Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 361/10
POSTANOWIENIE
Dnia 14 stycznia 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący)
SSN Mirosław Bączyk
SSN Marta Romańska (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku D. L., E. B.
i W. B. (Dz. Kw 4803/09)
przy uczestnictwie Syndyka Masy Upadłości Spółdzielni Mieszkaniowej
"P." w upadłości z siedzibą w K. i wierzyciela hipotecznego
M. I. I. AG z siedzibą w S.
(księstwo Liechtenstein)
o wykreślenie wpisów dotyczących spółdzielczego własnościowego prawa
do lokalu użytkowego i o ujawnienie przekształcenia powyższego prawa
w nieruchomość lokalową i dokonanie wpisów prawa własności
oraz z wniosku wierzyciela hipotecznego M. I.
I. AG z siedzibą w S. (Dz. Kw 5940/09)
z udziałem D. L., E. B. i W. B.
o wpis hipoteki przymusowej kaucyjnej łącznej,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 14 stycznia 2011 r.,
skargi kasacyjnej wierzyciela hipotecznego M.
I. I. AG z siedzibą w S.
od postanowienia Sądu Okręgowego
z dnia 18 lutego 2010 r.,
2
uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu
Rejonowego z dnia 30 listopada 2009 r., i przekazuje sprawę
Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania,
pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach
postępowania kasacyjnego.
3
Uzasadnienie
Oświadczeniem z 30 czerwca 2009 r. Syndyk masy upadłości Spółdzielni
Mieszkaniowej „P.” w K. w celu zrealizowania roszczeń mających podstawę w art.
1714
w zw. z art. 54 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych, (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.; dalej - u.s.m.)
ustanowiła w budynku przy ul. P. 18 w K. odrębną własność lokalu użytkowego nr
1007 o powierzchni 33,80 m2
, z którym związany jest udział w nieruchomości
wspólnej wynoszący 2.538/1.000.000 części, a następnie przeniosła na rzecz D. L.,
E. B. i W. B. w udziałach po 1/3 części własność tego lokalu wraz ze związanym z
nim udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej.
W dziale III księgi wieczystej KW nr 12986 prowadzonej dla zabudowanej
nieruchomości gruntowej, z której wyodrębniono własność lokalu nr 301 w dacie
zawarcia umowy z 5 sierpnia 2009 r. wpisana była upadłość Spółdzielni
Mieszkaniowej „P.” obejmująca likwidację jej majątku, zaś w dziale IV - hipoteka
przymusowa kaucyjna w kwocie 27.958.907,50 zł dla zabezpieczenia
wierzytelności M. I. I. AG w S. (Liechtenstein), współobciążająca księgi wieczyste
KW nr […], KW nr […].
Po rozpoznaniu zawartego w akcie notarialnym z 30 czerwca 2009 r.
wniosku o wpis referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym 7 lipca 2009 r. wykreślił z
księgi wieczystej KW nr 28267 wpisy dotyczące spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu niemieszkalnego nr 1007 oraz wpisał w dziale I-Sp tej księgi udział
do 2.538/1.000.000 części we współwłasności części wspólnych budynku i działki
gruntu nr 124/3, stanowiącej nieruchomość objętą księgą wieczystą KW nr 12986;
wykreślił z działu II księgi wieczystej KW nr 28267 D. L., E. B. i W. B. jako
uprawnionych do ograniczonego prawa rzeczowego i wpisał ich jako właścicieli
wyodrębnionego lokalu w częściach ułamkowych po 1/3; w dziale II księgi
wieczystej KW nr 12986 wpisał, że każdoczesny właściciel lokalu nr 1007 ma udział
do 2.538/1.000.000 części nieruchomości wspólnej opisanej w dziale 1-0, KW nr
28267. Jednocześnie z wpisami w działach I i II księgi wieczystej KW nr 28267,
dotyczącymi ujawnienia przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną
4
własność lokalu oraz ujawnienia właścicieli lokalu, referendarz nie wpisał hipoteki
łącznej na rzecz M. I. I. AG w S., dotąd obciążającej nieruchomość gruntową z
budynkiem objętą księgą wieczystą KW nr 12986.
Skargę na orzeczenie referendarza sądowego z 7 lipca 2009 r. wniósł M. I. I.
AG w S. i żądał wpisania na swoją rzecz w dziale IV księgi wieczystej KW nr 26354
hipoteki przymusowej łącznej kaucyjnej w kwocie 27.958.907,50 zł, twierdząc, że
wpis ten powinien nastąpić z mocy prawa razem z pozostałymi wpisami
dokonanymi w księdze dla odrębnej własności lokalu. Sąd Rejonowy skargę
wierzyciela hipotecznego potraktował jako wniosek o wpis hipoteki, a następnie
postanowieniem z 30 listopada 2009 r. - oddalił. Sąd Rejonowy przytoczył treść art.
76 ust. 1 u.k.w.h. i wskazał, że właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką -
Spółdzielnia Mieszkaniowa „P.” w K. od 14 listopada 2008 r. pozostaje w upadłości
likwidacyjnej. Wyznaczony syndyk ma obowiązek zawierania umów, o których
mowa w art. 111
, 12, 1714
, 1715
, 39 i 48 u.s.m., a cel upadłości obejmującej
likwidację majątku Spółdzielni realizowany jest przez spieniężenie masy upadłości.
Postępowanie upadłościowe pełni analogiczną rolę do postępowania
egzekucyjnego i uzasadnienie jest, aby nabycie rzeczy w toku upadłości traktowane
było podobnie jak nabycie rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym. Zgodnie z art.
336 ustawy z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze (tekst jedn.: Dz.
U. z 2009 r. Nr 175, poz 1361 ze zm.; dalej - pr. upadł. i napr.), sumy uzyskane ze
zbycia rzeczy i praw obciążonych m.in. hipoteką przeznacza się na zaspokojenie
wierzycieli, których wierzytelności były zabezpieczone na przedmiocie obciążenia.
Kwoty pozostałe po zaspokojeniu tych wierzycieli wchodzą do funduszów masy
upadłości. Sumy uzyskane przez syndyka SM „P.” w związku z ustanowieniem
odrębnej własności lokalu i przeniesieniem jego własności w trybie ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych powinny być przeznaczone na zaspokojenie
wierzyciela hipotecznego, którym jest MI AG w S. Z planu podziału zatwierdzonego
postanowieniem sędziego - komisarza wynika, że w taki sposób Syndyk
zadysponował środkami uzyskanymi w wyniku zawarcia umowy z 5 sierpnia 2009 r.
Umowa ta nie była wprawdzie umową sprzedaży lokalu, ale skoro wierzyciel
hipoteczny uzyskał możliwość zaspokojenia się ze zbytego udziału w
nieruchomości, które to zbycie nastąpiło w toku postępowania upadłościowego
5
likwidacyjnego, to do umowy zastosowanie ma przepis art. 313 pr. upadł. i napr. w
brzmieniu obowiązującym do 2 maja 2009 r. (w zw. z art. 5 ustawy z 6 marca 2009
r. o zmianie ustawy - Prawo upadłościowe i naprawcze, Dz. U. Nr 60, poz. 535).
