Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 września 2012 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący – Sędzia SA – Beata Kozłowska

Sędzia SA – Dorota Markiewicz /spr./

Sędzia SO del. – Robert Obrębski

Protokolant – st. sekr. sąd. Katarzyna Foltak

po rozpoznaniu w dniu 6 września 2012 r. w Warszawie na rozprawie

sprawę z powództwaG. P.

przeciwko miastu (...) W. i Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W.

o ustalenie

na skutek apelacji pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W.

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 28 kwietnia 2010 r. sygn. akt II C 697/09

1. oddala apelację,

2. zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w W. na rzecz G. P. (1) kwotę 14.990 (czternaście tysięcy dziewięćset dziewięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego i kasacyjnego.

Sygn. akt I ACa 669/12

UZASADNIENIE

Powódka G. P. (1) wystąpiła przeciwko pozwanemu miastu(...) W. o ustalenie, na podstawie art. 189 k.p.c., że pomieszczenie dobudowane do lokalu mieszkalnego nr (...) znajdujące się w nieruchomości stanowiącej budynek wielomieszkaniowy, położony przy ul. (...) w W., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy -M. prowadzi księgę wieczystą nr (...), stanowi własność miasta (...) W..

Pozwane miasto (...) W. wniosło o oddalenie powództwa, podnosząc, że właścicielem spornej części strychu jest wspólnota mieszkaniowa oraz że powódka nie ma interesu prawnego w wytoczeniu niniejszego powództwa, a jedynie interes faktyczny polegający na ewentualnej możliwości wykupienia lokalu z bonifikatą.

Postanowieniem z dnia 16 września 2008 r., na podstawie art. 195 k.p.c., Sąd Okręgowy wezwał do udziału w sprawie w charakterze pozwanego Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej przy ul. (...) w W..

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w W. wniosła o oddalenie powództwa, podnosząc, że właścicielem przedmiotowej części strychu jest pozwana Wspólnota, gdyż stanowi on część nieruchomości wspólnej.

Wyrokiem z dnia 28 kwietnia 2010 r. Sąd Okręgowy w Warszawie uwzględnił powództwo i obciążył stronę pozwaną kosztami procesu.

Sąd Okręgowy ustalił, że nieruchomość zabudowana budynkiem wielomieszkaniowym położonym przy ul. (...) w W., dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...), jest własnością miasta (...) W.. Większość lokali w tym budynku została wyodrębniona i stanowi odrębny przedmiot własności. Dla tych lokali zostały założone odrębne księgi wieczyste. Także lokal mieszkalny nr (...) został wyodrębniony i założona dla niego została księga wieczysta KW nr (...).

Przed dokonaną adaptacją, strych znajdujący się w budynku przy ul. (...) w części przylegającej do lokalu mieszkalnego nr (...) stanowił pomieszczenie, w którym mieszkańcy budynku składowali stare, niepotrzebne rzeczy. Do pomieszczenia tego przez zepsute, nie domykające się okna, wchodziły także gołębie, zanieczyszczając je. Przylegało do niego pomieszczenie pralni, z którego mieszkańcy nie korzystali.

Najemczyni, a potem właścicielka lokalu nr (...), H. U. zwróciła się do (...) W. o możliwość zaadaptowania tej części strychu w ten sposób, żeby to pomieszczenie zostało połączone z jej lokalem mieszkalnym nr (...), a więc lokal ten został powiększony o pomieszczenie strychowe.

Zgodnie z opinią Wydziału Architektury i Nadzoru Budowlanego (...) D. (...) strych położony przy lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. nie nadawał się na samodzielny lokal, mógł być zaadaptowany jedynie na powiększenie lokalu nr (...).

Pismem z dnia 10 maja 1993 r. H. U. wraz z innymi osobami zainteresowanymi adaptacją strychów, została poinformowana przez Komisję Rewizyjną Rady D. (...), że jej podanie o adaptację strychu zostało pozytywnie zaopiniowane i jest w trakcie realizacji.

Uchwałą nr 390/93 z dnia 2 grudnia 1993 r. Zarząd D. (...) wyraził zgodę na adaptację dwóch części poddasza w budynku przy ul. (...) celem powiększenia lokalu mieszkalnego nr (...) pod warunkiem przebudowy pozostałej części (pralnia, wc, korytarze) na pełnowartościową suszarnię.

