Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 czerwca 2014 r.

Sąd Okręgowy w Rzeszowie VI Wydział Gospodarczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Andrzej Borucki

Sędziowie: SO Beata Hass – Kloc (spr.)

SO Anna Harmata

Protokolant: st. sekr. sądowy Joanna Mikulska

po rozpoznaniu w dniu 17 czerwca 2014 r. w Rzeszowie

na rozprawie

sprawy z powództwa: P.H. (...) Spółki z o.o. w J.

przeciwko : K. G.

o wydanie lokalu użytkowego

na skutek apelacji pozwanej od wyroku Sądu Rejonowego w Krośnie
V Wydziału Gospodarczego z dnia 7 maja 2013 r., sygn. akt V GC 366/12

1.  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie II w ten sposób, że zasądza od pozwanej K. G. na rzecz powoda P.H. (...) Spółki z o.o. w J. kwotę 2.617 zł (dwa tysiące sześćset siedemnaście złotych) tytułem kosztów postępowania,

2.  oddala apelację w pozostałej części,

3.  zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 1.200 zł (jeden tysiąc dwieście złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego
w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt VI Ga 148/13

Uzasadnienie wyroku z dnia 17 czerwca 2014r.

Powód - P.H. (...) sp. z o.o. w J., w pozwie przeciwko pozwanej - K. G., prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwąF.w R. wniosło o nakazanie pozwanej opuszczenia i opróżnienia lokalu użytkowego położonego na I piętrze budynku (...)pod nazwą „ G." w J. przy ul. (...), znajdującego się na nieruchomościach stanowiących działki o numerach ewidencyjnych: (...), (...), (...), (...), (...) (...), dla których Sąd Rejonowy w Jaśle Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste o numerach (...), (...) (...), (...) (...), (...) (...) i (...) (...) i zasądzenia od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powyższego powód podał, że na podstawie zawartej między stronami umowy najmu lokalu użytkowego położonego na II piętrze budynku C.pozwana zobowiązana była do zapłaty na rzecz powoda czynszu najmu i opłat marketingowych. Z tego tytułu powód wystawiał pozwanej faktury. Ponieważ pozwana nie zapłaciła powodowi należności czynszowych za okres trzech miesięcy, powód wyznaczył pozwanej dodatkowy miesięczny termin do uregulowania zaległych należności, pod rygorem rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym. Wobec braku uregulowania tych należności powód rozwiązał umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym i wezwał pozwaną do opróżnienia i wydania lokalu.

Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W pierwszej kolejności zarzuciła brak wykazania przez powoda, że pozwana istotnie utraciła uprawnienie do dysponowania lokalem. Ponadto zakwestionowała przyczynę rozwiązania umowy, wskazując na jej bezpodstawność, podając że spór o zaległy czynsz toczy się nadal przed Sądem Rejonowym w Krośnie pod sygnaturą akt V GC 191/12. Pozwana wskazała także, iż powód nie sprecyzował i nie określił zaległości płatniczych, które miałyby obciążać pozwaną na dzień rozwiązania umowy i nie uczynił tego zarówno w pismach z dnia 28 lutego 2011r., 6 lipca 2011r., jak i na wezwanie pozwanej w piśmie z dnia 9 sierpnia 2011r. Na dzień złożenia oświadczenia o rozwiązaniu umowy powód wyegzekwował od pozwanej na podstawie prowadzonego postępowania zabezpieczającego kwotę 12 000 złotych a kolejne 9 000 złotych po dokonaniu oświadczenia o rozwiązaniu umowy. Ponadto pozwana w dniu 7 czerwca 2010r. dokonała wpłat kwoty 3 301,76 złotych za fakturę (...), kwotę 3 196,39 złotych za fakturę (...)i kwotę 3 251,72 złotych za fakturę (...).

W listopadzie 2010r. powód bez zgody pozwanej wykonał roboty budowlane polegające na rozbiórce schodów i uniemożliwił korzystanie z części sklepu i witryn sklepowych, w związku z czym pozwana w dniu 2 sierpnia 2012r. złożyła oświadczenie o potrąceniu wzajemnych wierzytelności, które obejmowały roszczenieo obniżenie czynszu i opłat o 50% z uwagi na wady najmowanego lokalu w okresie od listopada 2010r. do czerwca 2011r.

