Pełny tekst orzeczenia

Wyrok z dnia 29 marca 2000 r.
III RN 96/98
Przepis art. 56 ust. 2 w związku z art. 25 i art. 26 ustawy z dnia 2 lipca
1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr
105, poz. 509 ze zm.) jest niezgodny z art. 64 ust. 3 w związku z art. 2 i art. 31
ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. Nr
78, poz. 483) oraz art. 1 Protokołu Nr 1 do ratyfikowanej przez Polskę w 1993 r.
Konwencji z dnia 4 listopada 1950 r. o ochronie praw człowieka i podstawo-
wych wolności sporządzona w Rzymie (Dz.U. z 1993 r. Nr 61, poz. 284), lecz
pomimo to zachowuje moc obowiązującą aż do dnia 11 lipca 2001 r. (wyrok
Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 stycznia 2000 r., P. 11/98 - ogłoszony w
dniu 21 stycznia 2000 r. w Dz.U. Nr 3, poz.46), chyba że Parlament w terminie
wcześniejszym uchwali stosowną zmianę ustawodawczą dotyczącą tego prze-
pisu.
Przewodniczący: SSN Andrzej Wróbel, Sędziowie SN: Jerzy Kwaśniewski,
Andrzej Wasilewski (sprawozdawca).
Sąd Najwyższy, z udziałem Prokuratora Prokuratury Krajowej Waldemara
Grudzieckiego, po rozpoznaniu w dniu 29 marca 2000 r. sprawy ze skargi Grażyny K.
Antoniego T., Reginy M.-B., Barbary K., Barbary W. i Jacka G. na uchwałę Rady
Miasta G. z dnia 26 kwietnia 1995 r. [...] w przedmiocie czynszu regulowanego, na
skutek rewizji nadzwyczajnej Prezesa Naczelnego Sądu Administracyjnego [...] od
wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego-Ośrodka Zamiejscowego w Gdańsku z
dnia 11 grudnia 1997 r. [...]
u c h y l i ł zaskarżony wyrok i oddalił skargę.
U z a s a d n i e n i e
Skarżący - Grażyna K., Antoni T., Regina M.-B., Barbara K., Barbara W. i Ja-
cek G., po bezskutecznym wezwaniu Rady Miasta G. do usunięcia naruszenia
2
prawa, na podstawie art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie teryto-
rialnym (jednolity tekst: Dz.U. z 1996 r. Nr 13, poz. 74 ze zm. - powoływanej nadal
jako: ustawa o samorządzie terytorialnym) wnieśli skargę do Naczelnego Sądu Ad-
ministracyjnego-Ośrodka Zamiejscowego w Gdańsku na uchwałę [...] Rady Miasta G.
z dnia 26 kwietnia 1995 r. w sprawie zmiany uchwały [...] Rady Miasta G. z dnia 28
grudnia 1994 r. w sprawie wprowadzenia czynszu regulowanego w lokalach tworzą-
cych mieszkaniowy zasób Gminy Miasta G., uchylenia uchwały [...] z dnia 25 stycznia
1995 r. w sprawie zmiany uchwały [...] Rady Miasta G. z dnia 28 grudnia 1994 r. w
sprawie wprowadzenia czynszu regulowanego w lokalach tworzących mieszkaniowy
zasób Gminy Miasta G. oraz daty wejścia w życie czynszu regulowanego na obsza-
rze Gminy Miasta G. (Monitor R. M. G. nr 27, poz. 285), zarzucając, że uchwała ta
narusza art. 56 ust. 2 w związku z art. 5, art. 25 oraz art. 26 ustawy z dnia 2 lipca
1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz.
