Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 lipca 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu, I Wydział Cywilny w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 16 lipca 2014 r. w Poznaniu

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

przeciwko Skarbowi Państwa- Staroście (...)

o ustalenie

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu

z dnia 10 kwietnia 2013 r., sygn. akt XII C 2156/11

I.  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie 1 w ten sposób, że ustala wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego:

a)  w 2009r. na kwotę 21.492,00zł (dwadzieścia jeden tysięcy czterysta dziewięćdziesiąt dwa złote);

b)  w 2010r. na kwotę 152.419,92 zł (sto pięćdziesiąt dwa tysiące czterysta dziewiętnaście złotych dziewięćdziesiąt dwa grosze);

c)  poczynając od 2011r. na kwotę 283.347,84 zł (dwieście osiemdziesiąt trzy tysiące trzysta czterdzieści siedem złotych osiemdziesiąt cztery grosze);

II.  uchyla zaskarżony wyrok w punkcie 1 d) i postępowanie w tym zakresie umarza;

III.  w pozostałej części apelację pozwanego oddala;

IV.  oddala apelację powoda.

V.  koszty postępowania apelacyjnego między stronami wzajemnie znosi.

UZASADNIENIE

W dniu 8 lipca 2011r. Skarb Państwa – Starosta (...), występujący jako pozwany, wniósł sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia 17 lutego 2011 r. nr(...), doręczonego dnia 5 lipca 2011r., uwzględniającego wniosek użytkownika wieczystego i ustalającego opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa, położonej w J., gmina S., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb J., gmina S., arkusz mapy 1, działki nr (...) o łącznej powierzchni 8.95.50 ha, zapisane w księdze wieczystej KW nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w Poznań – za rok 2009 i lata następne, aż do ponownej aktualizacji w wysokości 10.746 zł.

16 grudnia 2008 r. Dyrektor Wydziału Gospodarki Nieruchomości, działając na podstawie pełnomocnictwo Starosty (...), wykonując zadania z zakresu administracji rządowej, dokonał wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa, położonej w J., gmina S. oznaczonej w ewidencji gruntów obręb J., arkusz mapy 1, działki nr (...) o łącznej powierzchni 8.95.50 ha, zapisane w księdze wieczystej KW nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w Poznań i zaproponował nową wysokość opłaty w wysokości 387.204,98 zł.

W konsekwencji powyższego, użytkownik wieczysty powyższej nieruchomości (...) Sp. z o.o. w W., występujący jako powód w sprawie, złożył wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu, o ustalenie że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona lub jest uzasadniona w innej wysokości. Po przeprowadzeniu rozprawy, dnia 17 lutego 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu uwzględniło wniosek użytkownika wieczystego i ustaliło opłatę roczną za 2009 rok i kolejne lata, aż do ponownej aktualizacji, w wysokości 10.746 zł.

W sprzeciwie Skarb Państwa – Starosta (...) domagał się rozpoznania sprawy przez Sąd i oddalenia powództwa, a także zasądzenia od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na pozew z dnia 13 mara 2012 r. pozwany Skarb Państwa reprezentowany przez Starostę (...) zastępowanego przez Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz Skarbu Państwa, reprezentowanego przez Starostę (...), zwrot kosztów postępowania, w tym o zasądzenie od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Wyrokiem z dnia 10 kwietnia 2013 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu ustalił opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w miejscowości J. gmina S., obręb J., arkusz (...), dla działek o nr (...) o łącznej powierzchni 8.95.50 ha, zapisane w księdze wieczystej Sądu Rejonowego Poznań - Stare Miasto w Poznaniu nr (...) w kwotach: a) za rok 2009 - 21.492,00 zł, b) za rok 2010 - 152.419,92 zł, c) za lata 2011, 2012 i 2013 – 283.347,84 zł, d) za rok 2014 i lata następne – 230.856,33 zł (pkt 1), w pozostałym zakresie oddalił powództwo (pkt 2), kosztami procesu obciążył powódkę w 72,4 % i pozwanego w 27,6 % i z tego tytułu zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 1.478,42 zł tytułem kosztów sądowych (pkt 3a), zasądził od powódki na rzecz Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa kwotę 3.220,90 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (pkt 3b).

Podstawą rozstrzygnięcia były następujące ustalenia i wnioski.

