztów eksploatacyjnych z up ³ywem terminu trzyletniego. (...) do stanowiska strony pozwanej nale¿y wskazaæ, ¿e bezzasadne s ¹ twierdzenia, ¿e do przedawnienia roszczeñ dotycz ¹cych kosztów zu¿ycia mediów zastosowanie znajduje termin dwuletni przewidziany dla roszczeñ z tytu ³u sprzeda¿y. Wspólnota mieszkaniowa nie jest bowiem sprzedawc ¹ wody czy energii cieplnej, a jedynie stron ¹ umowy o dostawê wody lub energii cieplnej do lokali, któr ¹ zawiera z przedsiêbiorstwem przesy ³owym i ponosi z tego tytu ³u stosowne wydatki. W zwi ¹zku z tym wspólnota ma – na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o w ³asnoœci lokali – roszczenie wzglêdem w ³aœcicieli poszczególnych lokali o rozliczenie poniesionych wydatków (por. K. Osajda (red. serii), B. Lackoroñski (red. tomu), Ustawa o w ³asnoœci lokali. Komentarz. Wyd. 12, Warszawa 2022). Z powy¿szego wynika jednoznacznie, ¿e wspólnota mieszkaniowa nie jest sprzedawc ¹ energii, lecz sama zawiera jako kupuj ¹cy umowy z dostawcami, realizuj ¹c na ³o¿one na ni ¹ obowi ¹zki ustawowe zwi ¹zane z zapewnieniem cz ³onkom wspólnoty dostêpu do podstawowych mediów.

W judykaturze przyjmuje siê, ¿e ze wzglêdu na to, i¿ zaliczki s ¹ p ³atne w regularnych, równych odstêpach czasu, a tak¿e zwa¿aj ¹c na „prognostyczny” charakter okreœlenia ich wysokoœci, œwiadczenie to przybiera postaæ œwiadczenia okresowego (por. wyrok SN z 8 paŸdziernika 2008 r., V CSK 133/08, L.; wyrok SA w Warszawie z 24 stycznia 2014 r., I ACa 1499/13, L.). Zgodnie zaœ z aktualnie obowi ¹zuj ¹cym art. 118 kc je¿eli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi szeœæ lat, a dla roszczeñ o œwiadczenia okresowe oraz roszczeñ zwi ¹zanych z prowadzeniem dzia ³alnoœci gospodarczej - trzy lata. Jednak¿e koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzieñ roku kalendarzowego, chyba ¿e termin przedawnienia jest krótszy ni¿ dwa lata. Do dnia 8 lipca 2019 roku powy¿szy przepis obowi ¹zywa ³ w brzmieniu: je¿eli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesiêæ, a dla roszczeñ o œwiadczenia okresowe oraz roszczeñ zwi ¹zanych z prowadzeniem dzia ³alnoœci gospodarczej - trzy lata. Z.¿yæ nale¿y, i¿ zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawa z dnia 13 kwietnia 2018 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2018 r. poz. 1104) do roszczeñ powsta ³ych przed dniem wejœcia w ¿ycie niniejszej ustawy i w tym dniu jeszcze nieprzedawnionych stosuje siê od dnia wejœcia w ¿ycie niniejszej ustawy przepisy ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejsz ¹ ustaw ¹.

(...) na wzglêdzie, ¿e pozew w niniejszej sprawie zosta ³ wniesiony w dniu 24 paŸdziernika 2019 roku, to w œwietle powy¿szych przepisów nale¿a ³o uznaæ, ¿e do dnia wejœcia w ¿ycie ustawy zmieniaj ¹cej terminy przedawnienia, tj. do dnia 9 lipca 2018 roku, przedawnieniu uleg ³y roszczenia okresowe powódki z tytu ³u kosztów zarz ¹du nieruchomoœci ¹ wspóln ¹ za okres od listopada 2014 roku do czerwca 2015 roku (wymagalne wczeœniej ni¿ trzy lata przed dat ¹ wniesienia pozwu). Natomiast, ju¿ na nowych zasadach (tj. z uwzglêdnieniem terminu koñcowego przedawnienia przypadaj ¹cego na ostatni dzieñ roku kalendarzowego) przedawnieniu uleg ³o roszczenie za okres od lipca 2015 roku do grudnia 2015 roku.

