Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

25 lutego 2014 roku

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I. Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący SSO Rafał Cieszyński

Protokolant Ewelina Kiałka

po rozpoznaniu na rozprawie 11 lutego 2014 roku we Wrocławiu

sprawy z powództwa A. W.

przeciwko Agencji (...) w W. Oddziałowi Terenowemu we W. i J. S.

o ustalenie

I.  oddala powództwo;

II.  oddala powództwa ewentualne;

III.  zasądza od powoda A. W. na rzecz pozwanego Agencji (...) w W. Oddziału Terenowego we W. kwotę 7.200 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego;

IV.  zasądza od powoda A. W. na rzecz pozwanego J. S. kwotę 7.217 zł tytułem kosztów procesu, w tym kwotę 7.200 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego;

V.  nakazuje uiścić powodowi A. W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego we Wrocławiu kwotę 3.916,37 zł ( trzy tysiące dziewięćset szesnaście złotych trzydzieści siedem groszy) tytułem brakujących wydatków w postaci wynagrodzenia biegłego w sprawie;

VI.  obciąża Skarb Państwa brakującą opłatą od pozwu, od obowiązku uiszczenia której powód został zwolniony oraz brakującymi wydatkami w postaci wynagrodzenia biegłego w sprawie.

Sygn. akt I C 1149/10

UZASADNIENIE

Pozwem z 29 września 2010 r. skierowanym przeciwko Agencji (...) Oddziałowi Terenowemu we W., powód A. W. wniósł o ustalenie, że przysługuje mu uregulowane w art. 29 ust. 1 pkt 3 ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 1991 r., Nr 107, poz. 464 ze zm.) pierwszeństwo nabycia działki niezabudowanej numer (...) o powierzchni 16,26 ha, położonej we wsi B., gmina S. w województwie (...), dla której Sąd Rejonowy w Strzelinie prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), po cenie nie niższej niż 246.100 zł.

Uzasadniając swoje żądanie powód wskazał, że strony zawarły umowę dzierżawy działki niezabudowanej nr (...) (...) położonej we wsi B. (gmina S.), oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym (...) (...), o powierzchni 16,26 ha. Umowa została zawarta na 10 lat. W związku z wnioskiem powoda o wykup spornej nieruchomości na zasadzie pierwszeństwa w nabyciu, 22 kwietnia 2008 r. pozwany zlecił rzeczoznawcy majątkowemu określenie wartości rynkowej dzierżawionej przez powoda nieruchomości przygotowywanej do sprzedaży w ramach pierwszeństwa w nabyciu. Operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. S.. Wartość nieruchomości (...) o powierzchni 16,26 ha ustalona została na 05 maja 2008 r. na kwotę 492.299 zł. Z uwagi na uchybienia sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego (zawyżenie ceny nieruchomości poprzez nieuwzględnienie cen nieruchomości w obrocie prywatnym oraz transakcji z gmin S. i W.), 13 października 2008 r. powód złożył do Rady Nadzorczej Agencji (...) skargę powszechną, w której zarzucił, że operat szacunkowy J. S. wykonany został z pogwałceniem reguł ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Ponieważ pierwszy operat wykonany przez J. S. stracił ważność z uwagi na upływ czasu, pozwany zlecił temu rzeczoznawcy wykonanie drugiego operatu szacunkowego, który w ocenie powoda obarczony był tymi samymi błędami, co pierwszy. Jednocześnie powód przedłożył pozwanemu operat szacunkowy sporządzony na jego zlecenie, przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. (1). Dalej powód wskazywał, że 24 listopada 2008 r. pozwany zwrócił się do Stowarzyszenia (...) we W. o sporządzenie opinii na temat poprawności wykonania operatów szacunkowych dotyczących spornej nieruchomości. Zespół opiniujący ustalił, iż zarówno operat sporządzony przez J. S., jak i K. K. (1) nie mogą być wykorzystane do celów, dla których zostały sporządzone, jednakże zdaniem Komisji rażące wady zawierały operaty sporządzone na zlecenie pozwanego. 28 lipca 2009 r. pozwany zlecił J. S. sporządzenie operatu szacunkowego uwzględniającego wszystkie uwagi Komisji. Poprawiony operat szacunkowy dla działki (...), obręb B. sporządzony został 14 sierpnia 2009 roku. Wartość wycenianej nieruchomości rzeczoznawca określił na kwotę 473.000 zł. Powód podkreślał, że podtrzymał zamiar nabycia dzierżawionej nieruchomości, jednocześnie informując Agencję (...) Oddział Terenowy we W., że będzie dążył do ustalenia ceny nieruchomości przez Sąd. W odpowiedzi na powyższe, Agencja (...) we W. poinformowała powoda, że sprzedaż nieruchomości z zastosowaniem pierwszeństwa w nabyciu możliwa jest jedynie na warunkach podanych z zawiadomieniu z 26 października 2009 r. i za cenę 474.100 zł oraz, że minął ustawowy trzymiesięczny termin złożenia podania o przedłużenie umowy dzierżawy, co oznacza, że nie zostanie ona przedłużona na dalszy okres. Pozwany poinformował powoda także o tym, iż wykup nieruchomości możliwy jest do 31 grudnia 2009 r.

Powód wskazywał ponadto, że 29 grudnia 2009 r. strony zawarły porozumienie numer (...) w sprawie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości po cenie 474.100 zł. Powód złożył oświadczenie o akceptacji ceny nieruchomości zgodnie z zawiadomieniem z 26 października 2009 r., oświadczając jednocześnie, że zamierza zakwestionować ustaloną cenę, jako niezgodną z art. 30 ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. W tym też celu powód złożył do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w Ministerstwie Infrastruktury skargę na nierzetelne wykonanie wyżej opisanych operatów szacunkowych przez rzeczoznawcę J. S.. Powód wskazywał, że pismem z 14 czerwca 2010 r. pozwany poinformował go o wstrzymaniu sprzedaży Nieruchomości Zasobu numer (...) w trybie pierwszeństwa nabycia do czasu zakończenia postępowania w Ministerstwie Infrastruktury, uznając tym samym aktualność pierwszeństwa powoda do nabycia spornej nieruchomości.

Powód wyjaśniał, że z uwagi na wyżej opisane oznaki opieszałości i braku dobrej woli urzędników Administracji Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa we W., zmierza do uzyskania ochrony sądowej swoich roszczeń do przedmiotowej nieruchomości, a także zapewnienia sądowej kontroli nad procesem sprzedaży nieruchomości w sferze ustalenia ceny przedmiotowej nieruchomości.

Interes prawny w ustaleniu pierwszeństwa powód wywodził z treści art. 29 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, natomiast interes prawny w ustaleniu aktualnej wartości Nieruchomości Zasobu numer (...) powód opierał na treści art. 30 powołanej ustawy, w myśl którego cenę nieruchomości Zasobu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość tej nieruchomości określona przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. W ocenie powoda, dotychczasowa sprzedaż przez Agencję (...) odbywała się po cenach nie wyższych od ustalonych przez rzeczoznawców.