O podjęciu uchwały nr 390/93 H. U. została poinformowana pismem z dnia 15 lutego 1994 r., gdzie zaznaczono również, że informacja o pomieszczeniu strychowym zostanie podana do publicznej wiadomości poprzez wywieszenie na tablicy ogłoszeń (...).

Pismem z dnia 30 marca 1994 r. H. U. została poinformowana przez Urząd D. (...), że w dniach od 14 lutego 1994 r. do 28 marca 1994 r. nie wpłynęły skargi dotyczące adaptacji części strychu oraz, że po dokonaniu adaptacji i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie należy wystąpić o odsprzedaż powstałej części lokalu nr (...) do Biura Własności (...) tutejszego (...).

Umową nr (...) z dnia 11 kwietnia 1994 r. Zarząd (...) w wykonaniu uchwały nr 390/93 przekazał nieodpłatnie do dyspozycji H. U. część strychu celem umożliwienia prowadzenia robót związanych z adaptacją tego strychu.

Decyzją nr 24/94 Prezydenta (...). W. z dnia 1 sierpnia 1994 r. zezwolono H. U. na wykonanie robót budowlanych polegających na adaptacji części strychu na powiększenie lokalu mieszkalnego nr (...).

W dniu 12 września 1994 r. dokonano wprowadzenia na budowę w celu adaptacji części strychu na powiększenie lokalu mieszkalnego nr (...).

W wyniku przeprowadzonych prac adaptacyjnych została wykonana trwała ściana pomiędzy pralnią a przyłączaną częścią strychu. W ten sposób ta część strychu została przyłączona do lokalu nr (...), znajduje się w niej pokój, stanowi całość z lokalem nr (...). G. P. (1), zgodnie z umową, wykonała także remont pralni polegający na zaadaptowaniu jej na suszarnię.

Protokołem z dnia 21 października 1996 r. komisja stwierdziła, że adaptacja części strychu przyległej do lokalu nr (...) została przeprowadzona zgodnie z umową nr (...) z dnia 11 kwietnia 1991 r.

W piśmie z dnia 5 sierpnia 1997 r. Naczelnik Wydziału Urbanistyki, Architektury i Ochrony (...) nie zgłosił sprzeciwu wobec zamiaru przystąpienia do użytkowania lokalu mieszkalnego nr (...), powiększonego o część strychu z przeznaczeniem na pokój o powierzchni 26,52 m².

H. U. składała wnioski do(...). W. (wcześniej: gminy W. - (...) o wykup dołączonej części lokalu nr (...). Pismem z dnia 8 marca 2002 r. zawiadomiono H. U., że w związku ze złożonym wnioskiem byłych właścicieli nieruchomości o zwrot nieruchomości, sprzedaż lokalu nie może być sfinalizowana, do czasu zakończenia postępowania administracyjnego. Natomiast wcześniejszym pismem z dnia 26 sierpnia 1998 r. Urząd (...) W. poinformował H. U., że część strychu nie może zostać dokupiona, gdyż stanowi część nieruchomości wspólnej i nie jest własnością gminy, tylko współwłaścicieli lokali stanowiących odrębne nieruchomości i w związku z wejściem w życie ustawy o własności lokali gmina nie może sprzedać części nieruchomości wspólnej.

G. P. (1) również występowała do gminy z pismami o wykup zaadaptowanej części lokalu nr (...) i o zmianę wielkości udziałów w nieruchomości przy ul. (...) w W., ale (...) W. informowało G. P. (1), że zaadaptowana część strychu stanowi część nieruchomości wspólnej i wykupienie tej części może nastąpić od wspólnoty mieszkaniowej.

W zaświadczeniu nr (...) z dnia 20 kwietnia 2006 r. Prezydent(...) W. stwierdził, że lokal nr (...) (strych) położony w budynku przy ul. (...) w W. w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali jest samodzielnym lokalem mieszkalnym. Zaświadczenie wydano na podstawie dokumentacji architektonicznej.

Po dołączeniu zaadaptowanej części strychu o powierzchni 26,50 m², lokal mieszkalny nr (...) ma łączną powierzchnię 63,70 m². Lokal składa się z drugiego pokoju o powierzchni 25,50 m², przedpokoju o powierzchni 2,80 m², łazienki o powierzchni 3,20 m² i kuchni o powierzchni 5,70 m².