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości Skarbu Państwa – Starostwa Powiatowego w Poznaniu, położonej w J., gmina S. oznaczonej w ewidencji gruntów obręb J., arkusz mapy (...), działki nr (...) o łącznej powierzchni 8.95.50 ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w Poznań.

W piśmie z dnia 16 grudnia 2008 r. Dyrektor Wydziału Gospodarki Nieruchomości Starostwa (...), działając na podstawie pełnomocnictwo Starosty (...), wykonując zadania z zakresu administracji rządowej, dokonał wypowiedzenia opłaty rocznej w wysokości 10.746 zł z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości i zaoferowała przyjęcie opłaty w nowej wysokości 387.204,98 zł. Nowa opłata roczna została ustalona w oparciu o wycenę nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego, który określił wartość nieruchomości na kwotę 12.906.968 zł. W odpowiedzi na powyższe (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. wniosła w dniu 15 stycznia 2009 r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, wnosząc jednocześnie o ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste nieruchomości na poziomie 20.000 zł.

Przed dokonaniem wypowiedzenia opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego wynosiła 10.746 zł.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu w orzeczeniu z dnia 17 lutego 2011 r. uwzględniło wniosek użytkownika wieczystego (powódki) i ustaliło opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa położonej w J., gmina S., oznaczonej geodezyjnie: obręb J., arkusz mapy(...), działka (...) o łącznej powierzchni 8.95.50 ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr (...) za rok 2009 i kolejne lata aż do ponownej aktualizacja w wysokości 10.746 zł.

Od powyższego orzeczenia sprzeciw złożył Skarb Państwa – Starosta (...). Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości według jej stanu i cen na dzień 16 grudnia 2008 r. wynosiła 9.444.928 zł, zaś wartość rynkowa według cen na dzień wydania opinii, tj. 15 stycznia 2013 r. wynosiła 7.699.240 zł.

Nieruchomość gruntowa będąca przedmiotem procesu o łącznej powierzchni 89.550 m ² położona jest w J., gmina S. przy ul. (...). Dla nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy S., zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta S. nr (...) z dnia 29 marca 2011 r., nieruchomość leży na terenie oznaczonym symbolem III.75.AG/UC – tereny aktywizacji gospodarczej z wielkopowierzchniowymi obiektami handlowymi. Na grudzień 2008 r. przedmiotowa nieruchomość w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy S. zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w S. nr (...) z dnia 28 marca 2001r. położona była na terenie oznaczonym symbolem U – tereny rozwojowe usług. Zabudowę nieruchomości stanowią budynki centrum handlowego, zaś otoczenie nieruchomości stanowią tereny aktywizacji gospodarczej, zabudowa handlowo-usługowa, zabudowa produkcyjna a także zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz pola.

Do nieruchomości nie jest doprowadzony gaz, stąd biegły w swojej opinii nie ocenił dostępności mediów jako najlepszej. Możliwości inwestycyjne jako cecha jest wyższa jeśli nieruchomość ma przeznaczenie przemysłowo-usługowe, w tym przypadku było tylko usługowe. Cecha otoczenia jest korzystna, nie zaś na najwyższym poziomie, gdyż nieruchomość położona jest przy ruchliwej ulicy. Biegły uwzględnił także obecność linii kolejowej, która zmniejsza wartość nieruchomości. Zmniejszono z tego względu współczynnik „otoczenie” został zmniejszony w opinii przez biegłego. Hipoteki, które ustanowiono na nieruchomości nie wpływają na wartość nieruchomości. Z uwagi na powyższe w opinii przyjęto cechy nieruchomości jako „przeciętne”.

W ocenie Sądu Okręgowego żądanie powoda w świetle dokonanych ustaleń faktycznych w części zasługiwano na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Stosownie natomiast do art. 77 ust. 1 powołanej ustawy, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie, (…) zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji opłaty dokonuje się z urzędu, albo na wniosek użytkownika wieczystego (art. 77 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W niniejszej sprawie pozwany dokonał wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości użytkownikowi wieczystemu – (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. na podstawie art. 77 us. 1 i 3 oraz art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oferując przyjęcie nowej opłaty w wysokości 387.204,98 zł. Na skutek wniosku użytkownika wieczystego (powódki) o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest nieuzasadniona w wysokości wskazanej w wypowiedzeniu z dnia 15 stycznia 2009r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu w orzeczeniu z dnia 17 lutego 2011 r. uwzględnił wniosek użytkowania wieczystego, ustalając wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego za rok 2009 i lata następne, aż do ponownej aktualizacji w wysokości 10.746 zł.