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na jego rzecz od powoda kosztów procesu według norm przepisanych. W pierwszej kolejności pozwany przyznał, że strony zawarły ze sobą umowę dzierżawy, na którą powoływał się powód. Pozwany potwierdził nadto okoliczność, że 29 grudnia 2009 roku strony zawarły porozumienie, w którym ustaliły warunki sprzedaży spornej nieruchomości, w tym cenę sprzedaży w kwocie 474.100 zł. W porozumieniu tym powód oświadczył, że w przypadku uchylenia się od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w terminie wyznaczonym przez Agencję, na warunkach określonych w załączniku do porozumienia, będzie to równoznaczne z odstąpieniem od wykonania prawa pierwszeństwa nabycia. Pozwany zaprzeczył, by powód miał złożyć oświadczenie, że w przyszłości zamierza kwestionować cenę sprzedaży. Zdaniem pozwanego powyższe twierdzenie powoda, jest nielogiczne, biorąc pod uwagę teść samego porozumienia. Strony bowiem zawarły porozumienie po to, aby ustalić warunki, na jakich dokonana zostanie sprzeda z nieruchomości.

Następnie pozwany wskazywał, że powód nie stawił się na podpisanie aktu notarialnego w wyznaczonym terminie 30 kwietnia 2010 r. oraz nie dokonał wpłaty kwot wskazanych przez pozwanego w piśmie z 14 kwietnia 2010 r. W powoływanym piśmie pozwany wskazał powodowi, że niestawienie się u notariusza oznaczało będzie rezygnację z wykupu nieruchomości. Mając na względzie powyższe, zdaniem pozwanego, powód utracił prawo do nabycia nieruchomości w ramach pierwszeństwa.

W piśmie przygotowawczym z 15 czerwca 2011 r. (k. 189-191) powód zmodyfikował powództwo w ten sposób, że na wypadek nieuwzględnienia zgłoszonego w pozwie żądania o ustalenie pierwszeństwa, wniósł o zasądzenie solidarnie od Agencji (...) i J. S. na rzecz powoda kwoty 246.100 zł tytułem odszkodowania za utratę pierwszeństwa w nabyciu spornej nieruchomości. W związku z powyższym, powód wniósł o wezwanie do udziału w sprawie w charakterze pozwanego J. S..

Uzasadniając zgłoszone żądanie ewentualne powód wskazywał, że w jego ocenie wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła o niemal 100% od 2008 roku, a więc od czasu, kiedy umowa sprzedaży doszłaby do skutku, gdyby operat wykonany na zlecenie Agencji (...) nie zawierał żadnych wad. Zwłoka organu właściwego w załatwieniu sprawy sprzedaży nieruchomości, wedle powoda, może uzasadniać odpowiedzialność za szkodę wynikłą ze wzrostu ceny tej nieruchomości na podstawie art. 417 k.c. Powód wskazywał, że odpowiedzialność odszkodowawczą w związku z tym, że powód nie nabył nieruchomości po cenie ustalonej zgodnie z przepisami o gospodarowaniu nieruchomościami, w czasie, kiedy złożył oświadczenie o zamiarze nabycia nieruchomości, obciąża solidarnie Agencję (...) oraz rzeczoznawcę J. S.. Powód podkreślał, że sporządzenie na zlecenie pozwanego czterech operatów szacunkowych tej samej nieruchomości, wbrew przepisom o gospodarowaniu nieruchomościami w stopniu warunkującym odpowiedzialność dyscyplinarną rzeczoznawcy, rodzi odpowiedzialność odszkodowawczą. W ocenie powoda, skoro wykonane operaty były niezgodne z przepisami o gospodarowaniu nieruchomościami, a rzeczoznawca, sporządzając je naruszył normy etyki zawodowej, spełnione zostały w sprawie warunki odpowiedzialności odszkodowawczej, a więc bezprawność działania oraz związek przyczynowy między działaniem a szkodą, która przejawia się w konieczności nabycia dla potrzeb gospodarstwa rolnego powoda nieruchomości po aktualnych cenach. Powód zaznaczał przy tym, że co prawda zgodnie z art. 30 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, cenę nieruchomości Zasobu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość tej nieruchomości, to zgodnie z utrwalonym zwyczajem Agencja (...) nie żąda za sprzedawane nieruchomości cen wyższych od ustalonych w operacie.

W piśmie procesowym z 08 lipca 2011 r. (k. 202-203) pozwany ad 1 podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie, wnosząc o oddalenie zarówno powództwa głównego jak i ewentualnego. Pozwany wskazywał, że powód nie nabył przedmiotowych nieruchomości po cenie ustalonej w porozumieniu ze względu na swoje niestawiennictwo celem podpisania aktu przeniesienia własności nieruchomości. Powód nie zgłosił oświadczenia o uchyleniu się od swojego oświadczenia woli w przedmiocie zatwierdzenia postanowień porozumienia. W ocenie pozwanego ad 1, samo naruszenie norm etyki zawodowej przez rzeczoznawcę majątkowego nie może stanowić, zgodnie z art. 157 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami podstawy do podważenia wiarygodności operatów szacunkowych wykonanych na zlecenie pozwanego. Z tych względów, w ocenie pozwanego ad 1 powództwo ewentualne winno być w całości oddalone.

Postanowieniem z 04 lipca 2011 r. (k. 193) Sąd Okręgowy we Wrocławiu, na podstawie art. 194 § 3 k.p.c. wezwał do udziału w sprawie w charakterze pozwanego J. S..

W odpowiedzi na pozew pozwany ad 2 J. S. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. Pozwany ad 2 zarzucał, że powód wnosząc powództwo o ustalenie nie wykazał interesu prawnego w rozumieniu art. 189 k.p.c., co winno skutkować oddaleniem żądania głównego. W ocenie pozwanego ad 2 nie ma również podstaw do uwzględnienia żądania ewentualnego. W szczególności brak jest podstaw do przypisania pozwanym solidarnej odpowiedzialności za ewentualną szkodę powoda, nie sposób nadto przyjąć, by wskazana przez powoda podstawa prawna żądania, to jest norma art. 417 k.c. miała odnosić się również do pozwanego ad 2.

W dalszej kolejności pozwany ad 2 zarzucał, że powód nie udowodnił faktu poniesienia szkody, jej wysokości, jak również związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem pozwanego a szkodą. Pozwany ad 2 podkreślał, że w sierpniu 2009 r. zaktualizował wcześniejszą swoją wycenę nieruchomości z marca 2009 r. uwzględniając wszystkie zastrzeżenia wyrażone przez Komisję Opiniowania Wycen Stowarzyszenia (...). Dopiero ta wycena posłużyła Agencji (...) do ustaleń przedmiotowo istotnych warunków przyszłej umowy sprzedaży zawartych w porozumieniu z 29 grudnia 2009 r. Jak wynika z podpisanego dokumentu, powód zgodził się na zaproponowane warunki bez zastrzeżeń, a obecne jego twierdzenia, zdaniem pozwanego ad 2 nie znajdują oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym oraz są twierdzeniami ponad osnowę dokumentu jakim jest porozumienie z 29 grudnia 2009 r. Pozwany ad 2 zaznaczał, że Agencja (...) dwukrotnie wyznaczała powodowi termin spotkania w kancelarii notarialnej, na które powód nie stawiał się w celu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność, a tym samym utracił prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości z własnej winy.