Dla lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W. stanowiącego odrębną własność prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Warszawy - M. w W. księga wieczysta nr (...). Lokal ujawniony w księdze wieczystej ma powierzchnię 38,12 m², a więc nie obejmuje pokoju zaadaptowanego z części strychu o powierzchni 26,50 m². Po dokonaniu darowizny tego lokalu przez H. U. na rzecz córki G. P. (1), aktem notarialnym z dnia 10 lipca 1998 r., jego właścicielką jest G. P. (1).

Zdaniem Sądu Okręgowego, powódka ma interes prawny w ustaleniu, jaki podmiot jest właścicielem zajmowanej przez nią części lokalu, a pozwany nie ma racji, podnosząc, że powódka ma tylko interes faktyczny w postaci wykupu tej części lokalu z bonifikatą, czyli po niższej cenie. Żeby móc wykupić, to znaczy stać się właścicielem przedmiotowej części lokalu w sposób prawidłowy, powódka powinna nabyć lokal od rzeczywistego właściciela. Powódka ma interes prawny w ustaleniu, że właścicielem jest podmiot, któremu rzeczywiście przysługuje prawo własności. Taki sam interes prawny istnieje w przypadku umowy najmu.

Sąd Okręgowy doszedł do wniosku, że właścicielem tej części strychu jest(...) W., a nie pozwana Wspólnota Mieszkaniowa.

Procedura związana z adaptacją części strychu została niewątpliwie wszczęta przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 80 z 2000 r., poz. 903 - tekst jedn. ze zm.). Ustawa ta weszła w życie w dniu 1 stycznia 1995 r.

Wcześniej przedmiotowych kwestii dotyczyła ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 30 z 1991 r., poz. 127 - tekst jedn. ze zm.).

Zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. (w wersji sprzed zmiany dokonanej ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali), części domów stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy oraz inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, stanowią współwłasność właścicieli lokali w częściach ułamkowych, odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej domu; w tym samym stosunku określa się ułamkową część gruntu sprzedawanego lub oddawanego we współużytkowanie wieczyste.

Zgodnie z ust. 3 tego artykułu, do czasu sprzedaży przez Skarb Państwa lub gminę wszystkich lokali mieszczących się w domach stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy o przebudowie, nadbudowie lub rozbudowie domu przez osoby fizyczne i osoby prawne polegającej na powiększeniu liczby lokali, decyduje rejonowy organ rządowej administracji ogólnej w odniesieniu do domów stanowiących własność Skarbu Państwa, a zarząd gminy - w odniesieniu do domów stanowiących własność gminy. Pozwolenia na budowę udziela się na podstawie przepisów Prawa budowlanego.

Zgodnie z ust. 4 tego artykułu, po dokonaniu przebudowy, nadbudowy lub rozbudowy, o których mowa w ust. 3, rejonowy organ rządowej administracji ogólnej w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a zarząd gminy w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność gminy, w drodze decyzji zmienia odpowiednio wielkość udziałów właścicieli poszczególnych lokali we współwłasności domu oraz we współwłasności lub we współużytkowaniu gruntu.

Zgodnie z ust. 5 tego artykułu, w wypadku zmniejszenia się w wyniku wydanej decyzji, o której mowa w ust. 4, wielkości udziału we współwłasności domu oraz we współwłasności lub we współużytkowaniu wieczystym gruntu, właścicielom poszczególnych lokali przysługuje odszkodowanie ustalone według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. W razie zwiększenia się wielkości tych udziałów, nie pobiera się z tego tytułu od właścicieli poszczególnych lokali dodatkowych opłat.

Wreszcie zgodnie z ust. 6 tego artykułu, ostateczna decyzja, o której mowa w ust. 4, stanowi podstawę do dokonania odpowiednich zmian w księdze wieczystej.

Zgodnie z powyższymi przepisami ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, zarząd gminy powinien wydać decyzję administracyjną w przedmiocie wyrażenia zgody na adaptację strychu przy lokalu nr (...). W niniejszej sprawie nie została wydana decyzja administracyjna w sprawie zezwolenia na adaptację części strychu i przyłączenie tej części do lokalu powódki. Została wydana natomiast przez zarząd gminy uchwała nr 390/93 z dnia 2 grudnia 1993 r., w której Zarząd D. (...) wyraził zgodę na adaptację dwóch części poddasza w budynku przy ul. (...) celem powiększenia lokalu mieszkalnego nr (...) pod warunkiem przebudowy pozostałej części (pralnia, wc, korytarze) na pełnowartościową suszarnię.