Pozwana zarzuciła, że fakt zalegania przez nią z zapłatą czynszu przez okres kolejnych dwóch miesięcy nie był w sprawie bezsporny .

Pismem procesowym z dnia 4 stycznia 2013r. powód podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko, wskazując że podał przyczynę rozwiązania umowy, natomiast nie był zobowiązany do wskazywania dokładnych numerów faktur, na

które opiewają zaległości pozwanej. Podał przy tym, że pozwana składając oświadczenie o potrąceniu de facto uznała roszczenie powoda z tytułu niezapłaconych faktur, zaś w odpowiedzi na pozew i wcześniej kierowanych do powoda pismach procesowych wskazała, że jest świadoma skutecznego rozwiązania umowy najmu (pismo powoda z4.01.2013r. -k.92-99) .

Wyrokiem z dnia 7 maja 2013 r, sygn. akt V GC 366/12 Sąd Rejonowy w Krośnie Wydział V Gospodarczy nakazał pozwanej K. G., zamieszkałej ul. (...), (...)-(...) R. prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwą F.z siedzibą (...), (...)-(...) R. opuszczenie i opróżnienie lokalu użytkowego położonego na I piętrze budynku C.w J. przy (...), znajdującego się na nieruchomościach stanowiących działki o numerach ewidencyjnych (...), na których Sąd Rejonowy w Jaśle V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste o numerach (...)( pkt I); oraz zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 3 817,00 zł tytułem kosztów procesu ( pkt.II)i nakazał ściągnąć od pozwanej K. G. na rzecz Skarbu Państwa (kasa Sądu Rejonowego w Krośnie) kwotę 33,42 zł tytułem przyznanego świadkowi E. W. zwrotu wydatków koniecznych.

W uzasanieniu powyższego Sąd Rejonowy w ustaleniach faktycznych podał ,że pozwana - K. G., prowadząca działalność gospodarczą pod nazwą F.w R. zawarła w dniu 7 maja 2008 r. z powodem - P. H. (...) sp. z o. o. w J. umowę najmu lokalu użytkowego o powierzchni255,00 m2, mieszczącego się na piętrze budynku C. przy ulicy (...)w J.. Umowa określała szczegółowo warunki umowy najmu, m.in. strony ustaliły wysokość miesięcznego czynszu na kwotę 42,00 złotych netto za 1 m ^{( 2)}powierzchni, łącznie w wysokości 10 710,00 złotych

powiększonej o 22% podatek VAT, tj. do kwoty 13 066,20 złotych brutto oraz obowiązek zapłaty przez pozwaną opłaty marketingowej płatnej w okresie miesięcznym w wysokości 2,00 złote netto od każdego wynajmowanego m ²pobieranej od dnia 1 lipca 2009r. w łącznej kwocie 510,00 złotych netto. Czynsz najmu miał być płatny do 10 dnia każdego kalendarzowego miesiąca przelewem na konto bankowe powoda w oparciu o dostarczoną najemcy, czyli pozwanej, prawidłowo wystawioną przez wynajmującego-powoda fakturę VAT.

Umowa przewidywała także zasady przeniesienia praw, wypowiedzenia umowy i rozwiązania umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia ( dowód: potwierdzona kserokopia umowy najmu z dnia 7.05.2008 r. k. 33 - 42).

W dalszej części wskazał ,że w dniu 10 maja 2008r. został dokonany odbiór lokalu przez pozwaną (załącznik nr 4, protokół zdawczo - odbiorczy - k.46 - 47).

Podał ,że powód zgodnie z zawartą umową wystawiał pozwanej faktury za należny czynsz, opłatę marketingową, zużytą energię elektryczną i opłaty wspólne.

I tak w dniu 1 kwietnia 2010 r. powód wystawił pozwanej fakturę z tytułu czynszu za miesiąc kwiecień 2010r, opłatę marketingową za ten miesiąc, opłatę za energię elektryczną oraz opłaty wspólne za miesiąc marzec 2010r. na kwotę

18 016,18 złotych, przy czym naliczone opłaty za czynsz wyniosły 14 092,22 złotych, zaś opłatę marketingową za ten miesiąc - 622,20 złotych. Termin płatności został określony na dzień 10 kwietnia 2010r. ,a sposób płatności jako przelew (faktura (...) 1.04.2010r.-k.48).