Ustosunkowując się do zarzutów pozwanych, powód w piśmie przygotowawczym z 17 sierpnia 2011 r. wyjaśnił, że nie nabył nieruchomości po cenie ustalonej w porozumieniu z 29 grudnia 2009 r., bowiem była to cena rażąco zawyżona. Z tego też powodu wszelkie porozumienia odnoszące się do ceny ustalonej wbrew przepisom o gospodarowaniu nieruchomościami, jako nieważne, nie miały wpływu na treść pierwszeństwa powoda. Z uwagi na fakt, że wszystkie operaty sporządzone przez J. S. naruszały przepisy prawa, umowa sprzedaży zawarta w tych warunkach, zdaniem powoda, byłaby nieważna z mocy art. 58 k.c. W dalszej kolejności powód podnosił, iż wbrew stanowisku pozwanego ad 2, zachodzą podstawy do przypisania solidarnej odpowiedzialności obu pozwanym. Jako podstawę prawną tejże odpowiedzialności powód wskazał normę art. 415 k.c. w zw. z art. 441 § 1 k.c. Powód wyjaśniał ponadto, iż jego szkoda dostrzegalna jest poprzez porównanie jego stanu majątku przed sporządzeniem wadliwych operatów, a jego aktualnym stanem majątkowym. Adekwatny związek przyczynowy w ocenie powoda przejawia się natomiast w konsekwencji tego, że gdyby pozwany sporządził prawidłowo pierwszy operat, to dzisiaj powód byłby właścicielem przedmiotowej nieruchomości nabytej po cenie według jej wartości w dacie sporządzenia pierwszego operatu. Brak w majątku powoda nieruchomości nabytej po cenie prawidłowo ustalonej to utracona korzyść, którą powód mógł osiągnąć w normalnym toku procedury sprzedaży.

W piśmie przygotowawczym z 24 stycznia 2013 r. (k. 484) powód ponownie zmodyfikował powództwo wnosząc o ustalenie, że powodowi A. W. przysługuje uregulowane w art. 29 ust. 1 pkt 3 ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 1991 r., Nr 107, poz. 464 z późn. zm.) pierwszeństwo w nabyciu działki niezabudowanej numer (...) o powierzchni 16,26 ha, położonej we wsi B., Gmina S., w województwie (...), dla której Sąd Rejonowy w Strzelinie prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), po cenie nie niższej niż 292.479 zł.

Na wypadek nieuwzględnienia opisanego wyżej żądania, powód wniósł o zasądzenie solidarnie od pozwanych Agencji (...) i J. S. na rzecz powoda kwoty 306.530 zł tytułem odszkodowania. Rozszerzenie żądania powód uzasadniał wzrostem wartości nieruchomości od czasu, kiedy umowa sprzedaży doszłaby do skutku, gdyby wykonany na zlecenie pozwanego ad 1 operat był prawidłowy.

W piśmie przygotowawczym z 11 lutego 2014 r. (k. 561) powód ponownie zmienił powództwo wskazując, że w sytuacji gdyby Sąd uznał, że powodowi nie przysługuje pierwszeństwo nabycia przedmiotowej nieruchomości po cenie ustalonej w niniejszej sprawie przez biegłych, wniósł o ustalenie, że przysługuje mu uregulowane w art. 29 ust. 1 pkt 3 ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 1991 r., Nr 107, poz. 464 ze zm.) pierwszeństwo w nabyciu działki niezabudowanej numer (...) o powierzchni 16,26 ha, położonej we wsi B., Gmina S. w województwie (...), dla której Sąd Rejonowy w Strzelinie prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), po cenie ustalonej w oparciu o art. 29 ust. 1b w związku z art. 30 ust. 1 i 2 ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny, istotny dla rozstrzygnięcia sprawy:

03 kwietnia 1998 r. pomiędzy powodem A. W., a Agencją (...) (poprzednikiem prawnym Agencji (...)) Oddziałem Terenowym we W. zawarta została umowa dzierżawy numer (...) nieruchomości rolnej położonej w gminie S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka numer (...), o powierzchni 16,2600 ha. Umowa zawarta została na okres 10 lat, licząc od daty jej podpisania. Zgodnie z § 3 ust. 1 umowy, jeżeli którakolwiek ze stron przed upływem okresu, na który została zawarta umowa złoży wniosek o jej przedłużenie i strony uzgodnią istotne postanowienia umowy, następuje przedłużenie umowy na dalsze 20 lat.

(dowód: umowa dzierżawy z 03 kwietnia 1998 r. k. 15-19,

protokół numer (...) z 03 kwietnia 1998 r. k. 20,

protokół zdawczo-odbiorczy k. 21-22)

17 kwietnia 2007 r. powód zwrócił się do Agencji (...) z wnioskiem o wykup nieruchomości, będącej przedmiotem dzierżawy, na zasadzie przysługującego mu pierwszeństwa. Następnie, 27 grudnia 2007 r. powód wniósł o przedłużenie umowy dzierżawy do czasu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

W związku z powyższym, 27 marca 2008 roku, strony zawarły aneks numer (...) do umowy dzierżawy z 03 kwietnia 1998 r., na mocy którego przedłużyły okres jej trwania o rok, to jest do 31 marca 2009 roku.

(dowód: aneks numer (...) z 27 marca 2008 r. k. 24,

przesłuchanie powoda A. W. elektroniczny protokół rozprawy z 11 lutego 2014 r. od 00:02:48 do 00:33:49,

przesłuchanie za pozwanego ad 1 S. S. (1) elektroniczny protokół rozprawy z 11 lutego 2014 r. od 00:33:49 do 01:20:55)

Z uwagi na złożony przez powoda wniosek o wykup nieruchomości, 27 marca 2008 roku pomiędzy stronami zostało zawarte porozumienie, na mocy którego Agencja (...) zobowiązała się do podjęcia czynności przygotowania do sprzedaży nieruchomości, będącej przedmiotem umowy dzierżawy. Zgodnie z § 2 porozumienia, na wypadek ewentualnego wycofania się przez powoda z woli nabycia wnioskowanej nieruchomości, ustalono kaucję w wysokości 1.500 zł, którą powód miał uiścić w terminie 10 dni.

(dowód: porozumienie z 27 marca 2008 r. k. 25-27)

Celem ustalenia wartości nieruchomości rolnej stanowiącej działkę numer (...), obręb B., pozwany zlecił rzeczoznawcy majątkowemu J. S. sporządzenie operatu szacunkowego. Zgodnie z dokonaną przez J. S. wyceną z 05 maja 2008 r. wartość nieruchomości, której kupnem zainteresowany był powód, oszacowano na kwotę 492.200 zł.

(dowód: operat szacunkowy J. S. z 05 maja 2008 r. wraz z załącznikami k. 27-36,

przesłuchanie powoda A. W. elektroniczny protokół rozprawy z 11 lutego 2014 r. od 00:02:48 do 00:33:49,

przesłuchanie pozwanego ad 2 J. S. elektroniczny protokół rozprawy z 11 lutego 2014 r. od 01:21:18 do 02:01:38)

Uznając, iż wycena sporządzona przez J. S. jest znacznie zawyżona, powód zlecił wykonanie operatu szacunkowego innemu rzeczoznawcy K. K. (1), który określił wartość nieruchomości położonej we wsi B., na kwotę 264.100 zł. O treści sporządzonej wyceny powód poinformował Agencję (...).