Pozwany Skarb Państwa zakwestionował wysokość opłaty ustalonej powyższym orzeczeniem Samorządowe Kolegium Odwoławcze, domagają się ustalenia opłaty w wysokości 387.204,98 zł.

Wobec wniesienia przez Skarb Państwa – Prezydent Miasta P. sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia 17 lutego 2011r. sprawa zgodnie z art. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami została przekazana do rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Poznaniu. Wartość przedmiotu sporu w niniejszej sprawie wyniosła 376.469 zł.

W celu rozstrzygnięcia powyżej kwestii koniecznym było powołanie dowodu z opinii biegłego. W opinii z dnia 15 stycznia 2013r. biegły wskazał, że łączna wartość nieruchomości, będących w użytkowaniu wieczystym powódki na dzień 16 grudnia 2008 r. wynosiła 9.444.928 zł, zaś na dzień wydania opinii wartość ta wynosiła 7.699.240 zł.

Strony zgłosiły zastrzeżenia do opinii biegłego i wniosły o przesłuchanie biegłego na rozprawie. Wyjaśnienia udzielone przez biegłego okazały się wystarczające dla przyjęcia przez Sąd wniosków opinii za mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Biegły uwzględnił zmianę sytuacji na rynku nieruchomości w okresie pomiędzy dniem dokonania wypowiedzenia opłaty przez Skarb Państwa (16 grudnia 2008 r.) a dniem wydania opinii (15 marca 2013 r.). Założenia przyjęte przez biegłego są słuszne, albowiem należy mieć na uwadze okoliczności, że od początku 2008 r. występowała tendencja wzrostowa, co spowodowane było korzystną sytuacją gospodarczą, wejściem Polski do Unii Europejskiej oraz ułatwionym dostępem do kredytów hipotecznych. Druga połowa 2008 r. to początek spowolnienia na rynku nieruchomości związanego z kryzysem finansowym. W wyniku analizy rynku, biegły w swojej opinii stwierdził, że ceny działek w okolicach przedmiotowej nieruchomości wykazywały tendencję wzrostową. Następnie w latach 2009 i 2010 nastąpił spadek cen nieruchomości, a w latach 2011 -2012 rynek nieruchomości przeznaczonych pod aktywizację gospodarczą był w fazie stagnacji. Ceny działek w S. i okolicach w tym okresie uległy obniżeniu, a spadek ten wyniósł - 0,10 %. Wobec tego zasadnym było ustalenie wysokości opłaty rocznej w różnych wysokościach za lata 2009 -2013 oraz za rok 2014 i następne. Zmiany na rynku nieruchomości w latach 2008 - 2012 skutkowały bowiem spadkiem wartości nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania.

Zgodnie z art. 72 ust. 1 i 3 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana i wynosi za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3 % ceny. Stosownie do art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości.

W niniejszej sprawie zatem wysokość opłaty rocznej za lata 2009-2013 wynosi 283.347,84 zł (9.444.928 zł x 3%), natomiast za rok 2014 i lata następne – 230.856,33 zł (7.699.240 zł x 3%).

Stosownie do treści art. 77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Sąd podziela stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uchwale z dnia 28 lutego 2013 r. w sprawie o sygn. III CZP 110/12, że w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (publ. Lex 1276512).

Mając na względzie powyższe Sąd dokonał rozłożenia na raty opłaty rocznej za pierwsze trzy lata i tak, stosując zasadę wyrażoną w art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, należało ustalić opłatę roczną za kolejne lata:

- za rok 2009 w kwocie 21.492 zł (10.746 zł x 2),

- za rok 2010 w kwocie 152.419,92 zł [10.746 zł x 2 + ((283.347,84 zł – 21.492 zł)/2)],

- za rok 2011, 2012 i 2013 – 283.347,84 zł.

Kwota opłaty za rok 2014 i lata następne wynosząca 230.856,33 zł różni się od powyżej wskazanej opłaty z uwagi na zmianę wartości przedmiotowej nieruchomości ustalonej na 2013r. Sąd orzeka według stanu na dzień wyrokowania, dlatego też tę zmianę uwzględniono.