Z kolei w dniu 1 maja 2010 r. powód wystawił pozwanej fakturę z tytułu czynszu za miesiąc maj 2010r, opłatę marketingową za ten miesiąc, opłatę za energię elektryczną oraz opłaty wspólne za miesiąc kwiecień 2010r. na kwotę 17 910,81złotych, przy czym naliczone opłaty za czynsz wyniosły 14 092,22 złotych, zaś opłatę marketingową za ten miesiąc - 622,20 złotych. Termin płatności został określony na dzień 10 maja 2010r, a sposób płatności jako przelew (faktura (...)z 1.05.2010r.-k.49).

Natomiast w dniu 1 czerwca 2010 r. powód wystawił pozwanej fakturę z tytułu czynszu za miesiąc czerwiec 2010r., opłatę marketingową za ten miesiąc, opłatę za energię elektryczną oraz opłaty wspólne za miesiąc kwiecień 2010r. na kwotę 17 966,15 złotych, przy czym naliczone opłaty za czynsz wyniosły 14 092,22 złotych, zaś opłatę marketingową za ten miesiąc - 622,20 złotych. Termin płatności został określony na dzień 10 czerwca 2010r. a sposób płatności jako przelew (faktura VAT (...)z dnia 1.06.2010r.-k.50).

W miesiącu listopadzie 2010r. powód, w prowadzonej przez siebie galerii wykonywał roboty budowlane, polegające m.in. na rozbiórce schodów w obrębie prowadzonego przez pozwaną lokalu handlowego, usunięcie ściany działowej i przesunięcie jej do wewnątrz prowadzonego przez pozwaną sklepu, zabudowie istniejącej wnęki, co uniemożliwiło pozwanej korzystanie z części witryn sklepowych.

Następnie podał ,że pismem z dnia 28 lutego 2011r. powód przesłał pozwanej pismo wzywające pozwaną do zapłaty zaległego czynszu w terminie 1 miesiąca pod rygorem rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia; natomiast pozwana przesłała z kolei pismo powodowi z dnia 4 lipca 2011r, wyznaczając mu termin na doprowadzenie wynajmowanego przez nią lokalu do stanu zgodnego z umową, tj. 255 m ² wraz z umówioną powierzchnią wystawienniczą w terminie 30 dni od otrzymania pisma, żądając jednocześnie obniżenia czynszu i wszelkich związanych opłat za okres istnienia wad rzeczy najętej o 50%, za okres od listopada 2010r. do czerwca 2011r. Pozwana wyliczyła swoją stratę na kwotę 155 021,36 złotych, żądając przy tym skorygowania faktur za okres od 15 listopada 2010r. w zakresie opłat wspólnych i opłaty marketingowej zgodnie z rzeczywistą powierzchnią lokalu, która zdaniem pozwanej uległa zmniejszeniu na skutek wykonywanych robót o 16 m ²powierzchni sprzedażowej i 50% powierzchni wystawowej .

Powód z uwagi na brak zapłaty zaległych należności czynszowych, pismem z dnia 6 lipca 2011r. rozwiązał z pozwaną umowę najmu z dnia 7 maja 2008r. bez zachowania terminu wypowiedzenia i wezwał ją do opróżnienia i wydania lokalu w terminie nie przekraczającym 14 dni .

W dalszej kolejności Sąd Rejonowy wskazał ,że pozwana pismem z dnia 2 sierpnia 2011r. złożyła powodowi oświadczenie o potrąceniu własnej wierzytelności z tytułu odszkodowania w kwocie 4 119,77złotych, na którą składały się: kwota 3 420,59 złotych jako 50% wysokości czynszu za czerwiec 2011r. i kwota 699,18 złotych zaliczona na poczet opłaty za energię elektryczną za miesiąc maj 2011 r, z wierzytelnością wynikającą z faktury VAT nr (...). Pozwana pismem z dnia 9 sierpnia 2011r. wezwała powoda do dokładnego wskazania podstawy do rozwiązania umowy, jednocześnie informując go, że nie zachodzą żadne przesłanki do jej rozwiązania bez zachowania okresu wypowiedzenia (k.83).