(dowód: operat szacunkowy K. K. (1) z 28 sierpnia 2008 r. wraz z załącznikami k. 37-56,

przesłuchanie powoda A. W. elektroniczny protokół rozprawy z 11 lutego 2014 r. od 00:02:48 do 00:33:49)

Wobec znacznych rozbieżności wycen przedmiotowej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawcę J. S. oraz K. K. (1), 13 października 2008 roku, A. W. złożył skargę do Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi, wnosząc o zbadanie prawidłowości operatu wykonanego na zlecenie Agencji (...).

Po zapoznaniu się ze skargą oraz zawartymi w niej zarzutami powoda dotyczącymi prawidłowości wykonanej przez J. S. wyceny nieruchomości, Agencja (...) 04 grudnia 2008 roku zleciła Stowarzyszeniu (...) we W. dokonanie oceny poprawności sporządzenia operatów opracowanych zarówno przez J. S., jak i K. K. (1).

(dowód: skarga powoda z 13 października 2008 r. k. 57-58,

opinia Komisji Opiniowania Wycen Stowarzyszenia (...) we W. z 25 czerwca 2009 r. k. 70-87,

przesłuchanie powoda A. W. elektroniczny protokół rozprawy z 11 lutego 2014 r. od 00:02:48 do 00:33:49,

przesłuchanie za pozwanego ad 1 S. S. (1) elektroniczny protokół rozprawy z 11 lutego 2014 r. od 00:33:49 do 01:20:55,

przesłuchanie pozwanego ad 2 J. S. elektroniczny protokół rozprawy z 11 lutego 2014 r. od 01:21:18 do 02:01:38)

Po dokonaniu analizy opinii rzeczoznawców J. S. i K. K. (1), Komisja Opiniowania Wycen Stowarzyszenia (...) we W. w opinii z 25 czerwca 2009 roku stwierdziła, że oba operaty zostały sporządzone nieprawidłowo i wobec tego nie mogą być wykorzystane do celu, dla jakiego zostały zlecone. W odniesieniu do operatu szacunkowegoK. K. (1) Komisja wskazała, że rzeczoznawca nie wyodrębnił z nieruchomości obszaru stanowiącego użytek o powierzchni 0,92 ha oraz pominął wycenę zadrzewień na gruncie, co miało bezpośredni wpływ na wartość rynkową wycenianej nieruchomości. Operatowi szacunkowemu sporządzonemu przez J. S. zarzucono natomiast, że został on sporządzony w oparciu o niepełne dane w zakresie transakcji rynkowych, jak również zawierał on istotne uchybienia co do sposobu określenia tak zwanego trendu czasowego oraz jego wpływu na poziom cen rynkowych. Zdaniem Komisji, miało to bezpośredni wpływ na wartość rynkową wycenianej działki. Komisja Oceny Wycen stwierdziła ponadto, że rzeczoznawca J. S. nie wyodrębnił z nieruchomości obszaru stanowiącego użytek o powierzchni 0,92 ha.

(dowód: opinia Komisji Opiniowania Wycen Stowarzyszenia (...) we W. z 25 czerwca 2009 r. k. 70-87)

W związku z przedłużającą się procedurą sprzedaży działki numer (...) położonej we wsi B., 02 lutego 2009 roku strony zawarły aneks numer (...) do umowy dzierżawy z 03 kwietnia 1998 roku. Na mocy powyższego aneksu, umowa dzierżawy została przedłużona do 31 grudnia 2009 roku.

(dowód: aneks numer (...) z 02 lutego 2009 r. k. 98 v)

W marcu 2009 roku Agencja (...) zleciła rzeczoznawcy J. S. sporządzenie aktualizacji operatu szacunkowego z 05 maja 2008 roku. Zgodnie z dokonaną wyceną, nieruchomość rolna stanowiąca działkę numer (...), obręb B., gmina S., na 19 marca 2009 roku oszacowana została na kwotę 492.950 zł.

(dowód: operat szacunkowy J. S. – aktualizacja z 19 marca 2009 r. wraz z załącznikami k. 59-69,

przesłuchanie za pozwanego ad 1 S. S. (1) elektroniczny protokół rozprawy z 11 lutego 2014 r. od 00:33:49 do 01:20:55,

przesłuchanie pozwanego ad 2 J. S. elektroniczny protokół rozprawy z 11 lutego 2014 r. od 01:21:18 do 02:01:38)

Kolejna aktualizacja operatu szacunkowego sporządzonego przez J. S. miała miejsce w sierpniu 2009 roku. Pozwany zlecił wówczas wyżej wymienionemu rzeczoznawcy zaktualizowanie wykonanej wcześniej wyceny, z uwzględnieniem uwag Komisji Oceny Wycen Stowarzyszenia (...) we W., zawartych w opinii z 25 czerwca 2009 r. Zgodnie z dokonaną przez rzeczoznawcę J. S. wyceną z 14 sierpnia 2009 roku, wartość nieruchomości rolnej stanowiącej działkę numer (...), położoną we wsi B., ustalona została na kwotę 473.000 zł.

(dowód: operat szacunkowy J. S. – aktualizacja z 14 sierpnia 2009 r. wraz z załącznikami k. 88-98)

przesłuchanie pozwanego ad 2 J. S. elektroniczny protokół rozprawy z 11 lutego 2014 r. od 01:21:18 do 02:01:38)

29 grudnia 2009 roku pomiędzy Agencją (...) Oddział Terenowy we W., a powodem A. W. zostało zawarte porozumienie numer (...), określające warunki sprzedaży nieruchomości rolnej położonej we wsi B., której dzierżawcą był powód. W porozumieniu tym powód oświadczył, że wyraża zgodę na nabycie w warunkach pierwszeństwa, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 3 ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu gruntami rolnymi Skarbu Państwa, działki niezabudowanej numer (...) za cenę 474.100 zł.

Zgodnie z § 6 porozumienia powód jako nabywający nieruchomość zobowiązał się do uregulowania wobec Agencji (...) wszystkich zobowiązań finansowych wynikających z umowy dzierżawy, w tym czynszu dzierżawnego za okres do dnia zakupu nieruchomości oraz uregulowania wobec osób trzecich wszystkich zobowiązań finansowych i cywilnoprawnych wynikających z umowy dzierżawy.

W § 10 porozumienia powód oświadczył, że w przypadku uchylenia się od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w terminie wyznaczonym przez Agencję, na warunkach określonych w załączniku do porozumienia, będzie to równoznaczne z odstąpieniem od wykonania prawa pierwszeństwa nabycia i w razie przeznaczenia przez Agencję nieruchomości do sprzedaży w trybie przetargu, nie będzie występował z żadnymi roszczeniami z tytułu tego prawa.

(dowód: porozumienie numer (...) z 29 grudnia 2009 r. k. 99-100,

przesłuchanie powoda A. W. elektroniczny protokół rozprawy z 11 lutego 2014 r. od 00:02:48 do 00:33:49,

przesłuchanie za pozwanego ad 1 S. S. (1) elektroniczny protokół rozprawy z 11 lutego 2014 r. od 00:33:49 do 01:20:55)

Szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości rolnej położonej we wsi B., stanowiącej działkę numer (...) strony określiły w załączniku do porozumienia z 29 grudnia 2009 roku.

