Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powódka (...) S. A. w I. domagała się zasądzenia od pozwanej M. K. prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwą Centrum Zdobienia (...) V. kwoty 9.441,49 zł z ustawowymi odsetkami od kwoty 2 603,60 zł od dnia 11 września 2011 r. do dnia zapłaty, od kwoty 1 358,35 zł od dnia 29 grudnia 2011 r. do dnia zapłaty, od kwoty 1 279,65 zł od dnia 1 stycznia 2012 r. do dnia zapłaty, od kwoty 994,95 zł od dnia 5 kwietnia 2012 r. do dnia zapłaty, od kwoty 1 044,08 zł od dnia 26 stycznia 2012 r. do dnia zapłaty, od kwoty 1 168,82 zł od dnia 18 lutego 2012 r. do dnia zapłaty, od kwoty 992,04 zł od dnia 20 marca 2012 r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu według norm przepisanych. Nakazem zapłaty z dnia 17 maja 2012 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy w postępowaniu upominawczym orzekł zgodnie z żądaniem powoda wyrażonym w pozwie oraz rozstrzygnął o kosztach postępowania. W sprzeciwie od nakazu zapłaty, którym pozwana zaskarżyła nakaz w całości, pozwana wnosiła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie kosztów procesu.

Wyrokiem z dnia 27 czerwca 2013 r. Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo. Sąd I instancji ustalił , iż w dniu 12 lutego 2010 r. strony zawarły umowę najmu na podstawie której powód oddał pozwanej ogrzewany lokal o pow. 314 m ² położony w I. przy ul. (...), a pozwana zobowiązała się płacić czynsz najmu w kwocie 3.447,72 brutto. Umowa została zawarta na okres od dnia 11 lutego 2010 r. na okres 5 lat. Podczas negocjacji prowadzonych przed zawarciem umowy powód uprzedził pozwaną m. in. o zasadach ogrzewania tego budynku. Po objęciu lokalu w posiadanie pracownicy pozwanej rozpoczęli czynności przygotowawcze związane z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na zdobieniu szkła. Pozwana rozpoczęła wykonywanie działalności gospodarczej od maja 2010 r. Pozwana płaciła powodowi czynsz nieregularnie. Pozwana zgłaszała powodowi uwagi dotyczące temperatury w najmowanych pomieszczeniach i zwróciła się o obniżenie czynszu z uwagi na niską temperaturę oraz problemy finansowe. W dniu 29 listopada 2010 r. strony zawarły aneks do umowy najmu z dnia 12 lutego 2010 r., w którym ustaliły, że parametry ilościowe oraz jakościowe dostarczanej do budynku energii cieplnej nie będą zapewniały minimalnej temperatury wewnątrz budynku o której mowa w § 30 rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 26 września w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy, a pozwanemu nie będą przysługiwały z tego tytułu jakiekolwiek roszczenia wobec powoda. Strony obniżyły także czynsz najmu na kwotę 6,50 zł za 1 m ², w łącznej kwocie 2.041,00 zł netto wraz z VAT - ze skutkiem począwszy od 1 listopada 2010 r. W dniu 23 maja 2011 r. powód rozwiązał umowę najmu bez wypowiedzenia , zaś w dniu 31 sierpnia 2011 r. pozwana zwróciła się do powoda z prośbą o ponowne zawarcie umowy najmu. Pozwana poinformowała powoda, iż chciałaby najmować połowę tego lokalu użytkowego. Pozwana wnosiła także o rozłożenie zadłużenia w kwocie 9.446,97 zł na raty. W dniu 1 września 2011 r. powód obciążył pozwaną fakturą nr (...) na kwotę 2.603,60 zł tytułem