Stosownie do art. 313 ust. 1 pr. upadł. i napr. sprzedaż dokonana w postępowaniu
upadłościowym ma skutki sprzedaży licytacyjnej, a szczegółowo określa je ust. 2-4
tego przepisu. Sprzedaż taka powoduje wygaśnięcie wszelkich praw oraz praw i
roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub
nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu-komisarzowi w terminie
przewidzianym dla zgłoszenia wierzytelności (art. 313 ust. 2 pr. upadł. i napr.).
Osoby, których prawa rzeczowe albo prawa i roszczenia osobiste wskutek
sprzedaży nieruchomości wygasły, nabywają w zamian prawo do zaspokojenia się
z sumy uzyskanej ze sprzedaży przedmiotu obciążonego (art. 345 ust. 1 pr. upadł. i
napr.). Na mocy art. 313 ust. 2 pr. upadł. i napr. hipoteka obciążająca część
nieruchomości stanowiącą wyodrębniony lokal nr 301 oraz związany z nim udział
3.457/1.000.000 we własności części wspólnej budynku i gruntu wygasła w związku
z wyodrębnieniem lokalu i jego przeniesieniem na Z. B. Nie mogła być zatem
ujawniona w księdze prowadzonej dla odrębnej własności lokalu.
Postanowienie z 30 listopada 2009 r. zaskarżył apelacją M. I. I. AG w S.
Apelacja ta została oddalona postanowieniem Sądu Okręgowego z 18 lutego
2010 r., który na podstawie kolejno dokonywanych wpisów w księdze
wieczystej KW nr 12986 ustalił, że objętą tą księgą niezabudowną nieruchomość
stanowiącą działkę nr 124/3 o obszarze 0,5157 ha, położoną w K. przy ul. P.,
umową z 30 stycznia 1997 r. kupiła Przedsiębiorstwo Budowlane i Drogowe „A.” SA
w S., a następnie - umową z 23 października 1997 r. - przeniosła jej własność na
Spółdzielnię Mieszkaniową „A.” w S. W umowie z 23 października 1997 r. o
warunkach przydziału lokali PBiD „A.” SA w S. oświadczyła, że nieruchomość
objętą księgą wieczystą KW nr 12986 wnosi do SM „A.” tytułem wkładu
budowlanego na budowę lokali przy ul. P. w K. o powierzchni 333 m. Obie strony
ustaliły wartość tego wkładu na 1.300.000 zł.
PBiD „A.” SA w S. 5 stycznia 2000 r. zawarła z K. Bank SA umowę o kredyt
inwestycyjny w wysokości 16.519.065,76 marek niemieckich na okres od 5 stycznia
2000 r. do 30 października 2015 r. Środki z kredytu miały być wykorzystane
6
wyłącznie na wniesienie wkładu budowlanego do Spółdzielni Mieszkaniowej „A.” w
S. w celu uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego o
powierzchni 7.808,3 m2
w budynku spółdzielni przy ul. P. 16 i 18 w K. z
przeznaczeniem na działalność hotelową. Zabezpieczeniem spłaty kredytu była
m.in. hipoteka umowna na rzecz Banku w wysokości 15.009.406,69 DEM.
Spółdzielnia Mieszkaniowa „A.” w S. 5 stycznia 2000 r. poręczyła za zobowiązanie
kredytobiorcy do kwoty 16.519.065,76 DEM, a 7 stycznia 2000 r. złożyła
oświadczenie o ustanowieniu na rzecz K. Banku SA na nieruchomości objętej KW
nr 12986 hipoteki zwykłej w kwocie 15.009.406,69 marek niemieckich, stanowiącej
równowartość 32.807.561,14 zł. Hipoteka została wpisana do księgi 20 stycznia
2000 r. Nieruchomość gruntowa, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW
nr 12986 została zabudowana budynkiem przy ul. P. 18 w K.
Spółdzielnia Mieszkaniowa „A.” w S. zmieniła nazwę i siedzibę na:
Spółdzielnia Mieszkaniowa „P.” w K. i złożyła wniosek o wykreślenie z księgi
wieczystej KW nr 12986 hipoteki zwykłej w kwocie 15.009.406.69 marek
niemieckich na rzecz K. Banku SA, powołując się na przepis art. 44 ust. 1 u.s.m.
Ostatecznie 19 grudnia 2002 r. Sąd Rejonowy wykreślił hipotekę zwykłą w kwocie
15.009.406,69 marek niemieckich, a to postanowienie zostało zaskarżone apelacją
K. Banku SA i A. O., która podała, że umową z 31 stycznia 2002 r. nabyła od Banku
wierzytelność w kwocie 15.009.406,69 marek niemieckich.
K. Bank SA 16 lipca 2002 r. wniósł o wpisanie do księgi wieczystej KW nr
12986 na jego rzecz hipoteki przymusowej kaucyjnej do kwoty 40.000.000 zł,
na podstawie nakazu zapłaty wydanego w postępowaniu nakazowym przez Sąd
Okręgowy 14 listopada 2001 r., VIII GNc 1297/01 i zasądzającego od Spółdzielni
Mieszkaniowej „A.” w S., jako poręczyciela za dług PBiD „A.” w S. na rzecz K.
Banku SA ogółem 27.989.907,50 zł z odsetkami ustawowymi od kwoty
25.746.004,27 zł od 28 sierpnia 2001 r. oraz koszty procesu w kwocie 31.000 zł.
Referendarz sądowy 11 września 2002 r. dokonał wpisu hipoteki przymusowej
kaucyjnej do kwoty 40 min zł na rzecz K. Banku SA. Na skutek skargi SM „P.” w K.
na czynność referendarza Sąd Rejonowy postanowieniem z 14 listopada 2002 r.
uchylił w części jego wpis i wpisał w miejsce kwoty 40 min zł kwotę 27.958.907,30
7
zł, zaś w pozostałym zakresie wniosek oddalił. Postanowienie zostało zaskarżone
apelacją SM „P.” w K.
Postanowieniem z 8 kwietnia 2003 r. Sąd Okręgowy oddalił apelacje K.
Banku SA i A. O. od wykreślenia hipoteki zwykłej w kwocie 15.009.406,69 marek
niemieckich dokonanego 19 grudnia 2002 r. oraz Spółdzielni Mieszkaniowej „P.” w
K. od postanowienia z 14 listopada 2002 r. o wykreśleniu hipoteki przymusowej
kaucyjnej w kwocie 27.989.907,50 zł. Kasacja A. O. od tego postanowienia została
prawomocnie odrzucona. Kasacje K. Banku SA i SM „P.” Sąd Najwyższy oddalił
postanowieniem z 14 lipca 2004 r., IV CK 568/03.
W związku z umowami o ustanowienie odrębnej własności lokalu
i o przeniesienie własności lokali referendarz sądowy 30 lipca 2003 r. wpisał
w księdze wieczystej KW nr 12986 hipotekę przymusową kaucyjną łączną – po
sprostowaniu - do kwoty 27.958.907,50 zł na rzecz K. Banku SA, współobciążającą
nieruchomości objęte KW nr […].
Postanowieniem z 14 listopada 2008 r. Sąd Rejonowy ogłosił upadłość SM
„P.” w K., co zostało ujawnione w dziale III księgi wieczystej KW nr 12986.