Zgodnie z § 1 tego załącznika, powód miał zapłacić część ustalonej ceny sprzedaży nieruchomości w wysokości 94.820 zł przed podpisaniem aktu notarialnego ze środków własnych, natomiast pozostałą część w wysokości 379.280 zł miała być uiszczona w terminie 3 dni od daty podpisania aktu notarialnego. W porozumieniu zawarto zapis, iż Agencja (...) zobowiązuje nabywcę do podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości do 19 maja 2010 roku.

Fakt akceptacji zaproponowanej przez pozwanego ceny nabycia nieruchomości oraz innych warunków określonych w porozumieniu, powód potwierdził w pisemnym oświadczeniu z 30 grudnia 2009 roku.

(dowód: załącznik do porozumienia z 29 grudnia 2009 r. k. 101-102,

oświadczenie powoda z 30 grudnia 2009 r. k. 140)

Pismem z 14 kwietnia 2010 roku pozwany poinformował powoda o wyznaczeniu na 30 kwietnia 2010 roku terminu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej obejmującej działkę numer (...), obręb B..

Pomimo otrzymania powyższego zawiadomienia, powód w wyznaczonym terminie nie stawił się we wskazanej przez pozwanego kancelarii notarialnej, co zostało stwierdzone w sporządzonym przez notariusza protokole stawiennictwa (Repertorium A numer (...)).

(dowód: pismo pozwanego z 14 kwietnia 2010 r. k. 132,

protokół stawiennictwa z 30 kwietnia 2010 roku, Repertorium A numer (...) k. 141-142)

W piśmie z 05 maja 2010 roku pozwany skierował do powoda ostateczne wezwanie do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości rolnej, wyznaczając w tym celu termin spotkania w kancelarii notarialnej na 19 maja 2010 roku. W piśmie tym zastrzeżono, iż niestawienie się przez powoda w wyznaczonym miejscu i terminie oznaczało będzie rezygnację z wykupu nieruchomości i możliwość rozdysponowania jej w drodze przetargu.

Ostatecznie, 19 maja 2010 r. powód nie zgłosił się do notariusza w celu zawarcia z pozwanym umowy sprzedaży gruntów rolnych.

(dowód: pismo pozwanego z 05 maja 2010 r. wraz z potwierdzeniem odbioru, k. 148-149)

Na skutek złożonej przez powoda 08 grudnia 2009 r. skargi do Ministra Infrastruktury dotyczącej operatów szacunkowych sporządzonych na zlecenie Agencji (...), przeciwko rzeczoznawcy J. S. wszczęte zostało postępowanie wyjaśniające przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej. Decyzją z 28 lipca 2010 r. Minister Infrastruktury orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego J. S. kary dyscyplinarnej w postaci nagany. W uzasadnieniu powyższej decyzji wskazano, że rzeczoznawca majątkowy naruszył przepisy prawa obowiązujące w dacie wykonania zakwestionowanych przez powoda operatów. Zdaniem Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, w operacie z maja 2008 roku, J. S. przeprowadził niepełną analizę rynku nieruchomości, pomijając część dostępnych transakcji. Uznano ponadto, że J. S. nie dokonał analizy przydatności cen transakcyjnych pochodzących z przetargów dla potrzeb podejścia porównawczego i nie zamieścił w operacie szacunkowych informacji, że nie wystąpiły w tych przypadkach szczególne warunki transakcji. W ocenie Komisji, stwierdzone uchybienia mogły doprowadzić do zniekształcenia wyniku wyceny. Komisja podzieliła również zarzuty A. W. dotyczące niewłaściwego sposobu określenia przez J. S. współczynnika zmiany cen w związku z upływem czasu (tak zwanego trendu cenowego). Uznając, iż wszystkie sporządzone przez J. S. operaty dotyczące nieruchomości położonej we wsi B., stanowiącej działkę numer (...), były nierzetelne, na rzeczoznawcę nałożono karę nagany.

W związku z prowadzonym postępowaniem wyjaśniającym wobec rzeczoznawcy J. S., procedura sprzedaży działki numer (...), obręb B. została wstrzymana przez pozwanego.

(dowód: skarga powoda z 08 grudnia 2009 r. k. 103-104,

decyzja z 28 lipca 2010 r. k. 254-256,

pismo z 30 lipca 2010 r. k.105,

pismo z 29 kwietnia 2010 r. k. 159,

pismo z 12 maja 2010 r. k. 160,

przesłuchanie pozwanego ad 2 J. S. elektroniczny protokół rozprawy z 11 lutego 2014 r. od 01:21:18 do 02:01:38.

Wartość rynkowa nieruchomości rolnej niezabudowanej położonej we wsi B., gmina S., stanowiąca działkę gruntu numer (...) na miesiąc maj 2008 roku wynosiła 292.479 zł, natomiast w sierpniu 2012 roku wartość ta wzrosła do kwoty 599.009 zł.

(dowód: opinia biegłego sądowego D. M. k. 419-449)

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W niniejszej sprawie powód A. W., po ostatecznym sprecyzowaniu żądania, domagał się o ustalenia, że przysługuje mu uregulowane w art. 29 ust. 1 pkt 3 ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 1991 r., Nr 107, poz. 464 z późn. zm.) pierwszeństwo w nabyciu działki niezabudowanej numer (...) o powierzchni 16,26 ha, położonej we wsi B., Gmina S., w województwie (...), dla której Sąd Rejonowy w Strzelinie prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), po cenie nie niższej niż 292.479 zł.

W przypadku nieuwzględnienia powyższego żądania, powód wniósł o ustalenie, że przysługuje mu pierwszeństwo w nabyciu opisanej powyżej nieruchomości, po cenie ustalonej w oparciu o art. 29 ust. 1b w związku z art. 30 ust. 1 i 2 ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

Na wypadek oddalenia powyższych żądań (głównego i ewentualnego) powód zgłosił drugie żądanie ewentualne, sprecyzowane w piśmie z 24 stycznia 2013 r. (k. 484), wnosząc o zasądzenie solidarnie od pozwanych Agencji (...) w W. i J. S. na rzecz powoda kwoty 306.530 zł tytułem odszkodowania.

Podstawę materialnoprawną powództwa o ustalenie stanowi przepis art. 189 k.p.c., zgodnie z którym można żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma się w tym interes prawny. Z treści powołanego przepisu wynika, że niezbędnym do uzyskania wyroku ustalającego na podstawie art. 189 k.p.c. jest wykazanie przez powoda interesu prawnego w uzyskaniu takiego orzeczenia. Interes prawny w rozumieniu art. 189 k.p.c. przedstawiany jest jako potrzeba prawna, wynikająca z sytuacji prawnej w jakiej znajduje się powód. Potrzeba taka winna być zindywidualizowana w sposób uzasadniający uznanie, że wyrok ustalający usunie niepewność sytuacji prawnej powoda. Istnienie interesu prawnego jest zatem podstawową i pierwszoplanową przesłanką podlegającą badaniu w procesie toczącym się na podstawie art. 189 k.p.c. Dopiero po wykazaniu legitymacji prawnej do wytoczenia procesu w oparciu o ten przepis możliwe jest badanie przez sąd dalszych przesłanek prowadzących do wydania wyroku, a więc merytoryczna ocena zasadności zgłoszonego żądania.