Pismem z dnia 24 lutego 2012r. powód wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 157 610,23 złotych, tytułem zaległości pozwanej w płatności za wystawione przez powoda faktury (k. 55 - 58).

Następnie podał ,że w związku z wnioskiem wierzyciela złożonym do Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w (...)- J. N., Komornik dokonał zabezpieczenia wierzytelności powoda wobec pozwanej w sprawie prowadzonej przed Sądem Rejonowym V Wydziałem Gospodarczym, sygn. akt V GC 135/10 a dotyczącym należnego powodowi od pozwanej czynszu za miesiące kwiecień, maj, czerwiec 2010r. wraz z opłatą marketingową za te miesiące.

Do dnia 6 lipca 2011r, jako dnia rozwiązania przez powoda z pozwaną umowy najmu Komornik dokonał zabezpieczenia kwoty 14 783,84 złotych, z której wypłacił powodowi kwotę 9 749,87 złotych (akta Komornika Sądowego przy Sadzie Rejonowym w (...) J. N., sygn. Km 632/11).

W rozważaniach prawnych podał ,że roszczenie powoda dochodzone przez niego w niniejszym postępowaniu 'zasługuje na uwzględnienie.

Zdaniem Sądu Rejonowego poza sporem jest okoliczność, że pozwana w miesiącach kwiecień - czerwiec 2010r. zalegała powodowi z płatnością czynszu za w/w miesiące, regulując tylko część wskazanego w umowie czynszu za każdy ze wskazanych miesięcy, albowiem w dniu 7 czerwca 2010r. pozwana dokonała wpłaty kwoty 3 301,76 złotych za fakturę (...), 3 196,39 złotych za fakturę (...)i kwotę 3 251,72 złotych za fakturę(...). Dokonanie przez powoda tych wpłat nie było przez niego zakwestionowane w trakcie trwającego procesu, zatem pomimo braku w tym zakresie przedstawienia przez pozwaną stosownych dowodów, Sąd uznał, że wpłaty w takich kwotach i w tym terminie zostały przez pozwaną dokonane (zeznania pozwanej K. G. - k. 129).

Następnie wskazał ,że w zawartej przez strony umowie najmu z dnia 7 maja 2008r, a konkretnie w § 11 ust. 1 pkt 1 strony wyraźnie określiły, że wynajmującemu przysługuje prawo rozwiązania umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca zalega z zapłaceniem czynszu przez okres kolejnych dwóch miesięcy. Postanowienia umowne w tym zakresie zostały zatem tak sformułowane, że wynajmujący może rozwiązać zawartą umowę także w sytuacji, jeżeli najemca zalegałby z zapłatą jedynie części czynszu w każdym z kolejno następujących po sobie miesięcy, w przeciwieństwie do brzmienia art. 687 kc, który mówi o pełnych okresach płatności (umowa najmu z 705.2008r. - k.39).

W tym zatem zakresie, w ocenie Sądu Rejonowego, zastosowanie znajdą zatem postanowienia zawartej między stronami umowy.

Istotnym zatem było, jak wskazał Sąd I instancji wykazanie przez powoda, że pozwana jako najemca dopuściła się w pewnym okresie zaległości z płatnością czynszu przez okres kolejnych dwóch miesięcy.

Wbrew jednak temu co zarzuca pozwana, zarówno piśmie skierowanym przez powoda z dnia 28 lutego 2011 r. (k. 51-52), w którym wyznaczył pozwanej 1 miesięczny termin do zapłaty zaległego czynszu, jak i przy piśmie z dnia 6 lipca 201'Ir. rozwiązującym umowę najmu, powód jako wynajmujący nie musiał zdaniem Sądu Rejonowego wskazywać dokładnie jakich konkretnie wystawionych przez siebie faktur dotyczą zaległości pozwanej.

W zupełności wystarczającą przesłanką do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia, w ocenie Sądu Rejonowego był już sam fakt istnienia takich zaległości w kolejnych dwóch miesiącach ; natomiast ich wykazanie mogło nastąpić w terminie późniejszym, np. tak jak zrobił to powód, we wniesionym przez siebie pozwie.

