Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 kwietnia 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku – Wydział V Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 17 kwietnia 2014 r. w Gdańsku na rozprawie

sprawy z powództwa (...)spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G.

przeciwko A. K. i M. K.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w T.

z dnia 19 grudnia 2013 r., sygn. akt I C 2094/12

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od powoda na rzecz pozwanych kwotę 2.700 (dwa tysiące siedemset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Na oryginale właściwe podpisy.

Sygn. akt V ACa 142/14

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 19 grudnia 2013 r. Sąd Okręgowy w T. oddalił powództwo (...) sp. z o.o. przeciwko A. K. i M. K. o zasądzenie kwoty 93.417,63zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty z tytułu zwrotu udzielonej pozwanym bonifikaty udzielonej na zakup lokalu mieszkalnego oraz orzekł o kosztach procesu.

Podstawą tego rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczne i rozważania Sądu pierwszej instancji.

Pozwana została najemczynią lokalu mieszkalnego położonego w G. przy ul. (...) oznaczonego numerem (...) w dniu (...). W dniu (...). pozwani złożyli do powoda wniosek o wykup wyżej wymienionego lokal mieszkalnego. W dniu 24.10.2008r. sporządzono protokół z rokowań w sprawie zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej. Cena lokalu została ustalona na kwotę 121.000zł i lokal miał zostać zbyty z zastosowaniem bonifikaty w wysokości 70%, pod warunkiem zapłaty przez nabywców kwoty 36.300zł stanowiącej 30% ceny w terminie 30 dni od podpisania protokołu. W protokole zawarto zapis, że sprzedawca może żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli przed upływem 5 lat licząc od dnia nabycia lokalu, zbędzie lub wykorzysta lokal na inny cel niż mieszkalny. Sprawy związane z wykupem lokalu od powoda głównie załatwiała pozwana. Rozmawiała tam z pracownikami powoda – M. L. i Panią S.. Pozwana mówiła wprost, że zamierzają wraz z mężem mieszkanie sprzedać. Odpowiedziano jej, że nie można tego dokonać, chyba że pieniądze przeznacza się na cel mieszkaniowy. Pozwana poprosiła o rozmowę z radcą prawnym powoda. Odbyła się rozmowa między pozwaną a M. L. oraz radcą prawnym A. W., który powiedział, że budowa domu jest celem mieszkaniowym. Podobne informacje od M. L. otrzymywał T. K. (1), którego matka zamierzała wykupić lokal i podarować lokal jemu w celu sprzedaży i przeznaczenia środków na rozpoczętą już przez niego budowę domu. Podobnych informacji G. B. udzieliły Pani S. oraz H. S. – ówczesna Prezes zarządu powoda.

Pozwani zapłacili powodowi kwotę 36.614,90zł jako zaliczkę na poczet ceny lokalu mieszkalnego. (...) strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, którego dotyczy sprawa i jego sprzedaży. W §(...) aktu notarialnego zamieszczono zapis, że nabywcy są zobowiązani do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po waloryzacji, jeżeli przed upływem 5 lat licząc od dnia nabycia, zbędą lub wykorzystają lokal na inny cel niż mieszkalny; nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej określonej w kodeksie cywilnym. W dniu (...)pozwani sprzedali lokal M. S.. Z kolei w dniu (...) pozwani zawarli z rodzicami pozwanego R. K. i Z. K. umowę darowizny, na mocy której uzyskali własność nieruchomości. Na tej nieruchomości pozwani pobudowali dom, w którym obecnie mieszkają. Środki pochodzące ze sprzedaży lokalu mieszkalnego pozwani przeznaczyli w całości na budowę domu.

W dniu 7.12.2009r. pozwani złożyli u powoda faktury potwierdzające wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży na budowę domu wraz pismem przewodnim, w którym wskazano, że przedłożone faktury świadczą o tym, iż kwota, za jaką lokal sprzedano została w całości przeznaczona na cel mieszkaniowy, to jest budowę domu jednorodzinnego. Suma kwot, na jakie opiewają poszczególne faktury wynosi 197.504,13zł. W dniu 19.01.2010r. na zlecenie powoda radca prawny S. W. sporządził opinię prawną, w której zawarł wniosek, że powód jest uprawniony od żądania od pozwanych zwrotu bonifikaty, ponieważ pozwani nie przeznaczyli środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nabycie nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe. Pismem z dnia 28.09.2011r. powód zobowiązał pozwanych do przedłożenia dokumentów potwierdzających przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego na nabycie innej nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe. Pismem z dnia 27.10.2011r. powód wezwał pozwanych do zapłaty kwoty 93.417,63zł jako równowartości zwaloryzowanej bonifikaty.

Sąd Okręgowy zważył, że powód wywodzi swe roszczenie z art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce. W myśl tego przepisu jeżeli nabywca nieruchomości zakupionej od skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego z zastosowaniem bonifikaty zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji; zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Natomiast zgodnie z art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Na wstępie Sąd wyjaśnił kwestię legitymacji czynnej. Zgodnie z treścią art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Gospodarka komunalna jest wykonywaniem przez jednostki samorządu terytorialnego zadań własnych, w celu zaspokojenia zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej, co wynika z art.1 ust. 1 ustawy z dnia 20.12.1996r. o gospodarce komunalnej. Oznacza to, że tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej odbywa się przez prowadzenie gospodarki komunalnej. Natomiast według art.2 ustawy o gospodarce komunalnej gospodarka komunalna może być prowadzona przez jednostki samorządu terytorialnego w szczególności w formach samorządowego zakładu budżetowego lub spółek prawa handlowego. Skoro zatem gmina może prowadzić gospodarkę komunalną przez prowadzenie spółki prawa handlowego, to w istocie ta spółka realizuje zadania własne gminy w powierzonym zakresie. Oznacza to, że powód, który powstał w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych społeczności Miasta G. realizuje gospodarkę komunalną w tym zakresie, a zatem powód ma legitymację czynną do występowania w niniejszej sprawie.

W zakresie oceny materiału dowodowego Sąd wskazał, że sporne między stronami było to, czy pozwani uzyskali informację o tym, że w przypadku zbycia lokalu przed upływem 5 lat od nabycia i przeznaczenia środków na budowę domu na podarowanej nieruchomości nie będą zobowiązani do zwrotu bonifikaty. Zeznania złożone przez Prezesa powoda Z. R. w ogóle nie dotyczą tej kwestii, ponieważ w okresie, gdy pozwani kupowali lokal Z. R. nie pełnił funkcji Prezesa powoda. Podobnie zeznania pozwanego M. K. nie wniosły niczego istotnego dla rozpoznania istoty sprawy, ponieważ sam wskazał, że w biurze powoda był tylko raz.