opłaty za bezumowne korzystanie w sierpniu 2011 r. Na fakturze oznaczono termin zapłaty tej wierzytelności do dnia 10 września 2011 r., a faktura została przyjęta i podpisana. W dniu 14 września 2011 r. powód wezwał pozwaną do wydania lokalu. W dniu 1 października 2011 r. powód obciążył pozwaną fakturą nr (...) na kwotę 2.598,95 zł tytułem opłaty za bezumowne korzystanie we wrześniu 2011 r. Na fakturze oznaczono termin zapłaty tej wierzytelności do dnia 10 października 2011 r. Następnie powód wystawił do tej faktury fakturę korygującą o kwotę 1.240,60 zł. W dniu 13 października 2011 r. pozwana poinformowała powoda, iż brak należytego ogrzewania budynku stanowi wadę, która uniemożliwia jej normalne korzystanie z najmowanego budynku. Wobec powyższego pozwana złożyła powodowi oświadczenie o obniżeniu czynszu najmu za miesiące luty, marzec, kwiecień, październik i listopada 2010 r. o kwotę 947,72 zł brutto, a więc do kwoty 2.500 zł brutto miesięcznie. Pozwana wezwała także powoda do zwrotu kwoty 4.331,08 zł z tytułu nadpłaconego czynszu najmu. W dniu 21 października 2011 r. powód poinformował pozwaną, iż nie uznaje jej roszczeń dotyczących obniżenia czynszu , zaś następnie w dniu 15 listopada 2011 r. powód obciążył pozwaną fakturą nr (...) na kwotę 2.691,94 zł tytułem opłaty za bezumowne korzystanie w październiku 2011 r. Na fakturze oznaczono termin zapłaty tej wierzytelności do dnia 29 listopada 2011 r. W dniu 18 listopada 2011 r. pozwana zwróciła się do powoda o korektę faktury nr (...), albowiem od 15 września 2011 roku pozwana zajmowała tylko połowę należącego do powoda lokalu. Powód wystawił do tej faktury fakturę korygującą o kwotę 1.412,29 zł. W dniu 10 grudnia 2011 r. powód obciążył pozwaną nota obciążeniową nr 1/12/2011 na kwotę 994,95 zł z tytułu bezumownego korzystania z lokalu w listopadzie 2011 r. w terminie 7 dni od daty wystawienia noty. W dniu 18 stycznia 2012 r. powód obciążył pozwaną nota obciążeniową nr 01/01/2012 na kwotę 1.044,05 zł z tytułu bezumownego korzystania z lokalu w grudniu 2011 r. w terminie 7 dni od daty wystawienia noty. W dniu 20 stycznia 2012 r. na rozprawie przed Sądem Rejonowym w Bydgoszczy strony zawarły ugodę na podstawie której pozwana zobowiązała się w terminie do dnia 20 lutego 2012 r. wydać powodowi lokal użytkowy znajdujący się w budynku przy ulicy (...) w I.. W dniu 10 lutego 2012 r. powód obciążył pozwaną nota obciążeniową nr 01/02/2012 na kwotę 1.168,82 zł z tytułu bezumownego korzystania z lokalu w styczniu 2012 r. w terminie 7 dni od daty wystawienia noty. W dniu 12 marca 2012 r. powód obciążył pozwaną nota obciążeniową nr 01/03/2012 na kwotę 992,04 zł z tytułu bezumownego korzystania z lokalu w lutym 2012 r. w terminie 7 dni od daty wystawienia noty. W dniu 16 maja 2012 r. pozwana złożyła powodowi oświadczenie o obniżeniu czynszu najmu za miesiące maj, czerwiec, lipiec, sierpień i wrzesień 2010 r. o 2,50 zł za 1m ² , a więc do kwoty 2.500 zł brutto miesięcznie. Pozwana złożyła powodowi także oświadczenie o potrąceniu kwoty 9.069,68 zł z tytułu nadpłaconego czynszu najmu z wierzytelnościami powoda z tytułu faktur nr (...), nr (...), nr (...), nr (...), noty PK 01/01, noty PK 02/01, noty PK 03/02.

Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił w oparciu dowody z dokumentów prywatnych znajdujących się w aktach sprawy a także na podstawie zeznań świadków: Z. K. (1), L. S., A. M., R. T., S. K., T. R., a także częściowo zeznań świadka Z. K. (2). Sąd nie dal wiary zeznaniom świadka Z. K. (2) w części dotyczącej ustalenia przez strony, że w najmowanym lokalu ma panować wysoka temperatura 23 - 25° C. Zeznania świadka , zdaniem Sądu Rejonowego , w tym zakresie były nie wiarygodne, nie znalazły oparcia w pozostałym materiale dowodowym, a co więcej były z nim sprzeczne. Zdaniem Sądu Rejonowego , w przedmiotowej sprawie pozwana nie kwestionowała faktu zajmowania lokalu bez tytułu prawnego, zarzucając potrącenie wierzytelności związaną z wadą lokalu. Zgodnie z art. 664 § 1 k.c. jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. W umowie najmu z dnia 12 lutego 2010 r. strony ustaliły, iż wynajmujący oddał najemcy (pozwanej) w najem ogrzewany budynek, wyposażony w instalacje elektryczną, instalacje c.o., instalację wod – kan ( § 1 ust. 1 umowy). Strony nie ustaliły natomiast konkretnej temperatury. Pozwana zdawała sobie sprawę z właściwości lokalu przed zawarciem umowy, zaś w ust. 2 aneksu do umowy najmu strony ustaliły wyraźnie, że parametry ilościowe oraz jakościowe dostarczanej energii cieplnej nie będą zapewniały minimalnej temperatury wewnątrz budynku w rozumieniu § 30 rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 26 września 1997 r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy. Zgodnie z powyższym przepisem w pomieszczeniach pracy należy zapewnić temperaturę nie niższą niż 14 °C (287 K), chyba że względy technologiczne na to nie pozwalają. W pomieszczeniach pracy, w których jest wykonywana lekka praca fizyczna, i w pomieszczeniach biurowych temperatura nie może być niższa niż 18 °C (291 K). Ponadto, gdyby jak twierdziła pozwana, podczas negocjacji strony ustaliły wysokość temperatury w budynku przekraczającej 20 °C, to powyższe ustalenie zostałoby wynikałyby z zawartej w formie pisma umowy, nie doszłoby natomiast do sporządzenia aneksu o przeciwnej treści. Sąd I instancji zwrócił uwagę na fakt , iż bez względu na niedogodne warunki pozwana nie wydała powodowi lokalu po rozwiązaniu najmu, czyniąc to dopiero na skutek procesu. Brak dostatecznego ogrzewania lokalu nie stanowił zatem jego wady, a pozwanej nie przysługiwało uprawnienie do obniżenia czynszu, do potrącenia bowiem dochodzi zgodnie z art. 498 § 1 k.c. gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami. Do uznania, że potrącenie wywołało skutek prawny w postaci umorzenia wzajemnych wierzytelności, nie wystarczy samo powołanie się przez składającego oświadczenie o potrąceniu na fakt przysługiwania mu wierzytelności przeznaczonej do potrącenia; istnienie tej wierzytelności należy udowodnić (por. wyrok SA w Poznaniu z dnia 10 lipca 2009 r. ACa 416/09, LEX nr 756580).