Ze zgromadzonych w sprawie dokumentów , jak podał Sąd Rejonowy ,wynika natomiast, że pozwana nie dokonała pełnej płatności czynszu za okres kolejnych 2 miesięcy. W szczególności, ze wszystkich wystawionych przez powoda faktur wynika, że czynsz ustalony przez strony na podstawie zawartej umowy najmu i jej postanowień w tym zakresie oraz wskazany na wystawionych przez powoda w okresie od kwietnia 2010r. do czerwca 2010r. fakturach wynosił kwotę 14 092,22 złotych. Wystawione przez powoda faktury, m.in. z tytułu naliczonego przez powoda czynszu miały być płatne odpowiednio do dnia 10 kwietnia 2010r, 10 maja 2010r. i 10 czerwca 2010r. (faktura VAT (...)1.04.2010r.-k.48, faktura VAT (...)z 1.05.2010r -k.49, faktura (...) 1.06.2010r. -k.50).

Wartość należnego do zapłaty czynszu za miesiące kwiecień - czerwiec 2010r. wynosiła zatem według wystawionych a wskazanych powyżej faktur kwotę 42 276,66 złotych a za 2 miesiące - 28 184,44 złotych.

Wpłaty, na które powołuje się pozwana w odpowiedzi na pozew to kwota 9 749,87 złotych, przy czym tylko w dwóch przypadkach dotyczy to zaległości z faktury wskazanej w pozwie, a mianowicie faktury (...)z 1.05.2010r. (k.49) i chodzi tu o kwotę 6 448,11 złotych. Pozostała kwota - 3 301,76 złotych dotyczy zupełnie innej faktury wystawionej przez powoda nr (...), która w ogóle nie była uwzględniana przy rozwiązaniu umowy.

W dalszej kolejności Sąd Rejonowy podał ,że nawet gdyby uznać kwoty przelane powodowi przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w (...) J. N. w postępowaniu zabezpieczającym prowadzonym przez niego w związku z wnioskiem powoda dotyczącym należności m.in. czynszowych za okres kwiecień - czerwiec 2010r, tj. sumę 11 921,80 złotych według stanu na dzień 6 lipca 2011r, tj. na dzień rozwiązania umowy, to i tak łączna kwota wynosiłaby 18 369,91 złotych.

W tym stanie uwzględniając powyższe uznać , zdaniem Sądu I instancji należałoby, że o ile można byłoby uznać za zaspokojoną zapłatę najdawniej wymagalnego czynszu za miesiąc kwiecień 2010r. o tyle za miesiąc maj 2010 zaległość pozwanej wynosiłaby jeszcze kwotę 7 644,11 złotych zaś za miesiąc czerwiec 2010r. kwotę pełnego czynszu, tj. 14 092,22 złotych.

Uznając nawet wpłatę pozwanej z tytułu faktury nr (...), do czego jednak co wyraźnie należy zaznaczyć nie ma podstaw i tak za miesiąc maj 2010r. pozostawałaby pozwanej zaległość czynszowa w wysokości 4 342,35 złotych (7 644,11-3 301,76).

Następnie Sąd Rejonowy podał ,że przeprowadzone postępowanie dowodowe w postaci dowodów z wnioskowanych przez pozwaną świadków na okoliczności prowadzenia przez powoda w okresie od listopada 2010r. robót budowlanych, braku zgody na te roboty pozwanej zmniejszenia powierzchni użytkowanego przez pozwaną lokalu doprowadziło wprawdzie do ustalenia przez ten Sąd faktu prowadzenia takich prac ze strony powoda i istotnych utrudnień dla pozwanej, łącznie ze zmniejszeniem atrakcyjności po wierzchni wystawienniczej; natomiast konsekwencją takiego stanu rzeczy było pismo pozwanej z dnia 4 lipca 2011r., w którym oświadcza powodowi, że ze względu na wady wynajmowanego lokalu żąda obniżenia czynszu i wszystkich opłat za okres istnienia wad rzeczy najętej o 50%, ale za okres dopiero od miesiąca listopada 2010r. a zatem za okres następujący po już wystawionych przez powoda i otrzymanych przez pozwaną fakturach za miesiące kwiecień, maj, czerwiec 2010r. Oświadczenie zatem pozwanej w tym zakresie , w ocenie Sądu Rejonowego, nie może mieć w przedmiotowej sprawie żadnej mocy prawnej i Sąd I instancji nie odniósł się do niego bardziej szczegółowo.