Oceniając zeznania przesłuchanych świadków oraz pozwanej Sąd wskazał, że świadek G. B. wskazywała na Panią S., jako osobę, która udzieliła jej informacji, że budowa domu na własnej działce nie oznacza konieczności zwrotu bonifikaty. Podobnie Prezes H. S. powiedziała jej przy podpisywaniu aktu notarialnego, że lokal można sprzedać, bo to jest cel mieszkaniowy. Z kolei świadek T. K. (1) konsekwentnie wskazywał, że był informowany przez M. L., że może sprzedać mieszkanie. Dopiero, gdy poszedł po 3 latach dowiedział się, że nie można tak zrobić. M. L. (1) powiedziała mu wtedy, że jej wcześniejsze stanowisko było zgodne z ówczesną interpretacją prawnika. Podobnie jak wyżej wymienieni świadkowie swoją sytuację opisuje pozwana. Jest widoczny związek takiej wypowiedzi pracowników powoda ze zmianą przepisów, która miała miejsce w październiku 2007. Jest widoczna także zbieżność czasowa, ponieważ pozwani, matka T. K. (1) oraz G. B. kupowali lokale w 2008r. To wszystko wskazuje na wiarygodność świadków i pozwanej, którzy byli informowani o tym, że można lokal zbyć i pieniądze przeznaczyć na cele mieszkaniowe. Nie chodzi tu o swego rodzaju zmowę pozwanych i świadków przeciwko M. L., ponieważ G. B. wskazywała Panią S., jako osobę, która udzieliła jej takiej informacji. O rozmowie, z której wynikało to, że pozwani będą zobowiązani do dostarczenia dokumentów potwierdzających rozdysponowanie środków pochodzących ze sprzedaży lokalu na budowę domu świadczy to, że takie dokumenty zostały przedłożone. Pismo przewodnie przedłożone wraz z dokumentami nie jest prośbą (wnioskiem), lecz zawiera jedno zdanie wskazujące na to, że pozwana wykonuje nałożony na nią przez ustawę obowiązek. Reasumując zeznania świadka M. L. Sąd uznał za niewiarygodne, jako sprzeczne z zeznaniami pozwanej oraz świadków T. K. (1) i G. B..

Dalej Sąd stwierdził, że konsekwencją tego, iż powód wykonuje zadania własne gminy i ma określone uprawnienia w tym zakresie jest to, że ma również obowiązki wiążące się z wykonywaniem takich zadań. Należy zatem wymagać od niego standardów, jakie obowiązują organ przy wykonywaniu władzy publicznej. Informacja dotycząca obowiązku zwrotu bonifikaty w protokole z rokowań jest niepełna, albowiem wskazuje, że bonifikata podlega zwrotowi w sytuacji każdego zbycia przed upływem 5 lat od nabycia, a nie wskazuje, że są wyjątki od tej reguły, a zatem w rozmowach mogła być mowa o tym, jak rozumieć wyjątki od tej reguły. Skoro pozwani uzyskali informację, że budowa domu jest zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych, to nie można od nich wymagać, aby zasięgali opinii u adwokata lub innego radcy prawnego, niż obsługujący powoda. Byłoby to jednoznaczne z brakiem zaufania do drugiej strony stosunku prawnego, którym jest podmiot wykonujący zadania własne gminy, a więc w istocie traktowany jako organ władzy publicznej. Tym samym Sąd przyjął, że działa tu zasada zaufania obywatela do władzy publicznej i jest to jedna z zasad współżycia społecznego. Powód tego zaufania nadużył. Najpierw bowiem osoby upoważnione do obsługi klientów poinformowały, że zbycie lokalu i przeznaczenie środków na budowę nie spotka się z sankcją w postaci obowiązku zwrotu bonifikaty, a później stanowisko powoda było inne. Tym samym można mówić, że powód korzysta z prawa w sposób sprzeczny z tymi zasadami.

Nadto Sąd zauważył, że art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. budził wątpliwości w praktyce. Wynika to choćby z tego, że powołanym w pozwie wyrokiem Sądu Apelacyjnego w G. (...)zmieniono wyrok Sądu I instancji. Orzeczenia powołane w pozwie zapadały w Sądzie Najwyższym dopiero w 2012r. i jedno z nich dotyczące sprawy bardzo podobnej zapadło na skutek pytania prawnego jednego z sądów okręgowych. Pogląd wyrażony w opinii radcy prawnego S. W. z dnia 19.01.2010r. jest jednoznaczny i zgodny z dominującą obecnie wykładnią przepisu, jednak nie można wykluczyć, że w październiku 2008r. pogląd M. L. był inny. Wątpliwość przy dokonywaniu wykładni prawa nie jest niczym wyjątkowym, ani nagannym, ale mimo tych wątpliwości trzeba podejmować ostateczne decyzje i zajmować w sposób stanowczy stanowisko, ponosząc ryzyko, że będzie ono błędne. Jak się okazało wykładnia dokonana przez M. L. i panią S. w 2008r. była błędna, jednak skutkami błędnej wykładni nie można obciążać pozwanych, działających w zaufaniu do powoda.

Społeczno – gospodarcze przeznaczenie uprawnienia do żądania zwrotu bonifikaty polega na tym, że uprawnienie jest sankcją wobec tych, którzy skorzystali z preferencyjnego zakupu lokalu mieszkalnego celem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, a następnie zbyli ten lokal. Jednak jeśli środki przeznaczyli na zakup innego lokalu lub nieruchomości, gdzie zamieszkują, nie są zobowiązani do zwrotu. Tym samym z ekonomicznego punktu widzenia mogą nadal korzystać ze skutków preferencyjnego zakupu, ponieważ środki ze sprzedaży wykorzystują na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych, co do zasady w takich samych lub lepszych warunkach. W niniejszej sprawie pozwani zbyli lokal, lecz zamiast kupić inne mieszkanie lub nieruchomość za kwotę równą co najmniej cenie sprzedaży jaką uzyskali, nabyli nieodpłatnie nieruchomość, na której zbudowali dom, w którym zamieszkali, a zatem oni również środki ze sprzedaży wykorzystali na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych we własnym domu. Sytuacja pozwanych i sytuacja osób, które kupiły inne mieszkanie lub nieruchomość są w zasadzie identyczne z punktu widzenia interesów organu, a zatem żądanie zwrotu bonifikaty należy traktować jako sprzeczne ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem prawa.

Z wyżej wymienionych względów Sąd oddalił powództwo, orzekając o kosztach procesu orzeczono po myśli art.98§1 i 3 k.p.c.