W pozosta ³ej nieprzedawnionej czêœci (a wiêc w zakresie roszczeñ za okres od 1 stycznia 2016 roku do koñca lutego 2021 roku), w ocenie (...), powództwo zas ³ugiwa ³o na uwzglêdnienie jedynie w zakresie dotycz ¹cym zap ³aty zaliczek na poczet kosztów eksploatacyjnych i wydatków na remonty. Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ tylko w takim zakresie powódka sprosta ³a ciê¿arowi dowodu i przed ³o¿y ³a dokumentacjê pozwalaj ¹c ¹ na zweryfikowanie wysokoœci kosztów zarz ¹du nieruchomoœci ¹ wspóln ¹. P.œliæ nale¿y, i¿ w okresie objêtym ¿ ¹daniem pozwu powódka nalicza ³a op ³aty zawieraj ¹ce trzy pozycje: zaliczki na koszty eksploatacyjne (wraz z wynagrodzeniem administratora), zaliczki na wydatki remontowe i koszty centralnego ogrzewania. Do paŸdziernika 2016 roku uwzglêdniano równie¿ koszty zu¿ycia wody i odprowadzenia œcieków. Strona pozwana nie kwestionowa ³a jedynie wysokoœci stawek zaliczek na koszty remontów, natomiast kwestionowa ³a rozliczenie pozosta ³ych pozycji ujmowanych w wymiarze op ³at. Wobec powy¿szego, obowi ¹zkiem strony powodowej pozostawa ³o wykazanie wysokoœci kosztów eksploatacyjnych oraz kosztów mediów. Powódka sprosta ³a ciê¿arowi dowodu jedynie co do tych pierwszych nale¿noœci. Z.¿yæ nale¿y, i¿ wysokoœæ stawki zaliczki na poczet kosztów eksploatacyjnych a tak¿e zaliczki na poczet kosztów remontów zosta ³a okreœlona w uchwa ³ach podejmowanych corocznie przez w ³aœcicieli lokali. Do akt niniejszej sprawy powódka przed ³o¿y ³a komplet uchwa ³ za okres od 2014 roku do 2021 roku. Strona pozwana nie wykaza ³a, aby którakolwiek z przed ³o¿onych uchwa ³ zosta ³a skutecznie zaskar¿ona w trybie art. 25 ustawy o w ³asnoœci lokali, a tym samym wyeliminowana z obrotu prawnego. Z.¿yæ nale¿y, i¿ wysokoœæ op ³aty naliczonej w stosunku do danego lokalu (...) iloczyn stawki wskazanej w uchwale oraz powierzchni lokalu (46,10 m2). W przypadku pozwanej dodatkowo nale¿a ³o uwzglêdniæ wysokoœæ przys ³uguj ¹cego jej udzia ³u w prawie wspó ³w ³asnoœci nieruchomoœci lokalowej wynosz ¹cego ¼ czêœci. Zgodnie z treœci ¹ uchwa ³ w okresie objêtym ¿ ¹daniem pozwu obowi ¹zywa ³a nastêpuj ¹ca wysokoœæ op ³at eksploatacyjnych (stanowi ¹ca sumê stawek za koszty eksploatacyjne i wynagrodzenie administratora wskazanych w ka¿dorazowej uchwale):

- od dnia 1 stycznia 2016 roku do 31 lipca 2016 roku – 2 z ³;

- od dnia 1 sierpnia 2016 roku do 31 grudnia 2017 roku – 3 z ³;

- od dnia 1 stycznia 2018 roku do dnia 31 marca 2018 roku – 2 z ³;

- od dnia 1 kwietnia 2018 roku do dnia 31 maja 2020 roku – 3 z ³;

- od dnia 1 czerwca 2020 roku – 2,50 z ³.

Natomiast wysokoœæ stawek z tytu ³u op ³aty na fundusz remontowy kszta ³towa ³a siê nastêpuj ¹co:

- od dnia 1 stycznia 2016 roku do 30 kwietnia 2016 roku – 1,00 z ³;

- od dnia 1 maja 2016r. do 31 maja 2020 roku – 2,00 z ³;

- od dnia 1 czerwca 2020 roku – 2,50 z ³.

Jak wynika z opinii (...) P. (...) przy uwzglêdnieniu powierzchni mieszkania (46,10 m2) oraz wysokoœci udzia ³u pozwanej w prawie wspó ³w ³asnoœci (1/4 czêœci) suma op ³at z tytu ³u kosztów eksploatacyjnych oraz kosztów na fundusz remontowy za okres od stycznia 2016r. do lutego 2021r. wynosi 3.446,18 z ³.

