Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 lutego 2013r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach V Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 8 lutego 2013r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa F. J.

przeciwko Z. P. (1), A. P., E. M. i Gminie (...)

o wydanie i zapłatę

na skutek apelacji powoda i pozwanej Gminy (...)

od wyroku Sądu Okręgowego w Gliwicach

z dnia 14 czerwca 2012r., sygn. akt I C 233/11

1.  zmienia zaskarżony wyrok:

- w punkcie 4 o tyle, że zasądzoną w nim kwotę 381.728,67 złotych obniża do kwoty 10.133,93 (dziesięć tysięcy sto trzydzieści trzy 93/100) złotych i oddala powództwo w pozostałej części,

- w punkcie 7 w ten sposób, że zasądza od powoda na rzecz pozwanej Gminy (...) kwotę 7.560 (siedem tysięcy pięćset sześćdziesiąt) złotych tytułem kosztów procesu,

- w punkcie 8 o tyle, że kwotę 1.060,23 złotych tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych podwyższa do kwoty 2.045,03 (dwa tysiące czterdzieści pięć 3/100) złotych,

- w punkcie 9 w ten sposób, że uchyla zawarte w nim orzeczenie;

2.  oddala w pozostałej części apelację pozwanej Gminy (...) i w całości apelację powoda;

3.  zasądza od powoda na rzecz pozwanej Gminy (...) kwotę 24.487 (dwadzieścia cztery czterysta osiemdziesiąt siedem) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt V ACa 726/12

UZASADNIENIE

Umarzając w zakresie oznaczonym w zaskarżonym wyroku postępowanie z powództwa F. J. przeciwko Gminie (...), E. M., Z. P. (1) i A. P. o wydanie i zapłatę, Sąd Okręgowy w Gliwicach wyrokiem tym nakazał pozwanym Z. P. (1) i A. P., by wydali powodowi działkę nr (...) o powierzchni 0,5363 ha, położoną w G. przy ul. (...), wchodzącą w skład nieruchomości objętej księgę wieczystą nr (...) Sądu Rejonowego w Gliwicach i oddalił powództwo o wydanie nieruchomości skierowane przeciwko pozwanej Gminie (...) i E. M., a ponadto zasądził od pozwanej Gminy (...) na rzecz powoda kwotę 381.728,67 zł z ustawowymi odsetkami od 13 maja 2007 r. i oddalił w pozostałej części powództwo o zapłatę oraz orzekł o kosztach procesu i nieuiszczonych kosztach sądowych.

Rozstrzygnięcie oparł o następujące ustalenia i oceny prawne.

Powód umową sprzedaży z 30 kwietnia 2004 r. nabył od A. K. (1) (K.), F. K. (K.) i R. K. (K.) prawo własności nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), składającej się z działek nr (...) (poprzednio (...)) o powierzchni 0,5363 ha i nr (...) (poprzednio (...)) o powierzchni 0,1530 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym murowanym i budynkiem gospodarczym, wówczas objętej księgą wieczystą nr (...) (obecnie nr (...)) Sądu Rejonowego w Gliwicach. Zbywcy to spadkobiercy poprzednich właścicieli, mianowicie J. K. i A. K. (2). W umowie sprzedaży zawarto postanowienie, że sprzedający przenoszą na powoda wszelkie prawa i obowiązki związane z nieruchomością, w tym istniejące prawa i roszczenia przysługujące właścicielom nieruchomości względem osób trzecich.

Wcześniej Skarb Państwa, a następnie Gmina (...) uznawała tę nieruchomość za swoją własność, twierdząc o jej przejęciu na podstawie dekretu z dnia 8 maja 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz. U. Nr 13, poz. 87 ze zm.). W dniu 1 lipca 1967 r. Skarb Państwa zawarł z W. P. umowę dzierżawy nieruchomości obejmującej te działki, oddając mu nieruchomość w dzierżawę, wskazując w umowie dzierżawy, że nieruchomość stanowi własność oddającego w dzierżawę. W piśmie z 23 kwietnia 1970 r. Skarb Państwa stwierdził, że nieruchomość stanowiąca jego własność w przeszłości należała do A. K. (2). Odpowiadając na wniosek W. P., pismem z 21 kwietnia 1993 r. Gmina (...) poinformowała go, że nie ma możliwości nieodpłatnego przekazania nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), obejmującej działkę nr (...) o powierzchni 0,5363 ha. Poinformowała jednocześnie W. P. o możliwości zakupu tej nieruchomości od Gminy (...) oraz o tym że wykonywanie remontów we własnym zakresie będzie uwzględnione w wycenie sporządzonej przez biegłego rzeczoznawcę do spraw budowlanych. Z kolei w piśmie z 8 lipca 1993 r. do Wydziału(...)pozwanej Zarząd (...) w G. poinformował, że ze względu na stan budynku na nieruchomości wnioskuje o jego sprzedaż, podając że jego jedynym najemcą jest W. P.. Po śmierci swojego męża, W. P., w piśmie z grudnia 1997 r. Z. P. (2) zwróciła się do Gminy (...) o zawarcie z nią umowy sprzedaży domu położonego w G. przy ul. (...) w G. wraz z gruntem, powołując się na umowę najmu i zamieszkiwanie na nieruchomości przez jej męża od 1967 r. oraz swoje od 1968 r. Gmina (...) pismem z 18 maja 1998 r. poinformowała Z. P. (2), że zostanie zawiadomiona o terminie wyceny i podjęciu uchwały zarządu miasta o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży. Ostatecznie do sprzedaży nieruchomości Z. P. (2) nie doszło. Gmina zawierała natomiast z Z. P. (2) umowy najmu lokalu mieszkalnego stanowiącego część budynku przy ul. (...) w G., tj. pokoju, kuchni, przedpokoju, wc i łazienki, z tym że umowę najmu z 18 września 2000 r. zawarto już na czas nieokreślony.