Powód zaskarżył powyższy wyrok w całości i zarzucił:

I naruszenie prawa materialnego tj. art. 68 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami i art. 5 kc poprzez uznanie, że roszczenie powoda nie zasługuje na ochronę prawną i stanowi nadużycie prawa podmiotowego, poprzez gdy w świetle całokształtu okoliczności przedmiotowej sprawy żądanie zwrotu bonifikaty udzielonej na zakup przez pozwanych lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w G. w żadnym razie nie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego

II. uchybienie przepisom prawa procesowego, co miało istotny wpływ na treść orzeczenia tj.

1) błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, mający wpływ na jego treść, spowodowany dokonaniem ustaleń faktycznych nie mających wsparcia w przeprowadzonych dowodach (błąd „dowolności"), polegający na:

a) przyjęciu, iż w rozmowie pomiędzy pozwaną, pracownikiem powoda M. L. i radcą prawnym powoda A. W. pozwana A. K. została poinformowana, iż budowa domu jest celem mieszkaniowym i pozwana może sprzedać nabyty od powoda lokal mieszkalny przed upływem 5 lat od jego nabycia oraz przeznaczyć środki na budowę domu, bez konsekwencji w postaci zwrotu dzielonej przy sprzedaży bonifikaty, w sytuacji gdy:

-

na taką treść rozmowy wskazywała wyłącznie pozwana w swoich zeznaniach

-

świadek M. L. (1) zaprzeczała, aby ona lub radca prawny powoda udzielili pozwanej takiej informacji,

-

nie było innych świadków rzeczonej rozmowy,

-

świadek G. B., będąca znajomą pozwanej była jedynie świadkiem „ze słyszenia"

b) przyjęciu, iż informację o możliwości sprzedaży lokalu oraz przeznaczeniu środków na budowę domu, bez konsekwencji w postaci zwrotu bonifikaty, otrzymał od pracownika powoda M. L. świadek T. K. (1), oraz świadek G. B. od pracownika powoda - A. S., w sytuacji gdy są to twierdzenia świadków, nie poparte żadnymi innymi, wiarygodnymi dowodami oraz w sytuacji gdy składający w niniejszej sprawie zeznania w charakterze świadków G.

B. i T. K. również byli stronami procesów o zwrot bonifikaty wytoczonych przez powoda, są znajomymi (pozwana i G. B.) lub poznali się na forum internetowym, na którym dyskutowane są sprawy zwrotu bonifikat, wzajemnie składali jako świadkowie zeznania w swoich sprawach i zainteresowani byli wynikami swoich procesów,

c)  przyjęciu, iż w rozmowie z M. L. i A. W. pozwana mówiła wprost, że zamierza wraz z mężem sprzedać nabyty z bonifikatą lokal i przeznaczyć środki na budowę domu, w sytuacji gdy treści tej rozmowy nie potwierdzają żadne przeprowadzane w sprawie dowody, poza zeznaniami samej pozwanej

d)  przyjęciu, iż stanowisko powoda (osób upoważnionych do obsługi klientów) w zakresie wykładni art.68 ustawy o gospodarce nieruchomościami zmieniało się na przestrzeni czasu, w sytuacji gdy brak jest jakichkolwiek dowodów dla przyjęcia takiego ustalenia, zwłaszcza jeśli wziąć pod uwagę okoliczność, iż regułą jest, iż radcy powoda problemy prawne opiniują w formie pisemnej i taka pisemna opinia w sprawie zwrotu bonifikaty przez pozwanych pojawiła się po zapytaniu pracownika powoda skierowanym do pełnomocnika powoda w dniu 7 stycznia 2010 roku

2) naruszenie art.233 k.p.c. poprzez:

a)  dokonanie jednostronnej, dowolnej, a nie swobodnej oceny materiału dowodowego w postaci zeznań pozwanej A. K. oraz świadków G. B. i T. K. (1), które winny zostać ocenione w sposób szczególnie rzetelny i rozważny, zaś ich wartość dowodowa winna zostać zweryfikowana szczególnie wnikliwie, zwłaszcza w kontekście okoliczności, że zarówno pozwana jak i w/wym świadkowie prowadzili spory sądowe z powodem o zwrot bonifikaty i wzajemnie zeznawali na swoją korzyść w prowadzonych przeciwko nim postępowaniach sądowych i w sytuacji gdy w zakresie twierdzeń o przebiegu i treści rozmów z pracownikami powoda żadna z powyższych osób nie przedstawiała żadnych innych dowodów, mogących choćby uprawdopodobnić treść rozmów, poza własnymi gołosłownymi twierdzeniami

b)  dokonanie jednostronnej, całkowicie dowolnej oceny zeznań świadka M. L. i uznanie ich za niewiarygodne, bez jednoczesnego wskazania przyczyn, dla których Sąd pierwszej instancji odmówił wiarygodności tym zeznaniom, poza lakonicznym skazaniem, iż są one sprzeczne z zeznaniami pozwanej oraz świadków T. K. (1) i G. B. oraz przy jednoczesnym powołaniu się na zeznania M. L. w treści uzasadnienia wyroku jako dowód na potwierdzenie okoliczności przytoczonych przez Sąd

c) dokonanie oceny materiału dowodowego nie uwzględniającej zasad doświadczenia życiowego i zasad logicznego rozumowania, skupionej na udokumentowaniu podnoszonej przez pozwaną A. K. okoliczności wprowadzenia jej przez pracowników i radcę prawnego powodowej spółki w błąd co do możliwości zbycia lokalu i przeznaczenia środków z jego sprzedaży na budowę domu, bez konsekwencji w postaci obowiązku zwrotu bonifikaty, z jednoczesnym pominięciem szeregu istotnych okoliczności, a w szczególności:

-

nie uwzględnienie sprzeczności w zeznaniach pozwanej, która zeznała, iż pracownik powoda M. L. informowała ją w sposób pewny i jednoznaczny o możliwości zbycia lokalu i przeznaczenia środków na budowę domu bez ryzyka zwrotu udzielonej bonifikaty, przy jednoczesnych zeznaniach pozwanej, iż zażądała ona spotkania z radcą prawnym powoda dla uzyskania informacji w tym zakresie (jeśli informacja M. L. była tak oczywista i jednoznaczna - jak twierdzi pozwana, to w świetle zasad doświadczenia życiowego niewiarygodne są zeznania pozwanej dotyczące zażądania spotkania z radcą prawnym powoda, przy jednoczesnym zaniechaniu uzyskania w sprawie opinii prawnej niezależnej kancelarii)

-

nie uwzględnienie okoliczności podnoszonej w zeznaniach M. L., iż radcy prawni powodowej spółki opiniują problemy zasygnalizowane przez pracowników powodowej spółki na piśmie, w sytuacji gdy twierdzenie takie koresponduje z przedstawioną przez powoda opinią prawną w sprawie dopuszczalności żądania przez (...)spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w G. zwrotu przez małżonków K. kwoty równej udzielonej przy sprzedaży bonifikacie z dnia 19 stycznia 2010 roku