Sąd I instancji uznał, że zarząd gminy podjął decyzję o wyrażeniu zgody na adaptację strychu i przyłączenie tej części do lokalu powódki zgodnie ze swoimi kompetencjami, jednak w formie niewłaściwej.

Zgodnie z art. 107 § 1 k.p.a., decyzja administracyjna powinna zawierać: oznaczenie organu administracji publicznej, datę wydania, oznaczenie strony lub stron, powołanie podstawy prawnej, rozstrzygnięcie, uzasadnienie faktyczne i prawne, pouczenie, czy i w jakim trybie służy od niej odwołanie, podpis z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego osoby upoważnionej do wydania decyzji.

Zgodnie jednak z art. 107 § 4 k.p.a., można odstąpić od uzasadnienia decyzji, gdy uwzględnia ona w całości żądanie strony; nie dotyczy to jednak decyzji rozstrzygających sporne interesy stron oraz decyzji wydanych na skutek odwołania.

W uchwale nr 390/93 z dnia 2 grudnia 1993 r. nie zamieszczono uzasadnienia, jednak uwzględniała ona w całości żądanie strony. Uzasadnienie nie było zatem konieczne. Nie zawarto również pouczenia, czy przysługuje od uchwały odwołanie i w jaki sposób się je wnosi. Jednak uchwała uwzględniała żądanie strony, zatem brak pouczenia w tym zakresie nie naruszał praw strony. Sama uchwała została doręczona H. U..

W postępowaniu zakończonym wydaniem uchwały nie uczestniczyły inne strony, to znaczy inni właściciele lokali, zaś stronami decyzji powinny być wszystkie zainteresowane osoby, jednak treść uchwały została podana do publicznej wiadomości poprzez wywieszenie na tablicy ogłoszeń (...) i nie wpłynęły żadne skargi dotyczące adaptacji części strychu.

Także z późniejszych okoliczności wynika, że żaden z sąsiadów nie sprzeciwiał się adaptacji strychu. Mieszkańcy wiedzieli, że jest dokonywana adaptacja strychu, widzieli wykonywane prace, byli proszeni o zabranie swoich rzeczy wyrzuconych na strych. Ponadto strych nie był faktycznie wykorzystywany przez właścicieli lokali. Zgodnie z opinią Wydziału Architektury i Nadzoru Budowlanego (...) D. (...) strych położony przy lokalu nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. nie nadawał się na samodzielny lokal, mógł być zaadaptowany jedynie na powiększenie lokalu nr (...). Sąd uznał, że zarząd gminy w niewłaściwej formie udzielił zezwolenia na adaptację strychu i przyłączenie jego części do lokalu powódki.

Podobnie do cytowanego już art. 21 ust. 2 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. stanowi obecny art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

W myśl natomiast art. 3 ust. 3 zd. 2 ustawy o własności lokali, udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Istotna jest zatem niekwestionowana przez strony okoliczność, że część strychu została zaadaptowana przez powódkę i przyłączona do jej lokalu mieszkalnego i stanowi samodzielny lokal. Bezsprzecznie ta część strychu, w której powódka urządziła pokój, przyłączony do jej mieszkania i do którego wejście znajduje się z lokalu powódki, nie jest i nie może być użytkowana przez pozostałych współwłaścicieli, a zatem – zdaniem Sądu Okręgowego - nie stanowi części wspólnej budynku.

W tym zakresie nastąpiła zmiana przeznaczenia tej części strychu. Istotnie stanowił on część wspólną budynku, ale po przyłączeniu go do lokalu powódki przestał stanowić część wspólną. Sąd stwierdził, że jako lokal niewyodrębniony, to znaczy lokal, którego odrębna własność nie została ustanowiona, stanowi własność dotychczasowego właściciela, zgodnie z art. 3 ust. 3 zd. 2 ustawy o własności lokali, czyli własność (...). W..

Za kluczową kwestię Sąd uznał faktyczną samodzielność lokalu lub jej brak. W pierwszym wypadku lokal niewyodrębniony stanowi własność gminy lub Skarbu Państwa, w drugim zaś stanowi część wspólną budynku przeznaczoną od wspólnego użytku właścicieli lokali i przedmiot ich współwłasności.

Pod rządami ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości na zmianę przeznaczenia lokalu wymagana była zgoda zarządu gminy. Pod rządami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali potrzeba jest uchwała właścicieli lokali (art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy).

