Pełny tekst orzeczenia

WYROK

UZASADNIENIE

Powódka S. J.wniosła o uchylenie uchwały nr(...)Wspólnoty Mieszkaniowej (...)przy (...) w B.
z powodu jej niezgodności z przepisami i z powodu naruszenia jej interesów.

Powódka podała, że w dniu 26 kwietnia 2013 roku podczas składania reklamacji dotyczącej niedopłaty w wysokości 4.567 zł, wynikającej z rozliczenia zaliczek wniesionych na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną za rok 2012, zarządca poinformował ją, że niedopłata spowodowana jest obciążeniem za zużycie wody na podstawie uchwały nr (...) Wspólnoty z 14 stycznia 2013 roku Wówczas wręczono jej kopię uchwały wraz z kartą do głosowania. Powódka podała, że o terminie zebrania w dniu 14 stycznia 2013 roku nie została w ogóle zawiadomiona. Zdaniem powódki, jej uczestnictwo w zebraniu, na którym podjęto zaskarżoną uchwałę miałoby decydujący wpływ na jej podjęcie, gdyż musiałoby być poprzedzone informacjami uzyskanymi od zarządu. Powódka podniosła, że główną przesłanką podjęcia uchwały było to, że dostęp do pomieszczenia, w którym była rzekoma awaria miała tylko powódka, tymczasem kluczami do pomieszczenia podczas nieobecności powódki dysponowała T. G., zamieszkała w lokalu nr (...)budynku wspólnoty. Powódka podała, że pomieszczenie, w którym była rzekoma awaria było niegdyś wspólną toaletą, natomiast po wykonaniu toalety w swoim mieszkaniu (za zgodą wspólnoty), przedstawiciel dostawcy wody zainstalował w tym pomieszczeniu wodomierz powódki. Zamknięcie tego pomieszczenia było podyktowane zabezpieczeniem wodomierza. Powódka zarzucała ponadto, że nie wykluczono, że strata wody nie mogła pochodzić z pomieszczenia znajdującego się na trzecim piętrze, gdzie znajdują się wspólne sanitariaty. Powódka podnosiła również, że rzekoma awaria nie została potwierdzona protokołem i nie ustalono daty jej powstania. Wskazała, że stwierdzono niewielki wyciek wody podczas przeglądu instalacji wodnej budynku w pomieszczeniu, w którym zainstalowany jest jej wodomierz i odcięto dopływ wody do urządzeń sanitarnych dawnej wspólnej toalety. Powódka kwestionowała to, że różnica między wskazaniem licznika głównego wody,
a wskazaniami poszczególnych wodomierzy w mieszkaniach, to wynik wycieku
w pomieszczeniu, do którego tylko powódka miała dostęp. Różnica wynosi około 500 m ³ i z pewnością zauważyłaby tak duży wyciek. Odnotowałby to również przedstawiciel zarządcy dokonujący odczytu stanu licznika na koniec 2012 roku. Zdaniem powódki, powyższe argumenty wpłynęłyby na wynik głosowania, gdyby zawiadomiono ją o terminie zebrania i o jego porządku. Po otrzymaniu uchwały powódka złożyła pismo do zarządcy wspólnoty, w którym oświadczyła, że nie zgadza się z treścią podjętej uchwały.

Strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...)przy (...) w B.wniosła o oddalenie powództwa.

Swoje stanowisko uzasadniała tym, że zaskarżona uchwała nr (...) z 14 stycznia 2013 roku została podjęta na zebraniu większością głosów i obecność powódki nie miałaby żadnego wpływu na wynik głosowania. Zebranie zostało zwołane w trybie pilnym na prośbę powódki, jednakże powódka nie uczestniczyła w zebraniu i swego niestawiennictwa nie usprawiedliwiła. Tym samym powódka nie dotrzymała sześciotygodniowego terminu do zaskarżenia uchwały, liczonego od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli lokali, tj. od dnia 14 stycznia 2013 r. Pozwana zarzucała również, że zarządca nie został poinformowany o tym, że powódka przekazywała klucze od toalety T. G..

Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:

Powódka jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr (...)przy (...)
w B., który wraz z innymi lokalami w budynku tworzy pozwaną Wspólnotę. Lokal mieszkalny powódki składa się z pokoju, kuchni i przedpokoju.

