Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 6 września 2013 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi oddalił powództwo S. Ś. przeciwko Gminie M. Ł. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli tj. do zawarcia z powódką umowy najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ulicy (...). Nadto Sąd Rejonowy zasądził od powódki na rzecz strony pozwanej kwotę 600 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu orzeczenia wskazano, że powództwo wywodzone było z twierdzenia, że powódka zamieszkuje w w/w lokalu od 1998 roku do chwili obecnej, a najemcą przedmiotowego lokalu była jej zmarła babka. Uzasadniając żądanie pozwu powódka powołała się na § 12 uchwały Rady Miejskiej w Ł. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Ł..

Sąd Rejonowy ustalił, że najemcą powołanego wyżej lokalu była zmarła w dniu 23 listopada 2012 roku babka powódki I. R.. Powódka zamieszkała razem z babką od marca 1998 roku, wspólnie prowadziły gospodarstwo domowe. Powódka robiła zakupy, gotowała, opiekowała się babką. Powódka stale zamieszkuje w przedmiotowym lokalu do chwili obecnej. Po śmierci babki, w dniu 28 grudnia 2012 roku powódka wystąpiła do Gminy Ł. z wnioskiem o oddanie w najem zajmowanego lokalu mieszkalnego. Kolejnymi pismami z dnia 21 lutego 2013 roku i 22 marca 2013 roku pozwana nie wyraziła zgody na zawarcie z powódką umowy najmu lokalu.

Ustalono także, że uchwałą Rady Miejskiej w Ł. z dnia 29 czerwca 2012 roku oraz kolejnymi uchwałami zmieniającymi w/w uchwałę dopuszczono możliwość zawarcia umowy najmu lokalu z zstępnymi najemcy, o ile nie posiadają oni tytułu do innego lokalu i osiągają dochód nie przekraczający wskazanej procentowej stawki minimalnego wynagrodzenia.

W świetle tych ustaleń faktycznych Sąd Rejonowy uznał powództwo za niezasadne. Stwierdził, że przepis art. 64 kc nie jest samoistną podstawą do kreowania obowiązku złożenia oznaczonego oświadczenia woli i może mieć zastosowanie tylko wówczas, gdy istnieje cywilnoprawny obowiązek złożenia oświadczenia woli. Tymczasem po stronie pozwanej obowiązek taki nie istnieje. Nie można go wywieść z § 12 uchwały Rady Miejskiej w Ł., gdyż powołana uchwała nie zawiera przepisów zobowiązujących Gminę do zawarcia umowy najmu i nie przesądza o istnieniu po stronie pozwanej obowiązku zawarcia takiej umowy. Natomiast powołany w pozwie przepis art. 1047 kpc reguluje jedynie procesowe skutki prawomocnych orzeczeń sądu, zobowiązujących dłużnika do złożenia oświadczenia woli i różnicuje te skutki w każdym z obu paragrafów tego artykułu. Z tych względów Sąd Rejonowy oddalił powództwo. O kosztach postępowania orzekł stosownie do treści art. 98 § 1 kpc.

Powyższe orzeczenie zaskarżyła powódka, wnosząc o jego zmianę, mającą się wyrażać w uwzględnieniu powództwa. Skarżąca wniosła także o zasądzenie na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu za obydwie instancje.

Nie kwestionując poczynionych przez Sąd Rejonowy ustaleń faktycznych, apelująca zarzuciła temu Sądowi naruszenie przepisu art. 64 kc. Naruszenie to miało polegać na przyjęciu, że przepis ten może mieć zastosowanie tylko wówczas, gdy istnieje obowiązek dokonania określonej czynności prawnej wynikający z ustawy lub ważnej czynności prawnej a pominięcie, że uchwały podejmowane przez organy uchwałodawcze samorządu terytorialnego, posiadają wszystkie cechy aktów prawa powszechnie obowiązującego, na obszarze działania organu, który go wydał. Na tym obszarze mogą być więc źródłem obowiązku dokonania określonej czynności. W konsekwencji tego naruszenia Sąd Rejonowy nie rozpoznał istoty sprawy, a to z uwagi na nieustalenie, czy powódka spełnia przesłanki określone w § 12 Uchwały Nr XLIV/827/12 Rady Miejskiej w Ł. z dnia 29 czerwca 2012 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Ł., w brzmieniu nadanym uchwałą Nr LIX/1251/13 Rady Miejskiej w Ł. z dnia 27 marca 2013 r. Zarzucono także naruszenie przepisów prawa miejscowego, to jest § 12 w/w Uchwały, a to poprzez oddalenie powództwa, mimo że spełnione zostały wszystkie przesłanki określone przez te przepisy, uprawniające powódkę do uzyskania prawa do tego lokalu.

Strona pozwana wniosła o oddalenie apelacji, oraz o zasądzenie na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania. Wskazała, że powódka nie spełnia jednego z warunków określonych w § 12 powołanej Uchwały, a mianowicie wymogu zamieszkiwania z najemczynią przez okres co najmniej 12 miesięcy do chwili śmierci. Wskazano także, że spełnienie przesłanek zakreślonych w tym przepisie otwiera możliwość zawarcia umowy, lecz nie kreuje takiego obowiązku.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna.