Zważywszy na wyprzedzający, w stosunku do przesłanki zasadności powództwa, charakter przesłanki interesu prawnego, w pierwszej kolejności należało poddać pod ocenę, czy po stronie powoda A. W. zachodził interes prawny w ustaleniu pierwszeństwa w nabyciu przedmiotowej nieruchomości, po wskazanej cenie.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wielokrotnie wskazywano, że o prawnym charakterze interesu, czyli o potrzebie wszczęcia oznaczonego postępowania i uzyskania oznaczonej treści orzeczenia decyduje, istniejąca obiektywnie, potrzeba ochrony sfery prawnej powoda. Tak pojmowany interes prawny może wynikać zarówno z bezpośredniego zagrożenia prawa powoda, jak i też może zmierzać do zapobieżenia temu zagrożeniu. Interes prawny występuje także wtedy, gdy istnieje niepewność stanu prawnego lub prawa, gdy określona sytuacja zagraża naruszeniem uprawnień przysługujących powodowi, bądź też stwarza wątpliwość co do ich istnienia czy realnej możliwości realizacji. Sąd Najwyższy podkreślał także, że pojęcie interesu prawnego powinno być interpretowane z uwzględnieniem oceny, czy wynik postępowania doprowadzi do usunięcia niejasności i wątpliwości w tym zakresie i zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, a więc czy definitywnie zakończy istniejący spór ewentualnie, czy zapobiegnie takiemu sporowi w przyszłości [ vide wyrok Sądu Najwyższego z 19 października 1959 r., sygn. akt IV CR 537/58, wyrok Sądu Najwyższego z 20 października 1970 r., sygn. akt II CR 190/70, wyrok Sądu Najwyższego z 21 stycznia 1998 r., sygn. akt II CKN 481/98, wyrok Sądu Najwyższego z 07 kwietnia 2010 r. sygn. akt II PK 342/09]. Powództwo z 189 k.p.c. musi być więc celowe, ma bowiem spełniać realną funkcję prawną. W orzecznictwie ugruntowane jest również stanowisko, zgodnie z którym, nie ma interesu prawnego ten, kto może poszukiwać ochrony prawnej w drodze powództwa dalej idącego, na przykład o zasądzenie świadczeń pieniężnych.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy Sąd stanął na stanowisku, że powodowi przysługiwał interes prawny w domaganiu się ustalenia pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości rolnej położonej we wsi B., gmina S., stanowiącej niezabudowaną działkę numer (...). Wydanie rozstrzygnięcia uwzględniającego powództwo usunęłoby bowiem istniejącą niepewność co do tego, czy w aktualnych stanie, powodowi służy prawo nabycia na warunkach pierwszeństwa opisanej w pozwie nieruchomości, wchodzącej w skład (...) Skarbu Państwa. Jednocześnie wskazać należy, że brak jest dalej idących środków prawnych, mogących zapewnić powodowi ochronę prawną, a więc w tym znaczeniu, wyczerpana została przez powoda przesłanka wykazania interesu prawnego w rozumieniu art. 189 k.p.c.

Swoje uprawnienie do nabycia na warunkach pierwszeństwa niezabudowanej działki rolnej numer (...), położonej we wsi B., gmina S., powód wywodził z treści w art. 29 ust. 1 pkt 3 ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jednolity Dz. U. z 2012 r., poz. 1187 ze zm., dalej zwana „ustawą”). Przepis ten określa krąg osób uprawnionych do skorzystania z pierwszeństwa nabycia nieruchomości zbywanych przez Agencję (...), zaliczając do nich między innymi dzierżawcę zbywanej nieruchomości, w przypadku, gdy dzierżawa trwała faktycznie przez okres co najmniej trzech lat. Warunki ustalenia przez Agencję (...) ceny zbywanej nieruchomości precyzuje art. 30 ust. 1 cytowanej wyżej ustawy. Zgodnie z treścią tego przepisu, cenę nieruchomości Zasobu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość tej nieruchomości określona przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Przy wyznaczaniu ceny zbywanej nieruchomości dla potrzeb realizacji pierwszeństwa na gruncie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa ustawodawca wprowadził zatem pewien minimalny pułap, poniżej którego sprzedający nie może zbyć nieruchomości. Pułap ten wyznacza wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego. Powyższe nie oznacza jednak, że Agencja (...) zobowiązana jest do sprzedaży nieruchomości za cenę odpowiadającą jej wartości rynkowej. Skoro ustawodawca nie określił maksymalnej ceny zbycia nieruchomości, oznacza to, że nie ma przeszkód, by nieruchomość wchodząca w skład (...) Skarbu Państwa oferowana była za cenę przekraczającą ustaloną w operacie wartość rynkową.

Z uwagi na to, iż brzmienie powołanych regulacji prawnych wyklucza możliwość konstruowania po stronie Agencji (...) obowiązku zbycia nieruchomości za konkretną cenę, odpowiadającą jej rzeczywistej wartości rynkowej, zdaniem Sądu, ochrona prawna, do której uzyskania zmierza w niniejszym procesie powód, ma iluzoryczny charakter, albowiem podlegający tej ochronie interes majątkowy w istocie nie może zostać zabezpieczony.

Uznając jednak, iż na gruncie rozpoznawanej sprawy spełniona została przesłanka interesu prawnego w rozumieniu art. 189 k.p.c., przejść należało do oceny merytorycznej zgłoszonych w pozwie żądań o ustalenie.

Jak już wspomniano, materialnoprawną podstawę żądania ustalenia pierwszeństwa nabycia nieruchomości opisanej w pozwie stanowił przepis art. 29 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Zgodnie z jego brzmieniem, pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości Zasobu po cenie ustalonej w sposób określony w ustawie, z zastrzeżeniem art. 17a ust. 1, art. 17b ust. 4 i art. 42, przysługuje:

1)  byłemu właścicielowi zbywanej nieruchomości lub jego spadkobiercom, jeżeli nieruchomość została przejęta na rzecz Skarbu Państwa przed dniem 1 stycznia 1992 r.;

2)  spółdzielni produkcji rolnej władającej faktycznie zbywaną nieruchomością, której użytkowanie ustanowione na rzecz tej spółdzielni wygasło na podstawie art. 16 ust. 2 z dniem 31 grudnia 1993 r.;

3)  dzierżawcy zbywanej nieruchomości, jeżeli dzierżawa trwała faktycznie przez okres co najmniej trzech lat;

4)  zarządzającemu specjalną strefą ekonomiczną w odniesieniu do nieruchomości położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych.

Nabycie nieruchomości, o których mowa w powołanym przepisie, następuje po cenie ustalonej zgodnie z art. 30 cytowanej ustawy. Stosownie do art. 29 ust. 1c tejże ustawy, o przeznaczeniu do sprzedaży nieruchomości, do której nabycia przysługuje określonej osobie pierwszeństwo, Agencja zawiadamia tę osobę, podając cenę nieruchomości oraz termin złożenia wniosku o nabycie na warunkach podanych w zawiadomieniu, z tym, że termin nie może być krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Osoby, o których mowa w ust. 1, korzystają z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, jeżeli złożą oświadczenie, że wyrażają zgodę na jej nabycie po cenie określonej w zawiadomieniu (art. 29 ust. 1d ustawy).