W omawianej sprawie była zgoda zarządu gminy, wyrażona jednak w sposób dotknięty wadami. Nie zmienia to faktu, że zostało zmienione przeznaczenie tej części strychu. Przy czym nie można powiedzieć, że zmiana przeznaczenia dokonała się bezprawnie. Powódka zwróciła się do gminy z formalnym wnioskiem o wydanie zgody na adaptację strychu i przyłączenie tej części do swojego lokalu. Uzyskała wszystkie wymagane zezwolenia oraz pisemne zapewnienie, że po dokonanym przyłączeniu będzie mogła wykupić także tę część lokalu.

Powódka nie miała wpływu na to, w jakiej formie zarząd gminy wyrazi zgodę na adaptację i przyłączenie części strychu. Powódka po uzyskaniu pozytywnych opinii co do adaptacji, zawarciu umowy, uzyskaniu pozwolenia na remont, wprowadzona została na budowę, a potem uzyskała pozwolenie na użytkowanie. Została zobowiązana również do wykonania dodatkowych prac: wykonania remontu suszarni. Ze wszystkich tych warunków powódka się wywiązała.

Zarząd gminy utrzymywał powódkę w przekonaniu, że będzie mogła korzystać z dołączonej części strychu i że będzie mogła wykupić tę część.

Powódka nie miała podstaw, by domagać się od gminy wydania decyzji administracyjnej zamiast uchwały. Została formalnie poinformowana o pozytywnej decyzji dotyczącej adaptacji strychu, potem otrzymywała kolejne decyzje wykonawcze, których wykonanie doprowadziło do zmiany przeznaczenia tego pomieszczenia.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa w apelacji zaskarżyła wyrok w całości, zarzucając mu rażące naruszenie przepisów postępowania, to jest art. 231 k.p.c. w zw. z art. 233 k.p.c. poprzez:

-

błędne ustalenie faktu w postaci daty powstania powiększonego samodzielnego lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku usytuowanym w W. przy ul. (...), określając ją na czas przed dniem 1 stycznia 1995 r. (data wejścia w życie ustawy o własności lokali), pomimo iż z innego faktu wynikającego z dokumentu w postaci protokołu końcowego odbioru robót adaptacji lokalu z dnia 21 października 1996 r. (k.27 i 28) wynika, że roboty adaptacyjne związane z powiększeniem lokalu zakończyły się w dniu 21 października 1996 r., a więc przeszło po dwudziestu miesiącach od dnia wejścia w życie ustawy o własności lokali,

-

błędne ustalenie faktu, że przyłączona przez powódkę część strychu, nie stanowiła części wspólnej nieruchomości budynkowej położonej w W. przy ul. (...).

Wniosła o zmianę zaskarżanego wyroku w całości poprzez oddalenie powództwa w stosunku do obu pozwanych oraz zasądzenie kosztów procesu w tym zastępstwa procesowego, za postępowanie przed Sądem I i II instancji.

Powódka wnosiła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania.

Wyrokiem z dnia 11 stycznia 2011 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie zmienił zaskarżony wyrok, oddalając powództwo i obciążając powódkę kosztami procesu za obie instancje.

Sąd Apelacyjny za uprawnione uznał twierdzenie pozwanej, że przyłączenie zaadaptowanego pomieszczenia do lokalu powódki nastąpiło w dacie protokolarnego potwierdzenia wykonania adaptacji strychu, tj. w dniu 21 października 1996 r. Ocenił, że stanowiło ono część wspólną budynku przy ul. (...) w W.. Przed adaptacją nie służyło żadnemu z właścicieli lokali do wyłącznego użytku, było więc częścią wspólną budynku. Natomiast sposób i zakres korzystania przez współwłaścicieli budynku z tego pomieszczenie nie był – zdaniem Sądu – okolicznością istotną dla rozstrzygnięcia sprawy. W ocenie Sądu Apelacyjnego Sąd I instancji pominął brzmienie art. 21 ust. 2 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r., która to zasada została powtórzona w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Od czasu wyodrębnienia pierwszego z lokali w budynku przy ul. (...) w W. istniała nieruchomość wspólna.