Nie godząc się z roszczeniami byłych właścicieli, którzy kwestionowali fakt utraty własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, a następnie Gminy (...), pozwem z 18 czerwca 2002 r. zainicjowane zostało w Sądzie Rejonowym w Gliwicach (sygn. akt I C 662/02) postępowanie z powództwa Skarbu Państwa reprezentowanego przez Prezydenta Miasta (...) o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wpisanie w księdze wieczystej nr (...) Sądu Rejonowego w (...) Skarbu Państwa jako właściciela w miejsce J. K. i A. K. (2). W toku procesu powództwo zostało rozszerzone o żądanie ustalenia, że Skarb Państwa nabył prawo własności nieruchomości na podstawie art. 34 ust.1 lit. a dekretu o majątkach opuszczonych i poniemieckich. Sąd Rejonowy w Gliwicach prawomocnym wyrokiem z 11 marca 2004 r. oddalił powództwo w tej sprawie.

Po nabyciu nieruchomości powód starał się dokonać jej inwentaryzacji, jednakże Z. P. (2) nie wyraziła na to zgody, powołując się na umowę zawartą z Gminą (...) oraz dokonywane na rzecz Zarządu (...) opłaty za korzystanie z nieruchomości. Powód proponował Z. P. (2) podpisanie umowy o korzystanie z nieruchomości. Z. P. (2) odmówiła i tym razem powołując się na umowę z Gminą (...).

Prawomocnym wyrokiem z 20 marca 2008 r., sygn. akt I C 341/06, Sąd Okręgowy w Gliwicach oddalił powództwo Z. P. (2), która domagała się, po pierwsze, stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży, jaką powód nabył nieruchomość przez nią zajmowaną, po drugie, zapłaty przez Gminę (...) odszkodowania za nakłady na nieruchomość.

Z. P. (2) zmarła w dniu 25 kwietnia 2011 r. Z uwagi na jej śmierć, pismem z 21 września 2011 r., Zarząd (...) wezwał A. P. do wydania lokalu mieszkalnego położonego w G. przy ul. (...).

Powód w pismach z 6 października 2006 r. i 27 listopada 2006 r. wezwał Gminę (...) do zwrotu nieruchomości. Natomiast pismem z 7 maja 2007 r. wezwał ją do zapłaty kwoty 1.373.880 zł w terminie do 12 maja 2007 r., za korzystanie z działek nr (...) (dawniej (...) i (...)) oraz z budynku mieszkalnego i gospodarczego bez tytułu prawnego przez czas od maja 1997 r. do kwietnia 2007 r. Wynagrodzenie powód ustalił w oparciu o zleconą przez siebie ekspertyzę rzeczoznawcy majątkowego. Pozwana Gmina wyjaśniła, że nie zawierała z Z. P. (2) umowy o dzierżawę nieruchomości, a jedynie umowę najmu części mieszkalnej budynku przy ul. (...) w G..

Powierzchnia działki nr (...) wynosi 0,5363 ha. Działka zabudowana jest budynkiem mieszkalno-gospodarczym o powierzchni 57,54 m ² w zakresie części mieszkalnej i 61,19 m ² w zakresie części gospodarczej. Z kolei znajdujący się na tej działce wolnostojący budynek gospodarczy ma powierzchnię 122,40 m ².

Stawka wynagrodzenia za korzystanie z gruntu, o który idzie w sprawie, w okresie od 1 maja 1997 r. do końca 2000 r. wynosiła 0,50 zł za 1 m ², w 2001 r. – 1 zł za 1 m ², a w latach 2002-2007 – 1,20 zł za 1 m ². Przy uwzględnieniu stanu części mieszkalnej budynku stawka wynagrodzenia za korzystanie z niego wynosiła 4,76 zł za 1 m ². Część gospodarcza budynku mieszkalno-gospodarczego jest w takim stanie, że nie nadaje się do korzystania nawet na magazynowanie rzeczy, z uwagi na zawilgocenie. Stawka za wynagrodzenie z tej części budynku nie przekroczyłaby stawki wynagrodzenia za korzystanie z gruntu pod nią. Wolnostojący budynek gospodarczy jest zdatny do użytku np. na cele przechowywania takich materiałów, które wymagają jedynie zadaszenia. Stawka za korzystanie z tego budynku wynosiłaby 2 zł za 1 m ².

Gmina (...) naliczała czynsz najmu w okresie od maja 1997 r. do kwietnia 2007 r., łącznie w kwocie 6.300,08 zł.