509 ze zm. - powoływanej nadal jako: ustawa o najmie lokali mieszkalnych) w
związku z art. 40 oraz art. 41 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie teryto-
rialnym (Dz.U. Nr 16, poz. 95 ze zm.), a także w związku z art. 3 ust. 1 i ust. 2 Kons-
tytucji Rzeczypospolitej Polskiej i art. 71 ust. 1 Ustawy Konstytucyjnej z dnia 17 paź-
dziernika 1992 r. o wzajemnych stosunkach między władzą ustawodawczą i wyko-
nawczą Rzeczypospolitej Polskiej oraz o samorządzie terytorialnym (Dz.U. Nr 84,
poz. 426) i wnosząc na tej podstawie o uchylenie zaskarżonej uchwały, względnie o
stwierdzenie jej nieważności w zakresie, w jakim jej przepisy dotyczą lokali mieszkal-
nych w budynkach stanowiących przedmiot prywatnej własności, a więc zgodnie z
art. 4 ustawy o najmie lokali mieszkalnych - w budynkach nie stanowiących mieszka-
niowego zasobu Gminy Miasta G. W uzasadnieniu powyższej skargi podniesiono w
szczególności, że w §1 zaskarżonej uchwały wprowadzony został obowiązek stoso-
wania ustalonych nią stawek czynszu regulowanego we wszystkich lokalach znajdu-
jących się na terenie Gminy Miasta G., a więc także w lokalach stanowiących włas-
ność prywatną (chociaż wprost nie zostały one tam wymienione), które tym samym -
wbrew postanowieniom art. 5 oraz art. 25 ustawy o najmie lokali mieszkalnych - fak-
tycznie zaliczone zostały do mieszkaniowego zasobu gminy. Tymczasem lokale
mieszkalne w budynkach prywatnych w ujęciu przepisów tej ustawy nie należą - zda-
niem skarżących - do mieszkaniowego zasobu gminy, a wysokości czynszu najmu
mieszkań w tych lokalach dotyczy art. 56 ust. 2 ustawy o najmie lokali mieszkalnych,
wedle którego czynsz ten powinien być ustalany zgodnie z przepisami art. 25 i art. 26
3
ustawy o najmie lokali mieszkalnych, a więc „nie może on przekroczyć 3% wartości
odtworzeniowej lokalu”, obliczonej zgodnie z art. 25 ust. 3 i ust. 4 tej ustawy. Tym-
czasem, zaskarżona uchwała naruszyła te zasady, a w konsekwencji naruszyła także
interesy prawne właścicieli tych budynków, ponieważ lokatorzy mieszkań najmowa-
nych w tych budynkach, powołując się na powyższą uchwałę Rady Miasta G., od-
mawiają zapłaty czynszu w granicach 2,1% - 3% wartości odtworzeniowej zajmowa-
nych mieszkań, obliczonej wedle aktualnego wskaźnika przeliczeniowego określone-
go przez wojewodę, a więc czynszu procentowo wyższego od tego, jaki ustalony zos-
tał w zaskarżonej uchwale przez Radę Miasta G.
W odpowiedzi na skargę Gmina Miasta G. zarzuciła, że skarżący mylnie wy-
wodzą, jakoby czynsz regulowany obowiązani byli opłacać jedynie najemcy lokali
tworzących mieszkaniowy zasób gminy. Art. 56 ust. 2 ustawy o najmie lokali miesz-
kalnych stanowi bowiem podstawę do rozszerzenia obowiązku opłacania tzw. czyn-
szu regulowanego, aż do roku 2004, także na najemców lokali mieszkalnych znaj-
dujących się w domach stanowiących własność prywatną. Poza tym, ustalone w zas-
karżonej uchwale Rady Miasta G. stawki czynszu regulowanego odpowiadają wyma-
ganiom ustawy, bowiem nie przekraczają 3% wartości odtworzeniowej zajmowanych
mieszkań, natomiast ustawa o najmie lokali mieszkalnych nie określa dolnej granicy
czynszu regulowanego.
Naczelny Sąd Administracyjny-Ośrodek Zamiejscowy w Gdańsku wyrokiem z
dnia 11 grudnia 1997 r. [...] stwierdził niezgodność z prawem zaskarżonej uchwały w
tej części, w jakiej wynika z niej, że dotyczy ona wprowadzenia czynszu regulowa-
nego w lokalach mieszkalnych na terenie Gminy Miasta G. także w odniesieniu do
lokali stanowiących własność prywatną (§1 ust. 1 i ust. 2). W uzasadnieniu tego wy-
roku Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził w szczególności, że art. 56 ust. 2
ustawy o najmie lokali mieszkalnych stanowi jedynie, iż czynsz z tytułu najmu lokali w
domach stanowiących własność prywatną, nawiązanego w sposób określony w ust. 1
tego przepisu, ustala się zgodnie z przepisami o czynszu regulowanym. Przepis ten
nie oznacza jednak, że Rada Gminy miała uprawnienie do uchwalenia zróżnicowa-
nych stawek czynszu, o jakich mowa w art. 26 tej ustawy, także w odniesieniu do lo-
kali nie tworzących mieszkaniowego zasobu gminy (art. 25 ust. 1 w związku z art. 5
ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych).
Prezes Naczelnego Sądu Administracyjnego pismem z dnia 22 lipca 1998 r.
[...] wniósł rewizję nadzwyczajną od powyższego wyroku, zarzucając mu rażące na-
4
ruszenie prawa materialnego, a w szczególności art. 26 ust. 2 i art. 56 ust. 2 ustawy z
dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych oraz na podstawie art. 57 ust. 2
ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym (Dz.U. Nr 74,
poz. 368 ze zm.) wniósł o jego uchylenie i oddalenie skargi lub o uchylenie wyroku i
przekazanie sprawy Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu-Ośrodkowi Zamiejsco-
wemu w Gdańsku do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu rewizji nadzwyczaj-
nej podniesiono w szczególności, że zaskarżony wyrok opiera się na błędnej inter-
pretacji przepisów, skoro przyjmuje, że art. 56 ust. 2 ustawy o najmie lokali mieszkal-
nych nie przyznaje Radzie Gminy uprawnienia do ustalania (w okresie do 2004 roku
włącznie) czynszu najmu lokali, w których stosunek najmu nawiązany został na pods-
tawie decyzji administracyjnych o przydziale lub innego tytułu prawnego (art. 56 ust.
1 tej ustawy), a położonych w domach stanowiących własność prywatną. Tymcza-
sem art. 56 ust. 2 ustawy o najmie lokali mieszkalnych odsyła w kwestii sposobu
ustalania czynszu najmu, w wypadku tego typu lokali mieszkalnych, do „przepisów o
czynszu regulowanym”, czyli do art. 26 i art. 26a tej ustawy. Przepisy te nie zawierają
żadnego ograniczenia dotyczącego ich stosowania wyłącznie do lokali tworzących
zasób mieszkaniowy gminy, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy o najmie lokali i
dodatkach mieszkaniowych, skąd wynika, że stosuje się je także do innych lokali
mieszkalnych nie wymienionych w art. 25 ust. 1 tej ustawy. Przemawia za tym rów-
nież, co podniesiono w rewizji nadzwyczajnej, wykładnia celowościowa przepisów
przedmiotowej ustawy, chodzi bowiem o ochronę dotychczasowych najemców lokali
przed wolnym czynszem, jeżeli najem został nawiązany w sposób określony w art. 56
ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych.
W odpowiedzi na rewizję nadzwyczajną skarżący wnieśli o jej odrzucenie, za-
rzucając, że wniesiona została z uchybieniem terminu sześciomiesięcznego do jej
wniesienia, liczonego od dnia ogłoszenia zaskarżonego wyroku; albo o oddalenie
rewizji nadzwyczajnej, podnosząc w uzasadnieniu tego wniosku, że przepisy art. 56
ust. 2 w związku z art. 25 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych wskazują, iż
wolą ustawodawcy było zróżnicowanie sytuacji prawnej podmiotów zobowiązanych
do opłacania tzw. czynszu regulowanego, niedopuszczenie do ustalania stawek
czynszu w wysokości niezgodnej z przepisami ustawy oraz odrębne uregulowanie
statusu prawnego lokali (budynków) mieszkalnych, których najemcy płacą tzw.
czynsz regulowany, a to poprzez przyznanie wynajmującym prawa ustalania tego
czynszu przy zachowaniu limitów ustawowych. W opinii skarżących, przepisy art. 56
5
ust. 2 w związku z art. 25 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych powinny być
interpretowane w sposób zgodny z postanowieniami art. 21 i art. 64 w związku z art.
2, art. 8, art. 32 i art. 87 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz z art. 1 Protokołu
Nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności. Bowiem w
przeciwnym razie należałoby dojść do wniosku, iż konsekwencją obowiązujących
rozwiązań prawnych musiałaby być świadoma zgoda na dekapitalizację budynków
mieszkalnych stanowiących własność osób fizycznych, w których stawki czynszu re-
gulowanego ustalanego przez rady gmin nie pokrywają nawet w niezbędnym zakre-
sie kosztów, o których mowa w art. 21 ustawy o najmie lokali mieszkalnych.
