Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 51/09
POSTANOWIENIE
Dnia 29 października 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Wojciech Jan Katner (przewodniczący)
SSN Grzegorz Misiurek (sprawozdawca)
SSN Hubert Wrzeszcz
w sprawie z wniosku B.Ł.
przy uczestnictwie J.P. i J.P.
o częściowe zniesienie współwłasności,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 29 października 2009 r.,
skargi kasacyjnej wnioskodawcy
od postanowienia Sądu Okręgowego w K.
z dnia 29 maja 2008 r., sygn. akt [...],
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Okręgowemu w K. do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia
o kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy w K. postanowieniem z dnia 17 października 2007 r.,
dokonując częściowego zniesienia współwłasności nieruchomości składającej się
z działki oznaczonej w ewidencji gruntów numerem 25 o powierzchni 0,0438 ha,
położonej w K. przy ulicy S., zabudowanej budynkiem mieszkalnym, o wartości
2.525.066 zł, ustanowił odrębną własności lokalu mieszkalnego nr 3 położonego na
drugim piętrze tego budynku o łącznej powierzchni użytkowej 149,45 m2
,
składającego się z czterech pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki, WC i balkonu o
powierzchni 129,28 m2
oraz piwnicy o powierzchni 20,17 m2
wraz z udziałem w
częściach wspólnych nieruchomości i budynku w wysokości 149/557 o wartości
921.489 zł i tak wyodrębniony lokal przyznał na własność wnioskodawcy B.Ł. Sąd
Rejonowy ustalił, że pozostały udział w nieruchomości wspólnej (408/557 części)
przysługuje uczestnikom postępowania J.P. oraz J.P. na prawach małżeńskiej
wspólności ustawowej i zasądził solidarnie na ich rzecz od wnioskodawcy z tytułu
częściowego zniesienia współwłasności spłatę w kwocie 763.632,38 zł z
ustawowymi odsetkami od uprawomocnienia się orzeczenia. Jednocześnie oddalił
żądanie wnioskodawcy zwrotu poczynionych przez niego nakładów na
nieruchomość i orzekł o kosztach postępowania.
Sąd Okręgowy w K. postanowieniem zaskarżonym skargą kasacyjną oddalił
apelację wnioskodawcy kwestionującą orzeczenie Sądu Rejonowego w zakresie
obowiązku spłaty uczestników postępowania. Rozstrzygnięcie to oparte zostało na
następujących ustaleniach i wnioskach.
W dniu 8 grudnia 1989 r. wnioskodawca zawarł z uczestnikami
postępowania – w formie aktu notarialnego – umowę przeniesienia własności
części nieruchomości położonej w K. przy ulicy S., składającej się z działki nr 25
zabudowanej budynkiem mieszkalnym, objętej księgą wieczystą KW nr [...], na
podstawie której uczestnicy postępowania sprzedali wnioskodawcy 1/16 część
nieruchomości wraz z prawami do całkowicie zajętego budynku mieszkalnego za
cenę 10.000.000 zł (przed denominacją). Strony uzgodniły, że cała cena zostanie
przez kupującego zapłacona w formie nakładów na piętro budynku mieszkalnego,
3
które po jego wybudowaniu w całości zostanie przez sprzedających zajęte,
zastrzegając jednocześnie, iż w wykonaniu tej umowy nabywca ponadto wzniesie
także drugie piętro tegoż budynku mieszkalnego, które w całości będzie zajęte
przez niego (pkt III umowy). Kupujący zobowiązał się własnym kosztem i staraniem
wznieść dla zbywców pierwsze piętro budynku mieszkalnego w terminie do jednego
roku od dnia zawarcia umowy i oddać go w stanie surowym zamkniętym, ze
ścianami działowymi, bez instalacji oraz wyraził zgodę na zastępcze wykonanie
tych robót na własny koszt przez inne osoby w przypadku nie dochowania tego
terminu (pkt IV umowy).
Analizując treść powyższych postanowień umowy, Sąd Okręgowy podzielił
ocenę Sądu pierwszej instancji, że zgodnym zamiarem stron było przyjęcie
rozwiązania, według którego cała cena sprzedaży miała zostać uregulowana przez
kupującego w formie nakładów na pierwsze i drugie piętro budynku mieszkalnego
znajdującego się na nieruchomości objętej wnioskiem. Wskazał, że za taką
wykładnią oświadczeń woli stron przemawia treść zdania drugiego pkt IIII umowy
wskazującego, że wzniesienie drugiego piętra nastąpi w wykonaniu umowy objętej
aktem notarialnym, będącej wyłącznie umową sprzedaży, jak również
zamieszczenie tego zapisu w jednym punkcie zawierającym określenie ceny
sprzedaży. W świetle tych postanowień, podział świadczenia nabywcy na dwa
zdania zawarte w spornym punkcie umowy, tj. wybudowanie pierwszego i drugiego
piętra, odnosi się jedynie do ustalenia przez strony sposobu korzystania z tych
części budynku.