O kosztach postępowania Sąd orzekł, mając na względzie przepis art. 98 k.p.c. i zgodnie z wyrażoną tam zasadą odpowiedzialności strony przegrywającej za wynik postępowania obciążył kosztami procesu powódkę w 72,4 % oraz pozwanego w 27,6%.

Na koszty postępowania w niniejszej sprawie składają się: opłata sądowa od pozwu w kwocie 18.823 zł, koszty sporządzenia opinii przez biegłego w kwocie 5.133,60 zł oraz koszty wynagrodzenia pełnomocników obu stron. Powód uiścił opłatę sądową od pozwu, zaś pozwany wpłacił zaliczkę na poczet opinii biegłego. W związku z tym Sąd dokonując rozliczenia kosztów w oparciu o powyżej wskazany wynik sprawy zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 1.478,42 zł. Natomiast na rzecz Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa zasądził kwotę 3.220,90 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego, stosownie do art. 11 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa.

Apelację od wyroku złożył powód zaskarżając go w całości. Powód zarzucał rozstrzygnięciu:

-

sprzeczność istotnych ustaleń z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego przez przyjęcie, że: „powód … wobec opinii biegłej powołanej w sprawie postanowił uznać opłatę roczną w wysokości ustalonej przez biegłego”,

-

naruszenie przepisów postępowania tj. art. 233 § 1 k.p.c. polegające na braku wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego - opinii biegłego A. R. (1) i przekroczenia granic swobodnej oceny materiału dowodowego poprzez uznanie, że opinia ta jest rzetelna i przydatna dla potrzeb postępowania,

-

naruszenie przepisów postępowania tj. art. 217 k.p.c., mające istotny wpływ na treść orzeczenia wydanego w sprawie, polegające na braku przeprowadzenia dowodu z dokumentu - opinii biegłego z dnia 28 grudnia 2012 r. wydanego przez tego samego biegłego A. R. (1) w sprawie prowadzonej przed Sądem Rejonowym Poznań-Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu sygn. akt I C 1078/11/13, która to opinia dotycząc wyceny wartości nieruchomości sąsiedniej do nieruchomości będącej przedmiotem niniejszej sprawy, wskazywała całkowicie odmienne wartości metra kwadratowego nieruchomości pomimo, że obie nieruchomości są położone pod tym samym adresem,

-

naruszenie przepisów postępowania tj. art. 227 k.p.c. i art. 217 § 2 k.p.c. w związku z art. 286 k.p.c., polegające na oddaleniu przez Sąd I instancji wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości będącej przedmiotem postępowania na dzień aktualizacji oraz według wartości nieruchomości na dzień sporządzenia nowej opinii biegłego, z pominięciem okoliczności, że opinia biegłego A. R. (1) była wadliwa, została zakwestionowana przez obie strony procesu i nie mogła stanowić podstawy ustalenia nowej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste,

-

naruszenie przepisów postępowania tj. art. 328 § 2 k.p.c. mające istotny wpływ na treść orzeczenia wydanego w sprawie, polegające na braku wskazania przyczyn przyjęcia za wiarygodne lub niewiarygodne tej części dokumentów, które budziły wątpliwości Sądu I instancji, a także polegające na braku wskazania takich dokumentów,

-

sprzeczność istotnych ustaleń Sądu I instancji z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego poprzez przyjęcie, że ceny działek w S. i okolicach w latach 2009 - 2012 uległy obniżeniu, a spadek ten wyniósł -0,10 %, podczas gdy z opinii biegłego wynika, że spadek tych cen w tym czteroletnim okresie wynosił -0,10 % miesięcznie, co oznacza, że Sąd I instancji przyjął zaniżoną o ok. 48 - krotnie wartość spadku cen nieruchomości.

Wskazując na powyższe zarzuty powód wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji. Na podstawie art. 380 k.p.c. wniósł o rozpoznanie niezaskarżalnego postanowienia Sądu I instancji z dnia 10 kwietnia 2013 r. w przedmiocie oddalenia wniosku strony powodowej o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości będącej przedmiotem postępowania na dzień aktualizacji oraz według wartości nieruchomości na dzień sporządzenia nowej opinii biegłego oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych za obie instancje.