Sąd Rejonowy zważył , iż w myśl art. 224 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba, że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego (art. 225 k.c.). Niezwrócenie przedmiotu najmu przez najemcę w umówionym terminie lub też po rozwiązaniu umowy najmu w wyniku wypowiedzenia narusza przepis art. 675 § 1 k.c. i stanowi nienależyte wykonanie umowy, a były najemca staję się posiadaczem rzeczy w złej wierze, co uzasadnia jego odpowiedzialności odszkodowawczą wobec wynajmującego (por. uchwałę SN z dnia 10 lipca 1984 r. III CZP 20/84, OSNC 1984/12/209). Zatem mając na uwadze przepisy art. 224 k.c. i 225 k.c. powodowi przysługiwało roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie przez pozwanego z rzeczy po rozwiązaniu umowy najmu aż do dnia zwrotu tej nieruchomości powodowi. Właściwym kryterium ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, o którym mowa w art. 225 k.c. powinna być kwota, jaką posiadacz w normalnym toku rzeczy musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 maja 1975, II CR 208/75; uchwała SN z 10 lipca 1984 r., III CZP 20/84, OSNC 1984/12/209). Zatem powód właściwie ustalił wysokość wynagrodzenia za korzystanie lokalu w po wypowiedzeniu umowy najmu. Mając powyższe na uwadze, Sąd Rejonowy na podstawie art. 224 k.c. i art. 225 k.c. zasądził od pozwanej na rzecz powoda dochodzoną pozwem kwotę 9.441,49 zł. O odsetkach Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c. Na podstawie art. 108 § 1 k.c. Sąd Rejonowy obciążył pozwaną obowiązkiem poniesienia kosztów procesu pozostawiając szczegółowe wyliczenie tych kosztów referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu wyroku.

Powyższy wyrok zaskarżyła pozwana , zarzucając naruszenie przepisu art. 65 § 2 k.c. poprzez dokonanie nieprawidłowej wykładni postanowień umowy najmu z dnia 12.02.2010 r., a w szczególności § 1 ust. 2 umowy poprzez przyjęcie, iż powód nie był zobowiązany do udostępnienia pozwanej pomieszczeń stanowiących przedmiot umowy najmu ogrzanych w stopniu pozwalającym na prowadzenie w pomieszczeniach założonej przez strony działalności gospodarczej oraz dokonanie nieprawidłowej wykładni postanowień aneksu do umowy najmu z dnia 29.11.2010 r. w szczególności poprzez pominięcie, iż poprzez zawarcie aneksu do umowy najmu zmieniającego m. in. § 1 ust. 2 oraz dodania § 1 ust. 2[1] powód uwzględnił zastrzeżenia pozwanej co do nieprawidłowych parametrów dotyczących ogrzewania budynku, naruszenie przepisu art. 498 § 1 k.c. w zw. z art. 498 § 2 k.c. w zw. z art. 499 k.c. poprzez ich nieprawidłowe zastosowanie i w konsekwencji uznanie, iż w wyniku oświadczenia o potrąceniu złożonego przez pozwanego powodowi pismami 13.10.2011 r. oraz 16.05.2012 r. nie doszło do umorzenia wierzytelności dochodzonej przez powoda w niniejszym postępowaniu, z uwagi na brak po stronie pozwanej wierzytelności względem powoda nadających się do potrącenia , naruszenie przepisu art. 664 § 1 k.c. w zw. z § 30 rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 26 września 2003r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy (Dz. U. 2003, nr 169, poz. 1650 z późn. zm.) poprzez błędne uznanie, iż pozwanej nie przysługiwało prawo obniżenia czynszu najmu o kwotę odpowiadającej obniżeniu czynszu uzgodnionego w aneksie z dnia 29.11.2011 r., w sytuacji, w której powód nie zapewnił pozwanej ogrzania wynajmowanych pomieszczeń do poziomu wymaganego przepisami § 30 rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 26 września 2003r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy , naruszenie przepisu art. 664 § 3 k.c. poprzez jego zastosowanie w sprawie w wyniku wadliwego ustalenia, iż pozwana wiedziała w chwili zawierania umowy najmu o wadzie przedmiotu najmu w postaci braku możliwości ogrzania pomieszczeń do poziomu wymaganego przepisami §30 rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 26 września 2003 r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy , sprzeczność istotnych ustaleń z materiałem dowodowym zebranym w sprawie poprzez dokonanie ustalenia, iż pozwana wiedziała w chwili zawierania umowy najmu o wadzie przedmiotu najmu w postaci braku możliwości ogrzania pomieszczeń do poziomu wymaganego przepisami § 30 rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 26 września 2003 r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy.

Pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w całości poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania według norm przepisanych lub o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd I instancji a także o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu apelacji pozwana wskazała , iż pozwana broniła się przed żądaniem pozwu wskazując, iż przysługiwała jej wzajemna wierzytelność o zwrot nadpłaconych czynszu najmu za okresy wcześniejsze , z uwagi na złożone przez pozwaną oświadczenie o obniżeniu czynszu najmu, która to wierzytelność przedstawiona została do potrącenia z wierzytelnościami powoda dochodzonymi w niniejszym postępowaniu. Sąd Rejonowy odmówił skuteczności złożonego przez pozwaną oświadczenia o potrąceniu dochodząc do dwóch sprzecznych wniosków. Z jednej bowiem strony Sąd I instancji uznał, iż przedmiot najmu nie miał jakichkolwiek wad ograniczających jej przydatność do umówionego użytku, aby jednocześnie wskazać, że pozwana wiedziała o wadach lokalu, co pozbawiało ją prawa do obniżenia czynszu. Zarówno pierwsze, jak i drugie ustalenie Sądu Rejonowego jest błędne. Zgodnie z umową najmu z dnia 12.02.2010 r. (§1 ust. 2) powód zobowiązał się do oddania w najem pozwanej ogrzewanego budynku, o którym mowa w ust. 1, wyposażonego w instalację elektryczną, co i wod.-kan o powierzchni użytkowej 314 m ², w zamian za co pozwana zobowiązana była do zapłaty czynszu najmu w wysokości 3.447,72 zł brutto. Po zawarciu umowy najmu okazało się, iż wynajmowany od powoda budynek jest w nieodpowiednim stopniu ogrzewany. Z wyraźnej i jednoznacznej treści umowy najmu wynikało, iż budynek, który był przekazywany pozwanej miał być budynkiem ogrzewanym. Aby ustalić minimalny poziom ogrzania pomieszczeń (a więc poziom, od którego można uznać, iż powód wykonał swój obowiązek wynajęcia pozwanej pomieszczeń ogrzewanych) odwołać należy się do przepisów § 30 rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 26 września 2003r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy , zgodnie z którym w pomieszczeniach pracy należy zapewnić temperaturę odpowiednią do rodzaju wykonywanej pracy nie niższą niż 14°C (287 K), chyba że względy technologiczne na to nie pozwalają. W pomieszczeniach pracy, w których wykonywana jest lekka praca fizyczna, i w pomieszczeniach biurowych temperatura nie może być niższa niż 18°C (291 K). Z uwagi na fakt, iż budynek wynajmowany był w celu prowadzenia rzez pozwaną działalności polegającej na zdobieniu wyrobów ze szkła, uznać należy, iż w pomieszczeniach panować powinna temperatura nie niższa niż 18°C. Stronie powodowej w chwili zawierania umowy najmu znane było przeznaczenie wynajmowanego budynku. Powód musiał się zatem liczyć się z obowiązkiem dostarczenia do lokalu czynnika cieplnego pozwalającego na ogrzanie pomieszczeń do poziomu wymaganego przez właściwe przepisy prawa. W przeciwnym razie uznać należało, iż przedmiot najmu posiada wady ograniczające jego przydatność do umówionego użytku. Oznaczało to bowiem, iż budynek nie posiada cech pozwalających pozwanej w nim zakładaną działalność gospodarczą. W sytuacji, w której pozwana złożyła wniosek o obniżenie czynszu najmu z uwagi na niedogrzanie pomieszczeń, powód , formułując aneks do umowy z dnia 29.11.2010 r. wprost odniósł się właśnie do przepisów § 30 rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 26 września 2003r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy , stwierdzając, iż obniżka czynszu następuje z uwagi na brak możliwości zapewnienia pozwanej temperatur wynikających ze wskazanych wcześniej przepisów. Treść aneksu potwierdza, iż przedmiot najmu posiadał wadę ograniczającą jego wykorzystanie przez pozwaną w postaci niedostatecznego ogrzania pomieszczeń. Wynika to wprost z treści aneksu i podobna okoliczność jest uzasadnieniem dla dobrowolnej obniżki czynszu wprowadzonej przez powoda ww. aneksem. Po drugie, treść aneksu jednoznacznie potwierdza, iż powód uznał zastrzeżenia pozwanej co do niedostatecznego, niezgodnego z umową poziomu ogrzania pomieszczeń. Po trzecie wreszcie, treść aneksu zawiera ustalenia stron dotyczące odpowiedniej obniżki wysokości czynszu najmu z uwagi na brak właściwego ogrzania pomieszczeń, które to ustalenia (a w szczególności zakres obniżki czynszu) powinny być wzięte pod uwagę przy ocenie, w jakim zakresie czynsz najmu powinien ulec obniżeniu za okresy wcześniejsze.