Sąd Apelacyjny doszedł do przekonania, że uprawnienia Zarządu D. (...) wynikające z art. 21 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. obejmowały jedynie podejmowanie decyzji co do zgody na przebudowę, nadbudowę lub rozbudowę domu przez osoby fizyczne i osoby prawne polegającej na powiększeniu liczby lokali oraz co do ustalenia wielkości udziałów we współwłasności budynku, a na skutek wejścia w życie ustawy o własności lokali uprawnienia te zostały przeniesione na wspólnotę mieszkaniową. Podkreślił, że ani przed, ani po dniu 1 stycznia 1995 r. pozwane miasto(...) W. nie było wyłącznym właścicielem części wspólnych budynku, zaś przyłączenie pomieszczenia strychu do lokalu po dniu 1 stycznia 1995 r. wyznacza do dalszych czynności ustawę o własności lokali.

Na skutek skargi kasacyjnej powódki Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia 13 kwietnia 2012 r. uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania oraz orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego. Sąd Najwyższy za zasadne przyjął ustalenia, że uchwała z dnia 2 grudnia 1993 r. Zarządu D. (...) o wyrażeniu zgody m. in. na adaptację części strychu przylegającej do lokalu nr (...) celem powiększenia tego lokalu spełnia wymogi decyzji administracyjnej. Podkreślił, że uszło uwadze Sądu Apelacyjnego, iż decyzje zarządów gmin o przebudowie, nadbudowie bądź rozbudowie domów, wydane na podstawie art. 21 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, nie mogą być traktowane wyłącznie jako akty zarządu mieniem. Są to bowiem jednostronne i władcze rozstrzygnięcia wywołujące skutki w sferze praw i obowiązków osób dających się konkretnie określić w każdym rozpoznawanym przypadku, jak też, że ustawodawca w ustawie o własności lokali nie postanowił, iż tracą one moc.

Sąd Najwyższy wskazał, że decyzja terenowego organu administracji państwowej (zarządu gminy) o przebudowie polegającej na powiększeniu liczby lokali zastępowała zgodę wszystkich współwłaścicieli budynku na przebudowę. Przeznaczając część powierzchni dotychczas wspólnej na kolejny lokal mieszkalny, terenowy organ (zarząd gminy) przesądzał jednocześnie o tym, że powierzchnia przeznaczona na przebudowę została wyłączona spośród części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku. Dlatego też skorzystanie przez Zarząd D. (...) z prawa przyznanego w art. 21 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości stanowiło zdarzenie sprawcze powodujące, że część strychu przeznaczona na adaptację przestała być przedmiotem współwłasności. Pozostała w dyspozycji Gminy jako dotychczasowego właściciela budynku.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie. Wbrew jej treści ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I instancji są prawidłowe i Sąd Apelacyjny przyjmuje je za własne. Trafna jest także ocena prawna dokonana przez Sąd Okręgowy prowadząca do wniosku, iż powództwo było zasadne. Podkreślić trzeba, że Sąd rozpoznający apelację związany jest wykładnią prawa dokonaną przez Sąd Najwyższy w niniejszej sprawie po myśli art. 398(20) k.p.c. Ten zaś przesądził w pierwszej kolejności, że uchwała Zarządu D. – Ś. z dnia 2 grudnia 1993 r. stanowi decyzję administracyjną w rozumieniu art. 21 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Aczkolwiek decyzja ta obarczona jest wadami formalnymi opisanymi przez Sąd I instancji, to jednak funkcjonuje w obrocie i wywołała określone skutki prawne. Z jej treści jednoznacznie wynika zaś, że doszło wówczas do zmiany przeznaczenia pomieszczenia strychowego – na część lokalu nr (...).

Wprawdzie w dniu 30 sierpnia 2012 r. pozwana Wspólnota złożyła pismo z wnioskiem o zawieszenie postępowania z uwagi na złożenie w dniu 30 sierpnia 2012 r. wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji (uchwały) z dnia 2 grudnia 1993 r. ewentualnie o wznowienie postępowania administracyjnego zakończonego jej wydaniem , jednak pismo to podlegało zwrotowi w myśl art. 132 § 1 k.p.c., zgodnie z którym w toku sprawy adwokat, radca prawny, rzecznik patentowy oraz radca Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa doręczają sobie nawzajem bezpośrednio odpisy pism procesowych z załącznikami. Do pisma procesowego wniesionego do sądu dołącza się dowód doręczenia drugiej stronie odpisu albo dowód jego wysłania przesyłką poleconą. Pisma, do których nie dołączono dowodu doręczenia albo dowodu wysłania przesyłką poleconą, podlegają zwrotowi bez wzywania do usunięcia tego braku. Wprawdzie pełnomocnik pozwanej Wspólnoty dołączył dowód nadania odpisu pisma pełnomocnikowi powódki, ale na nieaktualny adres. O nowym adresie pełnomocnik Wspólnoty został powiadomiony pismem z dnia 12 września 2011 r. (pismo k 364 - 365, dowód nadania pełnomocnikowi pozwanej Wspólnoty k 366).

