Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 10 grudnia 2013 roku wydanym w sprawie
o sygn. akt II C 190/13 Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa:

1.  oddalił powództwo,

2.  nie obciążył powoda obowiązkiem zwrotu kosztów procesu.

Apelację od powyższego wyroku złożył powód, Gmina M. Ł.- Prezydent Miasta Ł., zaskarżając wyrok w całości. Powód zarzucił skarżonemu wyrokowi:

1.  obrazę przepisów postępowania, a mianowicie:

- art. 233 § 1 k.p.c., poprzez przyznanie mocy dowodowej zeznaniom pozwanych w zakresie twierdzeń, że otrzymali oni informację od powoda, że jeżeli pieniądze ze sprzedaży lokalu przeznaczą na cele mieszkaniowe, to nie będą musieli zwracać powodowi udzielonej bonifikaty, podczas gdy okoliczność ta nie ma znaczenia w przedmiotowej sprawie, bowiem powód korzysta ze swojego ustawowego uprawnienia i nigdy nie złożył pozwanym oświadczenia, że nie będzie dochodził zwrotu bonifikaty,

- art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i przyjęcie, że to powód informował pozwanych, że nie będzie dochodził zwrotu bonifikaty, jeżeli pieniądze uzyskane ze sprzedaży lokalu przeznaczą na zakup innego lokalu mieszkalnego,

- art. 316 § 1 k.p.c. poprzez wydanie wyroku opartego na znanej sądowi „praktyce” powoda, że nie dochodzi on zwrotu bonifikaty oraz, że pracownicy powoda mogli udzielać informacji o niewystępowaniu o zwrot udzielonych bonifikat,

2.  naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie:

- art. 68 ust 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.) w brzmieniu obowiązującym w dniu zbycia przedmiotowego lokalu, poprzez jego błędną wykładnię i w konsekwencji oddalenie powództwa,

- art. 5 k.c. poprzez jego nieuzasadnione zastosowanie w niniejszej sprawie i w konsekwencji przyjęcie, iż roszczenie powoda stanowi nadużycie prawa i narusza zasady współżycia społecznego z uwagi na wystąpienie powoda o zwrot bonifikaty dopiero tuż przed upływem okresu przedawnienia, w którym to okresie pozwani byli przekonani, że nie będą musieli zwracać udzielonej im bonifikaty, wprowadzenia pozwanych w błąd co do możliwości sprzedaży lokalu bez żadnych konsekwencji prawnych oraz z uwagi na intencję ustawodawcy, który nowelizacją Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 27 sierpnia 2007 roku wprowadził przepis 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n.

Wskazując na powyższe, powód wniósł o:

1.  zmianę w całości zaskarżonego wyroku i zasądzenie solidarnie od pozwanych na rzecz powoda kwoty 42 382, 37 zł z ustawowymi odsetkami od kwoty 42 376, 72 od dnia 30 listopada 2011 roku do dnia zapłaty,

2.  zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego za I i II instancję według norm przepisanych.

Nadto, z ostrożności procesowej, na zasadzie ewentualności, powód wniósł o:

3.  uchylenie zaskarżonego wyroku w całości oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji,

4.  zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Uzasadniając apelację, pełnomocnik strony powodowej wskazał, iż Sąd w sposób dowolny zinterpretował zeznania pozwanych, podając w uzasadnieniu, że powód poinformował ich, iż nie będzie dochodził zwrotu bonifikaty, jeżeli pieniądze uzyskane ze sprzedaży lokalu zostaną przez pozwanych przeznaczone za na zakup innego lokalu mieszkalnego. Okoliczność ta według skarżącego nie ma znaczenia, bowiem zeznania M. C., który twierdził, że dowiadywał się, jakie konsekwencje może ze sobą nieść sprzedaż lokalu przed upływem karencji, jednoznacznie wskazują na wiedzę pozwanego w zakresie treści obowiązujących przepisów. Co więcej, pozwany powyższe informacje uzyskał w Urzędzie Skarbowym, a zatem mogły by mieć one znaczenie jedynie dla celów podatkowych.