Pomimo zatem, iż w treści umowy najmu nie znalazł się bezpośrednio zapis przewidujący obowiązek zapewnienia przez powoda konkretnej temperatury w wynajmowanych pomieszczeniach, wielkość temperatur, do zachowania których zobowiązany był powód odtworzona może zostać z jednej strony w oparciu o powszechnie obowiązujące przepisy prawa, a z drugiej w oparciu o zgodne oświadczenia stron zawarte w aneksie do umowy najmu. Wniosek Sądu I instancji, iż lokal nie był dotknięty jakimikolwiek wadami ograniczającymi jego przydatność do umówionego użytku jest zatem wnioskiem wadliwym.

Dalej , zdaniem pozwanej , stwierdzić należy, iż nie znajduje oparcia w zebranym materiale dowodowym wniosek, iż pozwana wiedziała o fakcie nieprawidłowego ogrzania budynku w chwili zawierania umowy najmu. Pomijając okoliczność, iż wniosek taki sprzeczny jest z wnioskiem wcześniejszym, zakładającym, iż lokal nie posiadał jakichkolwiek wad, zakwestionować należy prawidłowość podobnego ustalenia. Sąd Rejonowy pominął w swojej ocenie tą część zeznań świadków, z których wynikało, iż w chwili, w której pozwana i jej przedstawiciele dokonywali oględzin lokalu, lokal nie był użytkowany i nie był ogrzewany. Nie można zatem pozwanej stawiać zarzutu, iż wiedziała o nieprawidłowym ogrzaniu lokalu, biorąc pod uwagę stan faktyczny lokalu w chwili dokonywania jego oględzin. Przedstawiciele pozwanej wiedzieli, iż dokonują oględzin lokalu aktualnie nieużytkowanego i nieogrzewanego. W umowie najmu zawarto natomiast wyraźne i jasne zapewnienie, iż lokal jest lokalem ogrzewanym, co okazało się być sprzeczne z prawdą. Bez znaczenia dla oceny, czy lokal posiadał wady (a zatem, czy pozwanej przysługiwało prawo do obniżenia wysokości czynszu najmu) są okoliczności jego wydania po zakończeniu trwania umowy najmu. Po zawarciu aneksu wysokość czynszu odpowiadała faktycznemu stanowi technicznemu lokalu, co w szczególności dotyczyło wydajności instalacji CO I zamontowanej w budynku. Zachowanie pozwanej po dniu 29.17.2010 r. jest zatem bez znaczenia dla oceny, czy lokal posiadał wady ograniczające jego przydatność w okresie wcześniejszym, a w szczególności, czy pozwanej przysługiwało prawo żądania obniżenia czynszu najmu do poziomu uzgodnionego przez strony począwszy od grudnia 2010 r., po przyznaniu przez powoda, iż lokal nie może być ogrzany w stopniu wymaganym właściwymi przepisami prawa.