(dowód: odpis księgi wieczystej nr (...), k. 16 – 22; umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego z 17.09.2010 r., k. 92 – 94v.)

W dniu 10 września 2012 roku w budynku Wspólnoty (w pomieszczeniu wspólnej wcześniej toalety znajdującej się na pierwszym piętrze) stwierdzono wyciek wody ze spłuczki z powodu zawieszonego zaworu pływakowego. Podczas zlokalizowania usterki obecni byli członkowie wspólnoty: T. B., S. J. i F. P.. Pomieszczenie, w którym wystąpiła awaria nieodpłatnie użytkuje powódka, która posiada klucze do tego pomieszczenia. Obecni właściciele lokali zdecydowali, by odciąć dopływ wody do spłuczki ze względu na fakt, iż toaleta jest nieużytkowana. Powyższa awaria była przyczyną wysokiego zużycia wody i – jak twierdzi strona pozwana - ze względu na brak dostępu do pomieszczenia, nie była możliwa do odnalezienia. Okoliczności uruchomienia zaworu pływakowego w spłuczce nie zostały przez pozwaną Wspólnotę wyjaśnione, jak również Wspólnota nie wyjaśniła dlaczego nie odcięto wcześniej dopływu wody do spłuczki toaletowej , jeśli był on zupełnie zbędny, jak również czy nie było innych przyczyn ubytku wody, skoro w pomieszczeniu tym znajduje się również (o czym strona pozwana nie wspomniała) główny zawór wody.

(dowód: notatka służbowa z 10.09.2012 r., k. 26 – 27, zeznania powódki k.45, 86, 87, zeznania strony pozwanej - członka zarządu K. C. k.112,114)

Powódka ma toaletę urządzoną w swoim mieszkaniu (nr (...)), a dysponowanie przez nią kluczami do nieużytkowanej toalety na pierwszym piętrze ma związek wyłącznie z tym, że z przyczyn technicznych możliwe było umieszczenie przynależnego do jej mieszkania urządzenia pomiarowego (wodomierza), w tym właśnie pomieszczeniu.

(dowód: zeznania powódki k.45, 86, 87)

Nadmierne zużycie wody w budynku Wspólnoty odnotowano już w 2011 roku i wówczas przyczyny tego zużycia również nie wyjaśniono.

(dowód: oświadczenie pozwanej, k. 46)

Przyczyny dysponowania przez powódkę kluczami do pomieszczenia nieczynnej, sąsiadującej z jej mieszkaniem toalety były wszystkim użytkownikom lokali mieszkalnych znane i wszystkim było wiadomo, że pod jej nieobecność kluczami do tego pomieszczenia dysponuje najbliższa sąsiadka B. G., lub przebywająca w jej mieszkaniu córka.

(dowód : zeznania śwd. F. P. k.68, zeznania powódki k.45,86,87, zeznania strony pozwanej – K. C. k.112, 114)

W dniu 14 stycznia 2013 roku strona pozwana podjęła uchwałę nr (...)
w sprawie obciążenia za wodę S. J.. Wspólnota postanowiła, że zadłużeniem za zużycie wody w kwocie 4.928,93 zł obciążona będzie S. J.. Duże zużycie wody było spowodowane awarią w pomieszczeniu, do którego dostęp miała S. J.. Uchwała została podjęta większością głosów właścicieli lokali, reprezentujących 79,87% udziałów. Powódka, która domagała się zwołania zebrania właścicieli nie wzięła udziału w zebraniu z przyczyn losowych.

(dowód: uchwała nr (...) z 14.01.2013 r. wraz z kartą do głosowania, k. 7 – 7v.; notatka urzędowa z 14.01.2013 r., k. 41)

O powyższej uchwale powódka dowiedziała się w dniu 26 kwietnia 2013 roku (dzień tygodnia - piątek, a nie jak twierdzi pozwana – sobota) od przedstawiciela zarządcy nieruchomości , który wręczył jej odpis uchwały z kartą do głosowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo należało uwzględnić.