Reasumując, Sąd Rejonowy stwierdził ,że powyższe okoliczności przesądzają o fakcie braku zapłaty przez pozwaną należności czynszowych wynikających z zawartej przez strony umowy najmu z dnia 7 maja 2008r. za okres kolejnych dwóch miesięcy, tj. maja 2010r. i czerwca 2010r., co w zupełności upoważniało powoda do rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w trybie §11 ust. 1 pkt 1 umowy z dnia 7 maja 2008r. i na podstawie powołanego powyżej paragrafu umowy w związku z art. 222 § 1 kc. orzekł jak w punkcie I wyroku.

Orzeczenie o kosztach procesu znajdowało uzasadnienie w art. 98 kpc.

Na koniec Sąd Rejonowy uzasadnił oddalenie wniosków dowodowych pozwanej jako nie mających istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Powyższy wyrok zaskarżyła w całości pozwana wnosząc o jego zmianę

poprzez oddalenie powództwa ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy

Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania oraz zasądzenia kosztów procesu za obie instancje.

Zarzuciła powyższemu wyrokowi naruszenie art., 227 kpc w zw. z art. 232 kpc poprzez oddalenie wniosków dowodowych o dopuszczenie dowodu z najmu oraz oświadczeń pozwanej o żądanie przywrócenia lokalu do stanu zgodnego z umową oraz o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego w sytuacji gdy dowody te mają decydujące znaczenie dla ustalenia czy pozwana zalegała z zapłatą czynszu uprawniającą do rozwiązania umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia; art. 233 par 1 kpc poprzez dowolną i sprzeczną z zasadami doświadczenia życiowego , a nie swobodną ocenę dowodów prowadzącą do przyjęcia ,ze powód skutecznie rozwiązał umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, gdyż powód nie ma obowiązku skonkretyzowania w jakiej wysokości żąda zapłaty zaległości czynszu ,że powód nie ma obowiązku wykazania kwoty zaległości, a także sprzeczne z zasadami przyjęcie , że do rozwiązania umowy w trybie art. 11 par 1 pkt. 1 wystarczy wystąpienie zaległości w zapłacie czynszu chociażby w części a istotne jest , aby były to tylko dwa kolejne miesiące w których dług istnieje;

- art. 278 par 1 kpc poprzez niedopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu rachunkowości na okoliczność braku zadłużenia pozwanej na dzień składania oświadczenia o rozwiązaniu umowy;

- art. 227 kpc poprzez niedopuszczenie dowodu z umowy najmu z najemcą który obecnie wynajmuje część lokalu , która stanowiła przedmiot umowy stron, a umowa

ta została zawarta w dniu 1.03.2011r i powód na jej podstawie miał obowiązek wynająć lokal, który zajmowała pozwana;

- na wskutek naruszenia przepisów postępowania,, które miały istotny wpływ na wynik postępowania Sąd błędnie ustalił stan faktyczny:

- poprzez przyjęcie, że powód oświadczeniem woli z dnia 6.07.2011r skutecznie rozwiązał umowę najmu;

- poprzez przyjęcie ,że podstawą rozwiązania umowy najmu było postanowienie

umowne par 11 ust 1 pkt 1 umowy , podczas gdy powód jako podstawę wskazał

art. 678 kc;

- poprzez przyjęcie ,że pozwana zalegała z zapłatą czynszu w wysokości uprawniającej do rozwiązania umowy najmu;

- poprzez przyjęcie ,że strony w umowie najmu wyłączyły stosowanie przepisu

art. 678 kc i że wprowadziły postanowienie ,że do rozwiązania umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia uprawnia wystąpienie zaległości czynszu

chociażby w część , a istotne jest aby były tylko dwa kolejne miesiące w których

ten dług występuje;

- naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art., 678 kc poprzez jego niezastosowanie na podstawie którego jak wynika z załączonego do pozwu dokumentu z dnia 28.02.2011r oraz z dnia 6.07.2011r powołuje się miał stanowić podstawę rozwiązania umowy najmu .