Uznać zatem należy, iż wbrew ustaleniom Sądu I instancji pozwanej na podstawie art. 664 § 1 k.c. przysługiwało prawo obniżenia czynszu najmu. Pozwana za pośrednictwem swojego pełnomocnika, pismem z dnia 13.10.2011 r. złożyła powodowi oświadczenie o obniżeniu czynszu najmu za miesiące luty, marzec, kwiecień, październik i listopad 2010 r. Biorąc pod uwagę fakt, iż w aneksie z dnia 29.11.2010 r. przyjęto, iż brak należytego ogrzewania budynku prowadzi do obniżenia czynszu o 2,50 zł netto za m ², czynsz należny za wynajem budynku we wskazanym okresie powinien ulec obniżeniu o kwotę 947,72 zł za każdy miesiąc, tj. z kwoty 3.447,72 zł brutto na kwotę 2500 zł brutto. W przypadku miesiąca lutego 2010 obniżenie wysokości czynszu najmu wynieść powinno proporcjonalnie 540,20 zł (umowa obowiązywała od 1 2.02.2010r.). Pismem z dnia 16.05.2012r. pełnomocnik pozwanej złożył kolejne oświadczenie o obniżeniu czynszu najmu przedmiotu umowy z dnia 12.02.2010 r. wynajmowanego przez Panią M. K. na podstawie umowy z dnia 12.02.2010 r. za miesiące maj, czerwiec, lipiec, sierpień i wrzesień 2010 r. Biorąc pod uwagę, iż w aneksie z dnia 29.11.2010r. przyjęto, iż brak należytego ogrzewania prowadzi do obniżenia czynszu o 2,50 zł netto za m ², czynsz należny za wskazany okres powinien ulec obniżeniu do kwoty 2.041 zł netto miesięcznie, a więc do kwoty 2500 zł brutto miesięcznie. Złożone w piśmie z dnia 16.05.2012r. oświadczenie o obniżeniu wysokości czynszu najmu za miesiące od maja do września 2010 r. spowodowało, iż po stronie pozwanej powstało roszczenie o zwrot nadpłaty w uiszczonych należnościach czynszowych w łącznej kwocie 4.738,60 zł ( 5 miesięcy x 947,72 zł za każdy miesiąc). W piśmie z dnia 16.05.2012r. złożono także oświadczenie o potrąceniu wierzytelności wzajemnych przysługujących stronom. Biorąc pod uwagę fakt, iż kwota 4.331,08 zł objęta wezwaniem do zapłaty z dnia 13.10.2011r. nie została przez powoda zapłacona, oznaczało to w konsekwencji, iż po stronie p. M. K. istnieje wierzytelność względem powoda o zapłatę łącznej kwoty 9.069,68 zł tytułem zwrotu nadpłaty w czynszu najmu należnego za budynek położony przy ul. (...), wynajmowanego przez pozwaną na podstawie umowy z dnia 12.02.2010 r., za miesiące od lutego 2010 do listopada 2010 r. Pełnomocnik pozwanej złożył oświadczenie o potrąceniu przysługującej pozwanej wierzytelności w łącznej kwocie 9.069,68 zł z wierzytelnościami wzajemnymi powoda dochodzonymi w niniejszej sprawie. Uznać zatem należało, iż wierzytelności powoda uległy umorzeniu wskutek złożonego przez pozwaną oświadczenia, a wyrok Sądu Rejonowego, w który skuteczności dokonanego potrącenia nie uznano był wyrokiem błędnym.

W odpowiedzi na apelację powódka wniosła o jej oddalenie i zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył co następuje :

Apelacja okazała się bezzasadna.