-

nie uwzględnienie okoliczności, iż sprawa zwrotu bonifikaty przez pozwanych małżonków K. została na piśmie zaopiniowana przez radcę prawnego powoda w dniu 19 stycznia 2010 roku ( w odpowiedzi na zapytanie pracownika powoda z dnia 7 stycznia 2010 roku), tj. dopiero po złożeniu przez pozwaną w dniu 7 grudnia 2009 roku faktur dokumentujących przeznaczenie środków ze sprzedaży lokalu na budowę domu, co podważa twierdzenia pozwanej o udzielaniu jej wiążących jednoznacznych opinii przez radcę prawnego powoda w okresie wcześniejszym, poprzedzającym sprzedaż lokalu (gdyby radca prawny powoda wydał ustną opinię w sprawie pozwanych to powstaje pytanie dlaczego pracownik powoda w styczniu 2010 roku ponownie prosił o wydanie opinii w tej sprawie)

-

nie uwzględnienie okoliczności, iż opinia prawna radcy prawnego powoda z dnia 19 stycznia 2010 roku zawiera jednoznaczny wniosek, iż przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu nabytego z bonifikatą nie stanowi wyjątku, którego wystąpienie powoduje brak po stronie zbywcy lokalu prawa do żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, wobec czego twierdzenia pozwanej dotyczące rzekomych wcześniejszych ustnych informacji udzielanych przez radcę prawnego powoda uznać należy za niewiarygodne

-

nie uwzględnienie okoliczności, iż pozwani nie dochowali należytej dbałości o własny interes i zaniechali wystąpienia do powoda z zapytaniem na piśmie oraz zaniechali uzyskania opinii prawnej niezależnej od powoda kancelarii prawniczej w zakresie interpretacji art.68 ustawy o gospodarce nieruchomościami

-

nie uwzględnienie okoliczności, iż przy sporządzaniu aktu notarialnego pozwani nie wnosili żadnych zastrzeżeń co do jego treści, a w szczególności nie dopilnowali, aby zapisy aktu dotyczące zwrotu bonifikaty w sposób jednoznaczny precyzowały, iż sprzedaż nabytego z bonifikatą lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat i przeznaczenie środków na budowę domu ( a nie nabycie lokalu lub nieruchomości na cele mieszkalne) nie będzie skutkować obowiązkiem zwrotu bonifikaty, pomimo iż w momencie sporządzania aktu notarialnego pozwani mieli w perspektywie niezwłoczną sprzedaż lokalu i budowę domu z pozyskanych w ten sposób środków oraz mieli wątpliwości co do wykładni art.68 ustawy o gospodarce nieruchomościami

-

przyjęcie, iż na pracownikach powoda oraz radcy prawnym powoda ciążył obowiązek wypytania podczas rozmowy z pozwaną A. K. o stan faktyczny, który ewentualnie nastąpi w przyszłości, celem ustalenia czy ten stan podpadałby pod normę przewidzianą w art.68 ust.2 a pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w sytuacji gdy M. L. nie jest prawnikiem i w zakresie jej obowiązków nie leży udzielanie porad prawnych petentom, natomiast w zakresie obsługi prawnej wykonywanej przez radcę prawnego spółki leży udzielanie porad w indywidualnych sprawach na rzecz pracowników, a nie klientów tej Spółki; takie usługi nie znajdują się również w przedmiocie działalności powodowej Spółki, a zatem powód nie miał obowiązku wydawania na rzecz pozwanej ani ustnych, ani pisemnych opinii, których przedmiotem byłaby wykładnia przepisów obowiązującego prawa, a obowiązkiem powoda i jego pracowników było wyłącznie przygotowanie w sposób formalny procedury sprzedaży

-

przyjęcie, iż nie można od pozwanych wymagać, aby zasięgali oni opinii adwokata lub innego radcy prawnego innego, niż obsługujący powoda, gdyż „byłoby to jednoznaczne z brakiem zaufania do drugiej strony stosunku prawnego, którym jest podmiot wykonujący zadania własne gminy", w sytuacji gdy zachowanie takie w świetle zasad doświadczenia życiowego byłoby racjonalnym zachowaniem towarzyszącym każdemu rozsądnemu nabywcy lokalu o przeciętnej percepcji

-

przyjęcie, iż o treści rozmowy pomiędzy pozwaną a M. L. i A. W. oraz pozwaną A. K. świadczy przedłożenie przez pozwanych dokumentów potwierdzających rozdysponowanie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu, w sytuacji, gdy pismo przewodnie do tych dokumentów, datowane na dzień 7 grudnia 2009 roku w żaden sposób nie nawiązuje w swej treści do rozmowy z pracownikiem powoda czy radcą prawnym powoda, czy też udzielonych przez nich informacji bądź opinii przyjęcie, iż jest widoczny związek wypowiedzi pracowników powoda ze zmianą przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, która miała miejsce w październiku 2007 roku, w sytuacji gdy wniosek o wykup lokalu pozwani złożyli w sierpniu 2008 roku, protokół z rokowań między stronami został spisany w dniu 24 października 2008 roku, sprzedaż lokalu na rzecz pozwanej nastąpiła 11 grudnia 2008 roku, a więc ponad rok od zmiany przepisów a ponadto zmiana przepisów była czytelna (Przepisu ust. 2 art.68 nie stosuje się w przypadku m.in. sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe)

3) naruszenie art.227 k.p.c. poprzez czynienie przedmiotem dowodów faktów nie mających istotnego znaczenia dla sprawy, a w szczególności:

a) co do okoliczności związanych z sytuacją materialną, zawodową i rodzinną pozwanych oraz członków ich rodziny, co miało wpływ na treść rozstrzygnięcia, bowiem doprowadziło do wywołania na Sądzie pierwszej instancji wrażenia, iż pozwana jest osobą biedną, skrzywdzoną przez los i przez powoda

b) co do okoliczności związanych ze sprzedażą lokali mieszkalnych na rzecz świadków T. K. (1) i G. B., w sytuacji gdy zeznania tych osób nie mogły przyczynić się do wyjaśnienia czy pozwana A. K. rozmawiała z pracownikami i radcą prawnym powoda na temat ewentualnego zwrotu udzielonej bonifikaty w przypadku rozdysponowania środków ze sprzedaży lokalu na budowę domu, jakie było ewentualne zapytanie pozwanej A. K. w tym zakresie, jaki był przebieg, treść oraz konkluzje tych rozmów.

W oparciu po powyższe zarzuty powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów procesu według norm przepisanych za obie instancje.