Orzeczenie o upadłości z możliwością, zawarcia układu zostało zmienione
postanowieniem z 6 lutego 2009 r. na upadłość obejmującą likwidację majątku
upadłego.
M. I. I. AG w S. 19 marca 2009 r. wniósł o ujawnienie zmiany wierzyciela
wierzytelności zabezpieczonej hipoteką przymusową kaucyjną łączną do kwoty
27.958.907,50 zł. Do wniosku dołączył oświadczenie K. Banku SA w W. z 9 marca
2009 r. stwierdzające, że na skutek wykonania wszystkich warunków
zawieszających weszła w życie „Umowa ugody” z 16 grudnia 2008 r., na mocy
której K. Bank SA przeniósł na wnioskodawcę przysługującą mu wierzytelność w
stosunku do SM „P.” w K., stwierdzoną nakazem zapłaty z 14 listopada 2001 r., VIII
GNc 1297/01 oraz wyrokami Sądu Okręgowego z 3 lipca 2007 r., VIII GC 414/02 i
Sądu Apelacyjnego z 30 października 2008 r., I ACa 225/08. Referendarz sądowy
w Sądzie Rejonowym postanowieniem 2 kwietnia 2009 r. oddalił wniosek o
ujawnienie zmiany wierzyciela hipotecznego, a ten 22 kwietnia 2009 r. wniósł
ponownie wniosek i dołączył do niego m.in. „Umowę ugody” z 16 grudnia 2008 r.
8
Sąd Rejonowy 5 maja 2009 r. wykreślił K. Bank SA i wpisał M. I. I. AG w S. jako
wierzyciela w odniesieniu do hipoteki na kwotę 27.958.907,50 zł.
Księga wieczysta KW nr 28267, obecnie prowadzona dla odrębnej własności
lokalu użytkowego nr 1007 w budynku przy ul. P. nr 18 w K. pierwotnie założona
została dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 1007 w tym budynku
w zasobach SM „A.”. Prawo to przysługiwało PBiD „A.” w S., a umową z 10 maja
2001 r. zostało sprzedane C. i B. S. Umową z 8 listopada 2001 r. C. i B. S.
przenieśli prawo do wymienionego lokalu na rzecz „S.” Spółki z o.o. w M., której
upadłość ogłoszono w 2004 r. Syndyk upadłej Spółki umową sprzedaży
z 7 października 2005 r. przeniósł prawo do tego lokalu na K. K., który 11 maja
2007 r. sprzedał je D. L., E. B. i W. B. w częściach ułamkowych po 1/3 części. Wpis
na rzecz nabywców nastąpił 17 maja 2007 r.
Sąd Okręgowy wskazał, że 31 lipca 2007 r. weszła w życie nowela do
ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 125, poz.
873), która wprowadziła do art. 44 tej ustawy w miejsce ust. 1, który utracił moc,
przepis ust. 11
. Przepis ten stanowi wyjątek od art. 76 ust. 1 u.k.w.h. w odniesieniu
do hipoteki obciążającej dzieloną nieruchomość i zabezpieczającej kredyt,
z którego środki finansowe przeznaczono na potrzeby tej nieruchomości.
W przypadku podziału nieruchomości stanowiącej własność spółdzielni,
polegającego na ustanowieniu odrębnej własności choćby jednego lokalu na rzecz
osoby innej niż spółdzielnia, obciążonej hipoteką istniejącą w dniu wejścia w życie
ustawy, hipoteka łączna nie powstaje. Kredyt udzielony PB i D „A.” SA w S. w
styczniu 2000 r. został przeznaczony na budowę budynku przy ul. P. 18 w K. na
gruncie stanowiącym własność Spółdzielni Mieszkaniowej „A.” w S., jako inwestora.
Przepis art. 44 ust. 11
zd. 1 u.s.m. nie dotyczy wyłącznie hipoteki zabezpieczającej
kredyt udzielony tylko spółdzielni i może dotyczyć także kredytu pobranego przez
osobę trzecią, jeśli został on przeznaczony na potrzeby nieruchomości
spółdzielczej. W tej sytuacji hipoteka zwykła istniejąca na nieruchomości SM „A.” od
10 stycznia 2000 r. po wyodrębnieniu choćby jednego lokalu na rzecz innej osoby
niż spółdzielnia nie obejmowała jako hipoteka łączna wyodrębnionego lokalu.
9
Hipoteka zwykła w kwocie 15.009.406,69 DEM istniała od 10 stycznia
2000 r. do 8 kwietnia 2003 r. Hipoteka przymusowa kaucyjna do kwoty ostatecznie
27.958.907,50 zł, istnieje od 16 lipca 2002 r. Zatem obie te hipoteki istniały
jednocześnie w okresie od 16 lipca 2002 r. do 8 kwietnia 2003 r., dla
zabezpieczenia tej samej wierzytelności, choć stwierdzonej w postępowaniu
wieczystoksięgowym różnymi dokumentami. Wniosek o wpis hipoteki przymusowej
kaucyjnej K. Bank SA złożył wtedy, gdy dowiedział się o wniosku SM „P.” o
wykreślenie hipoteki zwykłej na podstawie art. 44 ust. 1 u.s.m. Celem K.Banku SA
w postępowaniu wieczystoksięgowym o wpis hipoteki było zatem obejście art. 44
ust. 1 u.s.m. Gdyby chodziło o czynność prawną, to jej dokonanie w celu obejścia
ustawy skutkowałaby jej nieważnością (art. 58 § 1 k.c.).
Artykuł 44 ust. 11
u.s.m. rozróżnia przy tym dwie sytuacje. Zdanie 1 dotyczy
ustanowienia odrębnej własności lokalu w nieruchomości spółdzielczej na rzecz
osoby innej niż spółdzielnia, ale niekoniecznie na rzecz członka spółdzielni,
przy czym w dniu wejścia w życie ustawy (tj. 24 kwietnia 2001 r.) nieruchomość
ma być obciążona hipoteką zabezpieczającą kredyt przeznaczony na potrzeby tej
nieruchomości. Zdanie 2 powołanego przepisu dotyczy nie wszystkich osób,
na rzecz których ustanowiono odrębną własność lokali, ale tylko członków
spółdzielni; w ich przypadku nabycie lokalu następuje bez obciążeń hipotecznych
i to nie tylko istniejących w dniu wejścia w życie ustawy i zabezpieczających kredyt
na potrzeby nieruchomości spółdzielczej, lecz także obciążeń powstałych później i
nie tylko związanych z kredytem na potrzeby nieruchomości spółdzielczej. Zdaniem
Sadu Okręgowego zasadniczym celem regulacji zawartej w art. 41 ust. 11
zd. 2
u.s.m. było zapobieżenie powstaniu hipoteki łącznej na nieruchomości lokalowej
członka spółdzielni bez względu na rodzaj wierzytelności podlegającej
dotychczasowemu zabezpieczeniu. Chodziło więc o zapobieżenie możliwości
egzekucji całego długu zabezpieczonego hipoteką (istniejącą w dniu wejścia
w życie ustawy lub powstałą po tym dniu) od każdego z właścicieli lokali będących
członkami spółdzielni, niezależnie od tego, czy przed nabyciem własności lokalu
spoczywał na członku spółdzielni obowiązek spłaty całości lub części długu
zabezpieczonego tą hipoteką, czy też dotąd nie spoczywał na nim taki obowiązek.