Sąd Okręgowy przyjmuje ustalenia poczynione przez Sąd I instancji za własne. Zwraca uwagę, że choć skarżąca nie kwestionuje tych ustaleń, to strona pozwana powoływała się na twierdzenie, które nie zostało ujęte w ustaleniach faktycznych Sądu. Powoływała się bowiem na przeprowadzony w trybie pozaprocesowym wywiad środowiskowy, z którego miało wynikać, że powódka nie zamieszkiwała ze zmarłą najemczynią przez okres co najmniej 12 miesięcy do chwili śmierci I. R.. Jak można wnioskować na podstawie akt sprawy, twierdzenia te wywodziła z dokumentów prywatnych znajdujących się na kartach 58-61. Należy jednak ocenić, że niezależnie nawet od spełnienia powyższej przesłanki, związanej z faktem zamieszkania, powództwo nie może zostać uwzględnione z przyczyn tkwiących w przepisach prawa materialnego.

Wbrew wywodowi przedstawionemu w apelacji uchwała rady gminy podjęta na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2005.31.266 ze zm.) nie stanowi podstawy roszczenia o zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego dla osoby spełniającej kryteria przewidziane w tej uchwale. Stanowisko takie zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 25 czerwca 2008 r., III CZP 37/08. Sąd Okręgowy stanowisko to podziela. Artykuł 21 ust. 1 pkt 2 powołanej Ustawy dotyczy uchwalania zasad wynajmowania lokali, przy czym konkretyzacja przedmiotu tych zasad nastąpiła w jego ust. 3. Z użycia słowa "zasady" należy wnosić o ogólnym, kierunkowym działaniu samego art. 21 ust. 1 pkt 2 Ustawy, z którego nie sposób wywodzić konkluzji o powstaniu roszczenia o zawarcie umowy najmu konkretnego lokalu. Uchwała rady gminy, podjęta w wykonaniu delegacji ustawowej z art. 21, określa jedynie zasady wynajmowania lokali. Jeśli więc poprzestać na znaczeniu słowa "zasady", to niepodobna przyjąć, iżby źródłem roszczenia, czyli skonkretyzowanego podmiotowo i przedmiotowo uprawnienia do żądania określonego zachowania się, były same reguły wynajmowania lokali, ustalone generalnie dla całej wspólnoty samorządowej. Tych wniosków nie podważa treść art. 21 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie można bowiem wywodzić powstania prawa podmiotowego z samego odwołania się w tym przepisie do konieczności ustalenia w uchwale rady gminy kryteriów doboru najemców. Rada gminy dysponuje jedynie delegacją ustawową do określania zasad wynajmowania lokali, obejmujących "w szczególności" kwestie wymienione w art. 21 ust. 3. Działania rady gminy nie mogą zatem wykraczać poza tę sferę ustalania tych zasad i sięgać do wywoływania skutków w dziedzinie konkretnych aktów gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy. Podejmowanie czynności w tym zakresie należy bowiem nie do rady, lecz do organu wykonawczego gminy. Tymczasem przyjęcie, że wprost z uchwały wynika po stronie powódki roszczenie o zawarcie umowy najmu prowadziłoby w tej kwestii do odjęcia organowi wykonawczemu rzeczywistej możliwości prowadzenia gospodarki mieszkaniowej. Jego rola sprowadzałaby się do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie nawiązania stosunku najmu, wymuszonego koniecznością wykonania powstałego już wcześniej obowiązku określonego w treści roszczenia. W orzecznictwie sądowym rygorystycznie oceniana jest bowiem możliwość ingerencji przez jeden organ gminy w uprawnienia innego organu (por. np. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 1995 r., (...) 76/94, oraz i z dnia 8 lutego 1996 r., (...) 64/95). Wprawdzie już ustalenie zasad wynajmowania lokali prowadzi do ograniczenia swobody gminy w doborze przyszłych najemców, jednak w zakresie wynikającym z art. 21 ustawy jest to uzasadnione koniecznością stosowania czytelnych, przyjętych ze społeczną aprobatą zasad korzystania z komunalnych zasobów mieszkaniowych. Ograniczenia te nie mogą jednak wykraczać poza ramy określone w art. 21 ustawy i skonkretyzowane - w granicach delegacji - w uchwale rady gminy. Skoro w delegacji ustawowej jest mowa jedynie o "zasadach", to nie sposób przecież przyjąć, aby zakres związania zarządu pozbawił go w ogóle możliwości decydowania o zawarciu konkretnej umowy najmu. Do takiego zaś skutku prowadziłoby stanowisko, iż z uchwały rady gminy wynika roszczenie dla osoby spełniającej kryteria przewidziane w tej uchwale o zawarcie umowy najmu wskazanego przez nią lokalu mieszkalnego.

W konsekwencji należy oceniać, że nawet spełnienie przesłanek określonych w uchwale rady gminy, podjętej na podstawie delegacji wynikającej z art. 21 ust. 3 powołanej Ustawy nie tworzy po stronie powódki roszczenia o zawarcie umowy najmu lokalu pozostającego w zasobie mieszkaniowym gminy. W tej sytuacji samo unormowanie art. 64 kc, stanowiące przecież jedynie narzędzie służące realizacji obowiązku złożenia oświadczenia woli wynikającego z obowiązującej normy prawnej, nie może być samoistną, dostateczną podstawą do uwzględnienia roszczenia.

Z tego względu zaskarżone rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego należało ocenić jako trafne, zaś apelację oddalić na podstawie art. 385 kpc. O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Rejonowy rozstrzygnął na podstawie art. 98 § 1 kpc, nie znajdując podstaw, by odstąpić od wyrażonej w tym przepisie zasady odpowiedzialności za wynik postępowania. Wysokość zasądzonej kwoty została ustalona stosownie do § 6 pkt 3 oraz § 12 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U.2013.490).