Na rozprawie apelacyjnej pełnomocnik pozwanych wniósł o oddalenie apelacji i obciążenie powoda kosztami postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji z jednym uzupełnieniem: Pozwana zgłaszając chęć wykupienia zajmowanego przez siebie lokalu jednoznacznie informowała panią L. i S., że zamierzają wraz z mężem sprzedać przedmiotowy lokal w celu przeznaczenia uzyskanych w ten sposób środków finansowych na budowę domu. Została jednak poinformowana przez pracowników powoda, że budowa domu jest także celem mieszkaniowym, trzeba tylko pilnować, aby w ciągu 12 miesięcy się rozliczyć (zeznania pozwanej 01:24:00). Ponieważ miała wątpliwości poprosiła o rozmowę z radcą prawnym panem W., który potwierdził, że budowa domu jest także celem mieszkaniowym, najistotniejsze jest zachowanie terminu 12 miesięcy na wydatkowanie tych środków na budowę domu i udokumentowanie tego faktu fakturami. Przed upływem roku pozwani złożyli wymagane przez powoda faktury wraz z aktem darowizny działki i sprzedaży mieszkania (zeznania pozwanej 01:27:00). Dopiero po upływie roku, gdy pozwani złożyli faktury pracownicy powoda mieli już pewność, że budowa domu nie zwalnia od obowiązku zwrotu bonifikaty, gdyż budowa domu nie jest celem mieszkaniowym (zeznania świadka M. L. 00:28:00).

W apelacji postawione zostały zarówno zarzuty naruszenia prawa materialnego, jak i procesowego. Zauważyć trzeba, że prawidłowość zastosowania lub wykładni prawa materialnego może być właściwie oceniona jedynie na kanwie niewadliwie ustalonej podstawy faktycznej rozstrzygnięcia. Skuteczne zatem zgłoszenie zarzutu dotyczącego naruszenia prawa materialnego wchodzi zasadniczo w rachubę tylko wtedy, gdy ustalony przez sąd pierwszej instancji stan faktyczny, będący podstawą zaskarżonego wyroku, nie budzi zastrzeżeń (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1997 r., II CKN 60/97). Z tych względów ocenę zasadności apelacji należy rozpocząć od zarzutów naruszenia prawa procesowego, które koncentrują się na podważaniu oceny dowodów dokonanej przez Sąd pierwszej instancji.

Zgodnie z brzemieniem art. 233 § 1 k.p.c. sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Zachowanie wymogów określonych tym przepisem wymaga, aby sąd wziął pod uwagę wszystkie dowody przeprowadzone w sprawie, dokonał ich konfrontacji i na tej podstawie wyciągnął logicznie uzasadnione wnioski, zgodnie z zasadami doświadczenia życiowego. W świetle ugruntowanej linii orzecznictwa Sądu Najwyższego postawienie zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie może polegać na zaprezentowaniu przez skarżącego stanu faktycznego przyjętego przez niego na podstawie własnej oceny dowodów; skarżący może tylko wykazywać, posługując się wyłącznie argumentami jurydycznymi, że sąd rażąco naruszył ustanowione w wymienionym przepisie zasady oceny wiarygodności i mocy dowodów i że naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy. Jest to szczególnie istotne w sprawach, w których ocena dowodów w istocie sprowadza się do tego, której ze stron procesu dać wiarę (por. np. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2000 r., (...)i z dnia 10 kwietnia 2000 r., (...)). Okoliczność, że z przeprowadzonych dowodów można wyciągnąć także wnioski odmienne, nie uzasadnia zarzutu naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów. Wobec powyższego stwierdzić należy, że jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie zebranego materiału dowodowego dawały się wysnuć wnioski odmienne.

Sąd Apelacyjny podziela ocenę dowodów przedstawioną przez Sąd Okręgowy oraz dokonane na tej podstawie ustalenia faktyczne.

Oceniając zeznania świadków G. B. i T. K. (1) należy mieć na uwadze, że zeznania tych osób dotyczą podobnych, ale jednak innych stanów faktycznych, co oznacza, iż inne mogły zapaść w sprawach prowadzonych z udziałem tych osób rozstrzygnięcia. Powyższa uwaga dotyczy także treści uzasadnień wyroków wydanych w innych sprawach, składanych w toku niniejszej sprawy. Zeznania tych świadków – wbrew twierdzeniom zawartym w apelacji - nie stanowiły jednak bezpośredniej podstawy dokonania ustaleń faktycznych w zakresie rozmów prowadzonych przez pozwaną z przedstawicielami powoda. Treść ich zeznań pozwala natomiast na dokonanie ustalenia, jaka była ówczesna interpretacja art. 68 ust. 1 i 2 u.g.n. przez przedstawicieli powoda i tym samym zweryfikować wiarygodność zeznań pozwanej co do treści rozmów prowadzonych przez nią z przedstawicielami powoda.

Trafne jest stanowisko Sądu Okręgowego odmawiające wiarygodności zeznań M. L.. Świadek L. przyznała w swoich zeznaniach, że pozwani jeszcze przed nabyciem lokalu od powodowej Spółki informowali jej pracowników, a więc Panią L. i Pana W. o tym, że zamierzają sprzedać lokal i środki przeznaczyć na budowę domu (00:16:00). Wprawdzie zaprzeczała, aby udzielono pozwanym jednoznacznej odpowiedzi, że budowa domu zwalnia od obowiązku zwrotu bonifikaty, jednak w dalszej części zeznań świadek wyjaśniła, że w dacie złożenia przez pozwaną pisma z dnia 7 grudnia 2010 r. pracownicy powoda nie mieli już wątpliwości, że budowa domu nie zwalnia z obowiązku zwrotu bonifikaty (00:29:00). Świadczy to o tym, że przed zawarciem umowy sprzedaży lokalu stanowisko pracowników było odmienne. Trudno bowiem zakładać, aby pracownicy powoda mając świadomość tego, że pozwani mogą być zobowiązani do zwrotu bonifikaty nie tylko że nie uprzedzili o tym jeszcze pozwanych, ale świadomie wykorzystali występujące wątpliwości prawne co do interpretacji art. 68 ust. 1 i 2 u.g.n. po to, aby po około 4 latach wystąpić o zwrot zwaloryzowanej bonifikaty. Zapisana w postaci elektronicznej treść zeznań świadka M. L. pozwala Sądowi Apelacyjnemu na jednoznaczną ocenę, że świadek ten unikała przyznania, iż wyjaśniła pozwanym, że budowa domu jest także celem mieszkaniowym zwalniającym od zawrotu bonifikaty. Świadek konsekwentnie oświadczała, że nie udzielono pozwanym jednoznacznej odpowiedzi, jednak gdyby tak nie było, a więc gdyby pozwani nie zostali utwierdzeniu w przekonaniu, że budowa domu zwalnia od obowiązku zwrotu bonifikaty, pozwani z całą pewnością nie zawarliby umowy. Pozwani nie ukrywali przecież wobec pracowników powoda swoich zamiarów, a więc decyzję o nabyciu lokalu mogli podjąć jedynie po utwierdzeniu ich w przekonaniu, że przeznaczenie na budowę domu środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu nabytego z bonifikatą, jest zgodne z obowiązującymi przepisami prawnymi. Gdyby tak nie było, pozwani nie informowaliby sami o swoich zamiarach pracowników powodowej Spółki.