W obszernym uzasadnieniu do powyższych zarzutów skarżąca ( myląc Sąd Rejonowy z Sądem Okręgowym – str 4 apelacji ) dowodziła o słuszności podniesionych zarzutów poprzez ocenę dowodów w postaci pism z dnia 28.02.2011r i z dnia 6.07.2011r oraz dokonując wykładni art. 678 kc. Następnie odniosła się do zasadności złożonych wniosków dowodowych , a bezpodstawnie oddalonych przez Sąd Rejonowy.

Sąd Okręgowy mając na uwadze powyższe zważył co następuje :

Apelacja pozwanej nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie należy zaznaczyć , iż podstawowym celem postępowania apelacyjnego jest merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy. Sąd apelacyjny ma nie tylko prawo, lecz i obowiązek rozważenia na nowo całokształtu okoliczności, istniejących w chwili zamknięcia rozprawy apelacyjnej oraz własnej ich swobodnej i samodzielnej oceny (art. 233 § 1 kpc i art. 316 § 1 kpc w zw. z art. 391 kpc). Z istoty apelacji wynika, że sąd drugiej instancji nie ogranicza się do kontroli sądu pierwszej instancji, lecz bada ponownie całą sprawę i rozważając wyniki postępowania przed sądem pierwszej instancji, władny jest ocenić je samoistnie.

Oceniając na początku zarzuty odnoszące się do naruszenia przepisów postępowania należy podnieść ,że są one nie zasadne. Dowody oddalone przez Sąd Rejonowy w postaci umowy najmu z nowym najemcą, oświadczenia pozwanej o żądaniu przywrócenia lokalu do stanu zgodnego z umową oraz dowodu z opinii biegłego na okoliczności wskazane w pozwie nie miały istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Kwestia ustalenia przez biegłego braku zaległości w płatnościach na dzień doręczenia pozwanej oświadczenia o rozwiązaniu umowy najmu nie była istotną okolicznością którą należało mieć na uwadze w stosunku do przedmiotu sporu – o czym będzie mowa poniżej. Również okoliczności ,które miały być ustalone pozostałymi dowodami tj. że powód wynajął całość lub część lokalu pozwanej w okresie obowiązywania umowy najmu pomiędzy powodem a pozwaną oraz na okoliczność aktualnej stawki czynszu za powierzchnie za którą powód dochodzi zapłaty , a nie wskazuje z jakiego tytułu mając na uwadze, że powód rozwiązał umowę najmu z pozwaną bez zachowania terminu wypowiedzenia w dniu 6.07.2011r i podstawą powyższego był brak zapłaty należności czynszowych za miesiące kwiecień 2010r , maj 2010r i czerwiec 2010r należało uznać jako nie mające istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy ; szczególnie ,że te kwestie odnosiły się do okresu miesiąca listopada 2010r.

Zdaniem Sądu Okręgowego zasadniczą kwestią jaką należało ustalić
było to czy doszło do skutecznego rozwiązania łączącej strony umowy najmu. Jak wynika z treści oświadczenia powoda z dnia 6.07.2011r (k-53) , popartego twierdzeniami zawartymi w pozwie oparł on je na braku płatności czynszu przez pozwaną za okres dwóch kolejnych miesięcy tj. rozwiązał umowę najmu na podstawie par. 11 ust.1 pkt. 1 w/w umowy najmu (k- 39). Potwierdza to, zdaniem Sądu Okręgowego ,również treść pisma powoda do pozwanej z dnia 28.02.2011r, gdzie użyto zwrotu „ stosownie do przepisu” i wyznaczenie stronie pozwanej jednomiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu( k- 51).; a brak powyższego odwołania w piśmie z dnia 6.07.2011r ( k- 53).