10
Sąd Okręgowy stwierdzi, że jeśli nie byłby słuszny pogląd Sądu Rejonowego
co do podstawy zwolnienia lokalu wyodrębnionego na rzecz członka spółdzielni od
obciążeń hipotecznych na podstawie art. 313 pr. upadł. i napr., to takie zwolnienie
i tak nastąpiłoby z mocy art. 44 ust. 1' zd. 2 u.s.m. i z tych przyczyn apelację
oddalił.
Postanowienie Sądu Okręgowego z 18 lutego 2010 r. zaskarżył M. I. I. AG w
S. skargą kasacyjną skierowaną przeciwko całemu rozstrzygnięciu odnoszącemu
się do żądania wpisania hipoteki przymusowej kaucyjnej w dziale IV
wyodrębnionej nieruchomości lokalowej, jako hipoteki łącznej. Skarżący zarzucił,
że postanowienie z 18 lutego 2010 r. wydane zostało z naruszeniem prawa
materialnego (3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.) przez jego błędną wykładnię i niewłaściwe
zastosowanie, w szczególności: art. 76 ust. 1 u.k.w.h.; art. 313 ust. 1 i ust. 2; art.
345; art. 346 i art. 348 pr. upadł. i napr. oraz art. 1714
; art. 44 ust. 11
u.s.m.
w związku z przyjęciem, że hipoteka obciążająca nieruchomość spółdzielni
mieszkaniowej wygasa, a także nie powstaje jako hipoteka łączna w stosunku do
nieruchomości lokalowej wyodrębnionej wskutek zawarcia przez syndyka
w postępowaniu upadłościowym umowy przeniesienia własności lokalu na osobę,
której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu.
Z powołaniem się na powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie
zaskarżonego postanowienia Sądu Okręgowego oraz poprzedzającego go
postanowienia Sądu Rejonowego i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do
ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania względnie o
uchylenie w całości postanowień Sądów obu instancji i nakazanie wpisania w dziale
IV księgi wieczystej założonej dla odrębnej własności lokalu hipoteki przymusowej
kaucyjnej łącznej w kwocie 27.958.907,50 zł na rzecz skarżącego, przy zasądzeniu
na jego rzecz koszów postępowania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. W skardze kasacyjnej skarżący zgłosił wyłącznie zarzuty naruszenia
prawa materialnego, ale ocena ich zasadności musi być odniesiona do tego
zespołu okoliczności faktycznych, które w niniejszej sprawie mogą być uznane za
podstawę faktyczną rozstrzygnięcia. Zastrzeżenie powyższe jest konieczne
11
w świetle rozbudowanych ustaleń faktycznych Sądów obu instancji, do których
odwoływał się Sąd Okręgowy w ramach oceny prawnej sprawy, nie bacząc na jej
charakter. Tymczasem sprawa dotyczyła ujawnienia w księdze wieczystej
oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności
tego lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej na osobę, której
przysługiwało do niego prawo spółdzielcze własnościowe. Granice rozpoznania
sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym wyznacza treść art. 6268
§ 1 i 2 k.p.c.
Zgodnie z tym przepisem wpis dokonywany jest jedynie na wniosek i w jego
granicach, chyba że przepis szczególny przewiduje dokonanie wpisu z urzędu.
Rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych
do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej.
Spośród informacji o kolejnych czynnościach prawnych dotyczących
nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr 12986, powstaniu spółdzielczych
własnościowych praw do lokali we wzniesionym na niej budynku przy ul. P. nr 18 w
K. oraz przenoszeniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 1007 w
tym budynku, objętego księgą wieczystą KW nr 28267, zreferowanych przez Sąd
Rejonowy oraz istotnie uzupełnionych przez Sąd Okręgowy, w niniejszej sprawie
znaczenie mają jedynie dane na temat stanu wpisów w księdze wieczystej KW nr
12986 prowadzonej dla nieruchomości, z której wyodrębniono lokal nr 301 oraz w
księdze wieczystej KW nr 28267, założonej dla spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu nr 301, w dacie wpływu wniosku z 30 czerwca 2009 r. i w dacie
jego rozpoznania. W dziale II księgi wieczystej KW nr 12986 prowadzonej dla
zabudowanej nieruchomości gruntowej, z której wyodrębniono własność lokalu nr
1007 wpisana była wówczas Spółdzielnia Mieszkaniowa „P.” w K., w dziale III tej
księgi ujawniona była upadłość Spółdzielni Mieszkaniowej „P.” obejmująca
likwidację jej majątku, zaś w dziale IV - hipoteka przymusowa kaucyjna w kwocie
27.958.907,50 zł dla zabezpieczenia wierzytelności M. I. I. AG w S. (Liechtenstein),
współobciążająca księgi wieczyste KW nr 30378, KW nr 30515, KW nr 30639 i KW
nr 30640, i zabezpieczająca wierzytelność skarżącego stwierdzoną nakazem
zapłaty wydanym przez Sąd Okręgowy 14 listopada 2001 r., VIII GNc 1297/01.
Równocześnie sąd wieczystoksięgowy prowadził księgę wieczystą dla
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 1007, w zasobach Spółdzielni
12
Mieszkaniowej „P.”, w której ujawniono, że prawo przysługuje D. L., E. B. i W. B.
Pozostałe przytoczone przez Sąd Okręgowy okoliczności faktyczne nie
mogą mieć znaczenia w niniejszej sprawie. Poza tym, stan kolejno dokonywanych
wpisów w księgach wieczystych oraz akta ksiąg wieczystych nie mogły być
podstawą dla stwierdzenia niektórych faktów przytoczonych przez Sąd Okręgowy
w motywach zaskarżonego postanowienia. W taki sposób ocenić trzeba
stwierdzenie Sądu Okręgowego w ramach oceny prawnej sprawy, że „kredyt
udzielony Przedsiębiorstwu BiD „A.” SA w S. w styczniu 2000 r. został
przeznaczony na budowę budynku przy ul. P. nr 18 w K. na gruncie stanowiącym
własność Spółdzielni Mieszkaniowej „A.” w S., która była inwestorem”. Stwierdzenie
to nie ma charakteru oceny prawnej sprawy, a ewidentnie odnosi się do faktów, tyle
że nie zostało poparte jakimkolwiek odniesieniem do materiału dowodowego, z
którego zostało wyprowadzone, pomijając nawet, że powinien to być materiał
dowodowy możliwy do wykorzystania w postępowaniu wieczystoksięgowym, a nie
jakikolwiek inny materiał dowodowy.
