Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 sierpnia 2014 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SO Krystyna Wiśniewska-Drobny

Sędzia SO Tomasz Pawlik (spr.)

Sędzia SR (del.) Marcin Rak

Protokolant Renata Krzysteczko

po rozpoznaniu w dniu 14 sierpnia 2014 r. w Gliwicach na rozprawie

sprawy z powództwa (...) położonej w Z. przy ulicy (...)

przeciwko D. K.

o ochronę prawa własności

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Rejonowego w Zabrzu

z dnia 12 września 2012 r., sygn. akt I C 218/11

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi Rejonowemu w Zabrzu do ponownego rozpoznania, pozostawiające temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania odwoławczego.

SSR (del.) Marcin Rak SSO Krystyna Wiśniewska – Drobny SSO Tomasz Pawlik

Sygn. akt III Ca 142/13

UZASADNIENIE

Powodowa (...) budynku przy ul. (...) w Z. wniosła o zobowiązanie pozwanej-najemczyni niewydzielonego lokalu mieszkalnego nr (...) do przywrócenia do stanu poprzedniego 3 otworów okiennych wraz ze stolarką okienną poprzez przywrócenie pierwotnego rozmiaru otworów oraz kształtu, podziału i koloru stolarki okiennej.

Powódka wskazała, że pozwana dokonała samowolnie tj. bez uzgodnienia ze wspólnotą mieszkaniową czy z właścicielem lokalu, wymiany 3 okien. W wyniku jej działań zmniejszył się rozmiar otworów okiennych (nadmurowano parapet na wysokość 2 cegieł) oraz wygląd, kolor i kształt stolarki okiennej, co narusza ogólny wygląd elewacji budynku. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego odmówił podjęcia czynności z uwagi na brak naruszenia prawa budowlanego wskazując wspólnocie mieszkaniowej drogę sądową.

Jako podstawę powództwa podała art.222 § 2 k.c..

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa. Przyznała, że dokonała wymiany stolarki okien w sposób opisany w pozwie. Przeczyła natomiast, że ucierpiał na tym wygląd elewacji budynku. Podniosła, że funkcjonująca obecnie konstrukcja okien nie narusza przepisów prawa. Zarzuciła także brak legitymacji procesowej po stronie powódki.

Sąd Rejonowy ustalił, że pozwana jest od 21.05.1992 r. najemcą lokalu nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w Z., którego właścicielem jest Spółka (...) S.A. w B.. Pozwana dokonała wymiany okien w lokalu, którego jest najemcą. Okna te znajdują się od strony oficyny. Przy wymianie podniesiono parapet przez wykonanie podmurówki oraz zamontowano stolarkę okienną wyprodukowaną z PCV o kształcie różniącym się od pierwotnego. W podobny sposób wymiany okien dokonano także w kilku innych lokalach. Wykonane prace nie wiązały się z ingerencją w elementy konstrukcyjne budynku, co wynika ze stanowiska Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Z.. Wymiana okien nie była uzgodniona z powódką. Również właściciel lokalu nie wyraził zgody na wykonane prace.

W oparciu o tak ustalony stan faktyczny, Sąd Rejonowy, zaskarżonym wyrokiem, oddalił powództwo obciążając powódkę kosztami postępowania.

Sąd I instancji stwierdził, że powództwo oparte o treść art.222 § 2 k.c., przysługuje wyłącznie właścicielowi rzeczy. Jednocześnie ocenił, mając na uwadze regulację zawartą w art.3 ust.2 ustawy o własności lokali, że wspólnota mieszkaniowa nie dysponuje tytułem własności do części nieruchomości, w której zmian dokonała pozwana. Z tego też względu, zdaniem Sądu Rejonowego, powódka nie ma legitymacji procesowej do występowania w sprawie w charakterze powoda.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia podkreślono, że wykonane prace nie wiązały się z ingerencją w elementy konstrukcyjne budynku. Na tej podstawie zaprezentowano stanowisko, że kwestionowane prace nie dotyczyły części wspólnych budynku a jedynie lokalu, którego właścicielem jest Spółka (...). Wskazano, że zgodnie z art.3 ust.2 ustawy o własności lokali, w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład nieruchomości udział w nieruchomości wspólnej ( przysługujący właścicielom lokali) obejmuje jedynie części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Powołano się na orzecznictwo Sądu Najwyższego (uchwała z 7.03.2008 r. III CZP 10/08 OSNCC 2009/4/51, wyrok z 3.10.2002 III RN 153/01 OSNP 2003/18/423) oraz orzecznictwo sądów administracyjnych (np. wyrok z 7.06.2011 II OSK 486/10 LEX 992591) odmawiające przyjęcia, że okna konkretnego mieszkania są częścią wspólną budynku.