Stosownie do art. 222 § 1 kc właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. W myśl art. 224 § 1 kc samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę, ponadto nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. W myśl art. 224 § 2 kc od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z niej i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy, jak też obowiązany jest zwrócić pobrane od tej chwili pożytki, których nie zużył oraz uiścić wartość tych, które zużył. Zgodnie z art. 225 kc obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, a ponadto samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał i jest też odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Powód udowodnił, że jest właścicielem nieruchomości obejmującej działkę nr (...) o powierzchni 0,5363 ha, o którą idzie w sprawie, nabył ją od właścicieli. Poprzednicy zbywców nie utracili prawa własności na podstawie dekretu z dnia 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich, wbrew twierdzeniom Gminy (...) i Skarbu Państwa podnoszonym konsekwentnie do czasu wydania prawomocnego wyroku w sprawie I C 662/02 Sądu Rejonowego w Gliwicach. Zarzuty Z. P. (2) w przedmiocie przejścia własności są bezpodstawne, jak wynika z rozstrzygnięcia w sprawie z jej powództwa przeciwko powodowi-nabywcy nieruchomości i jej zbywcom o unieważnienie umowy sprzedaży. Gmina (...) nie jest obecnie posiadaczem nieruchomości, o którą idzie w sprawie. Stosownie do art. 316 § 1 kpc sąd wydając wyrok bierze za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy. Z. P. (1) i A. P. nie udowodnili, aby przysługiwało im względem powoda jakiekolwiek prawo do władania nieruchomością, czego konsekwencją jest uwzględnienie skierowane przeciwko nim powództwa o wydanie nieruchomości (art. 222 § 1 kc). E. M. podała, że zmarła Z. P. (2), jej matka, a także wniosła o określenie terminu, do którego Z. P. (1), „który się matką opiekował ma opuścić posesję przy ul. (...)” w G. oraz o powiadomienie Z. P. (1) na ten adres. A. P. w piśmie z 21 września 2011 r. podał ten sam adres jako jego adres do doręczeń, co nastąpiło już po wezwaniu go przez Zarząd (...), pismem z 21 września 2011 r., do wydania nieruchomości. W tej sytuacji brak podstaw do przyjęcia, że E. M. w chwili zamknięcia rozprawy jest posiadaczem nieruchomości. Tym samym nie mogła zostać zobowiązana do jej wydania.

Powoływane przez Gminę (...) poglądy sądów w innych sprawach cywilnych odnosiły się do okoliczności tych spraw i nie są wiążące w innych postępowaniach, zwłaszcza dotyczących odmiennego stanu faktycznego, jak w niniejszej sprawie. Wbrew twierdzeniom tej pozwanej, okoliczności niniejszej sprawy nie dają podstaw do podzielenia formułowanych przez Gminę zarzutów przeciwko żądaniu zapłaty. Gmina (...) nie była dzierżycielem nieruchomości, to jest nie władała nią za kogo innego (właściciela). Kwestionowała bowiem prawo właścicieli do tej nieruchomości, sobie przypisując prawo własności do niej, a także podejmując czynności, które jednoznacznie świadczyły, że nieruchomość uznawała za własną. Skarb Państwa, a następnie Gmina (...) – do czasu prawomocnego zakończenia postępowania w sprawie, w której Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta (...) domagał się uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oraz ustalenia, że Skarb Państwa nabył własność nieruchomości w trybie dekretu z dnia 8 maja 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich – nie tylko kwestionowali prawo własności osób wpisanych w księdze wieczystej jako właściciele nieruchomości, o jaką idzie w sprawie, ale w dokumentach wprost stwierdzali, że Skarb Państwa stał się właścicielem tej nieruchomości, której własność następnie nabyła pozwana Gmina w wyniku komunalizacji. Skarb Państwa i później Gmina (...) podejmowali czynności o charakterze władczym i jednoznacznie wskazującym na to, że również Gmina (...) uznawała siebie za właściciela tej nieruchomości. Sąd Okręgowy przykładowo wskazał na pismo z 21 kwietnia 1993 r., w którym Gmina (...) informowała W. P., że jedynym sposobem nabycia przez niego nieruchomości jest „jej zakup od Gminy (...)”. W odpowiedzi na pozew stwierdziła, że „prawdą jest, i to pozostaje poza sporem, iż przedmiotowa nieruchomość zgodnie z przytoczonym wyżej wyrokiem Sądu została zwrócona dawnym właścicielom, którzy realizując swoje właścicielskie uprawnienia sprzedali ją powodowi”. Ponieważ oddalono powództwo Skarbu Państwa reprezentowanego przez Prezydenta Miasta (...) o ustalenie, że nieruchomość stała się własnością Skarbu Państwa na podstawie dekretu o majątkach opuszczonych i poniemieckich, a w związku z tym wyrokiem nie doszło do „wydania” nieruchomości powodowi, nie sposób z logicznego punktu widzenia inaczej oceniać tego sformułowania, że nieruchomość została „zwrócona dawnym właścicielom”, jak w ten sposób, że dopiero z chwilą wydania wyroku Gmina (...) uznała, że nie jest właścicielem nieruchomości oraz że J. K. i A. K. (2), ujawnieni przez cały czas w księdze wieczystej, jako właściciele, nigdy nie utracili jej własności. Fakt ten był kwestionowany jeszcze bezpośrednio przed wydaniem przez Sąd Rejonowy w Gliwicach wyroku z 11 marca 2004 r. Skoro Skarb Państwa, a następnie Gmina jednoznacznie twierdzili, że Skarb Państwa na mocy wskazanego już dekretu nabył prawo własności nieruchomości, o którą idzie w sprawie, to jest o utracie tego prawa względem niej przez dotychczasowych właścicieli, to nie może być również mowy o dzierżeniu w ramach zarządu państwowego, które w związku z przepisami ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych w ramach zarządu państwowego ulegało przekształceniu z mocy prawa w stosunek prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia w rozumieniu art. 752 kc. Również Z. P. (2) jednoznacznie i konsekwentnie twierdziła, że Skarb Państwa, a następnie Gmina (...) do czasu nabycia nieruchomości przez powoda przedstawiali się jako właściciele nieruchomości i że nawet dawali jej i jej mężowi nadzieję na sprzedaż nieruchomości. Skarb Państwa i Gmina (...) przestali rościć sobie prawo własności nieruchomości dopiero z chwilą zakończenia przez Sąd Rejonowy w Gliwicach sprawy I C 662/02. Gmina była niekonsekwentna. Pomimo podniesienia w toku procesu, że była jedynie dzierżycielem władającym nieruchomością za właściciela, to nigdy nie przekazała właścicielowi nieruchomości i nie rozliczyła się z nim z rzekomego dzierżenia. Skarb Państwa, a następnie Gmina (...) byli samoistnymi posiadaczami nieruchomości, faktycznie władając nią jak właściciele do czasu wydania przez Sąd Rejonowy w Gliwicach wyroku, o którym była mowa. Dopiero wówczas uznali, że wbrew ich twierdzeniom Skarb Państwa nigdy nie nabył własności tej nieruchomości. Odtąd Gmina (...) przestała przejawiać władcze działania względem nieruchomości, z wyłączeniem części mieszkalnej, od której pobierała czynsz. Wtedy Z. P. (2) zaczęła kwestionować żądania powoda i odmawiać nawet wpuszczenia na teren stanowiącej jego własność nieruchomości.