W konsekwencji wniosek o zawieszenie postępowania nie podlegał rozpoznaniu. Ubocznie jednak należy wskazać, że zarówno wniosek o wznowienie postępowania administracyjnego, jak i o stwierdzenie nieważności decyzji, może być złożony wyłącznie od decyzji ostatecznej i samo jego skierowanie do organu administracji nie pozbawia tej decyzji przymiotu ostateczności. Zatem decyzja (uchwała) Zarządu D. (...) z dnia 2 grudnia 1993 r. nadal wiąże sądy powszechne orzekające w sprawie i brak jest podstaw do zawieszenia postępowania cywilnego do czasu zakończenia postępowania administracyjnego.

Sąd Najwyższy w niniejszej sprawie przesądził także kwestię wpływu wejścia w życie ustawy o własności lokali na skuteczność takiej decyzji, wskazując jednoznacznie, że ustawa nie uchyliła skutków decyzji. Następstwem decyzji zaś było wyłączenie pomieszczenia strychowego z części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców. Decydująca bowiem była data zmiany przeznaczenia lokalu czyli wydanie wskazanej wyżej uchwały z dnia 2 grudnia 1993 r.

Zatem zmiana przeznaczenia pomieszczenia strychowego nastąpiła z datą podjęcia owej uchwały. Również faktyczne przyłączenie go do lokalu nr (...) - wedle niezakwestionowanych zeznań świadka G. P. - nastąpiło bezpośrednio po udzieleniu pozwolenia na przebudowę czyli w 1994 r., a więc jeszcze przed wejściem w życie ustawy o własności lokali. Data protokołu końcowego odbioru robót potwierdza zaś jedynie, że zostały one wykonane i w jakiej dacie odebrane, nie zaś kiedy rzeczywiście je zakończono. W szczególności zaś nie przesądza, w jakiej dacie pomieszczenie strychowe przestało być wspólną częścią budynku.

Odmienna konkluzja byłaby sprzeczna z brzmieniem art. 2 ust. 2, 3 ust. 2 i 4 ust. 1 ustawy o własności lokali, która definiuje pojęcie samodzielnego lokalu oraz określa, co wchodzi do nieruchomości wspólnej. Niewątpliwie zaś w dacie wejścia w życie tej ustawy pomieszczenie strychowe zarówno z uwagi na przeznaczenie, jak i przyłączenie trwałą ścianą do lokalu nr (...) stanowiło jego część i nie służyło do użytku wspólnego właścicieli budynku.

Sąd Najwyższy przesądził też, że skutkiem wydania powyższej uchwały było pozostawienie pomieszczenia strychowego w gestii Gminy jako właściciela. Powyższą konkluzję potwierdza też treść § 19 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 września 1985 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu oddawania w użytkowanie wieczyste gruntów i sprzedaży nieruchomości państwowych, kosztów i rozliczeń z tym związanych oraz zarządzania sprzedanymi nieruchomościami (t.j.: Dz.U. z 1989 r. Nr 14, poz. 75), zgodnie z którym w razie przebudowy strychu lub innego pomieszczenia niemieszkalnego na samodzielny lokal mieszkalny albo pracownię twórcy, powierzchnię użytkową tego lokalu wyłącza się z powierzchni użytkowej tej części domu, która stanowi współwłasność właścicieli poszczególnych lokali.

Z tych względów Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji wyroku na mocy art. 385 k.p.c. oraz art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w związku z art. 108 § 1 k.p.c. W skład kosztów procesu należnych powódce weszły: opłata od skargi kasacyjnej w kwocie 9.590 zł oraz wynagrodzenie jej pełnomocnika procesowego w postępowaniu apelacyjnym i kasacyjnym po 2.700 zł za każde z nich – łącznie 5.400 zł na podstawie § 6 pkt 6 w związku z § 12 ust. 1 pkt 2 i ust. 4 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).