W sytuacji, gdy osoby, którym przysługuje pierwszeństwo nabycia nieruchomości nie skorzystają z tego uprawnienia, lub też, gdy nieruchomości te nie zostaną sprzedane na zasadach określonych w przepisach art. 29 ust. 1, art. 17a i art. 42 ustawy albo co do których przepisy te nie mają zastosowania, podlegają one sprzedaży w trybie publicznego przetargu ustnego (licytacja) lub w przypadkach określonych w art. 29 ust. 3 ustawy, w przetargu ofert pisemnych.

W orzecznictwie ugruntowane jest stanowisko, zgodnie z którym pierwszeństwo nie jest prawem podmiotowym i nie stanowi źródła roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży ( vide: uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 23 lipca 1992 r., sygn. akt III CZP 62/92, OSNCP 1992, nr 12, poz. 214 oraz uchwała Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2006 r., sygn. akt III CZP 121/06, SIP Lex numer 204934). Polega ono jedynie na wskazaniu przez ustawodawcę podmiotów mających pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości i tym samym eliminujących inne podmioty ubiegające się o tę samą rzecz. Na skutek pierwszeństwa, uprawnienie właściciela do rozporządzania rzeczą podlega ustawowemu ograniczeniu wyrażającemu się w ograniczeniu wyboru drugiej strony przyszłej – i ewentualnej – umowy sprzedaży. Właściciel, który zamierza zbyć własność nieruchomości obowiązany jest zawiadomić o tym wskazane w ustawie osoby, a jeżeli tego nie uczyni, narażony jest na sankcje, na przykład w postaci powstania obowiązku naprawienia szkody.

Jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, powód, na mocy zawartej z pozwanym umowy z 03 kwietnia 1998 roku, przez okres ponad 10 lat był dzierżawcą nieruchomości rolnej o numerze ewidencyjnym (...), obręb B., gmina S., wchodzącej w skład (...) Skarbu Państwa. 17 kwietnia 2007 roku A. W. złożył do Agencji (...) wniosek o wykup przedmiotowej nieruchomości, powołując się na przysługujące mu, jako dzierżawcy, z mocy art. 29 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, pierwszeństwo nabycia tejże nieruchomości. W następstwie złożonego wniosku, pozwany wdrożył procedurę wykupu, obejmującą między innymi sporządzenie operatu szacunkowego, niezbędnego dla ustalenia minimalnej wysokości ceny sprzedaży. Pomijając w tym momencie kwestię prawidłowości sporządzonych na zlecenie Agencji operatów szacunkowych, których autorem był pozwany J. S., wskazać należy, że w ramach prowadzonego przez strony procesu negocjacyjnego, 29 grudnia 2009 roku pomiędzy powodem a pozwanym ad 1 doszło do zawarcia porozumienia, określającego warunki sprzedaży na rzecz A. W. spornej nieruchomości. W treści tegoż porozumienia (k. 99-100) powód wyraził zgodę na nabycie w warunkach pierwszeństwa, działki niezabudowanej numer (...) za cenę 474.100 zł. Powód oświadczył zarazem, że uchylenie się od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w terminie wyznaczonym przez Agencję, na warunkach określonych w załączniku do porozumienia, będzie równoznaczne z odstąpieniem od wykonania prawa pierwszeństwa nabycia i w razie przeznaczenia przez Agencję nieruchomości do sprzedaży w trybie przetargu, nie będzie występował z żadnymi roszczeniami z tytułu tego prawa (§ 10 porozumienia). Dodatkowo warto wskazać, że fakt akceptacji zaproponowanej przez pozwanego ceny nabycia nieruchomości oraz innych warunków określonych w porozumieniu, powód potwierdził w pisemnym oświadczeniu z 30 grudnia 2009 roku.

Dalsza analiza przedłożonych przez strony dokumentów potwierdza okoliczność, iż powód nie stawił się w wyznaczonym przez pozwanego ad 1 terminie w kancelarii notarialnej, celem zawarcia umowy sprzedaży spornej nieruchomości. Pomimo kierowanych przez Agencję wezwań, A. W. nie przystąpił do zawarcia umowy na warunkach określonych w porozumieniu z 29 grudnia 2010 roku, co oznacza, iż nie skorzystał on z przysługującego mu pierwszeństwa w nabyciu przedmiotowej nieruchomości. Konsekwencją powyższego, jest zarazem utrata przez powoda powyższego uprawnienia, co wynika między innymi z cytowanego powyżej zapisu § 10 porozumienia. Jednocześnie zauważyć należy, iż zarówno w chwili wytoczenia powództwa, jak w chwili orzekania – co bardziej istotne – powód nie spełniał przesłanek z art 29 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

Podkreślić w tym miejscu należy również, że wbrew stanowisku powoda, uregulowane w art. 29 ust. 1 cytowanej ustawy pierwszeństwo nie oznacza obowiązku zbycia przez właściciela nieruchomości określonej osobie. Konieczność uwzględnienia przez Agencję (...) pierwszeństwa nabycia nieruchomości wprowadza ograniczenie w swobodzie rozporządzenia nieruchomością jedynie w razie jej zbycia. Nie pozbawia natomiast uprawnienia do tego, aby zrezygnować ze sprzedaży nieruchomości. Uprawnienie właściciela do rozporządzania prawem własności obejmuje także uprawnienie do nierozporządzania przysługującym mu prawem. Z przepisów nie wynika, aby po ogłoszeniu wykazu Agencja była zmuszona do kontynuowania działań zmierzających do sprzedaży ( vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z 10 maja 2012 r., sygn. akt I ACa 144/12, LEX numer 1314866).

Mając na względzie treść poczynionych rozważań zdaniem Sądu należało uznać, iż w realiach przedmiotowej sprawy, powodowi nie przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości rolnej opisanej w pozwie. Nie można bowiem wywodzić roszczenia powoda o przyznanie prawa pierwszeństwa, w sytuacji, gdy nie doszło do sprzedaży spornych gruntów, zaś obowiązujące przepisy nie dają podstaw do kreowania po stronie Agencji (...) obowiązku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Z tych względów, uznając, iż po stronie powoda nie występuje uprawnienie do skorzystania z pierwszeństwa, oddaleniu podlegało zarówno powództwo główne o ustalenie powyższego uprawnienia powoda do nabycia działki niezabudowanej numer (...) „po cenie nie niższej niż 292.479 zł” oraz ewentualne, które dotyczyło ustalenia pierwszeństwa powoda w nabyciu spornej działki „po cenie ustalonej w oparciu o art. 29 ust. 1b w związku z art. 30 ust. 1 i 2 ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa”.

W ocenie Sądu nie było nadto podstaw do uwzględnienia żądania ewentualnego o zasądzenie na rzecz powoda solidarnie od pozwanych Agencji (...) oraz J. S. kwoty 306.530 zł tytułem odszkodowania.

Jako podstawę sformułowanego roszczenia odszkodowawczego powód wskazywał normę art. 417 k.c. w stosunku do pozwanego ad 1 oraz art. 415 k.c. odnośnie pozwanego ad 2. Uzasadniając powyższe żądanie powód wyjaśniał, że z uwagi na nieprawidłowe sporządzenie operatów szacunkowych przez J. S., uniemożliwiono mu nabycie nieruchomości po cenie ustalonej zgodnie z przepisami o gospodarowaniu nieruchomościami, w czasie, kiedy złożył stosowne oświadczenie o zamiarze wykupu nieruchomości. W ocenie powoda, skoro wykonane operaty były niezgodne z przepisami o gospodarowaniu nieruchomościami, a rzeczoznawca, sporządzając je naruszył normy etyki zawodowej, spełnione zostały w sprawie warunki odpowiedzialności odszkodowawczej, a więc bezprawność działania oraz związek przyczynowy między działaniem a szkodą, która przejawia się w konieczności nabycia dla potrzeb gospodarstwa rolnego powoda nieruchomości po aktualnych cenach.