Apelację od wyroku złożył również pozwany w części ustalającej opłatę roczną tj. w pkt 1 oraz w pkt 3a), a także 3b) w zakresie w jakim Sąd zasądził od powódki na rzecz Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa koszty zastępstwa procesowego poniżej 7.200 zł tj. co do kwoty 3.979,10 zł, zarzucając zaskarżonemu wyrokowi:

-

naruszenie przepisów prawa procesowego tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego w postaci opinii biegłego sądowego i przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów na skutek uznania opinii za rzetelnie sporządzoną, jasną, rzeczową i przydatną dla potrzeb postępowania,

-

naruszenie przepisów prawa procesowego tj. art. 227 k.p.c. w związku z art. 217 § 2 k.p.c. w związku z art. 286 k.p.c. poprzez oddalenie wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego na okoliczność ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej na dzień dokonania aktualizacji opłaty rocznej, tj. na dzień 16 grudnia 2008 r., mimo że opinia biegłego A. R. (1) jako wadliwa nie mogła stanowić podstawy ustalenia nowej wysokości opłaty rocznej;

-

naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 77 ust. 1 zd. 2 u.g.n. poprzez ustalenie opłaty rocznej za rok 2014 i lata następne z uwzględnieniem wartości nieruchomości z dnia orzekania (z daty wydania opinii), podczas gdy zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji,

-

naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 77 ust. 2a w związku z art. 77 ust. 1 u.g.n. poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, zaktualizowanej opłaty rocznej należnej w pierwszych latach po aktualizacji nie ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty oraz poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na zastosowaniu, co prowadziło do ustalenia opłaty rocznej za lata 2009-2011 w sposób wadliwy, tj. do jej niezasadnego „umniejszenia”,

-

naruszenie przepisów prawa materialnego tj. postaci art. 77 ust. 2a u.g.n. polegające na: wadliwym zastosowaniu tego przepisu w postępowaniu „aktualizacyjnym”, błędnej wykładni tego przepisu polegającej na przyjęciu, że rozłożona na dwie równe części nadwyżka między dwukrotnością opłaty dotychczasowej a opłatą zaktualizowaną powiększa w drugim roku od aktualizacji sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku.

Wskazując na powyższe zarzuty pozwany wniósł o zmianę wyroku w zaskarżonej części poprzez oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na rzecz Skarbu Państwa - Starosty (...) zwrotu kosztów postępowania przed Sądem I instancji, z tym że zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych na rzecz Skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa. Na podstawie art. 380 k.p.c. pozwany wniósł o rozpoznanie niezaskarżalnego postanowienia Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 10 kwietnia 2013 r. w przedmiocie oddalenia wniosku strony pozwanej o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości będącej przedmiotem postępowania na dzień aktualizacji i dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości gruntowej położonej w J., gmina S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr: (...), o łącznej powierzchni 8,9550 ha, dla której Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w Poznaniu prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), na dzień dokonania aktualizacji opłaty rocznej, tj. na dzień 16 grudnia 2008 r., ewentualnie wniósł o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy w tym zakresie Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie w każdym przypadku od powoda na rzecz Skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym, według norm przepisanych.

Powód wniósł o oddalenie apelacji pozwanego oraz zasądzenie od pozwanego na jego rzecz kosztów zastępstwa procesowego za postępowanie apelacyjne.

Pozwany wniósł o oddalenie apelacji powoda oraz o zasądzenie od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym według norm przepisanych.

W toku postępowania odwoławczego Sąd Apelacyjny zwrócił się do Sądu Najwyższego z pytaniem prawnym o treści:

„ Czy kognicja sądu, rozstrzygającego sprawę na skutek wniesienia sprzeciwu, o jakim mowa w art. 80 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami ogranicza się do oceny zasadności aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, dokonanej przez właściwy organ (art. 78 ust. 1 ustawy), bądź zasadności wniosku użytkownika wieczystego o dokonanie takiej aktualizacji (art. 81 ust. 1 ustawy), czy też sąd, po upływie 3 –letniego terminu z art. 77 ust. 1 zd. 1 ustawy, ma obowiązek ustalenia z urzędu wysokości takich opłat za cały okres trwania postępowania, wywołanego wnioskiem, o jakim mowa w art. 78 ust. 2 ustawy, z uwzględnieniem następujących w tym czasie zmian wartości nieruchomości”.