Rozpoznając powyższą sprawę Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że
skoro art. 20 ust. 2 zdanie pierwsze ustawy o najmie lokali mieszkalnych stanowi, że
wysokość tzw. czynszu regulowanego ustala się w sposób określony w ustawie „w
wypadkach przewidzianych w ustawie”, to biorąc pod uwagę dyspozycję art. 56 ust. 2
in fine tej ustawy oznacza to, że tzw. czynsz regulowany opłacają nie tylko „najemcy
lokali tworzących mieszkaniowy zasób gminy oraz stanowiących własność Skarbu
Państwa, państwowych osób prawnych lub osób prawnych prowadzących eksploata-
cję budynków w celach nie zarobkowych, z wyjątkiem spółdzielni mieszkaniowych”
(art. 25 ust. 1 w związku z art. 5 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych, przy
uwzględnieniu wyjątków określonych wyraźnie w ustawie - por. art. 66 ust. 1 ustawy
o najmie lokali mieszkalnych), lecz także najemcy innych lokali mieszkalnych (nie
wymienionych w art. 25 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych), o ile ustawa tak
stanowi. Dotyczy to w szczególności również najemców lokali stanowiących włas-
ność osób fizycznych, jeżeli stosunek najmu tych lokali nawiązany został w sposób
określony w art. 56 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych (por. także art. 57 oraz
art. 57a ustawy o najmie lokali mieszkalnych). Co więcej, w art. 56 ust. 2 ustawy o
najmie lokali mieszkalnych nie została przyznana żadnemu podmiotowi (w tym także
właścicielom lokali lub budynków mieszkalnych) kompetencja do ustalania stawek
czynszu, natomiast użyty w tym kontekście zwrot modalny „zgodnie z” wskazuje jed-
noznacznie, że w tym wypadku należy stosować wprost i w pełnym zakresie przepisy
dotyczące tzw. czynszu regulowanego, a tym samym brak jest w tym wypadku pods-
taw prawnych do stosowania odmiennych reguł naliczania czynszu najmu.
Równocześnie jednak Sąd Najwyższy powziął zasadniczą wątpliwość co do
zgodności art. 56 ust. 2 w związku z art. 25 i art. 26 ustawy o najmie lokali mieszkal-
nych z art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 3 i art. 32, a także art. 2, art. 31 ust. 2 i ust. 3
6
oraz art. 32 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. Nr
78, poz. 483) oraz art. 1 Protokołu Nr 1 do ratyfikowanej przez Polskę w 1993 r. Kon-
wencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności (Dz.U. z 1993 r. Nr 61,
poz. 284) i w tej sytuacji, działając na podstawie art. 193 Konstytucji Rzeczypospolitej
Polskiej, przedstawił Trybunałowi Konstytucyjnemu pytanie prawne w tej sprawie.
Wyrokiem z dnia 12 stycznia 2000 r. (P. 11/98 – ogłoszonym w dniu 21 stycz-
nia 2000 r. w Dz.U. Nr 3, poz. 46) Trybunał Konstytucyjny orzekł, że: po pierwsze –
art. 56 ust. 2 w związku z art. 25 i art. 26 ustawy o najmie lokali mieszkalnych jest
niezgodny z art. 64 ust. 3 w związku z art. 2 i art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospo-
litej Polskiej oraz w związku z art. 1 Protokołu Nr 1 do Konwencji o ochronie praw
człowieka i podstawowych wolności, bowiem wprowadzone nim ograniczenia prawa
własności ustanowiono z naruszeniem wymagań określonych w tych przepisach
konstytucyjnych; oraz po drugie – Trybunał Konstytucyjny skorzystał równocześnie z
kompetencji określonej w art. 190 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, w myśl
której orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego nie wchodzi w życie z dniem jego ogło-
szenia w Dzienniku Ustaw, jeżeli Trybunał Konstytucyjny określi inny termin (w wy-
padku ustawy termin ten nie może być dłuższy aniżeli osiemnaście miesięcy) utraty
mocy obowiązującej aktu normatywnego lub przepisu prawnego uznanego za nie-
zgodny z Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej i w danym wypadku orzekł, że art. 56
ust. 2 ustawy o najmie lokali mieszkalnych utraci moc dopiero z dniem 11 lipca 2001
r., czyli dokładnie po upływie osiemnastu miesięcy od daty ogłoszenia wyroku Trybu-
nału Konstytucyjnego w powyższej sprawie, chyba że Parlament w terminie wcześ-
niejszym uchwali stosowną zmianę ustawodawczą dotyczącą art. 56 ust. 2 ustawy o
najmie lokali mieszkalnych.
Mając na uwadze, że orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego mają moc pow-
szechnie obowiązującą (art. 190 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej) i w roz-
poznawanej sprawie Sąd Najwyższy jest związany powyższym wyrokiem Trybunału
Konstytucyjnego, także w tym zakresie, w jakim wyrok ten przesądził o tym, że nie-
zgodny z Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej art. 56 ust. 2 ustawy o najmie lokali
mieszkalnych utraci moc obowiązująca dopiero z dniem 11 lipca 2001 r., Sąd Naj-
wyższy na podstawie art. 39315
KPC uwzględnił zarzuty rewizji nadzwyczajnej i uchy-
lił zaskarżany nią wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego-Ośrodka Zamiejsco-
wego w Gdańsku z dnia 11 grudnia 1997 r. [...] oraz oddalił skargę.
========================================