W ocenie Sądu, z przytoczoną powyżej argumentacją powoda nie sposób się zgodzić. W szczególności stwierdzić należy, że na gruncie przedmiotowej sprawy powód nie wykazał przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanych, a to faktu poniesienia szkody oraz adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy kwestionowanym działaniem pozwanych, wyrażającym się w sporządzeniu wadliwych operatów szacunkowych, a ewentualną szkodą.

Jak już wspomniano powyżej, poniesioną szkodę majątkową powód upatrywał w konieczności zakupu nieruchomości po cenie wyższej, aniżeli jej rzeczywista wartość rynkowa w dacie zgłoszenia przez powoda chęci wykupu gruntu.

Nie kwestionując faktu, że wykonane przez rzeczoznawcę J. S. na zlecenie pozwanego ad 1 operaty szacunkowe obarczone były licznymi błędami, co ostatecznie znalazło potwierdzenie w opinii Komisji Oceny Wycen Stowarzyszenia (...) we W., a także w decyzji Ministra Infrastruktury o ukaraniu rzeczoznawcy karą nagany, to zdaniem Sądu okoliczność ta sama w sobie nie może przesądzać odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanych. Przede wszystkim, wobec braku zawarcia przez strony umowy sprzedaży opisanej w pozwie nieruchomości, trudno mówić o jakiejkolwiek szkodzie powoda, rozumianej we wskazany przez niego sposób. Wskazać dodatkowo należy, że nawet w sytuacji, gdyby powód nabył nieruchomość za cenę wyższą, odpowiadającą aktualnym cenom rynkowym, to nie doszłoby do jego zubożenia, albowiem do jego majątku weszłaby wówczas nieruchomość o wyższej wartości, aniżeli w dacie złożenia pierwotnego wniosku o jej wykup. Jednocześnie zaznaczenia wymaga, że sama wysokość szkody nie została przez powoda w żaden sposób wykazana, albowiem, jak wyjaśniono powyżej, przepis art. 30 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami Skarbu Państwa ustanawia jedynie dolną granicę, w jakiej Agencja (...) może kształtować cenę sprzedaży nieruchomości oferowanych osobom korzystającym z pierwszeństwa wykupu. Nie oznacza to jednak obowiązku sprzedaży gruntów za taką właśnie minimalną cenę, stąd brak jest podstaw do liczenia ewentualnej szkody powoda, jako różnicy między aktualną wartością rynkową spornej działki, a jej wartością ustaloną na datę sporządzenia wadliwego operatu przez pozwanego ad 2, to jest na miesiąc maj 2008 roku.

Wytaczając powództwo powód wskazywał, iż zmierza w ten sposób do rozbicia swoistej, jak to nazwał „patologii”, jaka występuje przy sprzedaży gruntów rolnych przez Agencję (...), a mającej polegać na zawyżaniu cen sprzedaży nieruchomości ze szkodą dla potencjalnych nabywców. Powyższe stanowisko, jakkolwiek z punktu widzenia powoda może wydawać się zrozumiałe, to jednak pomija istotny aspekt, związany z rolą, jaką spełnia w obrocie nieruchomościami rolnymi Agencja (...). Podmiot ten, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa dysponuje i gospodaruje nieruchomościami tworzącymi Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa. Agencja (...) jest zatem powiernikiem Skarbu Państwa w wykonywaniu własności i innych praw rzeczowych, realizując w ten sposób założenia polityki rolnej państwa. W świetle realizowanych przez pozwanego ad 1 zadań, zdaniem Sądu zrozumiałym jest, że dokonując sprzedaży gruntów rolnych, Agencja ma na względzie przede wszystkim interes majątkowy Skarbu Państwa, który znajduje odzwierciedlenie między innymi w wysokości oferowanej ceny sprzedaży gruntów. Zauważyć należy, że przepis art. 30 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa wprowadza gwarancję minimalnej ceny, która właśnie w celu ochrony interesów Skarbu Państwa, nie może być wyznaczona poniżej wartości rynkowej zbywanych gruntów. Podkreślić również należy, że Skarb Państwa, tak, jak każdy inny właściciel, ma prawo sprzedać nieruchomość za atrakcyjną cenę, przewyższającą jej aktualną wartość. Nie kwestionując zatem samej zasadności podnoszonych przez powoda zarzutów, dotyczących operatów sporządzonych przez pozwanego J. S., zdaniem Sądu należało stwierdzić, że nieprawidłowości te nie mogły stanowić źródła formułowanych przez powoda roszczeń odszkodowawczych.

W świetle wskazanych okoliczności, to jest wobec nie wykazania przez powoda przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanych, żądanie ewentualne o zapłatę również podlegało oddaleniu (punkt II. sentencji wyroku).

Rozstrzygnięcie o kosztach, zawarte w punkcie III. i IV. sentencji wyroku Sąd wydał na podstawie art. 98 § 1 k.p.c., w myśl którego strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Z uwagi na to, iż powództwo główne, jak i ewentualne zostały oddalone, Sąd zasądził od powoda na rzecz każdego z pozwanych koszty procesu, obejmujące, w przypadku pozwanego ad 1 Agencji (...) w W. Oddziału Terenowego we W. koszty zastępstwa procesowego w kwocie 7.200 zł, natomiast odnośnie pozwanego ad 2 J. S. koszty zastępstwa w tej samej stawce, powiększone o kwotę 17 zł tytułem kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Wysokość zasądzonych kosztów zastępstwa procesowego wynikała z § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jednolity Dz. U. z 2013 r., poz. 490).

W punkcie V. sentencji wyroku Sąd, zgodnie z wynikiem sprawy, nakazał pozwanemu A. W. uiszczenie na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego we Wrocławiu kwoty 3.916,37 zł, tytułem brakujących wydatków w postaci wynagrodzenia biegłego w sprawie. Kwota ta stanowiła koszty opinii sporządzonej przez biegłego D. M., które ogółem wyniosły 5.916,37 zł. Na poczet tych kosztów zarachowano zaliczkę powoda w kwocie 2.000 zł, która uiszczona została w związku z pierwszą opinią w sprawie, wydaną przez biegłego S. S. (2), jednakże z uwagi na nieprzydatność tej opinii, brak było podstaw do obciążania powoda powstałymi z tego tytułu wydatkami.

W związku z wadliwością opinii wydanej przez biegłego S. S. (2), koszty jej sporządzenia, stosownie do art. 110 k.p.c. mogłyby obciążać tego biegłego, jednakże z powodu śmierci biegłego i braku możliwości jego wysłuchania, kosztami tejże opinii na łączną kwotę 10.343,53 zł, należało obciążyć Skarb Państwa. Na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t. jedn. Dz. U. 2010 r. Nr 90, poz. 594, z późn. zm.) Skarb Państwa ponosi również koszty brakującej opłaty sądowej od pozwu, od obowiązku której powód został zwolniony.

Mając na uwadze powyższe, orzeczono jak w sentencji wyroku.