Sąd Najwyższy w odpowiedzi na to w dniu 7 lutego 2014r podjął uchwałę o treści:

„W sprawie wszczętej na podstawie wniosku, o którym mowa w art. 78 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, sąd rozpoznaje kwestie aktualizacji opłaty rocznej na skutek wypowiedzenia jej dotychczasowej wysokości przez właściciela nieruchomości i określa wysokość należnej opłaty obowiązującą od dnia 1 stycznia roku następującego po dokonaniu wypowiedzenia”.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Ustalenia faktyczne sądu I instancji nie budzą wątpliwości i stąd Sąd Apelacyjny przyjmuje je za podstawę własnego rozstrzygnięcia.

Ustalenia te nie zostały skutecznie wzruszone we wniesionych środkach zaskarżenia, co dotyczy przede wszystkim wartości nieruchomości na dzień aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste (tj. na dzień 16 grudnia 2008r.) przyjętej przez sąd na podstawie opinii biegłego A. R. (1).

Dowód z tej opinii słusznie uznany został za pełnowartościowy i wystarczający dla rozstrzygnięcia sprawy.

Został on poddany w uzasadnieniu pisemnym wyroku szczegółowej ocenie, która zgodna jest z zasadami logiki i doświadczenia życiowego.

Wszystkie wątpliwości stron w stosunku do wydanej opinii zostały przez biegłego w sposób przekonujący wyjaśnione.

Natomiast polemika obu apelujących z wywodami i wnioskami opinii nosi cechy dowolności i ogranicza się do kreowania własnych wersji stanu faktycznego, opartych o odmienne, korzystne dla nich założenia i oceny.

W tej sytuacji nie może być mowy o naruszeniu przez sąd uprawnień, wynikających z przepisu art. 233 § 1 kpc.

W świetle ugruntowanego stanowiska judykatury do naruszenia tego przepisu mogłoby dojść tylko wówczas, gdyby skarżący wykazał uchybienie podstawowym regułom służącym ocenie wiarygodności i mocy poszczególnych dowodów, tj. regułom logicznego myślenia, zasadzie doświadczenia życiowego i właściwego kojarzenia faktów (tak m.in. SN w wyroku z dnia 16 grudnia 2005 r., III CK 314/05, LEX nr 172176).

Podobnie, zarzut błędnych ustaleń faktycznych nie może polegać jedynie na zaprezentowaniu przez skarżącego stanu faktycznego, ustalonego przez niego na podstawie własnej oceny dowodów, choćby ocena ta również była logiczna i zgodna z doświadczeniem życiowym (tak SN w wyroku z dnia 7 stycznia 2005 r., IV CK 387/04, LEX nr 177263).

Jeżeli bowiem z materiału dowodowego sąd wyprowadził wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to taka ocena sądu nie narusza prawa do swobodnej oceny dowodów, choćby w równym stopniu, na podstawie tego samego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2005r w spr. IV CK 122/05, LEX nr 187124).

Niezależnie od tego zarzuty skarżących w stosunku do wymienionej opinii, powtarzane w apelacjach, są w oczywisty sposób bezzasadne i zdają się świadczyć o błędnym rozumieniu istoty dowodu z biegłego, szczególnie z zakresu wyceny nieruchomości.

Dowód ten służy wyjaśnieniu istotnych okoliczności przy wykorzystaniu wiedzy specjalnej i doświadczenia zawodowego biegłego.

Stąd jego moc i wiarygodność może być podważana jedynie przez wykazanie, że wydana przez biegłego opinia pozostaje w sprzeczności z aktualną wiedzą i metodologią w danej dziedzinie nauki lub techniki.

Natomiast apelujący w rzeczywistości, pod pozorem podważania prawidłowości metodologii pracy biegłego, próbowali narzucić własne, korzystne dla siebie założenia i dane wyjściowe do opinii, w postaci wyboru nieruchomości porównawczych, ich liczby, atrybutów, wagi poszczególnych cech itp., czyli w istocie sami chcieli wcielić się w role biegłych.