Ustalenia faktyczne w niniejszej sprawie nie zostały dokonane wyłącznie na podstawie samych zeznań pozwanej, lecz jej zeznania zostały skonfrontowane z innymi dowodami. Nadto za wiarygodnością zeznań pozwanej przemawiają okoliczności, które miały miejsce już po zawarciu umowy sprzedaży. Pozwani sprzedali nabyty od powoda lokal w dniu 16 grudnia 2008 r., a w dniu 7 grudnia 2009 r. złożyli do powoda faktury potwierdzające wydatkowanie kwoty uzyskanej ze sprzedaży lokalu wraz z pismem przewodnim, w którym poinformowali o przeznaczeniu tej kwoty na budowę domu jednorodzinnego. Uwiarygodnia to zatem zeznania pozwanej, że pracownicy powoda informowali ją o tym, że bonifikata nie będzie podlegać zwrotowi w przypadku sprzedaży mieszkania, o ile środki w ten sposób uzyskane zostaną przeznaczone na budowę domu, a pozwani wykażą powyższą okoliczność fakturami. Gdyby było inaczej, pozwana nie informowałaby powoda o fakcie sprzedaży mieszkania. Nadto gdyby pozwana nie pozostawała w przekonaniu wywołanym przez pracowników powoda, że bonifikata nie będzie podlegać zwrotowi w przypadku budowy domu, nie informowałaby o fakcie sprzedaży powoda, gdyż byłoby to równoznaczne z przyznaniem się do obowiązku zwrotu bonifikaty. We własnym interesie starałaby się raczej zataić ten fakt, licząc na to, że powód nie poweźmie informacji o fakcie zbycia przez nią lokalu. Tymczasem pozwana działając w zaufaniu do ustaleń poczynionych z pracownikami powoda, sama poinformowała o fakcie zbycia lokalu, przedkładając jednocześnie faktury, a przy tym zachowując uzgodniony uprzednio termin jednego roku. Warto też zauważyć, że dokumentowanie wydatków stanowiło dodatkową uciążliwość dla pozwanych związaną z koniecznością zatrudniania fachowców wystawiających takie faktury. Wykonywanie prac budowlanych bez wystawiania faktur podraża koszt inwestycji, i choć praktyka taka nie budzi aprobaty z uwagi na omijanie w ten sposób przepisów podatkowych, to jednak jest zjawiskiem dość powszechnym. Skoro więc pozwani przedstawili faktury oraz decyzje administracyjne dotyczące realizacji inwestycji budowlanej, to oznacza to tym samym, że realizowali uzgodnione wcześniej z powodem warunki w celu uniknięcia obowiązku zwrotu bonifikaty.

Gdy strony prowadziły negocjacje związane jesienią 2008 r. dotyczące wykupu lokalu, od niespełna roku obowiązywał art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. (od 22 października 2007 r.). W tym czasie nie było jeszcze stanowiska judykatury oraz doktryny odnoszącego się do interpretacji pojęcia „nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe”. Zwrócić należy uwagę, że w treści § (...) protokołu z rokowań w sprawie zbycia nieruchomości (...)oraz § (...) aktu notarialnego z dnia (...) Rep. A numer (...) przewidziano obowiązek zwrotu bonifikaty, jeżeli przed upływem 5 lat nabywcy zbędą lokal lub wykorzystają lokal na inny cel niż mieszkalny, chyba że zbycie nastąpi na rzecz osoby bliskiej. Przytoczono zatem uprzednio obowiązującą treść przepisu, bez uwzględnienia zmian wprowadzonych od dnia 22 października 2007 r. Niewątpliwie jednak strony musiały mieć świadomość zmiany stanu prawnego polegającego na rozszerzeniu katalogu wyjątków od obowiązku zwrotu bonifikaty i w związku z tym prowadzić rozmowy dotyczące interpretacji przepisu stanowiącego o braku takiego obowiązku, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczone zostaną na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Tak sformułowane zapisy rokowań oraz aktu notarialnego skłaniają do wniosku, że strony musiały uprzednio poczynić ustalenia co do tego, jakie muszą być spełnione warunki, aby nabywca lokalu nie był zobowiązany do zwrotu bonifikaty. Gdyby pozwana nie była przekonana, że wykonuje wcześniej uzgodnione z powodem warunki, nie informowałaby powoda o fakcie sprzedaży mieszkania. Tak więc okoliczność, że w akcie notarialnym oraz protokole z negocjacji brak jest postanowień precyzujących warunki zwrotu bonifikaty nie może przemawiać na niekorzyść strony pozwanej, która miała prawo działać w zaufaniu do ustnych uzgodnień poczynionych z przedstawicielami powodowej spółki.

Pozwana informację o braku konieczności zwrotu bonifikaty w przypadku budowy domu uzyskała od pani L. oraz radcy prawnego powoda pana W.. Zwrócić należy uwagę, że od 3 sierpnia 2008 r. zmieniła się osoba prezesa powodowej Spółki. Z kolei opinia prawna z dnia 19 stycznia 2010 r. dotycząca możliwości żądania zwrotu bonifikaty od pozwany została podpisana przez radcę prawnego S. W.. Powyższe wskazuje na to, że wraz ze zmianą kierownictwa powodowej Spółki zmieniła się także interpretacja art. 68 ust. 1, 2 i 2a pkt 5 u.g.n. Dodać należy, iż interpretacja przedstawiona przez radcę prawnego S. W. znalazła potwierdzenie w judykaturze i doktrynie. Nie zmienia to jednak faktu, że powodowa Spółka wcześniej prezentowała inną ocenę prawną, która została przedstawiona pozwanym. Pozwani zaś nie mając świadomości zmiany stanowiska powodowej Spółki w przedmiocie interpelacji art. 68 ust. 1, 2 i 2a pkt 5 u.g.n. złożyli wymagane od nich uprzednio dokumenty. Zmiana interpretacji danego przepisu, nawet przez tą samą osobę, nie jest niczym nadzwyczajnym w procesie interpretacji prawa, zwłaszcza gdy przepisy sformułowane są w sposób niejednoznaczny. Okoliczność, że pozwani nie uzyskali pisemnej opinii prawnej przed zawarciem aktu notarialnego z dnia 3 listopada 2008 r. nie oznacza, że nie uzyskali od przedstawicieli powoda ustnego zapewnienia dopuszczalności przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu na budowę domu. Pisemna opinia z dnia 19 stycznia 2010 r. nie świadczy o tym, że osoba sporządzająca taką opinię, nie prezentowała wcześniej poglądu odmiennego, zwłaszcza jeśli nie był on formułowany na piśmie, a przy tym dotyczy przepisów niedawno uchwalonych. Z punktu widzenia wiarygodności zeznań pozwanej co do treści rozmów z M. L. i A. W. nie ma znaczenia okoliczność, że ani M. L. (1) ani pozwana nie wystąpiła o wydanie opinii na piśmie. W czasie gdy strony prowadziły negocjacje co do sprzedaży lokalu pracownicy powoda nie mieli wątpliwości co do interpretacji art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., a więc nie widzieli potrzeby, aby zwracać się o wydanie opinii na piśmie. Dopiero po upływie roku od negocjacji, pracownicy powoda powzięli wątpliwości co do tego, czy budowa domu stanowi zwalnia od obowiązku zwrotu bonifikaty, i stąd właśnie zwrócono się o wydanie opinii pisemnej. Natomiast okoliczność, że pozwana nie wystąpiła o wydanie opinii na piśmie nie oznacza, że takie stanowisko nie zostało jej przedstawione ustnie.