2. Zgodnie z art. 84 u.k.w.h., hipoteka obejmuje nieruchomość wraz
z przynależnościami i utrzymuje się na niej jako na całości aż do zupełnego
wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza. Powyższe oznacza, że hipoteka
obciąża nieruchomość w takim kształcie prawnym, jaki miała ona w chwili
powstania zabezpieczenia hipotecznego. Późniejsze zmiany dotyczące
nieruchomości, np. polegające na jej podziale pozostają bez wpływu na sytuację
prawną wierzyciela hipotecznego (por. uchwałę Sądu Najwyższego z 20 marca
2003 r., III CZP 1/03, OSNC 2004, nr 1, poz. 3). Jedną z bezpośrednich
konsekwencji zasady stabilizacji przedmiotu obciążenia hipotecznego jest
rozwiązanie przyjęte w art. 76 ust. 1 u.k.w.h., zgodnie z którym, w razie podziału
nieruchomości obciążonej hipoteką obciąża się nią wszystkie nieruchomości
utworzone przez podział (hipoteka łączna). W konsekwencji, wierzyciel może -
według swego uznania - żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej
nieruchomości z osobna, tylko z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie.
Konstrukcja hipoteki łącznej stanowi wyjątek od wyrażonej w art. 65 ust. 1 u.k.w.h.
zasady, że przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego może być tylko jedna
nieruchomość. W zgodzie z poglądem przyjętym w orzecznictwie Sądu
13
Najwyższego, powstanie hipoteki łącznej nie stanowi zmiany treści hipoteki
istniejącej dotychczas, lecz jej przekształcenie, dyktowane interesem wierzyciela,
a polegające na prawnym przystosowaniu stworzonego zabezpieczenia do sytuacji,
jaka powstaje w wyniku podziału nieruchomości obciążonej (por. uzasadnienie
uchwały Sądu Najwyższego z 14 lipca 1994 r., III CZP 85/94, OSNC 1995, nr 1,
poz. 3).
Ustanowienie odrębnej własności lokali jest podziałem nieruchomości
zarówno z punktu widzenia prawnego, jak i ekonomicznego. Skutkiem takiego
podziału i ustanowienia odrębnej własności choćby jednego lokalu w obciążonej
hipoteką nieruchomości stanowiącej dotąd własność spółdzielni oraz przeniesienie
własności tego lokalu na rzecz innej osoby, co do zasady, powoduje powstanie
hipoteki łącznej (art. 76 u.k.w.h.), chyba że ten skutek w konkretnym przypadku
zostanie wyłączony działaniem przepisów szczególnych.
Sąd Okręgowy uznał, że taki szczególny charakter należy przypisać
unormowaniu przewidzianemu w art. 44 ust. 11
u.s.m. Przepis ten został
wprowadzony do systemu prawnego ustawą z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U.
2007, Nr 125, poz. 873), z mocą obowiązującą od 31 lipca 2007 r., po tym, jak
Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z 21 grudnia 2005 r., wydanym w sprawie SK
10/05 (OTK-A 2005, nr 11, poz. 139), uznał art. 44 ust. 1 u.s.m. za niezgodny
z Konstytucją i określił, że przepis ten straci moc obowiązującą z dniem 31 grudnia
2006 r.
Artykuł 44 u.s.m. stanowi, że w przypadku podziału nieruchomości
stanowiącej własność spółdzielni, polegającego na ustanowieniu odrębnej
własności choćby jednego lokalu na rzecz osoby innej niż spółdzielnia, obciążonej
hipoteką istniejącą w dniu wejścia w życie ustawy, zabezpieczającą kredyt,
z którego środki finansowe przeznaczono na potrzeby tej nieruchomości, hipoteka
łączna nie powstaje. Jeżeli członek spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia
dokonuje przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu lub budynku dokonał
wszystkich spłat, o których mowa w przepisach ustawy, to uzyskuje on prawo
odrębnej własności lokalu lub nieruchomości bez obciążeń hipotecznych,
14
z zastrzeżeniem art. 45 ust. 1 (ust. 11
). Dokonanie podziału, o którym mowa w ust.
11
, powoduje wygaśnięcie hipoteki obciążającej nieruchomość w dniu wejścia
w życie ustawy zabezpieczającej kredyt, z którego środki finansowe przeznaczono
na potrzeby innej nieruchomości. W celu zabezpieczenia kredytu zabezpieczonego
poprzednio hipoteką, która wygasła, spółdzielnia niezwłocznie obciąży hipoteką
nieruchomość, na potrzeby której przeznaczone zostały środki pochodzące z tego
kredytu, lub inną nieruchomość, o której mowa w art. 40 (ust. 21
).
Ze zdania 1 ust. 11
art. 44 u.s.m. w sposób niewątpliwy wynika, że zasada
ustalona tym przepisem znajduje zastosowanie do hipoteki istniejącej w dniu
wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a zatem 24 kwietnia
2001 r. Nadto jeszcze, dla jego zastosowania konieczne jest ustalenie, że istniejąca
w tej dacie hipoteka zabezpieczała kredyt, z którego środki finansowe
przeznaczono na potrzeby obciążonej nią nieruchomości. Gdy chodzi o hipotekę
przymusową kaucyjną ujawnioną w dziale IV księgi wieczystej KW nr 12986, to sam
Sąd Okręgowy wskazał, że wpis tej hipoteki nastąpił 11 września 2002 r.,
w uwzględnieniu wniosku zgłoszonego 16 lipca 2002 r. Wpis został zaskarżony
apelacją Spółdzielni Mieszkaniowej „P.”, a po jej oddaleniu - skargą kasacyjną,
która została rozpoznana przez Sąd Najwyższy 14 lipca 2004 r., IV CK 568/03,
(OSN C 2005, nr 7-8, poz. 134) wraz ze skargą kasacyjną K. Banku SA od
postanowienia oddalającego jego apelację od wykreślenia hipoteki zwykłej
obciążającej nieruchomość objętą KW nr 12986. Oddalając obie skargi kasacyjne,
na temat wpisu hipoteki przymusowej kaucyjnej Sąd Najwyższy wypowiedział się
w ten sposób, że miarodajną chwilę dla oceny przez sąd wieczystoksięgowy
dopuszczalności wpisu wyznacza art. 316 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., który znajduje
zastosowanie także w postępowaniu o wpis hipoteki przymusowej kaucyjnej do
księgi wieczystej (art. 6261
§ 3 k.p.c.). Przedmiot hipoteki przymusowej kaucyjnej
istniał w chwili rozpoznania przez sąd wieczystoksięgowy wniosku o jej wpisanie.
Przed tą datą nie nastąpiła zmiana właściciela nieruchomości, którym pozostawała
skarżąca Spółdzielnia. Trwające przekształcenia spółdzielczych własnościowych
praw do lokali w odrębną własność lokali nie stanowiły podstawy do oddalenia
wniosku o wpis hipoteki przymusowej, który wpłynął przed dokonaniem tych zmian.
Artykuł 44 ust. 1 u.s.m. miał zastosowanie do hipotek istniejących 23 kwietnia
15
2001 r., a wpisanie hipoteki przymusowej kaucyjnej nastąpiło 11 września 2002 r.
na podstawie prawidłowo złożonych dokumentów i bez naruszenia art. 6268
§ 2
k.p.c.