Gmina (...) od początku swojego posiadania była posiadaczem w złej wierze. Wynikające z art. 7 kc domniemanie dobrej woli posiadacza zostało skutecznie obalone. Gmina nie może wywodzić skutków prawnych z tego, że nieruchomość nabyła wskutek komunalizacji, skoro decyzja komunalizacyjna została wydana w oparciu o inwentaryzację i materiały dostarczone przez samą Gminę. Gdyby Gmina (...) nie wskazała nieruchomości jako podlegającej komunalizacji, nie zostałby jej przekazana. Zwracając uwagę, że w księdze wieczystej, którą objęta jest nieruchomość, jako właściciele, wpisani byli J. K. i A. K. (2), Sąd Okręgowy przypomniał treść niektórych przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. w Dz. U. z 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze. zm.; dalej: ukwh). Mianowicie art. 2, zgodnie z którym księgi wieczyste są jawne i nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę, ponadto na art. 3 ukwh, stosownie do którego domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz na art. 4 ukwh, w myśl którego przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania. Wyjaśnił, że chociażby już tylko ze względu na to przyjąć należy, że władając nieruchomością jak właściciel, pozwana czyniła to w złej wierze.

Z tych przyczyn Sąd Okręgowy uznał za zasadne powództwo przeciwko Gminie o zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości w zakresie kwoty 381.728,67 zł. Skoro powierzchnia działki to 5.363 m ², a powód domagał się wynagrodzenia nie tylko za korzystanie z gruntu, ale również ze znajdujących się na tej działce zabudowań, to dla obliczenia wynagrodzenia od powierzchni gruntu należało odliczyć powierzchnię zabudowań, co do których wynagrodzenie naliczył odrębnie. Powierzchnię gruntu pomniejszył więc o powierzchnię budynku mieszkalnego (57,54 m ²) i wolnostojącego budynku gospodarczego (122,40 m ²). W ten sposób uzyskując powierzchnię 5.183,06 m ². Nie odliczył od niej powierzchni części gospodarczej budynku mieszkalnego, gdyż ta część zabudowań była i jest w takim stanie, że nie można za nią uzyskać wyższego czynszu niż za grunt. Sąd Okręgowy stwierdził, że skoro w umowie sprzedaży nieruchomości poprzedni właściciele przenieśli na powoda roszczenia wobec osób trzecich przysługujące zbywcom nieruchomości ze względu na nią, to zasadne było żądanie zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu za okres od maja 1997 r. do marca 2004 r. Za 8 miesięcy 1997 r. wynagrodzenie wyniosło 20.732,24 zł (8 x 5.183,06 m ² x wynikająca z opinii biegłego stawka za 1 m ² w wysokości 0,50 zł w tym roku), za lata 1998-2000 wynagrodzenie wyniosło 93.295,08 zł (36 miesięcy x 5.183,06 m ² x wynikająca z opinii biegłego stawka za 1 m ² w wysokości 0,50 zł w tych latach), za 2001 r. wynagrodzenie wyniosło 62.196,72 zł (12 miesięcy x 5.183,06 m ² x wynikająca z opinii biegłego stawka za 1 m ² w wysokości 1 zł w tym roku), za lata 2002-2003 i 3 miesiące 2004 r. wynagrodzenie wyniosło 167.931,14 zł (27 miesiący x 5.183,06 m ² x wynikająca z opinii biegłego stawka za 1 m ² w wysokości 1,20 zł w tych latach). Łącznie za 83 miesiące wynagrodzenie wyniosło 344.155,18 zł.