Artykuł 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity - Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Niezgodność z przepisami prawa to przede wszystkim kolizja treści uchwały z przepisami ustawy oraz z przepisami kodeksu cywilnego w zakresie , w jakim ma on zastosowanie do odrębnej własności lokali. Zauważyć należy, że niezgodność uchwały z prawem może wynikać nie tylko z treści uchwały, ale także z powodu wadliwości postępowania prowadzącego do podjęcia uchwały. Oznacza to, że właściciel lokalu może podnosić obok zarzutów merytorycznych, również i zarzuty formalne jeżeli uważa, że zostały naruszone przepisy postępowania określające tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Uchybienia mogą dotyczyć: naruszenia przepisów dotyczących sposobu zwołania zebrania właścicieli lokali, obradowania na zebraniu, zasad głosowania. Ciężar wykazania takich uchybień ciąży zawsze na skarżącym właścicielu lokalu (art. 6 kc). Dodać trzeba, że zarzuty formalne mogą przy tym stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Drugą przesłanką zaskarżenia uchwały jest niezgodność uchwały z umową właścicieli lokali tj. umową określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 1). O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków. Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas gdy cel pokrzywdzenia istniał w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu. Uchwała właścicieli lokali może być uchylona przez sąd zarówno z przyczyn merytorycznych, jak
i formalnych.

Z przepisu art. 3 ust. 2 u.w.l. wynika, iż urządzenia, w części w której służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, nie stanowią części wspólnych. Zdaniem sądu, definicja pojęcia części wspólnych nie pozostawia wątpliwości co do tego, że części instalacji, które służą tylko właścicielowi lokalu, stanowią jego własność. Część instalacji za zaworem doprowadzającym media do danego lokalu nie stanowi części wspólnych, gdyż od tego miejsca instalacja służy tylko i wyłącznie właścicielom lokali, w tym obejmuje ona: liczniki, rury, krany, spłuczki i grzejniki.

Z ustaleń Sądu wynika, że wadliwa spłuczka znajdowała się w pomieszczeniu wspólnej toalety, a zatem nie służyła wyłącznie do użytku powódki, nawet jeżeli dysponowała ona kluczami do tego pomieszczenia. Pomieszczenie to stanowi część nieruchomości wspólnej, podobnie jak instalacja wodna, która służy wyłącznie do dostarczenia wody do tego pomieszczenia, a konkretnie do spłuczki.

Wskazać należy, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W myśl przyjętych w doktrynie i judykaturze poglądów za elementy takie uważa się m. in. przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp.

Podjęcie zaskarżonej uchwały godziło bezpośrednio w indywidualny interes powódki, która na jej mocy zostałaby bezzasadnie obciążona kosztem zużycia wody.

Z przeprowadzonego postępowania dowodowego wynika , że powódka w najmniejszym stopniu nie utrudniała członkom Wspólnoty , ani jej zarządcy wejścia do pomieszczenia nieczynnej toalety. Świadczą o tym nie tylko zeznania świadka F. P., ale przede wszystkim przedstawiciela pozwanej, członka zarządu K. C., który spontanicznie zeznał, że w nieużytkowanej toalecie znajduje się główny zawór dopływu wody, o czym wszystkim użytkownikom lokali było wiadomo i mogli do tego pomieszczenia wejść , kiedy tylko zaistniała taka potrzeba.

Sąd przyjął, że pozew o uchylenie uchwały został przez powódkę wniesiony w wymaganym terminie , skoro odpis uchwały został jej doręczony 26 kwietnia 2013 roku. Pozwana nie wykazała, że powódka terminowi do zaskarżenia uchwały uchybiła. We wskazanej dacie wbrew twierdzeniom pozwanej dniem tygodnia nie była sobota , a piątek, więc z całą pewnością pracownicy zarządcy wykonywali swoją pracę i powódka mogła w tym dniu otrzymać odpis uchwały.

W piśmie , które rzekomo doręczono powódce 19 marca 2013 roku (k.110) o uchwale z dnia 14 stycznia 2013 roku nie wspomina się i w żadnym wypadku nie można mówić o prawidłowości doręczenia tego pisma poprzez B. G. , która nawet na „Liście korespondencji … „ ( k.111) nie złożyła swego podpisu. ss

Z powyższych względów zaskarżona uchwała została uchylona, co znalazło wyraz w punkcie I sentencji wyroku.

O kosztach procesu orzeczono przyjmując, iż strona pozwana jest stroną przegrywającą sprawę, na podstawie przepisu art. 98 k.p.c. Powódka uiściła opłatę stałą od pozwu w kwocie 200 zł na podstawie przepisu art. 27 pkt 9 ustawy
z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jednolity – Dz. U. z 2010 r. Nr 90, poz 594 z późn. zm.).