Tymczasem wybór tego rodzaju danych i założeń podstawowych musi pozostawiony być biegłemu, który korzysta tu ze swojej praktyki, zebranych baz danych i doświadczenia zawodowego.

Biegły A. R. w toku składania opinii ustnej w sposób logiczny, rzeczowy i przystępny wyjaśnił zasady przyjętej przez niego metodologii pracy nad opinią, w tym odniósł się do wszystkich zarzutów i wątpliwości stron.

Ponieważ zarzuty te powielane są w obu apelacjach, w tym miejscu wystarczy odwołać się do tych wyjaśnień biegłego i nawiązujących do jego opinii ocen, zawartych w pisemnym uzasadnieniu zaskarżonego wyroku.

W tym stanie rzeczy nie było podstaw do powoływania w sprawie kolejnego biegłego.

Do dowodu z opinii biegłego nie mogą bowiem mieć zastosowania wszystkie zasady prowadzenia dowodów, a w szczególności art. 217 § 1 k.p.c. Nie można zatem przyjmować, że sąd obowiązany jest dopuścić dowód z kolejnych biegłych w każdym wypadku, gdy złożona opinia jest dla strony niekorzystna. Potrzeba powołania innego biegłego powinna bowiem wynikać z okoliczności sprawy, a nie z samego niezadowolenia strony z dotychczas złożonej opinii (por. np. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 4 sierpnia 1999r w spr. l PKN 20/99, OSNP, z. 22 z 2000r, poz. 807 oraz z dnia 12 lutego 2003r w spr. V CKN 1622/00, LEX nr 141384).

Z przyczyn natomiast, o których była wyżej mowa, wydanej w sprawie opinii nie można natomiast postawić merytorycznych zarzutów.

Nie było też podstaw do dopuszczenia dowodu z opinii, wydanej w innej sprawie sądowej przez biegłego R., a dotyczącej nieruchomości sąsiedniej.

Strona powodowa próbowała przy pomocy tego dowodu wykazać, że wydana w niniejszej sprawie opinia jest wadliwa, skoro jako podstawową wartość 1 m ² gruntu przyjęto w niej kwotę większą niż dla sąsiedniej nieruchomości, mimo, że ma ona znacznie mniejszą powierzchnię.

Również i ta wątpliwość została przez biegłego przekonująco wyjaśniona.

Należy mieć tu m.in. na względzie, że powierzchnia nieruchomości jest tylko jedną z wielu cech (atrybutów) ważących przy jej oszacowaniu.

Trzeba także zauważyć, że, właśnie z uwagi na nietypowo duży obszar badanej nieruchomości, biegły zastosował współczynnik ekspercki K, korygujący jej wartość.

Wreszcie, należy pamiętać, że operat szacunkowy określać może wartość nieruchomości jedynie szacunkowo, czyli wskazać ją w sposób mniej lub bardziej zbliżony zbliżony do rzeczywistej wartości rynkowej, tzn. ceny, jaką teoretycznie możnaby za nią uzyskać w obrocie.

W tej sytuacji za równie prawidłowe mogą być uznane nawet różne operaty ustalające wartość tą na odmienne wielkości.

Nie do końca zrozumiałe są wywody apelacji powoda, w których zarzuca on, że sąd, wbrew opinii biegłego przyjął, iż ceny gruntów w latach 2009 – 2012 spadły o 0,10 %, podczas, gdy z rzeczonej opinii wynikało, że tendencja spadkowa wynosiła 0,10 % miesięcznie.

Dla skarżącego winno być oczywiste, że chodzi tu o błąd pisarski, bądź zbyt duży skrót myślowy zawarty w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku.

Istotne jest natomiast to, że sąd I instancji przyjął w całości opinię biegłego R. za podstawę własnego rozstrzygnięcie, a więc, siłą rzeczy, zaakceptował także ustalenia biegłego dotyczące trendów cenowych w stosunku do nieruchomości w latach 2009 – 2012.

Z kolei w apelacji pozwanego wraca się do zarzutu ustalenia przez biegłego błędnej daty zbycia jednej z działek, przyjętych jako porównawcze („Główna, gm. P., dz. (...)”).

Tymczasem biegły na rozprawie w dniu 27 marca 2013r skorygował określenie i numerację tej działki, likwidując w ten sposób powstałą wątpliwość. Pozwany nie polemizował z biegłym w tym zakresie i przyjął te wyjaśnienia. Nie przedstawił również jakiegokolwiek dowodu, mogącego podważać prawidłowość przyjętych przez biegłego, co do tej działki, danych.