Wynagrodzenie za korzystanie z wolnostojącego obiektu, który wg opinii biegłego mógłby być przeznaczony na magazynowanie rzeczy, wynosi 2 zł za m ², co za okres 83 miesięcy dało kwotę 20.318,40 zł (83 miesiące x powierzchnia 122,40 m ² x wynikająca z opinii biegłego stawka za 1 m ² w wysokości 2 zł).

Sąd Okręgowy naliczył wynagrodzenia do marca 2004 r., kiedy to po wydaniu przez Sąd Rejonowy w Gliwicach wyroku w sprawie I C 662/02, Gmina (...) przestała być posiadaczem nieruchomości, a o jej bycie zaczęła decydować Z. P. (2), odmawiając wydania nieruchomości pomimo tego, że w odniesieniu do tej nieruchomości, poza częścią mieszkalną, nie przysługiwało jej żadne prawo.

Za korzystanie przez Gminę jako samoistnego posiadacza, która uważając się za właściciela wynajęła pozwanej Z. P. (2) budynek w części mieszkalnej, wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z tej części budynku naliczone zostało od maja 1997 r. do lipca 2002 r. i wyniosło 17.255,09 zł (63 miesiące x powierzchnia budynku w części mieszkalnej 57,54 m ^{( 2)} x wynikająca z opinii biegłego stawka za 1 m ^{( 2)} w wysokości 4,76 zł). Wynagrodzenie to zostało naliczone do lipca 2002 r. z następujących przyczyn. Gmina wynajęła tę część budynku jako właściciel, a ponieważ właścicielem nie była, nie mogła skutecznie wobec powoda (poprzednich właścicieli) wynająć tego budynku. Nie dzierżyła budynku w imieniu właściciela, ponieważ do marca 2004 r. siebie uważała za jego właściciela, a późniejsze działania podejmowane były wbrew jawnej woli właściciela, który domagał się wydania nieruchomości i nie godził się na podejmowanie jakichkolwiek działań w jego imieniu w odniesieniu do tej nieruchomości. Z. P. (2) zajmowała lokal bez tytułu prawnego, ponieważ nie zawierała umowy z właścicielami nieruchomości, lecz z osobą nieuprawnioną do dysponowania nieruchomością. Sytuacja ta uległa zmianie w lipcu 2002 r., ponieważ stosownie do art. 30 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity w Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.) osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego do dnia wejścia w życie ustawy przez okres nie krótszy niż 10 lat wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu tego lokalu po upływie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, jeżeli właściciel nie wniesie w tym okresie powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia lokalu lub jeżeli w tym samym terminie nie wniesiono powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu. Z. P. (2) wstąpiła wówczas z mocy prawa w stosunek najmu wobec właścicieli nieruchomości, a w konsekwencji również powoda, który nigdy nie wypowiedział umowy najmu. Skoro doszło do powstania stosunku obligacyjnego pomiędzy Z. P. (2) a właścicielami nieruchomości, żądanie zapłaty przez Gminę odszkodowania za bezumowne korzystanie z części mieszkalnej budynku po nabyciu przez Z. P. (2) prawa najmu do niego było bezzasadne, ponieważ w tej części zajmująca budynek Z. P. (2) dysponowała prawem wobec właścicieli nieruchomości. Bez znaczenia jest, czy płaciła właścicielom czynsz, ponieważ zaległości wobec właściciela mogły co najwyżej stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy najmu, co nie nastąpiło w sposób szczegółowo uregulowany w ostatnio powołanej ustawie. Stosownie do art. 30 ust. 2 tej ustawy w dniu nawiązania umowy najmu czynsz najmu był naliczany w wysokości 3 % wartości odtworzeniowej, w związku z czym jego wysokość nie była pozostawiona swobodnej decyzji właściciela. Z uwagi na to brak było również podstaw do przyjęcia, że Gmina (...) po nabyciu przez Z. P. (2) prawa najmu do części mieszkalnej korzystała z tej nieruchomości na zasadzie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia.

Tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (gruntu i zabudowań) stanowiącej własność powoda Sąd Okręgowy zasądził więc łącznie od pozwanej Gminy (...) kwotę 381.728,67 zł.

Sąd Okręgowy dodał, że gdyby za podstawę rozstrzygnięcia przyjąć przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia, na co nie pozwalały okoliczności sprawy, powództwo o zapłatę zasługiwałoby na uwzględnienie w takim samym zakresie, w jakim je uwzględnił „jako odpowiedzialność odszkodowawcza (art. 754 kc) za nienależyte wykonanie zobowiązania wobec wyżej opisanego zachowania pozwanej sprzecznego z treścią art. 752 kc”.

Rozstrzygnięcie o odsetkach oparł o art. 481 § 1 i 2 w związku z art. 455 kc. Wyjaśnił, że zasądził je od 13 maja 2007 r., to jest od dnia następnego po dniu, w którym upłynął wyznaczony przez powoda termin do zapłaty, wskazany w wezwaniu do zapłaty z dnia 7 maja 2007 r., które dotarło do pozwanej 8 maja 2007 r.