Sąd Okręgowy wskazał, że zamieszczenie w punkcie IV umowy
precyzyjnych ustaleń co do wykonania tylko pierwszego piętra budynku nie zmienia
treści oświadczeń stron zawartych w punktach poprzedzających, ani nie pozostaje
z nimi w sprzeczności. Analizując treść umowy można jedynie stwierdzić, że strony
nie określiły sposobu i terminu wykonania drugiego piętra budynku. Wnioskodawca
nie wykazał, aby zawarł z uczestnikami postępowania inną umowę poza umową
sprzedaży sporządzoną w formie aktu notarialnego, bądź też, aby okoliczności i cel
zawarcia tej umowy usprawiedliwiały dokonanie odmiennej wykładni wyrażonych
w niej oświadczeń woli. Z tego względu nie może skutecznie domagać się zwrotu
4
równowartości nakładów dokonanych w wykonaniu obowiązku zapłaty ceny
nabycia udziału w nieruchomości.
W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach określonych w art. 3983
§ 1 k.p.c. wnioskodawca podniósł zarzuty naruszenia: art. 65 § 1 i 2, 158 w związku
z art. 73 § 2 k.c., art. 65 § 1 i 2 w związku z art. 3531
535 i 536 k.c. przez ich
niewłaściwe zastosowanie oraz art. 382 w zw. z art. 391 § 1, art. 229 k.p.c.
w związku z art. 6 k.c., art. 328 § 2 i art. 618 k.p.c. Wniósł o uchylenie zaskarżonego
postanowienia w całości oraz zmianę postanowienia Sądu Rejonowego w całości –
z wyłączeniem rozstrzygnięcia znoszącego częściowo współwłasność – przez
pominięcie obowiązku spłaty na rzecz uczestników postępowania, ewentualnie
o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy do
ponownego rozpoznania Sądowi drugiej instancji.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną uczestniczka postępowania J.P. wniosła
o jej odrzucenie, bądź też oddalenie.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Sąd Okręgowy trafnie zauważył, że kluczowe znaczenie dla oceny
zasadności żądań zgłoszonych we wniosku o zniesienie współwłasności ma
wykładnia treści oświadczeń woli wyrażonych przez wnioskodawcę i uczestników
postępowania w zawartej przez nich w dniu 8 grudnia 1989 r. umowie sprzedaży
ułamkowej części nieruchomości objętej tym wnioskiem. Wnioskodawca mógłby
bowiem skutecznie domagać się spłaty z tytułu rozliczenia tylko takich poniesionych
nakładów, które poczynił w zakresie wykraczającym poza ustaloną cenę nabycia
udziału. Wychodząc z tego prawidłowego założenia, Sąd Okręgowy dokonał
wykładni oświadczeń woli stron wymienionej umowy w sposób wadliwy, nie
pozwalający odmówić słuszności skardze kasacyjnej.
Sąd Okręgowy uznał, że postanowienia zawarte w punktach III i IV umowy
są jednoznaczne i odzwierciedlają w sposób nie budzący wątpliwości zamiar stron
objęcia świadczeniem na poczet ceny nabycia udziału w prawie własności
nieruchomości wybudowanie przez kupującego (wnioskodawcę) na własny koszt
dwóch kondygnacji budynku mieszkalnego posadowionego na tej nieruchomości.
5
Wskazał przy tym, że wprawdzie z punktu widzenia dyrektyw wykładni oświadczeń
woli konstytuujących umowę wykładnia językowa nie ma priorytetowego znaczenia
(art. 65 § 2 k.c.), jednakże zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie pozwala
odczytać rzeczywistej woli stron odmiennie, niż to wynika z analizy jednoznacznych
zapisów umowy. Nie ma bowiem przesłanek do stwierdzenia, że takie rozumienie
oświadczeń woli stron pozostawałoby w kolizji z ich zamiarem i celem zawieranej
umowy.