Skoro prawidłowość wpisania do księgi wieczystej KW nr 12986 hipoteki
przymusowej kaucyjnej dla zabezpieczenia wierzytelności K. Banku SA
przysługującej mu w stosunku do właściciela nieruchomości objętej tą księgą
i stwierdzonej nakazem zapłaty Sądu Okręgowego z 14 listopada 2001 r., VIII GNc
1297/01, została zweryfikowana przez Sąd Najwyższy i Sąd ten nie znalazł
podstaw do zakwestionowania tego wpisu, to aktualnie Sąd Okręgowy nie może
oceniać prawidłowości jego dokonania. Trudno zgodzić się z uwagami Sądu
Okręgowego, w których wierzycielowi dążącemu do zabezpieczenia przysługującej
mu wierzytelności stawia zarzut, iż jego działanie zmierzało do obejścia prawa, w
warunkach gdy wierzyciel ten po uzyskaniu orzeczenia stanowiącego właściwą
podstawę wpisu do księgi wieczystej oznaczył nieruchomość dłużnika, na której
zamierza zabezpieczyć wierzytelność i spełnił wszystkie warunki pozwalające mu
na uzyskanie zabezpieczenia. Skoro wpis hipoteki przymusowej kaucyjnej nastąpił,
to działanie wierzyciela miało zarówno podstawę faktyczną, jak i prawną. Żaden
obowiązujący przepis nie zakazał wierzycielowi spółdzielni zabezpieczenia jego
wierzytelności na majątku dłużnika - spółdzielni, w tym na jej nieruchomościach,
obojętnie przy tym, o jaką wierzytelność by nie chodziło i o jaką nieruchomość.
Artykuł 44 ust. 1 u.s.m., a następnie art. 44 ust. 11
zdanie pierwsze u.s.m. odnoszą
się do zabezpieczeń hipotecznych obciążąjących nieruchomości spółdzielni w
konkretnej dacie, to jest 23 kwietnia 2001 r. Kryterium stosowania tych przepisów
nie jest natomiast data powstania wierzytelności zabezpieczanej hipoteką.
Niezależnie od powyższego wskazać trzeba, że w art. 44 ust. 11
u.s.m.
ustawodawca ograniczył stosowanie zasady przewidzianej tym przepisem do
hipoteki, która zabezpiecza kredyt, z którego środki finansowe przeznaczono na
potrzeby tej nieruchomości, na której istnieje obciążenie. Dokonywane
w postępowaniu wieczystoksięgowym ustalenia, na potrzeby jakiej nieruchomości
przeznaczone zostały środki finansowe z kredytu zabezpieczonego hipoteką
obciążąjącą konkretną nieruchomość spółdzielni musiałyby mieć podstawę
w dokumentach przedstawionych przy wniosku o wpisanie oświadczenia
16
o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i o jego przeniesieniu na inną osobę niż
spółdzielnia. W świetle wcześniejszej wypowiedzi Trybunału Konstytucyjnego na
temat niekonstytucyjności art. 44 ust. 1 u.s.m. nie sposób jest przyjąć, by
dostateczną podstawą dla ustalenia okoliczności, o jakiej tu mowa mogło być samo
tylko oświadczenie spółdzielni, jako dłużnika wierzytelności zabezpieczonej
hipoteką, bo interwencja ustawodawcy po utracie mocy obowiązującej art. 44 ust. 1
u.s.m. miała zmierzać do zagwarantowania choćby minimalnej ochrony interesów
wierzyciela hipotecznego. Jak już wspomniano, w ramach oceny prawnej sprawy
Sąd Okręgowy stwierdził wprawdzie, że hipoteka przymusowa kaucyjna wpisana
została do księgi wieczystej KW nr 12986 dla zabezpieczenia wierzytelności
z kredytu, z którego środki przeznaczono na potrzeby obciążonej nieruchomości,
ale podstaw dla dokonania tego ustalenia nie przytoczył, a do wniosku o wpis nie
zostały dołączone dokumenty, które by mogły uzasadniać takie stwierdzenie.
Przesłanką stosowania zdania drugiego art. 44 ust. 11
u.s.m., do którego
także odwołał się Sąd Okręgowy dla uzasadnienia stanowiska o braku podstaw do
wpisania hipoteki przymusowej kaucyjnej łącznej na nieruchomości lokalowej
powstałej z podziału obciążonej hipoteką nieruchomości gruntowej należącej do
spółdzielni, jest ustalenie, że prawo odrębnej własności lokalu zostaje przeniesione
na osobę, będącą w dacie tej czynności członkiem spółdzielni. Sąd Okręgowy
przytoczył brzmienie art. 44 ust. 11
zdanie drugie u.s.m. i wykładając ten przepis
stwierdził, że ma on samodzielną treść normatywną, nie powiązaną z treścią zdania
pierwszego w art. 44 ust. 11
u.s.m. i szerszy zakres zastosowania niż zdanie
pierwsze art. 44 ust. 11
u.s.m. W ocenie Sądu Okręgowego, ze zdania drugiego art.
44 ust. 11
u.s.m. wynika, że jeżeli spółdzielnia przenosi ustanowioną odrębną
własność lokalu na swojego członka, to tenże członek spółdzielni nabywa to prawo
bez jakichkolwiek obciążeń hipotecznych i to zarówno takich, które powstały przed
wejściem w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jak i w dowolnym
późniejszym momencie, a przy tym obojętne dla zabezpieczenia jakiej
wierzytelności.
Podstawową okolicznością, która uniemożliwia zastosowanie powołanego
przez Sąd Okręgowy przepisu w rozpoznawanej sprawie było niedołączenie do
wniosku o wpis dokumentu stwierdzającego przesłankę, do której odwołuje się Sąd
17
Okręgowy, a mianowicie zaświadczenia, że nabywca ograniczonego prawa
rzeczowego był członkiem Spółdzielni w dacie ustanowienia i przeniesienia na jego
rzecz własności lokalu. Takiego dokumentu w aktach księgi wieczystej prowadzonej
dla odrębnej własności lokalu brak.
Niezależnie od powyższego trzeba zwrócić uwagę i na tę okoliczność,
że wykładnia art. 44 ust. 11
zdanie drugie u.s.m. musi uwzględniać wyniki kontroli
konstytucyjności art. 44 ust. 1 u.s.m. W motywach wyroku z 21 grudnia 2005 r., SK
10/05 (OTK-A 2005, nr 11, poz. 139), Trybunał Konstytucyjny wyjaśnił, że art. 44
ust. 1 u.s.m. jest niezgodny z Konstytucją z uwagi na naruszenie interesów
wierzycieli spółdzielni, których wierzytelności były zabezpieczone na jej
nieruchomościach w dacie wejścia w życie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych. Trybunał podkreślił, że zgodnie z art. 64 ust. 2 Konstytucji
własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla
wszystkich ochronie prawnej, a według art. 32 ust. 1 Konstytucji - wszyscy są
wobec prawa równi i mają prawo do równego traktowania przez władze publiczne.