Stosunek najmu, w który wstąpiła Z. P. (2) wygasł z jej śmiercią, ponieważ prawo najmu nie przechodzi na spadkobierców, a pozwani Z. P. (1) i A. P. nie wykazali nabycia skutecznego względem powoda uprawnienia do korzystania z nieruchomości, w tym wstąpienia w stosunek najmu np. w oparciu o art. 691 § 1 i 2 kc. Z powołanego już pisma E. M., sporządzonego po śmierci jej matki, której była pełnomocnikiem, wynika, że wnosi o określenie terminu, do którego Z. P. (1), który się matką jedynie na terenie tej nieruchomości opiekował, ma opuścić posesję przy ul. (...) w G.. Ta pozwana zeznała, że Z. P. (1) dysponuje swoim mieszkaniem. A. P., który mieszka w Niemczech (tam pozostaje w regularnym leczeniu od 1998 r.) wiedział o toczącym się procesie i wskazał jako adres do doręczeń ul (...) w G.. Ponadto E. M., jako pełnomocnik Z. P. (2) w sprawie z jej powództwa o unieważnienie umowy sprzedaży, na rozprawie w dniu 6 marca 2008 r. stwierdziła, że z nieruchomości przy ul. (...) w G. korzysta tylko Z. P. (2), a jej synowie odwiedzają ją. W tej sytuacji Sąd Okręgowy nie dał wiary zeznaniom E. M. złożonym w niniejszej sprawie, w zakresie sprzecznym z właśnie naprowadzonymi okolicznościami.

Umorzenie postępowania w oznaczonym zakresie umotywował częściowym cofnięciem pozwu (art. 355 § 1 w związku z art. 203 kpc).

Orzeczenie o kosztach umotywował wynikiem postępowania i treścią art. 100 kpc.

W apelacji powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku w części oddalającej powództwo względem Gminy (...) przez zasądzenie dalszej kwoty 240.806 zł oraz zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego, ewentualnie o uchylenie wyroku w części zaskarżonej i przekazanie sprawy w tym zakresie Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

Zarzucił naruszenie prawa materialnego. Po pierwsze, art. 336 kc przez błędne przyjęcie, że Gmina (...) przestała posiadać nieruchomość samoistnie w złej wierze z chwilą wydania przez Sąd Rejonowy w Gliwicach wyroku z 11 marca 2004 r. w sprawie I C 662/02. Po drugie, art. 225 zd. 2 kc przez jego niezastosowanie. Po trzecie, art. 754 kc przez jego niezastosowanie i niezasądzenie odszkodowania także za czas po wydaniu przez Sąd Rejonowy w Gliwicach wyroku z 11 lipca 2004 r. w sprawie I C 662/02.

Zarzucił też naruszenie przepisów postępowania, mianowicie art. 233 § 1 kpc poprzez nieuwzględnienie opinii biegłego R. S. z 25 maja 2011 r. i art. 100 kpc przez niewłaściwe zastosowanie.

Z kolei pozwana Gmina (...) w apelacji wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w części uwzględniającej powództwo i orzekającej o kosztach postępowania przez oddalenie powództwa również w uwzględnionej części oraz o zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów postępowania za obie instancje, ewentualnie o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach postępowania za obie instancje.

Zarzuciła naruszenie prawa materialnego przez jego błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie bądź niezastosowanie. Po pierwsze, art. 5 kc pomimo, iż żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystania z nieruchomości jest sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa i zasadami współżycia społecznego. Po drugie, art. 224 i art. 225 w związku z art. 222 kc polegające na zasądzeniu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, podczas gdy powód konsekwentnie domagał się zapłaty tytułem „odszkodowania” oraz braku podstaw do przyjęcia, że Gmina (...) posiadała sporną nieruchomość w okresie, za jaki zasądzono wynagrodzenie, względnie w jej posiadaniu znajdowała się cała sporna nieruchomość. Po czwarte, art. 224 § 2 i art. 225 w związku z art. 6 i art. 7 kc polegające na zasądzeniu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, chociaż brak jest podstaw do przyjęcia, że Gmina (...) posiadała sporną nieruchomość w złej wierze. Po piąte, art. 172 kc w związku z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. Nr 32, poz. 191 ze zm.) poprzez uznanie, że właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest powód, pomimo iż własność nieruchomości nabył w drodze zasiedzenia Skarb Państwa, a następnie z mocy prawa własność nieruchomości przeszła na rzecz Gminy (...).

Zarzuciła też naruszenie przepisów postępowania. Po pierwsze, art. 232 i art. 234 kpc w związku z art. 6 i art. 7 kc przez zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, pomimo że powód konsekwentnie domagał się „odszkodowania” i nie wykazał przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej Gminy (...), ani faktycznego władania przez Gminę (...) w spornym okresie i posiadania w złej wierze, skoro powództwo o wydanie skierowane przeciwko Gminie. Po drugie, art. 233 § 1 kpc poprzez przekroczenie zasad swobodnej oceny dowodów. Po trzecie, art. 10) kpc przez niewłaściwe zastosowanie.

Powód wniósł o oddalenie apelacji pozwanej Gminy oraz za sadzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Jedynie apelacja pozwanej Gminy zasługuje na częściowe uwzględnienie.