Skarżący zarzucił także Sądowi meriti, że w swoim uzasadnieniu odniósł się on do pewnej praktyki powoda polegającej na niewystępowaniu z żądaniem zwrotu bonifikat w przypadku zbywania mieszkań w okresie karencji. Co więcej, Sąd I instancji uznał za istotny fakt, iż dopiero od 2004 roku nabywcy mieszkań komunalnych kupowanych z bonifikatą informowani byli o przesłankach zwrotu udzielonej bonifikaty. Zdaniem pełnomocnika powoda swobodna ocena materiału dowodowego nie może sięgać tak daleko, ażeby sąd był władny rozstrzygnąć sprawę, biorąc za podstawę wyłącznie doświadczenie zdobyte na tle rozpoznania innych podobnych spraw. Doświadczenie Sędziego może stanowić jedynie sprawdzian dla przeprowadzonych dowodów, nie może ich jednak zastąpić.

Skarżący zakwestionował również fakt udzielania przez powoda informacji o braku konsekwencji w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz osób trzecich przed upływem ustawowo określonego terminu. Pozwani nie przedstawili na wskazaną okoliczność żadnych dokumentów, z którego mogłaby wynikać możliwość zwolnienia ich z obowiązku zwrotu bonifikaty na wypadek zbycia lokalu.

Powód nie zgodził się także ze stanowiskiem Sądu meriti, iż brak wyraźnego wskazania w umowie sprzedaży przesłanek zwrotu udzielonej bonifikaty uzasadnia oddalenie powództwa na podstawie art. 5 k.c. Skarżący zaznaczył, iż Sąd nie wskazał źródła, z którego miałby wynikać obowiązek strony powodowej do udzielania informacji o możliwości żądania zwrotu bonifikaty w powyższej sytuacji. Przypisanego powodowi obowiązku nie sposób przy tym wywieść z norm prawa cywilnego. Skarżący podkreślił, iż w przedmiotowej sprawie Miasto Ł. występuje jako normalny uczestnik obrotu- nie działa w ramach imperium, lecz w sferze dominium, a żaden przepis prawa w tej sytuacji nie nakłada na powoda obowiązku informowania kontrahentów o wszelkich normach prawnych regulujących ich wzajemne stosunki. Zdaniem strony powodowej w przedmiotowej sprawie obowiązek zwrotu bonifikaty ma swoje źródło w ustawie i aktualizuje się z chwilą spełnienia się przesłanek z art. 68 ust 2 u.g.n. w jej dawnym brzmieniu. Nie jest przy tym istotne, czy zastrzeżenie o możliwości zwrotu bonifikaty zostało umieszczone w umowie, czy też nie zostało to uczynione. Według skarżącego istotny jest natomiast fakt, iż § 7 umowy sprzedaży z dnia 31 stycznia 2002 roku statuuje, że w kwestiach nieuregulowanych umową, mają zastosowanie przepisy u.g.n. Oznacza to, de facto, że powód poinformował stronę pozwaną o możliwości wystąpienia z żądaniem zwrotu udzielonej bonifikaty w przypadkach wskazanych w ustawie.

Co więcej, apelujący jest zdania, iż zastrzeżenie obowiązku zwrotu bonifikaty nie jest elementem umowy sprzedaży nieruchomości. Obowiązek ten jest treścią innego zobowiązania, którego źródło wynika z ustawy, to jest z art. 68 ust. 2 u.g.n., i aktualizuje się on dopiero w przypadku przedwczesnego zbycia nieruchomości nabytej od gminy.

Skarżący kwestionuje nadto pogląd Sądu meriti, według którego zastosowanie art. 5 k.c. jest w przedmiotowej sprawie uzasadnione także faktem dochodzenia przez powoda zwrotu bonifikaty po upływie 9 lat od zdarzenia uzasadniającego wystąpienie z takim roszczeniem. Powód jest zdania, iż terminy wskazane w art. 68 ust 2 u.g.n. nie są terminami prekluzyjnymi, tylko terminami przedawnienia. Upływ 10- letniego okresu nie spowodowałby zatem wygaśnięcia roszczenia. Strona powodowa miała możliwość żądania zwrotu bonifikaty i też z tego prawa skorzystała, jeszcze przed upływem terminu przedawnienia.

Skarżący jest także zdania, iż przepisu art. 5 k.c. nie można interpretować przez pryzmat art. 68 ust. 2 u.g.n. w taki sposób, że zbycie lokalu i przeznaczenie uzyskanej z tego tytułu kwoty na cele mieszkalne wyłącza uprawnienie Gminy do domagania się zwrotu bonifikaty po upływie lat 9. Istotne jest tutaj prawidłowe odczytanie intencji Ustawodawcy. Apelujący uważa, że gdyby celem Ustawodawcy było zwolnienie od obowiązku zwrotu bonifikaty osób, które dokonały nabycia, a następnie sprzedaży lokalu z przeznaczeniem uzyskanych środków na zakup innej nieruchomości, to znalazłoby to odzwierciedlenie w poprzednich wersjach ustawy, względnie Ustawodawca wprowadziłby odpowiednie przepisy intertemporalne w nowelizacji z dnia 24 sierpnia 2007 roku.

Sąd Rejonowy oparł swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach:

W dniu 31 stycznia 2002r. pozwani M. C. i A. C. zakupili do wspólności ustawowej od Gminy Miejskiej Ł. odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...). Od ceny sprzedaży, określonej na kwotę 50.100 zł udzielona im została bonifikata w wysokości 80% wartości lokalu, a następnie z tak ustalonej ceny kwoty – 20 % - z tytułu jednorazowej wpłaty.

W dniu 28 marca 2003r. pozwani dokonali sprzedaży lokalu nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) na rzecz A. R. za kwotę 54.000 zł.

Przed dokonaniem sprzedaży lokalu M. C. zasięgał informacji w urzędzie skarbowym oraz Urzędzie Miasta Ł. – Wydziale Geodezji, czy w związku ze sprzedażą będzie miał jakieś obowiązki względem gminy, słyszał bowiem od innych osób, że gmina może mieć roszczenia. Z informacji uzyskanych od pracowników tych instytucji wynikało, że jeśli pozwany przeznaczy środki ze sprzedaży uzyskane za zakup innego lokalu, będzie rozliczony, a Miasto nigdy nie skorzystało z żadnych roszczeń do kupujących.

Środki ze sprzedaży lokalu nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) pozwani przeznaczyli na zakup większego mieszkania przy ul. (...) w Ł. w dniu 1 kwietnia 2003 roku, w którym do dziś pozwany M. C. zamieszkuje z partnerką i jej córką. Pozwani chcieli sobie w ten sposób poprawić warunki mieszkaniowe, oraz warunki do pracy zawodowej. Brakującą kwotę do ceny zakupu większego lokalu uzyskali z pożyczki.

Pismem z dnia 28 września 2011r. skierowanym do pozwanych i doręczonym im w dniu 30 września 2011 roku, strona powodowa domagała się zapłaty kwoty 42.376,72 zł tytułem zwrotu bonifikaty uzyskanej przy sprzedaży lokalu nr (...), położonego w Ł. przy ul. (...) w terminie 60 dni od doręczenia tego pisma pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.

Pismem z dnia 26 września 2012 roku skierowanym do pozwanych i doręczonym im w dniu 28 września 2012 roku, strona powodowa ponownie wezwała pozwanych do zapłaty kwoty tytułem zwrotu bonifikaty wraz z odsetkami i kosztami wezwania w łącznej wysokości 47.151,78 zł w terminie 7 dni od doręczenia pisma.

W piśmie doręczonym powodowi w dniu 7 listopada 2011 roku pozwany M. C. odmówił zapłaty, podnosząc, że w protokole rokowań oraz akcie notarialnym nie ma żadnych dodatkowych wymagań w stosunku do nabywcy lokalu mieszkalnego, aby z chwilą sprzedaży lokalu miał dodatkowe świadczenia na rzecz Gminy Ł.. Z informacji uzyskanych przez niego w (...) Wydziale Geodezji wynikało, że może dokonać sprzedaży i wykorzystać środki finansowe na nowy lokal mieszkalny. Wyjaśnił, że nabył nowe mieszkanie polepszając warunki mieszkaniowe rodziny. Wskazał, że nowelizacja ustawy w przepisach dopuszczających sprzedaż mieszkań była podyktowana między innymi sprawiedliwością społeczną i równością obywateli wobec prawa.

W piśmie doręczonym powodowi w dniu 29 marca 2012 roku pozwana A. C. zwróciła się z prośbą o możliwość spłaty ratalnej przypadającego na nią zadłużenia jakie wystąpiło z tytułu bonifikaty. Prośbę uzasadniła tym, że jej były mąż zajmował się sprawami finansowymi rodziny, pozwanej nie było wiadomo o udzielonej bonifikacie. Kiedy się rozchorowała mąż zostawił ją dla innej kobiety. Wyjaśniła, że choruje na chorobę P., utrzymuje się z pensji nauczycielskiej.

Zwaloryzowana kwota bonifikaty udzielonej pozwanym przy sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, wynosi 42.376,72 zł.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy stwierdził, iż:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Sąd Rejonowy wskazał, iż podstawę prawną roszczenia powoda stanowi przepis art. 68 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r., Nr 46, póz. 543, tekst jednolity ze zm.) w brzmieniu nadanym mu ustawą z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2000.240.2058), gdyż decydujący w tym zakresie jest stan prawny z daty dalszej sprzedaży lokalu nabytego uprzednio od gminy z bonifikatą. Pogląd ten wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 lipca 2011r. , II CSK 683/10, nie publ. Zgodnie z art. 68 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu nadanym wspomnianą nowelizacją właściwy organ może się domagać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeśli nabywca nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od dnia jej nabycia, zbył ją lub wykorzystał nieruchomość na inne cele niż jako lokal mieszkalny. Sąd Rejonowy stwierdził przy tym, iż bezsporne jest, że pozwani zbyli lokal przed upływem 5 lat od jego nabycia. Powodowi przysługuje zatem prawo dochodzenia zwrotu bonifikaty. Sąd I instancji zaznaczył jednak, że decyzja o żądaniu zwrotu bonifikaty była decyzją uznaniową, nie zaś obligatoryjną, co wynikało z jednoznacznego brzmienia art. 68 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponieważ przepis ten nie zawierał żadnych wytycznych co do przesłanek, jakimi właściwy organ miał się kierować przy podejmowaniu decyzji co do żądania zwrotu bonifikaty, działania regulowane były wewnętrzną procedurą, zarządzeniami oraz praktyką Miasta Ł.. Sąd Rejonowy podkreślił, iż zgodnie z powszechnie przyjętą praktyką nie żądano zwrotu bonifikaty. Praktykę tę, w ocenie Sądu meriti, należało ocenić jako słuszną, zwłaszcza w świetle późniejszej nowelizacji Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Art. 68 ust 2a pkt 5 wspomnianej ustawy stanowi bowiem, iż przepisów o żądaniu zwroty bonifikaty nie stosuje się w przypadku: „ sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe”.

Sąd Rejonowy zważył, że pozwani dokonali sprzedaży lokalu przy ul. (...), a środki uzyskane z tej transakcji zostały przez nich przeznaczone na zakup innego lokalu mieszkalnego. Lokal ten miał przy tym lepiej i pełniej zaspakajać potrzeby mieszkaniowe pozwanych. Ostatecznie, zdaniem Sądu, strona pozwana zrealizowała zatem cel, o którym mowa w powołanym art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy. Strona powodowa winna była zatem dokonać analizy stanu faktycznego sprawy, zbadać przeznaczenie lokalu, który został przez pozwanych nabyty i dopiero w oparciu o takie ustalenie podjąć decyzję co do tego, czy należy wystąpić o zwrot bonifikaty

Powyższe rozważania doprowadziły Sąd I instancji do wniosku, iż pominięcie przez powoda niezbędnej w przypadku decyzji o charakterze uznaniowym procedury wszechstronnej analizy stanu faktycznego sprawy oraz niezastosowanie przy podejmowaniu tejże decyzji powszechnie przyjętej i akceptowanej praktyki nieżądania zwrotu bonifikaty narusza zasady współżycia społecznego.

Co więcej, zdaniem Sądu Rejonowego, celem art. 68 ust 1 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym w roku 2003 było zapewnienie upustu cenowego nabywcom lokali, którzy realizują w ten sposób swoje uzasadnione potrzeby mieszkaniowe. W przedmiotowej sprawie, dokonując sprzedaży lokalu, pozwani także zmierzali do zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Pozwani zamienili bowiem jeden lokal mieszkalny na inny lokal mieszkalny, który stwarzał im lepsze warunki bytowe. Sąd I instancji uznał zatem, iż ratio legis przepisu zostało zrealizowane. Za naruszające zasady współżycia społecznego należy uznać wobec tego żądanie zwrotu bonifikaty, skoro udzielona ona została po to, by pozwani mogli realizować swoje potrzeby mieszkaniowe, a cel ten - mimo zbycia lokalu - został w pełni osiągnięty.

Sąd Rejonowy stanął na stanowisku, że fakt czekania przez powoda do ostatniej chwili okresu przedawnienia roszczenia z wystąpieniem przeciwko pozwanym o zwrot bonifikaty narusza zasady lojalności, uczciwości stron, bezpieczeństwa prawnego oraz pewności obrotu prawnego. W okresie tym zmienił się przepis art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w taki sposób, że w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego w celu nabycia za uzyskane środki innego lokalu mieszkalnego odpowiedni organ nie jest uprawniony do żądania zwrotu udzielonej bonifikaty. Nowelizacja ta, zdaniem Sądu Rejonowego całkowicie słuszna i zgodna z ratio legis przepisu art. 68 ustawy, dodatkowo mogła umocnić pozwanych w przekonaniu, iż powód nie będzie realizował swoich ewentualnych roszczeń.

Zdaniem Sądu I instancji, brak w zawartej pomiędzy stronami umowie i protokole negocjacji jakiegokolwiek zapisu, który zastrzegałby, iż bonifikata została udzielona pozwanym pod warunkiem niezbywania lokalu, stanowi nadużycie prawa przez powoda. Strona powodowa na rynku tego typu transakcji jest swego rodzaju „profesjonalistą". Pozwani są zaś osobami nieposiadającymi wykształcenia prawniczego i obeznania w przepisach i procedurze, którym jednocześnie powód, za pośrednictwem swoich pracowników, udzielał zapewnień, że nie żąda zwrotu bonifikaty. W umowie nie została zawarta jasna i czytelna dla pozwanych informacja, że dokonując sprzedaży lokalu, mogą zostać zobowiązani do zwrotu bonifikaty. Zdaniem Sądu Rejonowego, był to element umowy istotny, zwłaszcza dla pozwanych, gdyż dotyczył zapłaty ceny, powinien zatem się znaleźć w umowie stron.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda jest zasadna i z tego względu musi skutkować postulowaną przez niego zmianą zaskarżonego wyroku.

Wobec sformułowania przez stronę skarżącą zarzutów naruszenia przepisów postępowania, należało odnieść się do nich w pierwszej kolejności, gdyż wnioski w tym zakresie z istoty swej determinują rozważania co do pozostałych zarzutów apelacyjnych, bowiem jedynie nieobarczone błędem ustalenia faktyczne, będące wynikiem należycie przeprowadzonego postępowania, mogą być podstawą oceny prawidłowości kwestionowanego rozstrzygnięcia w kontekście twierdzeń o naruszeniu przepisów prawa materialnego.

Zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. należy ocenić jako zasadny. Zgodnie z tym przepisem Sąd ocenia wiarogodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. W orzecznictwie podnosi się, że własne przekonanie Sądu nie może naruszać zasady logicznego powiązania wniosków z zebranym w sprawie materiałem. Sąd może dawać wiarę tym lub innym świadkom, czyli swobodnie oceniać ich zeznania, nie może jednak na tle tych zeznań budować wniosków, które z nich nie wynikają ( tak też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 1980 roku, sygn. akt II URN 175/79). W przedmiotowej sprawie Sąd Rejonowy dał wiarę zeznaniom M. C., iż zasięgał on informacji w Urzędzie Skarbowym oraz Urzędzie Miasta Ł. – Wydziale Geodezji, odnośnie tego, czy w związku ze sprzedażą będzie miał jakieś obowiązki natury finansowej względem gminy. Pozwany nie udowodnił jednak tego faktu należycie. Nie dysponował on żadnym dokumentem, z którego mogłaby wynikać prawdziwość jego twierdzeń.

Co więcej, z protokołu zeznań M. C. (k. 142.) jednoznacznie wynika, iż pozwany inne informacje miał uzyskać w Urzędzie Skarbowym, a inne w Urzędzie Miasta- Wydziale Geodezji. M. C. oświadczył, iż w pierwszej ze wspomnianych jednostek wyjaśniono mu, że jeżeli pieniądze ze sprzedaży nabytego od gminy lokalu przeznaczy na zakup innego lokalu mieszkalnego, to zostanie on tym samym rozliczony. Wydziale Geodezji pozwany miał natomiast zostać zapewniony, iż do 2003 roku gmina nigdy nie skorzystała z przysługującego jej uprawnienia do dochodzenia zwrotu bonifikaty.

W swoim uzasadnieniu Sąd I instancji nie doprecyzował kwestii odmiennych źródeł informacji i zbiorczo stwierdził, że „ z informacji uzyskanych od pracowników tych instytucji wynikało, że jeśli pozwany przeznaczy środki ze sprzedaży uzyskane za zakup innego lokalu, będzie rozliczony, a Miasto nigdy nie skorzystało z żadnych roszczeń do kupujących.” Najważniejsze dla przedmiotowej sprawy wiadomości miały zatem pochodzić nie z Urzędu Miasta, czyli jednostki bezpośrednio zainteresowanej i posiadającej kompletną wiedzę w zakresie roszczeń, jakie mogą przysługiwać gminie z tytułu sprzedaży mieszkania w okresie karencji, lecz z Urzędu Skarbowego, zajmującemu się przedmiotową kwestią jedynie od strony prawno- podatkowej. Jak doskonale widać, w Wydziale Geodezji pozwany miał zostać jedynie zapewniony o pewnej praktyce gminy, która miała wtedy miejsce. Z powyższego oświadczenia w żadnym wypadku nie wynikało jednak, iż uprawniony podmiot zrzeka się swojego roszczenia. W orzecznictwie, co prawda, dopuszczono możliwość wyłączenia uprawnienia gminy, ale o rezygnacji z realizacji uprawnienia z art. 68 ust. 2 u.g.n. musiały świadczyć jednoznaczne i nie nasuwające żadnych wątpliwości oświadczenia woli stron złożone przed zawarciem umowy (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2013 roku, II CSK 286/2012).

W przedmiotowej sprawie nie dość, że strony nie poczyniły takich ustaleń, to jeszcze, zdaniem Sądu odwoławczego, pozwany nie udowodnił w sposób dostateczny, że w jakikolwiek sposób kontaktował się z Urzędem Miasta w celu zasięgnięcia informacji dotyczących zwrotu bonifikaty. Sąd dysponuje jedynie ustnym oświadczeniem pozwanego. W przedmiotowej sprawie brak jest natomiast jakichkolwiek dokumentów, które mogłyby wskazywać na prawdziwość twierdzeń M. C.. Nawet gdyby przyjąć za prawdziwe twierdzenia pozwanego, nadal nierozstrzygalna pozostawałaby kwestia umocowania pracowników Urzędu Miasta, z którymi miał kontaktować się pozwany, do składania oświadczeń woli w imieniu powoda.

Należy zatem uznać, że Sąd I instancji przekroczył granice swobodnej oceny dowodów. Naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. pociąga za sobą obrazę przepisów prawa materialnego, a to art. 5 k.c. Koncepcja nadużycia prawa podmiotowego przez powoda została bowiem ukuta przez Sąd I instancji na kanwie poczynionych przezeń ustaleń faktycznych i odpowiednio ocenionych dowodów. Brak jednego elementu powoduje jednak, iż stworzona konstrukcja prawna staje się w swej wymowie bezzasadna.

Zgodnie z art. 5 k.c. nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Zgodnie z poglądami wyrażanymi w orzecznictwie, art. 5 k.c. może być stosowany wyjątkowo, a zatem tylko w takich sytuacjach, w których wykorzystywanie uprawnień wynikających z przepisów prawnych prowadziłoby do skutku nieaprobowanego w społeczeństwie ze względu na przyjętą w społeczeństwie zasadę współżycia społecznego (Wyrok Sądu Okręgowego w Nowym Sączu z dnia 31 grudnia 2013 r., sygn. akt: III Ca 842/2013). Instytucja nadużycia prawa podmiotowego może zachodzić zatem jedynie wtedy, gdy zasadzie pewności prawa przeciwstawia się zasady współżycia społecznego, które w realiach konkretnej sprawy przedstawiają wartość wyższą, aniżeli ściśle wyrażona wola racjonalnego ustawodawcy. Norma z art. 5 k.c. ma zatem charakter wyjątkowy i można ją stosować jedynie w sytuacji, gdy w inny sposób nie można zabezpieczyć interesu osoby zagrożonej wykonywaniem prawa podmiotowego przez inną osobę. Zasady współżycia społecznego w rozumieniu art. 5 k.c. są pojęciem pozostającym w nierozłącznym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy i w takim całościowym ujęciu wyznaczają podstawy, granice i kierunki rozstrzygnięcia w sytuacjach wyjątkowych, które przepis ten ma na względzie.

Wskazać należy, iż w przedmiotowej sprawie trudno uznać, aby zasady współżycia społecznego sprzeciwiały się żądaniu powoda, w sytuacji, gdy korzystał on jedynie z uprawnień ustawowych. Z drugiej strony pozwani nabyli własność lokalu mieszkalnego
za kwotę 8.100 zł, a następnie zbyli go za kwotę 54.000 zł i nabyli inną nieruchomość celem poprawy swojej sytuacji mieszkaniowej. Pozwani nie znajdowali się w żadnej wyjątkowej sytuacji życiowej, nie byli zmuszeni do zmiany mieszkania szczególnymi okolicznościami. Należy uznać, że uprawnieni z tytułu udzielenia przy kupnie lokalu bonifikaty, jeśli nie dotrzymują warunku niesprzedawania lokalu w określonym przez ustawę czasie i sprzedają go z zyskiem, sami pozostając w niezgodzie z zasadami współżycia społecznego, nie mogą skutecznie zwalczać prawa do dochodzenia zwrotu udzielonej im bonifikaty zarzucając naruszenie art. 5 k.c.

Zasadny jest także zarzut naruszenia art. 68 ust 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w dniu zbycia przedmiotowego lokalu. Sąd Rejonowy błędnie bowiem skonstatował, iż zastrzeżenie w umowie możliwości zwrotu bonifikaty w przypadku sprzedaży lokalu w okresie karencji jest istotnym jej elementem, a zatem takowe zastrzeżenie powinno się w niej znaleźć. Zgodnie jednak z przeważającym w judykaturze poglądem, mimo niezastrzeżenia w umowie sprzedaży możliwości żądania zwrotu bonifikaty udzielonej na podstawie art. 68 ust. 1 u.g.n. okoliczność ta nie wyłącza uprawnienia właściwego organu do domagania się zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty w przypadku zaistnienia przesłanek ustawowych warunkujących zwrot (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2013 roku, II CSK 286/2012). Zastrzeżenie możliwości zwrotu bonifikaty w przypadku sprzedaży lokalu w okresie karencji nie jest istotnym elementem przedmiotowej umowy.

Mając na uwadze powyższe, należało orzec jak w sentencji na podstawie art. 386 §1 k.p.c. Rozstrzygnięcie o kosztach Sąd Okręgowy oparł na dyspozycji art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Na koszty wygranego przez stronę powodową postępowania przed Sądem I instancji składają się: opłata od pozwu w kwocie 2120 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 2400 zł oraz opłata od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. W skład kosztów postępowania odwoławczego wchodzą zaś: opłata od apelacji w wysokości 2120 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości ½ stawki minimalnej, to jest 1200 zł.