Nadto, zwa¿yæ nale¿a ³o, i¿ powódka domaga ³a siê równie¿ zas ¹dzenia skapitalizowanych odsetek od œwiadczeñ okresowych nale¿nych za okres od listopada 2014 roku do wrzeœnia 2019 roku. (...) na wzglêdzie, ¿e powództwo zas ³ugiwa ³o na uwzglêdnienie jedynie co do zaliczek za okres od 1 stycznia 2016r. do wrzeœnia 2019r. (...) odsetki od poszczególnych nale¿noœci okresowych z tytu ³u kosztów eksploatacyjnych oraz kosztów na fundusz remontowy wymagalnych tylko w tym okresie i dokona ³ ich skapitalizowania na dzieñ wniesienia pozwu. Suma ustalonych w ten sposób odsetek wynosi 296,57 z ³. P.œliæ nale¿y, i¿ odsetki zosta ³y wyliczone tylko od pierwotnego ¿ ¹dania, albowiem powódka rozszerzaj ¹c powództwo nie wnios ³a o zas ¹dzenie skapitalizowanych odsetek tak¿e od zaliczek wymagalnych za okres od paŸdziernika 2019 roku do lutego 2021 roku. (...) natomiast jest zwi ¹zanym ¿ ¹daniem pozwu i nie mo¿e orzekaæ ponad ¿ ¹danie (art. 321 § 1 kpc).

Natomiast, na uwzglêdnienie nie zas ³ugiwa ³o roszczenie o zap ³atê kosztów zu¿ycia wody i odprowadzenia œcieków oraz kosztów centralnego ogrzewania. Z.¿yæ bowiem nale¿y, i¿ celem wykazania roszczenia w odniesieniu do wymienionych nale¿noœci strona powodowa przed ³o¿y ³a wy ³¹cznie dokumenty prywatne w postaci rozliczenia kosztów za centralne ogrzewanie, regulaminów rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania i wody, a tak¿e zawiadomieñ o wymiarze op ³at, w których wskazano m.in. stawkê poszczególnych op ³at rozliczanych zaliczkowo. Z.¿ywszy, i¿ pozwana zakwestionowa ³a prawid ³owoœæ rozliczenia powy¿szych kosztów, st ¹d zgodnie z zasad ¹ rozk ³adu ciê¿aru dowodu (art. 6 kc) powódka powinna przed ³o¿yæ dokumenty Ÿród ³owe w postaci faktur wystawionych przez dostawców mediów, czy te¿ odczytów stanów liczników, tak, aby móc zweryfikowaæ prawid ³owoœæ dokonanego przez wspólnotê rozliczenia. Z zeznañ œwiadka J. J. – Piœlewskiej wynika ³o, ¿e w odniesieniu do op ³at za wodê wspólnota (...) stawki wskazane przez dostawców, jednak¿e bez przed ³o¿enia dokumentów Ÿród ³owych (tj. faktur VAT wystawionych przez dostawców na rzecz wspólnoty mieszkaniowej) nie sposób tego sprawdziæ. Podobnie, wobec zaniechañ dowodowych ze strony wspólnoty nie sposób ustaliæ, na jakiej podstawie przyjêto wysokoœæ zaliczki za centralne ogrzewanie zarówno w miesi ¹cach letnich i w miesi ¹cach zimowych. J.œnie nale¿a ³o mieæ na wzglêdzie, ¿e wspólnota jest w posiadaniu faktur Ÿród ³owych, na co wskaza ³ œwiadek, a zatem nie by ³o przeszkód, by takie dokumenty w odpowiedzi na stawiane przez pozwan ¹ zarzuty przedstawiæ. Samo natomiast wskazanie sposobu rozliczania spornych kosztów poprzez z ³o¿enie regulaminów przyjêtych w drodze (...) nie jest wystarczaj ¹ce w sytuacji, gdy strona postawi ³a zarzut nieprawid ³owego wyliczenia. Regulaminy okreœlaj ¹ jedynie pewny sposób postêpowania, natomiast do wyliczenia konkretnych kosztów przypadaj ¹cych na lokal, konieczne jest wykazanie wielkoœci zu¿ycia, a tak¿e stawek. Bez takich danych niemo¿liwe jest ustalenie kosztów przypadaj ¹cych na pozwan ¹, równie¿ za pomoc ¹ dowodu z opinii (...), który przecie¿ bazuje na okreœlonym materiale Ÿród ³owym. J.œnie nale¿y wskazaæ, ¿e bieg ³y nie jest uprawniony ani obowi ¹zany do gromadzenia materia ³u dowodowego, co stanowi obowi ¹zek strony, która z danego faktu wywodzi skutki prawne. W tych okolicznoœciach nale¿a ³o uznaæ, ¿e brak z ³o¿enia przez powódkê dokumentów Ÿród ³owych, wobec podniesionych przez pozwan ¹ zarzutów, uniemo¿liwia ³o uwzglêdnienie powództwa w powy¿szym zakresie.