Chybiona jest jednak znaczna część argumentacji Gminy (...) zawarta w apelacji. Jeśli idzie o podniesiony w apelacji zarzut zasiedzenia, Skarb Państwa miał nabyć w tej drodze własność nieruchomości z dniem 1 lipca 1977 r. w razie przyjęcia dobrej wiary albo z dniem 1 lipca 1987 r. w razie przyjęcia złej wiary samoistnego posiadania od opuszczenia Polski przez A. K. (2), która była wpisana w księdze wieczystej jako właścicielka nieruchomości, o którą idzie w sprawie. Abstrahując od tego, że w materiale sprawy znajdują się dokumenty, z których wynika opłacanie podatku związanego z tą nieruchomością w imieniu właścicielki jeszcze przez kilka lat po opuszczeniu przez nią Polski, Gmina nie tylko nie wykazała, że Skarb Państwa objął nieruchomość w samoistne posiadanie w zakresie dominium i tak ją posiadał przez czas wymagany kodeksem cywilnym do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Zwrócić trzeba uwagę, że sam Skarb Państwa tak nie twierdził. W sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, o jakiej była mowa, bezskutecznie dowodził nabycie własności nieruchomości w innym czasie i na innej podstawie, to jest na podstawie dekretu o majątkach opuszczonych i poniemieckich. Innych faktów w odniesieniu do omawianego zagadnienia Skarb Państwa nie dowodził w tamtej sprawie. Natomiast w niniejszej sprawie pozwana Gmina nie dowodziła faktów na poparcie zarzutu zasiedzenia przez Skarb Państwa, gdyż podniosła go dopiero w drugiej instancji, zaś w postępowaniu apelacyjnym poprzestała na twierdzeniu w tym przedmiocie.

Chybiony jest też wywód, że skoro działania względem nieruchomości podejmował (...)spółka z o.o. w G., to nie idzie o działania Gminy (...). Zwrócić należy uwagę, że w toku niniejszego procesu wykazano jedynie wykonywanie przez tę spółkę czynności w zakresie umowy najmu. Natomiast Gmina (...) wywodziła, że to jej służy prawo własności względem nieruchomości i nie ma w sprawie mowy o faktach, z których wynikałoby, że spółka, o jakiej mowa, objęła nieruchomość w samoistne posiadanie. Ponadto Gmina nie wykazała, że spółka ta nie wykonywała władztwa nad rzeczą w jej imieniu, lecz własnym, samoistnie posiadając nieruchomość, to jest władając nią jak właściciel. Tymczasem przejawy władania całą nieruchomości przez Gminę (...), poczynając od czasu rozpoczynającego okres objęty powództwem do zakończenia postępowania w sprawie I C 662/02 Sądu Rejonowego w Gliwicach, zostały udowodnione, zaś później co do tej części nieruchomości, która objęta była najmem. Pozwana Gmina nie kwestionuje tych ustaleń. Wywodzi jedynie, że skoro zaskarżonym wyrokiem oddalone zostało powództwo o wydanie przez nią nieruchomości, to nie jest posiadaczem nieruchomości. Stało się tak jednak nie dlatego, że Gmina (...) nigdy nie posiadała nieruchomości, lecz z tej przyczyny, że nie władała nieruchomością jak właściciel, gdy Sąd Rejonowy w Gliwicach rozstrzygnął już sprawę I C 662/02 wyrokiem z 11 marca 2004 r. i nie posiadała jej w chwili wyrokowania zaskarżonym wyrokiem wydanym w niniejszej sprawie.

Nietrafny jest też wywód, że o bezzasadności powództwa świadczyć ma to, że powód domagał się zapłaty tytułem odszkodowania, nie zaś tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Powód przecież określił podstawę faktyczną powództwa. Nie wskazał na szkodę, jaką miał ponieść on i poprzednicy przez to, że Gmina (...) posiadała samoistnie nieruchomość w oznaczonym czasie i nie domagał się naprawienia tej szkody przez zapłatę oznaczonej sumy pieniężnej. Wskazał natomiast na to, że Gmina (...) samoistnie i w złej wierze posiadała nieruchomość, nie mając do tego tytułu prawnego, przez co domaga się zapłaty. Sąd Okręgowy trafnie więc zastosował przepisy kodeksu cywilnego o roszczeniach uzupełniających właściciela rzeczy względem jej posiadacza, nie zaś przepisy odszkodowawcze.

Trafnie natomiast Gmina (...) wywodzi w przedmiocie posiadania nieruchomości w dobrej wierze. Skarb Państwa pozostawał w błędnym przekonaniu co do tego, że służy mu prawo własności względem nieruchomości, co przejawiał w sposób ustalony przez Sąd Okręgowy, a następnie Skarb Państwa potwierdził to wniesieniem powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Przejmując nieruchomość od Skarbu Państwa, Gmina pozostawała więc w usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że to jej służy prawo własności nieruchomości, a nie osobom wpisanym w księdze wieczystej. To przekonanie zostało potwierdzone decyzją komunalizacyjną. Niczego w tym względzie nie zmienia to, że została wydana w oparciu o dokumentację przygotowaną przez Gminę (...), która odwoływała się do tego, co przejęła od Skarbu Państwa z chwilą utworzenia w 1990 r. tej jednostki samorządu terytorialnego. Odmienny wywód pomija to, że orzekanie w tym przedmiocie należało do wojewody. Decyzja komunalizacyjna byłaby przy tej interpretacji zbędną fikcją. Wystarczające byłoby przygotowanie dokumentacji przez gminę i stwierdzenie przez nią samą przesłanek nabycia własności nieruchomości. Ustawodawca jednak uczynił wojewodę właściwym organem do badania wystąpienia w odniesieniu do konkretnej nieruchomości przesłanek komunalizacji i deklaratoryjnego orzekania o nabyciu własności w drodze komunalizacji.