Poza tym wypada zauważyć ,że z literalnych zapisów w/w umowy najmu wynika ,że strony rozróżniły w niej dwa pojęcia tj. „czynsz” i „opłaty”, o czym świadczy zapis par. 3 i par 6 ust 1-4 w/w umowy. Przemawia o tym również treść par. 11 ust. 1 pkt. 1 i 2, gdzie strony rozróżniły dwie podstawy rozwiązania umowy przez wynajmującego ; jedna dotycząca braku zapłaty czynszu – pkt. 1; druga odnosząca się do zalegania z opłatami eksploatacyjnymi – pkt. 2.

W związku z tym nie budzi wątpliwości ,że pozwana nie uregulowała

czynszu w rozumieniu par 3 pkt. 1 w/w umowy za dwa kolejne miesiące oraz opłat o którym stanowi par 6 pkt. 1-3 i par 3 ust 6 ujęty w fakturach VAT (...)z dnia 01.04.2010r, (...) z dnia 01.05.2010r i (...) z dnia 01.06.2010r oraz (...) z dnia 31.10.2008r.

Kwestia rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia może nastąpić zarówno w trybie ustawowym ( art. 678 kc), jak i umownym ( par 11 pkt. 1 w/w umowy najmu). Wypada w tym miejscu podnieść – wbrew stanowisku skarżącej – że przepis art. 678 kc nie może być traktowany jako bezwzględnie obowiązujący , a charakter taki może mieć jedynie udzielenie najemcy dodatkowego terminu do zapłaty zaległego czynszu i warunek taki może być spełniony na różne sposoby ( por. uzasadnienie wyroku SN z dnia II CSK 587/10) Poza tym za taką wykładnią przemawia ,że o wyborze rozwiązania umowy najmu decydowała strona powodowa i to ona wybrała sposób , który był dla niej lepszy. W tych okolicznościach wniosek pozwanej w zakresie biegłego , który miał ustalić czy brak było po stronie zaległości płatniczych , skoro istotne było tylko ustalenie czy pozwana uregulowała czynsz za w/w miesiące , a nie czy brak było po jej stronie zaległości w płatnościach na rzecz powoda.

Poza tym przy ocenie tej kwestii należy podnieść ,że Sąd orzeka na podstawie stanu rzeczy istniejącego chwili zamknięcia rozprawy ( art. 316 kpc), a w dniu 3.10.2013r Sąd Apelacyjny w Rzeszowie wydał wyrok, sygn. akt I ACa 270/13 w którym ustalił ,że rozwiązanie umowy najmu na między pozwaną a powodem nastąpiło na podstawie par 11 pkt.1 umowy najmu z dnia 7.05.2008r. W tej sytuacji ta kwestia nie może już budzić wątpliwości, szczególnie, że w chwili obecnej w/w sprawa dotyczy wyłącznie zapłaty przez pozwaną należności za bezumowne użytkowanie przedmiotowego lokalu (k. 204-216).

Zdaniem Sądu Okręgowego przytoczone powyżej okoliczności powodują, że wszelkie pozostałe zarzuty apelacji skonstruowane jako podważanie skuteczności rozwiązania umowy najmu na wyżej wskazanej podstawie nie mogą być uznane za zasadne.

Natomiast sprawa tocząca się pod sygn. akt V GC 113/13 przed Sądem Rejonowym w Krośnie jak wynika z uzasadnienia wyroku z dnia 07.03.2013r. zapadłego w niniejszym postępowaniu dotyczy uwzględnienia jej żądania w zakresie należności dot. kosztów wspólnych wynikających z w/w umowy najmu (k. 240-249) i z tych też powodów, wyżej wskazanych, nie mogła mieć ona wpływu na rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy.

Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok jedynie w pkt. II – po myśli art. 386 par 1 kpc , albowiem skoro powód podał wartość przedmiotu sporu na kwotę 41.162,00 zł to koszty zastępstwa procesowego będą wynosić 2.400zł § 6 pkt 5, § 4 ust 1 w zw. z § 10 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej; szczególnie, że pozwana kwestionowała wysokość czynszu żądając nawet obniżenia go o 50 % i wywodząc z tego, że nie zalega z należnościami czynszowymi (k. 71); w pozostałym zakresie apelację pozwanej oddalono na zasadzie art. 385 kpc; zaś o kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono zgodnie z treścią art. 98 kpc i 108 kpc.