Nie można też czynić zarzutów pozwanym, że nie zasięgnęli opinii innego prawnika. Gdyby przedstawiciele powoda rzeczywiście mieli wątpliwości co do interpelacji spornego przepisu i – jak zeznawała M. L. (1) – nie udzieliliby pozwanym jednoznacznej informacji, to wówczas niewątpliwie pozwani skorzystaliby z porady innego prawnika. Nie mieli jednak potrzeby tego czynić, skoro przedstawiciele powoda prezentowali wówczas taką interpretację spornego przepisu, która była korzystna z punktu widzenia interesów pozwanych.

Nie stanowi argumentu za przyjęciem stawiska powoda to, że treść pisma z dnia 7 grudnia 2009 r. nie nawiązuje do treści rozmowy z pracownikami powoda. Należy zauważyć, że rozmów tych było kilka, trudno więc wymagać, aby pozwana w treści pisma wskazywała konkretną datę rozmowy.

Znamiennym jest, że pozwani wezwanie do wykazania nabycia mieszkania otrzymali dopiero po dwóch latach od powiadomienia powoda o fakcie zbycia mieszkania i po roku i dziewięciu miesiącach od sporządzenia opinii prawnej stwierdzającej obowiązek pozwanych zwrotu bonifikaty. Oznacza to, że powód pomimo sporządzenia opinii przez radcę prawnego nie był jeszcze pewny swojego stanowiska, w przeciwnym wypadku wystąpiłby od razy z wezwaniem do zwrotu bonifikaty. Tymczasem w piśmie z dnia z dnia 28.09.2011r. w ogóle nie odniósł się do faktu powiadomienia przez pozwanych o zbyciu mieszkania.

Wbrew wyrażonemu w apelacji stanowisku powoda, zmiana przepisów czytelna nie była. Wprawdzie literalne brzemienia ust. 2a pkt 5 art. 68 u.g.n. stanowi o nabyciu innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości, a więc w drodze czynności prawnej. Jednak możliwa była także interpretacja celowościowa tego przepisu i przyjęcie, że przez „nabycie” rozumie się także przeznaczenie pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na zakup materiałów budowlanych z przeznaczeniem na wybudowanie domu. Sens regulacji polega bowiem na zapobieżeniu praktykom spekulacyjnym oraz zapewnieniu pomocy osobom gorzej sytuowanym. Dominująca obecnie wykładnia tego przepisu w swoich konsekwencjach prowadzi jednak do tego, że wyłączony jest obowiązek zwrotu bonifikaty np. w przypadku nabycia mieszkania o znacznej wartości, usytuowanego w centrum dużego miasta, a obowiązek ten ciąży na osobach, które system gospodarczym wybudowały dom położony na wsi. Oczywistym zaś jest, że na zakup drogich mieszkań decydują się osoby lepiej sytuowane, podczas gdy osoby uboższe budują domy na obrzeżach miast lub na wsiach, gdzie niższe są ceny gruntów oraz robocizny. Gdyby zatem wątpliwości interpretacyjne dotyczące tego przepisu nie zachodziły, nie byłoby konieczności poddania tego zagadnienia pod ocenę Sądu Najwyższego.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd Apelacyjny stwierdził, że w apelacji nie wskazano na zarzuty tego rodzaju, które mogłyby dyskwalifikować ocenę dowodów przeprowadzoną przez Sąd I instancji oraz dokonane na tej podstawie ustalenia faktyczne. Ocena dowodów dokonana przez Sąd I instancji spełnia zatem wymogi art. 233 § 1 k.p.c. skoro Sąd dokonał oceny wszystkich dowodów w sprawie. Wyciągnięte przez Sąd I instancji wnioski, co do wiarygodności i mocy dowodowej poszczególnych dowodów są nie tylko logiczne, ale także zgodne z zasadami doświadczenia życiowego. Ustalony w ten sposób przez Sąd I instancji stan faktyczny tworzy spójny i logiczny obraz całości wydarzeń związanych z negocjacjami stron dotyczącymi przedmiotowej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz zapewnienia pozwanych przez pracowników powoda, że w przypadku przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na wybudowanie domu, wyłączony jest obowiązek zwrotu bonifikaty. Zasadności tej oceny nie podważają zarzuty zawarte w apelacji, gdzie ocenie dowodów zawartej w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku przestawiono własną, subiektywną i wybiórczą ocenę dowodów, w oderwaniu od całokształtu materiału dowodowego i pomijając treść dowodów przeciwnych. Podniesione w apelacji zarzuty były w swej istocie jedynie nieuzasadnioną, nietrafną polemiką z ustaleniami poczynionymi przez Sąd Okręgowy. Taka różna od dokonanej przez Sąd I instancji – ocena dowodów, choć możliwa, to jednak w żadnym razie nie mogła stanowić o zasadności podniesionych zarzutów. Nie wykazano bowiem w sposób skuteczny, że Sąd Okręgowy swoją ocenę dokonał w sposób nielogiczny lub niezgodny z zasadami doświadczenia życiowego, a tylko takie argumenty mogłyby ewentualnie uzasadniać skuteczność tych zarzutów.

Chybiony jest także zarzut naruszenia art. 227 k.p.c.

Istotnie zeznania pozwanej dotyczącej jej sytuacji życiowej i materialnej nie mają istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Zarzuty powoda o tyle są jednak chybione, że Sąd Okręgowy nie dokonywał na podstawie tego fragmentu zeznań jakichkolwiek ustaleń faktycznych. Nie wynika też z treści uzasadnienia, aby podstawą rozstrzygnięcia Sądu były zeznania pozwanej – jak to ujęto w uzasadnieniu apelacji – „składne płaczliwym głosem, która w ten sposób wzięła na litość Wysoki Sąd”. Podstawą uznania naruszenia zasad współżycia społecznego nie była trudna sytuacja osobista i życiowa pozwanych, lecz to, że zostali wprowadzeni w błąd przez pracowników powodowej Spółki co do interpretacji przepisów. Pozwani nie podjęliby decyzji o wykupie mieszkania, gdyby nie zostali utwierdzeni przez pracowników powoda w przekonaniu, że także przeznaczenie pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania zwalnia od obowiązku zwrotu bonifikaty.