Przytoczone wyżej rozumowanie mogłoby wskazywać na to, że Sąd
Okręgowy uwzględnił objaśnione w orzecznictwie Sądu Najwyższego zasady
dokonywania wykładni oświadczeń woli wyrażonych w umowie, biorąc pod uwagę
w pierwszym rzędzie zamiar stron i cel umowy, a w dalszej kolejności – jej
dosłowne brzmienie (por. m.in. wyroki z 8 czerwca 1999 r., II CKN 379/98, OSNC
2000, nr 1, poz. 10 i z 7 grudnia 2000 r., II CKN 351/00, OSNC 2001, nr 6, poz. 95).
Wniosek taki byłby jednak tylko pozornie poprawny, gdyż w istocie Sąd Okręgowy
uchylił się od zbadania treści oświadczeń woli stron w płaszczyźnie pierwszego
z wymienionych kryteriów. Co więcej, nie ustalił w ogóle zgodnego zamiaru stron
i celu zawieranej umowy przyjmując, że zgromadzony w sprawie materiał nie daje
ku temu dostatecznej podstawy. Trafnie zarzucił skarżący, że wadliwość takiego
rozumowania wynika zarówno z pominięcia stanowiska prezentowanego w sprawie
przez uczestników postępowania, którzy w składanych przez siebie licznych
pismach procesowych nie twierdzili, że na poczet całej ceny nabycia ułamkowej
części nieruchomości wnioskodawca miał wybudować również drugie piętro
budynku, jak i z samego literalnego brzmienia postanowień umowy.
W punkcie III umowy przewidziano, że cała cena zostanie zapłacona przez
kupującego w formie nakładów na piętro budynku, które po wybudowaniu zajmą
sprzedający, w punkcie IV zaś – iż kupujący zobowiązuje się własnym kosztem
wznieść dla zbywców pierwsze piętro. Nawet językowa interpretacja tych zapisów
nie usprawiedliwia wniosków wysnutych przez Sad Okręgowy. Trudno bowiem
zgodzić się z oceną, że punkt III umowy – w świetle takiego jego brzmienia – mógł
odnosić się tylko do sposobu uiszczenia ceny nabycia udziału we współwłasności,
skoro precyzował on wyraźnie, co i dla kogo ma wybudować nabywca tytułem
uiszczenia całej ceny. Miało to być jedno piętro w całości przeznaczone dla
6
sprzedających. Użycie przez strony liczby pojedynczej („piętro”) nie przemawia za
wnioskiem, że w zakres całej ceny miało wchodzić wybudowanie także drugiego
piętra. Wzniesienie piętra „dla zbywców” miało się odbyć – co podkreślono
w punkcie IV – „własnym kosztem i staraniem” kupującego (wnioskodawcy).
A zatem w oparciu o dyrektywy wykładni językowej nie sposób zaaprobować
wniosku, że wybudowanie drugiego piętra miało stanowić zapłatę za nabycie
udziału w nieruchomości.
Wbrew stanowisku Sądu Okręgowego, oceny tej nie podważa – co trafnie
zarzucił skarżący – treść zdania drugiego punktu III umowy, wedle którego
nabywca w wykonaniu umowy zobowiązał się wznieść także drugie piętro budynku
i następnie zająć je w całości. Zapis ten może wskazywać na – dozwolone
w świetle art. 3531
k.c. – uzgodnienie przez strony, że nabywca udziału
(wnioskodawca) nabędzie wskutek wykonania umowy, czyli wybudowania
pierwszego piętra, prawo do wzniesienia drugiego piętra i korzystania z tej części
budynku. Za wnioskiem takim przemawia postanowienie zdania pierwszego punktu
III umowy, zastrzegającego wyraźnie, że całą ceną nabycia udziału będą nakłady
na piętro przeznaczone dla sprzedających i ostatecznie przez nich zajęte.
Ograniczenie się przez Sąd Okręgowy do językowej wykładni umowy z dnia
8 grudnia 1989 r., dokonanie interpretacji zawartych w niej postanowień
z naruszeniem zasad semantyki oraz zaniechanie próby odczytania woli stron
w szerszym kontekście, uwzględniającym – wynikający ze zgromadzonego
w sprawie materiału – zgodny zamiar stron i cel zawartej przez nie umowy, nie
pozwala skutecznie odeprzeć podniesionych w skardze zarzutów naruszenia prawa
procesowego i materialnego.
Mając na względzie powyższe, Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815
k.p.c.
orzekł, jak w sentencji.