W efekcie pozwana Gmina posiadała nieruchomość do marca 2004 r. samoistnie i w dobrej wierze. Później wykonywała swe władztwo nad tą rzeczą tylko w zakresie lokalu mieszkalnego, co czyniła już wbrew właścicielowi i w złej wierze, wiedząc że nie służy jej prawo własności nieruchomości również w tej części. Wbrew odmiennym twierdzeniom powoda, brak w materiale sprawy podstaw do ustalenia, że Gmina (...) po wyrokowaniu przez Sąd Rejonowy w Gliwicach w sprawie I C 662/02 samoistnie posiadała całą nieruchomość, o którą idzie w sprawie. Wywód powoda w tym przedmiocie nie jest poparty jakimikolwiek dowodami. Nie jest dowodem tej okoliczności również opinia w przedmiocie stawek czynszu.

Wynika z tego, że powód wykazał zasadność powództwa o zapłatę względem Gminy (...) tylko w zakresie odnoszącym się do mieszkalnej części zabudowań (o powierzchni 57,54 m ^{( 2)}) i tylko za czas od kwietnia 2004 r. do kwietnia 2007 r., łącznie 37 miesięcy. Skoro możliwa do uzyskania przez powoda stawka za tę część nieruchomości to 4,76 zł za 1 m ^{( 2)}, tym samym powództwo o zapłatę skierowane przeciwko Gminie (...) jest zasadne tylko w zakresie kwoty 10.133,93 zł (57,54 m ^{( 2)} x 4,76 zł za 1 m ^{( 2)} = 273,89 zł miesięcznie; 37 miesięcy x 273,89 zł = 10.133,93 zł).

Stosownie bowiem do art. 224 § 1 kc samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, natomiast samoistny posiadacz w złej wierze ma obowiązek zapłacić wynagrodzenie za korzystanie z niej, jak wynika z art. 224 § 2 w związku z art. 225 kc.

Pozwana Gmina nie wykazała, że powód domagając się zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy wykonuje służące mu prawo podmiotowe sprzecznie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem lub zasadami współżycia społecznego. Dowodem tej okoliczności nie jest fakt, że powód nabył własność nieruchomości (z wierzytelnością o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z niej za czas poprzedzający nabycie własności nieruchomości, która – jak się okazało – praktycznie nie służy powodowi z uwagi na dobrą wiarę Gminy) i wykonuje swe prawo, wykazując częściowo zasadność roszczenia w odniesieniu do czasu po wyrokowaniu przez Sąd Rejonowy w Gliwicach w sprawie o sygnaturze akt I C 662/02, zasadniczo więc od czasu, gdy powód stał się właścicielem nieruchomości. Gmina (...) nie wskazała na czym ma polegać użytek z prawa sprzeczny z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, gdyż tego rodzaju użytkiem z prawa nie jest realizacja dochodzonego roszczenia, ani też nie wskazała zasady współżycia społecznego, jaka miałaby być naruszona.

Chybiona jest także argumentacja powoda odnosząca się do powództwa o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przez Gminę (...) z nieruchomości po wyrokowaniu przez Sąd Rejonowy w Gliwicach w sprawie I C 662/02, o czym w istocie była już mowa.

Jeśli zaś idzie o zastosowanie art. 754 kc, trafnie Sąd Okręgowy wskazał na to, że w sprawie nie ma zastosowania ten przepis. Do wywodu tego Sądu w tym przedmiocie należy dodać, że Gmina prowadziła własną sprawę posiadając samoistnie nieruchomość w dobrej wierze, podobnie jak później w czasie, gdy posiadała ją jedynie w zakresie lokalu mieszkalnego i w złej wierze. Nie wystąpiły więc okoliczności faktyczne, które pozwalałyby przyjąć, że Gmina prowadziła sprawę powoda bez wiadomej jego woli, o czym mowa w art. 754 kc.

Reasumując, Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Okręgowy i przyjmuje je za własne w zakresie zgodnym z powyższymi uwagami, jako prawidłowe.

Zaskarżony wyrok podlega zatem – na podstawie art. 386 § 1 kpc – zmianie w części uwzględniającej powództwo o zapłatę skierowane przeciwko Gminie przez jego oddalenie w zakresie przekraczającym kwotę 10.133,93 zł. Zmiana rozstrzygnięcia co do istoty sprawy wpływa również na konieczność modyfikacji rozstrzygnięć o kosztach procesu i nieuiszczonych kosztach sądowych, stosownie do wyniku sprawy, w której Gmina (...) uległa zakresie mniejszym niż 1 % (art. 100 zdanie 1 kpc, § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu – Dz. U. Nr 163, poz. 149 ze zm., a także art. 113 ust. 1 uksc).

W pozostałej części apelacja pozwanej Gminy oraz w całości apelacja powoda, jako bezzasadne, podlegają oddaleniu na podstawie art. 385 kpc.

Również w drugiej instancji wynik postępowania jest tego rodzaju, że ze względu na stopień, w jakim pozwana Gmina wygrała postępowanie apelacyjne, zachodzi podstawa do zastosowania art. 100 zdanie 1 kpc, uwzględniając też § 6 pkt 7 i § 12 ust. 1 pkt 2 powołanego rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości, mając na uwadze wartość przedmiotu zaskarżenia.