Od opisanego wyroku apelację wniosła powódka, która zarzuciła zaskarżonemu wyrokowi:

1)  naruszenie art.3 ust.2 ustawy o własności lokali poprzez błędną ocenę, że otwór okienny jako element ściany budynku nie jest częścią wspólną nieruchomości,

2)  naruszenie art.3 pkt 8 ustawy z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane poprzez uznanie, że zmniejszenie otworów okiennych nie stanowiło ingerencji w ścianę budynku,

3)  naruszenie przepisów postępowania tj. art.233 § 1 i art.328 § 2 k.p.c. poprzez pominięcie, że wymiana okien bez zgody właściciela była naganna oraz bezkrytyczne przyjęcie za podstawę rozstrzygnięcia opinii Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Jednocześnie powódka podniosła, że jej czynna legitymacja procesowa wynika również z faktu, że elewacja budynku jest dobrem wspólnym i nie jest obojętne dla Wspólnoty jako całości w jaki sposób właściciele lokali wykonują prace dotyczące części służących do ich wyłącznego użytku, jeśli ma to negatywny wpływ na wygląd całego budynku. Zwróciła uwagę, że wyrok Sądu I instancji ma charakter precedensowy, gdyż akceptacja stanowiska sądu uniemożliwiałaby wspólnotom mieszkaniowym zapobieganiu działaniom skutkującym wymianom okien w sposób urągający poczuciu estetyki i zakłócający ład architektoniczny.

We wnioskach apelacji domagała się zmiany zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa lub też jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył:

Apelacja zasługuje na uwzględnienie.

Przy rozpoznawaniu apelacji wyłoniło się budzące poważne wątpliwości zagadnienia prawne wyrażające się w pytaniu: „czy na podstawie art.222 § 2 k.c. wspólnota mieszkaniowa może domagać się od najemcy niewydzielonego lokalu mieszkalnego zaniechania naruszania prawa własności polegającego na naruszaniu wyglądu elewacji budynku poprzez przywrócenie kształtu i rozmiaru otworów okiennych do stanu poprzedniego?”.

Sąd Okręgowy zwrócił się o rozstrzygnięcie tej kwestii do Sądu Najwyższego w trybie art.390 § 1 k.p.c., postanowieniem z dnia 3 lipca 2013 r.. W wyniku tego Sąd Najwyższy podjął w dniu 21 listopada uchwałę w sprawie sygn. akt III CZP 65/13, zgodnie z którą: „wspólnota mieszkaniowa może żądać od najemcy niewydzielonego lokalu mieszkalnego przywrócenie do stanu poprzedniego kształtu i rozmiaru otworów okiennych w budynku położonym na nieruchomości wspólnej”. Uchwała ta wiąże w niniejszej sprawie (art.390 § 2 k.p.c.).

Wobec powyższego zaskarżony wyrok, w którym odmówiono wspólnocie mieszkaniowej legitymacji procesowej do udziału w sprawie w charakterze powódki nie może się ostać i podlega uchyleniu z przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu. Sąd pierwszej instancji nie odniósł się, bowiem do tego, co było przedmiotem sprawy i nie zbadał materialnej podstawy żądania oraz merytorycznych zarzutów stron, przyjmując bezpodstawnie, że istnieje przesłanka unicestwiająca roszczenie.

Z tego też względu orzeczono jak w sentencji na podstawie art.386 § 4 k.p.c.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Rejonowy, w ramach zaoferowanego przez strony materiału dowodowego, zbada materialną podstawę żądania i zarzuty pozwanej, mając na uwadze wiążące w sprawie stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w cytowanej uchwale z 21 listopada 2013 r..

SSR(del.) M. Rak SSO K. Wiśniewska-Drobny SSO T. Pawlik (spr.)