W zwi ¹zku z powy¿ (...) – na mocy przepisów art. 13 i 14 ustawy o w ³asnoœci lokali – od pozwanej na rzecz powoda kwotê 3.742,75 z ³. Natomiast, na podstawie art. 481 § 1 i 2 kc w zw. z art. 15 ustawy o w ³asnoœci lokali (...) zas ¹dzi ³ odsetki ustawowe za opóŸnienie od kwoty 2.763,13 z ³ stanowi ¹cej sumê zaliczek za okres od stycznia 2016r. do wrzeœnia 2019r. (2.466,56 z ³) oraz sumê skapitalizowanych odsetek (296,57 z ³) od dnia wniesienia pozwu tj. od dnia 21 paŸdziernika 2019r. do dnia zap ³aty. Natomiast, od kwoty 979,62 z ³ stanowi ¹cej sumê nale¿nych zaliczek za okres od paŸdziernika 2019r. do lutego 2021r. (...) odsetki od dnia 8 marca 2021r. do dnia zap ³aty.

W pozosta ³ym zakresie na mocy powo ³anych powy¿ej przepisów a contrario powództwo podlega ³o oddaleniu.

O kosztach procesu (...) na podstawie art. 100 kpc, uznaj ¹c, ¿e powódka wygra ³a niniejsze postêpowanie w 45,60 %, a pozwana w 54,40 %. Na poniesione przez powódkê koszty sk ³adaj ¹ siê: op ³ata s ¹dowa od pozwu (400 z ³), oplata za czynnoœci fachowego pe ³nomocnika w stawce minimalnej stosownie do pierwotnej wartoœci przedmiotu sporu (1.800 z ³), op ³ata skarbowa od pe ³nomocnictwa (17 z ³), op ³ata s ¹dowa od rozszerzenia powództwa (200 z ³), a tak¿e zaliczka na poczet opinii (...) (1.500 z ³) – ³¹cznie kwota 3.817,00 z ³, z czego przy uwzglêdnieniu stosunku w jakim powódka wygra ³a, nale¿y siê jej od przeciwnika zwrot kwoty 1.740,50 z ³otych. Natomiast, pozwana ponios ³a koszty zastêpstwa procesowego w kwocie 1.800 z ³otych, z czego nale¿a ³a siê jej kwota 981 z ³otych. Po wzajemnym skompensowaniu nale¿noœci nale¿a ³o na rzecz powódki zas ¹dziæ kwotê 759,50 z ³otych.

Ponadto, na mocy art. 100 kpc w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust. 1 i art. 83 i 113 ust. 1 pkt 1 ustawy o kosztach s ¹dowych w sprawach cywilnych (...) œci ¹gniêcie od powódki kosztów opinii (...), które zosta ³y wy ³o¿one tymczasowo ze Skarbu P. w ³¹cznej kwocie 173,27 z ³otych (1.673,27 z ³ – zaliczka w kwocie 1.500 z ³). (...) stosunek, w jakim powódka przegra ³a niniejszy spór nale¿a ³o nakazaæ œci ¹gniêcie od niej kwoty 94 z ³.

W pozosta ³ym zakresie pokryte tymczasowo wydatki zwi ¹zane z wynagrodzeniem bieg ³ego przej ¹æ na rachunek Skarbu P., odstêpuj ¹c od obci ¹¿ania nimi pozwanej, która z uwagi na jej trudn ¹ sytuacjê finansow ¹ by ³a zwolniona od kosztów s ¹dowych.