Sąd pierwszej instancji nie dokonywał także żadnych ustaleń faktycznych dotyczących sprzedaży lokali mieszkalnych na rzecz świadków T. K. (1) i G. B.. Zeznania tych osób były natomiast pomocne przy ocenie zeznań pozwanej, o czym była już wyżej mowa.

Przechodząc do oceny zarzutów naruszenia prawa materialnego należy stwierdzić, że także te zarzuty nie mogą odnieść zamierzonego skutku. Sąd Apelacyjny w pełni podziela rozważania prawne przedstawione przez Sąd pierwszej instancji, przyjmując je także za podstawę własnego rozstrzygnięcia.

Sąd Okręgowy nie dokonał wadliwej interpretacji art. 68 ust. 1 i 2 u.g.n., gdyż uznał, że powodowi przysługuje przewidziane tym przepisem roszczenie o zwrot bonifikaty. W świetle dokonanych ustaleń faktycznych Sąd Okręgowy zasadnie jednak przyjął, że powodowi nie przysługuje ochrona jego prawa z uwagi na nadużycie przysługującego mu prawa podmiotowego (art. 5 k.c.).

Oceniając zachowanie obu stron przez pryzmat zasad współżycia społecznego należy pokreślić, że pozwani nie tylko nie zataili przed powodem zamiaru sprzedaży nabytego z bonifikatą mieszkania, ale wręcz poinformowali przedstawicieli powoda o zamiarze przeznaczenie uzyskanych w ten sposób środków na wybudowanie domu oraz uzyskali od nich zapewnienie, że jest to możliwe bez konieczności zwrotu bonifikaty. Intencją pozwanych było uzyskanie od powoda jasnego stanowiska w tej kwestii, i takie też stanowisko zostało im przedstawione. Dopiero wówczas pozwani, działając w zaufaniu do powoda, realizującego zadania z zakresu władzy publicznej, przystąpili do aktu notarialnego. Należy zaznaczyć, że taka interpretacja art. 68 ust. 1 i 2 u.g.n. była możliwa w tamtym czasie, a odstąpienie od tej interpretacji przez powoda nie może wywoływać niekorzystnych skutków prawnych dla pozwanych. Gdy pozwani sami poinformowali powoda o dokonanym zbyciu nabytego z bonifikatą lokalu okazało się, że powód zmienił interpretację przepisów, co znalazło swoje odzwierciedlenie w treści opinii z dnia 19 stycznia 2010 r. Znamiennym jednak jest, że powód w nawiązaniu do treści pisma pozwanych z dnia 7 grudnia 2009 r. i w oparciu o sporządzoną w związku z treścią tego pisma opinią prawną, nie wezwał pozwanych do zwrotu bonifikaty, lecz dopiero w dniu 28 września 2011 r. wystosował do pozwanych pismo wzywające do dostarczenia dokumentów potwierdzających przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu na nabycie innej nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe. Treść pisma powoda z dnia 28 września 2011 r. pomija okoliczność, że pozwani sami poinformowali powoda o dokonanej sprzedaży mieszkania oraz przeznaczeniu uzyskanych w ten sposób środków pieniężnych na budowę domu. Bezprzedmiotowe było więc wzywanie pozwanych do wykazania nabycia innej nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe. Nadto powód zdecydował się wystąpić z pozwem dopiero 25 września 2012 r., a więc po upływie prawie trzech lat od poinformowania go przez samych pozwanych pismem z dnia 7 grudnia 2009 r. o sprzedaży mieszkania. Takie zachowanie powoda świadczy o nielojalnym postępowaniu wobec pozwanych. Wprawdzie powód jest spółką prawa handlowego, nie można jednak pomijać tego, że większościowym wspólnikiem powoda jest Gmina M. G., która w ten sposób prowadzi gospodarkę komunalną. Wykonywanie zadań własnych gminy za pośrednictwem spółek prawa handlowego pozwala na zastosowanie wobec takiej spółki wyższego miernika lojalności wobec swoich kontrahentów - poszczególnych członków wspólnoty samorządowej, niż w przypadku relacji handlowych i innymi przedsiębiorcami. Obywatel działa bowiem w takim przypadku w zaufaniu do władzy publicznej, nawet jeżeli władza ta wykonuje swoje uprawnienia za pośrednictwem podmiotów komercyjnych, ma więc prawo oczekiwać wyższych standardów obsługi interesanta, niż w przypadku relacji wyłącznie handlowych. Słusznie zatem przyjął Sąd pierwszej instancji, że działa w tym przypadku zasada zaufania obywatela do władzy publicznej, a jej naruszenie nie może korzystać w ochrony prawnej z uwagi na treść art. 5 k.c. Natomiast w odniesieniu do pozwanych pokreślić należy ich lojalne zachowanie wobec pracowników powoda, gdyż poinformowali ich o swoich zamiarach dotyczących zbycia lokalu i przeznaczenia uzyskanych w ten sposób środków na budowę domu.

Zasada zaufania do osób realizujących zadania z zakresu władzy publicznej wymaga, aby pracownicy powoda poinformowali pozwanych, w jakiej sytuacji powód wystąpi o zwrot bonifikaty. Jednak pracownicy powoda pomimo posiadania wiedzy o zamiarze zbycia lokalu przez pozwanych i przeznaczeniu środków pieniężnych na budowę domu, nie uprzedzili pozwanych o obowiązku zwrotu bonifikaty w przypadku przeznaczania środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na budowę domu. Świadczy to jednoznacznie o tym, że w tamtym czasie ich interpretacja pojęcia celu mieszkaniowego obejmowała także budowę domu. Gdyby było inaczej, nie sposób przyjąć, aby pracownicy powoda mając wiedzę o zamiarach pozwanych, nie poinformowali ich wynikających z tego konsekwencjach. Wówczas umowa z pewnością nie zostałaby w ogóle zawarta. Podkreślić należy, iż wyniki postępowania dowodowego wskazują też jednoznacznie, że pracownicy powoda nie poinformowali pozwanych, że w kwestii interpretacji art. 68 ust. 2 pkt 5 u.g.n. istnieją wątpliwości interpretacyjne. Takich wątpliwości wówczas pracownicy powoda nie mieli, a więc pozwani nie musieli zasięgać pisemnych opinii prawnych ani samodzielnie poszukiwać pomocy prawnej.

W tym stanie rzeczy nie podzielając wskazanych wyżej zarzutów apelacji ani argumentacji zgłoszonej na jej poparcie, na podstawie art. 385 k.p.c. oddalono apelację.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu.