Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 13 lutego 2014 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi w sprawie o sygn. akt XVIII C 3440/12 z powództwa A. Jordan przeciwko (...) S.A. z siedzibą K. o zapłatę kwoty 7.271,68 zł z ustawowymi odsetkami szczegółowo opisanymi w pozwie zasądził od (...) S.A. z siedzibą w K. na rzecz A. Jordan kwotę 7.271,68 zł wraz z ustawowymi odsetkami od kwot i dat szczegółowo opisanych w punkcie 1 (a-n) wyroku, oddalił powództwo w pozostałej części w zakresie części żądania odsetkowego, a nadto zasądził od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę 1.467 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Apelację od powyższego wyroku wniosła strona pozwana – (...) S.A. w K., zaskarżając go w części, tj. w zakresie punktu 1 i zarzucając mu:

1)  naruszenie prawa materialnego, tj. art. 393 § 1 k.c. polegające na jego niezastosowaniu i bezpodstawnym przyjęciu, że powódka A. Jordan posiadała legitymację procesową czynną do wytoczenia powództwa przeciwko stronie pozwanej, podczas gdy w umowie najmu z dnia 12 listopada 2001 roku zawartej pomiędzy A. R. i M. Z. jako wynajmującymi oraz W. (...) S.A. z siedzibą w P. jako najemcą zostało zawarte odmienne zastrzeżenie w rozumieniu art. 393 § 1 k.c., zgodnie z którym powódka A. Jordan, jako osoba trzecia, na której rzecz zastrzeżono spełnienie świadczenia, nie może żądać bezpośrednio od strony pozwanej jako dłużnika spełnienia świadczenia, co jest równoznaczne z brakiem występowania po stronie powódki A. Jordan legitymacji procesowej czynnej w niniejszej sprawie;

2)  naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 233 § 1 k.p.c., które to naruszenie miało wpływ na wynik sprawy, poprzez oparcie rozstrzygnięcia na całkowicie błędnej wykładni zapisów umowy najmu i bezpodstawnym przyjęciu, że zapis § 2 umowy najmu, jednoznacznie wyłączający możliwość powstania wobec strony pozwanej roszczeń osób trzecich, a w szczególności współwłaścicieli nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...), innych niż zawierających ze stroną pozwaną umowę najmu, tj. A. R. i M. Z., nie wyłącza uprawnienia powódki A. Jordan do bezpośredniego dochodzenia należności wskazanych w § 13 umowy najmu.

W następstwie tak sformułowanych zarzutów skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego punktu 1 wyroku i oddalenie powództwa w całości, a nadto o zasądzenie od powódki na rzecz strony pozwanej kosztów procesu, w tym także kosztów zastępstwa procesowego za obydwie instancje według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy w Łodzi zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna.

Stosownie do treści art. 505 ¹³ § 2 k.p.c., uzasadnienie Sądu drugiej instancji w postępowaniu uproszczonym powinno zawierać jedynie wyjaśnienie podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem przepisów prawa, jeżeli nie przeprowadzano postępowania dowodowego. Sytuacja opisana w cytowanym przepisie miała miejsce w rozpoznawanej sprawie.

Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane w wyniku prawidłowo ustalonego stanu faktycznego, które to ustalenia Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własne, jak również w następstwie bezbłędnie zastosowanych przepisów prawa materialnego.

Z niekwestionowanych przez skarżącego ustaleń faktycznych wynika, że stronami umowy najmu pomieszczeń handlowo-biurowych położonych w budynku przy
ul. (...) w Ł. byli po stronie wynajmującego M. Z. i A. R., którzy w § 2 umowy wskazali, iż jej zawarcie nie będzie powodowało powstania roszczeń osób trzecich, w szczególności pozostałych współwłaścicieli, zaś ich działania nie będą odbywały się z ograniczeniem praw najemcy do korzystania z lokalu w ramach umowy. Jednocześnie w § 13 umowy strony określiły sposób regulowania czynszu i not refakturujących za centralne ogrzewanie, ciepłą i zimną wodę, ścieki, wywóz śmieci
i dozór ruchu pojazdów, wskazując w jakim ułamku i na czyją rzecz należności te winny być płacone. Pozwany nie zaprzeczył również, iż przez blisko 10 lat taki sposób regulowania należności czynszowych był przez niego akceptowany.

Wbrew literalnemu brzmieniu zarzutów apelacyjnych, pozwany nie kwestionuje zatem prawidłowości poczynionych ustaleń faktycznych, które nie budziły wątpliwości, lecz dokonaną przez Sąd Rejonowy wykładnię postanowień umownych i ich ocenę prawną, w szczególności w zakresie wzajemnej relacji § 2 i 13 umowy. W tym zakresie wskazać należy, iż w uzasadnieniu Sądu pierwszej instancji prawidłowo wskazano na szczególny charakter postanowień zawartych w § 13 umowy. Nie ulega wątpliwości, iż pomimo ogólnej zasady, zgodnie z którą zawarcie umowy nie powodowało powstania roszczeń pozostałych współwłaścicieli, strony szczegółowo określiły sposób regulowania należności czynszowych, upoważniając poszczególnych współwłaścicieli do wystawiania najemcy rachunków lub faktur VAT. Powódka A. Jordan, jako osoba trzecia (a konkretnie następca prawny pod tytułem ogólnym byłej współwłaścicielki M. L.), na rzecz której zastrzeżono świadczenie w postaci czynszu, była zatem uprawniona nie tylko do jego przyjęcia, lecz również do jego przymusowego dochodzenia. Podkreślić bowiem należy, iż zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 393 § 1 k.c. osoba trzecia, na rzecz której zastrzeżono spełnienie świadczenia, uprawiona jest – w braku odmiennych postanowień umownych - do żądania jego spełnienia bezpośrednio od dłużnika.

Jednocześnie nie można zgodzić się ze skarżącym w zakresie, w jakim twierdzi,
iż modyfikacja ogólnej zasady z art. 393 § 1 k.c. wynika z § 2 zawartej umowy. Postanowienie to, mające charakter podstawowy i ogólny winno być bowiem interpretowane w kontekście całokształtu postanowień umownych, w tym w szczególności treści § 13 umowy oraz istniejącej pomiędzy stronami blisko dziesięcioletniej praktyki regulowania należności czynszowych, która wskazuje na samodzielność poszczególnych współwłaścicieli w wystawianiu rachunków i faktur VAT oraz ograniczenie roli A. R. do ich zbiorczego przesyłania najemcy. Trudno zaakceptować natomiast proponowaną przez skarżącego wykładnię umowy, zgodnie z którą osoby uprawnione do wystawienia rachunków, pozbawione byłyby możliwości skutecznego dochodzenia objętych nimi należności. Zarzut błędnej wykładni postanowień umownych należało zatem uznać za nieuzasadniony.

Brak było również podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia prawa materialnego, tj. art. 393 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie. Wprawdzie Sąd pierwszej instancji w swoim uzasadnieniu nie odwołał się wprost do tego przepisu, niemniej jednak nie ulega wątpliwości, iż przepis ten regulował sytuację prawną powódki i znalazł zastosowanie w niniejszej sprawie. A. Jordan, będąc jednym ze współwłaścicieli nieruchomości, nie była stroną umowy najmu. Brak jest również podstaw do twierdzenia, iż występując z pozwem dokonywała czynności zachowawczych w rozumieniu art. 209 k.c., skoro dochodziła wyłącznie czynszu w wysokości zastrzeżonej na jej rzecz. Podstawą prawną działania powódki był więc niewątpliwie art. 393 § 1 k.c. Strony umowy najmu zastrzegły bowiem spełnienie świadczenia w określonych częściach na rzecz poszczególnych współwłaścicieli, w tym również tych, którzy nie byli stroną umowy. Okoliczności rozpoznawanej sprawy nie dostarczyły natomiast podstaw do przyjęcia, iż zmodyfikowały one ogólną zasadę, zgodnie z którą osoba trzecia może żądać spełnienia świadczenia również bezpośrednio od dłużnika.

Powyższej oceny nie zmienia fakt, iż w analogicznej sprawie III Ca 1308/12 Sąd Okręgowy w Łodzi oddalił powództwo innego współwłaściciela z uwagi na brak legitymacji procesowej czynnej. Przeszkodą w dochodzeniu roszczeń czynszowych przez K. R. był bowiem fakt wyznaczenia zarządcy nieruchomości wspólnej, który był wyłącznie uprawniony do dokonywania czynności zwykłego zarządu, wyłączając w tym zakresie uprawnienia poszczególnych współwłaścicieli. Zarząd ten uchylono postanowieniem Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi z dnia 19 lutego 2013 roku, I Ns 37/13 (postanowienie – k. 191). Kwestia posiadania przez powódkę legitymacji procesowej czynnej w niniejszej sprawie w kontekście ewentualnego istnienia zarządu sądowego nie budzi już zatem wątpliwości.

Nie ma również racji skarżący podnosząc, iż w okolicznościach rozpoznawanej sprawy praktyką niezgodną z treścią § 13 umowy najmu, zgodnie z którym czynsz miał być w części 4/64 płacony na rzecz powódki na podstawie faktur lub rachunków przez nią podpisanych, była praktyka polegająca na tym, iż wszystkie rachunki, które zostały dołączone do pozwu wniesionego przez A. Jordan, zostały podpisane i opatrzone pieczęcią przez A. R., który był również nadawcą przesyłek na adres strony pozwanej. Tak ustalona praktyka nie narusza, w ocenie Sądu odwoławczego, treści § 13 umowy najmu określającego, dla których spośród współwłaścicieli i w jakich częściach miał być uiszczany przez poprzednika prawnego strony pozwanej czynsz najmu na podstawie wystawionych faktur VAT lub rachunków. Należy bowiem wskazać, iż zgodnie z treścią umowy A. R. był upoważniony do reprezentowania współwłaścicieli wobec najemcy w sprawach związanych z wykonywaniem umowy najmu. Również zgodnie z przyjętą przez strony i akceptowaną w czasie trwania umowy najmu praktyką, to A. R. podpisywał i przesyłał faktury oraz rachunki wystawione w imieniu współwłaścicieli. Wystawianie i wysyłanie zatem faktur oraz rachunków przez A. R. w imieniu wszystkich współwłaścicieli określonych w § 13 umowy najmu, a nie zaś przez każdego ze wskazanych w tym paragrafie współwłaścicieli osobiście, nie naruszało treści powołanego postanowienia umowy najmu.

Wbrew stanowisku skarżącego Sąd Rejonowy słusznie również uznał, że dowody nadania przesyłek dołączone do pozwu dotyczą rachunków nr (...). Podkreślenia wymaga bowiem fakt, iż, jak ustalono, A. R. wszystkie rachunki oraz faktury za dany miesiąc, wysyłał w imieniu każdego ze współwłaścicieli wymienionych w § 13 umowy najmu, jedną przesyłką poleconą. Wszystkie przesyłki miały zatem zbiorczy charakter i obejmowały rachunki i faktury VAT wystawione łącznie przez każdego ze współwłaścicieli, bądź przez A. R. w imieniu tychże współwłaścicieli, za dany miesiąc. To zatem, iż te same dowody nadania przesyłek zostały załączone w innych sprawach przeciwko (...) S.A. z powództwa kolejnych współwłaścicieli, nie może skutecznie prowadzić do zakwestionowania wiarygodności twierdzeń powódki, iż dowody te również dotyczyły wystosowania do strony pozwanej rachunków oraz faktur dotyczących jej udziału we współwłasności. Z tych też względów zarzut braku dowodu na to, że powódka A. Jordan wystawiła przedmiotowe faktury oraz doręczyła je stronie pozwanej przed doręczeniem pozwanemu odpisu pozwu wraz z załącznikami nie mógł okazać się uzasadniony.

Z uwagi na powyższe, Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację
w całości jako niezasadną.