Przepis normujący wygaśnięcie hipoteki wskutek zaistnienia określonych
okoliczności, niezależnych od woli i zachowania się wierzyciela hipotecznego, przy
dalszym istnieniu wymagalnej wierzytelności, którą ta hipoteka zabezpieczała, nie
musiał być per se uznany za sprzeczny z konstytucyjnymi standardami ochrony
własności i innych praw majątkowych, o ile ustawodawca wprowadziłby inne i co
najmniej równoważne środki ochrony interesów tegoż wierzyciela. Analiza
zaskarżonych przepisów wskazywała jednak na asymetrię pomiędzy treścią art. 44
ust. 1 i 2 u.s.m. i to skutkowało stwierdzenie ich niekonstytucyjności. Przyjęcie
rozwiązania, według którego hipoteki ustanowione na nieruchomościach
spółdzielczych wygasają z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego
lokalu - zważywszy, że wpis do księgi wieczystej wywiera skutki ex tunc od chwili
złożenia stosownego wniosku - stawia wierzyciela w sytuacji bez wyjścia,
a wierzytelności zabezpieczone na nieruchomościach spółdzielczych hipotekami
ustanowionymi przed 24 kwietnia 2001 r. nie muszą być wierzytelnościami z umów
kredytowych związanych z finansowaniem budowy danego budynku czy lokalu.
Spółdzielnie mogły zabezpieczać na składnikach swojego majątku również
wierzytelności przysługujące wobec innych podmiotów, jak też nabywać już
18
obciążone nieruchomości. Trybunał odroczył wejście w życie swojego orzeczenia
ze wskazaniem, że jego natychmiastowe wejście w życie spowodowałoby
powstanie stanu, w którym konieczny byłby powrót do zasad ogólnych – to jest
przewidzianej w art. 76 ust. 1 u.k.w.h. hipoteki łącznej, z możliwością jedynie jej
podziału pomiędzy wyodrębnione nieruchomości. Sytuacja taka zabezpieczałaby
w pełni interesy wierzycieli hipotecznych, których hipoteki zostały wykreślone na
podstawie art. 44 ust. 1 u.s.m., jednakże pozostawałaby w sprzeczności z ratio
przepisów normujących zasady przekształcenia spółdzielczych praw do lokali
w prawo własności oraz skutki tej operacji w sferze obciążeń przypadających na
poszczególne lokale. Naruszałaby także prawa do lokali, nabyte w stanie wolnym
od obciążeń, przez osoby działające w zaufaniu do stanowionego prawa,
co mogłoby prowadzić do ukształtowania się sprzecznego z Konstytucja statusu
prawnego właścicieli odrębnych lokali. Rzeczą ustawodawcy było stworzenie takich
rozwiązań, które wyważyłyby interesy wierzycieli spółdzielni i osób zajmujących
lokale w zasobach spółdzielni, nabywających od niej wyodrębnione lokale na
własność.
Wykładania zdania drugiego art. 44 ust. 11
u.s.m. w oderwaniu od zdania
pierwszego tego przepisu stawia wszystkich wierzycieli spółdzielni, niezależnie od
charakteru ich wierzytelności i daty, w której uzyskali zabezpieczenia na
nieruchomości spółdzielni w takiej sytuacji, że tracą zabezpieczenia z chwilą
ustanowienia i przeniesienia na członka spółdzielni odrębnej własności lokali,
a równocześnie nie sposób wskazać na mechanizm kompensowania tej utraty
zabezpieczenia. Problem ten jawi się jako szczególnie doniosły w takich
sytuacjach, gdy – jak w okolicznościach niniejszej sprawy – ustanowienie odrębnej
własności lokalu i jego przeniesienie następuje nie na osobę, której w dacie wejścia
w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przysługiwało spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu, ale na osobę, która nabyła spółdzielcze
własnościowe praw do lokalu później i ze świadomością obciążeń, jakie istniały na
nieruchomości, na której prawo to było ustanowione. Ograniczenie zakresu
podmiotowego stosowania art. 44 ust. 11
zdanie drugie u.s.m. wyłącznie do
członków spółdzielni nabywających od niej wyodrębniony lokal po spłaceniu
wszystkich zobowiązań związanych z jego wybudowaniem i eksploatacją prowadzi
19
do trudnego do uzasadnienia rozdźwięku pomiędzy sytuacją, w jakiej po
ustanowieniu odrębnych własności lokali w budynku na konkretnej nieruchomości
znajdą się osoby nie będące członkami spółdzielni oraz osoby będące członkami
spółdzielni, na rzecz których przeniesiono prawa do lokali. Osoby będące
członkami spółdzielni nabywałyby lokale bez jakichkolwiek obciążeń hipotecznych
ciążących na nieruchomości, z której wyodrębniony został lokal, niezależnie od
charakteru wierzytelności i daty powstania zabezpieczenia, natomiast osoby nie
będące członkami spółdzielni nabywałyby takie lokale wraz z obciążeniem
hipotekami, które po podziale nieruchomości jako hipoteki łączne obciążałyby ich
lokale.
3. O wyniku postępowania w sprawie przed Sądem Rejonowym
zadecydowało przyjęcie, że szczególnym przepisem w stosunku do art. 76 u.k.w.h.
jest art. 313 ust. 1 pr. upadł. i napr., a jego zastosowanie w sprawie uzasadnia
wniosek, że ustanowienie przez Syndyka masy upadłości Spółdzielni
Mieszkaniowej „P.” w K. w toku upadłości likwidacyjnej tej Spółdzielni odrębnej
własność lokalu w budynku na nieruchomości w jej zasobach obciążonej hipoteką i
przeniesienie własności tego lokalu na inną osobę nie wiąże się powstaniem
hipoteki przymusowej łącznej, która by obciążyła własność lokalu. Pogląd ten został
zaakceptowany przez Sąd Okręgowy, który przyjął, że jeśli odrzuci się stanowisko,
według którego art. 44 ust. 11
u.s.m. stanowi dostateczną podstawę do przyjęcia, że
hipoteka przymusowa kaucyjna wpisana w księdze wieczystej prowadzonej dla
nieruchomości wspólnej nie podlega wpisaniu w księgach wieczystych
prowadzonych dla wyodrębnianych w postępowaniu upadłościowym nieruchomości
lokalowych, to za taką podstawę należy uznać art. 313 ust. 1 i 2, art. 345, art. 346 i
art. 348 pr. upadł. i napr.
Ustanowienie odrębnej własności lokalu przez Syndyka w toku upadłości
likwidacyjnej Spółdzielni Mieszkaniowej „P.” nastąpiło w celu zrealizowania
przewidzianego w art. 1714
u.s.m. roszczenia osoby, której przysługuje spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu, do czego w postępowaniu upadłościowym
upoważnia art. 541
u.s.m. w zw. z art. 86 pr. upadł. i napr. Artykuł 1714
u.s.m. jest
podstawą roszczenia o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu będącego
przedmiotem prawa spółdzielczego własnościowego po dokonaniu przez nabywcę
20
spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych
z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego
spółdzielni wraz z odsetkami oraz spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych.