Sąd Rejonowy dokonał prawidłowej wykładni postanowień umowy najmu. Strony nie umawiały się o wynajęcie lokalu ogrzewanego do określonej temperatury , a jedynie lokalu ogrzewanego. Chodziło zatem aby w lokalu istniała działająca instalacja grzewcza , co niewątpliwie miało miejsce. Gdyby strony chciały ustalić konkretne parametry ogrzewania lokalu , to nic nie stało na przeszkodzie aby zapisać to już w umowie z 12 lutego 2010 r. zawieranej przecież zimą , gdzie łatwo stwierdzić jakie temperatury panują w pomieszczeniach. Prawidłowa jest też dokonana przez Sąd I instancji interpretacja aneksu do umowy z 29 listopada 2010 r. Oczywiście można stwierdzić , iż poprzez zawarcie tego aneksu w jakiś sposób powód uwzględnił wnioski pozwanej co niedostatecznego poziomu temperatur panujących w lokalu. Sam fakt występowania takich niskich temperatur nie był bowiem sporny. Jednakże aneks ten nie miał mocy wstecznej a obowiązywał od dnia 1 listopada 2010 r.. Słusznie zauważa powódka , iż przepis § 30 rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia 26 września 2003 r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy jest adresowany do pracodawców a nie do stron umowy najmu. Nie wiadomo zatem z czego pozwana wywodzi obowiązek stosowania regulacji zawartej w owym rozporządzeniu do typowych stosunków cywilnoprawnych. Zawierając aneks powódka chciała się zabezpieczyć na przyszłość przed roszczeniami pozwanej. Nie oznaczało to jednak w żaden sposób rozciągnięcia postanowień aneksu na okres począwszy od zawarcia umowy.

Sąd Okręgowy w pełni podziela też stanowisko Sądu Rejonowego , iż pozwana wiedziała o warunkach panujących w wynajmowanym lokalu już w dacie zawarcia umowy. Wynika to chociażby z zeznań Z. K. (2) , który stwierdził ( k-99 ) , iż zapoznał się ze stanem ogrzewania w lokalu. Zeznał on w szczególności , iż grzejniki działały ale tylko rano , zaś w soboty i niedziele w ogóle a ponadto , że wszystkie budynki powoda były dogrzewane grzejnikami elektrycznymi. Biorąc pod uwagę , iż umowę najmu zawierano w lutym , to sprzeczne z zasadami logiki i doświadczenia życiowego jest twierdzenie , iż pozwanej nie były wiadome temperatury panujące w wynajmowanym lokalu. Do maja 2010 r. a więc w tzw. sezonie grzewczym zresztą nie stanowiło to dla pozwanej żadnej przeszkody chociaż prowadziła już wtedy w pewnym zakresie działalność w tymże lokalu. Zauważyć też należy , że pozwana opuściła lokal dopiero po wytoczeniu powództwa o jego wydanie i sama zwracała się o jego powtórne wynajęcie. Tak więc panujące tam temperatury nie uniemożliwiały jej dalszego prowadzenia działalności gospodarczej. Twierdzenia pozwanej o występowaniu wad przedmiotu najmu nie znajdują zatem potwierdzenia. Nawet zaś przy hipotetycznym przyjęciu że przedmiot najmu posiadał wady , to i tak w myśl art. 664 § 3 kc pozwanej nie przysługiwałoby roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej , gdyż wiedziała o ich istnieniu zawierając umowę najmu.

Z tego też powodu Sąd Rejonowy prawidłowo przyjął , iż nie mogły wywołać skutku prawnego oświadczenia o potrąceniu składane przez pozwaną. Do potrącenia bowiem dochodzi zgodnie z art. 498 § 1 k.c. gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami. Słusznie Sąd I instancji zważył , że do wywołania skutku prawnego potrącenia w postaci umorzenia wzajemnych wierzytelności, nie wystarczy samo powołanie się przez składającego oświadczenie o potrąceniu na fakt przysługiwania mu wierzytelności przeznaczonej do potrącenia. Pozwana nie udowodniła zaś istnienia wierzytelności przedstawionych do potrącenia. Nie mógł się zatem ostać zarzut naruszenia art. 498 i 499 kc. Ponadto oświadczenie o potrąceniu złożone dnia 16 maja 2012 r. nie mogłoby i tak być skuteczne odnośnie kwoty 4.783,60 zł , gdyż ta wierzytelność nie była wymagalna , niezależnie od faktu , iż pozwana nie udowodniła jej istnienia. Pozwana nie wzywała bowiem powódki do zapłaty owej kwoty a od razu przedstawiła ją do potrącenia. Narusza to przepis art. 498 kc w zw. z art. 455 kc.

W związku z powyższym apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu w myśl art. 385 kpc. O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 kpc.