Stąd ponowną próbę posłużenia się tego rodzaju zarzutem należy uznać nie tylko za bezzasadną, ale wręcz niezrozumiałą.

Jedynie częściowo okazały się zasadne podniesione w apelacji pozwanego zarzuty naruszenia prawa materialnego.

Bezzasadny okazał się zarzut naruszenia przepisu art. 77 ust. 2a u.g.n., poprzez ustalenie opłat za użytkowanie wieczyste przez pierwsze trzy lata od aktualizacji zgodnie z wykładnią tego przepisu, przyjętą w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2013r w spr. III CZP 110/12.

Sąd Apelacyjny w pełni podziela argumentację przedstawioną w uzasadnieniu tej uchwały, jako zgodną przede wszystkim z regułami wykładni językowej.

Wykładnię taką należy przy tym uznać jako racjonalną i zgodną z celami ustawodawcy.

Należy pamiętać, że wysokość opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntów przez szereg lat w praktyce nie była aktualizowana.

Skutkowało to tym, że, w związku z urealnieniem tych świadczeń po raz pierwszy od wielu lat, ich wysokość wzrastała niejednokrotnie w sposób drastyczny ( vide realia rozpoznawanego sporu), stając się ciężarem niemożliwym do udźwignięcia przez użytkownika wieczystego.

Niewątpliwie przepis art. 77 ust. 2 a u.g.n. miał w pierwszym okresie procesu aktualizacji za zadanie złagodzenie tego rodzaju ujemnych skutków, który to cel nie mógłby być osiągnięty przy tego rodzaju wykładni, jaką forsuje pozwany w apelacji.

Można ubocznie zauważyć, że obecnie, przy założeniu systematycznej aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste, regulacja ta w praktyce nie powinna znajdować zastosowania..

Natomiast zasadny okazał się zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy przepisów art. 78 ust. 1-3 oraz art. 80 u.g.n. poprzez ustalenie nowej wysokości opłat za użytkowanie wieczyste, poczynając od 2014r.

W ten sposób sąd I Instancji wykroczył ponad zakres swojej kognicji, dokonując własnej, „sądowej” aktualizacji opłat na kolejne lata.

Tego rodzaju rozstrzygnięcie było niedopuszczalne, co wynika z treści wydanej w związku z rozpoznawanym sporem uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2014r. w spr. III CZP 111/13.

Z tych przyczyn na podstawie przepisów art. 386 § 3 kpc w zw. z art. 355 § 1 kpc Sąd Apelacyjny orzekł, jak w punkcie II sentencji wyroku.

Należało także uściślić rozstrzygnięcie w przedmiocie aktualizacji opłat, przez wyraźne stwierdzenie, że następuje ono wyłącznie za okres od dnia 1 stycznia 2009r, oczywiście przy jednoczesnym uwzględnieniu mechanizmu korygującego, o jakim mowa w art. 77 ust. 2a u.g.n.

Dlatego na podstawie art. 386 § 1 kpc oraz powołanych wyżej przepisów prawa materialnego orzeczono jak w punkcie 1 wyroku.

Dodać trzeba, że korekty te nie wpływają na zawarte w wyroku rozstrzygnięcie o kosztach procesu, bowiem nie zmieniają przyjętej przez sąd I instancji proporcji, w jakiej każda ze stron utrzymuje się przy swoich żądaniach procesowych.

Dalej idące zarzuty i wnioski apelacji pozwanego oraz w całości apelacji powoda, z przyczyn, o których była wyżej mowa, nie zasługiwały na uwzględnienie.

Dlatego na podstawie art. 385 kpc Sąd Apelacyjny orzekł jak w punktach III i IV sentencji wyroku.

W związku z takim wynikiem postępowania apelacyjnego zaistniały podstawy do wzajemnego zniesienia między stronami kosztów procesu powstałych w tym postępowaniu.

Z tych przyczyn na podstawie przepisów art. 100 zd. 1 kpc w zw. z art. 391 § 1 kpc orzeczono jak w punkcie V wyroku.

/-/ B. Wysocki /-/ M. Tomaszewski /-/ M. Radwan