Roszczenie przewidziane tym przepisem zmierza do przekształcenia
ograniczonego prawa rzeczowego, które dotychczas przysługiwało określonej
osobie do konkretnego lokalu w zasobach spółdzielni i obciążało nieruchomość
spółdzielni w prawo własności tego lokalu. Zrealizowanie roszczenia nie powoduje
przejścia konkretnego typu prawa do lokalu na inny podmiot w zamian za zapłatę
jego równowartości, czy nawet bez takiej zapłaty, natomiast powoduje wygaśnięcie
tego prawa, które pierwotnie obciążało nieruchomość spółdzielni i powstanie w to
miejsce przedmiotu dla prawa o intensywniejszej treści, a następnie jego
przeniesienie na podmiot, któremu przysługiwało prawo wygasłe. Roszczenia
uprawnionych do spółdzielczych własnościowych praw do lokalu o ustanowienie
i przeniesienie na ich rzecz odrębnej własności tych lokali mają podstawę
samodzielną i odrębną od przepisów o postępowaniu upadłościowym, a zawartą
w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Syndyk masy upadłości obowiązany
jest realizować w toku postępowania upadłościowego roszczenia o ustanowienie
i przeniesienie odrębnej własności lokali na osoby, którym przysługują spółdzielcze
własnościowe prawa do tych lokali na podstawie art. 86 pr. upadł. i napr. nie w celu
zaspokojenia wierzycieli wierzytelności pieniężnych, ale w celu zrealizowania
roszczeń o wykonanie przez upadłego jego zobowiązań niepieniężnych.
Unormowania, o których tu mowa można uznać za wyjątkowe w stosunku do art. 91
ust. 2 pr. upadł. i napr., gdy chodzi o roszczenia o ustanowienie i przeniesienie
praw własności lokali w zasobach spółdzielni powstałe przed datą ogłoszenia jej
upadłości likwidacyjnej. Podstawowym celem tych unormowań nie jest zatem
stworzenie warunków dla pozyskania środków z majątku upadłego na zaspokojenie
wierzycieli upadłego, którym przysługują wierzytelności pieniężne.
Artykuł 313 ust. 1 i 2 pr. upadł. i napr. w brzmieniu obowiązującym w dacie
rozpatrywania zgłoszonego w niniejszej sprawie wniosku o wpis stanowił,
że sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży
egzekucyjnej. Sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw
i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub
21
nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu-komisarzowi w terminie
określonym w art. 51 ust. 1 pkt 5. W miejsce prawa, które wygasło, uprawniony
nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej
ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Skutek ten powstaje z chwilą zawarcia
umowy sprzedaży. Podstawą do wykreślenia praw, które wygasły na skutek
sprzedaży, jest prawomocny plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży
nieruchomości obciążonej. Podstawą wykreślenia hipoteki jest umowa sprzedaży
nieruchomości.
Wbrew stanowisku Sądów obu instancji, ustanowienie przez spółdzielnię
odrębnej własności lokalu w jej zasobach, a następnie jego przeniesienie na rzecz
osoby, której dotychczas przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do tego
lokalu w celu zrealizowania roszczenia przewidzianego w art. 1714
u.s.m. w zw.
z art. 86 pr. upadł. i napr. art. 541
u.s.m. nie może być utożsamione ze „sprzedażą
dokonana w postępowaniu upadłościowym” w rozumieniu art. 313 ust. 1 i 2 pr.
upadł. i napr. W art. 313 ust. 1 i 2 pr. upadł. i napr. ustawodawca wyraźnie
posługuje się pojęciem „sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym”,
a zatem musi obejmować jego zakresem te formy przenoszenia praw majątkowych
upadłego na inne osoby w celu uzyskania środków finansowych na zaspokojenie
wierzycieli upadłego, które znane są ustawie prawo upadłościowe i naprawcze.
Oczywiście, „sprzedaż” w rozumieniu przepisów tej ustawy nie musi mieć
konstrukcji zbieżnej z regulacją umowy sprzedaży w kodeksie cywilnym (np.
sprzedaż licytacyjna), ale musi być formą spieniężenia majątku upadłego nazwaną
przez ustawodawcę sprzedażą w postępowaniu upadłościowym. Ustanowienie
odrębnej własności lokalu w zasobach spółdzielni mieszkaniowej a następnie jej
przeniesienie na rzecz osoby, której do lokalu przysługiwało uprzednio prawo
spółdzielcze własnościowe nie jest formą sprzedaży majątku upadłego dokonanej
w postępowaniu upadłościowym, gdyż żaden z przepisów ustawy nie pozwala na
takie zakwalifikowanie działania syndyka podjętego w celu zadośćuczynienia
zgłoszonemu roszczeniu. Trzeba wreszcie zauważyć, że gdyby syndykowi nie
zostało zgłoszone roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jej
przeniesienie na rzecz osoby, której do lokalu przysługiwało prawo spółdzielcze
własnościowe, a w postępowaniu upadłościowym doszłoby do sprzedaży
22
nieruchomości w zasobach spółdzielni obciążonej spółdzielczymi własnościowymi
prawami do lokali, to w razie nabycia nieruchomości przez inną osobę niż
spółdzielnia, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu verba legis „przekształci
się” na mocy art. 1718
ust. 1 u.s.m. w odrębną własność lokalu.
Niczego w tej ocenie nie może zmienić okoliczność, że warunkiem powstania
roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jej przeniesienie na osobę,
której dotychczas przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest
dokonanie spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni
związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia
kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami oraz spłata zadłużenia z tytułu opłat
eksploatacyjnych. Sprzedaż dokonywana w postępowaniu upadłościowym
z założenia wymaga zapłaty ceny za rzecz lub prawo, które jest przenoszone na
nabywcę i to w chwili, gdy dochodzi do skutku. Tymczasem zobowiązania osoby
uprawnionej do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w stosunku do
spółdzielni ze wskazanych wyżej tytułów mogą być zaspokojone na długo przed
zgłoszeniem roszczenia o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu,
a nawet przed ogłoszeniem jej upadłości, a sposób zadysponowania środkami
wpłaconymi na poczet zaspokojenia tychże zobowiązań przez osobę, której
przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu pozostaje poza kontrolą
wierzycieli spółdzielni, w tym także wierzycieli korzystających z zabezpieczeń
rzeczowych na jej majątku.
Skoro czynność dokonana przez Syndyka masy upadłości 30 czerwca
2009 r. nie może być zakwalifikowana jako sprzedaż w rozumieniu art. 313 ust. 1
i 2 pr. upadł. i napr., to nie sposób też oceniać jej skutków w świetle art. 345, art.
346 i art. 348 pr. upadł. i napr.
4. W świetle powyższego trafne okazały się zarzuty skarżącego dotyczące
niezastosowania w sprawie art. 76 ust. 1 u.k.w.h., a to w związku z błędną
wykładnią art. 313 ust. 1 i 2 pr. upadł. i napr. oraz art. 345, art. 346 i art. 348 pr.
upadł. i napr. w odniesieniu do oświadczeń składanych dla zrealizowania
roszczenia przewidzianego w art. 1714
u.s.m., a także w związku z błędną
wykładnią art. 44 ust. 11
u.s.m. i przyjęciem, że z przepisów tych wynika wyjątek dla
23
stosowania art. 76 ust. 1 u.k.w.h., w sytuacji, gdy po ogłoszeniu upadłości
likwidacyjnej spółdzielni dochodzi do wyodrębnienia własności lokalu w jej
zasobach na nieruchomości obciążonej po wejściu w życie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych hipoteką przymusową kaucyjną.
Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c., Sąd Najwyższy
orzekł, jak w sentencji.